Бесплатная горячая линия

Cтрахование титула при ипотеке: что это такое и зачем оно нужно?

Содержание

Что такое титульное страхование

Под титулом обычно понимается право собственности на движимое или недвижимое имущество, документально и законно подтвержденное владельцем. Этот термин дал название рассматриваемому виду страховой услуги, что вполне логично, если учесть характер страхования.

Наличие страховки титула гарантирует покупателю, возмещение понесенного им ущерба в случае, если права на приобретаемую в ходе сделки ипотечного кредитования недвижимость будут признаны недействительными. В качестве объектов страхования в данном случае выступают права собственности на любые виды недвижимого имущества – как жилого (квартира, частный дом, комната, доли во всех перечисленных объектах), так и коммерческого, хозяйственного или промышленного (офисы, склады, гаражи, бани и т.д.)

Особенности титульного страхования

Главной характерной чертой титульного страхования выступает узкая специализация данного вида страховки. Она предусматривает защиту заемщика и кредитора от одного конкретного риска, связанного с потерей прав собственности на приобретенную недвижимость. Поэтому в договор с СК не включаются такие страховые случаи, как физическое уничтожение объекта, реконструкция или изменение его конструктивных особенностей и другие подобные риски. Вместе с тем, на практике достаточно часто оформляется комплексный полис, предусматривающий страховку титула в качестве одного из множества страховых рисков.

Другими серьезными особенностями страхования титула выступают:

  • добровольный характер. Несмотря на то, что некоторые банки настаивают на оформлении титульной страховки, данное требование не входит в число обязательных в соответствии с положениями №102-ФЗ и Гражданского кодекса;
  • частое применение при приобретении в ипотеку коммерческой недвижимости. Для подобных сделок, особенно в том случае, когда в качестве покупателя и заемщика выступает юридическое лицо, оформление титульной страховки происходит практически всегда;
  • большая длительность договора страхования. До недавнего времени стандартный срок действия полиса составлял не более 3-х лет. Однако, изменения в законодательстве привели к возможности заключать соглашения с заемщиком продолжительностью до 10-лет. Страховка титула является сопутствующим мероприятием по отношению к ипотеке, нередко заключающейся на 20-30 лет, поэтому многие клиенты предпочитают оформлять полис с максимальным сроком действия;
  • выгода для обеих сторон ипотечного контракта. Два других вида страхования при ипотеке – имущества и здоровья заемщика – наиболее выгодны банковской организации, чем ее клиенту. В отличие от них, страховка титула одинаково эффективно защищает и кредитора, и покупателя недвижимости, что нередко становится решающим аргументом в пользу оформления полиса.

Существенной особенностью титульного страхования выступает наличие пяти основных причин, которые выступают основанием для признания сделки по приобретению недвижимости в ипотеку недействительной. К ним относятся:

  • подделка и фальсификация документов и подписей сторон, осуществляющих куплю-продажу объекта недвижимого имущества;
  • нарушение законных прав владельцев, являющихся несовершеннолетними или недееспособными;
  • заключение сделки с физическим или юридическим лицом, которое не является законным собственником объекта;
  • нарушения при проведении приватизации приобретаемой в ипотеку недвижимости;
  • юридические нарушения при оформлении и осуществлении сделки.

Риски утраты титула

Страховой случай, предусмотренный страховкой титула, наступает в результате действий третьей стороны, чьи интересы были ущемлены в ходе совершения сделки купли-продажи объекта недвижимости. Как правило, речь в подобной ситуации идет о судебном иске одного из двух типов – виндикационном или о признании сделки недействительной.

Виндикационный иск

Под виндикационным иском понимается истребование недвижимого имущества из незаконного пользования. Возможность подобного обращения в судебные органы предоставляется только законным владельцам, способным доказать собственные права на недвижимость. Фактически, рассмотрение доказательств этого и становится предметом судебного разбирательства.

