Бесплатная горячая линия

Как узнать узаконена ли перепланировка квартиры: есть ли возможность проверить была она сделана или нет и куда обратиться по этому вопросу?

Содержание

Последствия незаконной перепланировки

Незаконной является любая перепланировка, проведенная:

  • С отклонением от ранее утвержденного проекта и строительных норм;
  • Без прохождения этапов согласования.

Зачастую последствиями таких работ являются:Регистрация проживания

  • Штраф;
  • Судебное решение об обязанности собственника за свой счет вернуть квартиру в первозданное состояние. При этом за нарушение установленных решением суда сроков проведения работ предусмотрен дополнительный штраф, а за отказ — выселение и продажа недвижимости с публичных торгов.

Если выполненные в помещении работы относятся к допустимым: не нарушены несущие конструкции, вентиляционные каналы, выходом из сложившейся ситуации может стать:

  • Самостоятельное узаконивание перепланировки;
  • Подача искового заявления в суд с требованием оставить квартиру в переделанном состоянии.

Такие варианты разрешения проблемы осуществимы только тогда, когда в процессе выполнения работ в квартире:

  • Не затронуты несущие конструкции, общедомовые коммуникационные системы;
  • Отсутствуют факты нарушения строительных нормативов и угроза для жизни и здоровья людей.

Во всех остальных случаях работы не могут быть согласованы, а квартиру придется вернуть в исходное состояние.

Сбор необходимых документовСамые печальные последствия возникают тогда, когда в результате ремонтных работ затронуты несущие стены. В подобных случаях возникает опасность обрушения стен, проемов, а иногда и целого подъезда.

В случае нанесения урона принадлежащего соседям имущества в результате работ по перепланировке квартиры, собственник помещения обязан возместить пострадавшим ущерб за свой счет. Затраты могут оказаться более чем внушительными.

Выполняя перепланировку без согласования, не стоит полагаться на то, что она останется незамеченной.

Во-первых, шум работ может стать причиной жалоб со стороны соседей, во-вторых, перепланировка может в любой момент «всплыть», став реальным препятствием при проведении сделок с квартирой.

Если самовольное переустройство жилья не может быть согласовано

Если выявлены такие нарушения, что узаконить самовольное изменение планировки уже нельзя, инспектор выпишет предписание о возвращении помещения в первоначальный вид. Иногда исполнить такое предписание практически невозможно. Так, если в ходе ремонта была затронута несущая стена, в которой, к примеру, был сделан проем, то вернуть в положение «как было» может быть не просто невозможно, но и небезопасно.

В таких сложных случаях разрабатывается отдельный проект, который выполняется фирмами, имеющими в штате опытных сотрудников по вопросам жилья. Заметим, что разработка такого проекта является дорогостоящей процедурой, как и сами восстановительные работы, при этом понятно, что все эти расходы будут на владельце, который проигнорировал процедуру согласования.

Когда собственник отказывается узаконить перепланировку, Жилищная инспекция вправе подать на него в суд. По российским законам, выселить жильца из квартиры можно только на основании судебного решения. В случае обращения Жилинспекции в суд с иском, собственнику жилья грозит принудительная продажа жилого помещения по аукционной цене, прекращение права собственности и взыскание стоимости работ по восстановлению. На практике такие случаи единичны, но все же стоит знать о возможности наступления таких последствий.

Если сделана незаконная перепланировка в ипотечной квартире

Все залоговые договоры банков содержат полный запрет проведения любых изменений планировки. Если жилец квартиры, находящейся в ипотеке, все же осуществил незаконную перепланировку без согласия жилищных органов и кредитной организации, следует помнить о том, что:

  • сотрудник банка в любой момент может придти в залоговую квартиру и проверить его техническое состояние, в том числе и наличие изменений конструкций, переноса дверей, перегородок, безопасность несущих стен. Препятствовать осмотру банковского служащего нельзя, этот пункт прямо предусмотрен в кредитном договоре;
  • осуществление ремонтных работ, не согласованных в установленном законом порядке, может повлечь отказ страховой компании заключить с заемщиком договор о страховании жилья, подлежащий ежегодному представлению в банк. Отсутствие такой страховки является основанием для расторжения ипотечного договора по инициативе банка, в одностороннем порядке;
  • если банку станет известно о незаконном изменении планировки квартиры, последствия могут быть разные, в зависимости от обстоятельств: принуждение к согласованию, расторжение договора с выплатой неустойки и т.д. Банк обязательно сообщит о нарушениях в Жилищную инспекцию, благодаря чему к «ипотечным» проблемам прибавится еще и административная ответственность.

