Бесплатная горячая линия

Как продать квартиру: пошаговая инструкция

Устранение недостатков, внушающих сомнения

В конкретных случаях стоит настроиться на длительный процесс поиска покупателя. Речь идет о «сомнительных» квартирах, приобретаемых неохотно по разным причинам:

  • Наличие несогласованной перепланировки (в особенности тех, что нарушают правила СНиП и не могут быть согласованы).

Всегда существует риск, что кто-то из соседей или гостей сообщит в Жилинспекцию, тогда придется возвращать стены на место. Поэтому покупатели требуют предъявить техпаспорт – по нему легко сравнить фактическую планировку с изначальной. Для устранения сомнений узаконьте планировку.

  • Недвижимость в собственности меньше года.

Яркое воображение покупателя может сыграть с вами злую шутку. Если вы унаследовали жилье, сразу пожелали его продать, вам будут задавать вопросы про других наследников. Если квартира подарена бабулей, живущей в доме престарелых, покупатель рискует остаться без квартиры, если ее признают невменяемой. Эти и подобные обстоятельства предугадать и проверить сложно, поэтому знающие люди избегают покупать недвижимость у владельцев, лишь недавно получивших право собственности. Подойдет справка из ПНД, выписка из ЕГРН, другие документы для продажи квартиры, способные развеять сомнения.

  • Среди собственников есть человек, находящийся в тюрьме или признанный пропавшим.

Тут все ясно без длинных объяснений. Он может объявиться на пороге нового собственника, испортить ему жизнь вплоть до выселения после признания сделки незаконной. Доверенность от заключенного поможет устранить сомнения, а вот с пропавшими дело не так просто.

  • Квартира куплена с реализацией материнского капитала.

Проверить, фигурировала ли сумма материнского капитала при оплате квартиры, практически невозможно. Но увидев у вас двоих детей, покупатель может насторожиться, потребовать справку об остатке средств на счету сертификата из Пенсионного Фонда. Продавать квартиру, купленную с использованием материнского капитала сложно, но можно – этому посвящен отдельный пункт статьи.

В любой из перечисленных ситуаций будьте готовы к требованию предоставить документы, подтверждающие, что никаких рисков для покупателя нет.

2.    Сбор документов.

Помимо свидетельства о праве собственности на квартиру, для ее продажи необходим пакет документов, включающий:

  • Единый жилищный документ или выписку из домовой книги. Эти документы освещают, кто является собственником жилья, кто прописан там на момент оформления выписки, указывают размер долга по коммуналке, если таковой имеется. ЕЖД, действующий 60 дней, можно заказать в МФЦ, заполнив заявление и предъявив паспорт. Выписку, действующую 30 дней, заказывают через УК или МФЦ.
  • Выписку из ЕГРН. Она содержит данные о владельцах недвижимости, основаниях приобретения права собственности, наличии обременений. Срок действия – 1 месяц.
  • Договор, обосновывающий право собственности. Это может быть договор купли-продажи, дарения, ренты или передачи. При утере его можно дублировать в Росреестре. Если сделка была заверена нотариусом, в его архиве можно получить дубликат.
  • Документы для подтверждения вашей личности. Желательно иметь не только паспорт, но и права, загран – так вы точно развеете все подозрения покупателей.
  • Техпаспорт БТИ. Этот документ докажет, что в квартире не проводилось несанкционированных перепланировок.
  • Письменное согласие супруга на продажу. Если квартиру покупали в браке, заранее оформите документ, заверьте его у нотариуса.
  • Письменное согласие опекуна или органов опеки. Требуется, когда одна из долей принадлежит ребенку, либо у продавца имеется опекун.

nullОригинальные справки о дееспособности из ПНД и НД. Продавец, особенно преклонного возраста, должен подтвердить, что он находится в трезвом уме и памяти.

3.    Предпродажная подготовка квартиры.

Быстрая продажа – это не простое везение. Большинство покупателей обращают внимание на внешний вид квартиры на вторичном рынке, так как их покупают, чтобы можно было сразу заселиться. Вот пошаговая инструкция, раскрывающая, как продать квартиру самостоятельно, правильно ее подготовив:

  • Проведите расхламление квартиры. Выбросьте все личные вещи, старую мебель. Пустые просторные комнаты выглядят привлекательнее, чем заваленные старьем помещения, больше похожие на склад.
  • Устраните мелкие дефекты. Отремонтируйте подтекающий кран, подклейте обои, замените сломанные дверные ручки.
  • Проведите генеральную уборку.
  • Сделайте качественные фото. Для этого потребуется как минимум цифровой фотоаппарат или смартфон с хорошей камерой. Снимать лучше при естественном освещении, либо вкрутить яркие лампочки с белым светом.

Уберите подъезд. Грязный подъезд отпугивает не меньше бардака в квартире. Можно за небольшую сумму нанять уборщицу, которая вымоет лестницу до вашего этажа.