От заемщика в подобной ситуации практически ничего не зависит. Главное для получения страховки – подтвердить статус добросовестного покупателя, не знавшего о том, что другая сторона сделки не является законным владельцем. Также крайне важно доказать возмездный характер купли-продажи, для осуществления которой использовались как заемные средства банка по ипотечному кредиту, так и собственные деньги.

Установленный законодательством срок исковой давности по виндикационным искам – 3 года. Учитывая данный факт, становится понятным, почему при осуществлении сделок с имуществом, находящимся в собственности дольше указанного срока, титульное страхование применяется заметно реже.

Иск о признании совершенной сделки с недвижимостью ничтожной

Наиболее часто подовом для подачи подобного иска выступает нарушение законных прав владельцев недвижимости, являющихся недееспособными или несовершеннолетними. Для таких сделок законодательством предусмотрен особый порядок осуществления, предполагающий обязательное получение разрешения органов опеки.

Реальная судебная практика формируется таким образом, что вероятность вердикта судьи, признающего сделку ничтожной, крайне велика. Поэтому оформление титульного страхования при покупке объекта недвижимости, среди владельцев которой числятся указанные выше категории собственников, является грамотным и взвешенным решением. Оно позволит гарантировать защиту интересов ипотечного заемщика при неблагоприятном развитии событий. Важно отметить, что срок давности для рассматриваемого типа исков также установлен на уровне 3-х лет.

В каких случаях может произойти утрата титула

Утрата права собственности происходит только на основании судебного решения, вступившего в законную силу. Она может произойти по различным причинам, если суд сочтет их достаточными для отмены зарегистрированного права собственности.

Самые распространенные причины утраты титула:

  1. Продавец жилплощади признан недееспособным, и сделка была оспорена в судебном порядке.
  2. Один из супругов при продаже общей квартиры не получил согласие второго супруга.
  3. Сделка была заключена под влиянием психического или физического воздействия.
  4. Появление наследников любой очереди, которые могли претендовать на получение доли в проданной квартире.
  5. Сделка была проведена с нарушением требований законодательства. Например, продажа квартиры лицом, владеющим жильем на основании договора ренты, без получения согласия рентополучателя.

Титульную страховку можно оформить как до, так и после регистрации права собственности. Чтобы снизить риск возникновения неприятных последствий от заключения сделки, рекомендуется обратиться к страховщику до подписания ДКП. Если страховая компания отказала в заключении страхового договора, это является показателем высокого риска наступления страхового случая. В таком случае покупателю следует еще раз тщательно обдумать возможность приобретения конкретной квартиры.

Также показателем высокого риска является согласие страховщика оформить полис только по завышенной стоимости. Это значит, что риск наступления страхового случая достаточно высок, но все же находится на приемлемом уровне. Если страховщик предлагает заключить договор, стоимость которого равна среднерыночному значению, то покупатель может быть уверен в безопасности сделки.

Зачем нужно титульное страхование

Титульное страхование (или на более простом языке страхование покупки квартиры) обеспечивает страховую защиту на случай утраты права собственности или других вещных прав на недвижимость, если вашу сделку признают в суде незаконной по причине событий, которые не были вам известны на момент заключения договора купли-продажи.

Основное отличие титульного страхования от других видов заключается в том, что оно защищает собственника от уже произошедших событий, которые не были известны на момент заключения сделки с недвижимым имуществом.

Заранее предвидеть такие обстоятельства, а также полностью изучить юридическую историю объекта недвижимости часто, как правило, просто невозможно. По этой причине, покупая квартиру, вы должны надежно застраховать свою сделку.

Опасности при покупке недвижимости

К наиболее типичным рискам, покрываемым титульным страхованиям, относятся следующие:

  • в процессе оформления необходимых документов для сделки были допущены ошибки;
  • имеет место случай мошенничества;
  • не были учтены интересы наследников и/или несовершеннолетних лиц;
  • предыдущие сделки по приватизации или продаже данного объекта недвижимости не были законными и др.

