Бесплатная горячая линия

Как продать приватизированную квартиру с долями, выкуп доли в приватизированной квартире

Содержание

Все ли жилье одинаково

Любая жилая приватизированная площадь имеет свой статус:

  • персональный (единственный владелец);
  • долевой (несколько собственников, каждый наделен правами на определенную часть);
  • равнообщий (более одного владельца с равными долями);
  • всеобщей собственности (объект принадлежит всем членам семьи без выделения долей).

Статус приватизированного жилья определяет наличие дополнительных нюансов при подготовке документов (например, согласие второго собственника при продаже).

Отличия общей долевой и совместной собственности

Отличия общей долевой и совместной собственности

Понятие долевой собственности подразумевает владение квартирой/домом в равных или неравных долях, где каждая из сторон вправе распоряжаться своей частью – дарить, продавать и передавать по наследству.

Совместная собственность не устанавливает четкие доли каждого из владельцев, что подразумевает пользование имуществом на равных правах. Распоряжаться помещением в таком случае можно исключительно с разрешения остальных дольщиков с выделом своей доли.

В 2018 году закон претерпел ряд изменений, которые в первую очередь направлены на обязательное нотариальное заверение сделки с долевой продажей недвижимости.

Выделение доли для продажи

Законная продажа квартиры с долевым участием предполагает обязательный выдел доли с ее последующей оценкой. Процедура выделения доли в натуре происходит 2-мя способами:

  • по согласованию сторон – каждому владельцу определенная комната/комнаты;
  • в судебном порядке – отдельное помещение или часть собственности — ½, ⅓ и т.д.

При процентном соотношении частей помещения в долях продажа квартиры происходит в том же порядке, но не с указанием конкретного помещения, а по площади. Например, 1-комнатная квартира 40 кв.м. делится между 2 дольщиками в равных долях – по 20 кв.м. на каждого.

Для дальнейшей переуступки права на недвижимость, любой из владельцев имеет возможность выделить свою долю для последующего распоряжения ей. За совладельцами сохраняется право преимущественной покупки ( ПП) по той же ставке, которая будет предложена другим покупателям. При отказе дольщиков от предложения, собственник может выставить имущество (долю) на рынок, а если есть несколько покупателей, право выбора претендента остается за продавцом.

Если ПП будет нарушено (изменение цены, отсутствие осведомленности), то владелец вправе в течение 3-х месяцев подать в суд для признания купли/продажи недействительной.

Обратите внимание!

Это право действует только при возмездных сделках с имуществом в пользу третьих лиц. При продаже доли одному из совладельцев, норматив теряет свою силу, а покупатель определяется продавцом.

Можно ли продать приватизированную квартиру

Процедура приватизации подразумевает оформление права собственности на недвижимость, что подкрепляется внесением соответствующей записи в Росреестр. Гражданин становится полноправным собственником, поэтому вправе пользоваться и распоряжаться объектом по своему усмотрению:

  • продать;
  • завещать;
  • подарить;
  • заложить и пр.

Таким образом, в российском законодательстве нет ограничений на продажу и другие варианты распоряжения приватизированной недвижимостью, за исключением тех, что будут нарушать права и интересы других лиц.

Особенности продажи приватизированной квартиры

С муниципальным жильем нельзя проводить никаких операций, поэтому при определенных обстоятельствах, граждане, проживающие в государственной квартире, начинают интересоваться вопросом, можно ли продать и как это сделать с приватизированной квартирой. К примеру, необходимость продать жилье может возникнуть в случае, когда семья планирует переезд в другой микрорайон города или вообще в иной населенный пункт (или даже страну). Оставлять жилище на произвол судьбы никто не хочет, да и в другом месте новой жилплощадью никто уже не обеспечит.

Поэтому продать квартиру – единственный выход из ситуации, а к вырученным за нее средствам можно немного добавить и купить себе жилище там, куда планируется переезд. Ситуаций, когда продажа недвижимости является единственным разумным решением, немало, поэтому оформление муниципального имущества в личную собственность – правильный и законный путь в решении возникших проблем.

