Бесплатная горячая линия

Как получить выплату по выкупной стоимости аварийного жилья

Содержание

Особенности выкупной стоимости

Согласие на получение денежной компенсации, которое дается собственником жилого помещения, является основанием проведения расчетов с целью определения выкупной цены. Для этого производится оценка недвижимости, расчет выкупной стоимости выполняется на основе целого ряда различных факторов. Они представлены в ч.7 ст. 32 ЖК РФ. Владельцу аварийного жилья такой вариант может быть предложен, если нет другого жилого помещения, удовлетворяющего всем необходимым требованиям. Окончательная сумма возмещения, сроки ее выплаты и прочие условия обязательно согласовываются с собственником.

Важно! Если проживание гражданина в аварийном доме подтверждается договором социального найма, то возможен единственный вариант – переселение в новую квартиру, равноценную по площади и благоустройству.

После того как все нюансы, связанные с выкупной стоимостью согласованы с владельцем квартиры, то возмещение выплачивается в указанные сроки. Гражданин, который обладает правом собственности на помещения, может написать заявление, чтобы получить возможность пользоваться жильем в срок до шести месяцев. Такая просьба удовлетворяется, если в собственности гражданина нет другого места проживания.

Оценка аварийного жилья: выкупная цена

Выкупная цена – это рыночная стоимость недвижимости, которая находится в аварийном состоянии.Все выплаты осуществляются городской администрацией на основании имущественной экспертизы.Получить денежную компенсацию могут все правообладатели недвижимости, при этом с каждым из них власти заключают договор.

В соответствии со ст. 86 Жилищного кодекса РФ, если жилье находится во временном пользовании, его арендаторам денежная компенсация не положена. Максимум, на что можно рассчитывать, это равнозначное по площади жилье в новом доме.

Для чего нужна выкупная цена

дом

После признания дома аварийным у собственника квартиры в нем появляется право на расселение либо на получение компенсации. Людей расселят, если МКД будет включен в адресный реестр. Посмотреть адресные реестры можно на стендах в местной администрации или на ее официальном сайте. Общероссийского реестра не существует.

Если расселять граждан попросту некуда, определяется выкупная цена аварийного жилья, по которой квартира выкупается у бывшего владельца. По смыслу закона на эти средства в дальнейшем семья сможет приобрести себе альтернативное жилье.

ВАЖНО! На нанимателей выкупная цена аварийного жилья не распространяется. В случае с договором социального найма выкупать нечего – квартира и так находится в собственности населенного пункта. Нанимателей просто переселят в другое муниципальное жилье и перезаключат договор.

Проблемы же компенсацией возникают уже на этапе ее согласования с собственником. Как правило, муниципалитет не в состоянии адекватно рассчитать выкупную цену аварийного жилья, предлагая заниженные варианты. Поэтому собственникам аварийных квартир нужно знать, из чего должна складываться выкупная цена и как отстоять свои права.

Как определяют выкупную цену

Порядок, как определяется выкупная цена аварийного жилья, что в нее входит, определяется следующими общеобязательными правилами:

  • ст. 32 ЖК РФ – это основной нормативный акт;
  • ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» — в части процедуры проведения оценки;
  • Обзор судебной практики, утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 г. – разъяснения по поводу того, что именно входит в выкупную цену;
  • Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 «О некоторых вопросах…» — некоторые процессуальные моменты определения выкупной цены.

На основании этих актов и производится оценка аварийного жилья. В каждом конкретном случае цена определяется индивидуально. Как правило, муниципалитет нанимает бюро рыночной оценки недвижимости, которое готовит отчет о стоимости квартиры. В практике также встречаются следующие варианты определения цены:

  • исходя из метража квартиры и стоимости квадратного метра жилья, установленного в регионе;
  • исходя из кадастровой стоимости квартиры.

При этом наиболее адекватной оценкой является именно экспертная оценка специалистом, который учтет все факторы, влияющие на рыночную стоимость жилья.

ВНИМАНИЕ! Аварийное жилье выкупается именно по рыночной стоимости, согласованной с собственником – на это прямо указывают и положения Жилищного кодекса, и разъяснения судов.

Выкупная цена складывается из нескольких составляющих:

  • стоимость квартиры: рыночная стоимость помещения + стоимость доли в праве на общее имущество в МКД + стоимость доли в праве на землю под МДК;
  • расходы на переезд, а именно те суммы, которые собственник затратит в рамках процедуры изъятия жилья = непосредственно сумму переезда + затраты на риэлтора + затраты на оформление документов;
  • компенсация за непроизведенный капитальный ремонт, если он привел к ухудшению жилья.

Расходы на переезд

Эта часть выкупной цены включает в себя все затраты, которые собственник понесет в связи с переездом на новое место жительства.

