Бесплатная горячая линия

Изменение вида разрешенного использования земельного участка

Содержание

Понятие и необходимость изменения ВРИ земельных участков

Вид разрешенного землепользования – это перечень видов деятельности, которые можно осуществлять на участке в соответствии с его категорией земли. Каждой категории земли соответствуют несколько видов разрешенного пользования, полный перечень которых приведён в Приказе Минэкономразвития № 540.

Смена ВРИ участка происходит без изменения категории земли и регулируется следующими законами:

  • Земельным кодексом РФ;
  • Градостроительным кодексом РФ.

Ст. 39 Градостроительного кодекса определяет правила изменения ВРИ участка, расположенного на территории населённых пунктов, а порядок изменения вида землепользования сельскохозяйственных участков определяется законами субъектов федерации и муниципалитетов.

Землепользователи изменяют ВРИ в следующих случаях:

  • При получении разрешения на строительство;
  • При необходимости сменить вид деятельности на участке;
  • При сдаче земли в аренду.
На участках, предназначенных для огородничества или полевого подсобного хозяйства, нельзя строить капитальные жилые дома, а смена ВРИ для таких земель поможет получить разрешение на их застройку.

Владельцы сельскохозяйственных участков также должны менять вид разрешённого землепользования в зависимости от планируемой деятельности или нужд арендатора.

Что такое территориальная зона?

В законе, в частности в Градостроительном кодексе (статья 1), дано определение.

Территориальные зоны – это зоны, для которых в Правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.

Иными словами, территориальная зона – это область, которая имеет границы и для которой установлены какие-то градостроительные регламенты.

К градостроительным регламентам подойдем чуть позже, а пока отметим следующее.

Практически все города, поселки, села и др. населенные пункты разделены на территориальные зоны.

Некоторые примеры территориальных зон:

  • жилая зона,
  • деловая зона,
  • промышленная зона,
  • сельскохозяйственная.

В разных населенных пунктах может быть разное количество территориальных зон.

В чем суть и назначение видов разрешенного использования земли

Чтобы избежать хаоса при выделении и пользовании землей, введены специальные ограничения и запреты по землепользованию. Они определяются по месту расположения участков, характеристик почвы, особенностям близлежащих территорий и строений, по множеству других параметров. Вот самые важные моменты, связанные с определением видов землепользования в России:

  • собственники, арендаторы и иные владельцы земли не могут произвольно устанавливать ВРИ, так как это является прерогативой госорганов, муниципальных ведомств;
  • виды землепользования и условия для их смены прописываются в ПЗЗ, которые обязательно утверждаются муниципальными органами;
  • если на участок действуют предписания ПЗЗ и регламенты, изменение вида пользования допускается без публичных слушаний и дополнительных разрешений (кроме условно разрешенных видов).

На участки могут устанавливаться основные, вспомогательные и условно-разрешенные виды пользования. Это важно, так как смена основного или вспомогательного вида обычно проводится без одобрения госорганов. Иная ситуация для условно-разрешенных видов. Они дают право строить или заниматься иными видами деятельности только при подтверждении определенных условий. Так как при смене ВРИ будет одновременно меняться и перечень условий для землепользователя, процедура включает согласования, слушания, корректировку ПЗЗ.

При рассмотрении вопроса об изменении вида землепользования изучают показатели зонирования и категорий по ПЗЗ.
№ п/пОсновные понятия, которые нужно знать при изменении вида разрешенного использования участкаОписание
1Правила землепользования и застройкиСодежрит описание зон, категорий и видов разрешенного землепользования на территории МО или региона. Определяет возможность застройки каждого участка определенными типами объектов.
2ГПЗУ (Градостроительный план земельного участка)Содержит информацию из ПЗЗ, определяет допустимые параметры и ограничения строительства, виды разрешенного испоьзования участка
3Градостроительный регламентСодержит параметры допустимого строительства, ограничения и запреты для определенного участка
4Ситуационный план земельного участкаОформляется при проектировании, используется для согласования и получеия технических условий на подключение.