Преимущества и недостатки данной услуги

Главные преимущества:

  1. Договор о титульном страховании реально заключить еще до оформления купли-продажи.
  2. Перед заключением договора такой страховки идет предстраховая экспертиза, то есть объект недвижимости тщательно изучается с юридической стороны.
  3. Для заключения страховки титула требуется минимум документов.
  4. Страховая компания, которой оформлялось титульное страхование, может выступать в суде в качестве третьего лица.
  5. Если недвижимость передается предыдущему владельцу (сделка купли-продажи признается недействительной), то покупатель получает денежную компенсацию от своей страховой компании.
  6. Автоматически снижается процентная ставка по ипотеке.

Недостатки:

  1. Для того чтобы заключить договор титульного страхования, нужно очень тщательно подбирать страховую компанию. Важно быть уверенным в том, что работники досконально проведут проверку объекта перед заключением договора.
  2. Недобросовестные страховые компании стараются выплатить меньше денежных средств по компенсации, чем затратил покупатель на приобретение недвижимости.
  3. Высокая стоимость полиса. На самом деле так кажется лишь на первый взгляд: это будет не дороже, чем повышение банком процентной ставки из-за отсутствия страхового полиса. И уж тем более, полис не будет дороже, чем убытки, которые можно понести при возникновении каких-то проблем с квартирой.
  4. Если новый собственник узнает, что квартира на длительный срок была сдана в аренду, договор титульного страхования не поможет. Фактически собственник не лишился права собственности, хотя и не может полноценно пользоваться жильем (пока не окончится срок аренды).

Важные моменты, которые нужно знать при оформлении титульной страховки

Сроки. Максимальный срок титульного страхования – 10 лет. Эта цифра установлена Гражданским кодексом РФ как период, в течение которого сделку с недвижимостью можно оспорить.

Оформить страховку можно и на 3-5 лет. Однако при этом будьте готовы к долгим судебным разбирательствам при наступлении страхового случая.

Если срок договора закончится до того, как суд вынесет решение о снятии титула, компенсацию не выплатят. В спорных ситуациях фирма в исключительных случаях идет на уступки клиенту и продляет страховку.

Расчет суммы компенсации. Размер суммы возмещения в случае утраты титула должен быть равен рыночной стоимости застрахованной недвижимости на момент вынесения решения суда. Это должно быть прописано в договоре.

Мнение экспертаАлександр Николаевич ГригорьевЭксперт в области ипотеки с 10-летним стажем. Является руководителем отдела ипотеки в крупном банке, на счету более 500 успешно одобренных ипотечных кредитов.Если в договоре этого нет, то сумма возмещения рассчитают исходя из стоимости недвижимости, указанной в договоре купли-продажи на момент ее покупки. За несколько лет стоимость недвижимости вырастет, эта схема не выгодна для страхователя. Поэтому внимательно читайте в договоре, как рассчитывается сумма компенсации.

В договоре должен присутствовать пункт, согласно которому страховая фирма должна возместить понесенные вами судебные издержки. Обязательно это проверьте.

Обязательно ли оформлять

Сбербанк оставляет за клиентом право выбора оформления титульного страхования. Оно стоит недорого относительно других полисов при кредитовании. Менеджеры обратят внимание на полезность услуги, но они не могут угрожать отказом в займе.

Заемщик должен помнить, что если лишится титула на собственность квартиры, купленной в ипотеку, он будет продолжать вносить ежемесячные платежи по кредиту. Только полис гарантирует компенсацию банку при наступлении СС.

Внимание! Договор титульного страхования от Сбербанка оформляется на один год. По истечении этого периода автоматически продлевается. Если заемщик решил поменять СК, ему придется заново собирать весь пакет документов.

