Бесплатная горячая линия

Кадастровая оценка объектов недвижимости: что это и зачем

Разбираемся в понятиях

В широком смысле слова под кадастром понимают различные базы данных, содержащие упорядоченные сведения о чем бы то ни было. Отличие кадастровой информации от данных другого типа в том, что она предполагает регулярное наблюдение за объектом оценки.

В практическом смысле граждан волнует более конкретный термин – кадастровая оценка недвижимости. Что это такое и почему она важна?

Кадастровая оценка объектов недвижимости это – процесс документального подтверждения стоимости имущества физического или юридического лица, основанный на ряде установленных критериев.

Вопрос оценки достаточно щепетильный и должен быть предельно объективным, так как недостоверная экспертиза считается мошенничеством.

Есть ряд ситуаций, в которых вам не обойтись без знания официальной стоимости вашей квартиры:

  • при купле-продаже;
  • при отчуждении или разделе;
  • при постановке на налоговый учет.

Вы обязаны совершать налоговые отчисления только в том случае, если жилплощадь больше 20 м2. Во избежание трудностей при совершении различных сделок со своим имуществом, вы должны иметь на руках документ, свидетельствующий о реальной стоимости жилья, который имеет срок действия. Желательно обновлять паспорт раз в пятилетку.

Важно

Кадастровая оценка и инвентаризация – разные вещи. Главное их отличие состоит в следующем: цель инвентаризационной проверки – оценить имеющиеся объекты для того, чтобы узнать расходы на строительство аналогичных.

Если говорить о государственной кадастровой оценке, то стоит упомянуть, что ей подлежать все здания как частные, так и муниципальные.

Государственная кадастровая оценка объектов недвижимости это – процедура освидетельствования и закрепления реальной стоимости городских объектов с последующим занесением данных в единый реестр.

Если оценка недвижимости государственная, то оценивать имеют право только официальные эксперты, а коммерческие организации.

Все сведения полученные о зданиях в ходе проверки, заносятся в базу данных Государственного кадастра недвижимости.

Кадастровая оценка объектов недвижимости: что это и зачем

Что влияет на экспертизу

При оформлении важной бумаги необходимо понять, на каких критериях основывается эта процедура.

От чего зависит кадастровая оценка:

  • Во внимание принимается количество этажей в здании, учитываются подвальные и чердачные помещения.
  • Имеет значение ветхое или новое жилье, то есть возраст дома (во многом поэтому документ о внесении в кадастровый реестр подлежит регулярному обновлению).
  • Чтобы понять, сколько примерно стоит ваша квартира на рынке недвижимости, оценщики рассмотрят план помещения. Это необходимо для анализа планировки и индивидуальных технических характеристик жилья.
  • Также на цену квадратных метров влияет престижность жилого комплекса и района в целом. В некоторых случаях внимание обращается и на уровень криминогенности.
  • Высоко ценятся квартиры в районах с развитой инфраструктурой.

Кадастровая оценка объектов недвижимости: что это и зачем

Есть еще один довод в пользу прохождения подобной проверки хотя бы раз в пять лет: экономическая ситуация развивается, что отражается на жилье в плане ее цены. Стоимость квартиры меняется с учетом инфляции, поэтому важно обновлять данные в специальном паспорте.

Не стоит ставить знак равенства между рыночной ценой жилплощади и той, что назовут эксперты. Методика кадастровой оценки отличается высоким уровнем объективности и стандартизированности.

При продаже жилья будут иметь значения и субъективные факторы:

  • озеленение;
  • безопасность;
  • вид из окна;
  • наличие косметического ремонта.

На цифры в кадастровом паспорте вы можете опираться при судебных тяжбах, расчете ипотечных платежей и определении размере налога.

Кадастровая оценка объектов недвижимости: что это и зачем

Что такое кадастровая оценка и как её проводят

Что такое кадастровая оценка и как её проводят

Этим занимаются бюджетные учреждения, которые создаются специально для этой цели в каждом регионе. Раньше оценка велась по правилам Закона «Об оценочной деятельности», но в 2016 году приняли Закон «О государственной кадастровой оценке», и теперь её выполняют по-новому. К 2020 году переходный период для проведения оценки должен завершиться во всех регионах.