Сравнение нашего риэлтора и цивилизованного зарубежья

Сравнивая страны за рубежом, где совершенно не возникает лишних запросов о коэффициентном взносе за сделку, и для покупки, приобретения или продажи жилья обращаются к дипломированным риэлторам, которые занимаются не только поиском, но и заключением сделки, а также подготовки предложений.

В нашей стране более приемлемо, что производить расчет должен вносить тот, кто обратился для оказания помощи к риелтору. Философия Запада рассчитана на то, что оплата комиссии должна идти со стороны, получающей доход, но и в том же числе если обращение к риелтору было с покупкой, то есть определенный процент комиссионной оплаты, который требуется заплатить агенту. Многие страны работают и живут в узкоспециализированном круге, где каждый специалист должен осуществлять свою профессиональную деятельность и получать от нее доход. Поэтому зарубежные специалисты справляются со своими функциями продаж не только квалифицированно, но и со знанием дела.

Это не говорит о том, что риэлторы в России выполняют необдуманно работу и не вкладывают никаких усилий. Действие постсоветского времени существенно повлияло на общество, поэтому население пытается материализовать множество функций с жильем самостоятельно.

Основная проблема потребителя заключается в следующем: риэлтор помогает в продаже квартиры заказчику, а оплачивать процесс помощи приходится оформляющему покупку, который сам ищет объявления и договаривается о просмотрах квартиры и жилья. При оформлении сделки покупки жилья клиент должен оплатить риэлтора, сервис которого заключаются в организации осмотра квартиры и юридическим сопровождении. В сумму вознаграждения входит 3-5% от стоимости квартиры. При этом в покупке за чистоту сделки риэлтор ответственность не несет.

У покупателя, абсолютно справедливо возникает задача: а не много ли платить за такую услугу? Когда я делаю покупку в магазине, я не оплачиваю услугу консультанта, а здесь я почему-то должен платить за покупку немалую сумму.

Обязанности риэлтора

Рынок риэлторских услуг живет уже много лет. Единственным правильным, выходом из сложившейся ситуации является приведение методов работы риэлторов к цивилизованным.

Риелтору нужно продать квартиру владельца и должен получать вознаграждение от него. Но возникает справедливое обсуждение: если потребителю риелтор в редких случаях, то нужен ли он продавцу, чтобы продать? Для того, чтоб на него ответить, требуется понять и перечислить конкретные услуги, входящие в стоимость, оказанные риэлтором, и готовы ли за них производить расчет.

  • Провести детальный осмотр квартиры.
  • Входит подготовка отчета о состоянии рынка жилых квартир в интересующем сегменте. Предоставить графики динамики цен на подобные квартиры. Предоставить список конкурентных предложений, выставленных в данный момент на продажу.
  • Сформировать качественный текст объявления, подчеркнув сильные стороны. Произвести фотосессию квартиры.
  • Обеспечить максимальное рекламирование в специализированных печатных и электронных СМИ своими силами и средствами.
  • Организовывать просмотр квартиры в удобное время.
  • Всегда сопровождать продавца во время обзора квартиры, для обеспечения безопасности и чистого договора.

Даже при неполном перечне перечисленных услуг, которые реализует риелтор можно понять, что каждое действие должно оплачиваться, и для получение отличного и выгодного предложения требуется уплатить вознаграждение.

Услуги риэлторов – приобретение вторичного жилья

Этот вид сделок не просто так считается наиболее сложным даже для профессионалов. При оформлении сделок на квартиры от собственника могут возникнуть неожиданные повороты с оформлением документов. В ряде случае уже после того, как новым владельцем была выплачена полная стоимость жилья, получены свидетельство о праве на собственность, выясняется, что со стороны продавца не все вопросы были решены корректно.

Именно поэтому к услугам опытного брокера стоит прибегнуть как минимум для проверки законности прав продавца и ряда других аспектов:

  • Основания получения текущим владельцем прав собственности на квартиру
  • Проверка информации обо всех, кто зарегистрирован на жилплощади
  • Услуги по выявлению всех процессов наследственного характера, исключение вероятности появления возможных претендентов
  • Дееспособность продавца
  • Обоюдное согласие супругов
  • Отсутствие задолженностей по оплате коммунальных услуг
  • Законность перепланировки (при наличии)
  • Характеристики квартиры и т.д

Заметим, что услуги по глубокому исследованию всех перечисленных параметров являются только малой частью общего процесса поиска риэлтором подходящей под условия покупателей квартиры. Помимо установления чистоты сделки потребуется совершить ряд иных действий.

Самостоятельная продажа квартиры

Как правильно продать квартиру самостоятельно, чтобы не обманули? Когда нет желания или средств, чтобы обратиться в риелторскую фирму, можно продать квартиру или иное жилое помещение самому. К этому делу нужно подойти грамотно, и быть готовым изучать законодательство.

