Бесплатная горячая линия

Как приобрести землю у государства: под ИЖС, сельхоз назначения и другие варианты

Содержание

Главное из нового Земельного Кодекса РФ

  1. Муниципальные структуры (поселка, деревни, села) теперь являются земельными собственниками с правом продажи;
  2. Инициирует проведение аукциона по продаже участка владелец публично-правовой собственности (федеральной, региональной или муниципальной);
  3. Купить «напрямую» у администрации земельный участок под строительство индивидуального жилого дома (ИЖС) в границах населенного теперь нельзя, только через публичный аукцион.
  4. Стали возможны аукционы по продаже не стоящих на кадастровом учете муниципальных участков по заявлению граждан.

Другими словами, в оборот поступили новые земельные участки, а чтобы купить землю, больше не нужно обращаться в администрацию города или районного центра — достаточно обращения в администрацию поселения, на территории которого расположен участок.

Однако в октябре 2018 мэрия Москвы утвердила список земельных участков под ИЖС, стать владельцем которых можно без участия в торгах. Список участков размещают на официальном интернет-портале мэра столицы mos.ru, в рубрике «Приватизация имущества города Москвы».

По информации департамента, он будет регистрировать заявления граждан и сообщать об этом на сайте. Если по истечении 30 дней от начала приема заявок не появится других претендентов на участок, покупатель сможет приобрести землю по кадастровой стоимости. При поступлении заявок от нескольких человек будут проведены торги, по результатам которых будет определена окончательная цена и собственник участка, предложивший ее. В сообщении департамента уточняется, что сроки возведения жилья не ограничены.

Особые правила покупки земель

Земля относится к категории особо ценных ресурсов и поэтому главным и безоговорочным условием является максимально эффективная эксплуатация. Особенно актуальным данное требование становится в отношении участков, расположенных в пределах населённых пунктов. Ведь здесь необходимо за счёт ограниченной площади решить вопросы не только цены участка, но и жилищные нужды населения, административные и общественные потребности, а также цели поддержания и развития инфраструктуры.

По этой причине в законодательстве вопрос о покупке земельного участка частными лицами не сводится к её стоимости. Оценка земель, разумеется, осуществляется, но это не является определяющим моментом. При решении вопроса о том, можно ли тому или иному лицу продать соответствующий участок учитываются многие факторы.

В связи с этим в законодательство включены следующие особые правила покупки земельного участка частными лицами:

  1. Свободные земельные участки, которые ещё не учтены и для которых ещё не определены требования по эксплуатации (застройке), находятся в распоряжении местных властей, куда и направляется заявление. В противном случае наделами распоряжаются государственные учреждения, включительно учреждения узкой специализации.
  2. При реализации земельных наделов, в особенности в пределах населённых пунктов, предпочтение отдаётся тем лицам, которые планируют комплексные строительные работы. Так, если участок нужен для постройки многоквартирного дома вместе со всеми объектами инфраструктуры, то, скорее всего, застройщику землю продадут. В то же время остальные претенденты на покупку соответствующего участка будут отметены.
  3. Любой земельный участок, вне зависимости от статуса, принадлежащий государству или муниципалитету, должен быть реализован исключительно на публичной основе. То есть каждый заинтересованный в покупке участка человек должен иметь возможность поторговаться за него. Для этого организуется аукцион, на котором побеждает тот, кто предложит высшую цену, за исключением обстоятельств, указанных в предыдущем пункте.
  4. Земельные участки, для которых определён вид использования у государства под ИЖС (индивидуальное жилищное строительство), могут быть предоставлены на правах аренды. Однако порядок определения лица, которому будет предоставлено право арендовать надел, такой же, как и при продаже. Приватизировать надел арендатор сможет после завершения и оформления постройки на земле либо по истечении 6 лет со дня заключения соглашения об аренде, только если осуществлена полная оплата налогов и использование земельного участка осуществляется согласно с его предназначением.

Таким образом, правила законодательства преследуют цели наиболее эффективной нагрузки на данный ресурс в целях удовлетворения потребностей как можно большего числа людей. Вместе с тем установленный порядок не нарушает правило равноправия граждан.

Иностранцы не могут получить наделы в собственность. Правомочие собственности на них в пределах РФ может принадлежать только гражданам и юридическим лицам, официально зарегистрированным на территории РФ, за исключением некоторых случаев.