К ним относятся:

  • расходы на наем квартиры на период поиска нового жилья;
  • транспортные расходы (например, грузоперевозка);
  • услуги риэлтора по подбору жилья;
  • услуги по оформлению документов (например, ДКП и акта, юридическое сопровождение);
  • расходы на регистрацию прав (2000 госпошлины в Росреестр).

ВАЖНО! Перечисленные расходы должны быть подтверждены документально – квитанциями, актами, договорами, чеками и расписками.

Если дело дойдет до суда, нужно будет доказать разумность понесенных расходов. Например, если изъятая квартира составляла 20 квадратных метров, а для временного проживания на период переезда семья сняла жилье в два раза больше размером, то суд сочтет такие расходы чрезмерными.

Дополнительно в законе и разъяснениях говорится о возмещении упущенной выгоды, однако сформировать ее состав и документально доказать затруднительно.

Возмещение за капитальный ремонт

капремонт

Самый неоднозначный элемент выкупной цены – капитальный ремонт. В данном случае нужно смотреть, проводился ли администрацией-наймодателем капитальный ремонт в установленные сроки, а если нет – то привело ли это к ухудшению состояния жилья. Если данные факты будут установлены, то собственник вправе прибавить к выкупной цене компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт.

Как правило, это самый спорный момент определения цены, и устанавливается он в судебном порядке.

Стоимость квартиры

В рыночную стоимость жилого помещения условно можно включить:

Как получить выплату по выкупной стоимости аварийного жилья

Если по поводу первого пункта все относительно ясно, то что такое стоимость доли в праве на общее имущество МКД и землю? Каждый собственник помещений в многоквартирном доме  владеет не только своей квартирой, но и определенной частью прав на общедомовое имущество – лестницы, крыши, подвалы, землю под домом и так далее. Обычно при продаже жилья на вторичном рынке отдельно эти составляющие цены не выделяются, а доля в праве переходит автоматически. В Жилищном же кодексе эти доли поименованы отдельно.

Определить рыночную стоимость всего комплекса недвижимости в МКД поможет профессиональный оценщик.

Формирование выкупной цены

Как формируется выкупная цена аварийного здания, судебная практика не отвечает однозначно. Сегодня очень часто гражданами подаются иски по этому вопросу. Жильцы судятся с органами власти из-за применения неправильного подхода к расчетам в целом. Следует понимать, что определение выкупной цены в судах это довольно длительный процесс.

Выкупная стоимость квартиры в доме рассчитывается с учетом многих факторов. Все вопросы, связанные с расчетами возмещения, согласовываются с владельцем помещения. Прежде всего, должны быть проведены мероприятия, которые направлены на определение рыночной стоимости жилья. Если по этому вопросу возникают разногласия между органами власти и собственником, то перед тем как обращаться в судебные инстанции нужно внимательно изучить ФЗ от 29.07.1998 №135. в котором имеются подробные разъяснения этого вопроса.

Как получить выплату по выкупной стоимости аварийного жилья

Другие основные убытки, которые учитываются в расчете:

  • Финансовые потери, связанные с вынужденной переменой местожительства. Если гражданин покупает новую квартиру, то в расчете должны быть предусмотрены затраты на временное пользование иным жильем до оформления новой недвижимости в собственность.
  • Финансовые траты на поиск нового жилья и переезд. Сюда также включаются затраты на оформление собственности на новое жилье.
  • Денежные расходы при прекращении собственных обязательств владельца перед третьими лицами.

Изъятие квартиры и определение выкупной цены в судебном порядке

Каждый собственник должен заключить договор с органом региональной власти, регламентирующий процедуру и условия изъятия квартиры, находящейся в аварийном доме. Если владелец отказывается от подписания соглашения, жилье может быть изъято в судебном порядке.

Часто судебными разбирательствами сопровождается и сам процесс определения выкупной цены в том случае, если владелец приватизированной квартиры и орган власти не могут прийти к соглашению о ее размере. 

Судебные органы, определяя сумму, полагающуюся собственнику, берут во внимание стоимость не только самой квартиры, но и доли данного жильца в структуре общего имущества в том доме, который является аварийным, а также участка земли, на котором построено жилое здание. При этом суд действует, исходя из положений Федерального Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135, принятого Государственной Думой 29 июля 1998 года.

В каких случаях предлагается выкупная цена

Если многоквартирный дом признан аварийным, он подлежит расселению. И нанимателям, проживающим в квартирах по договорам соцнайма, и частным собственникам приватизированных квартир рано или поздно придется покинуть свою жилплощадь. Но процедура переселения этих категорий жильцов несколько отличается. 