Продавать квартиру владельцу, без помощи людей, которые имеют опыт в данной сфере и знают многие уловки мошенников, трудно. Но есть и плюсы, среди них:

  • возможность контролировать процесс продажи на любой стадии;
  • экономия денег, которые пришлось бы заплатить за услуги специалиста;
  • после удачной продажи квартиры у гражданина появится опыт в таком деле, который поможет ему в дальнейшем в подобных ситуациях.

Несмотря на наличие плюсов, минусов для неподготовленного человека, все же больше. Поэтому для самостоятельной продажи необходимо тщательно подготовиться. Также нужно учитывать и тот момент, что это будет занимать много времени и потребует от лица правовых знаний в такой области, хотя бы в минимальном размере.

Можно также попробовать обратиться к знакомым, которые недавно занимались продажей жилого помещения. Следует также узнать о случаях мошенничества за последнее время, которые произошли в регионе нахождения продаваемой квартиры. В этом смогут помочь печатные издания и новостные программы.

Основные этапы продажи квартиры:

  • подготовка объекта и сбор обязательной документации;
  • поиск покупателя;
  • предварительный договор и расчет за недвижимость;
  • заключение договора и его регистрация.

На каждом из этапов совершения продажи недвижимости необходимо следовать нормам закона и проявлять осторожность, чтобы вас никто не обманул. Следование этим правилам поможет без лишних трудностей продать имущество и не остаться без денежных средств.

Аванс и задаток

Покупатели-мошенники часто пользуются тем, что продавцы не особенно хорошо знают все тонкости совершения сделки купли-продажи недвижимости. В частности, многие не видят разницы между такими понятиями, как аванс и задаток. А ведь между ними существует принципиальная разница, и их не стоит путать между собой.

Задаток – это сумма, которая является обеспечением исполнения договора. Если от сделки отказывается тот, кто дал задаток, деньги ему не возвращаются. А если же отказывается тот, кто его взял, то он должен отдать задаток в двойном размере. А аванс – это просто предоплата. При неисполнении договора он всегда возвращается. Переданные денежные средства признаются авансом, если не было заключено письменного соглашения о задатке.

Именно на незнание простыми обывателями этих тонкостей и упирают мошенники, предлагая продавцам дать задаток за квартиру. Затем они всё делают для того, чтобы вынудить продавца нарушить обязательства и потребовать выплаты задатка в двойном размере. В некоторых случаях подставных покупателя может быть два, и если один из них даст задаток больше, то второй непременно потребует возвращения суммы, которая будет в два раза больше той, чем он заплатил. Работают такие «псевдопокупатели» заодно, а потом делят разницу, оставив незадачливого продавца в дураках.

Таким образом, лучше брать у покупателей аванс и при необходимости прописать штрафные санкции за неисполнение обязательств. Это лучше, чем выплачивать свои кровные мошенникам.

Основные моменты продажи квартиры

Продажа жилья — дело рискованное, можно нарваться на недобросовестного покупателя. Решив продать свою квартиру, вам необходимо узнать все нюансы сделки, в первую очередь — грамотное оформление документов. Если вы не разбираетесь в данном вопросе, то лучше обратиться к специалисту. Этапы продажи:

  • Подготовка жилища и сбор всех документов;
  • Размещение объявления и поиск покупателей;
  • Предварительный договор и отчисления за недвижимость;
  • Регистрация и оформление договора.

Существует ряд плюсов при самостоятельной продаже квартиры:

  • вы сможете контролировать весь процесс сделки от начала до конца;
  • экономия финансов: вам не придется платить юристу;
  • если ваша сделка пройдет успешно, то вы получите колоссальный опыт.

Оценка квартиры

kak_prodat_kvartiru_bez_posrednikov_3.jpg

Для того, чтобы продать квартиру, нужно знать, какую сумму вы хотите за нее получить. Мало того, нужно еще соотнести ваши аппетиты с реальным положением дел на рынке недвижимости. Для определения уровня цен можно поступить следующим образом:

  • обратиться в оценочную фирму. Эти организации за умеренное вознаграждение проведут анализ по установленным методикам, в котором оценят все преимущества и недостатки вашей квартиры. Расположение, близость к объектам инфраструктуры, стоимость коммунальных платежей, возраст и степень износа дома, этажность, наличие коммуникаций, парковки, оценка придомовой территории, оценка состояния инженерных коммуникаций –насколько часто в доме бывают перебои с отоплением, электричеством, проводился ли капитальный ремонт здания, и так далее. На основании этих данных и применяя утверждённые методикой формулы расчета, специалист определяет пороги стоимости квартиры – минимальный и максимальный.
  • самостоятельно просчитать среднюю стоимость жилья в вашем районе. Для этого пару вечеров необходимо провести за прочтением объявлений о продаже на ресурсах типа Авито, Циан и др. Затем следует найти квартиры, схожие с вашей по характеристикам, и определить их стоимость. Назначить цену за свою квартиру в пределах средней по микрорайону.
  • назначить ту цену, которую вы считаете справедливой для своей квартиры без оценки посторонних специалистов, и ждать «своего» покупателя. Иногда это срабатывает, появляется клиент, который готов купить именно эту квартиру и его устраивает названная сумма. Справедливости ради скажем, что такая ситуация бывает крайне редко. Обычно отчаявшийся продавец потихоньку снижает цену квартиры, пока она не приравнивается к среднерыночной. А поскольку к этому моменту квартира продается уже довольно долго, скорее всего, нервничающий продавец опустит цену ниже средней и продаст квартиру еще дешевле, чем планировал.