4 способа купить земельный участок у государства

Чтобы иметь преимущественное право выкупа и купить земельный участок у государства по максимально низкой цене, нужно выполнить одно из следующих условий:

  1. На предоставленном в аренду земельном участке под ИЖС или ЛПХ, построить и ввести в эксплуатацию жилой дом, знание или сооружение. Выкуп участка под объектом строительства из аренды в собственность обойдется всего в 1,5-3% кадастровой стоимости для муниципальных земель и в 15-20% для земель городских;
  2. Чтобы купить землю у администрации сельского поселения, выгоднее всего стать главой крестьянско-фермерского хозяйства (КФХ). Стоимость выкупа будет определена на усмотрение сельской администрации и, скорее всего, будет близка к кадастровой, либо ниже;
  3. На предоставленной для сельского хозяйства земле более 3-х лет добросовестно выполнять условия аренды;
  4. Выиграть аукцион по продаже земельных участков. Инициатором аукциона можно стать самому, либо стать участником уже инициированного районной администрацией или другим юридическим или физическим лицом аукциона.

Последний способ позволяет купить новообразованный земельный участок по кадастровой стоимости без проведения торгов, поэтому предлагаю рассмотреть его пошагово.

Покупка «казенной» земли в три (четыре) шага

Муниципалитеты и министерство по управлению госимуществом Свердловской области (МУГИСО) реализуют земельные участки через аукционы по двум схемам. В первом случае на продажу выставляется сам участок, и победитель торгов получает его в собственность. Во втором случае на торги выставляется право на заключение договора аренды участка. Именно участие в «арендных» аукционах позволяет (после возведения на ней дома) получить землю в собственность по цене ощутимо ниже рыночной. Однако, такая покупка требует гораздо больше телодвижений, чем приобретение земли на вторичном рынке (у частного владельца) или у застройщика коттеджного посёлка. Кроме того, как уже говорилось, приобретение земли через аукцион — достаточно рискованное мероприятие.

Шаг 1. Найти предложения о продаже/аренде

Приобретение участка (в собственность или в аренду) через аукцион начинается с поиска подходящих предложений. Объявления о продаже с торгов муниципальных земель размещаются на сайтах муниципалитетов. Информация о торгах по участкам, принадлежащим области размещается на сайтах МУГИСО и Фонда имущества Свердловской области. Например на сегодняшний день на этих ресурсах есть информация о двух участках под ИЖС выставленных на продажу и о трёх участках под ИЖС, предлагаемых в аренду. Торги назначены на 31 мая 2018 года. Кроме того есть участки не под жилую застройку, но они интересны только предпринимателям.

Также информация обо всех земельных аукционах (областных и муниципальных) обязательно публикуется на официальном сайте torgi.gov.ru. Задав параметры поиска здесь несложно получить информацию об объявленных торгах на территории любого субъекта Федерации или любого муниципалитета. Объявление о торгах должно быть размещено не менее, чем за 30 дней до даты проведения аукциона. В настоящее время на указанном ресурсе есть данные о 9 участках под ИЖС (в Новоуральске, Кушве и Верхней Пышме), предлагаемых в аренду, а также о 4 участках под ИЖС (в Арамиле, Кушве и В.Пышме), предлагаемых на продажу. Торги по этим лотам пройдут в конце мая – начале июня 2018 года.

Наталья Михайлюкова, юрист Российской Гильдии риэлторов:

Есть люди, которые постоянно просматривают упомянутые интернет-ресурсы, чтобы поймать интересные предложения. В том числе покупают для перепродажи. Бывает, что на аукционе удаётся купить участок ощутимо «ниже рынка». Но это только в случае удачи. Тем более, что предсказать результат аукциона невозможно. Нередко в ходе торгов стоимость земли или цена аренды вырастает в несколько раз.

В объявлениях о проведении торгов указывается адрес и кадастровый номер участка, его размеры, разрешённое использование и стартовая цена (либо стартовая стоимость аренды на год). Также указывается дата торгов и размер задатка (лицам ничего не купившим на аукционе, задаток возвращается).

Шаг 2. Проверить объект

Не стоит обольщаться… если объект недвижимости продаёт (передаёт в аренду) государство, это вовсе не значит, что всё пройдёт безупречно. Чиновник готовит документы на сделку в «кабинетном режиме» и почти никогда не проверяет, соответствует ли написанное в бумагах реальному положению вещей.

