Бесплатная горячая линия

Как проходит оценка квартиры для ипотеки, зачем она нужна и сколько стоит

Содержание

Что такое оценка недвижимости и зачем она нужна

Оценка недвижимости для ипотеки в Сбербанке – процедура определения ликвидности приобретаемого объекта при помощи независимого эксперта. Согласно ФЗ «Об ипотеке», при оформлении жилищного кредита, заемщик обязан предоставить в качестве предмета залога имеющуюся квартиру или приобретаемое жилье. В связи с тем, что залогодержателем считается банк, он требует от плательщика проведение мероприятий по оценке.

Кредитор устанавливает предельный размер займа, исходя из ликвидной и рыночной стоимости помещения. Именно так банк страхуется от невыплаты заемщиком ипотечной ссуды, получая возможность реализовать недвижимость и покрыть издержки.

Нужна оценка квартиры и самому клиенту, благодаря ей определяется адекватность стоимости жилья. Также, заемщик обращается к независимому оценщику для того, чтобы находясь в сложной финансовой ситуации, он смог самостоятельно продать квартиру по рыночной цене для погашения долга.

Оценка жилья при ипотеке проводится аккредитованными организациями, одобренными Сбербанком. Однако, он также сотрудничает и с частными компаниями, но при условии, что все требования и условия процедуры соблюдаются.

Для получения ипотечного кредита под залог недвижимости необходимо предъявить итоговый отчет с фотографиями, графиками и выводами по проверяемому жилью. По условиям Сбербанка, оценка недвижимости для ипотеки оплачивается средствами заемщика.

В чем заключается работа оценщиков недвижимости по ипотеке

Проводится оценка объекта недвижимости только профессиональными экспертами, с должным уровнем аккредитации и полным пакетом разрешительных документов.

Первостепенно сотрудник собирает необходимую информацию, которая относится непосредственно к конкретной недвижимости: год постройки, материал изготовления, степень износа, количество перепланировок, территориальное расположение, техническое оснащение и т.д. Обобщая полученные данные, он проводит детальный анализ и производит оценку, составляется отчет, в который входят фотоснимки объекта недвижимости, графики, схемы и подробные выводы.

Изучение ипотечной квартиры может проводить аккредитованная компания от Сбербанка или независимый эксперт.

Оценка квартиры в Сбербанке

Зачем оценивать квартиру

Перед тем, как перечислить средства на счет заемщика, банку нужна оценка ликвидности квартиры на вторичном рынке жилья и ее ликвидационной стоимости на день сделки. Чем выше ликвидность – тем меньше рисков для банка и больше шансы на получение ипотеки.

Оценка квартиры для ипотеки Оценка квартиры для ипотеки

После оценки квартиры для ипотеки что дальше делать

Банк, решая вопрос о выдаче ипотечного кредита, непременно потребует определить рыночную стоимость выбранной потенциальным заемщиком квартиры. Это обязательный этап процедуры получения кредита: банку нужно знать, под залог чего он будет выдавать деньги. Потенциальному заемщику необходимо представлять, как происходит оценка, что для нее требуется и сколько она стоит.

Оценка — процесс непростой и требует от потенциального заемщика достаточно много времени и сил. Начинать следует с выбора независимого оценщика, причем не просто независимого, но и соответствующим образом лицензированного. Сейчас в Москве независимой оценкой недвижимости занимается около 100 компаний, но банки, выдающие ипотечные кредиты, работают только с некоторыми из них.

Выбор компании-оценщика для клиента банка — понятие относительное. Обычно оценочную компанию ему указывает сам банк, что объясняется стремлением кредитора минимизировать свои риски.

Оценщик, естественно, потребует от соискателя ипотечного кредита ряд документов, необходимых для проведения оценки. Копии этих документов потом будут приложены к отчету об оценке. К необходимым документам относятся:

  • свидетельство о праве собственности или договор купли-продажи квартиры;
  • справки и документы БТИ: форма 11а, экспликация, поэтажный план;
  • для домов до 1960 года постройки — справка о типе перекрытий в доме;
  • для домов до 1970 года постройки и высотой до семи этажей включительно — справка о том, что данный дом не стоит в плане на снос или реконструкцию с отселением.

Собрать эти документы несложно, придется лишь потратить время. Когда все будет собрано, нужно обратиться в оценочную компанию и пригласить профессионального оценщика для осмотра выбранной квартиры. Но перед этим следует прийти в офис оценочной компании и заключить с нею договор на оказание услуг по оценке. У крупных фирм есть свои типовые договоры, поэтому их подписание не требует особых усилий.