Особенности купли-продажи квартиры с незаконной перепланировкой

Если собственник желает продать квартиру, планировка в которой была изменена без согласования с государственным органом, то он может это сделать. Только придется договариваться с покупателем и обязательно предупредить его о наличии незаконных изменений. Ведь именно он будет обязан после приобретения недвижимости узаконить перепланировку.

Также для покупателя есть риск при покупке квартиры с неузаконенной перепланировкой, связанный с выявлением факта проведения работ без одобрения госорганов. В этом случае уже он будет выплачивать штраф за бывшего собственника, который не позаботился о согласовании изменений. Поэтому покупатель сто раз подумает, стоит ли покупать недвижимость.

Как согласовать перепланировку

Обязательное условие безопасной перепланировки – предварительное согласование в государственных органах. Эта процедура проходит в несколько этапов:

  • Подготовка документов: техпаспорт на квартиру, свидетельство о праве собственности, проект перепланировки и заявление.
  • Подача заявления в соответствующие органы (в Москве – Мосжилинспекция).
  • Получение ответа. Решение принимается в течение полутора месяцев.
  • При положительном решении контроль перепланировки переходит в обязанности проектной организации или собственника квартиры.

В случае простой перепланировки желаемые изменения отмечаются на копии плана квартиры от БТИ. Если хозяева задумываются о капитальном ремонте, то для согласования необходимо заказать проект перепланировки. Подробнее о порядке согласования можно узнать здесь.

Разновидности запрещенных работ

Не все изменения в структуре жилой площади попадают под запрещенные виды перепланировки. К ним относится следующее:

  • Работы, вследствие которых ухудшились условия эксплуатации дома и проживания людей.
  • Преобразование жилой недвижимости в нежилую.
  • Изменения, в результате которых была нарушена прочность и устойчивость главных конструкций дома.
  • Удаление или укорочение вентиляционных каналов.
  • Изменения, влекущие за собой повышение нагрузки на несущие конструкции.
  • Перемещение отопительного оборудования на территорию балконов или лоджий.
  • Установка балкона или лоджии.

Это основные виды работ, которые должны согласовываться с жилищными органами.

Без разрешения собственники имеют право переставлять бытовые приборы, делать ремонт, но только, чтобы это не затрагивало инженерные конструкции. К примеру, можно проводить косметический ремонт, заменять устаревшую сантехнику, переустанавливать оконные системы, двери.

Когда может быть полезной информация?

Любая перепланировка – это кардинальные изменения жилплощади, требующие согласования и узаконивания, с внесением соответствующих поправок в кадастровые документы в соответствие со статьей 25 Жилищного кодекса РФ.

  1. Ремонт соседей. Если ваши соседи затеяли ремонтно-строительные работы, то будет нелишним узнать, имеется ли разрешение на перепланировку или нет. Так как в случае проведения самопроизвольных работ могут быть серьезно повреждены или вообще демонтированы несущие перегородки и конструкции, что повлечет за собой негативные последствия (от трещин в стенах и балках, до частичного или полного обрушения здания).
  2. Покупка квартиры. В случае приобретения квартиры, в которой выполнена, но не узаконена перепланировка, это может стать причиной дополнительных финансовых и временных затрат со стороны покупателя, так как перепланировку нужно будет узаконить (если она выполнена в соответствии со всеми требованиями и нормами) или вернуть помещение в исходный вид (если были допущены грубые нарушения).

Поэтому в обоих вышеописанных случаях необходимо знать: имеется (имелось) или нет разрешение уполномоченных органов на проведение подобных ремонтно-строительных работ.

Кто еще контролирует процесс перепланировки

Если в рамках ремонтных работ предполагается затрагивание несущих конструкций, то необходимо получить одобрение автора проекта конкретного объекта.

Особо пристального контроля требуют серьезные переделки, например, если по проекту задумано расширение ванной комнаты или объединение с другими помещениями. В этом случае предстоит более серьезная перепланировка, чем при совмещении санузла, поскольку придется не только переносить стены, но и решать вопрос с гидроизоляцией.

В таком случае необходимо заказать проектную документацию в проектной организации, имеющей допуск СРО. Дальнейший контроль за осуществлением ремонта будет проводить эта же организация.

По итогу составляется акт о проведении скрытых работ, который подтверждает непосредственный контроль перепланировки и соответствие действующему законодательству. Только после подписания указанных документов, можно приступить к отделочным работам.