Наталья Михайлюкова, юрист Российской Гильдии риэлторов:

Был, например, случай, когда человек купил через торги МУГИСО участок, на котором оказались две незарегистрированные постройки. На них стали претендовать муниципальные власти. То есть человек мог потерять часть своей земли, на которой находились постройки. Свои права собственник с трудом смог отстоять. Часто в документах на торгуемые участки нет информации об ограничениях на использование земли. Участок может заходить в санитарно-защитную зону или в зону с особым режимом использования, соответственно, на нём нельзя строить жилой дом или дом можно разместить только в определённой части участка. Или ещё ситуация из жизни – гражданин купил участок, на который по бумагам имелся подъезд с трёх сторон. На деле с одной стороны оказался забор, а с двух других – газовая труба. Чтобы организовать въезд на участок и начать стройку, человеку надо было согласовать с газовщиками переделку газопровода, а это потребует времени и денег.

Даже местоположение участка на местности перед участием в торгах лучше проверить. Для этого можно воспользоваться Публичной кадастровой картой, с её помощью уточнить «привязку» границ участка к ориентирам, после чего выехать на местность. Теоретически продаваемый на торгах участок должен быть оконтурен межевыми знаками (столбиками или просто ямками), но даже если межевых знаков нет, с помощью кадастровой карты можно понять, как участок «лежит» на местности. При его осмотре надо убедиться, что на участке нет оврагов, болотин, и других помех для строительства дома и обустройства территории. Известны случаи, когда люди зимой покупали землю на торгах, а весной убеждались, что для жизни эти земли плохо подходят.

Владимир Воронов, юрист, эксперт по загородной недвижимости АН «Линк»:

В ходе осмотра участка нелишне обратить внимание на окружение. Был случай – на аукционе продавалось право аренды на два участка, расположенные в границах коттеджного посёлка «Ключевской», рядом с ЕКАД. Стартовая цена аренды – 70 тыс. в год за участок. Это нормально для таких объектов. Когда потенциальный покупатель осматривал участки, он подошёл к председателю садового кооператива, организованного в «Ключевском», и тот сказал, что вступление в кооператив обойдётся в 1,5 млн руб, иначе новым владельцам участков не позволят пользоваться инженерными сетями посёлка – дорогами, ЛЭП. Человек отказался от покупки. Но позже стало известно, что эти участки нашли своих покупателей, ну а те получили вместе с землёй массу проблем.

Шаг 3. Участвовать в аукционе

Как уже говорилось, объявление о проведении торгов публикуется за 30 дней до самого аукциона. Если за указанный срок будет подана только одна заявка на участие в торгах, по какому-то лоту, то автор этой заявки может получить землю без конкурса. Хотя чаще торги по данному объекту просто признаются несостоявшимися, а спустя какое-то время объект вновь выставляется на торги. То же самое происходит с объектами на которые вовсе не было подано заявок.

Владимир Воронов, юрист, эксперт по загородной недвижимости АН «Линк»:

Бывает так, что если участок, выставленный на продажу, не нашёл своего покупателя, то спустя некоторое время его вновь выставляют на аукцион, но уже не на продажу, а на условиях аренды. Хотя муниципалитету выгоднее именно продать участок – это позволит получить сразу большую сумму, плюс пойдут налоговые платежи от собственника.

Земельный аукцион проводится при личном участии граждан, подавших заявки на участие. Это касается как аукционов по продаже земли, так и торгов, на которых реализуется право на заключение договора аренды. Торги проходят по классической схеме – на повышение. Побеждает тот, кто предложит максимальную цену за участок (или ставку ежегодной арендной платы).

Как уже говорилось, 31 мая 2018 года должны пройти торги по пяти участкам, выставленным МУГИСО; два продаются, три – сдаются в аренду. Характеристики участков приведены на сайте МУГИСО. Правда, там нет их кадастровой стоимости, но её можно узнать с помощью Публичной кадастровой карты. В целом же картина получается следующая – стартовая цена продаваемых участков составляет 75% от их кадастровой стоимости. А стартовая ставка аренды участков, передаваемых в аренду – 6-7% от их кадастровой стоимости. Понятно, что в ходе торгов цена может ощутимо вырасти.

Для участия в торгах гражданин должен подать заявление и внести задаток. Однако всегда остаётся риск, что в последний момент организатор под каким-либо предлогом не допустит к торгам кого-то из участников. В результате в аукционе будут участвовать только «свои люди» или даже одно конкретное лицо, под которое и организовывались торги.

