Бесплатная горячая линия

Как правильно выбирать квартиру на вторичном рынке: безопасно, выгодно

Содержание

Просите скидки

Хотя за последний год размер скидок на рынке новостроек стал меньше, их предлагают не реже, чем раньше. Вместо дисконта в 4–5% от стоимости квартиры сейчас можно надеяться на 2–3%. Многие застройщики вместо фиксированных ставок при 100-процентной оплате или ипотеке начали рассчитывать скидку индивидуально, а это значит, что можно выторговать и более привлекательные условия. В общении с менеджером по продажам ссылайтесь на конкурентов – их сейчас достаточно у любого проекта или застройщика. Помимо этого, понаблюдайте некоторое время за выбранным ЖК: время от времени застройщик выставляет на продажу ограниченное число квартир с очень хорошим дисконтом (10–15%). Грядущий новогодний сезон как раз тот самый случай.

Ищите альтернативы

Практически всегда девелоперы выставляют на продажу лишь малую часть всех квартир. Сайт ЖК при этом настроен так, чтобы показывать покупателям сначала дорогие варианты. Поэтому не поленитесь прокрутить колесико мышки и ознакомьтесь с квартирами, которые не входят в топ списка. Обычно туда попадают квартиры на нижних этажах, с неоднозначно привлекательным видом, расположенные в угловой части здания или недалеко от лифтовых шахт. Далеко не факт, что все эти характеристики доставят вам какие-то неудобства. Лифты сегодня практически бесшумные, вид во двор полезен, если у вас есть дети, а нижние этажи не так уж плохи, если вокруг здания растут взрослые деревья. Разница между аналогичными квартирами с лучшими и средними характеристиками может варьироваться от 5% до 15%.

Жизнь в пределах МКАД – стоит ли покупать квартиру?

Покупка недвижимости в центре Москвы – удовольствие недешевое, поэтому большинство семей не могут себе позволить квартиры неподалеку от Кремля. Купить жилье в пределах МКАД – выгодное и оптимальное решение. Какие же направления и районы лучше подходят для жизни?

  1. Южное – Бирюлево, Чертаново, Зюзино, Ясенево, Теплый Стан, Зябликово, Печатники. 1-комнатная квартира 40 кв.м. обойдется в среднем в 6 млн. рублей. Обилие парков, лесов и ландшафтных заказников не могло не сказаться на экологии – воздух здесь чище, чем в промышленных районах, что идеально для семей с детьми;
  2. Восточное – Перово, Лефортово, Рязанский, Кузьминки, Соколиная Гора, Измайлово, Текстильщики. Стоимость – от 150 тыс.руб./кв.м. Эти районы подходят для людей, которые нацелены на плодотворную работу в Москве, но похвастать массой достопримечательностей эти места не могут, зато цены – самые низкие в столице;
  3. Западное – Строгино, Можайский, Крылатское, Сокол, Щукино, Филевский парк. Ценник на жилье – от 180 тыс.руб./кв.м., направление является перспективным, в особенности – квартиры по соседству с Минским и Рублевским шоссе. Парки, развлечения для детей, стадионы, близость аэропорта – тут понравится и бизнесменам, и семейным людям;
  4. Северное – Останкинский, Бибирево, Отрадное, Метрогородок, Марьина Роща, Южное и Северное Медведково. Купить квартиру площадью 30 кв.м. можно за 4 млн. рублей, здесь много жилья с небольшим метражом – идеально для одного человека или молодой семьи без детей.

Какой район выбрать для жизни – каждый решает самостоятельно. Кому-то по душе придется шумный центр с его развлечениями и культурными объектами, кто-то предпочитает селиться ближе к окраинам, где много парков, а проблема парковок стоит не так остро. А некоторые семьи и вовсе спешат продать квартиру в Москве и выбраться в пригород, туда, где воздух чистый, экология прекрасная, а жизнь оказывается спокойной и размеренной.

Подогнать желания под бюджет

Первые мысли при покупке недвижимости всегда о деньгах. И это правильно. Покупайте квартиру себе по бюджету, чтобы она действительно стала вашей, а не активом банка. Выбирайте студию, однушку, двушку+  исходя из суммы, которая есть на руках, стабильности работы и вашего кредитного рейтинга.

 Глобальный вопрос — где купить квартиру:

  1.  В новостройке. Кажется, что квартиры в новостройках стоят дешевле, чем на вторичном рынке. Но это без учета ремонта. Вы получите квартиру с отделкой, которую придется переделывать или жить в некомфортных условиях. Если квартира стоит 5 000 000 р., то прибавляйте еще 30% на проект, ремонт, сантехнику и необходимую мебель. Получится, что реальная стоимость квартиры от 6 500 000 р. И это без учета времени ожидания, когда дом достроят. Покупать квартиру в новостройке у инвесторов, которые вложились на этапе котлована, невыгодно. Читайте о других нюансах покупки квартиры от застройщика.
  2.  На вторичном рынке. Минусы: вам может не нравиться интерьер, возраст дома или ощущение, что здесь уже кто-то жил до вас. Однако и преимущества существенные: готовая и понятная инфраструктура вокруг, богатый выбор планировок, соседи известны, нет нужды срочно делать ремонт, покупать сантехнику и некоторую мебель.