Как продать приватизированную квартиру с долями, выкуп доли в приватизированной квартире

Но не все так просто. Продажа приватизированной квартиры имеет достаточно своих нюансов и тонкостей, которые необходимо учитывать, прежде чем затеять весь этот процесс. Прежде всего, необходимо выяснить текущий статус жилища, то есть удостовериться в том, что оно подлежит приватизации, ведь согласно российскому законодательству приватизировать нельзя:

  • жилплощадь из ведомственного жилого фонда;
  • жилье в аварийном и подлежащим сносу доме;
  • жилфонд военной части;
  • служебные квартиры.

Если недвижимость подпадает под действие закона «О приватизации жилфонда РФ» №1541-1, то можно смело приступать к сбору необходимых документов и подавать заявление в соответствующие органы для оформления жилища в личную собственность.

Только после завершения данной процедуры, которая может длиться от одного до трех месяцев, и получения в регистрационном органе Свидетельства о регистрации права собственности, можно задуматься о его продаже.

На вопрос можно ли продать приватизированную квартиру, ответ будет однозначным – да. Приватизация жилья подразумевает получение права распоряжаться им на свое усмотрение, в том числе и продавать. Поэтому теоретически квартиру можно продать сразу же после получения на руки Свидетельства о правах собственности. Закон не устанавливает никаких ограничений относительно вариантов распоряжения приватизированной недвижимостью, кроме тех, которые будут нарушать права и интересы других граждан.

Когда, через сколько можно продать квартиру после приватизации

Продать приватизированное жилье можно в любое время после получения выписки из ЕГРН, что подтверждает право собственности. Но при владении недвижимостью менее 3-х лет возникает обязательство по уплате НДФЛ с продажи – 13% от суммы сделки. При этом не имеет значения, кому продается квартира: никаких льгот по налогообложению не предусмотрено (например, как в случае дарения или наследования близкими родственниками).

Избежать налогообложения на законных основаниях можно при соблюдении минимального срока владения приватизированной недвижимостью (ст. 217.1 НК РФ) – 3 года с даты выдачи документов о праве собственности. Поэтому целесообразно будет подождать с продажей до этого момента.

Особенности налогообложения

Если ждать положенное время нет возможности, при уплате НДФЛ продавец не может предъявить расходы на покупку жилья для уменьшения налогооблагаемой базы, поскольку недвижимость досталась ему бесплатно. Но может оптимизировать сумму налога одним из следующих способов:

  1. Использовать 1 млн. руб. вычета. Эта сумма вычитается из цены недвижимости, а налог насчитывается на остаток, что позволяет существенно уменьшить налоговую базу. К тому же для приватизированных объектов с рыночной стоимостью до 1 млн. руб. включительно необходимость уплаты НДФЛ вообще отпадает.

Пример. Квартира продается за 2,8 млн. руб. При использовании вычета налогооблагаемая база будет 1,8 млн. руб. (2,8 – 1), а сумма налога 234 000 руб. (1,8 млн. руб.*0,13).

При этом искусственно занижать цену по документам для ухода от налогообложения практически нет смысла. Она должна составлять минимум 70% кадастровой стоимости, иначе именно этот показатель будет использоваться для расчета размера налога.

  1. Купить в этом же налоговом периоде (году) другое жилье. В таком случае фактически продавец может не платить налог за счет взаимозачета НДФЛ с продажи и имущественного вычета при покупке. Этот вариант подходит только для граждан, которые уплачивают НДФЛ (наемных работников, ИП) и ранее не использовали свое право на вычет в полном объеме. Он составляет 13% от стоимости покупаемого жилья, но в рамках 2 млн. руб., то есть максимально возможная к получению сумма – 260 000 руб.