Размещение объявлений

Для того, чтобы поведать миру о том, что вы решили продать свою квартиру, не стесняйтесь использовать все подручные средства. Разместите объявления на электронных площадках и старайтесь оперативно реагировать на сообщения, которые вам там будут присылать потенциальные клиенты.

Во многих городах все еще работают бумажные газеты с объявлениями. Напишите о продаже квартиры и туда, есть категория людей, которые не могу освоить интернет и по старинке используют печатные СМИ.

kak_prodat_kvartiru_bez_posrednikov_5.jpg

В некоторых случаях будет полезно повесить объявление на информационной доске вашего многоквартирного дома. Вдруг кто-то хотел купить квартиру именно здесь, или ваши соседи подыскивают квартиру в этом же доме для каких-то своих друзей или родственников. С этой же целью сообщите о продаже квартиры старшей по дому и бабушкам на лавочке. Бабушки порой срабатывают оперативнее, чем Авито или Циан.

Акцентируйте внимание в объявлениях на том, что продаете квартиру без посредников. Это ваше существенное конкурентное преимущество.

Общение с потенциальными покупателями

kak_prodat_kvartiru_bez_posrednikov_6.jpg

Это тоже очень важный момент. От того, как выбудете себя вести, в какой-то мере зависит окончательное решение покупателя. Поэтому во время демонстрации квартиры лучше всего:

  • не отвлекайтесь на посторонние звонки при беседе с потенциальным покупателем.
  • не скрывайте недостатков квартиры, но больше говорите о ее достоинствах.
  • не уговаривайте покупателя купить именно эту жилплощадь, на вопросы отвечайте с достоинством, даже если вопросы неприятные.
  • если вы еще не выписаны из квартиры, уточните заранее, в какие сроки проходит эта процедура, чтобы дать четкий ответ покупателю при возникновении подобного вопроса.

Оформление сделки

kak_prodat_kvartiru_bez_posrednikov_7.jpg

После достижения соглашения об условиях сделки и о размере задатка, проходит собственно подписание договора и передача денег. Если вы боитесь ошибиться, конкретно для этого случая можно нанять риелтора или юриста. Сумма вознаграждения такому специалисту колеблется от 10 до 20 тысяч рублей, в зависимости от уровня сделки.

Если же у вас готовы все документы, указанные в начале текста, то вы можете попробовать зарегистрировать сделку самостоятельно, например, в МФЦ или у нотариуса.

Нотариус обойдется вам не дешево, зато все необходимые документы он закажет самостоятельно, и также без вашего участия зарегистрирует сделку в управлении Росреестра. Вам и покупателю достаточно будет двух визитов – предварительного и основного. Нотариус — дополнительная гарантия того, что сделка будет чистой, и оспорить ее шансы минимальные.

В МФЦ вы тоже скорее всего приедете 2 раза. Первый раз на консультацию с собранным пакетом документов. Специалист-консультант подскажет вам, чего именно не хватает для совершения сделки, и где вы можете взять необходимое. Второй раз вы приедете уже вместе с покупателем, в присутствии специалиста подпишете договор и на регистрацию этот договор также передадут без вашего непосредственного участия. Вам останется только забрать зарегистрированный договор купли-продажи и те оригиналы документов, которые у вас попросили при проведении сделки.

Способы формирования цены на квартиру

Зная, что именно влияет на формирование цены недвижимости можно попробовать сформировать цену собственной квартиры.

Это можно сделать несколькими способами:

  • В каждом городе есть несколько печатных изданий, где публикуются объявления о купле/продаже недвижимости. Достаточно просто купить такие газеты и проанализировать стоимость квартир в вашем районе. Выберите несколько вариантов и на их основании установите цену своей квартиры. Использовать можно не только газеты, но и информационные ресурсы. Сейчас большинство покупок совершается не с помощью газет, а с помощью специализированных сайтов;
  • Вы можете установить цену на квартиру методом проб. Поместите объявление о продаже квартиры, указав завышенную цену. Если в течение двух недель вам никто не позвонит, то вы немного снизите цену;
  • В случае если продажу квартиры доверить риелтору, тогда они помогут вам установить реальную цену ваших квадратных метров.

Каждый покупатель, который захочет купить вашу квартиру, будет торговаться. Поэтому можно заранее увеличить стоимость квартиры, чтобы потом сделать небольшую скидку будущему владельцу вашей жилой недвижимости.

Структура объявления

Для того чтобы объявление заинтересовало человека, оно должно быть максимально информативным и в то же время интересным.