Подумайте, что для вас важнее: стабильность после покупки или совершенно новая квартира. Решение нужно принимать исключительно исходя из своего материального положения, пессимистичной и оптимистичной оценки перспектив.

Покупать квартиру на первом этаже, чтобы перевести её в коммерческую недвижимость уже невыгодно (читайте почему).

Какие могут быть риски при покупке квартиры

Отдельный вопрос, который заслуживает внимания — это как при покупке в Москве выбрать квартиру с минимальными рисками? Для ответа на него нужно сначала определиться, а чем вообще рискует среднестатистический покупатель, выбирая то или иное жилье.

Риски при покупке в новостройке:

  • некачественные строительно-монтажные работы;
  • перенос сроков сдачи;
  • возможное банкротство застройщика.

Риски при покупке на вторичном рынке:

  • продажа без ведома всех собственников;
  • зарегистрированные в квартире несовершеннолетние;
  • обременение;
  • долги за коммунальные услуги.

При покупке квартиры в новостройке основные риски связаны с застройщиком. Чтобы свести их к минимуму, достаточно выбрать надежного девелопера. В случае со вторичным рынком ситуация сложнее — здесь основные проблемы связаны с юридическими нюансами. Чаще всего трудности возникают при покупке квартир, которые находятся в совместной собственности у родственников или супругов. Здесь важно, чтобы каждый из них письменно подтвердил согласие на продажу. Сильно осложняет проведение сделки наличие зарегистрированных несовершеннолетних граждан, наличие обременения — например, когда квартира заложена в банке. Еще один фактор риска — возможные многолетние задолженности по оплате коммунальных услуг, которые также следует проверить в УК.

Если квартира оказалась с «сюрпризом»

Как бы вы ни старались выбрать квартиру в Москве, риск неудачных покупок все же существует. Если вы остались недовольны качеством купленного жилья, слишком долго его ждали или вовсе подозреваете, что стали жертвой мошенничества, как защитить свои права в этом случае? Попробуем разобраться в самых частых проблемах, которые возникают у новоселов.

Как защитит свои права при покупке в новостройке

Дольщикам все претензии необходимо предъявлять в первую очередь застройщику. Их можно описать письменно в свободной форме, но чтобы сделать это грамотно, лучше доверить эту работу юристу. В тексте претензии следует указать свои требования — к примеру, оплату неустойки при переносе сроков сдачи объекта, устранение дефектов квартиры, расторжение ДДУ. Девелопер обязан оперативно отреагировать, чтобы решить возникшую проблему. Факт нарушения своих прав нужно доказать, поэтому не поленитесь собрать документы, квитанции с подтверждением регулярных выплат по ДДУ, сделайте фото дефектов — аргументируйте свои требования.

Помните, что если вы стали дольщиком в новостройке, то находитесь под защитой государства в соответствии с 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…».

Застройщик не реагирует на обращение или кормит обещаниями, которые не выполняет? Возможно, вы имеете дело с мошенником. Тогда следует обратиться в правоохранительные органы: полицию и суд. Также стоит уведомить органы местного самоуправления и Москомстройинвест — это надзорный орган, который контролирует деятельность застройщиков в столице. Если позволяют средства, также стоит нанять юриста для защиты своих прав.

Как защитить свои права при покупке на вторичном рынке

Вам не повезло выбрать квартиру, в которой впоследствии обнаружились существенные недостатки? Тогда вы приобрели товар ненадлежащего качества, и на вас распространяются нормы ст. 475 ГК РФ. Вы можете потребовать от продавца уменьшения стоимости квартиры, устранения недостатков или возмещения расходов на исправление дефектов. Однако в большинстве случаев после заключения договора собственники редко идут на компромисс, и все проблемы приходится решать через суд.

Помимо дефектов квартиры, новые владельцы могут столкнуться и с другими неприятностями — например, долгами бывших хозяев за коммунальные услуги. Оплачивать новым хозяевам их не нужно согласно ст. 153 п. 5 ЖК РФ, так как данная обязанность наступает лишь с момента возникновения права собственности на квартиру. Уведомите бывшего собственника о долгах, а сами получите в Росреестре выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) с датой перехода прав собственности и отнесите ее в управляющую компанию (УК) или ТСЖ. Там изменят данные лицевого счета на ваши и освободят от уплаты чужой задолженности. Если коммунальщики упрямятся, тогда следует написать отдельное заявление на имя руководителя УК со ссылкой на ст. 153 ЖК РФ и копией выписки из ЕГРН.

Если реакции не последует, то нужно обратиться в Роспотребнадзор, Государственную жилищную инспекцию или Прокуратуру. Однако помните, что, в отличие от коммунальных, долги по капитальному ремонту придется оплачивать в полном объеме даже за период до покупки — это правило описано в ч. 3 ст. 158 ЖК РФ.