Пример. Королев А. в феврале 2019 года продает квартиру за 1,7 млн. руб., с которой должен бы уплатить 221 000 руб. налога. Но в августе 2019 года он покупает другое жилье за 3 млн. руб., что дает ему право на максимальный налоговый вычет 260 000 руб. То есть он не уплачивает 221 000 руб. НДФЛ, а от государства получает доплату в виде разницы между двумя указанными суммами – 39 000 руб.

Риски покупателя при покупке

При приобретении приватизированной квартиры покупатель может столкнуться с рядом проблем и трудностей, а то и вовсе потерять и деньги, и жилье. Даже в случаях, где с документами на недвижимость все в порядке, на руках у собственника есть Свидетельство о праве собственности, а также письменные нотариально заверенные согласия на проведение сделки от членов его семьи, все равно покупателя могут подстерегать определенные риски.

Самым распространенным явлением среди подобных сделок с недвижимым имуществом является наличие так называемых «отказников» от приватизации. Это те лица, которые имели полное право участвовать в приватизации и получить в личную собственность какую-то долю в квартире, но по некоторым соображениям они почему-то оформили официальный отказ от участия в процессе и дали свое согласие на приватизацию квартиры без них.

В таком случае квартира переходит из муниципальной собственности в частную тем гражданам, которые приватизировали жилье. «Отказники» в свою очередь, несмотря на изменения формы собственности жилплощади, сохраняют за собой право бессрочного пользования ею.

Став полноправным хозяином имущества и получив право распоряжаться им, новый владелец не вправе воспрепятствовать реализации прав на бессрочное пользование данной квартирой теми, кто ранее отказался от участия в приватизации. Соответственно при смене собственника (при продаже квартиры), новый хозяин также не может ни выселить, ни отменить прописку «отказников» в данной квартире.

Эксперты не рекомендуют приобретать приватизированную недвижимость, если в ней на момент продажи числятся зарегистрированные лица, отказавшиеся от участия в приватизации.

Если «отказники» все-таки имеются, то перед оформлением договора купли-продажи необходимо разыскать их и потребовать в письменном виде заявить о том, что место постоянного проживания они сменили добровольно, и они понимают, что этим самым они утрачивают любые права на пользование продающейся квартиры. После того, как письменные заявления каждого «отказника» будет на руках, можно оформлять сделку, но в договоре обязательно должен быть пункт с перечислением всех отказавшихся от приватизации лиц и определением их права на бессрочное пользование жильем. Покупатель, подписываясь под этим пунктом, автоматически соглашается с тем, что приобретает квартиру с «обременением».

Во избежание всевозможных неприятностей, необходимо до покупки жилища:

  • внимательно ознакомиться с информацией об объекте и содержимым его правоустанавливающих документов;
  • проверить, нет ли на данный момент зарегистрированных в квартире лиц, особенно несовершеннолетних, инвалидов, сирот и т.д.;
  • узнать, имеются ли «отказники» от приватизации;
  • убедиться, что настоящая планировка жилища соответствует техническому плану БТИ;
  • проверить информацию на предмет того, не обременена ли квартира какими-либо обязательствами (к примеру, не заложена ли она).

Несведущему человеку весьма непросто будет самостоятельно разобраться во всех этих тонкостях, поэтому лучше подстраховаться и воспользоваться услугами профессионального юриста.

Как продать приватизированную квартиру с долями, выкуп доли в приватизированной квартире

Размер налога при продаже

Вместе с правом распоряжаться недвижимым имуществом собственник после приватизации приобретает еще и некоторые обязательства по отношению к объекту. Первым делом на него возлагается обязательство ежегодной уплаты имущественного налога, размер которого может отличаться в зависимости от региона, в котором приватизирована квартира.

Налоговым законодательством РФ установлена верхняя граница, которую данный вид налогообложения не может превышать – это 0,1% от рыночной стоимости приобретенного в личную собственность имущества.

Еще одним видом налога при отчуждении имущества является НДФЛ, поэтому во избежание его уплаты при оформлении сделки с недвижимостью, собственники интересуются, через сколько можно продать квартиру после приватизации, чтобы освободиться от данного обязательства?

