Бесплатная горячая линия

Как узаконить перепланировку в квартире – Оформление перепланировки

Содержание

Определение понятий

Перепланировкой могут считаться мероприятия, связанные с изменением конструктивных элементов внутри помещения. Таким образом, перенос стен или ненесущих перегородок влечет за собой изменение плана в линейной плоскости жилого и нежилого пространства. Также переустройством может считаться перенос дверей, если на старом месте их расположения будут расположены сплошные стены.

Существуют и прочие варианты. Например, если происходит установка разделительной перегородки между туалетом и ванной комнатой или при объединении санузла с кухней.

Что касается установки душевой кабины вместо ванны или перемещения приборов сантехники внутри отведенного под соответствующие нужды помещения, то это не может относится к переустройству, так как несущие конструкции остаются привязанными к старому техпаспорту.

Нормативные акты

Жильцы, которые могут также являться и действующими собственниками квартиры, не могут в самостоятельном порядке принимать решение об осуществлении мероприятий в рамках перепланировки. Актуальные вопросы регулируются Жилищным Кодексом РФ в соответствии с профильным федеральным законодательством.

Требования к переустройству жилых помещений прописываются в положениях, учитываемых в СНиП 2.08.01-89, СНиП 2.04.05-91 и СП 54.13330.2011.

Чаще всего требования затрагивают:

  • сохранение характеристик устойчивости всего строения;
  • характер расположения отопительных систем и вентиляции;
  • размещение осветительных элементов;
  • санитарные и гигиенические нормы, а также общие требования, предъявляемые к перепланировке.

Идеальное переустройство должно удовлетворять требования владельца и в то же время не нарушать следующие нормы нормативных актов:

  • соблюдение цельного состояния несущих конструкций – перекрытий, диафрагм, ригелей и так далее;
  • обеспечение стабильной вентиляции в помещении;
  • соблюдение всех пределов, устанавливаемых для подавляющего большинства жилых и подсобных помещений.

Важно помнить о том, что запросить актуальный план помещения может каждое заинтересованное лицо у уполномоченных сотрудников организации в территориальном отделе БТИ.

Как узаконить перепланировку в квартире

На сегодняшний день существует 2 варианта легализации «самоволки»:

  1. Посредством судебного разбирательства (наиболее распространенный способ).
  2. Путем прохождения административной процедуры, которую могут назначить органы местной власти. Данная процедура является аналогичной процедуре оформления разрешений на проведение работ по перепланировке.

Теперь поговорим о том, как узаконить перепланировку в квартире поэтапно и где это можно сделать.

Можно ли согласовать

Существует только два варианта согласовать (узаконить) перепланировку после выполнения всех работы: через суд и без суда. Логично, что сначала нужно пробовать второй вариант и только если ничего не получится – первый.

В какие инстанции обратиться

Первым этапом узаконения выступает обращение в те инстанции, которые отвечают за порядок согласования «самоволки» в квартире по месту ее регистрации. Такими структурами выступают: жилищная инспекция, отдел по капитальному строительству при администрации города или района. Перед обращением в эти структуры необходимо иметь при себе:

  • техпаспорт квартиры;
  • поэтажный план с экспликацией.

В документацию, которая получена до проведения «самоволки», необходимо внести все произведенные видоизменения конфигурации жилплощади. При отсутствии данных документов они могут быть оформлены в БТИ с выездом техника на место. Во вновь выданных документах будут обозначены красными линиями те участки квартиры, которые подверглись самовольной архитектурной модификации.

Что потребуется

Следующим шагом является необходимость в изготовлении эскиза (чертежа) перепланировки. Для этого можно оформить заказ проекта в специализированной организации, либо изготовить его самостоятельно. Если проектом занимается организация или ИП, то они должны обладать специальным документом, позволяющим осуществлять данный вид услуги. После изготовления проекта либо организация, либо владелец самостоятельно должен согласовать его в компетентных инстанциях (санэпидстанция, Роспотребнадзор, пожарный надзор, управление по архитектуре и планированию).

При собственноручном изготовлении проекта за основу берется поэтажный план, в котором красным цветом помечаются зоны изменений конфигурации жилплощади.

Последовательность действий

Если легализация «самоволки» осуществляется по административному регламенту, последовательность действий будет такова.