Важный момент: оплачивать заказанные услуги рекомендуется через кассовый аппарат или через ближайшее отделение банка, работающего с физическими лицами, — это безопаснее и законнее. Серьезные компании работают исключительно таким образом.

Представители банка, выдающего ипотечный кредит, квартиру, т. е. предмет залога, сами обычно не осматривают — для этого есть профессиональные оценщики. Поэтому первостепенная задача соискателя ипотечного кредита — обеспечить доступ оценщика в квартиру для ее осмотра.

Практически все банки требуют фотографии внутренних помещений квартиры, ее отделки, подъезда, лестничной клетки и двора. Договариваясь об осмотре квартиры с оценщиком, следует об этом помнить и не планировать данное мероприятие, скажем, на вечер, когда хорошие фотографии сделать трудно. Кстати, отсутствие фотографий — повод для банка отказать в выдаче ипотечного кредита.

Ипотечный кредит не выдадут, если оценочная стоимость квартиры (т. е. залога) окажется меньше запрашиваемой у банка суммы.

Из-за некомпетентности представителей банка и из-за того, что на начальном этапе документы одобрили, мы и продавец потерпели убытки денежные и временные. Если ситуация не будет решена в ближайшее время компромиссным решением мы будем обращаться в банк с официальной письменной жалобой.

Оценка квартиры – обязательное условие оформления ипотеки в любом кредитном учреждении, так как на основании результатов полученной экспертизы кредитор определяет ликвидность объекта и, соответственно, сумму кредита, которую он готов предоставить. Сегодня мы поговорим о том, как проводится оценка квартиры для ипотеки, и о каких особенностях процедуры следует знать.

Оценка квартиры – не что иное, как определение ее рыночной стоимости. Данная процедура активно используется банками для соблюдения юридической чистоты сделок купли-продажи и снижения собственных рисков невозврата средств заемщиком.

При проведении оценки квартиры услуги специалиста оплачиваются потенциальным заемщиком.

Согласно приказу Минэкономразвития РФ отчет об оценке квартиры действителен в течение шести месяцев, по истечении которых документ теряет какую-либо юридическую силу. После окончания срока действия отчета требуется повторное проведение процедуры.

Определять стоимость квартиры вправе только оценщик, имеющий соответствующую квалификацию и разрешение на проведение оценочной деятельности. Вследствие этого оценочные услуги предоставляют аккредитованные финансовые учреждения, оценочные компании и независимые оценщики.

Как уже было сказано, результат оценки квартиры оказывает непосредственное влияние на сумму кредита, которую одобрит банк. Все дело в том, что оценка определяет рыночную и ликвидную стоимость, что дает кредитору информацию о том, за какую сумму может быть реализован объект в случае наступления неплатежеспособности заемщика. Соответственно, чем выше оценочная стоимость жилья, тем больше возможная сумма кредита.

Согласно действующему законодательству об ипотеке проведение оценки жилья при оформлении жилищного кредита – обязательная процедура.

Стоимость проведения оценки квартиры устанавливается компанией, оказывающей такие услуги. Основными факторами, влияющими на окончательную стоимость экспертизы, являются:

  • площадь квартиры;
  • расположение объекта;
  • качественные характеристики;
  • срочность процедуры.

В настоящий момент средняя стоимость оценки типовой квартиры колеблется в районе 5 тысяч рублей. Однако для нестандартных объектов сумма может существенно увеличиться.

После того, как оценка будет проведена, покупателю необходимо передать результаты экспертизы в банк, где уполномоченные сотрудники проверят отчет и сопутствующие документы на подлинность. После проверки банк уведомляет заемщика об одобрении кредита и приглашает в отделение для оформления сделки.

Основными документами, необходимыми для проведения оценки квартиры, являются:

  • правоустанавливающая документация (договор купли-продажи, свидетельство о регистрации и прочее);
  • кадастровый паспорт;
  • план помещения (опционально);
  • общегражданский паспорт клиента.

Для проведения оценки покупателю квартиры необходимо, первым делом, подобрать подходящую оценочную компанию и заключить договор об оказании услуг. После этого специалист выезжает на объект в оговоренное время и последовательно выполняет стандартные этапы проведения оценки жилья:

  • осматривает помещение на соответствие схемам БТИ;
  • фотографирует жилые и прилегающие территории;
  • рассчитывает стоимость недвижимости с применением различных способов и методик;
  • корректирует полученные данные с учетом сильных и слабых сторон объекта;
  • подготавливает отчетную документацию.