Заявитель может воспользоваться общей услугой, которая включает в себя три вида страхования: жизни (здоровья), имущества, титула. Договор обойдется дешевле, чем приобретение отдельных полисов. Менеджеры Сбербанка охотно идут на заключение общей сделки с заявителем.

Так или иначе, заемщик, отказавшийся от титульного страхования, может не беспокоиться о том, что кредитор ужесточит процентную ставку или другие условия. Сбербанк лояльно относится к решению клиентов. В случае если человек согласен на оформление полиса, его зарегистрируют в день одобрения ипотеки.

Что относится к страховым случаям?

Существует пять основных страховых случаев:

  • Подделка подписей и документов по время купли-продажи;
  • Нарушение прав несовершеннолетних наследников;
  • Заключение сделки при покупке квартиры недееспособными людьми;
  • Незаконная приватизация объекта недвижимости;
  • Грубые ошибки юристов при проведении сделки.

При таких случаях каждый последующий покупатель квартиры рискует потерять право собственности.

Титульное страхование

Приведу пример, самые рискованные объекты это первичные объекты недвижимости.  Ведь если строительная фирма обанкротится, люди лишатся и денег и имущества. Если успеть застраховать до момента банкротства, то в судебном порядке страховая компания компенсирует понесенные убытки.

Как в таком случае можно получить выплаты при банкротстве застройщика? Вам понадобится отправить пакет документов с требованиями о возврате средств арбитражному управляющему. Далее суд включает Вас в реестр кредиторов и тогда уже можно требовать от страховщика денег, указанных в нем.

Согласно федеральному закону от 13.07.2015 №218-Ф3 (ред. От 25.12.2018) «О государственной регистрации недвижимости» (с изм. и доп., вступ., в силу с 01.01.2019) добросовестный покупатель имеет право на выплаты, за счет государства в размере до одного миллиона рублей.

От чего защищает страхование титула?

Этот вид страхования защищает собственника недвижимого имущества от признания сделки по приобретению недвижимости недействительной или требований бывшего собственника о возврате имущества, выбывшего у него помимо его воли.

Признание сделки недействительной возможно по различным основаниям, установленным законом, например:

  • Сделки, совершенной гражданином признанным недееспособным;
  • Сделки, совершенной одним супругом без согласия другого супруга при распоряжении общим имуществом;
  • Cделки, совершенной под влияние обмана, угрозы или стечения тяжелых обстоятельств (кабальные сделки);
  • Cделки, совершенной гражданином, не способным понимать значение своих действий;
  • Cделки, совершенной гражданином в нарушение норм закона, как, например, отчуждение имущества плательщиком ренты без согласия рентополучателя; или совершения сделки с превышением полномочий представителя собственника.

Как определяется страховая сумма?

Страховая сумма может быть установлена в размере действительной (рыночной) стоимости недвижимого имущества, но не более фактически произведенных расходов по покупке недвижимости.

Сколько стоит страховка?

Размер страховой премии рассчитывается от страховой суммы, умноженной на тариф, установленный страховщиком.

Базовый тариф в компании составляет 0,30%.

По результатам предстраховой экспертизы могут устанавливаться повышающие коэффициенты, зависящие от обстоятельств, повышающих риск. Такими обстоятельствами являются, например, количество сделок с объектом недвижимости, давность совершения сделок и т.п.

Какова стоимость титульного страхования?

У каждой страховой компании имеется свой ответ на этот вопрос, но в среднем эта стоимость примерно от 0,5 до 1,5% в год от стоимости приобретенной квартиры либо процент берется от стоимости кредита, если квартиру взяли в ипотеку. Именно эта причина может стать отказом собственника от страхования титула. Застраховать загородный дом обойдется ещё дороже.

Запомните, что самый минимальный срок действия договора страхования от 3 лет, а максимальный 10 лет, поэтому советую для начала оценить все риски с приобретенной квартирой совместно с юристом.