Наталья Михайлюкова, юрист Российской Гильдии риэлторов:

Случай из жизни: мужчина планировал купить на торгах постройку с землёй. Подал заявку. При этом организаторы торгов не говорили, есть ли ещё заявки на участие. Чтобы торги гарантированно состоялись, мужчина, попросил друга, чтобы тот тоже подал заявку. Если есть хотя бы два участника – торги признают состоявшимися. В ходе аукциона выяснилось, тот он делался под своего человека. Но участие людей со стороны спутало все карты. В ходе торгов цена объекта выросла с 600 тыс. до 2,8 млн рублей. Но всё-таки мужчина купил его. Причём у истории было продолжение. Власти обиделись, что земля ушла не к тому человеку и попыталась отсудить часть участка, на котором не было постройки. Не без труда, но суд новый владелец всё-таки выиграл.

Шаг 4. Превратить арендуемую землю в собственность

Этот шаг необходим только тем, кто приобрёл землю на аукционе не в собственность, а на правах аренды. По закону, человек, построивший капитальный дом на арендуемом участке (с разрешённым использованием ИЖС или дачное строительство), имеет приоритетное право выкупа этой земли по льготной цене. В свердловской области выкупная стоимость участка под жилым домом, согласно постановлению областного правительства 1532-ПП, составит 1,5% его кадастровой стоимости. Фактически это означает, что арендатор участка, построивший на нём дом, может выкупить землю по цене ниже, чем стоимость её годовой аренды. В целом же затраты на приобретение земли (включая арендную плату за 2-3 года, в течение которых строится дом) могут составить 30-50% от кадастровой стоимости участка.

Как подчёркивают в МУГИСО, непременным и обязательным условием для льготного выкупа земли должно быть наличие на ней полностью готового и официально зарегистрированного дома. Ранее случались прецеденты, когда граждане-арендаторы выкупали землю ещё до окончания строительства (предварительно зарегистрировав на участке объект незавершённого строительством). Это привело к тому, что спустя несколько лет муниципальные власти стали через суд расторгать договоры аренды таких участков, а с собственников требовать арендную плату за все прошедшие годы. С аналогичными претензиями столкнулись также некоторые граждане, выкупившие землю под готовыми домами. Даже если дом официально зарегистрирован как объект недвижимости и внесён в ЕГРН, муниципалитеты стараются доказать в суде, что фактически этот дом не является капитальным сооружением, а стало быть его регистрация – недействительна. Равно как и приватизация земельного участка.

Не всем собственникам, приватизировавшим землю, удалось доказать в суде, что их дома являются недвижимым имуществом и дают право на льготный выкуп земли.

Наталья Михайлюкова, юрист Российской Гильдии риэлторов:

Можно сказать, что с некоторыми правообладателями участков сыграла плохую шутку «дачная амнистия». В её рамках можно было зарегистрировать дома, возведённые без разрешения на строительство, а также объекты не соответствующие градостроительному законодательству. Если в отношении подобного сооружения будет проведена экспертиза, то она покажет, что объект не является капитальным жилым строением, следовательно, его наличие на участке не даёт владельцу права на приватизацию земли. Чтобы не оказаться в подобной ситуации, правообладателю участка следует скрупулёзно выполнять все требования закона при строительстве и оформлении дома – получать ГПЗУ, разрешение на строительство и т.д.

Ранее портал METRTV.ru опубликовал пошаговую инструкцию по регистрации дома в соответствии с законодательством. При этом следует уточнить, что хотя закон N361-ФЗ (от 03.07.16) и ужесточил процедуру оформления жилого дома, однако, как и прежде, при его регистрации НЕ НУЖНО получать акт о вводе дома в эксплуатацию. Представители нескольких районных администраций сообщили, что пока действует дачная амнистия (до марта 2020 года), акт о вводе дома эксплуатацию никто оформлять не будет.

Марина Казанцева, начальник отдела госрегистрации недвижимости № 3 регионального Управления Росреестра:

Основанием для государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на объект индивидуального жилищного строительства являются только технический план объекта и правоустанавливающий документ на земельный участок.

Отказ в выкупе земли

В целом отказ в покупке земельного надела у государства считается явлением редким. Подобное чаще всего происходит по следующим причинам:

  • отсутствие кадастрового номера и документов на участок;
  • месторасположение надела на территории, не предназначенной для строительства;
  • земельная площадь находится в частной собственности;
  • предоставленные бумаги содержат сведения, не соответствующие действительности.

Отказ администрации должен быть обоснован документально и представлен в виде соответствующего акта с печатью и подписью уполномоченного лица. В зависимости от причин, потенциальный владелец земли может либо устранить недочеты, либо обратиться в судебные органы за оспариванием подобного решения.