Следующее видео наглядно объяснить, как происходит узаконение нелегальной перепланировки квартиры:

Подготовка документации

Подготовка документации для структур, которые занимаются согласованием перепланировки. Для этого необходимо собрать пакет бумаг:

  • написать заявление о перепланировке;
  • правоустанавливающий документ собственника или нанимателя (оригинал либо ксерокопия, заверенная в НК) вместе с выпиской из домовой книги;
  • дозволение всех собственников на осуществление работ по перепланировке (если результатом перепланировки является присоединение части общего имущества в многоквартирном доме) либо всех членов семьи нанимателя (если жилплощадь занимается по соглашению соцнайма);
  • документация из БТИ (техпаспорт, поэтажный план с экспликацией);
  • проект или чертеж видоизменений конфигурации жилплощади;
  • если проект изготавливался по заказу проектной организацией – договор на оказание услуг;
  • решения с заключением компетентных инстанций;
  • технический документ, подтверждающий допустимость и безопасность проведенной перепланировки.

Данный перечень бумаг может быть представлен заявителем в полном объеме, в случае непредставления отдельных документов, структура, согласовывающая перепланировку, может самостоятельно их запросить в соответствии с межведомственным соглашением. После принятия бумаг заявителю на руки выдается расписка.

Получение решения о согласовании или отказ

После проверки поданных документов орган либо согласовывает, либо отказывает в согласовании видоизменений. Для принятия соответствующего решения предусмотрен 45-дней срок со дня обращения заявителя и получения полного перечня бумаг. Если документы подаются через МФЦ, то течение срока начинается с момента их передачи в органы по согласованию.

После принятия соответствующего решения заявитель уведомляется не позже 3 рабочих дней.

Обращение в суд

А как узаконить перепланировку в квартире через суд? Судебный порядок предусмотрен в следующих случаях:

  • если при обращении в органы по согласованию было принято решение о невозможности проведения административной процедуры;
  • в случае отказа органом о согласовании, а заявитель не согласен с таким решением.

В первом случае составляется иск с требованием о сохранении жилплощади в видоизмененном состоянии, а во втором – заявление об оспаривании решения.

Иск по первому случаю подается в судебную инстанцию по месту регистрации жилплощади. Заявление об обжаловании решения необходимо подавать в районный судебный орган по месту проживания заявителя либо по месту нахождения структуры, которая отказала в согласовании. При этом решение органа подлежит обжалованию в течение 3-месячного срока с момента извещения заявителя об отказе.

Для суда, кроме иска или заявления (в подлиннике и ксерокопия для ответчика), понадобятся следующие бумаги:

  • документ об уплате госпошлины (в соответствии с нормами НК размер госпошлины составляет 300 рублей);
  • документ, удостоверяющий права собственника или нанимателя (свидетельство, соглашение соцнайма) – в оригинале или заверенные ксерокопии, в том числе копию для ответчика;
  • документация из БТИ (техпаспорт на жилплощадь, поэтажный план и экспликация) – оригинал или заверенные копии, копию для ответчика;
  • проект или чертеж видоизменений конфигурации жилплощади — оригинал или заверенные копии, копию для ответчика;
  • заключения соответствующих инстанций — оригинал или заверенные копии, копию для ответчика;
  • соглашение с проектной организацией — оригинал или заверенные копии, копию для ответчика;
  • другие бумаги, которыми заявитель обосновывает свое требование — оригинал или заверенные копии, копию для ответчика.

После подачи документов судья назначает дату проведения судебного разбирательства, на которое необходимо будет присутствовать заявителю. В ходе разбирательства истцу подлежит доказать:

  • что «самовольное» видоизменение жилплощади не нарушает прав и интересов других лиц, а также не угрожает их безопасности;
  • архитектурная модификация соответствует требованиям строительных норм и правил;
  • что он предпринимал все действия для получения разрешительной документации по производству работ по изменению конфигурации жилплощади.

Изучая материалы и представленные доводы заявителя, суд для подтверждения обоснованности его требований, может назначить проведение специальной экспертизы. Результат обследования должен подтвердить соответствие произведенного архитектурного видоизменения строительным нормам и правилам. Расходы на обследование объекта несет та сторона, которая выступила с соответствующим ходатайством.

Результатом судебного разбирательства является постановление суда, которым либо узаконивается перепланировка, либо отказывается в ее легализации. Судебное постановление вступает в силу по истечении месячного срока, который предоставляется истцу на обжалование в суде апелляционной инстанции. Если заявитель не воспользовался данным правом, постановление вступает в законную силу.

Если судебное разбирательство окончилось в пользу истца, то с судебным решением необходимо обратиться в БТИ. Основываясь на постановлении суда, организация должна внести в техническую документацию все изменения конфигурации жилплощади.

Какую перепланировку можно делать без разрешения

Некоторые операции по переустройству помещений не требуют одобрения уполномоченных представителей контролирующих инстанций. Именно поэтому нужно ознакомиться с тем, какую перепланировку можно делать без разрешения.

