Бесплатная горячая линия

Аренда с правом выкупа

Аренда с выкупом – что это такое?

Аренда с выкупом – это своего рода покупка квартиры в длительную рассрочку. В период выплат покупатель живет в ней. Схема похожа на покупку автомобиля или оборудования в лизинг. Данная схема покупки-продажи недвижимости предусмотрена в ГК РФ.
Между покупателем и продавцом заключается договор аренды недвижимости с ее дальнейшим выкупом. Живя в квартире, арендодатель-покупатель оплачивает аренду и постепенно выплачивает ее стоимость. После погашения суммы, предусмотренной договором, квартира переходи в его собственность, а прежний владелец утрачивает на нее право.
Этот вариант купли-продажи квартиры может вызвать сложности. Не всегда понятно, как составить договор, в какой момент регистрировать сделку, как минимизировать риски.

Чем аренда квартиры с последующим выкупом отличается от ее покупки в рассрочку?

Самое главное отличие — это момент перехода права собственности.

Если при покупке в рассрочку собственность сразу переходит к покупателю, то при арендной схеме собственность покупатель получит только после как расплатится за квартиру.

Преимущества сделки для покупателя и продавца

• Не нужно оформлять кредит, проходить сложную процедуру одобрения и переплачивать банку проценты.
• Стоимость объекта фиксируется на весь срок выплаты задолженности.
• Выплаты происходят постепенно, в удобном для обеих сторон графике.
• Продавец в течение всего периода рассрочки получает доход от сдачи квартиры в аренду.
• Договором может быть предусмотрена отсрочка платежа или досрочное погашение.
• Продавец-арендодатель может не беспокоиться о состоянии жилья, о том, что арендатор съедет и придется искать нового жильца, а недвижимость в это время будет простаивать.

Первый: зачем нужно продавцу сдавать и продавать квартиру одновременно?

Владельцу недвижимости интересней получить сумму целиком. И вдруг такое объявление. Если внимательно вчитаться в описание квартиры, ответ становится очевидным: квартира неликвид. Ликвидное жилье можно продать и быстро, и выгодно. Продажа неликвидной квартиры проблема для хозяина. Ему надо значительно сбрасывать цену, чтобы найти покупателя или завлекать такового какими-либо преференциями.

На ликвидность объекта влияет множества факторов: транспортная доступность, престижность района, состояние дома, этаж.

Найденное мною объявление гласило: двухэтажный дом с деревянными перекрытиями вблизи железной дороги, первый этаж, газовая колонка, квартира — распашонка. Целый букет отрицательных характеристик.

Плохо продаваемых объектов на рынке жилых объектов много. Крошечные кухоньки, в окна первого этажа можно заглянуть с улицы, нет балкона, в окно видна свалка, квартира после наводнения, ветхое состояние дома, оживленной трасса под окнами или железная дорога, неразвитая инфраструктура, криминальный район..

Одного-двух пунктов достаточно, чтобы квартира была неликвидной.

В объявлении все пять факторов были против интересов хозяина. Ему оставалось или снизить цену наполовину, или искать покупателя, у которого нет собственных денег, ему не дадут ипотеку, и он готов жить в этой квартире и постепенно ее выкупать.

Хорошо, когда продавец все понимает про свою квартиру, у него нет завышенных ожиданий. Он предоставляет своим квартирантам возможность жить в квартире, платить ежемесячную сумму в счет оговоренной выкупной и арендную плату, которая частично или полностью учтется при окончательном расчете.

Такая схема работает и при покупке элитной недвижимости. Жилье люкс класса настолько дорогое, что далеко не каждый может это себе позволить.

В настоящее время крупные инвестиционные компании готовы продать «не улетающие» из-за астрономических цен квартиры на условиях аренды с последующим выкупом, но срок такого договора не более 15 лет.

Например, компания «Инвесттраст» предлагает в аренду с выкупом квартиры с новой мебелью, не проданные при заселении дома. Средняя цена аренды в месяц в районе «Новые Ватутинки» — 23 000 руб. за однокомнатную и 27 000 руб. за двухкомнатную квартиру. Плюс коммуналка.

Для новой Москвы это, конечно, дороговато. В «старой» Москве можно снять жилье в этих же пределах.

Платеж за аренду идет в зачет суммы выкупной цены квартиры. При подписании договора оговаривается ее стоимость на год, затем каждый год подписывается дополнительное соглашение о новой цене, которая будет равна рыночной на тот момент.

И так все 15 лет.