Если новоиспеченный хозяин решил в первые три года после приватизации продать недвижимость, то он обязан будет в казну уплатить 13% от стоимости квартиры – налог на доходы физических лиц, поскольку данная следка расценивается с точки зрения закона как получение прибыли (жилье-то в собственность продавец получил бесплатно). В 2017 году были внесены некие изменения в Налоговый Кодекс РФ, согласно с которыми можно избежать уплаты НДФЛ при продаже приватизированной жилплощади, но только при условии, что приватизировалась она не менее трех лет назад с момента получения Свидетельства о регистрации прав на нее.

Внимание! Налогом при продаже не облагаются те приватизированные квартиры, рыночная стоимость которых не превышает 1 миллион рублей, независимо от сроков владения объектом недвижимости.

Если сделки по продаже квартиры в первые три года после приватизации не избежать, а соответственно и уплаты налога, расходы можно существенно сократить, если воспользоваться правом на получение налогового вычета. Суть данного метода заключается в том, что кадастровая стоимость продаваемого жилья уменьшается на 1 миллион рублей, а остаток облагается налогом, то есть база налогообложения существенно снижается. Это значит, что при продаже/покупке квартиры, кадастровая цена которой равна 1 миллиону рублей или меньше этой суммы, НДФЛ не платится.

Но и здесь есть свои нюансы:

  • воспользоваться правом налогового вычета можно только один раз в жизни;
  • правом имущественного вычета наделены только официально трудоустроенные лица;
  • максимальная стоимость жилой недвижимости для определения налогового вычета составляет 2 миллиона рублей, то есть максимальный размер вычета равняется 260 тысяч руб.;
  • если в течение одного года с момента продажи жилья продавец купит новую жилплощадь, то базой налогообложения будет разница между суммой продажи приватизированной квартиры и суммой покупки недвижимости (если сумма покупки превышает вырученную сумму при продаже, то платить налог нет необходимости, и покупатель на эту разницу должен получить доплату от государства).

К примеру, если гражданин в апреле осуществил продажу приватизированной квартиры за 1,5 миллиона рублей, то он должен был уплатить в казну 195 тысяч рублей. В ноябре этого же года он совершает покупку нового жилья за 3,2 миллиона рублей. Это значит, что государство должно ему выплатить налоговый вычет в размере 260 тыс. руб. (максимально допустимое значение), но с учетом его обязательств уплаты налога на сумму 195 тысяч рублей, из казны он получит только 65 тысяч руб. (260 -195 = 65).

Как влияет вид собственности на ход сделки

Проще всего продать приватизированное жилье в единоличной собственности. Оно принадлежит одному человеку, который, принимая решение о продаже, не зависит от третьих лиц. В других случаях нужно будет учесть индивидуальные особенности сделки.

Совместная собственность

Если недвижимость принадлежит на праве собственности нескольким людям, они могут распоряжаться ею только с согласия друг друга. Наиболее распространенный вариант – принадлежность обоим супругам. Продать такое жилье можно только при условии согласия второго супруга на сделку, которое оформляется в письменной форме с обязательным заверением у нотариуса.

Долевая собственность

Продавая долю в приватизированной квартире, следует соблюдать право ее преимущественной покупки для других собственников (ст. 250 ГК РФ). Сделка возможна по одному из следующих сценариев (независимо от того, в какой форме выделены доли – в натуре или в процентах):

  1. Долю продает один из собственников и предлагает ее другим владельцам. В результате один из них соглашается выкупить долю. При этом предлагаемая цена не должна отличаться для «своих» и «чужих» покупателей.
  2. Долю продает один из собственников, все другие отказываются от покупки, подтверждая свое решение письменным отказом. Сделка проходит с посторонним покупателем.
  3. Собственники одновременно продают свои доли стороннему покупателю с составлением общего или индивидуальных договоров купли-продажи (ДКП). С учетом налогообложения в таком случае выгоднее продавать каждому свою часть по отдельности (одному покупателю).