Кто определяет виды землепользования

Определение ВРИ относится к градостроительной и землеустроительной деятельности. Ее осуществляют органы власти МО или субъекта РФ. Для этого могут проводиться следующие процедуры:

  • категорирование и зонирование территорий, в зависимости от целей органов власти и с учетом мнения населения;
  • проведение открытых публичных слушаний, где рассматриваются предложения и возражения от частных лиц, организаций, инициативных групп;
  • утверждение ПЗЗ, градостроительных планов и регламентов, других документов по зонированию и градостроительству;
  • обнародование актов, связанных с определением категорий, зон и видов землепользования.

Корректировка на вид разрешенного использования ЗУ может осуществляться по инициативе властей, правообладателя или арендатора, группы лиц. Например, органы власти могут изначально планировать развитие частного жилищного строительства на территории. Если от строительной компании поступит привлекательный инвестиционный проект, можно изменить ВРИ с учетом мнения и интересов населения. Для этого нужно провести слушания, обосновать целесообразность смены.

Каждая территориальная зона имеет свои виды разрешенного использования земельных участков, которые на ней находятся.

Одна территориальная зона может иметь от 1 до нескольких десятков видов разрешенного использования.

Напомню, что всего существует 113 видов разрешенного использования.

Виды разрешенного использования, действующие на территориальной зоне, распределяются по 3-м группам:

  • основные виды разрешенного использования,
  • вспомогательные виды разрешенного использования,
  • условно разрешенные виды использования.

Иными словами, если допустим территориальная зона имеет 35 видов разрешенного использования, то все эти ВРИ будут распределены по 3-м группам.

Как выбрать ВРИ земельного участка?

Получив нужную информацию, правообладатель участка может подобрать любой ВРИ из доступных для него основных и дополнительных ВРИ. Для этого просто в комиссию нужно подать заявление. Комиссия находится в местной администрации.

Сведения о принятом решении из администрации передаются в местное отделение кадастровой палаты. Заявитель не должен предпринимать никаких самостоятельных действий, чтобы это сделать. Вам остается только получить свидетельство о собственности, в котором будет указан новый ВРИ на землю.

Процедура подготовки заявления

Выбрав наиболее подходящий к цели предполагаемого использования новый ВРИ земли, займитесь подготовкой пакета сопроводительных документов, необходимых для подачи заявки в местную администрацию.

Бланк заявления составляется по типовой форме и условно разделяется на следующие части:

  • Описательная. Помимо адресации заявления, содержит Ф.И.О. заявителя, его паспортные данные и контактную информацию.
  • Просительная. Выражает просьбу заявителя о смене ВРИ земли с описанием параметров надела – почтовый адрес, категория земли и присвоенный кадастровый номер, вид права, на котором осуществляется пользование землей, прежний и желаемый ВРИ участка, его площадь. В случае, направления заявки лицом, арендующим земельный участок, необходимо указать в заявлении о согласии владельца земли на проведение процедуры.
  • Мотивировочная. Содержит указания на законы и другие основания для изменения ВРИ земли. Здесь можно сослаться на действующий Градрегламент, а также перспективный план развития территории. Убедительным доводом будет предоставление подробного плана использования участка, подтверждающего положительные изменения местности.

Удостоверяющие личность заявителя документы. Нотариальное заверение копии документа законом не предусмотрено. В дополнение к копии паспорта может потребоваться заполнение разрешения на обработку персональных данных.

У юридических лиц и индивидуальных предпринимателей может быть затребована выписка из Госреестров, подтверждающая факт регистрации в налоговом органе.

Что такое Правила землепользования и застройки? Где взять ПЗЗ?

В законе (статья 1 ГрК) дано определение.

Правила землепользования и застройки — документ градостроительного зонирования, который утверждается органом местного самоуправления, органами государственной власти — городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга и в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений.

Другими словами, ПЗЗ – это документ, в котором содержаться градостроительные регламенты и карты территориального зонирования.