Еще одна частая проблема — это выписка из жилья посторонних лиц. Чтобы избежать ее, достаточно изначально выбрать квартиру, где на момент заключения договора купли-продажи вообще никто не прописан. Но если по какой-то причине жилье уже в собственности, а в нем зарегистрированы посторонние люди, самый мирный вариант — это попросить их о добровольной выписке. Не ваш случай? Тогда подавайте иск в районный суд. Основания можно выбрать следующие — ст. 304 ГК РФ, п. 1 ст. 235 ГК РФ, П. 2 ст. 292 ГК. Но имейте в виду, что есть такие категории граждан, которых нельзя лишить регистрации — например, несовершеннолетние, проживающие в детских домах, лица, имеющие право пожизненного проживания и т. д.

Критерии оценки округа и локации

Единые критерии оценки помогают анализировать предложения на большом рынке Москвы. Но для начала их нужно сформировать. Подумайте, что для вас важно и выпишите эти критерии оценки или воспользуйтесь чек-листом агентства Retail-Realty.

Не идите по пути “округ — район — квартира”, основываясь на информации из интернета. Информация в аналитических статьях, которые есть в сети, давно устарела. Москва строится быстро. Там, где раньше были пробки, сегодня расширили дорогу и построили удобные развязки. Оценивайте место самостоятельно, сейчас.

Почему район может считаться плохим или хорошим?

Прежде чем делать вывод о том, какие районы не стоит рассматривать для покупки жилья, необходимо определиться: по каким вообще объективным факторам их нужно оценивать?

при выборе района в Москве стоит опираться не только на стоимость квартир, но и на несколько важных критериев. Среди них – безопасность, экологическая благополучность, транспортная доступность и хорошая инфраструктура. И, конечно же, на сочетание этих двух факторов:

«Прежде чем ответить на вопрос о худших и лучших районах Москвы с точки зрения соотношения стоимости жилья и качества жизни, нужно определиться с критериями.

Как жительница Москвы и риэлтор по профессии, я бы выделила следующие основные позиции: на первом месте экология и безопасность, далее следуют транспортная доступность и развитая инфраструктура (детские сады, школы, магазины и т.д.)».

Такой подбор характеристик позволит оценить необходимый минимум для комфортного проживания в выбранном районе. То есть необходимый каждому человеку. И уже потом можно учитывать субъективные факторы вроде близости к работе или к отдельным объектам.

«В Москве сегодня много разных районов, в которых строится и продается жилье. При выборе нужно учитывать факторы удобства инфраструктуры (транспорт, торговля, развлечения, образование, медицина и т.д.). Чем богаче выбор услуг и удобнее транспорт, лучше дороги, больше парков, ближе исторический центр, тем дороже квартира за небольшими исключениями».

Помните, чем лучше район и чем больше он развит – тем выше средняя стоимость жилья в нем.

Если обобщить сказанное экспертами и обратиться к социальным опросам, то при поиске идеального района для покупки жилья желательно учитывать следующие критерии:

  1. Средняя стоимость жилья за квадратный метр. Цена квартир отличается в зависимости от множества критериев. Важно сравнивать стоимость с комфортом и безопасностью проживания: нет смысла брать откровенно дешевую квартиру, если выбраться из района будет проблематично, а рядом с домом совершенно нечем заняться или вовсе небезопасно находиться.
  2. Безопасность. Стоит изучить статистику преступлений по районам Москвы. Желательно, чтобы она была низкой – тогда можно безопасно находиться на улице даже в темное время суток и не бояться ограбления или драки.
  3. Экология. Чем дальше квартира находится от вредных производств – тем лучше для здоровья.
  4. Транспортная доступность. Желательно, чтобы из района было легко выбраться и вернуться обратно. Стоит учитывать и время, за которое вы сможете добраться на работу или в другие важные места.
  5. Наличие магазинов, рынков, торговых центров. Для комфорта важно, чтобы все необходимые торговые точки были недалеко. Добираться каждый день до магазина подолгу – не лучший вариант, так как занимает много времени. Однако жить рядом с крупными оптовыми базами и огромными торговыми центрами может быть некомфортно.
  6. Наличие мест для отдыха, спорта и проведения досуга. Не менее важным является и доступность мест, в которых приятно проводить время или удобно заниматься спортом. Для родителей с детьми также будут важны скверы и парки, где можно подышать свежим воздухом.
  7. Уровень шумности. Комфорт также заключается и в минимальном шумовом загрязнении: неприятно жить, когда все вокруг грохочет или гудит. В промышленных и отстраивающихся районах уровень шума обычно выше, чем в других – это связано с работой тяжелой техники и производства.

Отдельно стоит поговорить и о присоединенных не так давно территориях. Сейчас более 80% людей покупают новостройки в Новой Москве, поскольку они стоят значительно дешевле квадратных метров в «старой» части города. ТиНАО – довольно привлекательный округ: активно застраивается, развивается и заселяется преимущественно молодыми семьями.

blank

Однако при поиске квартиры в Новой Москве следует быть особенно осторожными. Так, Александр Цыганов уточняет, что при выборе жилья в ТиНАО нужно учитывать не только возможность быстро добраться до работы, но такие нестандартные критерии, как ситуация со сдачей квартир и даже наличие оптовых рынков и больших торговых центров:

 

«Применительно к выбору района в новой Москве, нужно смотреть на возможности быстро и комфортно добраться до работы, так как создание рабочих мест там сильно отстает от темпов строительства. При покупке нужно обратить внимание на количество объявлений об аренде: если их много, то собственники не готовы жить в новом жилье, оно чем-то не удобно. Фактором риска является близость больших торговых центров и оптовых рынков, которые привлекают много мигрантов. Например, близость Фуд-сити при всем удобстве покупок продуктов питания не приведет к высокому качеству жизни. Также не должны привлекать районы и дома, в которых превалируют студии, такое жилье проще сдать в аренду и, как показывает, мировая практика, растет риск геттоизации».