Как выглядит процесс оценки по новым правилам:

1.     Исполнительный орган власти региона (орган, отвечающий за исполнение законов) принимает решение о необходимости оценки. Специальное бюджетное учреждение собирает информацию о недвижимости, обрабатывает её и готовит оценку. 

2.     На сайте Росреестра публикуют предварительные отчёты об оценке. Они доступны 60 дней — в течение этого времени можно отправлять замечания, например, если в расчётах есть ошибки. Заявления рассматривают, и предварительные отчёты обновляются раз в 5 дней.

3.     Результаты оценки утверждаются, и новая кадастровая стоимость вступает в силу с 1 января следующего года.

Всю публичную информацию о том, как проходит кадастровая оценка, по каким объектам готовы отчёты, а по каким уже утверждены, можно посмотреть в специальном разделе сайта Росреестра.

Стоимость недвижимости по кадастру устанавливается не навсегда. Её могут обновлять раз в 3–5 лет. Чаще — раз в 2 года — можно пересматривать кадастровую стоимость только в городах федерального значения: Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе.

В исключительных случаях проводят внеочередную кадастровую оценку, например, если в субъекте РФ оспорили кадастровую стоимость у 30% всех объектов недвижимости.

Кто проводит кадастровую оценку недвижимости

Особенно важно, кому мы доверяем решением вопроса о реальной стоимости нашей жилплощади. Какая не была бы в конечном итоге рыночная цена при продаже, придется отталкиваться от официальных данных.

Государственными кадастровыми оценщиками выступают специалисты Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии. Это орган осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.

Кадастровая оценка объектов недвижимости: что это и зачем

Какие объекты подлежат данной процедуре

Ранее считалось, что такого рода оценка актуальна только для владельцев земли: дачников или жителей частных домов. Но по закону постановке на кадастровый учет подлежат все объекты, сведения о которых внесены в Государственный кадастр недвижимости.

Экспертиза востребована теперь и среди владельцев гаражей, технических построек, квартир и домов. После проведения проверки экспертной группой ее результаты вносят в документ. Теперь проведение каких-либо сделок с недвижимостью упрощается в разы.

Важно

Расхождения между рыночной ценой и данными в паспорте – не норма, но такое случается нередко. Существует процедура оспаривания результатов экспертизы.

Результаты оценки

Результаты проводимой оценки всегда необходимо отражать и утверждать. Однако для начала нужно понять, что вообще может являться итогом такого рода деятельности. В данном случае результатом может быть показатель цены, который выводится после проведения соответствующих работ. Именно такая стоимость и будет основой при взыскании налогов и совершения сделок с недвижимостью. Кроме того, все полученные результаты, как и ход работы специалистов, должны быть закреплены в кадастровом паспорте.

Собственник должен следить за актуальностью информации. Сведения о стоимости необходимо обновлять. Если объектом является участок, то один раз в пять лет, если жильё, то рекомендуется один раз в год.

Документы

Помимо закрепления полученных результатов, необходимо провести их утверждение. Оно осуществляется в течение двадцати дней после того, как работа была завершена. Производится утверждение за счёт составления специального акта, занимаются этим непосредственно оценщики. Соответственно, те показатели, что были получены, вступят в силу вместе с этим актом. Кроме того, данный документ должен быть направлен не позднее чем в течение трёх дней заказчику работ, которым является орган кадастра, а в некоторых случаях — заинтересованный гражданин.

Любое решение можно обжаловать, такое же правило относится и к акту, утверждающему результаты проведённых работ.

Оспаривание при этом возможно лишь в некоторых случаях:

  • если произошло изменение границ или площади территории;
  • если был изменён вид пользования, допустимого на участке;
  • если произошла перемена категории надела;
  • если произошли какие-либо изменения надела объективного характера;
  • если были найдены ошибки в документации, полученной по итогу работы;
  • если сразу после оценки произошло падение цены рынка, что сделало кадастровые показатели значительно выше.