Объявление о продаже квартиры должно содержать следующую информацию:

  • Количество комнат (1,2,3 и т. д.);
  • Квадратура. Тут указывают общую, жилую и площадь кухни;
  • Планировка (комнаты смежные, «распашонка» и т. д.);
  • Этаж и этажность здания (6 этаж/10-этажного дома);
  • Тип строения и год постройки (панельный или кирпичный дом, например, 2000 г.);
  • Тип отопления (индивидуальное или центральное);
  • Тип санузла (смежный или раздельный);
  • Лоджии и балконы. Здесь необходимо указать застеклены ли они и в каком состоянии находятся. (Например, балкон застеклен 3 года назад металлопластиковыми окнами);
  • Ремонт (косметический или капитальный и как давно делался);
  • Информация о прилегающей территории (например, маленький двор с детской площадкой);
  • Инфраструктура (наличие магазинов, садиков, поликлиники, транспортной развязки и т. д.);
  • Район города;
  • Размер коммунальных платежей.

В обязательном порядке в объявление нужно вставить до 10 фотографий. Они должны быть высокого качества и выполнены в выгодных ракурсах. Лучше, если вы предварительно вынесите весь хлам и старую мебель. Лучше продаются пустые квартиры, т.к. покупатель подсознательно начинает расставлять мебель и технику в вашей квартире. В кадр не должны попадать люди.

Особенности продажи квартиры в строящемся доме

Если вы купили квартиру у застройщика, в доме который еще не сдан в эксплуатацию, то фактически вы не являетесь владельцем жилого помещения. У таких людей на руках либо договор долевого участия, либо договор переуступки права от застройщика.

После того как дом сдадут, владельцы квартир получают выписку из регистрационной палаты. Именно эта выписка является правоустанавливающим документом, который подтверждает право собственности на жилую недвижимость.

После вступления в права собственности, алгоритм продажи квартиры в новостройке ничем не отличается от продажи недвижимости на вторичном рынке.

Как быстро продать квартиру – советы риэлтора

При продаже любой квартиры важно понять, что является конечной целью:

  • расширение жилплощади;
  • переезд в меньшую квартиру;
  • получение денег;
  • открытие бизнеса;
  • покупка автомобиля;
  • отъезд в другой город или страну.

Начиная с конца, можно увидеть решение главной задачи. Если нужно купить другую квартиру взамен продаваемой, достаточно бывает выбрать интересующий вариант и договориться о скидке. Окажется, что можно себе позволить скидку для покупателя квартиры.

В этом случае сроки продажи сокращаются кардинально, главное всем участникам сделки трезво оценивать свои возможности и запросы, не бояться идти на компромисс и обязательно слушать своего риэлтора. В наше время свободного доступа к информации, отзывы о любом специалисте можно найти, воспользовавшись поисковиками.

Способы формирования стоимости

  • Анализ объявлений о купле/продаже недвижимости в городе, на основе похожих вариантов можно установить цену.
  • Метод проб, при котором сначала публикуют объявление с заведомо завышенной стоимостью. При отсутствии результатов в течение 2 недель цену уместно снизить.
  • Привлечение опытного риелтора, способного грамотно установить цену на квадратные метры.

Как вернуть потерянное жилье, и какое наказание понесет мошенник

Случилось так, что вы оказались обманутым. Это, естественно неприятно, ведь на кону не маленькие суммы. Существует несколько схем получения своего недвижимого имущества.

  • Объявление сделки недействительной. Это очень сложно, но попытаться можно. Нужно добиться отмены перехода права собственности посредством судебного решения, в случае если право собственности покупателем (мошенником) уже было совершено.
  • Аннулирование договора купли-продажи. Расторгнуть можно до момента оформления мошенником права собственности на приобретенное обманным путем имущество.

В случае, если аннулирование договора купли-продажи осуществляется до момента оформления на покупателя (мошенника) права собственности, собственник имеет возможность обратиться с иском в суд, не заявляя в органы внутренних дел заявления о предмете мошенничества.

При оформлении права собственности приобретения имущества покупателем обманутому продавцу необходимо обратиться в милицию с заявлением о причинении имущественного ущерба по средствам действий мошенников. После проведения всех следственных действий ваше заявление будет отправлено в суд для рассмотрения. Если суд примет вашу сторону, то договор будет незамедлительно расторгнут, и вы получите свое жилье назад.

Если вам удалось доказать, что вы являетесь обманутым, то мошеннику (покупателю) будет предъявлен срок по статье 159 Уголовного Кодекса Российской Федерации до десяти лет лишения свободы, а также штраф в размере 1 миллиона рублей.