У владельца в порядке расселения квартира фактически изымается из собственности. Эта процедура регламентируется Жилищным Законодательством в ст. 32 ЖК РФ, ст. 87 ЖК РФ и ст. 89 ЖК РФ. Гражданину органами региональной власти может быть:

  • предоставлено аналогичное по типу, площади и условиям благоустроенное жилье в порядке заключения договора мены;
  • предложена выкупная цена за квартиру.

Для определения размера последней необходимо предварительно организовать экспертизу. Факторы, влияющие на окончательную сумму, определены в ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, среди них:

  • рыночные расценки на жилье в домах, аналогичных данному;
  • предварительные подсчеты временных расходов собственника, которые потребуются на аренду квартиры до покупки новой;
  • прогнозируемые затраты, связанные с переездом;
  • расходы, которые повлечет за собой оформление новоприобретенного жилья;
  • размер упущенной выгоды.

Сумма выкупной цены согласовывается с владельцем квартиры в обязательном порядке.

Обратите внимание! В отличие от собственника приватизированной квартиры, нанимателю жилья может быть только предоставлена полностью аналогичная жилплощадь в том же районе его населенного пункта.

Отказ от выкупной цены

Если собственник квартиры, располагающейся в аварийном жилом здании, отказывается от выкупной цены, которая, по его мнению, не позволит приобрести аналогичную квартиру, он может воспользоваться правом на получение новой жилплощади на основании договора мены. При этом предоставляемая квартира должна:

  • иметь габариты не меньшие, чем прежняя;
  • отличаться таким же качеством условий и благоустройства;
  • располагаться в том же районе населенного пункта.

Такое жилье предоставляется региональными органами исполнительной власти из специального жилищного фонда согласно положениям местной программы по переселению.

Важно! При отсутствии в специальном жилищном фонде свободного жилья с такими же параметрами претенденту может быть предложена либо меньшая квартира с доплатой, либо большая. В последнем случае гражданин обязан возместить государству разницу.

Если нет возможности обеспечить человека жильем в той же административно-территориальное единице его населенного пункта, может быть предоставлена квартира в другом районе города, поселка, но по предварительному согласованию с ним.

Как определить рыночную стоимость?

Оценочные компании выделяют 3 основных способа определения рыночной стоимости:

  • Доходный. Определяется, какую прибыль человек смог бы получить за пользование данной недвижимости на протяжении определенного периода. Данный метод используется достаточно редко, когда другие варианты недоступны или недвижимости используется исключительно для получения дохода (например, сдача в аренду квартиры).
  • Расходный. Определяется, сколько денег человек должен будет потратить на то, чтобы восстановить недвижимость в ее оригинальном виде. Также используется достаточно редко. Относительно квартир обычно не применяется, но может быть актуален для оценки жилого дома.
  • Метод аналогов. Самая популярная и наиболее адекватная система оценки. В основе ее лежит использование аналогов (других похожих предложений на рынке) с последующей корректировкой на расположение, площадь, этажность и так далее. Вариантов корректировок может быть огромное количество. Так как именно такой метод применяется в подавляющем большинстве случаев, рассмотрим его подробнее.

В самом простом варианте, если исключить корректировки, грамотно определить которые может только опытный оценщик, то ориентироваться стоит только на стоимость аналогичных квартир. Можно просто открыть тот же сайт Avito, отобрать недвижимость, максимально приближенную по месту расположения, виду и площади к целевому жилью и определить, сколько будет стоить квадратный метр каждой из таких квартир. Далее высчитывается средняя стоимость 1 кв.м., после чего цена умножается на площадь оцениваемой квартиры.

Пример: Предположим, есть три очень похожие квартиры площадью 50, 55 и 60 кв.м. Стоимость их 5, 7 и 7,5 миллионов соответственно. Получаем, что стоимость квадратных метров будет на уровне 100, 127 и 125 тысяч соответственно. Средняя цена 1 кв.м. = (100+127+125)/3=117 тысяч рублей. Целевое жилье имеет площадь 57 кв.м. Итого, его рыночная стоимость составит примерно 57*117= 6 669 000 рублей.

Учитывая, что жилье является аварийным, из этой цифры можно смело убирать около 10-20% и примерно столько же добавлять за счет общедомового имущества и компенсации за переезд. Получим ту же сумму. Грубо говоря, около 6,5 миллионов рублей (если округлить).

Именно на такую компенсацию от государства можно рассчитывать. Вряд ли она будет больше, но меньше – вполне возможно. Если выкупная цена будет установлена на уровне около 6 миллионов рублей – это еще нормально и укладывается в возможные корректировки. Но если вместо 6 миллионов предложат 2-3 миллиона – это повод обращаться в суд.