Стоимость зависит от нескольких факторов:

  • Степени, величины рисков;
  • Сроков, на которые оформляется страховой полис;
  • Стоимости приобретенного имущества.

В первый год после приобретения недвижимого имущества стоимость страхования выше, а со второго года она уже начинает снижаться. Соответственно если вы приобрели жилье за 4 миллиона руб., то стоимость страховки в первый год обойдется в размере 40 000 рублей. Юристы обычно помогают разобраться со степенью риска, правильно оценить купленную квартиру.

На какой срок заключается договор страхования?

Договор страхования заключается на срок от 1 года до 10 лет. При единовременной оплате премии за весь срок договора, за исключением срока в 1 год, применяется понижающий коэффициент.

В каких случаях обязательно нужно страховать квартиру от утраты права собственности (титульное страхование)?

Продажа по доверенности

Доверенность может быть поддельной или к нотариусу пришел человек с поддельным паспортом.

Сделки с пенсионерами

Были случаи, когда пенсионеры в суде доказывали, что их из-за возраста обманули

Cтрахование титула при ипотеке: что это такое и зачем оно нужно?

Сделки с несовершеннолетними

Дети должны взамен продаваемого имущества получить иное жилье и это отслеживается государством

Cтрахование титула при ипотеке: что это такое и зачем оно нужно?

Продажа по заниженной стоимости

Продавец по каким то причинам не хочет указывать всю сумму в договоре

Cтрахование титула при ипотеке: что это такое и зачем оно нужно?

Наследство

Могут появиться новые наследники (дети от первого брака и т.д.)

Agreement

Нюансы титульного страхования новостроек

Сделки по новостройкам регулируются статьей 214 ФЗ. Данный закон позволяет избежать рисков двойных продаж. Новостройки, недостроенные объекты не подлежат титульному страхованию. Ведь сделок ещё не было. Значит, посягать на право собственности никто не сможет.

На сколько лет заключается договор страхования

Договор титульного страхования заключается на любой срок в пределах от 1 до 10 лет. Точный период действия страховки указывается клиентом при подписании соглашения с компанией-страховщиком. Следует учитывать, что сумма страховки указывается за год и в случае увеличения ее срока она также увеличится пропорционально, но уже с небольшим дисконтом.

Выплата страхового возмещения

Договор страхования заключается на срок от 1 года до 10 лет. При единовременной оплате премии за весь срок договора, за исключением срока в 1 год, применяется понижающий коэффициент.

Ипотечные клиенты, страхующие право собственности, могут достраховать риск до полной стоимости покупки недвижимости, защитив свой первоначальный взнос.

В каких случаях страховая может отказать в выплате

Страховая компания может отказать выплачивать средства при возникновении случаев, не покрываемых страховкой, в том числе и случаи-исключения.

К таким случаям можно отнести следующие обстоятельства:

  • Вина застрахованного лица в потере титула, т.е. фактическое лишение недвижимости должника и передача его в пользу банка за неуплату кредита;
  • Обращение застрахованного лица состоялось по истечению установленного срока;
  • Страхователь сообщил ложные сведения и не способствовал сохранению имущества;
  • Не было подтверждено наступление страхового случая;
  • Было получено возмещение от виновного лица;
  • Наступил случай-исключение, к которому относятся: наводнение, террористический акт, землетрясение, взрыв и т.д.

Выводы и полезные советы

Титульное страхование защищает от потери права собственности на квартиру. При ипотеке отказаться от него можно, однако при возникновении страхового случая вы будете самостоятельно погашать долг перед банком.

Страховая фирма может отказать в продлении договора или повысить стоимость оказываемых услуг. Поэтому рекомендуем заключать договор сразу на длительный срок.

Как формируется стоимость страховки в ТОП-5 страховых

Стоимость страховки зависит от множества факторов, которые включают в себя стоимость имущества, длительность обслуживания, риски потери права собственности и т.д.