Любое изменение документов или даже полное их обжалование можно осуществляться в различных порядках, от рабочего до судебного.

Однако чаще всего достаточно обратиться в орган кадастра, который на основании заявления изменит при подтверждении такой необходимости конкретно-определённые сведения.

Переоценка

Изменение цены, которая была ранее установлена экспертом, нередко происходит по инициативе собственника. Эта процедура допускается раньше, чем раз в пять лет или один раз в год, когда пересмотры должны быть осуществлены обязательно. Чаще всего причиной проведения повторной оценки, а не просто обжалования вынесенных актов или изменения сведений в документах, является тот факт, что заинтересованное лицо недовольно установленной стоимостью.

Предусматривается, что инициатива пересмотра может исходить от нескольких субъектов разной категории:

  • граждан, которые выступают владельцами участка;
  • организаций, которые могут быть участниками сделки с соответствующим объектом;
  • органа власти как государственный, так и муниципальный, если объектом является участок, находящийся в их собственности.

Заявление всегда подаётся заинтересованным субъектом в одну из предлагаемых законом инстанций, а вопрос рассматривается в порядке разрешения возникающих споров об имуществе. Допускается при этом обращение либо в специально создаваемые комиссии, либо в судебные органы.

При пересмотре результатов оценки нет необходимости сначала направлять заявление в комиссию, а потом в суд. Допускается обращение сразу в судебную инстанцию.

Основаниями такого решения всегда выступают либо недостоверные сведения в документах, либо несоответствие цены рынка, установленной методом оценки, цене кадастра. При этом достаточно направить заявление в любую выбранную инстанцию, приложить к нему документы, содержащие в себе сведения об объекте, в том числе технического характера, и подтвердить факт выявленного нарушения. После чего будет принято решение о повторной переоценке или оставлении информации без изменений.

Таким образом, государственная кадастровая оценка объектов недвижимости осуществляется с целью сформировать необходимую техническую документацию, которая послужит основой для определения цены имущества, совершения с ним сделок и постановки на учёт в службу кадастра.

Методика

Для кадастровой оценки земельных участков эксперты используют множество методик, которые основаны на трех основных подходах к оцениванию: затратному, сравнительному и доходному.

Затратный подход

Foto5

Используется при оценке уникальных объектов, которые невозможно сравнить с другими объектами недвижимости ввиду отсутствия таковых, либо этот земельный участок не пользуется покупательским спросом.

Определяется себестоимость участка.

Учитывается строительная специфика, износ, цена участка при наиболее эффективном способе использования.

Сравнительный

Заключается в оценке типовых объектов, у которых много аналогов для сравнения, доступно много информации о рыночной стоимости таких объектов.

Несмотря на простоту и высокую корректность, этот поход учитывает только текущее состояние рынка, со временем это состояние меняется.

На таком подходе основываются методы:

  1. Сравнения продаж, для оценки застроенных или незастроенных участков с учетом цен при продаже и предложений аналогичных участков.
  2. Выделения, для оценки застроенных участков, при котором объединены метод сравнения и элементы затратного подхода. Учитывается информация о ценах по сделкам с едиными аналогичными объектами и возможность наиболее эффективного применения с учетом произведенных улучшений.
  3. Распределения, для застроенных участков. Производится сбор информации по ценам на единые объекты, аналогичные данному, с учетом доли участка в рыночной стоимости единого объекта и возможности эффективного использования согласно проведенных улучшений.
  4. Предполагаемого использования, для определения возможности использования участка для получения дохода.
  5. Капитализации ренты, рассматривает возможность получения дохода от застроенного или незастроенного участка с учетом коэффициента капитализации и рыночной стоимости.
  6. Остатка, рассматривается возможность улучшения за счет застройки участка для получения доходов.