Правила землепользования и застройки принимаются в каждом населенном пункте.

Поэтому на сайте местной администрации, в открытом доступе, должны находиться действующие редакции ПЗЗ с прилагаемыми картами зонирования.

Причины отказа

Исчерпывающий перечень причин для отказа в смене ВРИ надела определен законами РФ. Как правило, это:

  • Несогласие участников слушаний с будущей сменой характеристики земли.
  • Отсутствие правовых оснований для проведения процедуры.
  • Выявленный недостаток необходимых документов.

Когда требуется смена вида разрешенного использования

Очевидно, что смена разрешенного использования земельного участка требуется, если ранее утвержденный вид не отвечает целям собственника, арендатора. Вот наиболее распространенные ситуации, когда может потребоваться смена ВРИ:

  • если вид землепользования определен до принятия ПЗЗ и не соответствует правилам, что может создать проблемы при оформлении документов;
  • если владелец земли решил заняться другим видом деятельности (например, вместо производства решил строить торговый центр или офисное здание);
  • если невозможно обойти ограничения по условно-разрешенному виду землепользования;
  • если проводится объединение, раздел, выдел с участками с разными ВРИ.

Порядок изменения ВРИ земельного участка зависит от того, какие цели преследует заявитель. Их нужно указывать в заявлении при обращении в муниципалитет, в Росреестр. Например, если в ПЗЗ или регламентах для земли указано несколько основных видов, их можно менять на усмотрение собственника. Для этого достаточно указать текущий и планируемый вид пользования. Но если заявитель просит перейти на ВРИ, ранее вообще не указанный в документах зонирования и территориального планирования, цели изменения нужно подробно обосновать при обращении. Например, необходимость перевода земли под застройку торговым центром можно обосновать динамичным ростом жилищного строительства в районе, недостаточностью магазинов для населения.

Результат изменения вида землепользования можно узнать, если запросить ГПЗУ.

Кто может изменить ВРИ земельного участка

В ЗК РФ указано, что решение об изменении разрешенного использования участка принимает орган местной или региональной власти, т.е. администрации. В крупных городах для указанных целей создаются специальные комиссии, департаменты или отделы, которые и будут рассматривать обращения заявителей. Узнать, какие органы или учреждения участвуют в процедуре, можно на региональных или муниципальных сайтах. Например, в Москве этим занимается

Если для участка меняется основной или вспомогательный вид, при этом на него распространяются нормы ПЗЗ и регламентов, с заявлением допускается обращаться сразу в Росреестр. Так как ВРИ относится к обязательным сведениям ЕГРН, процедура будет заключаться в обновлении информации в госреестре. После завершения процедуры заявитель получит выписку ЕГРН с новым видом землепользования.

заявлению можно приложить схему с обозначением зоны, для которого будет изменен вид землепользования.

Как изменить вид разрешенного использования под ИЖС на коммерческий

Прежде чем начать изменения, необходимо ответить на три вопроса:

  1. возможно ли добиться перевода законным путем;
  2. сколько денег на это потребуется;
  3. и так ли это нужно.

В случае целесообразности действий — начинаем.

В соответствии с Земельным (ст. 1, 7) и Градостроительным Кодексом РФ (ст. 37), вы можете выбрать любой, из предусмотренных видов разрешенного использования для земельного участка и расположенного на нем здания, самостоятельно и без дополнительных разрешений и согласований. Из 37 статьи Градостроительного кодекса РФ следует, что при соблюдении технических условий, можно изменить вид разрешенного использования с одного на другой.

То есть без проведения публичных слушаний можно изменить только основной и вспомогательный вид разрешенного использования. Для этого собственнику земельного участка нужно обратиться с заявлением в Росреестр и предоставить:

  1. Заявление установленного образца (выдает Росреестр);
  2. Копию Правил Землепользования и застройки с указанием возможного вида разрешенного использования для данной территории (где взять писал выше);
  3. Декларацию о выбранном виде разрешенного использования земельного участка в виде, как указано в Правилах Землепользования и застройки.