Александр Цыганов, заведующий кафедрой «Ипотечное жилищное кредитование и страхование» Финансового университета при Правительстве РФ.

Конечно же, никакой район нельзя называть абсолютно неподходящим для жизни. Ведь «общие» критерии – не непреложная истина, и люди могут опираться на другие характеристики.  из «БЕСТ-Недвижимость» утверждает, что даже самый «плохой» район может быть удачным выбором для некоторых покупателей по субъективным критериям:

«Я бы не стала говорить о существовании районов, «где точно не стоит покупать жильё». На каждый район найдется свой покупатель — я нахожу этому подтверждение каждый день, общаясь с нашими клиентами. Безусловно, есть рейтинги районов, учитывающие их экологию и безопасность, развитость инфраструктуры и удаленность от центра и т.д. Но люди, приобретающие жилье, как правило, учитывают не только эти факторы. Решающую роль играют субъективные критерии. Для кого-то важна близость к работе, кто-то отдает предпочтению тому месту, где он вырос и привык жить и т.д.».

Марина Астафьева, генеральный директор «БЕСТ-Недвижимость на Баррикадной».

Так что при поисках стоит ориентироваться не только на объективные, но и субъективные факторы, то есть удобство в конкретной ситуации для ищущей жильё семьи. Например, кому-то совершенно неважно, насколько близко к дому будут школы и садики, а для кого-то этот критерий – один из решающих.

Но все-таки пренебрегать объективными характеристиками не стоит, поскольку они серьезно влияют на удобство и безопасность проживания или последующей перепродажи квартиры.

В целом же большинство районов «антирейтинга» худших и неподходящих для жизни можно охарактеризовать в нескольких словах. Основные проблемы таких районов – экология, инфраструктура, плохая транспортная доступность:

«Районы в Москве, вызывающие беспокойство, характеризуются плохой экологией и инфраструктурой, туда тяжело добраться и выбраться в час пик становится просто проблематично».

Какие районы заслуживают внимания?

В Москве достаточно районов, которые достойны называться лучшими. В них высокий уровень безопасности, хорошая экологическая ситуация, нет проблем с транспортом или шумными, неадекватными соседями по подъезду или дому. Конечно, стоимость квартир в таких районах обычно выше, чем в остальных. Но не всегда, так как цена за квадратный метр зависит и от других обстоятельств. Какие районы могут называться действительно хорошими?

 

blank

Марина Астафьева утверждает, что в первую очередь стоит обратить внимание на западные, юго-западные и северо-западные округа Москвы, поскольку они наиболее экологичны из-за удачного направления ветра и меньшего количества производственных предприятий:

«Что касается наиболее привлекательных районов с точки зрения цена/качество жизни, то это в первую очередь западные районы Москвы. Так сложилось, что в Москве, согласно «розе ветров», преобладает западное направление ветра. Поэтому западные, юго-западные и северо-западные районы считаются наиболее экологически чистыми. По сравнению с восточными районами, в них меньше промышленных предприятий, а значит, и меньше вредных выбросов».

Среди всех районов в указанных округах жители особенно хвалят Куркино, Тропарево-Никулино, Митино и Филевский парк: они отмечены как очень чистые, безопасные и удобные для жизни районы. Нет проблем ни с транспортом, ни с отдыхом, ни тем более с экологией.

Елена Аросеева-Каширина, в свою очередь, считает, что лучшими можно назвать Черёмушки, Сокольники и Строгино (последний, кстати, стабильно попадает в рейтинг лучших по мнению жителей). Кроме того, Новая Москва, по мнению эксперта, тоже заслуживает внимания, как вполне доступный и комфортный вариант:

«Что касается наиболее привлекательных районов, то это, к примеру, Черемушки, Сокольники, Строгино. «Новую Москву» сегодня можно включить в число лучших по критерию «цена/качество», хотя еще в прошлом году это было совсем не так. Положение дел изменилось в связи с вводом новой ветки метро, которая улучшила транспортную доступность для жителей района».

Предпочтение Новой Москве отдает все большее количество человек за счет дешевизны – жилье там стоит в среднем 134409 руб./м2, но при этом инфраструктура и транспортная доступность активно улучшаются. Тем более что жилья там хватает – ТиНАО активно застраивается комплексами эконом- и комфорт-класса.

Найти удачный вариант в Новой Москве могут и люди, предпочитающие частные дома квартирам. Александр Цыганов отмечает, что неплохим вариантом для проживания на своей земле может стать поселение Сосенское, а конкретно участок неподалеку от станции метро «Прокшино»: «Для ценителей собственного дома рядом с метро можно порекомендовать окрестности станции метро Прокшино, где сформировано предложение по достаточно доступным таунхаусам».

В среднем в районе этой станции метро стоимость жилья колеблется в пределах 126272 руб./м2 – один из самых низких показателей в пределах города при неплохом уровне жизни.