Выкупная стоимость сносимых построек

Если собственник квартиры согласен получить равнозначный денежный аналог, то ему предлагают выкупную цену. Все аспекты и нюансы получения выкупа решаются администрацией и владельцем сносимого жилья индивидуально в каждом случае. На величину выкупной стоимости влияют следующие моменты:

  • цена квартиры на рынке недвижимости;
  • траты собственника, связанные с выкупом ветхого и аварийного жилья;
  • стоимость переезда и цена услуг за поиск другого жилья;
  • оформление собственности;
  • траты за прекращение обязательств досрочно с учетом компенсации за причиненные убытки.

Что делать, если собственник не согласен с выкупной ценой?

Если администрация предлагает выкупную цену, с которой не согласен владелец недвижимости, у него есть всего два варианта:

  • Вместо компенсации попросить переселения в другое жилье, после чего продать его и получить нужную сумму. В такой ситуации можно будет указывать любую адекватную стоимость квартиры, однако нужно учитывать, что если жилье находится в собственности менее 3-5 лет, то при его продаже придется заплатить налог в размере 13% от полученной прибыли.
  • Обратиться в суд и в принудительном порядке заставить администрацию выплатить желаемую сумму компенсации. Это достаточно длительная процедура, которая, к тому же, не дает никакой гарантии успеха

Кто имеет право на компенсацию?

При признании многоквартирного дома аварийным наиболее популярным вопросом является предоставление альтернативного жилья. Однако с 2019 года такая возможность появляется далеко не у всех жильцов.

№ п/пКто имеет право на новое жилье
1Наниматели квартир по договору социального найма
2Собственники жилья, которые готовы доплатить недостающую часть до полной стоимости объекта

Поэтому вопрос выкупной цены в 2020 получил особую актуальность. Так как собственник не получает автоматического права на получение аналогичной жилплощади. Он обязан доплатить разницу в цене между новой квартирой и аварийной.

Не имеют право на новое жилье и гарантированно получают возмещение следующие лица:

  • собственники, которые не могут доплатить до полной стоимости квартиры;
  • граждане, которые имеют другую жилую недвижимость в собственность;
  • лица, которые отказались от получения новой квартиры.

Как происходит выкуп аварийного жилья администрацией?

Процедура выкупа аварийного жилья предусмотрена Постановлением Правительства от 2006 года № 47.

Алгоритм действий:

  1. Признание объекта аварийным.
  2. Вынесение решения о расселении дома.
  3. Определение стоимости 1 кв.м. аварийного жилья.
  4. Определение общей площади аварийной квартиры и площади общедомового имущества в собственности конкретного владельца.
  5. Направление уведомления о расселении.
  6. Расчет выкупной цены.
  7. Перечисление средств на счет собственника.

В случае, если владелец квартиры отказывается от получения компенсации, то орган местного самоуправления может обратиться в суд для принуждения к выселению.

Жилищное законодательство

В различных статьях жилищного законодательства регламентируется основания изъятия жилого помещения и переселения людей из аварийных зданий. Когда помещение находится в собственном владении, то по 32-й статье оно:

  • выкупается для муниципалитетов на их надобности с выплатой собственнику равнозначной суммы за квартиру;
  • при пересчете выкупной стоимости принимают во внимание все пункты, которые прописаны в седьмой части 32 статьи Жилищного Кодекса.

Когда в квартире, которая идет под выселение, живет гражданин по договору соцнайма, то согласно 86 статье Жилищного Кодекса ему предоставляют равноценную квартиру. Она никак не может быть меньше по площади предыдущей. Нанимателю никакой выкупной стоимости не предлагают, так как он не является владельцем помещения. Последним будут либо госорганы, либо местная администрация, поэтому перекупать у себя квартиру они, естественно, не будут.

Распространенные вопросы

К юристам часто обращаются по вопросам, которые возникают при расчете выкупной стоимости аварийных построек. Многие не в курсе, когда необходимо требовать эту сумму. При наличии двух квартир, одна из которых комиссией включена в перечень аварийного жилья, подлежащего сносу, владельцу предлагают выкупную цену, то есть возмещение стоимости этого помещения. Наличие другой квартиры не является основанием отказа в компенсации. При этом нужно учесть, что в цену включают не только цену за жилье на рынке недвижимости, но и стоимость земли, на которой стоит постройка, ведь земля – это также владение всех жильцов здания.

Из этого следует, что администрация и муниципалитет при принятии решения о сносе дома сперва обязаны адресоваться к владельцам жилья по вопросу ликвидации здания. Владельцы дома обязаны самостоятельно снести дом за свои средства. Если они этого не сделают в течение полугода, то местные органы власти снесут здание сами, а жильцам выплатят деньги или дадут другие квартиры. Если подобного порядка действий не было произведено, то собственники обращаются в судебные инстанции или прокуратуру с жалобой на неправомерность местных органов власти.