Что понимается по неузаконенной перепланировкой

Существуют два основных понятия:

  • Переустройства. Это мелкие изменения, типа замены батареи, унитаза, бойлера и так далее. Для таких изменений никакого разрешения не требуется. Как следствие, проблем не возникнет.
  • Перепланировка. Бывает узаконенная и неузаконенная. Первый вариант – когда все работы предварительно согласовываются в соответствующих инстанциях. Второй вариант – когда человек самовольно выполняет работы и только потом пытается их узаконить. В данной статье рассматривается именно второй вариант. К подобной перепланировке относят изменение расположения ванной, перенос кухни, создание новых дверных проемов, объединение комнаты и балкона, а также любые другие подобные изменения, которые серьезно сказываются на квартире.

Пример: Если нужно просто заменить батарею на более новую – это переустройство. Разрешение не нужно. Но если планируется объединить балкон и кухню – то разрешение необходимо, ведь, как минимум, увеличивается площадь жилья.

Как и где узнать была ли выполнена переделка и соответствует ли она нормам?

Чтобы понять: есть ли в квартире перепланировка или нет (это информация будет актуальна при приобретении недвижимости), нужно сравнить жилплощадь с техническим паспортом на квартиру. Если все совпадает, то перепланировка в данной квартире не проводилась.

Проверить это легко, необходимо попросту снять замеры всех помещений жилья, после чего сравнить полученные результаты с теми, что указаны в техническом паспорте. При замерах стоит учитывать погрешность, которая должна варьироваться от -3 до +3 сантиметров. Также стоит обратить внимание на наличие/отсутствие межкомнатных перегородок, стен, расположение системы отопления и газовой плиты. Все параметры совпадают – значит, перепланировка не проводилась.

При несовпадении любого элемента или детали с техническим планом на недвижимость, можно считать это перепланировкой, причем сделанной самопроизвольно (незаконно). В данном случае придется ее согласовывать и узаконивать, но прежде необходимо выяснить, что именно было изменено.

Если ремонтно-строительные работы проводились по всем нормам и требованиям безопасности, то такое переустройство жилья можно будет узаконить в уполномоченных на это инстанциях. Если при переустройстве были допущены нарушения (затронуты/демонтированы несущие конструкции и элементы), то такую перепланировку согласовать нельзя по закону, придется возвращать жилье в исходный вид, а также уплатить штраф тем, кто будет проверять изменения жилплощади.

Справка! Ответить на вопрос: возможно или нет узаконить уже выполненную перепланировку могут только специалисты, компетентные в данных вопросах.

Чтобы узнать, соответствует выполненная перепланировка законодательству, необходимо обратиться в одну из проектных организаций, предъявив при этом техпаспорт на квартиру, план квартиры с выполненным переустройством (можно начертить от руки), а также фото и видео материалы тех конструкций, которые подверглись переделке. Также можно обратиться в Жилищную инспекцию, предварительно записавшись на прием к начальнику.

Таким образом вы сможете получить исчерпывающую информацию о законности/незаконности выполненной переделки жилья.

Контроль перепланировки после окончания ремонтных работ

Когда все строительные работы позади, внесенные изменения необходимо отразить в поэтажном плане БТИ. Эта процедура проводится вместе с комиссией из жилищной инспекции, которая должна подписать акт о свершившейся перепланировке и заверить факт соответствия финального результата и утвержденного проекта.

Этот акт является основой для внесения изменения в документы БТИ. Только после этого можно считать перепланировку оконченной.

За собственные средства

Более выгодным и интересным выглядит вариант покупки за личные накопления. Суть в том, что жилье с неузаконенной перепланировки нередко продается по цене ниже рыночной. В некоторых случаях разница незначительна, но в других она может составлять порядка 10-20%.

Пример: Квартира с нормальной планировкой, соответствующей техпаспорту, стоит 3 миллиона рублей. Аналогичное жилье, но с незаконной перепланировкой обойдется уже в 2,7 миллиона рублей. 300 тысяч рублей разницы – это хорошая плата за потенциальные неудобства.

Следует учитывать тот факт, что все это верно только в тех случаях, когда продавец действительно понимает суть проблемы и не собирается обманывать потенциального покупателя. Если продавец не хочет показывать техпаспорт и, тем более, если он отказывается проводить осмотр жилья – это повод задуматься и, возможно, вообще отказаться от приобретения такого сомнительного имущества.

Конфискация имущества

Однако на штрафе потенциальные риски не заканчиваются. Дело в том, что после того, как назначен штраф, собственник получает предписание по приведению планировки квартиры в соответствие с техпаспортом. Это само по себе неприятно, долго и сложно, так как фактически такая задача предполагает проведение масштабного капитального ремонта со всеми вытекающими отсюда последствиями.

Легко догадаться, что владельцы жилья не в восторге от таких предписаний и не хотят ничего глобально менять. И вот тут уже возникает серьезная проблема. Если ЖИ (жилищная инспекция) выявит факт невыполнения предписания, то она может обратиться в суд и лишить собственника его имущества. Квартира будет продана на торгах (ст.29 ЖК РФ), причем по цене существенно ниже рыночной.