Уведомительный порядок предусматривается при осуществлении следующих работ:

  • при перестановке приборов в санузле и кухне;
  • при перестановке любых сантехнических приборов внутри отведенного помещения;
  • при установке ненесущих перегородок в комнате.

В жилом помещении разрешается делать без согласования следующее:

  • заделывать дверные проемы в несущих конструкциях;
  • устанавливать новые стекла на лоджиях или балконах в соответствии с типовыми проектами;
  • ликвидировать или изменять форму подсобных помещений без увеличения общей площади;
  • устанавливать перегородки между жилыми комнатами без увеличения расчетных нагрузок;
  • полностью или частично разбирать ненесущие элементы – это не касается случаев, когда производится замена межквартирных перегородок.

Важно помнить о том, что любые мероприятия в рамках переустройства должны осуществляться таким образом, чтобы в процессе не нарушалась целостность самого строения и не ухудшалось состояние соседних квартир. Другими словами, в случае принятия решения о демонтаже ненесущих перегородок заинтересованное лицо должно само позаботится о соблюдении существующих строительных норм.

В любом случае не запрещается установка новых дверных проемов. Стоит отметить, что после уведомления все работы должны принять сотрудники территориальной жилищной инспекции.

Отличия реконструкции и перепланировкиОтличия реконструкции и перепланировки заключаются в восстановлении и проведении работ несущей конструкции.

Примеры работ, которые не нужно согласовывать:

Примеры работ, которые не нужно согласовывать:

  • замена электропроводки, когда нужно штробить стены;
  • прокладка новых труб для санузла;
  • выравнивание стен под покраску или под обои;
  • установка новых дверей;
  • замена окон;
  • замена ванны, унитаза, раковины, мойки;
  • отделка помещения — покраска стен, замена обоев и потолочного покрытия.

Эти работы не считаются перепланировкой и не требуют согласования даже при желании собственника квартиры. Если подать документы в Мосжилинспекцию с просьбой выдать разрешение на такие работы, она откажет. В соответствии с постановлением Правительства Москвы № 508-ПП на работы, которые не предполагают внесение изменений в план БТИ, разрешение в принципе не выдается.

Работы, которые на практике можно не согласовывать

Есть ряд несущественных ремонтных работ, которые при желании можно согласовать с Мосжилинспекцией, но по факту это будет лишними хлопотами. Если выполнить их без разрешения, проблем не будет — ни при продаже квартиры, ни при ее сдаче в аренду.

Речь идет вот об этих работах:

  • устройство встроенного шкафа;
  • демонтаж встроенного шкафа;
  • устройство остекления балкона;
  • демонтаж остекления балкона.

Если весь ремонт состоит из встроенного шкафа или замены остекления на балконе и нет какой-то серьезной перепланировки, которая безусловно требует согласования, на практике можно обойтись без получения разрешения от Мосжилинспекции и составления акта о переустройстве. Серьезный ремонт — это объединение санузла, изменение конфигурации комнат, перенос дверных проемов.

При желании согласовать такие работы можно. Для этого достаточно составить эскиз перепланировки — у нас это можно сделать за 5 тысяч рублей. Однако, кроме этого, нужно будет вызвать техника БТИ, чтобы он отразил на плане, что вы демонтировали шкаф или остекление балкона, — это еще примерно 10 тысяч рублей.

Потратив 15 тысяч рублей, чтобы сделать все строго по закону, можно нажить себе ненужные проблемы. Если при осмотре квартиры техник БТИ найдет, кроме заявленного встроенного шкафа, какие-то недочеты по ремонту, он отразит их в плане квартиры и придется их устранять.

Например, многие не обращают внимание на такое требование строительных норм, как наличие порожка на входе в санузел. Он должен быть высотой минимум 2 см и выполнен из плитки и гидроизолирован. Дверная коробка порожком не считается. Если такое будет выявлено при осмотре квартиры, придется переделывать недочеты, снова вызывать техника из БТИ, тратить время и деньги.

Учитывая, что никаких проблем при продаже квартиры устройство встроенного шкафа или остекление балкона не принесет, есть смысл провести все согласования, когда будете делать полноценный серьезный ремонт с переоборудованием или перепланировкой квартиры.

Жителям последних этажей мы советуем согласовать остекление балкона.

Дело в том, что у балконов на средних этажах сверху расположен балкон другого этажа, поэтому остекление не вызывает проблем. На последнем этаже для этого приходится делать дополнительную кровлю. За этой кровлей никто не следит, так как управляющая компания отвечает только за крышу самого дома.