В отчете об оценке квартиры эксперт указывает:

  • сведения общего характера об оценщике и заказчике;
  • задействованные методики исследования;
  • информацию об объекте;
  • результаты исследования рынка недвижимости;
  • рыночную/ликвидационную стоимость объекта.

Итоговый отчет оценщик подкрепляет приложениями, состоящими из ранее полученных материалов (в том числе и фото) и сведений.

Работа с аккредитованной банком компанией хороша тем, что оценщики уже в курсе всех требований банка, а значит, отчет будет гарантированно принят банком.

Перечень документов, необходимых для проведения оценочной экспертизы при оформлении ипотеки в Сбербанке, выглядит следующим образом:

  • правоустанавливающий документ: договор купли-продажи/ренты/долевого участия/дарения;
  • документы БТИ: технический/кадастровый паспорт, поэтажный план, пояснения к объекту;
  • документ, удостоверяющий личность заемщика (паспорт);
  • сведения о наличии обременений объекта.

В качестве дополнительной документации могут потребоваться:

  • свидетельство о смерти собственника квартиры (если жилье было передано в наследство);
  • список объектов, подлежащих оценке (если их несколько).
  • метраже помещений;
  • состоянии жилой площади;
  • высоте потолков;
  • соответствии планировки квартиры плану БТИ;
  • системах отопления/электроснабжения/водоснабжения;
  • дате постройки, материале стен и виде перекрытий;
  • наличии парковки и количестве этажей под домом;
  • наличии неисправностей и серьезных дефектов объекта, необходимости в проведении ремонта;
  • состоянии всего здания, в котором располагается квартира;
  • дальности нахождения транспортной развязки;
  • стоимости одного квадратного метра;
  • прилегающей инфраструктуре.

Также к отчету должны быть приложены подробные фотографии объекта и схема проезда к нему.

Как известно, на стоимость квартиры влияет множество факторов, в том числе:

  • площадь;
  • этаж;
  • расположение;
  • тип дома и год его возведения;
  • состояние квартиры.

Необходимая информация о том, зачем нужна оценка квартиры при ипотеке в новостройке

При планировании покупки квартиры в новом доме не стоит забывать о том, что при обращении за кредитом понадобится проведение оценки объекта недвижимости.

Оценкой называется процесс определения рыночной стоимости жилплощади. Стоимость приобретаемого объекта называет специалист, имеющий лицензию на право выполнения работ.

Нужна ли оценка квартиры при ипотеке в новостройке? Да, поскольку это обязательное мероприятие, ведь необходимость обращения к специалистам при оформлении закладной по ипотеке отражена в № 102-ФЗ (подпункт 9 п. 1 ст. 14).

Плюсы и минусы оценки в аккредитованных компаниях

Основные достоинства:

  1. Надежность. Компании, замешанные в судебных разбирательствах или оценщики, имеющие судимость не попадут в реестр Сбербанка.
  2. Компетенция. Эксперт обязан иметь соответствующее образование, аттестат и трехлетний стаж работы. По этим параметрам банк определяет профессионалов.
  3. Безопасность. Деятельность экспертов застрахована, поэтому, в случае допущения ошибки в отчетности, все издержки клиента, связанные с этим, будут компенсированы.

Среди минусов оценки квартиры для ипотеки в Сбербанке можно выделить только то, что с сотрудником компании невозможно договориться о завышении стоимости квартиры. Также, оценщик не сможет изменить отчет, обнаружив незаконную перепланировку.

Как оценочные компании проходят отбор, чтобы работать с заемщиками Сбербанка

Ежегодно ПАО Сбербанк проводит отбор аккредитованных оценщиков для взаимодействия с клиентами. Для участия в программе, каждая компания обязана предоставить установленный пакет документов для проверки соответствия требованиям. Сроки рассмотрения кандидатов варьируются, в среднем, составляют 1 месяц с момента подачи запроса.

Список аккредитованных оценочных компаний Сбербанка для ипотеки размещается на официальном сайте. Впоследствии, предоставленный документ должен в полной мере удовлетворять требованиям кредитора.

Также рассматриваются отчеты оценочных компаний, не аккредитованных в Сбербанке, но при условии, что документ соответствует установленным требованиям.

Особенности аккредитованных компаниях

Предъявляемые условия

Сбербанк устанавливает обязательные требования к оценщикам:

  1. Эксперт должен быть членом саморегулируемой организации и иметь свидетельство.
  2. Каждые 3 года он обязан повышать квалификацию.
  3. Деятельность сотрудника должна быть застрахована.
  4. У него отсутствуют судимости или открытые судебные дела.