Пример. Квартира принадлежит трем собственникам в равных долях (по 1/3) и продается за 6 млн. руб. Стоимость доли каждого составляет 2 млн. руб. Размер НДФЛ при продаже долей по отдельным ДКП составит (2 млн.-1 млн.)*0,13 = 130 000 руб. При заключении общего договора купли-продажи, налог будет существенно выше: (6 млн.-1 млн.)*0,13 = 650 000 руб. или 216 666,7 руб. с каждого.

Кому можно продать долю?

Сделка с долями собственности имеет несколько вариантов.

Совладельцам

Продажа совладельцам может быть добровольной и принудительной. В первом случае владелец сам устанавливает цену и предлагает часть недвижимости совладельцам. Второй вариант подразумевает следующее: если доля владельца признается значительной (самая большая относительно других собственников), то вопрос можно решить в судебном порядке, признав доли жильцов незначительными. Для совершения выкупа все условия должны быть соблюдены:

  • доля незначительная;
  • реальный выдел невозможен;
  • владелец не заинтересован в пользовании общим имуществом;
  • не затронуты интересы несовершеннолетнего ребенка.

Третьим лицам

Если у квартиры несколько хозяев, то один из них имеет право распоряжаться имуществом при отказе от сделки совладельцев. Завышение цен намеренно и последующее их снижение при продаже другому лицу – вариант обмана, что приводит к расторжению договора в суде. То же касается договора дарения, который можно оспорить в случае возмездной сделки, зная все тонкости законодательной базы РФ в 2018 году.

Кредиторам

В случае залога недвижимости или по решению суда (задолженность по кредитам), торги недвижимого имущества проводятся без согласия дольщиков и самого хозяина.

Обратите внимание!

Если вам продали квартиру или ее часть с двумя совладельцами, один из которых не присутствовал при сделке и не дал согласие, то риск обмана и разрыва сделки велик. Заинтересованное лицо имеет право в течение 3-х месяцев обратиться в суд с требованием о признании продажи недействительной.

Законные схемы и способы

Существует 3 законных способа продажи доли приватизированной квартиры, которые не идут вразрез с положениями законодательства. Можно взять любой из них на вооружение.

Продажа через дарение

Дольщик имеет право оформить часть, принадлежащую ему, в дар. Суть метода заключается в том, что часть своей доли продавец оформляет в дар родственнику или третьему лицу. Тот, в свою очередь, становится дольщиком. Затем продавец может выставить оставшуюся часть на продажу, одариваемый приобретет право преимущественной покупки.

Планируя сделку, необходимо учесть некоторые нюансы:

  1. Дарителем не может быть малолетний ребенок, а также гражданин, признанный недееспособным (ст. 575 ГК РФ).
  2. Запрещено дарение в пользу работников образовательных и медицинских учреждений, и аналогичных организаций (для сирот, недееспособных граждан); лиц, замещающих государственные должности.

Дарение не обязывает уведомлять остальных родственников о процедуре, их согласие не потребуется.

Особое внимание уделяется правильности составления дарственной, иначе сделка может быть признана притворной. Основные требования:

  • перечислить в дарственной всех совладельцев квартиры, размер принадлежащих им долей;
  • указать, кто прописан (зарегистрирован) в квартире;
  • указать основания, по которым доля принадлежит дарителю;
  • обозначить размер передаваемой в дар доли;
  • если у владельца есть жена — приложить документ о ее согласии на сделку.

Хотя дарение — безвозмездная сделка, в дарственной указывается стоимость доли. От ее размера рассчитывается налог, который равен 13% для резидентов страны и 30% — для нерезидентов.

В перечень лиц, освобожденных от уплаты налога, входят (ст. 217 НК РФ):

  • супруги;
  • дети;
  • сестры и браться (полнородные и единокровные);
  • дедушки и бабушки;
  • внуки (полнородные и неполнородные).

Уплата налога обязательна, иначе возможно наложение штрафа.