Поиск и определение нового типа эксплуатации земли

В первую очередь нужно определиться с новым видом использования. Необходимо обратиться в местную Администрацию за градостроительным планом земельного участка, либо на официальном сайте органа местного самоуправления изучить градостроительный регламент в составе правил землепользования и застройки.

На карте градостроительного зонирования определить территориальную зону, в границах которой расположен участок, в градостроительном регламенте найти перечень видов для данной зоны. Если нужный вид находится в перечне основных, значит обращаться нужно в Росреестр. Если же он находится в перечне условно разрешенных, необходимо обращаться в местную Администрацию за разрешением на условно разрешенный вид использования.

Не менее важно знать об отличиях ВРИ земельных участков:

  1. КФХ и ЛПХ.
  2. ЛПХ и ИЖС.
  3. СНТ и ИЖС.

Специфика определения вида разрешенного использования

Определение видов разрешенного использования земельных участков напрямую зависит от следующих 2-х факторов:

  • утверждены или нет в отношении территории, в пределах которой располагаются земельные участки, ПЗЗ, и соответственно градостроительные регламенты
  • относятся ли земельные участки к тем категориям участков, в отношении которых градостроительные регламенты не устанавливаются или на которые действие градостроительных регламентов не распространяется.

Необходимо отметить, что градостроительный регламент может быть утвержден только в отношении земель определенных категорий. Например, это земли населенных пунктов, земли сельскохозяйственного назначения, за исключением сельскохозяйственных угодий, земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов, земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения.

Не устанавливается градостроительный регламент в отношении:

  • сельскохозяйственных угодий,
  • земель лесного фонда,
  • земель запаса,
  • земель, покрытых поверхностными водами,
  • земель особо охраняемых природных территорий (за исключением земель лечебно-оздоровительных местностей и курортов),
  • земельных участков, расположенных в границах особых экономических зон и территорий опережающего социально-экономического развития.

Действие градостроительного регламента не распространяется на земельные участки:

  • в границах территорий памятников и ансамблей, включенных в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, а также в границах территорий памятников или ансамблей, которые являются вновь выявленными объектами культурного наследия
  • в границах территорий общего пользования;
  • предназначенные для размещения линейных объектов и (или) занятые линейными объектами;
  • предоставленные для добычи полезных ископаемых.

Проблемные ситуации

Определённые сложности вызывают последствия введения Классификатора, связанные, например, с разрешением на строительство жилых строений на участках для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства (КФХ). Причина – отсутствие вида использования в Классификаторе.

Даже в условиях действующих:

  • федерального закона о КФХ (статья 11)
  • Земельного кодекса РФ (пункт 2 статьи 40)
  • Градостроительного кодекса РФ (статья 51)
  • Санитарных правил 30-102-99
  • Свода правил по проектированию и строительству, установленных СП 30-102-99 (пункт 5.2.4), где упоминается про дом фермера, вид использования участков «КФХ»

ВРИ «крестьянско-фермерское хозяйство» в Классификаторе нет. По этой причине администрации муниципальных образований отказывают землевладельцам в выдаче разрешений на строительство на участках для КВХ жилых построек или домов.

Спасением могут стать ПЗЗ муниципального образования. Возможно, что для той территориальной зоны, в которую включён участок КФХ, жилая застройка относится к условно разрешённым видам. Нужно будет тогда изменить основной вид использования на условно разрешённый, а значит, ирешить проблему.

Если же такого «подарка» в ПЗЗ не окажется, иного варианта решения, кроме как назвать строение, планируемое под жильё, административно-бытовым, бытовым, складским или административно-складскимзданием, не получится. С пропиской, как понятно, тоже.

Проблемы «нестыковок» градрегламентов и Классификатора ВРИ будут постепенно устраняться. К 1 января 2020 года они должны исчезнуть полностью, так именно к этому сроку будут откорректированы ПЗЗ муниципалитетов, а установленные по ним виды разрешённых использований участков будут приведены в соответствие с Классификатором (пункты 12, 13 статьи 34 ФЗ 171-ФЗ «О внесении изменений в земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты РФ»).