В результате зимой на козырьках таких балконов образуются сосульки и лед, если их своевременно не чистить, они могут упасть и причинить вред людям и машинам, припаркованным рядом с домом. По этим причинам сейчас обсуждаются предложения по запрету таких работ.

Изменения, которые необходимо согласовывать

Некоторые ремонтно-строительные мероприятия должны в обязательном порядке согласовываться с контролирующими инстанциями. Например, в случае пристройки нового балкона на верхних этажах без проверки и разрешения — это может привести к его дальнейшему обрушению.

Также нельзя самостоятельно углублять подвальное помещения для увеличения высоты комнаты – это может стать катализатором разрушения фундамента. Что касается сноса стен без согласования, то это может привести к обвалу всего здания. Все вышеперечисленное говорит о том, что серьезные работы предусматривают согласование с жилищной комиссией.

Важно помнить о том, что утаить совершенные мероприятия не удастся в силу того, что любые непродуманные действия обязательно нарушат целостность здания, что будет обнаружено соседями. Из-за этого на гражданина может быть наложен серьезный административный штраф и даже уголовные санкции.

Как оформить?

Ниже будет представлена детальная инструкция того, как именно можно узаконить уже выполненную перепланировку с учетом обращения в суд.

Порядок действий

  1. Закончить все работы, чтобы специалисты могли четко понимать, что конкретно сделано. Обязательно нужно учитывать тот факт, что после осмотра квартиры специалистами никаких дополнительных действий с жильем производить нельзя. Это же верно и относительно нежилой недвижимости.
  2. Заказать проект перепланировки. Логично, что работы уже будут завершены, потому проект будет создаваться по факту того, что уже сделано. На этом этапе обычно и вылезают основные проблемы, если собственник квартиры при перепланировке допустил серьезные ошибки и привел ситуацию к тому, что ничего узаконить не получится. Специалисты выбранной владельцем компании проведут осмотр жилья и в согласованные сроки предоставят проект. Это один из основных документов, требуемых для узаконивания.
  3. Собрать остальные документы. Обычно это не составляет особого труда, так как большая часть бумаг уже должна быть на руках владельца или их несложно будет в рекордный срок оформить.
  4. Обратиться в МФЦ. Тут придется не просто отдать документы, но и заполнить соответствующее заявление. Готовить его заранее нет особого смысла, так как форма и состав этой бумаги могут несколько отличаться в зависимости от региона проживания. Тем более, что на заполнение уйдет от силы 5 минут.

В большинстве «популярных» отделений МФЦ обычно бывают крупные очереди. Проблема в том, что тут обслуживаются все люди, которые хотят что-то оформить, зарегистрировать, сделать и так далее. Рекомендуется выбирать менее «популярное» отделение МФЦ (Моих документов) где-то на окраине городе или просто расположенное в менее плотно населенной части поселения.

  1. Получить решение. Если оно положительно, то остальные проблемы автоматически исчезают. Достаточно будет просто прийти в отделение Росреестра с техпаспортом и внести в него, на основании решения, соответствующие изменения. Хуже другая ситуация, когда вместо решения заявитель получает отказ. Тут уже без суда не обойтись.
  2. Запросить отказ в письменной форме с указанием причины. Обычно его и так выдают, но иногда, когда ситуация неоднозначная, некоторые сотрудники пытаются избежать этого. В отдельных случаях сам факт запроса отказа в письменном виде заставляет ответственных лиц изменить свое решение и выдать разрешение на узаконивание перепланировки. Впрочем, это скорее исключение, чем правило.
  3. Составить исковое заявление. Лучше всего это делать с помощью опытного юриста. Самостоятельная подготовка такого документа тоже возможна, но существенно возрастает риск не указать что-то важное или, наоборот, включить в иск ненужные элементы. Последнее – нестрашно, но всегда рекомендуется приводить бумаги к максимально идеальному состоянию.
  4. Направить иск и документы в суд. Документы нужны практически те же, что и при обращении в МФЦ (Мои документы), потому особых сложностей возникнуть не должно.
  5. Оплатить госпошлину. Без оплаты и предоставления в суд квитанции, подтверждающей данный факт, дело рассматриваться не будет.
  6. Дождаться заседания. О дате обычно предупреждают заранее. Именно поэтому рекомендуется указывать только правильный адрес и электронную почту. На заседании лучше присутствовать лично или, в крайнем случае, направить своего представителя. Только готовить его нужно заранее, так как этот человек обязан быть включен в перечень сторон в иске.
  7. Получить решение суда. Если оно положительное, то останется только дождаться, пока документ вступит в силу и можно повторно обращаться в МФЦ. Если же решение отрицательное, то до момента его вступления в силу можно подать на апелляцию. Нередко приходится идти в вышестоящие инстанции. Следует отметить, что делать это можно только тогда, когда истец на все 100% уверен в своей правоте. В противном случае – это пустая трата времени.
  8. На основании положительного решения обратиться в МФЦ и получить разрешение на узаконивание перепланировки.
  9. С разрешением обратиться в Росреестр и внести в техпаспорт соответствующие изменения.