Покупка земельного надела у государства, несомненно, является востребованной, но, тем не менее, весьма трудоемкой процедурой. Несмотря на то, что порядок сделки оговорен в Земельном Кодексе, на деле выкуп участка вовсе не так прост. Многочисленные нюансы, начиная от подбора территории и заканчивая оформлением документов, могут значительно затянуть процесс, а в худшем случае привести к отказу со стороны государственных органов. По этой причине рекомендовано тщательно изучить информацию по вопросу, а лучше всего получить подробную консультацию специалиста.

Государственную или муниципальную землю часто выставляют на торги. Любой желающий может участвовать в торгах и приобрести участок.

Право выкупа получит тот, кто предложит наиболее высокую цену. Также землю можно купить и без проведения аукциона.

Выкупать землю могут и физические лица и индивидуальные предприниматели.

ВАЖНО! Государственные и муниципальные земельные участки, как правило, уже стоят на учете в Росреестре и имеют план межевания.

Как купить участок у государства на аукционе?

Землю под индивидуальное жилищное строительство, под офисные здания, для ведения личного подсобного хозяйства и для ведения садоводства и огородничества можно приобрести через аукцион.

Перед покупкой необходимо решить: приобретать землю в собственность или пока взять в аренду.

Если есть деньги и на покупку земли и на строительство, тогда можно участвовать в торгах.

Государственная и муниципальная земля продаётся на сайте torgi.gov.ru — это официальный сайт РФ для размещения информации о проведении торгов.

Сверху расположено меню, нужно нажать на вкладку «Торги». В списке выбираем «Аренда и продажа земельных участков».

Теперь нужно нажать на кнопку «Расширенный поиск».

Появится форма с параметрами участка, которую нужно заполнить:

  • В строке «Вид договора» ставим — «Договор купли-продажи».
  • В строчке «Тип извещения» ставим — Извещение о проведении торгов.
  • Чтобы найти участок в своём городе или области, нужно заполнить строчки «Страна размещения» и «Местоположение».
  • В списке «Вид разрешенного использования» (ВРИ) выбираем значение, которое соответствует назначению участка.

Также по теме: Помощь юриста по вопросам изъятия земель лесного фонда

Этот пункт нужно разобрать подробнее.

Если земля приобретается для строительства жилого дома, то вид использования нужно выбрать «Для индивидуального жилищного строительства».

Если на земле будет располагаться бизнес-объект, вид использования зависит от типа объекта. Земля под кафе и земля под автосервис — разные земли с разным ВРИ.

ВАЖНО! Виды разрешенного использования закреплены в Классификаторе, который утвердили соответствующим приказом №540 от 01.09.2014 в Министерстве экономического развития РФ. Там можно найти не только наименования видов, но и их краткую характеристику.

Земля под кафе

В списке ВРИ нет такого вида для использования участка под кафе. Нужно свериться с Классификатором.

Нажимаем на картинку лупы, открывается поисковое окно по документу, в поле нужно ввести слово «Кафе».

  1. Нажимаем на «Previous», чтобы поисковик искал это слово. Он будет выделять его цветом.
  2. Видно, что кафе входит в ВРИ «Общественное питание». К нему также относятся столовые и рестораны.

Земля под автосервис

В списке ВРИ есть вид использования земли — «Автомобильный транспорт».

Но он не подходит, поскольку на земле такого вида делают автодороги, устанавливают объекты ДПС, стоянки и другие подобные объекты.

Найти подходящий вид можно в Классификаторе, там в характеристике ВРИ есть «Объекты придорожного сервиса». Автосервис входит в эту категорию.

После того как заполнили все поля, нажимаем «Поиск».

В системе отобразятся все найденные лоты.

Слева от каждого лота есть значок с лупой, если на него нажать, можно увидеть данные лота: когда закончится приём заявок, кадастровый номер и начальную цену участка, размер аванса, категорию земли и вид разрешенного использования.

Когда лот с подходящим земельным участком найден, можно участвовать в торгах.

Рекомендуем ознакомиться со всей подробной документацией по аукциону. Под значком лупы есть значок для скачивания информации по торгам.

Внимательно прочитайте проект договора, обратите внимание на условия участия в торгах и заполните заявление.

Для участия в электронном аукционе нужно подать заявку в Департамент Имущественных Отношений, предоставив копию паспорта, и квитанцию с оплатой аванса.

Документы нужно подать за пять дней до дня проведения аукциона, иначе их не примут на законных основаниях.

Размер авансового платежа не может превышать 20% от общей стоимости земли.

  • Если вы выиграете торги, задаток засчитывается в счёт оплаты земельного участка.
  • Если аукцион выиграет другой участник, то задаток вернут в полном размере.
  • Если ваша заявка на торги будет единственной, вас признают единственным участником и заключат договор купли-продажи/аренды по начальной цене. Это самый выгодный вариант.