Сделка законна, прозрачна. В качестве альтернативы может быть оформлена дарственная на всю долю, а деньги будут получены с банковской ячейки.

Пример. Дольщиками в приватизированной квартире являются гражданка М., законный супруг Р., дочь А (по 1/3 каждому). М. решила развестись с мужем и оформить раздел имущества. Супруг попросил этого не делать, а продать долю его матери за сумму, ниже рыночной, ведь реализовать часть квартиры постороннему человеку затруднительно. М. согласилась, но дочь высказала недовольство и стала противиться продаже. Тогда М. оформила на свекровь дарственную на 1/6 квартиры (половину от своей доли), и она стала совладелицей, имеющей право на первоочередное право покупки. Муж положил на счет супруге обещанную сумму за часть реализуемого имущества.

Продажа через залог

Такой способ применяется, когда продать долю не удается. Механизм прост: владелец оформляет кредит на сумму, приближенную к стоимости доли.

Отчуждение квартиры в качестве залога в пользу банка происходит в следующих случаях:

  • при невыполнении обязательств по оплате кредита не менее, чем в течение 3 месяцев
  • сумма долга должна быть не менее чем 5 % от стоимости залогового имущества (ст. 348 ГК РФ).

Часто собственники интересуются, как можно «провернуть» сделку с залогом, если имущество является единственным местом жительства. На этот счет можно не волноваться: банк заберет долю, несмотря на то, что собственнику будет негде жить (ст. 446 ГПК РФ).Пример. Гражданин С. тщетно пытался продать свою долю квартиры. Он решил пойти на хитрость: взял в банке кредит на покупку оборудования для хлебопекарни стоимостью 600 тыс. руб., оформив свою долю в качестве залогового имущества. Банк одобрил кредит, поскольку стоимость доли составляла 780 тыс. руб. В дальнейшем С. не вносил деньги согласно графику погашения задолженности, и право собственности на имущество перешло банку. С. именно этого и хотел: он реализовал недвижимость и стал владельцем пекарни.

Простая продажа

Согласно ст. 549 ГК РФ, продажа доли имущества осуществляется путем подписания соответствующего договора. Необходимо заручиться согласием остальных дольщиков и осуществить сделку.

Пример. Квартира находилась в долевой собственности у 3 людей: гражданки М., ее брата и сестры. Брат в квартире не проживал. М. решила продать свою долю племяннику и уведомила об этом брата. Последний изъявил свое согласие в письменном виде, так что сделку осуществили до истечения месячного срока.

Как продать приватизированную квартиру с долями с согласием?

Для продажи доли приватизированной квартиры необходимо, чтобы все дольщики были должным образом оповещены.

Порядок и этапы

Продажа доли квартиры будет состоять из следующих этапов:

  1. Получение выписки из ЕГРН. Документ подтверждает факт приватизации недвижимости.
  2. Определение рыночной стоимости имущества.
  3. Отправка в адрес остальных дольщиков письменных оповещений о намерении продать долю. В них должна быть указана цена имущества.
  4. Ожидание периода, равного 1 месяцу для получения ответов. Если дольщики выразят согласие в письменной форме ранее, можно оформлять договор.
  5. Составление договора купли-продажи под руководством юриста.
  6. Обращение к нотариусу со второй стороной сделки для подписания договора.
  7. Оформление акта приема-передачи.
  8. Проведение регистрации договора в Росреестре.

В процесс вовлечены все содольщики.

Процедура и процесс

Каждый из этапов имеет некоторые нюансы:

  1. Требуется провести оценку имущества, ведь в уведомлении собственникам должна быть указана конкретная сумма, ниже которой долю реализовывать запрещено. Нужно приготовиться к тому, что доля будет стоить меньше, чем можно было бы выручить при продаже целой квартиры. На цену влияют факторы: количество комнат, площадь жилья, месторасположения, количество содольщиков.
  2. Направить каждому из совладельцев письмо с уведомлением. С момента получения оповещения дольщики должны решить, покупать ли им имущество или предоставить такую возможность третьим лицам. Идеальный вариант — получить от каждого нотариально заверенные отказы от доли. Это будет гарантией, что совладельцы не передумают и не захотят оспорить сделку.
  3. Заключить договор. В документе указывается размер доли, ее стоимость, порядок взаиморасчетов, санкции за невыполнение обязательств.
  4. Внести запись о продаже в ЕГРП. Выдача соответствующей выписки.