Стоимость страховки в ТОП-5 страховых компаний формируется по следующим данным:

Наименование Стоимость услуги страхования От чего зависитСрок заключения
Росгосстрах0,25% – 1%Стоимость имущества;

Количество ранее заключаемых сделок с гражданином и качество их проведения.

От 1 года
АльфастрахованиеБазовый тариф 0,3%, но стоимость может быть снижена/увеличена в зависимости от обстоятельствДавность совершаемых сделок с недвижимостью;

Количество сделок;

Общие риски;

Наличие иного имущества у заявителя, застрахованного в Альфастраховании и т.д.

От 1 года до 10 лет, каждый год будет применяться понижающий коэффициент
ВТБ страхование0,5%-1,5% от страховой суммыСрок оформления страховки;

Возраст и здоровье заявителя;

Состояние недвижимости;

Количество предыдущих сделок с недвижимостью.

От 1 года до 30 лет
РЕСО-Гарантия0,56%Кто является кредитором (если кредит в Сбербанке, то сумма внесения платежей ниже);

Размер страховой выплаты;

Состояние недвижимости;

Возраст и пол заявителя.

От 1 года
Сбербанк страхование0,3% – 0,5%Срок оформления страховки;

Возраст заявителя;

Размер ипотеки и сумма возврата.

От 1 года

Заключение

Покупка недвижимости — это серьезный шаг, к которому необходимо подходить основательно.  Титульное страхование – это такая мера, помогающая избавить Вас от ряда трудностей, которые могут появиться в дальнейшем. Ведь при данном виде страхования создается реальная возможность получить денежную компенсацию при происшествии события, предусмотренного договором страхования.

В наше время важно консультироваться с юристами, имеющими опыт оформления страховых договоров и анализа документов, которые просматриваются при покупке недвижимости, а также заключать сделки с проверенными страховыми агентами.

Знание свойств и особенностей страхования ипотеки, а также страховых случаев поможет в тяжелых жизненных ситуациях, когда собственник квартиры лишается своих прав. Поэтомузнать про титульное страхование при ипотеке, и в каких ситуациях оно применимо, должен знать каждый ипотечный гражданин.

Источники

  • https://www.Sravni.ru/strahovanie-nedvizhimosti/info/chto-takoe-strahovanie-titula-dlya-ipoteki/
  • https://Ipotechnik.pro/strahovanie/titula-pri-ipoteke/
  • https://www.RGS.ru/products/private_person/property/title_insurance/index.wbp
  • https://insure-guide.ru/property/titulnoe-straxovanie-pri-ipoteke/
  • https://IpotekuNado.ru/strahovanie/titulnoe-strahovanie-pri-ipoteke
  • https://strahovkaved.ru/ipoteka/sberbank-titulnoe-strahovanie
  • https://rieltor-ask.ru/strahovanie-titula-pri-ipoteke/
  • https://www.AlfaStrah.ru/individuals/housing/rights/
  • https://debitorkinet.ru/strahovanie-titula/
  • https://stsbroker.ru/imushhestva-fizlic/strahovanie-titula-kvartiry/
  • https://ipotekaved.ru/strahovanie/chto-takoe-titulnoe-strahovanie-pri-ipoteke.html
[свернуть]
Решите свою юридическую проблему сегодня, не выходя из дома!
300 рублей бесплатно

Напишите свой вопрос - в течении 5 минут наш эксперт перезвонит и бесплатно проконсультирует

 

Заполните форму с контактными данными и получите бесплатную консультацию в течении 5 минут

 
 
Спасибо!
Ваша заявка принята

Юрист позвонит в течение 5 минут

 
Анонимно
Информация о вас не будет разглашена
Быстро
Через 5 минут с вами свяжется наш консультант
 

Последние ответы

Бесплатная горячая линия 24/7
8 (800) 550-82-45
по всей России


+7 (499) 398-51-30
Для жителей Москвы и МО
+7 (812) 305-28-25
Для жителей Спб и области