Расселение аварийных домов

опасный аварийный дом

При расселении аварийных зданий наши правительственные органы ежегодно тратят специально для этого предназначенные средства. Также государство организует региональные программы для людей, которых выселяют из аварийного жилья, предоставляя им денежные выплаты или квартиры. На вопрос, можно ли продать квартиру в аварийном доме, ответ однозначен, да можно. При продаже аварийного жилья учитываются индивидуальные особенности каждого помещения.

А вот расселить граждан можно только после того, как вынесли решение члены межведомственной комиссии о том, что здание аварийное или ветхое, и его нужно снести. Затем дом вносят в перечень аварийных зданий, и муниципалитет или местная администрация утверждают этот список. После этого все жители аварийного жилья имеют право требовать переезда в новые дома, но только после того, как подойдет очередь.

Сроки переселения зависят от того, когда помещение было признано аварийным. Образец мены, который составляют переселенцы и муниципальные органы, помогает произвести равноценный обмен.

Список домов на расселение

Программа сноса аварийных и ветхих зданий предполагает на основании 47-го постановления реализацию при помощи исполнительных органов власти. Перед тем, как узнать, есть ли дом в перечне на расселение, необходимо:

  • проконтролировать, корректно ли оформлена документация на сносимое здание;
  • созвать межведомственную комиссию, которая включит здание в программу расселения и реестр аварийного жилья.

Списки домов на расселение должны находиться на городских сайтах муниципалитетов. Если нет интернета, то выяснить, содержит ли программа сноса конкретный дом, можно в местных органах самоуправления.

Для создания реестра расселяемых построек организуют межведомственную комиссию, которая и делает заключение о пригодности здания к дальнейшему проживанию. Для оформления такого статуса требуются следующие документы:

  • копии на правообладание постройкой;
  • постановление специальной организации о признании помещения непригодным к проживанию;
  • постановление проектной организации о признании фундамента или инженерных коммуникаций не отвечающим действующим нормативам.

Кроме этого, жители могут приложить свои жалобы, рассматриваться обращение должно не более 30 дней. Программа предполагает снос и реконструкции ветхого фонда, который входит в реестр. Для того, чтобы добиться переселения, нужно дождаться своей очереди. Если дом находится в критическом состоянии, необходимо пригласить межведомственную комиссию, которая решит срочность сноса ветхого жилья. При опасностях для жизни и здоровья проживающих дом переселят вне очереди в короткие сроки, которые отражает программа и график расселения. При возникновении спорных ситуаций нужно обращаться в суд или прокуратуру с соответствующим заявлением.

Переселение в другую квартиру

После того, как дом снесут, всем жителям предоставляют другие помещения:

  • новые квартиры должны располагать всеми удобствами, вентиляцией, сантехникой, газовой плитой, канализацией, водоснабжением;
  • новое жилье может быть больше, чем предыдущее, количество квадратных метров и комнат должно быть таким же или больше, но никак не меньше.

По государственным нормативам на каждого жильца полагается не менее 18 квадратных метров жилплощади. При переселении в другое здание, оно должно располагаться в том же районе, где собственник или наниматель жил ранее. Всем нанимателям социального жилья необходимо предоставление аналогичных квадратных метров на условиях соцнайма.

Как добиться рассмотрения жалобы в верховном суде рф? Как оспорить решение о выкупной стоимости аварийного жилья

Добрый день! Верховный суд РФ отказал в рассмотрении жалобы президиумом, причин как таковых не указал. Как можно еще добиться рассмотрения жалобы на решение кассационного суда по гражданскому делу (определение выкупной стоимости аварийного жилья)?

Новая квартира взамен сносимой

Гражданин, у которого жилье признали аварийным, вправе требовать другую квартиру:

  • когда по программе Ветхое жилье владельцу жилого помещения в аварийном доме взамен выдают квартиру большей площади, то разница в метраже подлежит оплате;
  • если выделенное жилье меньше, то собственнику выдают разницу.

СОВЕТ! Выкупная цена за аварийное жилье, на практике, очень мала, чтобы приобрести на эти деньги равнозначное благоустроенное помещение, поэтому лучше требовать предоставление другой квартиры.

Как рассчитать выкупную стоимость квартиры?