Доходный

Предпочтителен при планировании дохода от коммерческой эксплуатации, определяется как ожидаемый доход. Сумма определяется на основе изучения ранее полученных доходов.

Foto6

Используются основы финансовой математики, капитализации и дисконтирования:

  • с учетом рисков вложения капиталов;
  • с умением прогнозировать движение денежных потоков;
  • анализировать информацию данного сегмента рынка;
  • предвидеть возможные изменения стоимости объекта под воздействием внешних факторов.

Это наиболее достоверный и информационно обеспеченный метод для объектов бизнеса.

На что влияет кадастровая стоимость объекта

На что влияет кадастровая стоимость объекта

Кадастровая стоимость — основа для всех расчётов, связанных с недвижимостью.  

На сегодня это главная отправная точка для начисления налогов, расходов на нотариуса и других выплат. Давайте разбёрем основные из них.

Налог на имущество

Налог на имущество

Это налог, который мы платим каждый год за всё имущество, которым владеем, — квартиры, гаражи, машины. Для расчёта налога на имущество используется кадастровая стоимость недвижимости на 1 января того года, за который платится налог. В Росреестре можно узнать кадастровую стоимость квартиры на любую дату, нужно выбрать её в календаре или заказать выписку в МФЦ на определённое число.

Если дом построили и сдали позднее 1 января, то за основу берётся та кадастровая стоимость квартиры, которую установили при внесении квартиры в ЕГРН.

Размер налога определяют местные власти. Они могут вводить дифференцированные ставки, которые зависят от размера кадастровой стоимости объекта. Такой вот своеобразный «налог на роскошь». Максимальная ставка налога — 0,1%, но местные власти вправе увеличить её до 3 раз. Например, в Москве при кадастровой стоимости квартиры до 10 млн рублей ставка налога будет 0,1%, а для квартир с кадастровой стоимостью от 50 до 300 млн рублей — уже 0,3%.

Рассчитать сумму налога можно на сайте ФНС в специальном калькуляторе.

Кадастровая оценка объектов недвижимости: что это и зачем

Если кадастровая стоимость менялась

С 1 января 2019 года в Налоговый кодекс внесли изменения, и правила обложения имущества налогами поменялись. Теперь, если кадастровая стоимость недвижимости менялась в течение года из-за того, что трансформировался сам объект недвижимости (например, была сделана сложная перепланировка или объединены две квартиры), налог пересчитывается не с 1 января следующего года, а с той даты, на которую установили новую стоимость недвижимости.

Налог на доходы при продаже квартиры

Налог на доходы при продаже квартиры

Со всех доходов, которые получает человек, он должен платить налоги. Продажа квартиры — не исключение. Мы уже рассказали, в каких случаях и кому придётся заплатить налог после продажи квартиры (и кому не нужно — тоже). И если платить всё-таки нужно, то для налога на доходы тоже потребуется узнать кадастровую стоимость квартиры. 

Она понадобится, чтобы понять, от какой суммы считать налог: если цена квартиры в договоре купли-продажи больше 70% от кадастровой стоимости, то НДФЛ платится с этой суммы, но если цена в договоре будет меньше, то налог считается от 70% кадастровой стоимости. 

Не забывайте, что к любой получившейся сумме можно применить имущественный вычет 1 млн рублей. Раньше эту схему использовали, чтобы не платить налоги: в договоре купли-продажи указывали цену в 1 млн рублей, применяли вычет и обнуляли налог. Теперь так не получится — кадастровая стоимость намного ближе к реальной. 

Налог при получении квартиры в подарок

Налог при получении квартиры в подарок

При дарении квартиры от налога освобождены близкие родственники: если квартира подарена супругами, родителями и детьми, дедушкой, бабушкой и внуками, братьями и сёстрами (в том числе теми, у кого общий только один родитель). Остальным придётся заплатить за подаренное жильё, так как это тоже считается доходом.