В общем и целом, вырисовывается рейтинг лучших районов Москвы с точки зрения безопасности, экологии и удобства:

  • Новая Москва – 134409 руб./м2</sup>;
  • Митино – 143811 руб./м2</sup>;
  • Куркино – 156906 руб./м2</sup>;
  • Строгино – 170941 руб./м2</sup>;
  • Тропарево-Никулино – 187127 руб./м2</sup>;
  • Филевский парк – 198383 руб./м2</sup>;
  • Черёмушки – 202142 руб./м2</sup>;
  • Сокольники – 204111 руб./м2.

Обратите внимание: некоторые лучшие районы имеют более низкую стоимость жилья, чем отдельные «неблагополучные». Что доказывает, что ориентироваться только на цену квартиры не стоит – можно найти одновременно дешевую и выгодную.

Можно также присмотреться и к районам, которые на текущий момент не считаются лучшими в Москве, однако имеют все шансы в итоге стать ими. В исторической части города, например, с транспортом (в частности, с метро) и школами проблем меньше, чем в Новой Москве, однако сейчас может не хватать парков и мест для отдыха. В планах же может оказаться постройка сквера или устранение вредного производства, что исправит ситуацию. Так, например, Александр Цыганов выделяет несколько районов, которые со временем могут стать привлекательными:

 

«На сегодня в условно исторической Москве массовая застройка идет в районах Лефортово и ЗИЛ, которые имеют через несколько лет шанс стать удобными и популярными. Ликвидация производств и отсутствие планов на их возрождение, закладка скверов и зеленых дворов должны привести к восстановлению городской природы и улучшению экологии, а инфраструктура там может считаться достаточной».

Александр Цыганов, заведующий кафедрой «Ипотечное жилищное кредитование и страхование» Финансового университета при Правительстве РФ.

Лефортово – один из старейших исторических районов города, и средняя стоимость жилья в нем не такая уж высокая – 159195 руб./м2. И это за хорошую транспортную доступность и не слишком большую удаленность от центра. Квартиры в Даниловском районе будут стоить дороже – в среднем 183 тысячи руб./м2.

Но даже без этих двух районов в Москве достаточно уже сформировавшихся мест с хорошей инфраструктурой, экологией, а также безопасных и комфортных. Причем стоимость квадратных метров в них не зашкаливает. Поэтому можно найти подходящий вариант.

Как подобрать квартиру в Москве

Разберем алгоритм, как правильно подобрать квартиру в Москве для покупки на примере.

Соотносим цену с характеристиками желаемой квартиры:

  • количеством комнат (раздельные, смежные);
  • характеристиками дома (панель, кирпич, монолит);
  • район расположения;
  • ремонт;
  • этаж и этажность;
  • балкон, лоджия (застекленные или нет);
  • санузел (совмещенный или раздельный).

Соотносим с вашей жизненной ситуацией:

  1. Наличие семьи (учитывайте, что в скором времени заведете детей);
  2. Наличие детей (обращаем внимание на расположение детских садов, школ, институтов);
  3. Место работы (работаете в офисе, измеряйте время в пути);

Рассмотрим на примере
У вас от 8 млн. рублей, какой район можно посмотреть?
По цене подойдут спальные районы ближе к окончаниям радиальных веток московского метрополитена. По количеству комнат, вполне хватит на 2-комнатную.

По районам:

  • Запад – хороший выбор (например, Солнцево или Переделкино);
  • Восток – удовлетворительный!
  • Север и Юг – нормально (обратите внимание на строящиеся ветки метро, обычно Юго-Запад).

как подобрать квартиру в москве для покупки

По инфраструктуре можете не заморачиваться, ее уровень по всей Москве хороший. Исключение могут составлять только что построенные жилые комплексы и то они быстро обустраиваются.

Обращайте внимание на состояние:

  1. Двора (парковочные места, чистота, расположение мусорных баков);
  2. Крыши и подвала (сырость, подтеки на потолке подъезда и квартиры);
  3. Лифта (косвенно говорит о контингенте и работе ТСЖ);
  4. Квартиры (постарайтесь не брать с мебелью и бытовой техникой, которую потом все-равно выкинете);
  5. Соседи (пообщайтесь с соседними квартирами на этаже и над квартирой).

Вы узнали, как выбрать нужную квартиру в Москве способы, критерии и алгоритм поиска, на что обращать внимание при подборе, советы, как искать хорошие варианты на вторичном рынке недвижимости.

Как найти квартиру в Москве для покупки

Выясним, что надо сделать, чтобы правильно и быстро найти жилье в городе Москва и потерять при этом немного времени и нервов.

Подбор объявлений
Читая объявления на интернет-досках обращайте внимание на описание квартиры и аккаунт, выставляющего объявление. Зачастую риэлторы копируют объявления собственников вместе с фото даже не имея на это право (без заключения договора на продажу).

 

В результате, обращаясь к посреднику вы переплатите от 100 тыс. рублей. Поэтому ищите объявления от собственников. Да, вы потратите время, но сэкономите деньги и нервы.

Какими базами недвижимости пользоваться в Москве:

  • Авито;
  • ЦИАН;
  • Из рук в Руки;
  • Яндекс Недвижимость;
  • База Winner (платная).