Законом предусмотрено оповещение дольщика о продаже, однако если он против, не намерен покупать имущество, это не может остановить передачу части приватизированной квартиры третьим лицам. Запретить продажу дольщик не уполномочен.Пример. Двум братьям и сестре досталась в наследство квартира. Каждый из них был владельцем 1/3 доли. Один из братьев остро нуждался в деньгах и решил продать свою долю. Он уведомил об этом остальных жильцов, и сестра изъявила желание произвести выкуп. Родственники составили соответствующий договор и обратились к нотариусу. После регистрации перехода права собственности сестра стала владелицей 2/3 квартиры.

Как продать приватизированную долю в квартире без согласия?

Нежелание соглашаться с передачей доли квартиры в чужие руки объяснимо, ведь в ней может поселиться непорядочный человек, мошенник. Иногда содольщики оказывают препятствия продаже, но избавиться от недвижимости можно, действуя по закону.

Порядок и этапы

Необходимо действовать следующим образом:

  1. Обсудить с остальными дольщиками продажу имущества. Направить в их адрес письмо с уведомлением о реализации доли.
  2. Дождаться срока принятия ими решения.
  3. Оформить договор купли-продажи с третьим лицом.
  4. Оформить акт приема-передачи имущества.
  5. Зарегистрировать право собственности в Росреестре.

При содействии нотариуса оспорить сделку будет сложнее.

Процедура и процесс

Несогласие на выкуп доли может последовать в письменной форме или выражаться в нежелании подписать уведомление о получении документа. В случае отказа принять письмо, почтальон направит его на почту, где оно будет находиться 30 дней. Дольщик получит об этом соответствующее уведомление. Если у него не будет веских причин не получить письмо, действия дольщика расцениваются как отказ от покупки.

Обязанность уведомить может взять на себя нотариус. Он оформит документ, подтверждающий, что попытки провести уведомление проводились, но положительного результата не достигнуто.

Пример. Гражданка Л. решила продать долю в квартире, в которой не проживала. Она направила в адрес иного дольщика — гражданина П. уведомление, но последний отказался открыть почтальону дверь, и письмо вернулось в почтовое отделение с пометкой «временное отсутствие адресата». П. был выписано извещение о получении письма, и он мог забрать уведомление в течение 30 дней. Дольщик за письмом не пришел, уведомление вернулось гражданке Л. В данном случае Л. может продать долю третьему лицу, поскольку ею не были нарушены правила отчуждения доли имущества. Непринятие уведомления может быть основанием для перевода права продажи, если адресат докажет (ст. 56 ГК РФ), что отсутствие факта вручения произошло по независящим от него обстоятельствам. Почтальон оставил извещение о наличии письма на почте, а значит, дольщик должен был его получить. Он не находился в командировке, не пребывал в исправительном учреждении, больнице, и мог ознакомиться с письмом.

Бывает иная ситуация: дольщики на продажу не согласны в связи с неприемлемыми для них условиями, или же приобрети долю желает несколько жильцов. Тогда необходимо:

  1. Выделить долю в натуре для беспрепятственной продажи. Габариты квартир, как правило, не позволяют определить часть в м2.
  2. Обратиться в суд с просьбой о выплате компенсации в счет нереализованной доли. Сумму определит судья.

В указанном случае выплата компенсации может растянуться на годы.

Реализация квартиры с долями несовершеннолетних?

При продаже жилого помещения, в котором собственником доли является несовершеннолетний человек, обязательно следует получить разрешение органов опеки.