Что делать, если в предоставлении госуслуги отказали?

Полный перечень причин для отказа в оказании госуслуги приводится в тексте административного регламента по ее предоставлению.

Наиболее часто встречаемые:

  • Заявление заполнено не по форме регламента либо не поддается прочтению.
  • Заявка подписана лицом, не имеющим на это право.
  • На участок наложены ограничения в силу закона, либо он является изъятым из оборота.
  • Сведения в представленных документах противоречивы.
  • Выявленное при анализе документов отсутствие прав на земучасток.
  • Испрашиваемый вид использования надела не соответствует видам, предусмотренным ПЗЗ.
  • Отзыв заявления.

Отказать в оказании услуги органы власти могут по любому из этих оснований. Причина отказа обязательно указывается в тексте решения. После устранения причины отказа, заявление может быть подано повторно.

Если у вас не принимают заявление, или после его рассмотрения сотрудники уполномоченного органа власти отказываются оказать госуслугу, вы можете в тридцатидневный срок обжаловать их действия в досудебном порядке. Лицом, рассматривающим жалобы по таким основаниям, является глава уполномоченного органа.

Решение вопроса в кадастровой службе

Заявление на изменение ВРИ в кадастровую службу – это заявление о государственном кадастровом учёте изменений объекта недвижимости

Собственник или правообладетель заполняет специальную форму заявления о государственном кадастровом учёте изменений земельного участка. В графе «изменение вида разрешённого использования» нужно прописать наименование вида использования земельного участка, выбранного по Классификатору.

К заявлению должны быть приложены:

  • копия документа, удостоверяющего личность заявителя (заявителей), являющегося физическим лицом, либо личность представителя физического или юридического лица
  • копия документа, удостоверяющего права (полномочия) представителя физического или юридического лица, если с заявлением обращается представитель заявителя (заявителей)
  • согласие правообладателя земельного участка на изменение ВРИ ЗУ:
    • когда заявитель не является собственником участка

Органы Росреестра получают самостоятельно, в порядке межведомственного взаимодействия, следующие материалы:

  • выписка из ПЗЗ
  • выписка из ЕГРН
  • выписка из ЕГРН на объект недвижимости на участке (в случае его наличия)
  • выписка из ГКН
  • выписка из ЕГРЮЛ (для юридических лиц)
  • выписка из ЕГРИП (для индивидуальных предпринимателей)
  • другие материалы, необходимые для рассмотрения вопроса об изменении ВРИ земельного участка и для внесения изменений в государственный кадастровый учёт

Если все или большую часть выписок и документов заявитель намерен предоставить по собственной инициативе, то они должны быть получены им не ранее чем за 30 дней до дня обращения.

Срок решения вопроса

Государственный кадастровый учёт изменений земельного участка выполняется за 23 рабочих дня с даты подачи заявления.

Мотивации отказа

Отказ в государственном кадастровом учёте изменений земельного участка дается по следующим одной или нескольким причинам:

  1. испрашиваемый ВРИ не соответствует назначению земель, зафиксированном в государственном кадастре недвижимости
  2. отсутствие сведений о категории земель в ГКН
  3. несоответствие испрашиваемого ВРИ:
    • Классификатору ВРИ (2019)
    • ПЗЗ
    • проектам планировки территорий (ППТ)
    • проектам межевания территорий (ПМТ), когда координаты территориальных зон не внесены в государственный кадастр недвижимости
  4. несоответствие испрашиваемого ВРИ видам, возможным к использованию в водоохраной, прибрежной полосе:
    • информация о вхождения/не вхождении участка в зону содержится в выписке из информационной системы обеспечения градостроительной деятельности (ИСОГД)
  5. невозможность размещения земельного участка с испрашиваемым ВРИ в санитарно-защитной зоне промышленного предприятия (информация о вхождении/невхождении участка в зону содержится в выписке из ИСОГД)
  6. несоответствие испрашиваемого ВРИ видам, возможным к использованию в зоне режима охраны объектов культурного наследия (информация о вхождения/не вхождении участка в зону (информация (из ИСОГД))
  7. выявление наложения границ земельного участка, находящегося в государственной неразграниченной собственности, на земли государственного лесного фонда (информация — в выписке ИСОГД)
  8. несоответствия испрашиваемого ВРИ видам, возможным к использованию в придорожной полосе существующих и проектируемых дорог, территорий общего пользования (информация о вхождении или не вхождении участка в зону — в выписке из ИСОГД)
  9. отсутствие установленных в ГКН границ земельного участка
  10. противоречивые или недостоверные сведений в заявлении и в приложенных к нему документах
  11. в заявлении и (или) в прилагаемых к нему документах выявлена недостоверность, искажение или неполная информации
  12. обращение без предъявления документа, позволяющего установить личность заявителя (представителя заявителя)
  13. представление заявителем документов, срок действительности которых истёк на момент поступления заявления
  14. установление ограничения права собственности (обременение);
    документы содержат повреждения, не позволяющие однозначно трактовать их содержание
  15. в документах выявлены подчистки и исправления текста
  16. некорректное (неполное либо неправильное) заполнение обязательных полей в форме заявления, поданного в бумажном или электронном виде
  17. отсутствие согласия одного из правообладателей (сособственника) земельного участка

Можно ли оформить индивидуальный жилой дом земельном участке для комплексного жилищного строительства (КЖС)

КЖС — это комплексное освоение территории в целях жилищного строительства. Оформить жилой дом на арендуемом ЗУ с РВИ КЖС возможно лишь с соблюдением требований земельного и градостроительного законодательства в форме комплексного освоения при условии реализации всех обязательств первоначального застройщика, в том числе по подготовке документации по планировке территории и выполнению работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры. Земельные участки, образованные в результате раздела земельного участка (массива), ранее предоставленного застройщику для комплексного освоения, имеют такой же вид разрешенного использования – комплексное освоение в целях жилищного строительства. Это значит, что индивидуальная жилищная застройка таких участков гражданами недопустима.

В случае, если ваш земельный участок находится в пределах массива где утвержден проект планировки территории, а также по правилам землепользования и застройки вашего городского округа находится в территориальной зоне жилищного строительства предусматривающей РВИ ИЖС, тогда вариант с изменением РВИ с КЖС на ИЖС возможен с согласия собственника участка т.е. администрации путем подачи соответствующего заявления в МФЦ.

Декларацию для смены вида разрешенного использования земельного участка

Заявление об изменении ВРИ, как правило, заполняет сотрудник Росреестра самостоятельно с использованием программных средств.

Получать чье-либо согласие или разрешение на изменение ВРИ из числа основных видов, не нужно.

Таким образом, собственник земельного участка может самостоятельно, в уведомительном порядке изменить вид разрешенного использования на любой основной вид, предусмотренный в ПЗЗ.

Корректировка данных в базе Госкадастра

Факт изменения и корректировки ВРИ земельного надела должен быть зафиксирован в базе данных подведомственной Росреестру кадастровой палаты.

Подать заявление в ведомство можно:

  • лично,
  • через Центр услуг (МФЦ),
  • сайт Госуслуги
  • или отправив электронный запрос на официальный сайт Росреестра.

При предоставлении услуги в электронном виде в дополнение к бланку заявления потребуется направить электронный вид плана межевания, подписанного ЭП изготовившего его специалиста. При этом план предоставляется в формате XML, либо в виде отсканированной версии бумажной формы плана.

В случае личного обращения в ведомство и подаче заявки через Центр услуг, заявление дополняется следующими документами:

  • Решение муниципалитета о смене ВРИ земли (по собственной инициативе).
  • Правоустанавливающий документ на землю.

При отсутствии возможности у заявителя предоставить заявление лично, документы подаются доверенным лицом с обязательным приложением оформленной на его имя доверенности.