Не пренебрегайте бесплатными базами объявлений, т.к. они могут содержать информацию, которой нет в платной базе.

Покупая квартиру в Москве на вторичном рынке обязательно проверяйте ее на «юридическую чистоту»

Обзванивая найденные объявления выясните информацию:

  1. Актуальность продажи и цены (вопросы: продали или нет, какова цена на сегодняшний день);
  2. Есть ли торг (если не дают сразу, можно найти причины чтобы дали, но при осмотре);
  3. Характеристики квартиры (те, что важны для вас и не указаны в тексте объявления, а так же те, которые указаны неточно, например этаж);
  4. Основание приобретения квартиры в собственность (потенциально опасные – наследство, несовершеннолетние собственники, использование маткапитала при покупке, приватизация).

Какие вопросы не стоит задавать:

  1. Сколько минут пешком до станции метро (вам не скажут правду, а как самим измерить написал выше);
  2. О наличии парковки (всегда сообщат, что все отлично, хотя на самом деле там негде ставить транспорт);
  3. Общая жилплощадь (реальную можно посмотреть уже будучи на просмотре и измерив рулеткой. Да, вы не правильно поняли! Потому что часто выравнивают стены ГВЛ, поэтому реальная площадь меньше, указанной в техпаспорте или выписке ЕГРН).

Кстати, за меньшие квадраты, чем указано в документах, можно попросить торг!

Что бы там не говорили, первое на что покупатель ориентируется — его кошелек! Источник может быть любой:

  • Продажа имеющейся недвижимости;
  • Наличные;
  • Ипотека;
  • Сертификат и т.д.

Будьте готовы к тому, что покупая 2-3-4-комнатную квартиру столкнетесь с тем, что продавцы будут подыскивать себе жилье взамен и сделка растянется на месяц-два

Транспортная развязка в выборе квартиры

Сама по себе Москва имеет огромную площадь, она занимает 2562 квадратных километра. Для покупателей важным вопросом является, какие районы Москвы пригодны для комфортного проживания. К поиску квартиры подходим с большой ответственностью и щепетильно выбираем жилье.

В столице одним из главных вопросов считается транспортная отдаленность. В небольшом городе добраться с одного конца в другой не составляет большого труда. Но только не в Москве. Густая населенность и огромная площадь столицы, заставляет жителей подыскивать себе жилье поближе к метрополитену. Отдаленность работы и социальной инфраструктуры играют немаловажную роль в выборе недвижимости.

Следите за сезоном

Застройщик охотнее дает скидки в период снижения активности клиентов, а во времена ажиотажа – быстрее наращивает цены в строящемся доме. Высокий сезон на рынке новостроек – это середина весны, осень и декабрь. Низкий сезон – январь-февраль, лето (иногда и май). Также имейте в виду, что работающий с вами менеджер по продажам имеет индивидуальный план и стремится завершить как можно больше сделок до окончания отчетного периода (обычно это месяц или квартал). Соответственно, в конце этих периодов с ним проще договориться.

Негативные центры локального влияния

С одной стороны, негативные критерии — это возможность торговаться и сбивать цену. Чем их больше, тем легче договориться с продавцом по цене, нагоняя страху, что квартиру по этой цене точно никто не купит.

С другой стороны, эти факторы могут изменить ваше решение о покупке квартиры в этом районе или даже округе. Именно поэтому так важно досконально изучать район и локацию.

Некоторые негативные критерии:

  • близость кладбища;
  • вид на свалку;
  • рядом производственные здания или промзона;
  • вблизи железная дорога
  • рядом заведения общепита или фастфуда;
  • неухоженный пустырь
  • заброшенный недострой;
  • ТЭЦ, психоневрологические диспансеры, изоляторы временного содержания.

Непрофессионал не увидит ничего странного в том, что квартиру можно посмотреть только в выходные дни. А потом окажется, что по будням открывать окна невозможно из-за неприятного запаха и шума со стороны промзоны. И с этим ничего не сделать! Владелец производства и начальник роспотребнадзора вместе играли вечерами в хоккей.

Промежуточный итог — общая оценка района, дома и ликвидности квартиры. Обратите внимание, что мы еще не добрались до изучения квартиры, документов, общения с собственником или риелтором. Очень важно подойти к первому разговору подготовленным, чтобы вас не могли ввести в заблуждение, рассказывая о замечательных соседях, красивом виде из окна и близости парка.

Как найти и выбрать квартиру

Создайте таблицу с критериями в Google Excel. Это позволит вам совместно с семьей и риелтором работать над критериями покупки, прикидывать варианты и делиться мнениями онлайн с любого устройства. Для этих же целей можно использовать Google Doc.

Вместе с критериями запишите свои желания и ожидания от будущего жилья. Используйте наработки из статьи или выпишите то, что важно для вас.

Дальнейшая работа:

  • поиск недвижимости;
  • общение с продавцами и риелторами;
  • проверка документов.

Доски объявлений: “Авито”, “Циан”, “Из рук в руки”, “Яндекс Недвижимость”

ДО — огромный массив информации. Предложений масса.