Так как оценивается жилье преимущественно по рыночной стоимости – это и есть основной параметр расчета. Однако далеко не единственный. Строгих требований и конкретных условий со стороны законодательства тут нет, потому в большинстве случаев каждая местная администрация определяет стоимость таких жилых помещений по собственным внутренним нормативам. Усредненная формула может выглядеть так:

X=Y+Z+C, где:

  • X – выкупная цена.
  • Y – рыночная стоимость жилья.
  • Z – стоимость доли общего имущества в доме, которое принадлежит собственнику.
  • C – дополнительная компенсация за потерю имущества, переезд и так далее.

Как уже было сказано выше, в основе всего лежит рыночная стоимость жилья, земли и другой собственности. Цена общего имущества дома, если этот показатель вообще используется, обычно незначительна, как и дополнительная компенсация.

Что возмещают собственнику?

Включение дома в состав аварийных объектов обязывает власти обеспечить безопасность проживающих в нем людей. Для тех, кто выбрал денежную компенсацию и самостоятельный поиск нового жилья – обязательное возмещение расходов в соответствии с п. 7 ст. 32 ЖК РФ.

Что включает выкупная цена аварийного жилья:

  • текущую рыночную стоимость квартиры – на момент расселения дома;
  • стоимость доли в общем имуществе – куда входит общедомовое имущество (чердачные помещения, лестницы, лифтовые шахты, крыши);
  • стоимость доли на землю под домом;
  • убытки собственника в связи с вынужденной арендой другого жилого помещения до выселения из аварийной жилплощади;
  • убытки в связи с поиском нового жилья, например – оплатой риелтора, агентов по недвижимости (АН);
  • затраты на переезд, услуги грузчиков и транспорта;
  • расходы в связи с оплатой госпошлин на переоформление документов на новую квартиру, например – выписку из ЕГРН;
  • возмещение упущенной выгоды от сдачи жилья в аренду (найм) или исполнения обязательств перед третьими лицами (арендаторами);
  • компенсация за непроизведенный капитальный ремонт – собственникам, которые приватизировали жилые помещения, но ремонт не проводился.

Перечисленные расходы нужно доказать с помощью документов – накладных, чеков, квитанций, актов, расписок и т.д.

Пример:

Семья Пафнутьевых проживала в ветхом многоквартирном доме, а вскоре жилье признали аварийным. Жильцам предложили переселение на окраину города или компенсацию за изъятые квартиры. Пафнутьевы выбрали денежную компенсацию.

За месяц до этого они съехали из дома, обратились к риелтору, нашли новую квартиру, договорились о найме жилья и перевезли личные вещи. Риелтор взял 3 500 рублей, арендная плата обошлась в 12 000 рублей/мес., услуги грузчиков и транспорта – 2 000 рублей. Семья также подсчитала, что экстренный переезд из аварийного жилья обошелся им в 10 000 рублей от упущенной выгоды. Итоговая сумма составила 27 000 рублей без учета рыночной стоимости квартиры.

Пафнутьевы предоставили чеки, квитанции и договор с риелтором – администрация обязалась включить эти расходы в выкупную цену аварийного жилья.

Можно ли рассчитывать на увеличение суммы выкупа аварийного жилья?

Добрый день! Мне пришло уведомление от администрации, в том, что в связи с предстоящим переселением многоквартирного дома, признанного аварийным и подлежажим сносу администрация сообщает следующее:

Порядок действий

  1. Подготовить доказательства того, что дом является аварийным (по мере возможности, вплоть до письменных заявлений жильцов).
  2. Составить заявление на признание дома аварийным.
  3. Приложив к заявлению доказательства и другие документы, направить его в местную администрацию.
  4. Дождаться решения администрации.
  5. Дождаться проведения проверки дома на предмет аварийности.
  6. Получить решение межведомственной комиссии о признании или непризнании дома аварийным.
  7. Выбрать вариант с получением компенсации, а не переселением.
  8. Дождаться своей очереди.
  9. Получить деньги.

Иногда заявление не требуется. Администрация регулярно формирует списки аварийных домов и выставляет их на собственном сайте. Сначала есть смысл посмотреть там. Если же дома нет в списке и его не признают аварийным, несмотря на тот факт, что находится в квартире опасно для жизни и здоровья, можно обращаться в суд.

Оценка жилого помещения

Прежде чем определять рыночную стоимость квартиры, нужно оценить ее по всем имеющимся параметрам. Для этой цели муниципалитет оформляет договор с бюро рыночной оценки недвижимости – на конкурсной основе. Эксперты выбранной компании готовят отчет о стоимости квартир в аварийном доме.

Проводя оценку жилых помещений, специалисты учитывают:

  • характеристику квартир;
  • район, где располагается жилой дом;
  • развитость инфраструктуры – школы, садики, магазины, парки, спортивные объекты, парковки и др.
  • наличие дорог, подъездов, выездов с территории;
  • рыночный спрос на жилье в данном районе…

  Как оценивается аварийное жилье на момент выселения? Рассчитывать на справедливую оценку не стоит, в большинстве случаев эксперты выполняют заказ муниципальных властей. Отсюда и расхождения в итоговых показателях с реальной ситуацией на рынке жилья.