Как узнать, узаконена ли перепланировка квартиры?

Это можно сделать очень просто. Еще до подписания договора купли-продажи необходимо потребовать от собственника-продавца жилья провести осмотр квартиры. При этом, обязательно нужно требовать предоставить актуальный техпаспорт. При осмотре достаточно будет сверить фактическое расположение/площадь комнат, наличие «несанкционированных» дверных проемов и так далее.

Лишь в крайне редких случаях перепланировка будет визуально полностью схожа с тем, как в реальности выглядит квартира, но при этом фактически перепланировка будет присутствовать. Тут уже рекомендуется пользоваться услугами специалистов, если есть хотя бы малейшие подозрения. Кроме того, можно внести в договор купли-продажи специальный пункт о том, что в случае выявления неузаконенной перепланировки уже после переоформления права собственности покупатель может признать сделку недействительной.

Имеются ли отметки в техпаспорте, если она была проведена?

В некоторых случаях, в техническом паспорте на квартиру уже имеются отметки о выполненной перепланировке, а также стоит штамп «Разрешение на выполненное переустройство в БТИ не предъявлено» (на поэтажном плате помещения). Именно этот штамп указывает, что выполненные работы по переустройству незаконны и не согласованы.

На экспликации к поэтажному плату также будет указано «Квартира переоборудована без разрешения», а также какие именно комнаты подверглись переустройству. В данном случае все предельно ясно – перепланировка произведена, но без разрешения.

Еще один вариант – это произведенная и узаконенная перепланировка. В этом случае на экспликации к поэтажному плану (третий лист техпаспорта) указывается акт о завершенном переустройстве помещения с соответствующим номером, который присваивается приемной комиссией, составляющей и подписывающей документ. Это свидетельствует о том, что перепланировка была проведена по всем правилам и узаконена в установленном порядке.

Обратите внимание! Если переделка жилья была произведена до 2005 года, то на листе экспликации к поэтажному плану вместо акта о приемы выполненных работ будет указан документ разрешающий данное переустройство и выданный уполномоченным на тот момент органом государственной власти (комиссия МВК, управление или префектура).

Как устанавливается факт незаконной перепланировки

Государственные органы не будут ходить по квартирам и проверять факт неправомерной перепланировки. Это выявляется совершенно другими методами. К ним относится следующее:

  1. Сообщение соседей. Бывает, что жильцы, проживающие рядом, просто так заявляют о проведении ремонта для выявления нарушителя, а бывает, что перепланировка жилого помещения затрагивает их интересы.
  2. Заявление учреждений, в компетенцию которых входит контроль за безопасностью проживания в многоквартирных домах. Они должны сообщать, если обнаруживаются обстоятельства, нарушающие порядок.
  3. Иные источники. Это могут быть анонимные обращения, сообщения участкового.

При получении информации о законности проведения перепланировки квартиры инспектор обязан провести проверку, посетив жилье лично. Если будет выявлено, что капитальные изменения были сделаны без разрешения, сотрудник госоргана выписывает штраф прямо на месте. Также он выдает предписание, которое обязывает собственника согласовать проведенные работы.

И даже балкон

Перепланировка — это все изменения помещения, которые отражаются на техническом плане. То же и с переустройством квартиры: под него попадает установка новых газовых приборов и перестановка старых, замена газовых плит на электрические, а также замена, перестановка или установка нового оборудования, которое влечет увеличение водо- и энергопотребления.

Под понятие «перепланировка» попадает перенос или изменение границ ванных комнат, махинации с несущими стенами, создание проемов в перекрытиях и опять же несущих стенах, заделка проемов, изменение конструкции полов (если в доме деревянные перекрытия), разбор и устройство перегородок («воспринимающих» или создающих дополнительную сверхнормативную нагрузку на перекрытия), переустройство кухонь и кухонных ниш, а также возведение антресолей. Все эти работы требуют предварительного согласования со всеми вытекающими: подготовкой проекта, подачи заявления, получения документов и так далее.

планировка Как узнать узаконена ли перепланировка квартиры: есть ли возможность проверить была она сделана или нет и куда обратиться по этому вопросу?Фото:

Лучше лишний раз проверить, не требует ли согласования та или иная работа. Например, спорная ситуация с остеклением балконов и лоджий. Юристы, опрошенные порталом Domofond.ru, утверждают, что оно приравнивается к перепланировке и требует согласования. Мосжилинспекция при этом указывает, что достаточно оформить акт о завершенных работах.