Если вы решили продать свое имущество, не обращаясь к посредникам, то вам следует учесть, что предстоят немалые трудности. Вступая в сделку с имуществом, фактически у каждого собственника есть вероятность оказаться жертвой мошенников. Будьте аккуратны и бдительны. Соблюдайте закон и будьте осторожны при совершении сделки. Вы должны знать, что в случае недобросовестного отношения вы можете быть обманутым и остаться не только без своего жилья, но и без финансов. Не пожалейте финансовых средств: поищите грамотного юриста, возьмите консультацию или прибегните к его помощи при совершении сделки. Остерегайтесь покупателей-мошенников, будьте бдительны. Надеемся, что наша статья вам поможет при продаже имущества, и желаем вам удачных сделок.

Смотрите также видео по теме «Как продать недвижимость дороже»:

КАКИЕ ПАРАМЕТРЫ ВАЖНО УЧЕСТЬ ПРИ ОЦЕНКЕ?

От оценки основных параметров квартиры зависит конечная прибыль. При грамотном подходе у вас есть возможность получить дополнительно 10–15% от общей стоимости квартиры или, в случае ошибки, потерять их. В денежном эквиваленте эта сумма будет составлять 300–500 тысяч рублей. Чтобы правильно определить цену, нужно учесть следующие факторы:
Место расположения Дороже будут стоить квартиры в городской черте, расположенные достаточно близко к центру, в самых престижных районах, а также вблизи известных рекреационных объектов (рек, озер, парков, садов, лесных массивов).
Инфраструктура Стоимость недвижимости определяется доступностью транспорта (особенно станций метро и ТПУ), социальных объектов (дошкольных учреждений, школ, поликлиник), а также магазинов, торговых центров, оздоровительных и спортивных организаций.
Год постройки и материал дома Монолитные, кирпичные и монолитно-кирпичные дома ценятся выше панельных, а также малоэтажных строений 1940–1960-х годов, на стоимость которых обычно мало влияет даже свежий капитальный ремонт. Этаж В отношении нижнего и верхнего этажа по-прежнему существуют негативные стереотипы, поэтому иногда приходится снижать цену. Хотя, если говорить о новостройках с улучшенными видами и панорамным остеклением, последний этаж только прибавит в стоимости по сравнению с серединой.
Метраж и количество комнат Количество комнат – это то, что чаще всего интересует потенциального покупателя недвижимости. Чем их больше, тем выше цена. Стоимость квартиры также зависит от числа квадратных метров общей и жилой площадей. В последнюю входят площади всех жилых комнат. А вот метраж кухни, ванной, санузла, гардеробной, балкона или лоджии включать в жилую площадь неправильно. Особое внимание стоит уделить характеристикам кухни. Её размер является важнейшим критерием, особенно для семейных людей. Например, продать квартиру с кухней меньше семи метров на сегодняшний день будет крайне сложно. И напротив, квартира с кухней 12 квадратных метров и более будет пользоваться повышенным спросом.
Ремонт Логично, что квартиры, в которых недавно производился ремонт, стоят гораздо дороже. Наибольшее влияние оказывает данный фактор на недвижимость, расположенную в центре города, в престижных районах, в современных домах улучшенной планировки. Ее стоимость может увеличиться в среднем на 10–15%. Если же дом построен более 15 лет назад, расходы на ремонт вполне могут оказаться слишком большими по сравнению с прибавкой к стоимости квартиры.
Планировка В идентичных по количеству комнат и метражу квартирах в зависимости от планировки стоимость может различаться на 300–500 тысяч рублей. Снижает цену наличие проходных комнат, соединенных с двумя и более помещениями, а также расположение входов в комнаты слишком близко друг к другу либо по одной стороне коридора. Предпочтительным для потенциального покупателя будет раздельный санузел, а еще лучше – наличие гостевого санузла. Имеет значение также гардеробная или дополнительное помещение для хранения вещей, большой балкон или лоджия.
Прилегающая территория Большинство современных покупателей интересует наличие парковочных мест. Высоко ценится чистый и ухоженный закрытый двор, собственная стоянка. А для семей с детьми важным будет хорошее оборудование детских площадок и спортивных сооружений.
Оплата коммунальных услуг Этот пункт не стоит сбрасывать со счетов при желании удачно реализовать недвижимость. Оборудование помещений индивидуальной системой отопления, счетчиками, энергосберегающими приборами может сэкономить 1,5–2 тысячи рублей в месяц. За год сумма вырастет до 18 тысяч и более, а это уже суммы довольно существенные.
Юридические аспекты Юридические затруднения влияют на стоимость квартиры отрицательно. Например, если жилье когда-либо приобреталось с использованием материнского капитала, оно может стоить на 20% меньше. Проблема в том, что когда новый владелец захочет продать квартиру и купить другую, ему понадобится разрешение органов опеки и попечительства.
Надежность застройщика и степень готовности дома Эти факторы играют роль при продаже новостройки. Бывают случаи, когда у компании-девелопера возникают финансовые затруднения – и сдать объект не удается годами. Продать такую недвижимость без значительного дисконта, скорее всего, не получится.