Оценщики отдают предпочтение следующему алгоритму:

  1. Выбор сравнительного метода оценки (так называемый метод аналогов).
  2. Подбор схожих по характеристикам объектов.
  3. Определение цены за 1 м² на каждый из объектов.
  4. Скорректировать среднее значение за 1 м² жилого пространства.
  5. Умножение этого показателя на площадь аварийной квартиры.
  6. Применение понижающего коэффициента – 10-20%, а в ряде случаев до 50%, в зависимости от состояния квартиры.

Кроме того, в стоимость включают цену м² на земельный участок и домовое имущество – в соответствии с долей собственности. Правда, в большинстве случаев оценке подлежат «хрущевки». Общее домовое имущество и так войдет в выкупную цену жилья.

Сроки

Конкретный срок, в течение которого должны выплатить компенсацию, определить достаточно сложно. Вся процедура проверки жилья на аварийность местной администрацией обычно растягивается примерно на 2-3 месяца. Еще около месяца будут принимать окончательное решение.

Только после этого, если дом будет признан аварийным, его ставят в очередь. И вот с этого момента что-то прогнозировать крайне сложно. Очередь может подойти как через несколько дней, так через несколько лет – все зависит от состояния дома. Если он еще может постоять – его очередь будет в самом конце. Если нет и может развалиться в любой момент – то расселять и выплачивать компенсацию будут в ближайшие дни после принятия решения.

Какие нужны документы?

Обращаясь к администрации, жильцам квартир нужно подготовить документы в следующем составе:

  • паспорта или свидетельства о рождении на детей;
  • акт об оценке аварийности – при наличии возможности;
  • документы о праве собственности – свидетельство о наследстве, приватизации, договор купли-продажи и т.д.
  • правоутверждающие документы – в форме свидетельства о госрегистрации или выписки из ЕГРН;
  • техпаспорт;
  • копию выписки из домовой книги;
  • заявления на получение выкупной цены за квартиру.

Оценщики могут запросить и другие документы – с целью определить точную рыночную стоимость аварийного объекта.

Порядок выкупа

Обозначим действия для получения компенсации за снос изношенного и непригодного жилья:

  1. Определить аварийность здания.

Регионы формируют список аварийных объектов. Если ваш дом уже в него включен, значит нужно лишь ждать переселения. Узнать о том, есть ли дом в списке объектов под снос можно на сайте «Реформа ЖКХ» или на официальном ресурсе местной администрации города.

Если жильцы видят, что дом находится в плачевном состоянии, но еще не учтен как аварийный, они могут сообщить об этом властям. Делается это с помощью заявления в межведомственную комиссию – орган, который занимается признанием домов аварийными и ветхими. Обычно власти сами приглашают экспертов для проверки. Но жильцы могут не ждать их визита, а заказать независимую оценку и передать отчет в жилищный орган.

  1. Ожидать извещения от местных органов власти.
  2. Выбрать вариант с компенсацией – уведомить об этом муниципалитет, приложив документы о расходах на переезд, аренду жилья, услуги риелтора и т.д.
  3. Получить проект выкупной цены на квартиру.
  4. Согласиться или отказаться от предложенного властями варианта.
  5. Ждать очереди и денежного перевода.

Последующие расчеты будут зависеть от политики местных властей. Однако по закону все собственники жилья в аварийном доме, если они отказались от переселения, обязаны получить компенсацию.

Что делать, если администрация занижает выкупную цену?

Размер выкупной цены устанавливают представители муниципалитета. Зачастую цифра настолько далека от реальности, что собственник аварийного жилья с ней несогласен. Он имеет право оспорить выкупную цену.

Один из способов – заказать новую независимую оценку, а затем предоставить ее данные на рассмотрение суду. Если окажется, что стоимость и вправду занижена, суд обяжет исполком выплатить правообладателю в соответствии с экспертным заключением. Но как показывает практика, такие дела затягиваются не на один месяц. Важно не просто провести экспертизу, но и доказать законность предоставленных данных. Без грамотного юриста это будет сделать крайне сложно.

Влияет ли кадастровая оценка на выкупную стоимость аварийного жилья?

Добрый день. Подскажите, пожалуйста, может ли кадастровая стоимость быть представлена в виде доказательства при оценке выкупной стоимости аварийного жилья? Кадастровая оценка была проведена, когда дом уже был признан аварийным и после выхода

Судебная практика

По статистике большое количество заседаний посвящено определению выкупной цены в судах. Это происходит, когда владелец отказывается подписывать соглашение по каким-либо причинам и начинает свои права отстаивать в суде.