Если в договоре не прописана рыночная цена квартиры (а в договоре дарения это делать необязательно), то налог считается от её кадастровой стоимости. В зависимости от статуса получателя подарка — является ли он налоговым резидентом России (то есть платит ли он тут налоги, с гражданством это, кстати, не связано) — ставка налога составит 13% или 30%.

Нотариальные расходы на сделки с квартирой

Нотариальные расходы на сделки с квартирой

За любые операции с недвижимостью, которые требуют участия нотариуса, нужно заплатить нотариальные пошлины.

И они, как правило, тоже подсчитываются, исходя из кадастровой стоимости квартиры. 

Как оспорить кадастровую стоимость квартиры

Если отчёты об оценке уже утверждены, а собственник только обнаружил, что с кадастровой оценкой квартиры что-то не так, то можно её оспорить. Для этого есть два основания:

Если при оценке допустили ошибку. Например, перепутали площадь квартиры и посчитали 83 кв. м вместо 38. В такой ситуации нужно подать обращение — в учреждение, которое проводило оценку, или в МФЦ — и приложить документы на квартиру и пояснения о допущенной ошибке.

Если стоимость кажется вам сильно заниженной или завышенной. Эта процедура называется «установление рыночной стоимости».

Добиться пересмотра стоимости может только тот, чьи права или обязанности она затрагивает: как правило, это собственники жилья, ведь их налог на имущество считается от кадастровой стоимости.

Если ошибок не было, но вы не согласны с кадастровой стоимостью, то оспорить её можно в 1 или в 2 этапа: либо сразу пойти в суд, либо попытать счастья в специальной комиссии при Росреестре. Если комиссия отказала в изменении стоимости, то остаётся только обжаловать этот отказ в суде. 

Если кадастровую стоимость оспаривает юридическое лицо, а сама оценка проводилась по старому закону — «Об оценочной деятельности», — то поход в комиссию при Росреестре обязателен, только после отказа комиссии юридическое лицо может обратиться в суд. Если недвижимость оценивали по новым правилам, то и физические, и юридические лица вправе сразу подать судебный иск, минуя комиссию.
Общий порядок описан в законе, а более подробно о процедуре рассказывают на сайтах Росреестра и МФЦ разных регионов.

Комиссия по оспариванию 

В каждом регионе создаются свои комиссии по оспариванию кадастровой стоимости. Они называются комиссиями по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра. Состав каждой комиссии утверждается отдельно, его можно проверить на сайте Росреестра.

Для подачи в комиссию нужно собрать пакет документов:

Заявление.

1.    Выписка о кадастровой стоимости недвижимости (её можно заказать в МФЦ бесплатно).

2.    Копия документов, подтверждающих права на квартиру. 

Лучше всего принести свежую выписку из ЕГРН и приложить к ней документы-основания права собственности: например, договор купли-продажи квартиры, свидетельство о праве на наследство или дарственную.

4.    Отчёт об оценке. 

Это самый важный и большой документ, который нужно подготовить для оспаривания. Его должен сделать независимый оценщик. Обратите внимание: специалист обязан оценивать недвижимость на ту дату, когда была проведена кадастровая оценка, а не на ту, когда вы заказали данную процедуру. Отчёт нужно подать в электронной — на диске (да!) — и бумажной форме. 

При выборе оценщика смотрите на его опыт в оспаривании кадастровой стоимости. Зачастую такие специалисты предлагают услуги по сопровождению своего отчёта в комиссии при Росреестре. Если вы не уверены в том, что сможете самостоятельно отстоять свою точку зрения, воспользуйтесь ими. А ещё хороший специалист подскажет, реально ли снизить (вряд ли вы будете повышать) и на сколько кадастровую стоимость, чтобы не доводить дело до суда, а согласовать всё с комиссией. 

Подать документы в комиссию при Росреестре можно лично или отправить их по почте. 

Сама комиссия работает по определённым правилам: после получения заявления она отправляет документы в орган, который проводил кадастровую оценку, назначает дату рассмотрения заявления и в течение 7 рабочих дней предупреждает заявителя о дате заседания. Заседание должно быть назначено не позднее 30 рабочих дней с даты подачи заявления.