Определенные условия предъявляются не только к экспертам, но и самим компаниям:

  1. Два и более сотрудника имеют специальное образование.
  2. Профессиональная деятельность организации – от 3-х лет.
  3. Стаж работы двух и более сотрудников – выше 3-х лет.

Процедура аккредитации

В случае, если компания полностью соответствует требованиям, она получает аккредитацию оценщика в Сбербанке. С этого момента она может оказывать услуги заемщикам банка.

Организация не получает официальных сертификатов, а просто оповещается в письменном виде о принятом решении. После этого компания автоматически включается в перечень оценщиков, аккредитованных Сбербанком.

К работе со Сбербанком допускаются только аккредитованные компании. Они считаются более опытными в своей сфере и обладают всей необходимой информацией.

В большинстве случаев, отчет по оценке от неаккредитованных компаний отклоняется в связи с недоверием банка. Подобные организации могут выступать в роли мошенников, с целью снизить сумму первоначального взноса и страхования для заемщика.

Работает ли банк с неаккредитованными оценщиками недвижимости

Без объективных причин, отказать в рассмотрении отчета от неаккредитованной компании противозаконно. Право заемщика регулируется ФЗ №135 «О защите конкуренции».

Сбербанк взаимодействует с подобными организациями, но при условии, что вся документация соответствует установленным требованиям.

Как проходит процедура: алгоритм оценки ипотечной квартиры

В своей работе компании используют множество различных методов, но самым популярным и результативным считается сравнительный. Оценка квартиры для Сбербанка осуществляется с точки зрения уже проверенных и реализованных квартир. Поправочный коэффициент тоже учитывается – влияет новизна дома, размер жилплощади, отделка и инфраструктура.

Второй вариант работы – затратный. Эксперт подсчитывает, сколько необходимо средств на постройку аналогичного объекта.

Как происходит оценка недвижимости

Наименее популярный метод – доходный. Оценщик имущества просчитывает, какой доход принесла бы недвижимость, если ее сдавать в аренду.

Процедура оценки недвижимости во втором случае позволяет определить ликвидную стоимость квартиры, а в первом – рыночную. В большинстве случаев, оба показателя идентичны, лишь изредка разница ощутима.

Эксперт, во время проведения оценки, осматривает помещение, делает фотографии, сверяет фактическую картинку с планами БТИ, выявляет потенциальных претендентов на жилье и проверяет наличие обременения.

Отчет об оценке залога

Время оформления отчета зависит от сложности объекта, в среднем, оно составляет 1-5 рабочих дней. Срок действия – полгода (с момента сдачи).

Итоговое заключение состоит из 20-25 листов формата А4 с подписями должностных лиц. Отчет об оценке квартиры для ипотеки включает:

  1. Данные оценочной компании.
  2. Сведения об используемых методах анализа недвижимости.
  3. Информацию по оцениваемой квартире.
  4. Сравнительный анализ рынка недвижимости.
  5. Ликвидную и рыночную стоимость жилья.
  6. Приложения.

Особое внимание уделяется последней части документа, т.к. именно в нем указываются конкретные цифры и итоги оценки.

Как выбрать исполнителя

Перед тем как заключить договор с оценщиком, нужно согласовать его кандидатуру с банком.

Оценщик должен быть членом ассоциации оценщиков и иметь полис страхования гражданской ответственности на сумму более 300 тысяч рублей. Членство в организации гарантирует легитимность деятельности, а полис – показывает его профессионализм и страхует клиентов от возможной ошибки в оценке.

Стоит спросить, по каким принципам составляется отчет. Большинство банков требует, чтобы отчет соответствовал не только общепринятым стандартам, но и внутренним требованиям самого банка. Отчет в привычной для банка форме позволяет службе безопасности получить полную информацию о недвижимости и быстрее согласовать размер ипотеки.

Банк всегда предоставляет список оценщиков, которым он доверяет. Можно выбрать других исполнителей, но тогда банковской службе безопасности придется долго проверять отчет, что затянет процесс получения ипотеки. Нет гарантий, что отчет в итоге будет отклонен, а на повторную оценку времени уже не будет.

Обязательна ли оценка квартиры при ипотеке?

Согласно действующему законодательству об ипотеке проведение оценки жилья при оформлении жилищного кредита – обязательная процедура.