Следует знать, что законом предусматривается возможность принудительного изъятия аварийного жилого помещения. Такое действие может быть предпринято по решению суда, если предварительно владельцу предоставлялось равноценное по своему благоустройству жилое помещение.

При расчете выкупной стоимости недвижимости, которая находится в аварийном состоянии, судебные органы строго придерживаются положений действующего законодательства. В выкупную стоимость аварийного жилья обязательно должна включаться компенсация за невыполненный капитальный ремонт. Немногие знают, что наймодатель в соответствии с действующим законодательством обязан проводить капитальный ремонт дома в соответствии с утвержденными графиками. Если до приватизации жилого помещения плановый капитальный ремонт не был проведен, то это могло привести к снижению надежности многоквартирного жилого дома. В таких случаях в выкупной стоимости аварийного жилья обязательно должна быть предусмотрена определенная сумма компенсации.

Как получить выплату по выкупной стоимости аварийного жилья

В расчете отдельными пунктами выделяются следующие расходы на услуги:

  • Транспортной компании,
  • Риэлтерской организации,
  • Нотариальной конторе.

Некоторые прочие нюансы

Единый подход в определении выкупной стоимости недвижимости, которая признана аварийной, в настоящее время судебными экспертами не выработан. Очень часто при судебных разбирательствах возникают спорные моменты. Это подтверждается обзорами судебной практики.

Не всегда при расчете учитывается:

  • Доля на общее имущество.
  • Часть в праве общей собственности на земельный участок.

Судьи при принятии решения становятся на сторону владельца авариного помещения достаточно редко. Они иногда не соглашаются с тем, что при расчете выкупной стоимости должна учитываться стоимость общего имущества дома. Часто упускается факт, что участок земли, на котором построен дом, также является собственностью граждан, которые проживают в приватизированных квартирах.

В силу сложности вопроса, документ, который бы устраивал все стороны, сформировать очень трудно. И спорные ситуации в основном касаются того, сколько стоит земельный участок и общедомовое имущество. В силу этого судебные разбирательства иногда затягиваются на длительное время, при этом всегда в них должны учувствовать опытные юристы.

Кроме этого, собственнику следует понимать, что в любом случае выкупная стоимость аварийного жилья, даже с учетом всех факторов, не может быть высокой. То есть, на полученное финансовое возмещение, вряд ли получится, приобрести хорошее жилье.

Источники

  • https://metr.guru/avarijnoe-zhile/vykupnaya-stoimost-kvartiry-v-avarijnom-dome
  • https://roscg.ru/stati/otsenka-avarijnogo-zhilya-2/
  • https://ipotekaved.ru/problemy/vykupnaja-cena-avarijnogo-zhilja.html
  • https://www.gilkod.ru/article/Avarijnoe-zhile/CHto-takoe-vykupnaya-tcena-i-kak-ona-opredelyaetsya.html
  • https://ros-nasledstvo.ru/vykupnaya-tsena-avarijnogo-zhilya/
  • https://ozhkh.ru/mnogokvartirnyj-dom/vykupnaya-stoimost-kvartiry-v-avarijnom-dome
  • http://allo-urist.com/vykupnaya-tsena-avarijnogo-zhilya/
  • https://pravoved.ru/themes/%D0%B2%D1%8B%D0%BA%D1%83%D0%BF%D0%BD%D0%B0%D1%8F-%D1%81%D1%82%D0%BE%D0%B8%D0%BC%D0%BE%D1%81%D1%82%D1%8C-%D0%B0%D0%B2%D0%B0%D1%80%D0%B8%D0%B9%D0%BD%D0%BE%D0%B3%D0%BE-%D0%B6%D0%B8%D0%BB%D1%8C%D1%8F/
  • http://law-divorce.ru/vykupnaya-tsena-avarijnogo-zhilya/
[свернуть]
Решите свою юридическую проблему сегодня, не выходя из дома!
300 рублей бесплатно

Напишите свой вопрос - в течении 5 минут наш эксперт перезвонит и бесплатно проконсультирует

 

Заполните форму с контактными данными и получите бесплатную консультацию в течении 5 минут

 
 
Спасибо!
Ваша заявка принята

Юрист позвонит в течение 5 минут

 
Анонимно
Информация о вас не будет разглашена
Быстро
Через 5 минут с вами свяжется наш консультант
 

Последние ответы

Бесплатная горячая линия 24/7
8 (800) 550-82-45
по всей России


+7 (499) 398-51-30
Для жителей Москвы и МО
+7 (812) 305-28-25
Для жителей Спб и области