Бесплатная горячая линия

Как взыскать задолженность по договору аренды земельного участка: порядок действий

Содержание

Составление претензии

Большинство договоров включает оговорку, по которой стороны обязаны сначала разрешать все разногласия путём направления письменных претензий до обращения в суд. Направление претензии обязательно, если арендодатель будет требовать расторжения договора.

Если в тексте соглашения нет специальной оговорки о предварительном претензионном порядке разрешения спора, можно сразу обращаться в суд.

В претензионном письме указывается:

  • Исходящий номер и дата составления (если отправитель – организация);
  • Адресат – Ф.И.О. (название организации), адрес проживания (местонахождения);
  • Название документа, в котором изложена суть письма;
  • Информация о договоре: дата заключения, номер, предмет и объект сделки;
  • Указание, как и в какие сроки производится оплата права пользования землей;
  • Утверждение, что арендодатель нарушил условие договора, касающееся оплаты, со ссылкой на пункт документа;
  • Подсчёт суммы, которая причитается к перечислению;
  • Подсчёт неустойки за просрочку;
  • Требование перечислить средства в определённый срок (например, в течение 5 рабочих дней с момента получения обращения);
  • Указание, что в случае неисполнения требований арендодатель обратиться в суд;
  • Перечень приложений (например, расчёт неустойки и платежей за аренду);
  • Дата, подпись, фамилия и инициалы.

Заявитель может не требовать неустойку в полном объёме, чтобы простимулировать арендатора к выплате денег.

Исковое заявление

Документ условно делится на 3 части:

  1. Вводную;
  2. Мотивировочную;
  3. Просительную;
  4. Приложение.

Во вводной части указывается техническая информация о заявлении и о сторонах спора.

Вверху страницы на правой стороне указывается следующее:

  1. Полное название суда, куда направляется иск. Вначале ставится предлог «в».
  2. Слово «Истец», после чего вписывается Ф.И.О. заявителя (или название организации, если спор инициирует юридическое лицо) и его почтовый адрес. Также можно указать номер телефона для связи.
  3. Слово «Ответчик», Ф.И.О. (или название компании-арендатора), адрес регистрации или адрес, указанный в договоре в реквизитах.
  4. Цена иска. Это размер средств, который истец желает истребовать с ответчика. Указывается для подсчёта величины госпошлины.

Стоимость иска может быть подкорректирована в ходе судебного разбирательства, если ответчик не оплатил аренду участка. Заявителю придётся доплатить госпошлину.

В мотивировочной части описывается суть проблемы. Обычно указывают:

  1. Сведения о заключении договора, его номер и дату;
  2. Данные об участке;
  3. Пункт соглашения, где содержится порядок перечисления арендной платы и её размер;
  4. Утверждение, что ответчик нарушил данное условие;
  5. Сведения о направлении претензии ответчику;
  6. Подсчёт задолженности и размера штрафных санкций за просрочку.

В следующей части истец ссылается на статьи ГПК РФ и просит суд разрешить спорную ситуацию:

  1. Взыскать с ответчика долг в определённом размере;
  2. Взыскать с него неустойку;
  3. Обязать ответчика компенсировать расходы на оплату госпошлины.

Также могут быть компенсированы юридические расходы, например, на представительство в суде или на составление иска. Расходы должны быть документально подтверждены.

К заявлению прилагаются:

  1. Копии иска по числу участников, для ознакомления каждого из них с сутью претензий. Заявитель может сам разослать копии, тогда прилагаются почтовые документы.
  2. Копия договора.
  3. Копия претензионного письма и документ, подтверждающий его отправку.
  4. Квитанция об оплате госпошлины.
  5. Доказательство нарушения сроков перечисления средств по договору. Например, выписка с банковского счёта.
  6. Выписка из ЕГРН, подтверждающая право распоряжаться участком.
  7. Доверенность на представление интересов. Прилагается, если иск подписан не арендодателем.

Также лицо может потребовать выплату процентов за пользование чужими деньгами. Данное право закреплено в . Арендодатель получает сумму, как если бы он предоставил денежный заём под процент, соответствующей ключевой ставке ЦБ РФ.

Дополнительно истец может требовать расторжения договора аренды. Тогда нужно сослаться на пункт договора, дающий такое право владельцу участка.

Требования могут быть изменены в ходе судебного разбирательства. Также истец может представить дополнительные доказательства, если они необходимы.