Как правильно выбирать квартиру на вторичном рынке: безопасно, выгодно

Просматривайте самые перспективные районы, находите квартиры и составляйте список. Не нужно срочно звонить по объявлению. Убедитесь, что подходящих предложений гораздо больше одного.

Перечень документов, которые необходимо изучить в первую очередь

Грамотный продавец подготовит все документы заранее, будет готов выслать их в электронном виде по первому требованию и предоставить оригиналы при встрече. Какие документы нужно изучить:

  •  выписка ЕГРН;
  • кадастровый паспорт;
  • паспорт гражданина РФ;
  • согласие супруга;
  • форма 12 (справка о снятии с регистрации);
  • расширенная выписка из домой книги;
  • предварительный договор купли-продажи (если планируете заключить).

Задавайте правильные вопросы по телефону

Когда вы звоните по объявлению, то ситуаций может быть как минимум три. Вам ответит собственник, риелтор (помощник, друг собственника, перекупщик) или риелтор, притворяющийся собственником.

Все эти люди преследуют одну простую цель — продать то, что есть. Ваша цель купить то, что НУЖНО! Поэтому звонок не надо расценивать как важный шаг в сделке. Звонок (особенно первый) — это способ получить информацию по объекту.

Воспользуйтесь чек-листом вопросов, чтобы получить наиболее ценную информацию. Её лучше записать. Для этого выберете и скачайте мобильное приложение для Android или iOS. Используя функции записи разговора, нужно предупредить человека, что разговор записывается. Иногда только этого достаточно, чтобы человек честно отвечал на вопросы.

Примерный перечень вопросов по чек-листу:

  • Вы собственник или помощник (риелтор)? Агенты заработают, если продадут квартиру. С ними сложнее торговаться, но через них проходит большинство сделок. Добросовестный агент — показывает квартиру, стыкует время продавца и клиента, помогает оформить сделку грамотно с юридической стороны. Но агент, если только вы его не наняли для поиска квартиры, не будет честно рассказывать обо всех нюансах квартиры. Ему это невыгодно. Он получит деньги со сделки! Собственник должен подтвердить право собственности, предоставив выписку из ЕГРН. Попросите его прислать документы в электронном виде.
  •  (вопрос к риелтору) Застрахована ли ответственность и какой лимит на один страховой случай? В настоящее время в России это скорее всего нонсенс. Страховка — это возможность возместить ущерб, если сделка будет признана недействительной из-за ошибки риелтора. Например, сделка срывается, потому что супруга клиента против продажи квартиры. Получается, что риелтор (организатор сделки!) не потребовал согласия супруги и поэтому вы потеряли время и отдали аванс не за что, который могут и не вернуть — обращайтесь в суд. Если есть страховка, то она возместит ущерб в большинстве случаев. Наличия страховки мало, уточняйте сумму выплаты. Бывает, что деятельность риелтора застрахована на 3 000 000 р., а лимит ответственности страховщика по одному страховому случаю — 300 000 р. Т.е. в случае чего вам выплатят максимум 300 000 р., а не 3 млн руб. Внимательно изучите страховой полис, читайте мелкий шрифт, когда работаете с риелтором.
  •  Кто еще зарегистрирован в квартире? У кого есть право в ней жить? Есть ли сервитуты? Идеально, когда в квартире никто не прописан. Вы можете купить квартиру и с прописанными жильцами, но если есть возможность, то лучше выписаться или в договоре купли-продажи прописать сроки, к которым бывшие собственники должны выписаться из квартиры. Потому что выписать из квартиры людей проблематично даже через суд, особенно, если речь о несовершеннолетних детях и в ситуации, когда прописаться им негде. Пример более сложной проблемы. Квартира куплена в ипотеку под материнский капитал. Ипотеку собственник выплатил. Квартиру продали, но не учли, что сыну, под которого взят мат. капитал, положена доля в квартире. Сын вырос и подает на новых собственников квартиры в суд. Он прав и закон на его стороне. Теперь в вашей квартире может жить сын бывших собственников или вы должны выкупить его долю.
  •  Кто имеет право пользоваться квартирой? Это не собственники, а люди, которые сейчас или в будущем имеют право использовать квартиру. Например, у арендатора заключен договор аренды сроком на 5 лет или он вправе жить в квартире по завещанию. Вы, конечно, можете выкупить у неё это право, но лучше урегулировать вопрос перед покупкой. Суд в лучшем случае вернет вам деньги и расторгнет сделку, так как продавец не указал в договоре купли-продажи всех, кто может пользоваться квартирой.
  •  Есть ли обременения и ограничения? Стандартный вопрос. Многие люди не знают, что такое обременение. Обременением считается: ипотека,  договор ренты, аренды, арест, банкротство собственника, недееспособность собственника. Проверить обременения можно через выписку ЕГРН и Росреестр. Недееспособный собственник — идеальная возможность для мошеннических действий. Посредник возьмет доверенность и скажет, что собственник живет в Италии и приехать не может. В таком случае нужно поговорить с собственником через средства видеосвязи. Может оказаться, что собственник находится в дурдоме, а санитар обманным путем заставил подписать доверенность и об этом узнали родственники пациента.
  •  Согласны ли со сделкой супруг или супруга, в т.ч. бывшие? Как ни странно, многие забывают про бывших супругов и совместно нажитое имущество. Если вы купили квартиру, а через год бывшая супруга подает в суд на мужа-продавца, то это омрачит и вашу жизнь.