Порядок действий для оценки квартиры

  1. Выбрать подходящую квартиру, на покупку которой будет оформляться ипотечный кредит.
  2. Определить банк, который будет выдавать этот кредит.
  3. Подобрать оценочную компанию (самостоятельно или из списка, представленного банком).
  4. Заключить договор об оценке (составляется компанией).
  5. Оплатить услуги оценщика.
  6. Договориться с оценщиком о дате осмотра недвижимости. Если в качестве объекта обеспечения будет использоваться то же жилье, которое покупается, то факт осмотра необходимо согласовывать еще и с продавцом.
  7. Обеспечить эксперту доступ к недвижимости.
  8. Дождаться результатов оценки (нередко конечная цифра еще до составления отчета согласовывается как с банком, так и с покупателем).
  9. Получить отчет об оценке (можно лично, но многие компании могут доставить его курьером или отправить по почте). Обычно отчет составляется как минимум в трех экземплярах. Один сразу отправляется в банк, второй – клиенту, а третий на всякий случай остается в оценочной компании (например, для того, чтобы восстановить отчет с минимальными усилиями если два предыдущих экземпляра были утеряны).
  10. Если отчет не был передан в банк компанией, его нужно отнести туда самостоятельно.
  11. Дождаться рассмотрения банком документа.
  12. Получить решение о кредитовании.
  13. Оформить ипотеку.

Документы для оценки недвижимости при ипотеке

Перечень документов, предоставляемых для оценки квартиры в ходе оформления ипотеки, включает:

  • правоустанавливающую документацию на объект недвижимости (договор купли-продажи, мены или дарения, ДДУ, выписка из ЕГРН, свидетельство о праве собственности и т.);
  • технический паспорт;
  • справку из эксплуатирующей организации об отсутствии задолженности по коммунальным услугам;
  • паспорт (для частных лиц и ИП) или комплект учредительной документации (для ООО).

Сотрудничество с ООО «МЭН» позволяет провести экспертную оценку недвижимости для ипотеки быстро, профессионально и выгодно. В результате клиент получает возможность оформить кредит на более привлекательных условиях и максимально оперативно.

Документы для оценки недвижимости при ипотеке 

Оценка дома для ипотеки

Независимая оценка дома при покупке в ипотеку проводится на этапе согласования условий выдачи кредита банком. Она осуществляется по следующей схеме:

  • после получения предварительного решения по кредиту заемщик получает в банке список аккредитованных оценочных организаций;
  • затем он обращается в одну из них и заключает договор на проведение оценки и предоставляет необходимый комплект документов;
  • далее эксперт-оценщик осматривает объект и изучает информацию о нем, после чего производит расчет рыночной стоимости дома;
  • на завершающем этапе оформляется экспертное заключение, которое передается заказчику или непосредственно в банк.

 Оценка дома для ипотеки

Методы оценки

Выделяют три основных метода, на основании которых производится оценка:

  • Доходный. Оценка квартира производится на основании того, какую прибыль она может принести за некий период. Чаще всего применяется для оценки крупных производственных комплексов и других подобных объектов, которые изначально были возведены для получения прибыли. Относительно квартир применяется редко.

Пример: Расчет может производиться на основании того, что квартира будет сдаваться в аренду.

  • Затратный. Рассчитывается сумма, которая должна быть потрачена на возведение точно такого же объекта в том же месте. Актуально преимущественно не для квартир, а для частных домов.

Пример: Оценщик может рассчитать, сколько бы денег ушло на то, чтобы купить землю на этом участке, на закупку стройматериалов, оплату услуг строительной компании, затраты на оборудование, технику, мебель и так далее.

  • Аналоги. Самый распространенный и наиболее приближенный к действительности (и к рыночным ценам) метод, при котором расчет производится на основании уже выставленных на продажу аналогов в том же районе, населенном пункте, области и так далее. Для того, чтобы отразить те или иные особенности объекта оценки применяются специальные коэффициенты. Подробнее об этом ниже.

В отчете об оценке недвижимости нередко указывают все три метода, однако из них выделяют тот, который, с точки зрения оценщика, является наиболее адекватным и актуальным.

Для чего нужен оценщик квартиры при покупке в ипотеку

Оценщик – это лицензированный специалист, прошедший обучение и способный определять рыночную стоимость недвижимости и разного другого имущества. Как следствие, составленный им отчет может использовать где угодно, вплоть до суда, если до него дойдет (например, при взыскании просроченной задолженности).

Если банк требует отчет об оценке, обойти этот пункт не получится. Именно на основании отчета делаются все последующие расчеты:

  • Размер кредита.
  • Потребность в дополнительном обеспечении.
  • Сумма первоначального взноса и так далее.