На заседание можно пойти самому, чтобы ответить на вопросы комиссии и защитить свой отчёт об оценке. Если не уверены в собственных силах, то лучше взять с собой оценщика, который подготовил отчёт и сможет быстро сориентироваться в документах. 

Комиссия утверждает рыночную стоимость квартиры из отчёта или отклоняет заявление. Решение принимается сразу же, а получить его на руки можно через несколько дней. 

Если решение положительное, то комиссия сама отправляет его в Росреестр, чтобы тот внёс изменения в кадастровую стоимость квартиры. Если решение отрицательное, то его можно обжаловать в суде. Для этого обязательно получить оригинал решения комиссии на руки.

Важно: новая кадастровая жилья будет применяться с 1 января того года, в котором вы подали заявление об оспаривании. Если новую кадастровую стоимость установили в 2017 году, а вы написали заявление только в январе 2018 года, то пересчёт затронет лишь 2018 год. Подготовка отчёта об оценке может занять несколько недель, поэтому тянуть с оспариванием до конца года не стоит.

Оспаривание через суд

С судом чуть сложнее. Для похода в суд готовятся все те же документы, но вместо заявления в комиссию нужно составить административное исковое заявление и оплатить пошлину 300 рублей. Дела об оспаривании кадастровой стоимости рассматривают суды общей юрисдикции по правилам Кодекса административного судопроизводства. К примеру, в Москве такие споры решает Мосгорсуд. 

Это может быть сразу исковое заявление об установлении рыночной стоимости квартиры, а может — обжалование отказа комиссии. Во втором случае к пакету документа нужно приложить оригинал решения.

Суд принимает заявление, если оно правильно оформлено и приложены все нужные документы. Если документов не хватает или в исковом заявлении что-то не так, суд вправе оставить его без движения или вернуть, тогда документы нужно исправить и подать заново.

Подготовка административного искового заявления и защита интересов в суде — не самое простое дело, поэтому лучше нанять специалиста. Юрист способен сразу составить заявление, подать его в суд и сходить на заседание. Обратите внимание: представителем в этом суде может быть только юрист с высшим образованием, а не любой человек, которому вы доверяете свои дела. 

Будьте готовы к тому, что госорган не остановится на первой стадии, если проиграет дело, и положительное решение суда придётся защищать в апелляционной и кассационной инстанции. Но есть и хорошие новости: если первая инстанции была на вашей стороне, то решение скорее всего пройдёт и остальные инстанции. 

Описание государственной процедуры

Кадастровой оценкой называют перечень действий технического и административного характера для установления кадастровой стоимости объектов на конкретную дату.

Она проводится с применением специальных методик с учетом информации о сделках на рынке, уровня арендной платы, доходности участков.

Оценщик производит изучение и прогноз рентообразования в зависимости от расположения и качества земли. При расчете требуется учесть внесенные улучшения, уровень транспортной и социальной инфраструктуры, обустроенность.

Эксперт вправе использовать информацию из различных кадастров, жилищно-строительные нормативы: коэффициенты, разработанные БТИ, органами власти, земельными и архитектурными комитетами.

Кадастровая стоимость земельных участков определяется в зависимости от территориального положения, площади, категории и разрешенного использования участка.

В границах города – это одновременное установление стоимости объектов в массовом порядке, которая состоит из:

Foto2

  • сбора информации;
  • разделения города на зоны;
  • исчисления стоимости оценивания;
  • ценового зонирования города;
  • фиксирования итогов оценки.

Результатом является установление стоимости участка согласно оценочной зоны или размера типичного участка, аналогичного цене на подобные участки на рынке недвижимости.