Эти вопросы нужны, чтобы получить первое представление о собственнике и юридической ситуации с квартирой. Все слова, сказанные по телефону риелтором или собственником, нужно проверить, изучив документы. Бывает, что ответы на эти вопросы уже даны в объявлении, но кратко, вскользь или ответы записал риелтор в качестве рекламы. На самом деле может все быть иначе. Спрашивайте. Проверяйте. Помните, что покупка недвижимости — сложная сделка. Есть и другие вопросы. Они нужны, чтобы оценить сроки оформления сделки, найти рычаги для торга или, наоборот, понять, почему цена такая низкая. Ведь низкая цена — это признак нерешенных проблем (т.е. высоких рисков).

  •  Почему такая цена? Простой вопрос, подразумевающий логичный и понятный ответ, которого часто нет у собственника. Говорят разное: “Хочу купить квартиру или дом побольше” — это значит, что выпишется человек не сразу и сделка может затянуться, “Уезжаю за границу и надо погасить все кредиты” — если цена адекватная рынку, то можно торговаться. Ответ на этот вопрос поможет вам вытащить из продавца больше информации, которую вы сможете использовать в своих интересах.
  •  Почему продаете квартиру? Еще один открытый вопрос. Если объективной и логичной причины продавец не называет или говорит стандартную фразу: “Хочу купить другую”, то задавайте уточняющие вопросы: “В каком район квартиру хотите купить? Почему там?”. Цель этих вопросов — поймать человека на лжи. Может быть вам врут, чтобы скрыть новых соседей алкоголиков?
  •  Кто платит за оформление сделки (кто будет оформлять её)? В какую нотариальную контору пойдете и почему? Иногда продавец не готов оплачивать дополнительные расходы и это лучше выяснить заранее, чтобы точнее спланировать свой бюджет.

Покупайте на раннем этапе строительства

В жилищном строительстве в России в 2019 году произошли важные изменения: теперь возведение новых домов финансирует не покупатель при посредничестве застройщика, а банк. Дольщики при этом отдают деньги не строительной компании, а банку – кредитору строительства (на эскроу-счет). Обычно в их роли выступают Сбербанк, ВТБ и другие надежные участники рынка. Ваши деньги застройщик получит только после ввода дома в эксплуатацию, поэтому теперь инвестиции на раннем этапе строительства полностью защищены. Правда, ранняя покупка теперь помогает сэкономить не 20–25%, как раньше, а 15–20%. Количество проектов, которые строятся с применением эскроу-счетов, тоже пока сравнительно небольшое – около 20% от общего числа. Остальные продаются по-старому.

Используйте льготную ипотеку

В России действует государственная программа поддержки семей, имеющих право на льготные условия ипотечного кредитования. При рождении второго, третьего (и так далее) ребенка, ставку по ипотеке на весь период выплат можно снизить до 6%.

Помимо этого, Сбербанк запускает программу льготного кредитования для покупателей квартир в некоторых новостройках, возведение которых он финансирует. По условиям этой программы заемщик может получить кредит со скидкой к процентной ставке на 1,4% (получится 7,9% годовых) на весь период выплат либо на 4% в период строительства дома (ставка составит 5,3%).

Многодетным семьям государство выплачивает 450 тысяч рублей, которыми также можно гасить ипотечный кредит.

Источники
  • https://www.domofond.ru/statya/7_sposobov_vygodno_kupit_kvartiru_v_novostroyke/100483
  • https://1kvartiravmoskve.ru/v-kakom-rajone-moskvy-luchshe-kupit-kvartiru/
  • https://retail-realty.ru/articles/item/kak-vybrat-kvartiru-dlya-pokupki-v-moskve-i-na-chto-obratit-vnimanie
  • https://avaho.ru/articles/ns/kak-vybrat-kvartiru-pri-pokupke-zhilya-v-moskve.html
  • https://bankstoday.net/last-articles/hudshie-rajony-moskvy-gde-tochno-ne-stoit-pokupat-zhilyo-my-sprosili-u-ekspertov
  • https://www.HabRealty.ru/nedreg/nedmo/kak-vybrat-kvartiru-moskve.html
  • https://prodam-kuplyu-kvartiru.ru/articles/luchshie-rajony-moskvy-dlya-pokupki-kvartiry/
[свернуть]
Решите свою юридическую проблему сегодня, не выходя из дома!
300 рублей бесплатно

Напишите свой вопрос - в течении 5 минут наш эксперт перезвонит и бесплатно проконсультирует

 

Заполните форму с контактными данными и получите бесплатную консультацию в течении 5 минут

 
 
Спасибо!
Ваша заявка принята

Юрист позвонит в течение 5 минут

 
Анонимно
Информация о вас не будет разглашена
Быстро
Через 5 минут с вами свяжется наш консультант
 

Последние ответы

Бесплатная горячая линия 24/7
8 (800) 550-82-45
по всей России


+7 (499) 398-51-30
Для жителей Москвы и МО
+7 (812) 305-28-25
Для жителей Спб и области