КАК САМОМУ ПРОДАТЬ КВАРТИРУ: ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ

Быстро и выгодно реализовать недвижимость можно только после прохождения всех этапов сделки:

Шаг 1. Определение цели и допустимого времени Как уже было написано выше, для начала следует продумать, с какой целью вы совершаете продажу. Если деньги нужны срочно (например, вам необходимо в течение короткого периода переехать за границу или вложить деньги в бизнес), тогда придется предложить потенциальным покупателям скидку и помочь в оформлении документов. Когда же квартира не одна и продать её нужно не срочно, но максимально выгодно, есть время правильно подготовить документы, понаблюдать за рынком, изучить спрос и, исходя из этого, поэкспериментировать со стоимостью, стратегией рекламной кампании и переговоров с потенциальными покупателями.

Шаг 2. Оценка квартиры Есть несколько способов провести оценку квартиры в зависимости от предполагаемых целей и сроков продажи: Необходимо найти в интернете и других СМИ предложения о продаже квартир, соотносимых с вашей по максимальному числу параметров, и сравнить их стоимость. При использовании данного метода точности добиться трудно, так как ориентироваться можно только на предложения, а не на реальные цены сделок; Чтобы воспользоваться онлайн-калькулятором, достаточно ввести данные вашей квартиры, и система автоматически подсчитает, сколько может стоить объект недвижимости. Результат вы получаете очень быстро, но точность оценки оставляет желать лучшего; Стоит попробовать провести самостоятельную оценку квартиры по приведенным выше параметрам, учесть примерный ценовой сегмент подобных квартир, а затем ждать реакции потенциальных покупателей на ваше предложение и менять стоимость соответственно спросу; Возможен вариант обращения в саморегулируемую организацию оценщиков. Они проведут обследование квартиры и укажут в отчете цену. Недостатком метода будет большая погрешность и короткий срок актуальности документа; Самый надежный способ – обратиться к услугам риелторов. Преимущество его в том, что специалисты оперируют реальными данными совершенных продаж, а также из своего опыта могут сделать выводы и предложить наиболее приемлемую цену. В любом из методов критерии оценки недвижимости не будут равнозначными. Для потенциальных покупателей наибольшую роль играют: Количество комнат; Площадь; Состояние дома и квартиры; Расположение (город, район, транспортная доступность). Даже учитывая только эти параметры, можно назначить приблизительную цену продаваемой квартиры.

Шаг 3. Подготовка документов После проведения самостоятельной оценки или получения результата исследований специалистов следует подготовить документы для того, чтобы правильно продать квартиру. Особое внимание нужно уделить случаям, когда участниками сделки являются несовершеннолетние. Например, если квартира была куплена с участием материнского капитала, то понадобится разрешение, подтверждающее, что права ребенка не будут нарушены. Учет законодательных нюансов оформления квартиры и подтверждение ее юридической чистоты риелторами упростят остальные этапы сделки.

Шаг 4. Объявление о продаже и реклама Поиск желающих приобрести жилплощадь предполагает охват максимально возможного количества источников. Чтобы среди огромного потока информации человек выделил ваше объявление и захотел купить квартиру, необходимы такие составляющие, как качественные фотографии и продуманный до мелочей рекламный текст: Фотографировать комнаты лучше профессиональным фотоаппаратом при хорошем освещении, предварительно убрав все лишние вещи, старую мебель и выключив телевизор; Текст объявления должен быть достаточно подробным, с описанием всех параметров, указанных выше, выражающим личное отношение, чтобы в воображении покупателя с самого начала сложился привлекательный образ; Основные выигрышные параметры квартиры стоит указать в заголовке. Например: «Продается уютная 1-комнатная квартира в центре города» или «просторная 2-комнатная квартира улучшенной планировки». Объявление можно разместить в газетах, на популярных сайтах о недвижимости и в базах крупных агентств. Не помешает следить за предложениями, использовать бонусы аккаунта, поднимать объявление как можно чаще. Не лишним будет рассказать о продаже друзьям, знакомым, коллегам. Среди них иногда находятся желающие приобрести жилплощадь или порекомендовать ее другим.

Шаг 5. Подготовка самой квартиры Когда готовить квартиру к просмотру начинают еще на этапе рекламы, потом остается учесть ещё несколько моментов. Для этого лучше всего пройти по двору и подъезду, осмотреть квартиру и представить себя на месте покупателя. До встречи с потенциальными клиентами собственнику нужно успеть: Избавиться от мусора перед подъездом, ведь первое впечатление решает многое; Проследить за исправностью лифта, телефона, домофона; Убрать в квартире, вынести ненужную мебель; Замаскировать мелкие недостатки; Сделать акцент на красивых деталях. Для этого можно использовать текстиль и предметы интерьера.