ВАЖНО! Аукцион может проходить по инициативе госслужб или муниципалитета, а также по запросу юридических или физических лиц.

Если аукцион инициируют обычные граждане или ИП, расходы на проведение торгов, они оплачивают за свой счет.

Преимущества покупки земельного участка через сайт torgi.gov.ru:

  • Можно быстро найти участки, которые выставили на продажу.
  • Если удастся, можно купить землю по начальной стоимости.

Недостатки покупок через сайт:

  • небольшой выбор участков;
  • на хорошие участки может подняться стоимость в ходе аукциона;
  • не все участки продаются через этот портал.

Бывает, что администрация региона публикует на своём официальном сайте информацию о продаже земли, поэтому рекомендуется мониторить и сайты муниципалитетов. Поскольку у каждого сайта своя структура, единого алгоритма поиска участков нет.

Для удобства можно использовать карту сайта и найти разделы, схожие по тематике с продажей земли или воспользоваться поисковиком.

Как купить участок земли и не попасть впросак: 4 вещи, на которые стоит обратить внимание!

  1. Инфраструктура.

    Прежде чем купить участок под загородный дом, изучите качество дорог, расписание общественного транспорта, возможность подвести к жилью газ, воду, электрику и т.п.

    Если вы не член какой-нибудь религиозной секты, напрочь отрицающей блага цивилизации, вас вряд ли порадует перспектива ходить на реку, чтобы постирать детские носочки.

  2. Форма зем участка.

    Особенно важно это, если вы намерены построить жилой дом. В идеале надел должен иметь квадратную форму или не очень вытянутого прямоугольника.

    Да и сад шириной в один ряд деревьев – вряд ли ваша сельскохозяйственная мечта.

  3. Геология и рельеф местности.

    Ага, сейчас идея построить дом на скале с множеством лестниц кажется просто расчудесной, но что скажут ваши колени лет этак через 40-50?

    Также мало приятного в том, чтобы каждую весну спасаться от паводка или из-за подземных вод не иметь возможности построить жилье.

  4. Экология.

    Если по участку не бегают крысы с шестью лапками – это еще не повод его купить. Проверьте, нет ли рядом вредных промышленных производств, свалок и других вещей, способных отравить вам жизнь.

После того, как зем участок выбран и облюбован, можно переходить к оформлению сделки.

Этап №1. Проверка документов собственника земли.

Первый и наиболее ответственный момент в покупке земли, от которого зависит, будете ли вы спать спокойно по ночам.

Итак, прежде чем купить понравившейся участок земли, внимательно просмотрите следующие бумаги:

  • гражданский паспорт (для физлиц) или документы об учреждении компании (для юрлиц) – св-во о регистрации, устав, приказ о назначении директора и т.д. Предпринимателю также будет достаточно предъявить обычный гражданский паспорт и свидетельство о рег-ции;
  • паспорт, а также доверенность, оформленная у нотариуса, если от имени физ/юрлица сделку будет совершать кто-то другой;
  • кадастровый паспорт надела. Ведь по закону реализовываться могут лишь наделы, на которые оформлен этот документ. Выглядит следующим образом:
  • документ, который дает право продавцу земли владеть ею. Это может быть договор покупки-продажи, судебное решение, договор пожизненного содержания, завещание и т.п.;
  • выписка из Росреестра (ЕГРП), если надел перешел в собственность после 01.01.2017 г. или свидетельство на землю (для тех участков, которые оформлялись раньше);
  • согласие жены/мужа хозяина участка, если он был приобретен в зарегистрированном браке (письменное). Так вы застрахуете себя от судовых разборок в случае развода и дележа общего имущества;
  • если владельцем зем участка является несовершеннолетний гражданин (до 18 лет), то потребуется и разрешение от местных органов опеки и попечительства;
  • если земли сельхозназначения, нужен и отказ от приобретения участка местными властями. Дело в том, что при продаже этого типа земель именно за государством закреплено первоочередное право покупки. Это не относится к землям, покупаемым для строительства частного дома, гаража, дачи и т.п.

    То есть покупатель должен в местный земельный отдел направить письмо, в котором указать, что собирается продать участок. Если в течении месяца не пришел ответ, можно смело оформлять сделку даже на сельхозземлю.

ВАЖНО! Для того, чтобы проверить подлинность документов на землю у продавца, вы также можете заказать в ЕГРП (Росреестре) выписку по участку, который собираетесь купить. Для этого нужно лишь указать его кадастровый номер и уплатить госпошлину.