Перепланировку необходимо согласовать с БТИ до начала проведения работ. В обратном случае она будет считаться самовольной, а это карается штрафом до 2,5 тыс. рублей (для юридических лиц — до 350 тыс. рублей) и тратами на очередной ремонт: надзорные органы могут потребовать вернуть всё в исходный вид.

Впервые российский суд применил такую меру в 2013 году против москвича, который снес несущую стену между комнатой и кухней с газовым оборудованием, а потом три года отказывался вернуть ее на место. Выселить постановили и владельца трехкомнатной квартиры на первом этаже, который выбил дополнительный вход в несущей стене дома, сделал из квартиры одновременно офис и мини-отель. Перепланировка на первых этажах, как показывает практика, — одна из самых опасных: в Ярославле пять лет назад из-за махинаций с несущей стеной обрушился подъезд и погибла женщина, в Перми год спустя — два человека погибли, двое пострадали.

Как узнать узаконена ли перепланировка квартиры: есть ли возможность проверить была она сделана или нет и куда обратиться по этому вопросу?

И именно в помещениях на первых этажах — жилых и нежилых — чаще всего меняют пространство. Более 90% собственников офисов, салонов красоты, магазинов и других коммерческих объектов затевают перепланировку. В том числе и для этих случаев в Госдуме разработали законопроект, которым отдельно вводятся штрафы за самовольную перепланировку помещений в многоквартирных домах для должностных лиц — до 5 тыс. рублей, для юридических — до 50 тыс. рублей. Профильный комитет одобрил его к принятию в первом чтении.

В гости — раз в квартал

Судебная практика по подобным делам, однако, разнится. В 2015 году Ярославский областной суд отказался предоставлять жилнадзору доступ в квартиру, где, по словам написавшего жалобу соседа, провели несогласованную перепланировку. Он отменил решение предыдущей инстанции. Отмечалось, что автор жалобы сам отказался пускать сотрудников УК, дав задний ход: трещин на стенах, как оказалось, нет, а в органы он обращался из-за возможности их появления. Областной суд опирался в первую очередь на право на неприкосновенность жилища.

планировка ремонтФото: 

В конце мая Верховный суд (ВС) дал разъяснение по подобным делам, подтвердив право управляющих компаний (а управляющие компании могут первыми нагрянуть с проверкой при подозрениях на несанкционированные ремонтные работы) заходить в квартиры собственников. Московский областной суд, как и ярославский, отказал в доступе УК. Для этого не было оснований: аварий нет, соседи не жаловались.

Суды ошибочно полагают, что собственник должен пускать коммунальщиков в помещение, только если имели место жалобы. «Такое право имеется у представителей исполнителя в силу прямого указания в законе, не зависит от конкретных обстоятельств и установлено в том числе для профилактики и предупреждения аварийных ситуаций или возможных нарушений прав граждан в будущем», — постановила высшая инстанция.

Как узнать узаконена ли перепланировка квартиры: есть ли возможность проверить была она сделана или нет и куда обратиться по этому вопросу? В России ужесточат наказания за незаконную перепланировку помещений

Что будет, если не платить

Собственник обязан уплатить установленный размер штрафа за незаконную перепланировку, поэтому уклонение чревато последствиями. При неисполнении обязательства по погашению взыскания Жилищная инспекция вправе подать исковое заявление в суд. Если решение суда также будет игнорироваться, у владельца есть высокий риск утраты жилого помещения вследствие его продажи на торгах.

Полученные с реализации квартиры денежные средства направляются на погашение штрафа и иных расходов. Оставшаяся часть возвращается должнику.

Если гражданин не является владельцем жилья, а просто снимает его по договору социального найма, то последствия незаконной перепланировки квартиры будут менее серьезные. Сотрудники госоргана могут расторгнуть соглашение и выселить жильца. Никаких выплат от него не потребуется.

Особенности купли-продажи квартиры с незаконной перепланировкой в ипотеку

Покупка квартиры с незаконной перепланировкой через ипотеку очень сложная задача. В процессе принятия решения банковское учреждение тщательно проверяет объект недвижимости. При выявлении незаконных изменений в помещении оно откажет в выдаче денежных средств. Получить согласие удается достаточно редко.

Поэтому продавцу требуется сначала узаконить изменения или привести жилую площадь в первоначальный вид, а затем только продавать.

Стоит отдельно сказать и о возможности перепланировки квартиры, которая уже взята в ипотеку. Банковские организации стараются максимально обезопасить себя от лишних рисков, поэтому в ипотечном соглашении заемщик вряд ли найдет указание на возможность внесения изменений в конфигурацию недвижимости.

Если заемщик нарушит условия договора с банком и произведет перепланировку, последствия могут быть серьезными. Потенциальный собственник может лишиться жилья.