Повторимся, владельцу недвижимости интересней получить сумму целиком. поэтому предложений такого рода на рынке мало.

И второй: зачем нужно покупателю арендовать и покупать квартиру одновременно? Кто он таков, этот покупатель?

Для какого покупателя это будет актуально?

В первую очередь тому, у кого скопить на квартиру большую сумму сразу не получается, ипотеку не дадут в связи с отсутствием официальной зарплаты, а платить за аренду, жить в этой квартире и постепенно выкупать ее они смогут.

Во вторую очередь, такой вариант аренды неликвидного жилья с одновременным выкупом интересен тем, кто жить там сейчас не собирается, а рассчитывает на то, что ветхое жилье рано или поздно будет снесено, а жильцам предоставят квартиры в новых домах. Речь не о тех домах, которые уже стоят в программе сноса. Квартиры в таких домах не купишь.

Жилищный кодекс предусматривает, что после подписания правительством акта о сносе дома собственник подписывает соглашения об изъятии у него имеющейся квартиры и предоставлении ему взамен новой.

Но если этот дом еще не вошел в программу, то можно и рискнуть. Пока квартира арендуется и выкупается, может наступить время сноса и этого дома.

В третьих, если квартира на первом этаже и возможно организовать отдельный вход, ею заинтересуются бизнесмены или, например, художники. Чем не вариант для студии.

Пока мы говорили о продавцах и покупателях, пустившихся в самостоятельное плавание в море жилых квадратных метрах. Посмотрим, что может предложить государство.

Недостатки и риски

• Основной риск в том, что право собственности возникает только после оплаты полной суммы, а не после регистрации договора.
• Вероятность упущенной выгоды для продавца в том случае, если жилье подорожает в процессе выплат, который в среднем занимает 7-10 лет.
• Риск использования жилплощади не по назначению.
• Невозможность изменить сумму арендных платежей (если это не предусмотрено договором).
• До полной оплаты долга квартира находится в собственности продавца – это риск для покупателя. Теоретически он может подарить, завещать, продать квартиру другим людям. И покупателям придется отстаивать свои права в суде.
• Возможность расторжения договора продавцом со штрафными санкциями. Компенсация может не покрыть расходы покупателя.
• В случае наступления смерти собственника до полной выплаты стоимости квартиры придется договариваться с его наследниками, которые могут изменить условия договора.
• На квартиру могут быть наложены обременения или арест. В этом случае стать собственником квартиры не получится.
С учетом изложенных рисков, подобная схема покупки квартиры чаще всего практикуется между знакомыми или родственниками.

Что учесть при составлении договора?

Четких требований по содержанию договора аренды с выкупом в законодательстве нет. Поэтому можно взять стандартный образец договора и доработать в соответствии с договоренностями сторон. Обязательно указываются следующие пункты:
• Данные сторон с указанием их роли в договоре.
• Описание объекта недвижимости с указанием правоустанавливающих документов.
• Стоимость квартиры (покупная).
• Схема оплаты (ежемесячные или ежегодные платежи), срок, до которого сумма должна быть выплачена полностью.
• Прописывается момент переоформления права собственности (чаще всего день последнего платежа).
• Данные по аренде (размер платежа, порядок оплаты коммунальных услуг, сведения, входит ли сумма аренды в стоимость покупки жилья).
• Ответственность сторон, обязательно условия расторжения договора. Важно прописать пункт о возврате уплаченных средств покупателю, если продавец нарушит свои обязательства и откажется от продажи. Или расторжение договора в случае нарушения обязательств покупателем (длительная задержка арендных платежей или взносов за квартиру).
К договору прилагаются расписки от продавца, что деньги передавались в определенном объеме и своевременно. Договор нужно зарегистрировать, предоставив список соответствующих документов, который можно уточнить у уполномоченных лиц, сопровождающих сделку.

Расчеты при покупке недвижимости. Как правильно?

Рассрочка сейчас пользуется популярностью, как минимум, потому что, такую схему активно продвигают застройщики как аналог ипотечного кредитования. Хотя не каждый продавец решится на рассрочку. Но здесь присутствуют свои риски и для покупателя: квартира до момента полной оплаты фактически остается в залоге у продавца. Это при том, что часть денег покупатель уже продавцу отдал. Собственно, также происходит и при ипотеке.

Аренда квартиры с правом выкупа. Содержание договора

В текст договора аренды с правом выкупа обязательно нужно включить условие о последующем выкупе.