Документы

Потребуются следующие документы:

  • Паспорт заявителя. Обязательно действительный, без лишних пометок, с вклеенной фотографией и так далее. Если у недвижимости несколько владельцев, то потребуется паспорт каждого из них. Если у владельца еще нет паспорта (несовершеннолетнее лицо в возрасте до 14 лет), то нужно будет свидетельство о рождении.
  • Согласие собственников на проведение перепланировки. Несмотря на тот факт, что работы уже завершены, кто-то из владельцев может быть против них. Если кто-то не дал согласия, придется возвращать все «как было». Следует учитывать, что данное согласие оформляется и заверяется нотариально.
  • Проект перепланировки. Один из самых важных документов. Обязан учитывать все внесенные владельцем изменения. Дело в том, что контролирующие структуры могут направить своих представителей для того, чтобы проверить соответствие проекта реальному положению дел. Любая нестыковка и в узаконивании будет отказано.
  • Техпаспорт на квартиру. С этим документом будут сравнивать предоставленный собственником проект перепланировки. И в него же впоследствии нужно будет вносить изменения.
  • Правоустанавливающие документы. К этому перечню относят преимущественно договор купли-продажи (и другие аналогичные бумаги, типа договоров дарения, приватизации), а также выписку из ЕГРН. Желательно – максимально свежую. Последний документ на данный момент используется в качестве свидетельства о праве собственности.
  • Доверенность на представителя и его паспорт. Необязательные бумаги. Актуальны только в том случае, если заявитель планирует узаконивать перепланировку и/или обращаться в суд при помощи представителя. Доверенность заверяется нотариально. Даже если обращение в суд изначально не планируется, рекомендуется все же включить в доверенность такой пункт. На всякий случай. В противном случае может потребоваться оформлять новую доверенность, а это предполагает лишние затраты, которых можно было бы избежать.
  • Заявление на узаконивание перепланировки. Заполняется в МФЦ, при обращении.
  • Отказ в МФЦ. Получается в МФЦ, после рассмотрения заявления.
  • Квитанция об оплате госпошлины. Можно получить в любом месте, где заявитель планирует эту госпошлину оплачивать. Рекомендуется делать это в любом отделении банка, чтобы получит квитанцию с подписью и печатью.
  • Исковое заявление. Заполнять желательно с опытным юристом. Подается в суд, если в МФЦ (Моих документах) отказали в выдаче разрешения на узаконивание.
  • Решение суда. Актуально только после обращения в суд. Нужно предоставлять в МФЦ при повторной подаче заявки.

Расходы

Перепланировка квартиры – процедура затратная сама по себе (расходы на ремонт, материалы, оплата услуг рабочих и так далее). Но помимо этого, платить еще придется и за узаконивание. Причем не за сам процесс, который бесплатен, а при сборе всех требуемых документов. Примерный перечень расходов может выглядеть так:

  • Оформление проекта перепланировки: от 10 тысяч рублей и выше. Зависит от того, что именно требуется заявителю.
  • Нотариальное оформление и заверение согласий совладельцев на проведение перепланировки: от 1 тысячи рублей каждое.
  • Нотариальное оформление и заверение доверенности на представителя: от 2 тысяч рублей.
  • Оформление новой выписки из ЕГРН: 350 рублей.
  • Внесение изменений в техпаспорт: от 5 тысяч рублей.
  • Госпошлина при обращении в суд: 300 рублей.

Указанные цены могут быть не актуальны. Зависит от региона нахождения имущества. Чем больше населенный пункт, тем выше будут цены.

Сроки

В обычной ситуации (если не требуется обращаться в суд), процедура узаконивания может закончится примерно за 1,5-2 месяца. В противном случае она может растянуться на полгода и более. Примерные сроки:

  • Оформление проекта перепланировки: от 1 недели и до 2-3 месяцев.
  • Подготовка документов: от 1 дня и до 1 недели.
  • Ожидание решения МФЦ: до 45 дней.
  • Получение решения МФЦ: до 3 дней.
  • Ожидание заседания суда: до 2-х месяцев.
  • Ожидание вступления решения суда в силу: 1 месяц.
  • Переоформление документов: от 3 дней.

У заявителя будет только 3 месяца для обращения в суд после получения отказа в МФЦ (Моих документах).