Срок рассмотрения заявления и изготовления кадастровой выписки не превышает 13 рабочих дней, при направлении обращения через Центр услуг срок увеличивается на 2-3 дня.

За предоставление услуги установлен размер государственной пошлины.

Для физических лиц — 350 руб., для предприятий — 1000 руб. Сэкономить можно, запросив предоставление услуги в электронном виде. В этом случае размер госпошлины снижается на 30%.

Сроки

  1. При обращении в Росреестр срок предоставления услуги по изменению ВРИ составляет 23 рабочих дня.

  2. При смене ВРИ через проведение публичных слушаний, предоставление готового документа может затянуться на срок более месяца. Это зависит от порядка проведения публичных слушаний по вопросам градостроительной деятельности, принятого в данном муниципальном образовании.

  3. Срок внесения изменений в запись ЕГРН – 10 рабочих дней.

Советы

  1. Всегда необходимо учитывать не только возможные ограничения, но и запреты в рамках законодательства. Они могут действовать при смене ВРИ на некоторые участки.
  2. Уточняйте наличие в администрации ПЗиЗ.
  3. Внимательно изучите не только классификатор ВРИ, но и перечень ВРИ для данного участка земли.

Вы обязательно должны учитывать, что земельное законодательство на данный момент переживает свое становление. По этой причине следует постоянно следить за изменениями и относиться очень критически к требованиям органов местного самоуправления, если они необоснованные.

участок предоставлялся в аренду для определенного вида использования.

Если арендатор получил участок под конкретный вид использования (как правило, такие участки предоставляются без аукциона), то изменить вид разрешенного использования он не может.

Таким образом, возможности арендаторов в изменении видов разрешенного использования участков очень ограничены.

Выходом из ситуации может быть выкуп земельного участка из аренды.

Для справки.

Если арендуемый участок имеет вид разрешенного использования под ИЖС, то его можно выкупить из аренды после строительства дома.

Как правило, в большинстве муниципальных образований, стоимость выкупа земли из аренды под ИЖС не превышает 15% кадастровой стоимости.

В моем населенном пункте она составляет всего 3 процента.

Хотя, надо признать, что встречаются неадекватные власти, которые устанавливают цену выкупа в размере 100% кадастровой стоимости. Но таких меньшинство.

Порядок изменения вида разрешенного использования земельного участка

Разберем, как поменять вид разрешенного использования земельного участка, если возникла такая необходимость. Так как нормы ПЗЗ обычно предусматривают схожий порядок проведения процедуры, он может отличаться для разных регионов и городов только деталями

Что нужно для смены ВРИ

Чтобы рассчитывать на положительное решение вопроса о смене ВРИ, нужно знать положения ПЗЗ вашего города или региона, текущий вид землепользования, ограничения и запреты. В перечень документов, которые могут потребоваться заявителю, обычно входит:

  • заявление с указанием цели смены ВРИ, обоснованием просьбы;
  • паспорт или регистрационные документы юр. лица (собственника, арендатора);
  • правоподтверждающие документы на участок, объект (выписка ЕГРН, свидетельство, постановление, договор аренды и т.д.);
  • ГПЗУ, содержащий информацию об участке из правил землепользования и застройки.

Ряд документов уполномоченный орган обязан запрашивать самостоятельно, поэтому заявитель подавать их не должен. Например, выписка ЕГРН или ГПЗУ обычно запрашивается в порядке межведомственного обмена.

Куда подавать документы

В большинстве регионов документы на изменение ВРИ подаются в электронной форме. Через электронные сервисы можно проверять и готовность документов, результат рассмотрения заявления.

Если меняется основной или вспомогательный вид, заявление подается сразу в Росреестр. Перечень документов будет тем же, а подать их можно и через МФЦ. После завершения проверок Росреестр внесет информацию в ЕГРН, передаст данные для изменения ПЗЗ.