В договоре стоит указать четкие условия, при которых арендованное жилье станет собственностью нанимателя. Например:

  • После того, как окончится срок аренды;
  • До истечения срока аренды, если арендатор оплатит полную сумму.

В договор необходимо включить стоимость квартиры, по которой она будет выкупаться. А также прописать суммы, которые будут идти в зачет стоимости жилья ежемесячно из арендной платы.

С учетом вышеизложенного договор аренды жилья с правом выкупа, по сути, сочетает в себе договора — аренды и купли-продажи.

В договоре стоит прописать вопрос возможного изменения цены. Т.к. цена может «пойти» в любую сторону, как увеличится, так и уменьшится, то, возможно, стоит просто зафиксировать цену на момент заключения договора. Но форс-мажорное изменение цен однозначно стоит указать. Если рыночные цены вырастут, например, более, чем на 30-50%, то стоит указать дополнительные условия. Например, расторжение договора с возвратом уплаченного или необходимость доплаты определенной суммы денег.

Т.к. договор обычно предусматривает возможность выкупа, а не обязательность, то стоит заранее прописать в договоре вопросы досрочного расторжения договора и возврата части денег.

Кто платит налоги, коммунальные платежи — все важно для подобного договора.

Такой договор подлежит государственной регистрации, поэтому продумайте его текст заранее.

Программа «Жилье в рассрочку» от АИЖК

Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (Дом. РФ) давно и успешно реализует программу «Жилье в рассрочку». 100% акций АИЖК принадлежит Правительству РФ, поэтому программа государственная.

Алгоритм действий прост:

  1. Заполнить заявление — анкету. Бланк можно скачать на сайте.
  2. Лично явиться к сервисному агенту АИЖК с паспортом, СНИЛС и ИНН. Список организаций, которые работают с агентством, есть на сайте. Назову наиболее крупных: Уралсиб Банк, Банк Открытие, ГЛОБЭКСБАНК.
  3. Документы, подтверждающие вашу трудовую деятельность и платежеспособность (по возможности).

Программа «Аренда с выкупом» от Дом. РФ не требует обязательного подтверждения официальных доходов и выдается без первоначального взноса.

Нужно понимать, что условия займа при отсутствии доказательств платежеспособности, повлекут за собой:

  • высокую процентную ставку;
  • срок выплаты долга не более 15 лет.;
  • первоначальную стоимость квартиры плюсуются еще 30% в расчете на удорожание;
  • в выкупную цену квартиры добавляется стоимость рассрочки;
  • квартира приобретается или на вторичном рынке, или у строительной организации после оформления на нее прав. Нельзя купить на стадии строительства;
  • нельзя купить в ветхом доме, с кухней менее 6 метров;
  • район должен быть обжитой, с развитой инфраструктурой;
  • объект не должен стоить выше обозначенного для этого региона «потолка». В Подмосковье ограничения до 6 млн., в Новосибирске — 4 млн.

Дом. РФ приобретет понравившуюся вам квартиру в свою собственность.Сразу после подписания договора вы можете в нее заселиться и начинать платить взносы, которые будут состоять из 2-х частей: часть выкупной цены + плата за рассрочку. И, естественно, коммунальные платежи. Размер рассрочки — размер арендной платы за аналогичную квартиру на рынке жилья. Она фиксируется и в течение всего срока остается неизменной.

Переоформление квартиры, купленной по программе, в вашу собственность произойдет после полной ее оплаты.

Если на рынке цена аренды вырастет, вы выигрываете, если снизится, то вам не повезло. Досрочное погашение возможно без штрафов.

При таких условиях хорошо иметь первоначальный взнос, и побольше.

Пример расчета ежемесячных платежей по программе «Жилье в рассрочку»

Молодая семья Петровых присмотрела себе квартиру за 3 млн. руб. и решила приобрести ее в рассрочку сроком на 15 лет. Денег на первый взнос у них нет.

Ежемесячно платить 46,9 тыс. руб.

Из них:

  • 21,6 тыс. руб. в счет выкупной цены квартиры;
  • 25,2 тыс. руб. плата за рассрочку (арендная плата).

Через 15 лет они получат право на квартиру за 8 442 000 руб. Почти в три раза больше от ее цены.

Еще пример ↓

Семья Ивановых внесла первый платеж в размере 500 тыс. руб., ежемесячно будет платить — 39 тыс. руб., из которых:

  • 18 тыс. руб. пойдут в счет выкупа;
  • 21 тыс. руб плата за рассрочку.

Через 15 лет они получат квартиру за 7 020 000 руб.

Сразу вспоминаешь добрым словом ипотеку!