Выбор оценочной компании

Оценщики не работают сами по себе. Они всегда являются сотрудниками какой-либо компании. А так как фиксированных тарифов не существует, каждая из них выставляет собственные цены. В зависимости от ситуации выбор такой компании может осуществляться двумя способами:

  • Клиент сам изучает все доступные предложения и выбирает ту оценочную компанию, которая ему подходит больше всего. Актуально только в том случае, если банк готов принять любой отчет, лишь бы он был выполнен в принципе. На практике подобное случается редко.
  • Банк буквально заставляет клиент обратиться в конкретную оценочную компанию. В лучшем случае, предоставляется список из нескольких, и заемщик может сделать свой выбор.

Формально банк не может требовать от клиента обращаться строго в соответствующие компании, а может лишь выдавать рекомендации. Однако на практике, при попытке предоставить отчет другой компании можно наткнуться на активное противодействие (пусть и не везде). В результате или отчет будет отклонен по каким-то причинам (включая сюда неактуальную рыночную стоимость) или же банк настолько затянет процедуру оформления, что будет проще обратиться в другую, более адекватную финансовую организацию.

Факторы, влияющие на стоимость квартиры

Так как самым распространенным является метод аналогов, подробнее расскажем о том, какие именно факторы и коэффициенты могут влиять на стоимость жилья:

  • Местоположение. Чем ближе квартира к центру населенного пункта – тем дороже она будет стоить. Во внимание также принимается зашумленность, наличие поблизости производственных предприятий и так далее.

Пример: Квартира прямо в центре с окнами, выходящими на крупную автомагистраль будет стоить дешевле, чем такая же, но чьи окна выходят во двор.

  • Инфраструктура. Чем больше поблизости магазинов, остановок, больниц, школ, садиков и так далее, тем дороже будет квартира.
  • Экология. Квартира, расположенная на окраине города, рядом с лесом и/или рекой будет стоить дороже, чем точно такая же, но окруженная другими строениями.
  • Дом. Чем старее дом, в котором находится квартира и чем хуже его качество, тем дешевле будет объект оценки.

Пример: Квартира в новостройке будет дороже, чем такая же, но расположенная в соседнем доме, который был построен несколько лет назад. Однако нужно учитывать тот факт, что застройщики бывают разными.

  • Этажность. Большим спросом пользуются квартиры, расположенные на «средних» этажах. Они дороже. Те же, которые находятся на 1-2 этаже и на последних, обычно дешевле. Из этого правила есть исключения, если имеет значение вид из окон.
  • Размеры жилья. Практически во всех случаях, чем больше квартира – тем она лучше и дороже.
  • Санузел. Совмещенный санузел оценивается дешевле, чем раздельный. Особенно тогда, когда эти помещения отличаются достаточно большой площадью.
  • Вид из окон. Квартира с видом на лес, речку и так далее стоит дороже, чем такая же, но с видом на завод или другие дома.
  • Безопасность дома и другие индивидуальные характеристики. В некоторых домах установлены камеры видеонаблюдения, есть стояночное место для каждого собственника квартиры, присутствует охранник/консьерж и так далее. Квартиры в них будут стоить дороже.

И это еще далеко не полный перечень, а лишь основные, наиболее очевидные факторы. Оценщики учитывают все, что только может увеличить или уменьшить цену квартиры, включая сюда шумных соседей, криминогенную обстановку в регионе нахождения квартиры, наличие или отсутствие поблизости мусорных баков (или мусоропровода в самом доме) и так далее. Каждый отдельный случай рассматривается индивидуально.

Конкретный размер коэффициента, который применяется в том или ином случае обычно определяется «на глаз». Например, если аналог отличается отличным ремонтом, а объект оценки оформляется вообще без ремонта, то поправочный коэффициент может варьироваться в пределах от 0,9 до 0,5.

Сроки оценки

В среднем, отчет составляется в срок от 1 до 5 дней, в зависимости от сложности объекта. На практике, больше времени уходит на то, чтобы обеспечить доступ оценщика в квартиру, стоимость которой нужно определить. Сама процедура, вместе с оценкой и рассмотрением банка занимает от 1 недели и больше.

Кто делает?

Определять стоимость квартиры вправе только оценщик, имеющий соответствующую квалификацию и разрешение на проведение оценочной деятельности. Вследствие этого оценочные услуги предоставляют аккредитованные финансовые учреждения, оценочные компании и независимые оценщики.

Зачастую банк предлагает заемщикам свой список аккредитованных оценщиков, однако настаивать на выборе конкретного специалиста кредитор не вправе – покупатель самостоятельно определяет оценочную компанию.

Сколько стоит?