Шаг 6. Переговоры с покупателем Понятно, что для совершения покупки визуальной оценки квартиры будет недостаточно, поэтому нужно заранее обдумать возможные вопросы и претензии покупателя и постараться найти ответы и аргументы, чтобы его переубедить. Во время самого разговора важно не только слушать клиента, понимать его пожелания, но и уметь правильно отстаивать свои условия: Сосредоточить внимание на достоинствах квартиры и уводить разговор от обсуждения недостатков; Не спешить снижать цену и предлагать дополнительные бонусы, касающиеся ремонта, мебели и другого; Если потребуется срочная выписка из квартиры, уверить, что она будет сделана в кратчайшие сроки; Выражать готовность в предоставлении необходимых документов и юридической поддержке; Как можно быстрее перейти к подписанию договора задатка на выгодных вам условиях.

Шаг 7. Оформление предварительного договора купли-продажи Перед тем как заключить сделку и произвести расчеты, обе стороны должны подписать договор задатка. Согласно этому документу, продающая сторона гарантирует реализацию недвижимости по указанной цене в обозначенный срок. А приобретающая сторона обязана выплатить определенный задаток: Как правило, задаток составляет от двух до пяти процентов от всей суммы; В случае отказа покупателя эта сумма ему не возвращается; Если продавец меняет решение, он выплачивает покупателю двойной размер задатка.

Шаг 8. Выписка из жилого помещения До окончательного перехода квартиры в собственность покупателя должна быть проведена процедура выписки предыдущих жильцов. Для этого нужно обратиться в соответствующие инстанции и взять справки об отсутствии долгов за оплату коммунальных услуг и налоговых сборов. Также для выписки подается заявление в МФЦ населенного пункта или района.

Шаг 9. Расчет за квартиру Расчет происходит в указанный предварительно день. После сбора всех документов подписывается основной договор в трех экземплярах: для покупателя, продавца и регистрации в Росреестре. После этого производится расчет: Покупатель оплачивает оговоренную стоимость; Продавец выдает расписку о получении денег за проданную недвижимость.

Шаг 10. Регистрация и передача ключей Подтверждением сделки является не только передача и принятие денег, но и регистрация перехода прав собственности к покупателю. В результате новый владелец получает соответствующее свидетельство, а продавец – документ об отчуждении. Ключи от квартиры передаются новому собственнику по согласованному акту приемки, в котором описано состояние жилого помещения.

С ЧЕМ ВАЖНО ОПРЕДЕЛИТЬСЯ ДО ПРОДАЖИ?

На этапе подготовки к ответу на вопрос, как продать квартиру самостоятельно, важно правильно определить цели и приоритеты сделки:
Максимальная прибыль – одно из главных требований большинства продавцов. Как правило, она может быть получена при тщательной подготовке документации и самой квартиры, продуманной рекламной кампании и умелых переговорах с потенциальными покупателями.
Минимальный срок продажи чаще всего не сочетается с наибольшей выгодой. Но есть множество обстоятельств, когда собственнику необходимо быстро продать квартиру самому, например, для решения личных проблем, развития бизнеса или покупки другого жилья в сжатые сроки.
Грамотное оформление сделки с недвижимостью – трудоемкий процесс. От него зачастую зависит и прибыль, и сроки продажи, поэтому нужно заранее обратиться в соответствующие органы и подготовить полный пакет документов.

Источники

  • https://brosalin.ru/kak-prodat-kvartiru-poshagovaya-instrukcziya/
  • https://1kvartiravmoskve.ru/uslugi-riehltora-pri-prodazhe-kvartiry/
  • https://www.mir-realty.ru/services/uslugi-rieltora/pri-pokupke-kvartiry/
  • https://kvadmetry.ru/prodazha/kvartiry-kak-prodat-chtoby-ne-obmanuli.html
  • https://news.ners.ru/sovety-prodavtsu-kak-ne-ostatsya-bez-deneg-i-imushchestva-pri-prodazhe-kvartiry.html
  • https://abcbiznes.ru/nedvizhimost/17276-kak-ne-popast-na-moshennikov-pri-prodazhe-nedvizhimosti-2.html
  • https://Novostroev.ru/articles/kak-prodat-kvartiru-bez-posrednikov-poshagovaya-instruktsiya/
  • https://kakzarabativat.ru/soveti/kak-prodat-kvartiru/
  • https://1kvartiravmoskve.ru/kak-prodat-kvartiru-bystro-i-vygodno/
  • https://www.best-realty.ru/about/advices/kak-prodat-kvartiru-bez-posrednikov-poshagovaya-instruktsiya/
[свернуть]
Решите свою юридическую проблему сегодня, не выходя из дома!
300 рублей бесплатно

Напишите свой вопрос - в течении 5 минут наш эксперт перезвонит и бесплатно проконсультирует

 

Заполните форму с контактными данными и получите бесплатную консультацию в течении 5 минут

 
 
Спасибо!
Ваша заявка принята

Юрист позвонит в течение 5 минут

 
Анонимно
Информация о вас не будет разглашена
Быстро
Через 5 минут с вами свяжется наш консультант
 

Последние ответы

Бесплатная горячая линия 24/7
8 (800) 550-82-45
по всей России


+7 (499) 398-51-30
Для жителей Москвы и МО
+7 (812) 305-28-25
Для жителей Спб и области