ВНИМАНИЕ! Банковский сотрудник вправе в любое время посетить квартиру, взятую в ипотеку, и проверить ее состояние. Помещение должно в полной мере соответствовать первоначальному состоянию или хотя бы не ухудшать его. В противном случае ликвидность недвижимого объекта может понизиться, что очень болезненно воспринимается банком. Поэтому сотрудник обязательно предупреждает заемщика, чем грозит незаконная перепланировка квартиры.

Если незаконную перепланировку сделали соседи

Если вы считаете, что ремонтные работы соседей могут повлечь необратимые последствия для безопасности всего многоквартирного дома, то можно написать жалобу об этом в Жилищную инспекцию. Куда жаловаться, если инспектор не отреагировал на ваше обращение и не проверил доводы? В этом случае рекомендуем обратиться в прокуратуру района с заявлением.

Прокурору Ленинского района г. ______
Иванову И.И.
Петрова В.В., проживающего по адресу:
г.______, ул. Ленина, д. 1, кв.1
Тел.____________________

ЗАЯВЛЕНИЕ

Прошу проверить законность действий сотрудников Жилищной инспекции Ленинского района г.________ по следующим обстоятельствам.

Мною в адрес Жилинспекции направлялось заявление о необходимости проверки действий Сидорова С.С., проживающего в кв. 2, д.1, по ул. Ленина. Данный гражданин значительно увеличил проем входной двери в свою квартиру, сделав двустворчатые двери. При этом стена с западной стороны дала трещину длиной около 1 метра. Я как сосед и жилец многоквартирного дома 1981 года постройки опасаюсь за безопасность своей жизни и технического состояния своего жилья.

Об этих обстоятельствах я сообщил в своем заявлении, которое направил в Жилищную инспекцию 01.01.2020, на сегодняшний день Сидорова С.С. никто из инспекции не проверял, меры по выявлению нарушений с его стороны не принимались.

Прошу проверить законность деятельности Жилинспекции и провести проверку законности ремонтных работ гр. Сидорова С.С.

Приложение: копия заявления в Жилинспекцию,  фотография трещины на стене.

01.04.2020. ________Петров В.В.

Что делать, если в доме проводят несогласованное переустройство

Часто владельцы предпочитают не получать разрешение на такие строительные работы. Это не страшно, если задуманы простые манипуляции с не несущими стенами — тогда проблемы будут только у собственника. Но может быть так, что человек в желании улучшить жилье переходит разумные границы и сносит, утяжеляет важные конструкции. Поэтому если появилось подозрение, что затянувшийся соседский ремонт затрагивает ваши интересы или грозит безопасности здания — действуйте по следующему алгоритму.

  • Убедитесь, что опасения не беспочвенны. Придите к соседу и попросите у него документы, полученные в контролирующей организации или поинтересуйтесь у бригады, что они планируют делать в помещении. Но вас могут не впустить внутрь и даже не открыть дверь, так как имеют на это право.
  • Если все произошло именно так, обращайтесь в управляющую компанию. В ней должна храниться копия разрешения. Может случиться, что в УК нет постановления или они не реагируют на сигнал от жильцов. 
  • Тогда, чтобы выяснить, было ли проведено согласование ремонта, нужно лично посетить Жилищную инспекцию или районную администрацию.
  • В случае отсутствия у них разрешения на действия, производимые соседом, пишется жалоба или заявление в свободной форме с описанием ситуации. Хорошо, если документ подпишет большинство жильцов.
  • В течение 30 дней представители инстанции должны провести проверку и уведомить вас о решении в письменной форме. Требования к нарушителю они предъявят самостоятельно.
Чем грозит незаконная перепланировка нежилого помещения и квартир в 2019 году

Если по прошествии месяца вы не получили ответа, придется действовать дальше и жаловаться на бездействие чиновников в прокуратуру.

Также вы можете подать заявление в суд, но для этого нужно иметь пакет документов с результатами обращений в управляющую компанию, жилищную инспекцию, прокуратуру. Кроме того, важно предоставить максимум сведений, подтверждающих несанкционированный ремонт.

Как быстро запретят проведение работ

Если собственник не будет игнорировать посещение и предписания инспектора, опасные работы запретят сразу же. Устранение уже сделанных преобразований займет два-три месяца. В случаях, когда владелец отказывается нести ответственность, процесс затягивается. Контролирующий орган подает на него в суд, а это может растянуться на многие месяцы. В итоге, помещение могут продать на аукционе и возложить обязанность по приведению жилья в порядок на нового собственника.

Если из-за действий соседа проживание в вашей квартире становится опасным, придется арендовать другую квартиру. Позаботьтесь о том, чтобы можно было вернуть потраченные деньги. Пригласите независимого оценщика для выяснения реального размера ущерба и управляющую компанию, чтобы они зафиксировали разрушения. Сохраните все чеки, квитанции и официальный договор аренды для последующего возмещения убытков через суд.