Главная задача этого учреждения состоит в том, чтобы не позволить взрослым уменьшить долю, которая ребёнку была выделена первоначально.

Если после продажи жилого помещения целиком или по частям, ребёнку отходит часть, превышающая первоначальную, то любой нотариус оформит сделку и без разрешения учреждений опеки и попечительства.

Существует ещё одно условие законности продажи приватизированной жилплощади с частями у несовершеннолетних. Оно заключается в том, что деньги, полученные от доли, принадлежащей несовершеннолетнему лицу, будут размещены на депозитном счету в банке до наступления совершеннолетия владельца доли.

Можно ли продать долю ребенка?

Такая возможность существует, что даёт возможность родителям воспользоваться долей ребёнка для улучшения жилищных условий всей семьи.

Формально такая процедура ничем не отличается от аналогичной сделки по продажи доли любого собственника. Однако родителям придётся доказывать представителям органов опеки и попечительства, что ребёнку от такой продажи станет только лучше.

Для получения разрешения на продажу доли родители должны предоставить доказательства того, что ребёнок в квартире, приобретённой взамен проданной, будет находиться в лучших условиях. Кроме того, он будет иметь там большую долю в общей собственности.

Если жилищный вопрос для ребёнка не существенен, то доказательством благих намерений родителей может стать счёт в банке, открытый на имя несовершеннолетнего владельца, где будут размещены деньги, вырученные от продажи его доли жилплощади.

Как отказаться от своей доли?

Отказаться от владения своей долей можно посредством оформления дарственной. Это самый простой и популярный способ.

Для его реализации требуется только согласие одаряемого. Им может стать любое лицо на усмотрение собственника, в том числе, и другой участник долевой собственности.

Другой способ подразумевает, что приватизация еще не произошла. В этом случае нужно обратиться к нотариусу и оформить отказ от участия в приватизации в письменной форме. Тогда эта доля будет распределена между другими участниками.

Завещание в отношении доли

Завещание на долю оформляется в общем порядке, предусмотренном Главой 62 ГК РФ. Собственник может завещать свою долю кому угодно. При этом не нужно спрашивать разрешения у совладельцев.

Завещание оформляется строго от руки, удостоверяется нотариусом и передается ему на хранение до даты открытия наследственного дела.

 Можно ли вернуть свою долю?

Вернуть долю в квартире можно в судебном порядке. Для этого необходимо подать иск в суд общей юрисдикции.

Иск будет удовлетворен, если доля была реализована незаконным путем. Еще одна причина – покушение на вашу жизнь или здоровье одаряемым. Оспорить дарственную можно также в случае если одаряемый пережил дарителя.

Источники

  • https://prodam-kuplyu-kvartiru.ru/articles/prodazha-kvartir/kakie-dokumenty-nuzhny-pri-prodazhe-privatizirovannoj-kvartiry/
  • https://pravoved.ru/journal/prodazha-kvartiry-s-dolyami/
  • http://law-divorce.ru/prodazha-privatizirovannoj-kvartiry/
  • https://dedadi.ru/zhilishhnoe-pravo/prodazha-kvartiry-posle-privatizacii.html
  • https://ros-nasledstvo.ru/prodazha-doli-v-privatizirovannoj-kvartire/
  • https://UrMetr.com/kvartira/prodazha/kak-prodat-privatizirovannuyu-kvartiru-s-dolyami
  • https://topurist.ru/article/54081-prodazha-dolej-v-kvartire.html
[свернуть]
Решите свою юридическую проблему сегодня, не выходя из дома!
300 рублей бесплатно

Напишите свой вопрос - в течении 5 минут наш эксперт перезвонит и бесплатно проконсультирует

 

Заполните форму с контактными данными и получите бесплатную консультацию в течении 5 минут

 
 
Спасибо!
Ваша заявка принята

Юрист позвонит в течение 5 минут

 
Анонимно
Информация о вас не будет разглашена
Быстро
Через 5 минут с вами свяжется наш консультант