Стоимость проведения оценки квартиры устанавливается компанией, оказывающей такие услуги. Основными факторами, влияющими на окончательную стоимость экспертизы, являются:

  • площадь квартиры;
  • расположение объекта;
  • качественные характеристики;
  • срочность процедуры.

В настоящий момент средняя стоимость оценки типовой квартиры колеблется в районе 5 тысяч рублей. Однако для нестандартных объектов сумма может существенно увеличиться.

Как завысить оценку квартиры для ипотеки?

Как известно, на стоимость квартиры влияет множество факторов, в том числе:

  • площадь;
  • этаж;
  • расположение;
  • тип дома и год его возведения;
  • состояние квартиры.

В то время как первые четыре показателя изменить невозможно, улучшить состояние квартиры – вполне реально. Чем лучше ремонт, тем выше стоимость квартиры. Однако следует понимать, что квартиры с нетиповым, дорогим дизайнерским ремонтом продать гораздо сложнее, поэтому в подавляющем большинстве случаев легкого косметического ремонта будет вполне достаточно для повышения стоимости квартиры. Смена сантехники, труб и прочего также может существенно повлиять на итоговый отчет оценщика.

Хотелось бы напомнить, что серьезные кредитные организации вроде «Сбербанка» работают только с надежными компаниями, поэтому «договориться» об искусственном завышении стоимости квартиры с оценщиком не получится.

Как происходит оценка квартиры при ипотеке?

Для проведения оценки покупателю квартиры необходимо, первым делом, подобрать подходящую оценочную компанию и заключить договор об оказании услуг. После этого специалист выезжает на объект в оговоренное время и последовательно выполняет стандартные этапы проведения оценки жилья:

  • осматривает помещение на соответствие схемам БТИ;
  • фотографирует жилые и прилегающие территории;
  • рассчитывает стоимость недвижимости с применением различных способов и методик;
  • корректирует полученные данные с учетом сильных и слабых сторон объекта;
  • подготавливает отчетную документацию.

В отчете об оценке квартиры эксперт указывает:

  • сведения общего характера об оценщике и заказчике;
  • задействованные методики исследования;
  • информацию об объекте;
  • результаты исследования рынка недвижимости;
  • рыночную/ликвидационную стоимость объекта.

Итоговый отчет оценщик подкрепляет приложениями, состоящими из ранее полученных материалов (в том числе и фото) и сведений.

Проблемы

Иван хочет купить квартиру, у него есть 1 миллион рублей. Банк одобрил Ивану кредит на 4 миллиона рублей. Иван находит подходящую квартиру стоимостью 5 миллионов. Достигнув договоренности с продавцом, он начинает готовить документы для сделки.

По результатам независимой оценки недвижимости квартира оценивается не на ту сумму, которую назвал продавец, а значительно меньшую – 3,7 миллионов рублей. Банк получает отчет и меняет размер кредита: за вычетом первоначального взноса, его сумма составляет 3 114 500 рублей. При этом условия сделки с продавцом не изменились.

У Ивана два пути решения проблемы: договориться с оценщиком, чтобы он изменил сумму в отчете на нужную Ивану, либо воспользоваться услугами другой компании. Договориться вряд ли получится – оценщик дорожит своей репутацией. Обращение к другой оценочной компании имеет смысл. Возможно, там пользуются другими подходами к оценке или делают сравнительную выборку по иной базе недвижимости.

Если во второй раз результат оценки квартиры будет ниже названной продавцом суммы, Ивану стоит задуматься: стоит ли брать ипотеку на квартиру по завышенной цене или стоит подыскать себе другой вариант? В отдельных случаях продавец идет навстречу и под страхом срыва сделки снижает стоимость до приемлемой. Банк же на уступки не пойдет: ему незачем вкладывать деньги в рискованные активы.

Хотите узнать об ипотеке на квартиру больше? Записывайтесь на нашу бесплатную специализированную выставку-ярмарку . Проводим консультации юристов и специалистов по ипотечному кредитованию, помогаем правильно выбрать недвижимость и оформить документы, даем подарки и скидки.

Как оценивают

Первый этап – заключение договора и передача документов. При заключении договора лучше всего отдельно обговорить с оценщиком, что банк может потребовать переделать отчет. После этого назначается дата встречи: специалист приезжает на объект, изучает состояние квартиры и дома, сравнивает планировку с планом Бюро технической инвентаризации и фотографирует. Фотографии служат обоснованием итогового заключения.

Если была перепланировка, это будет отмечено в отчете. При этом указывается, насколько она существенна, можно ли ее согласовать в БТИ или вернуть в исходное состояние.