Просмотрите внимательно имя владельца участка, его размеры, назначение и т.д.

Когда нет никаких сомнений в юридической чистоте документов, предоставляемых продавцом, можно переходить ко второму этапу.

Этап №2. Подписываем договор купли-продажи земельного участка.

Проще всего найти образец договора, который устраивает обе стороны, в Интернете или обратившись к юристу.

Только перед тем как купить участок земли, убедитесь, что в договоре есть:

  • полная информация об участниках земельной сделки (их фамилии, адреса, контактные телефоны);
  • полная информация о приобретаемом участке (кадастровый номер, расположение, величина, и т.д.);
  • сумма, за которую земля продается, и порядок расчета. Например, может быть предусмотрена выплата несколькими равными частями. В этом случае прописываются даты передачи денег и способ (наличными, на банковский счет и т.п.);
  • информация о том, что на землю нет обременений, то есть она не находиться в залоге, не относиться к таким, которые продавать запрещено и т.п.;
  • дата, с которой участок переходит к покупателю. Как правило, это день окончательного расчета за землю.
  • подписи продавца и покупателя, дата заключения сделки.

Для пущего спокойствия продавца и покупателя участка, договор лучше заверить нотариально. Обе стороны получают по одному его экземпляру.

Этап №3. «Шкурный» вопрос.

После того, как договор купли-продажи участка подписан, вы обязаны рассчитаться за землю в порядке, предусмотренном этим документом.

Наилучшим вариантом специалисты считают расчет наличными с использованием банковской ячейки. То есть вы закладываете деньги в ячейку, а продавец получает доступ к средствам тогда, когда покажет банку документы, где вы указаны, как новый владелец участка.

Если же вы рассчитываетесь без привлечения сотрудников банка, делайте это в присутствии свидетелей и в обязательном порядке требуйте расписку о каждой полученной сумме.

Когда с расчетом покончено, осталось дело за малым – зарегистрировать землю на вас.

Этап №4. Оформление земельного участка на нового хозяина.

После того, как вы купили участок земли, его нужно записать на вас через ЕРГП (Росреестр), для чего можно обратится:

  • непосредственно в отдел ЕГРП;
  • в любой МФЦ (многофункциональный центр), который, как правило, имеет более удобный график работы и расположен в пешей доступности от жилых районов;
  • на сайт https://www.gosuslugi.ru
  • к фирме-посреднику, которая подаст документы за вас.

Чтобы переписать участок, после того как вы купили землю, у вас потребуют следующие документы:

  • паспорт (обычный, гражданский);
  • заявление (лучше всего взять бланк на месте и сразу заполнить);
  • его кадастровый паспорт;
  • чек об уплате госсбора (реквизиты лучше уточнить у работников организации, в которую вы обращаетесь для оформления участка);
  • копии документов об учреждении компании и доверенность на должностное лицо, если надел покупала фирма или свидетельство о регистрации, если новым хозяином земли станет частный предприниматель;
  • копия договора купли-продажи надела.
  • Естественно, что если вы оформляетесь через Интернет, то вам понадобятся сканкопии документов, а оплатить сбор можно будет тоже по Интернету.

    Через 10 рабочих дней после подачи документов, можно забрать из ЕГРП выписку, в которой вы указаны, как новый хозяин земли.

    Однако, если вы присмотрели себе надел, находящийся в собственности государства, процесс покупки будет намного сложнее.

Риски при покупке земельного участка

Спешка при покупке зачастую оборачивается проблемами с оформлением, претензиями на собственность третьих лиц и прочими неприятностями. Далее лишь несколько из существующих групп рисков при покупке земельного участка:

Недобросовестность продавца

Случается, что для ускорения продажи, продавец или агентство замалчивают важные обстоятельства. Например, купленный участок может относиться к землям лесного фонда и не подлежать продаже в принципе. В данном случае рассчитывать можно только на аренду.

Иногда продавец не предупреждает покупателя о категории земель. Например, сельскохозяйственные земли нельзя использовать для промышленных целей, и покупателю приходится отдельно заниматься переводом участка в другую категорию. Земля может оказаться захваченной самовольно, и прав на нее по закону попросту нет.

Участок может находиться под арестом, запретом на продажу или продан несколько раз (как правило, с актами старого типа без кадастровых номеров). Мошенники часто используют поддельные свидетельства о собственности (дубликаты, не действительные и т.д.), поэтому Правительство РФ решило их отменить. С 2016 года подтверждать право собственности будет только выписка из ЕГРН.