Что делать нельзя

В процессе переустройства квартиры нельзя делать следующее:

  • демонтировать несущие конструкции – возможен только частичный снос определенного участка стены, но только после тщательного обследования инженером, представляющим интересы автора проекта дома;
  • расширять нежилые помещения за счет площади жилых комнат – разрешение на осуществление подобных работ можно получить только в случаях, когда квартира находится на первом этаже;
  • выполнять некоторые операции по перепланировки кухни – нельзя объединять газифицированную кухню и жилое помещение;
  • проводить некоторые операции с газовыми устройствами;
  • объединять кухни с балконами;
  • перемещать отопительное оборудование в холодные зоны на балконы или лоджии – такая перепланировка может нарушить температурные характеристики помещения;
  • демонтировать переливной порог санузла в силу того, что он защищает остальные помещения в случае возникновения потопа.

Ответственность и штрафы

Все без исключения характерные изменения, осуществляемые в рамках перепланировки должны быть в обязательном порядке внесены в технический паспорт жилого имущества. В этом случае производится соответствующее изменение актуальных данных и выдаются разрешительные документы.

Любые изменения существующих параметров помещения должны быть узаконены в порядке, установленном действующим федеральным законодательством. Это связано с тем, что мероприятия, напрямую связанные с переустройством квартир при их самовольном выполнении, могут грозить наложением на гражданина штрафных санкций.

За незаконные действия предусматривается ответственность административного характера. В этом случае размер штрафа может достигать 2 500 рублей. Помимо прочего собственник квартиры или лицо, являющиеся нанимателем жилья по соглашению о социальном найме, должны вернуть жилую площадь в состояние, актуальное до момента осуществления изменений.

В случае невыполнения вышеуказанного требования в пределах установленного срока, представители уполномоченных судебных инстанций могут выставить имущество на публичный аукцион для последующей реализации, предусматривающей компенсацию в виде наличных средств.

По отношению к нанимателю в таких ситуациях принимается решение о расторжении заключенного с ним соглашения о социальном найме квартиры в одностороннем порядке. Если договор не прекращает свое действие, то все равно на лицо накладываются санкции, в результате которых приватизация имущества не сможет быть осуществлена в дальнейшем.

Многих волнует вопрос, куда жаловаться на незаконную перепланировку соседей. Нужно подавать заявление в БТИ.

Без суда

Самый простой вариант. Если перепланировка не затрагивает несущих стен и, в целом, полностью соответствует требованиям законодательства, то получить положительные заключения контролирующих органов будет несложно.

Это значит, что заявитель может просто обращаться в ближайшее отделение МФЦ (Мои документы) и, предоставив все требуемые документы, получить разрешение на проведение работ. Разумеется, все что нужно, уже будет сделано, но без этого разрешения внести изменения в техпаспорт невозможно.

Пример: Собственник квартиры хочет объединить спальню и гостиную. Стена, которая их разделяет, не является несущей (стандартная перегородка). Если снести ее (или просто пробить дверной проем), то такую перепланировку узаконить будет несложно. А вот узаконить перепланировку, включающую в себя, например, вынос батарей отопления на лоджию/балкон, будет практически невозможно.

Через суд

Если в МФЦ (Моих документах) отказали в выдаче разрешения, то придется решать проблему через суд. В данном случае очень важно изучить сам отказ (его нужно требовать в письменном виде). В этом документе должна быть указана причина. Если ее нет или она несущественна, можно обращаться в суд. Если же причина указана конкретно, и она действительно критична, то лучше сразу заняться исправлением проблемы (приведением квартиры в соответствие с техпаспортом или, хотя бы, изменением планировки так, чтобы причина отказа исчезла).

8. Что является незаконной перепланировкой квартиры или нежилого помещения?

Теперь перейдём к, пожалуй, самой главной части нашей статьи, а именно к рассмотрению правовых актов, которые нельзя нарушать при осуществлении перепланировки, а также мероприятий при ремонте, которые относятся к таким нарушениям. Мы уже разбирали их в статье «Перепланировка квартиры- что можно, а что нельзя», но приведем основные тезисы и здесь.