На основании полученных после визита на объект данных рассчитывается стоимость квартиры. Есть два подхода к оценке:

  • доходный – цена складывается из дохода, который может принести недвижимость на определенном временном отрезке плюс выручка от перепродажи;
  • сравнительный – цена рассчитывается на основе средней стоимости аналогичной недвижимости на рынке.

Где и кто заказывает?

Оплата работы эксперта ложится на плечи заемщика. Он может обратиться к любому специалисту, который соответствует принятым стандартам.

Но нужно понимать, что решение поручить оценку какому-то определенному эксперту лучше согласовать с тем банком, в который заемщик подал документы для оформления ипотечного кредита.

Проще всего выбрать того оценщика, который находится в реестре доверенных партнеров организации. Обратившись в банк, заемщик может ознакомиться со списком специалистов, а потом обратиться к любому из них. В этом случае службе безопасности компании не придется проверять деятельность эксперта, заемщик быстрее получит кредит.

Конечно, клиент банка имеет право получить сведения о стоимости жилья у любого другого специалиста, но в этом случае процесс получения кредита может затянуться из-за проведения проверки.

Необходимо понимать, что банк может только дать рекомендации. Принуждать клиента воспользоваться услугами какого-то определенного специалиста кредитно-финансовая организация не имеет права.

Когда ждать результат

Отчет формируется в срок от одного до трех дней. У некоторых оценщиков есть услуга быстрой оценки: в течение суток после заключения договора отчет выдается на руки заказчику. Стоит услуга в 1,5-2 раза дороже.

В отчете указывается текущая рыночная цена квартиры и ее ликвидационная стоимость. Ликвидационная стоимость обычно на 10-20% ниже, чем рыночная, и имеет основную ценность для банка – она указывает, за какую сумму квартиру можно быстро реализовать на рынке в кратчайший срок. Также указывается, какой подход использовался для оценки и документы, подтверждающие легитимность оценки. При создании отчета специалист ориентируется на стандарты Агентства ипотечного жилищного кредитования и требования банка, в котором заемщик собирается брать ипотеку.

Готовый отчет направляется в банк и анализируется, после чего выносится решение в предоставлении займа.

Почему банки сотрудничают с оценочными компаниями

Банк сотрудничает с оценочными компаниями и приглашает их в партнеры, чтобы заемщики не тратили время на поиски эксперта. Сотрудники организации, учитывая все нюансы и особенности анализируемой квартиры, смогут установить точную рыночную и ликвидную стоимость недвижимости. При этом, банк будет уверен, что в случае невыплаты задолженности, он сможет реализовать оцененный предмет залога по установленной стоимости.

Выводы

Оценка проводится специализированными компаниями для определения рыночной и ликвидной стоимости недвижимости. Необходимо это для того, чтобы кредитор смог установить предельный размер ипотечного займа.

Сбербанк предъявляет строгие требования к оценочным компаниям и документации. При сотрудничестве с неаккредитованными организациями, могут возникнуть некоторые сложности, вплоть до отклонения итогового отчета.

Источники

  • https://DomClick.info/ocenka-nedvizhimosti-dlja-ipoteke-v-sberbanke/
  • https://exporealty.ru/media/article/ipoteka/otsenka-kvartiry-dlya-ipoteki/
  • https://leonmonitor.ru/objazatelno-li-delat-ocenku-kvartiry-pri-ipoteke/
  • https://biz-faq.ru/baza-znanij/ekspertiza/ocenka-kvartiry-dlya-ipoteki.html
  • https://ros-nasledstvo.ru/otsenka-kvartiry-pri-pokupke-v-ipoteku/
  • https://ocenka-men.ru/capabilities/real_estate/ocenka_nedvizhimosti_dlya_ipoteki/
[свернуть]
Решите свою юридическую проблему сегодня, не выходя из дома!
300 рублей бесплатно

Напишите свой вопрос - в течении 5 минут наш эксперт перезвонит и бесплатно проконсультирует

 

Заполните форму с контактными данными и получите бесплатную консультацию в течении 5 минут

 
 
Спасибо!
Ваша заявка принята

Юрист позвонит в течение 5 минут

 
Анонимно
Информация о вас не будет разглашена
Быстро
Через 5 минут с вами свяжется наш консультант
 

Последние ответы

Бесплатная горячая линия 24/7
8 (800) 550-82-45
по всей России


+7 (499) 398-51-30
Для жителей Москвы и МО
+7 (812) 305-28-25
Для жителей Спб и области