Небрежное оформление документов

Составленные документы иногда не совпадают с данными кадастрового паспорта в размерах. Нередко при заключении договора забывают об интересах третьих лиц (супруги, супруга), имеющих имущественное право на землю, если она приобреталась в браке. Если права на землю есть у несовершеннолетнего, то в договоре необходимо согласие опекунов и попечителей.

Невнимательность

Бывают случаи, когда после сделки, покупатель получает совсем другой участок. Показывали один, а продали другой — хуже. Будьте внимательны — следите, чтобы кадастровые номера в документах соответствовали участкам, которые вы смотрите на местности. Чтобы перестраховаться — требуйте у продавца кадастровый паспорт, вынос границ земельного участка на местности и используйте мобильное приложения KadastrRU с геолокацией.

Как купить государственную землю без торгов?

Согласно ст. 39.18 Земельного кодекса РФ, купить земельный участок у государства без проведения торгов можно только для строительства дома, или для того, чтобы организовать на территории личное подсобное или фермерское хозяйства, или чтобы заниматься на участке садоводством и огородничеством.

Как купить земельный участок под ИЖС у государства?

Порядок действий для покупки земли без аукциона зависит от характеристик участка.

Когда у участка нет границ и кадастрового номера:

  • Подготовьте схему расположения участка и предоставьте её в местную администрацию вместе с заявлением о предварительном согласовании на получение участка.
  • Если вы правильно составили схему и участок кроме вас никто не хочет приобрести, администрация готовит предварительное согласование на покупку участка.
  • Когда решение о согласовании принято, у вас появляется право купить земельный участок без аукциона. Это право действует два года с момента принятия постановления.

В этом случае вы должны будете за свой счёт провести процедуру межевания участка. В конце межевания собственник получает выписку из ЕГРН на участок и его расположение можно будет найти на публичной кадастровой карте.

ВАЖНО! Обязательно проверьте, что земля принадлежит только администрации, то есть находится в публичной собственности, а не в частной. Чтобы это выяснить нужно обратиться в Росреестр лично или через сайт и запросить выписку на данный земельный участок. Ответ вы получите в течение трёх рабочих дней.

Когда земельная территория стоит на кадастровом учёте и имеет кадастровый номер:

  1. Напишите заявление о предоставлении земли и отнесите его в администрацию.
  2. Если на участок не будет желающих, принимается решение о предоставлении земли вам.
  3. Вы сможете купить участок без проведения торгов.

ВАЖНО! Купить участок без торгов можно, если в течение месяца на приобретение этого участка не найдётся других желающих и участвовать в аукционе будет некому.

Если кто-то захотел купить этот же участок, в администрации не предоставят предварительное соглашение, и покупка участка будет проводиться через торги.

Бесплатная земля от государства

Для некоторых категорий граждан земля для ИЖС предоставляется бесплатно. К ним относятся многодетные семьи, особо нуждающиеся граждане или те, кто проживает на земле длительное время и долго стоит в очереди на получение участка.

Выдачу бесплатных участков регулируют региональные власти, там свой порядок и правила оформления. Условия лучше уточнять в отделе социальной защиты по месту жительства.

Источники

  • https://zembaron.ru/ekonomiya/kak-kupit-zemlyu-u-administraczii/
  • https://ZhiloePravo.com/vopros/pokupka/zemlyu-gosudarstva.html
  • https://zen.yandex.ru/media/metrtv/kak-kupit-zemliu-u-gosudarstva-cherez-torgi-i-ne-okazatsia-pod-sudom-5b29f381cc517100a91c2099
  • https://advokat-vip.ru/kak-vykupit-uchastok-zemli-u-gosudarstva-dlya-izhs-i-skolko-eto-stoit.html
  • https://yuristotboga.com/pokupka/kak-kupit-uchastok-zemli.html
  • https://zembaron.ru/ekonomiya/kak-kupit-zemelnyij-uchastok-u-sobstvennika/
  • https://J.Etagi.com/ps/kak-kupit-zemlyu-u-gosudarstva/
[свернуть]
Решите свою юридическую проблему сегодня, не выходя из дома!
300 рублей бесплатно

Напишите свой вопрос - в течении 5 минут наш эксперт перезвонит и бесплатно проконсультирует

 

Заполните форму с контактными данными и получите бесплатную консультацию в течении 5 минут

 
 
Спасибо!
Ваша заявка принята

Юрист позвонит в течение 5 минут

 
Анонимно
Информация о вас не будет разглашена
Быстро
Через 5 минут с вами свяжется наш консультант