В соответствии с п.10 Приложения 1 Постановления Правительства Москвы №508 к незаконной перепланировке квартир или нежилых помещений относятся следующие виды мероприятий:

  • любые работы, которые ведут за собой ухудшение условий эксплуатации дома и жизни соседей, в том числе ограничение доступа к инженерным коммуникациям (таким образом сюда относится и зашивка стояков отопления);
  • мероприятия по ремонту помещений. в результате которых данные помещения могут быть признаны непригодными для проживания в соответствии с установленным порядком;
  • нарушение несущей способности и устойчивости капитальных конструкций здания;
  • установка отключающих или регулирующих устройств на общеквартирные инженерные коммуникации, если их использование может повлиять на потребление ресурсов в смежных помещениях;
  • ликвидация, уменьшение сечения каналов естественной вентиляции;
  • превышение допустимой нагрузки на конструкции здания при устройстве полов, перегородок, установке какого-либо оборудования.
  • перенос водяных радиаторов на лоджии, балконы и веранды;
  • устройство полов с подогревом от общедомовых систем горячего водоснабжения и (или) отопления;
  • нарушение требований строительных, санитарно-гигиенических, эксплуатационных норм и правил пожарной безопасности для многоквартирных домов;
  • устройство проемов, вырубка ниш, пробивка отверстий в стенах-пилонах, стенах-диафрагмах и колоннах (стойках, столбах), а также в местах расположения связей между сборными элементами (в многоквартирных домах типовых серий);
  • устройство штраб в сборных панелях домов под электропроводку или проводку канализационных труб;
  • перевод технических подполий в подвалы;
  • устройство лоджий и террас на вторых и выше этажах;
  • ремонтные работы в домах, признанных в установленном порядке аварийными;
  • перепланировка чердака или техэтажа;
  • устройство проёмов без дверей в стенах, разделяющих газофицированную кухню и жилые помещения;
  • объединение кухни с газовой плитой с жилой комнатой;
  • устройство наружного тамбура и витрин, выходящих за пределы наружных стен здания;
  • объединение лоджий и балконов с внутренними комнатами;
  • устройство и изменение формы оконных и дверных проемов в наружной стене или крыше с ослаблением несущей способности конструкций дома;
  • создание навесов, в том числе остекленных (в пределах существующих границ террасы), на эскплуатированных кровлях, приводящих к увеличению высоты здания, устройству помещения, оснащению отоплением, инженерным и санитарным оборудованием, с надстройкой стен, в том числе наружных;
  • проводка венткоробов на главном фасаде здания;
  • устройство мансардных и слуховых окон, приводящее к изменению уклонов крыши и высоты конька;
  • проведение работ, требующих согласования по проекту, в нежилом помещении здания, являющемся собственностью г.Москвы;
  • устройство в одном помещении более одной антресоли;
  • создание на антресолях мокрых зон и кухонь;
  • установка на антресолях кухонных плит, санитарно-технического оборудования.

Один из вышеперечисленных пунктов гласит, что перепланировка не должна нарушать требований СНиПов, СаНПиНов и противопожарных норм, иначе она будет признана незаконной. Таких требований очень много. Перечислим несколько наиболее распространенных видов работ, которые превращают перепланировку в незаконную (в скобках указаны ссылки на пункты нормативных документов):

  • расширение или расположение мокрых зон (санузлов, уборных, ванных, туалетов, постирочных и т.д.) над жилыми комнатами и кухней (п.3.8. СаНПиНа2.1.2.2645-10 и п.9.25 СП 54.13330.2016);
  • расширение или расположение кухни под мокрыми зонами соседей сверху (п.3.8. СаНПиНа2.1.2.2645-10 и п.9.25 СП 54.13330.2016);
  • расположение кухни над жилыми комнатами (п.22 Постановления Правительства РФ от 28.01.2006 №47);
  • расположение жилых комнат или кухни под мокрыми зонами соседей сверху (п.3.8. СаНПиНа2.1.2.2645-10 и п.9.25 СП 54.13330.2016);
  • устройство входа в помещение, оборудованное унитазом, непосредственно из кухни и жилых комнат, за исключением входа из спальни в совмещенный санузел при условии наличия в квартире второго помещения, оборудованного унитазом, с входом в него из коридора или холла.(п.3.9 СанПиНа 2.1.2.2645-10);

Для самовольной перепланировки нежилых помещений это могут быть:

  • отсутствие тамбура глубиной менее 1,2м. и шириной, равной ширине входной двери плюс не менее 0,3 м, при входе с улицы (п.3.23 СНиП 31-06-2009 «Общественные здания и сооружения»);
  • неправильный уклон пандусов и маршей лестниц (п.5.6 СНиП 31-06-2009);
  • отсутствие второго эвакуационного выхода (СНиП 31-06-2009 «Общественные здания и сооружения»);
  • и многое другое (для нежилых помещений требований, в целом, больше чем для квартир и перечислить их все просто не представляется возможным, отвечать за них должны проектировщики);

Существуют и другие типы незаконной перепланировки, такие как присоединение бытовой канализации к кухонному стояку, отсутствие гидроизоляции мокрых помещений, отсутствие звукоизоляции в полу, отсутствие порожка между санузлами и коридором, подключение вентиляции из санузлов к вентиляции кухни и др., но они менее существенны, если их скрыть или грамотно обыграть.