Чем грозит незаконная перепланировка нежилого помещения и квартир в 2019 году

Возможные проблемы

При продаже

Перепланировка означает изменение квадратуры помещений внутри квартиры, их количества, уменьшение одних комнат за счет других.

Если эти изменения должным образом согласованы и зафиксированы в кадастровомПравовая поддержка приватизации или техническом паспорте на объект недвижимости, проблем при продаже скорее всего не возникнет.

Ситуация такова, что владельцу помещения с целью согласования тех или иных работ приходится обойти ни одну инстанцию, что достаточно трудозатратно и долго. Поэтому на рынке недвижимости присутствуют тысячи квартир с незаконной перепланировкой:

  • Избавиться от такого имущества бывает непросто. В условиях выбора покупатель скорее переключит внимание на иную «беспроблемную» квартиру;
  • Наличие незаконной перепланировки располагает покупателя к торгу. Размер скидки при этом может достигать 10-15% от стоимости объекта.

Поскольку кадастровый паспорт и техинформация БТИ не требуются для регистрации сделок с недвижимым имуществом, квартиры с неузаконенной перепланировкой продаются и покупаются.

Важно, чтобы новый собственник понимал, что вместе с недвижимостью он приобретает обязанность:

  • Согласовать перепланировку;
  • Заплатить штраф;
  • Привести помещение в первозданный вид за счет собственных средств, если работы выполнены таким образом, что их невозможно согласовать;
  • Возместить ущерб соседям, если перепланировка квартиры приведет к порче принадлежащего им имущества.

Таким образом, выполненная когда-то собственником жилья перепланировка с целью улучшения потребительских свойств квартиры превращается в сплошной недостаток.

продажа квартирыВпрочем, каждый случай индивидуален. Если продавец переделал небольшую однокомнатную «хрущевку» в квартиру-студию, продать такой объект вполне можно по адекватной цене.

Если же задеты несущие конструкции, инженерные системы, вряд ли кто-то согласится купить такую «проблемную» квартиру даже со скидкой.

Чтобы не упустить выгоду, перед продажей можно воспользоваться одним из двух вариантов:

  • Привести в соответствие с действительностью техническую документацию на квартиру, согласовав перепланировку;
  • Привести квартиру в первозданный вид, восстановив, например, демонтированные перегородки или дверные проемы.

В этом случае шансы продать жилье по заявленной стоимости достаточно высоки.

При ипотеке

На сегодняшний день много людей решается на приобретение жилья в ипотеку.

Выполненные незаконные строительные работы могут стать не только основанием для требования скидки со стороны продавца, но и реальным препятствием для совершения сделок с привлечением заемного капитала.

Еще несколько лет назад банки наотрез отказывались финансировать клиентов, приобретающих квартиры с перепланировкой. Даже при том условии, что работы вполне возможно согласовать.

Теперь кредитные учреждения более лояльно подходят к выбору предмета залога, но оговорки все таки существуют:ипотечное кредитование

  • Перепланировка должна относится к разрешенной;
  • Покупатель (он же заемщик) обязан согласовать выполненные работы в установленный банком срок.

Эти условия в обязательном порядке закреплены в кредитном договоре. За их невыполнение предусмотрены:

  • Штраф;
  • Выставление требования заемщику о досрочном закрытии ипотеки;
  • Отказ страховой компании возмещать убытки в случае наступления страхового события.

Стоит отметить, что:

  • Ни при каких условиях банк не согласится выдать ипотечный кредит на квартиру, в которой выполнен запрещенный законом вид перепланировки;
  • Обмануть кредитное учреждение не получится. На этапе принятия решения о возможности выдачи ипотеки на объект с целью осмотра выезжают сотрудники залогового подразделения банка или аккредитованной оценочной компании.

Получив ипотеку на квартиру с неузаконенной, но не запрещенной законодательством перепланировкой, заемщик обязан привести в порядок кадастровые документы.

В противном случае невыполнение условий кредитного договора будет зафиксировано сотрудниками залоговой службы банка при очередной проверке предмета залога.

Как правило, выезды осуществляются ежегодно, а к нарушителям применяются санкции.

При приватизации

приобретение квартиры в общую долевую собственностиСлучается, что перепланировку выполняют граждане, проживающие в квартире на основании договора социального найма. Через какое-то время они решают приватизировать недвижимость. В этом случае предусмотрены аналогичные меры ответственности, что и к собственникам жилья. Может быть выписан штраф и выставлено требование привести помещение в первоначальный вид.