Плюсы

1.Сервисная компания, которая занимается организацией арендой квартир с правом выкупа, т.н. МРЖК (Межрегиональная Жилищная Корпорация) утверждает, что соотношение выкупного и арендного платежей очень выгодно меняется при уменьшении срока договора. Другими словами, если заключаете договор не на 15 лет, а на 10, то бОльшая часть ежемесячной выплаты будет покрывать долг перед сервисной компанией, а меньшая аренду помещения. Это соотношение устанавливается при заключении договора и не меняется на протяжении всего срока аренды квартиры с правом выкупа.
2. При аренде с последующим выкупом квартиры практически, а может и совсем исчезнут риски покупателя. Если вы помните, то на рынке недвижимости можно купить квартиру с осужденным, с неизвестно откуда появляющимся наследником и т. д. В случае Программы «Аренда и выкуп», все риски берет на себя сервисная компания — это ее головная боль. Это достаточно большой плюс, если учитывать насколько часто «обжигаются» при покупке квартиры (долгостои, незаконно возведенное жилье, мошеннические схемы с жильем и т.д.).
3. Минимальное количество документов, необходимых для заключения договора на аренду с последующим выкупом квартиры. Этим плюсом, наверное, сейчас мало кого удивишь, т. к. ипотечные продукты банков, порой предлагают те же условия.
4. Для заключения договора аренды с выкупом квартиры, не обязательно иметь хоть какой-нибудь первоначальный взнос.
5. В случае аренды квартиры с правом выкупа, вам не нужно ждать одобрения, как в банке или предоставлять справку о доходах. По крайней мере об этом не говорится.

Минусы

Сравниваем, конечно с ипотекой, т. к. больше не с чем сравнивать, собственно.
1. Если вы не можете выплачивать ипотеку, то можете продать квартиру по более-менее выгодной цене и взять разницу между долгом банку и стоимостью. В аренде квартиры с правом выкупа цена квартиры фиксированная, выплаты в счет выкупа определены, плата за аренду — ни в счет. В итоге получается, что аренда с последующим выкупом квартиры становится не выгодной (напомню, если не соблюдать договор, конечно).
2. Если договор заключается без первоначального взноса, то платежи, по аренде с последующим выкупом квартиры, возрастают.
3. Аренда с выкупом квартиры может обойтись вам дороже, чем ипотека. Для подтверждения этого высказывания, воспользуемся электронными калькуляторами и произведем примерный подсчет.

Плюсов у Программы «Аренда и выкуп» набралось достаточно много, что делает ее привлекательной для определенных категорий граждан. Давайте рассмотрим каких.

На кого рассчитана аренда с выкупом квартиры

В итоге, мы приходим к выводу, кому интересна Программа, предусматривающая аренду с выкупом квартиры:

  • тем, кто не смог получить одобрение банка на ипотеку;
  • те, у кого «серый» доход;
  • у кого нет первоначального взноса;
  • и, конечно, у кого нет полной суммы на покупку квартиры.

Резюме

В итоге, мы приблизились к выплатам по Программа «Аренда и выкуп» и самое главное, в течении 3 лет будем платить за два кредита 43 610 рублей, в то время, как по Программе платили бы 39 457 рублей.

Что выгоднее в каждом конкретном случае, каждому из вас, уважаемые читатели, решать надо самостоятельно. Я лишь представил примерные расчеты, приближенные к реальным условиям, насколько это было возможным.

Источники

  • https://zen.yandex.ru/media/move/arenda-s-vykupom-udobnyi-sposob-pokupki-kvartiry-5f5783df428c2e0bb32f50f4
  • https://zen.yandex.ru/media/ipotekahouse.ru/arenda-kvartiry-s-pravom-vykupa-chto-stoit-znat-5ccb421b53522200b0d6781c
  • https://kreditolog.com/journal/arenda-kvartiry-s-posleduyushhim-vykupom
  • https://www.HabRealty.ru/novosti/arenda-s-vyikupom-kvartiryi.html
[свернуть]
Решите свою юридическую проблему сегодня, не выходя из дома!
300 рублей бесплатно

Напишите свой вопрос - в течении 5 минут наш эксперт перезвонит и бесплатно проконсультирует

 

Заполните форму с контактными данными и получите бесплатную консультацию в течении 5 минут

 
 
Спасибо!
Ваша заявка принята

Юрист позвонит в течение 5 минут

 
Анонимно
Информация о вас не будет разглашена
Быстро
Через 5 минут с вами свяжется наш консультант