В некоторых случаях перепланировка может стать незаконной с такими мероприятиями, которые явно не прописаны в законодательных актах. К примеру, сюда можно отнести устройство проёма в несущей стене в неположенном месте.

9. Примеры незаконных перепланировок квартир и нежилых помещений.

Произведенный незаконный ремонт, если он «засвечен» отмечается на планах БТИ квартиры или нежилого помещения в виде красных линий, если объект расположен в Москве. Помимо красных линий рядом с планами также ставится отметка о присутствии в квартире несогласованной перепланировки. В некоторых городах и областях произошедшие изменения рисуют в черных линиях, оставляя лишь соответствующую отметку. Незаконная перепланировка может быть и не отмеченной в плане БТИ, если не проводилась её инвентаризация (не осуществлялся выход техника на объект), но ниже для наглядности мы привели планы БТИ именно с красными линиями как примеры несогласованных перепланировок. Ниже мы отошли от разделения терминов незаконной и самовольной перепланировки в заголовках примеров, так что ниже приведены те переустройства, которые узаконить невозможно.

Незаконная перепланировка квартиры.

Незаконная перепланировка квартиры

Здесь представлен технический паспорт БТИ на квартиру в красных линиях. В квартире произведены часто встречающиеся недопустимые нарушения: объединённый санузел расширен за счёт кухни и газифицированная кухня объединена с жилым помещением. Тем самым ухудшены жилищные условия ниже проживающих соседей и нарушены противопожарные нормы. Санкции за незаконную перепланировку такой квартиры будут серьезными. Санузел придется возвращать в исходные габариты, а кухню ограничивать рольставнями или раздвижной перегородкой.

Самовольная перепланировка квартиры.

Самовольная перепланировка квартиры

Данная перепланировка была выполнена уже в новостройке. В ней также произведено расширение ванной комнаты за счёт жилой комнаты. Согласование такой самовольной перепланировки невозможно, а потому ремонт придется переделывать и возвращать санузел в исходные габариты.

Самовольное переустройство.

Самовольное переустройство

В данной планировке был произведен демонтаж под нишу части наружной несущей стены. Как мы уже говорили, такая незаконная перепланировка и её последствия представляют наиболее тяжелый случай. Пришлось заказывать дорогостоящий проект усиления у автора дома и проводить серьезный ремонт.

Самовольная перепланировка.

Самовольная перепланировка

В этом примере главным нарушением является устройство нового санузла на территории жилой комнаты. Последствия такой самовольной перепланировки также весьма плачевны.

Незаконная перепланировка нежилого помещения.

Незаконная перепланировка нежилого помещения

При выполнении этого переустройства строители демонтировали диафрагмы жесткости здания, а ответственность за самовольную перепланировку нежилого помещения легла на плечи собственника- диафрагмы пришлось восстанавливать по отдельно разработанному проекту.

Несогласованная перепланировка нежилого помещения.

Несогласованная перепланировка нежилого помещения

Для данной планировки критичным фактором является устройство трёх проёмов в несущих стенах с малых отступом от ограждающих конструкций. Хорошо, что стены выдержали, а то всё в конечном счете могло закончиться обрушением.

Источники

  • https://1kvartirka.ru/kakuju-pereplanirovku-mozhno-delat-bez-razreshenija/
  • http://urned.net/sdelki-s-nedvizhimostyu/bti/kak-uzakonit-pereplanirovku-kvartiry.html
  • https://ros-nasledstvo.ru/mozhno-li-uzakonit-pereplanirovku-posle-remonta/
  • https://pereplan-one.ru/stati/kakie-pereplanirovki-kvartiry-ne-trebuyut-soglasovaniya.html
  • https://resog.ru/nezakonnaya-pereplanirovka/
[свернуть]
Решите свою юридическую проблему сегодня, не выходя из дома!
300 рублей бесплатно

Напишите свой вопрос - в течении 5 минут наш эксперт перезвонит и бесплатно проконсультирует

 

Заполните форму с контактными данными и получите бесплатную консультацию в течении 5 минут

 
 
Спасибо!
Ваша заявка принята

Юрист позвонит в течение 5 минут

 
Анонимно
Информация о вас не будет разглашена
Быстро
Через 5 минут с вами свяжется наш консультант
 

Последние ответы

Бесплатная горячая линия 24/7
8 (800) 550-82-45
по всей России


+7 (499) 398-51-30
Для жителей Москвы и МО
+7 (812) 305-28-25
Для жителей Спб и области