Дело в том, что при приватизации необходим кадастровый паспорт, срок действия которого составляет 5 лет. Если документ получен давно, то перед его повторным изготовлением уполномоченное лицо БТИ выезжает на объект, в процессе осмотра фиксируя имеющиеся перепланировки.

При отсутствии «переделок», кадастровый паспорт будет выдан заявителю, при наличии — документ не изготовят до тех пор, пока проживающий в квартире и решивший приватизировать ее гражданин не согласует перепланировку.

Штраф за незаконную перепланировку

За незаконную перепланировку квартиры в 2019 году предусмотрены следующие административные штрафы:

  • для физических лиц (собственников) квартир, находящихся в многоквартирных домах, – от 2000 до 2500 рублей
  • для лиц, которые изменили жилье в домах иного типа (не многоквартирных) без согласования (если оно было необходимо), — от 1000 до 1500 рублей, возможно также предупреждение.

Как видим, штрафы не слишком большие. Вместе с тем, судя по информации в СМИ, в ближайшие годы размеры штрафа будут только повышаться. Кроме того, его уплата не освобождает собственника от обязанности узаконить самовольный ремонт или привести в первоначальный вид свое жилье. Как узнать узаконена ли перепланировка квартиры: есть ли возможность проверить была она сделана или нет и куда обратиться по этому вопросу?

Штраф может быть наложен инспектором Жилищной инспекции территориального района по месту нахождения жилья. Сотрудники этой организации обязаны реагировать на каждое сообщение о самовольных постройках, ремонтах и т.д. См. судебная практика: суд постановил отобрать квартиру у собственника за незаконную перепланировку.

Узнать о том, что собственник не согласовал ремонтные работы, существенно изменяющие первоначальную планировку, в инспекции могут:

  • По сообщению соседей, которые видели, знают о вашей перепланировке или когда их собственные интересы  нарушаются из-за этого;
  • По заявлению ТСЖ, УК или ЖК – организаций, на которых лежит прямая обязанность контролировать безопасность проживания в многоквартирных домах и сообщать о любых фактах, касающихся этого;
  • Из других источников: из анонимных обращений, телефонных звонков любых лиц, сообщений участкового полиции, который в силу своих полномочий узнал о ремонте. При этом заявление (как устного, так и письменного характера) может содержать лишь просьбу проверки (без утверждения о нарушении) на предмет законности проведенных ремонтных работ – и в этом случае инспектор обязан «среагировать» на поступившую информацию и посетить указанную квартиру лично.

Если проверка выявит признаки незаконной перепланировки, то владельца жилого помещения ждет ответственность в виде штрафа, который инспектор выписывает на месте. Кроме того, он выпишет предписание для согласования проведенных работ. На практике, сотрудники Жилищных инспекций, вручая такое предписание, подробно объясняют, куда обращаться с таким вопросом и какие документы нужно представить.

Источники

  • https://zakonguru.com/nedvizhimost/prava/pereplanirovka/nezakonnaya-chem-grozit.html
  • http://juresovet.ru/nezakonnaya-pereplanirovka-kvartiry-otvetstvennost-shtrafy-problemy-pri-pokupke-posledstviya/
  • https://ipotekaved.ru/oformlenie/nezakonnaya-pereplanirovka-kvartiry.html
  • https://pereplan-one.ru/stati/kontrol-pereplanirovki.html
  • https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/pereplanirovka/soglasovanie/kak-uznat-uzakonena-li-p.html
  • https://ros-nasledstvo.ru/neuzakonennaya-pereplanirovka-pri-pokupke-kvartiry-posledstviya/
  • https://iz.ru/889106/ekaterina-korinenko/postoronnim-v-kogo-puskat-v-kvartiru-dlia-proverki-planirovki
  • https://www.ivd.ru/stroitelstvo-i-remont/zakony-i-finansy/chem-grozit-nezakonnaya-pereplanirovka-nezhilogo-pomeshcheniya-i-kvartir-v-2019-godu-37071
[свернуть]
Решите свою юридическую проблему сегодня, не выходя из дома!
300 рублей бесплатно

Напишите свой вопрос - в течении 5 минут наш эксперт перезвонит и бесплатно проконсультирует

 

Заполните форму с контактными данными и получите бесплатную консультацию в течении 5 минут

 
 
Спасибо!
Ваша заявка принята

Юрист позвонит в течение 5 минут

 
Анонимно
Информация о вас не будет разглашена
Быстро
Через 5 минут с вами свяжется наш консультант
 

Последние ответы

Бесплатная горячая линия 24/7
8 (800) 550-82-45
по всей России


+7 (499) 398-51-30
Для жителей Москвы и МО
+7 (812) 305-28-25
Для жителей Спб и области