Официальное установление стоимости и фиксирование в Реестре позволяет решить несколько проблем одновременно:

  • Государство создает единую систему налогообложения земельных владений государства и частных лиц, что позволяет оптимизировать систему исчисления и учета налогов, наполнение бюджета и прогнозирование будущих объемов налоговых поступлений.
  • Региональные власти получают возможность рационально использовать и управлять участками земли, распределять недвижимость, выдавать разрешения на строительство.
  • Отдельные владельцы недвижимости получают возможность рассчитывать на справедливое начисление налогов, проводить операции с недвижимостью, делать инвестиции.

Кадастровая стоимость обычно стремится к уровню рыночной, при ее проведении учитываются почти все факторы, имеющие важное значение при рыночном оценивании, но она не может превышать рыночную.

Нормативная база

Условия и регламент проведения кадастровой оценки регулируется положениями Земельного кодекса РФ и следующими федеральными законами:

  • «О государственной кадастровой оценке» от 03.07.2016 N 237-ФЗ
  • «О кадастровой деятельности» от 24.07.2007 N 221-ФЗ
  • «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 N 218-ФЗ
  • «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 N 135-ФЗ

При оценивании требуется опираться на следующие приказы Минэкономразвития РФ:

  • Приказ Минэкономразвития РФ от 15.02.2007 N 39 (ред. от 11.01.2011) «Об утверждении Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов»
  • Приказ Минэкономразвития РФ от 12.08.2006 N 222 (ред. от 17.11.2011) «Об утверждении Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка»
  • Приказ Минэкономразвития России от 07.06.2016 N 358 (ред. от 12.05.2017) «Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке»
  • Приказ Минэкономразвития России от 08.12.2015 N 921 (ред. от 23.11.2016) «Об утверждении формы и состава сведений межевого плана, требований к его подготовке»
  • Приказ Минэкономразвития РФ от 20.09.2010 N 445 «Об утверждении Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения»

Постановления Правительства РФ, применяемые при проведении оценки:

  • Постановление Правительства РФ от 08.04.2000 N 316 (ред. от 30.06.2010) «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель»
  • Постановление Правительства РФ от 25 августа 1999 г. N 945 «О государственной кадастровой оценке земель»

Необходимо придерживаться законодательно утвержденных Федеральных стандартов оценки:

  • «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)»
  • «Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)»
  • «Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)»
  • «Определение кадастровой стоимости (ФСО N 4)»

Сроки проведения

Foto3

Итоги оценки заносятся в единый Госреестр после их утверждения местной администрацией.

Результаты размещаются на сайте Росреестра и в печати.

Они действуют не менее 5 лет до последующей кадастровой оценки, которая производится 1 раз в 3 года, но не реже одного раза в 5 лет.

В этом промежутке размер кадастровой стоимости остается неизменным.

До окончания 5-летнего периода стоимость может быть изменена только при необходимости:

  • изменить площадь или границы участка;
  • изменить вид предназначения;
  • перевести в другую категорию;
  • исправить обнаруженные ошибки в документации, использованной при проведении оценки.

Может в этот период измениться и стоимость объекта на рынке по причине изменения конъюнктуры, что приводит к снижению кадастровой стоимости.

Кроме того, могут измениться объективные характеристики участка в результате природных факторов, например, наводнений, землетрясений, обвалов, прокладки дорог.

Кадастровая стоимость может быть изменена по заявлению владельца путем обращения в местное управление Росреестра или в судебном порядке.

Новая стоимость считается вступившей в силу с момента внесения сведений в ГКН и Единый Госреестр прав на недвижимое имущество.

Является ли кадастровая стоимость постоянной?

Кадастровая стоимость  это не раз и навсегда зафиксированная цена объекта или земельного участка. Она может меняться (как правило, в сторону увеличения) в зависимости от общего роста цен на недвижимость и инфляции. Именно поэтому любые кадастровые выписки со временем устаревают. А значит, если вы планируете продать, подарить или совершить какую-то другую сделку с вашей недвижимостью, не забудьте заказать актуальную выписку из ЕГРН!

Где узнать кадастровую стоимость?