Еще одним документом, где будет отмечен новый вид землепользования, является ситуационный план. Он оформляется для согласования проектов строительства, реконструкции.

Возможные затраты

Оформление смены вида землепользования участка может включать следующие расходы:

  • Госпошлина – 350 рублей;
  • Заказ кадастровой выписки в МФЦ – 300 рублей;
  • Изготовление ситуационного плана – 1500-3000 рублей;
  • Организация публичных слушаний – 3000-10000 рублей.

Все расходы, связанные с проведением слушаний, должен покрывать землепользователь, подавший заявление о смене ВРИ (п. 10 ст. 39 ГрК РФ). Оплатить необходимо рассылку уведомлений, регистрацию участников слушания и аренду места их проведения. В зависимости от количества участников и региона проведения мероприятия величина затрат может сильно меняться.

Стоимость

Сбор некоторых документов, проведение административных процедур потребует финансовых расходов.

Наименование процедурыСтоимость для граждан, руб.Стоимость для коммерческих структур, руб.
Получение выписки из ЕГРН300-750600-2200
Внесение изменений в Земкадастр245-350700-1000
Межевание земли и изготовление техдокументации*5000-300008000-35000
Регистрирование прав на участок*200022000

*​ — требуется при отсутствии подтвержденных документами прав на участок.

Доверить процедуру изменения ВРИ земли можно специалистам. Услуги юриста, в зависимости от сложности каждого конкретного случая, стоят от 10 тыс. руб.

Подведем предварительный итог.

Прежде чем начинать изменение разрешенного использования земельного участка, нужно найти Правила землепользования и застройки, в которых содержатся градостроительные регламенты и карты зонирования.

Используя карту, следует определить, в какой территориальной зоне находится ваш земельный участок.

Зная наименование своей территориальной зоны, необходимо в ПЗЗ найти описание градостроительного регламента, в котором содержаться все виды разрешенного использования, допустимые на данной территориальной зоне.

Из найденного перечня видов разрешенного использования, нужно выбрать подходящий ВРИ и приступить к процедуре смены вида разрешенного использования.

Заключение

Смена вида разрешенного землепользования происходит по итогам публичных слушаний на основании анализа возможных последствий такой смены экспертами. Смена деятельности на участке без официального измерения ВРИ может привести к штрафам и изъятию земельного участка у нарушителя, а грамотная аргументация землепользователя повышает вероятность положительного решения комиссии.

Источники

  • https://zakonguru.com/nedvizhimost/zemelnyj/kategorii/kak-smenit-vid.html
  • https://paruslex.ru/izmenenie-razreshenogo-ispolzovania/
  • https://mosoblreg.ru/izmenenie-vida-razreshennogo-ispolzovaniya-zemelnogo-uchastka/
  • https://property911.ru/zemlya/izmenenie-vida-zemelnogo-uchastka.html
  • https://stroim-domik.org/podgotovka/zemelnyj-uchastok/vri/izmenenie-vri/procedura-i-poshagovyj-porjadok
  • https://zembaron.ru/oformlenie/izmenenie-vida-razreshennogo-ispolzovaniya-zemelnogo-uchastka/
  • https://urexpert.online/nedvizhimost/zemelnyj-uchastok/kategorii/vri/kak-izmenit-vid-ispolzovaniya.html
  • https://vladeilegko.ru/situations/kak-izmenit-vid-razreshennogo-ispolzovaniya-zemelnogo-uchastka/
  • https://www.zemvopros.ru/page_12454.htm
[свернуть]
Решите свою юридическую проблему сегодня, не выходя из дома!
300 рублей бесплатно

Напишите свой вопрос - в течении 5 минут наш эксперт перезвонит и бесплатно проконсультирует

 

Заполните форму с контактными данными и получите бесплатную консультацию в течении 5 минут

 
 
Спасибо!
Ваша заявка принята

Юрист позвонит в течение 5 минут

 
Анонимно
Информация о вас не будет разглашена
Быстро
Через 5 минут с вами свяжется наш консультант
 

Добавить комментарий