Узнать кадастровую стоимость можно несколькими способами:

  • заказать выписку из ЕГРН через сервис Kadastr RU.ЕГРН
  • воспользоваться мобильным приложением Kadastr RU
  • зайти на информационный портал Росреестра «Публичная кадастровая карта»
  • обратиться лично в отделение МФЦ или Росреестра.

Можно ли оспорить результаты официальной кадастровой оценки

В случае вас не устраивают результаты проведенной оценки, ее можно оспорить в комиссии по рассмотрения споров о кадастровой стоимости, либо в судебном порядке.

Оценка жилья и калькулятор


Для этого необходимо подготовить отчет по оценке вашего имущества независимыми оценщиками. Заявление в комиссию по рассмотрению споров может подать собственник недвижимости.

Обратиться с оспариванием проведенной кадастровой оценки в комиссию необходимо в течении шести месяцев с момента проведения оценки и внесения информации в госреестр.

Кадастровую оценку можно оспорить в случае выявления недостоверных сведений, которые использовались при проведении оценки, а так же в случае значительных отличий государственной оценки и оценки, которая была проведена независимыми агентами.

Для подачи заявления потребуются следующие документы:

  • Копии документов о правах собственности на недвижимость, заверенные нотариусом,
  • Кадастровый паспорт,
  • Документальное подтверждение того, что при официальной оценке были взяты за основу недостоверные факты,
  • Отчет об альтернативной оценке.

Поданный пакет документов и заявление о пересмотре стоимости комиссией рассматривается до 30 дней.  В течение 5 дней после проведения оценки заявитель уведомляется о ее результатах.Стоимость жилья и размеры участка

В случае если отказа комиссии в пересмотре результатов кадастровой оценки, можно обратиться в судебные инстанции. Для этого необходимо подать иск о пересмотре результатов кадастровой оценки недвижимости.

Помимо заявления в суд необходимо предоставить дополнительные документы:

  • Кадастровый паспорт объекта,
  • Результаты независимой оценки,
  • Документы, устанавливающие права собственности на имущество.

При обращении необходимо подготовить следующие сведения о ней:

  • Номер недвижимости по кадастру
  • Тип оцениваемого объекта
  • Площадь объекта
  • Месторасположение
  • Качество и уровень  внешних отделочных работ
  • Годы постройки зданий
  • Дом, план, свидетесльтво собственника, ключи и паспорт РФ

Эти данные позволят специалистам оценочной компании понять на сколько приблизительно завышена стоимость объекта и понять имеет ли смысл ее дальнейшее оспаривание.

Далее при необходимости проводиться более детальное изучение стоимость объекта на рынке и готовиться финальное заключение экспертизы. Сроки проведения оценки в независимых компаниях в зависимости от региона и самой организации колеблются от 7 до 20 дней.

Источники

  • https://datarealty.ru/articles/dokumenty/chto-takoe-kadastrovaya-oczenka-nedvizhimosti.html
  • https://realty.yandex.ru/spravochnik/chto-takoe-kadastrovaya-stoimost-nedvizhimosti-kak-ona-schitaetsya-i-pochemu-mozhet-otlichatsya-silno-ot-rynochnoy
  • https://ZhiloePravo.com/kadastr/stoimost/kadastrovaya-otsenka.html
  • https://stroim-domik.org/podgotovka/zemelnyj-uchastok/kadastr/stoimost/ozenka
  • https://kadastrru.info/ru/blog/what-kadastr-cost
  • https://prodatkvartiry.ru/dokumenty/kadastrovaya-ocenka-obektov-nedvizhimosti-chto-eto-kto-provodit/.html
[свернуть]
Решите свою юридическую проблему сегодня, не выходя из дома!
300 рублей бесплатно

Напишите свой вопрос - в течении 5 минут наш эксперт перезвонит и бесплатно проконсультирует

 

Заполните форму с контактными данными и получите бесплатную консультацию в течении 5 минут

 
 
Спасибо!
Ваша заявка принята

Юрист позвонит в течение 5 минут

 
Анонимно
Информация о вас не будет разглашена
Быстро
Через 5 минут с вами свяжется наш консультант