Взыскание в суде

На заседаниях истцу необходимо подтвердить свою позицию. Для этого человеку нужно, ссылаясь на договор, указать, сколько арендатор ему должен.

В качестве доказательств того, что суммы не поступали, обычно используются выписки с банковских счетов. Если граждане договорились передавать наличные деньги, то у ответчика должны остаться расписки о передаче средств.

Взыскиваются или проценты по статье 395 ГК РФ, или неустойка по договору аренды. Получить оба вида компенсации ущерба истец может, если соответствующая оговорка есть в соглашении об аренде.

Если истец ошибся с подсчётом суммы к взысканию, то ответчик может её оспорить. Также суд самостоятельно может уменьшить величину к взысканию, если усмотрит нарушение закона при расчётах.

Как узнать размер долга за аренду земли?

Арендатор муниципального надела может узнать текущую задолженность по договору аренды земельного участка несколькими способами.

Обратиться можно:

  • Лично в учреждение, занимающееся управлением муниципальной собственностью;
  • Направив в указанное учреждение заявление почтой;
  • Через портал Госуслуги или другой электронный ресурс, действующий в регионе;
  • По e-mail;
  • Через законного представителя;
  • Обратившись в МФЦ.

Для получения информации гражданин составляет заявление, где указывается:

  • Наименование и адрес госоргана, в который обращается человек;
  • Ф.И.О. или наименование арендатора, место проживания или нахождения;
  • Просьба предоставить сведения о задолженности;
  • Номер и дата договора;
  • Кадастровый номер надела, его адрес;
  • Форма и способ предоставления информации (например, в письменном виде по почте);
  • Дата, подпись.

При подаче заявления нужно предъявить паспорт. Представитель организации предъявляет копию свидетельства о регистрации и доверенность.

Также можно получить информацию на официальном сайте госоргана, занимающегося управлением имуществом. Так, на портале Департамента по имуществу Москвы есть шаблон, где нужно ввести номер и дату договора аренды. Система выдаст расчёт, который носит информационный характер.

Величина задолженности рассчитывается на момент оформления запроса. Заявитель получит его через несколько дней, и сумма увеличится.

Уточнение стоимости оплаты за аренду земли

Для граждан доступно несколько вариантов, как узнать долг об оплате аренды земли и состоянии финансово-лицевого счета по договору:

  1. обратиться лично в орган исполнительной власти, где на руки учреждением выдается выписка из финансово-лицевого счета и справка о состоянии лицевого счета с подробной информацией о состоянии расчетов;
  2. посетить личный кабинет на портале государственных услуг и муниципальных услуг субъекта РФ;
  3. обратиться в электронную приемную на сайте органа исполнительной власти;
  4. сделать запрос по электронному информационному сервису в он-лайн режиме, который установлен на большинстве сайтов Управлений (Департаментов) имущественных и земельных отношений по субъекту РФ;
  5. получить уведомление от арендодателя с предложением об оплате долга и пени за просрочку, предусмотренными условиями договора.

Проверить сумму задолженности по арендным выплатам на землю можно при наличии следующих документов (у каждого ресурса свои требования к предоставлению данных о состоянии финансово-лицевого счета):

  • кадастровому номеру;
  • номеру договора аренды земельного участка;
  • индивидуальному номеру налогоплательщика (ИНН);
  • СНИЛС.

Если гражданином не будет внесена плата за аренду земельного участка в сроки, установленные законодательством, орган исполнительной власти имеет право подать иск в суд:

  • о принудительном взыскании суммы по арендным выплатам с учетом начисленных пений;
  • о досрочном расторжении сделки на аренду земельного участка.

Также, будут приняты меры по установлению ограничений на выезд должников за пределы России.

Как устанавливается размер и сроки оплаты за арендуемый участок земли

Договорные отношения контрагентов, связанные с арендой земли, регламентируются:

  • Земельным Кодексом РФ;
  • Гражданским Кодексом РФ;
  • Постановлением Правительства РФ № 582;
  • Законодательством субъектов РФ;
  • Действующим договором по аренде недвижимости.

Размер суммы выплат за арендуемую землю регулируется Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 № 582, в котором оговорены главные аспекты определения стоимости платы за аренду, принадлежащих государству, а также порядок, условия и сроки внесенияплатежей.

Стоимость аренды земельного участка определяется:

  1. Кадастровой стоимостью.
  2. По итогам торгов, организованных в виде аукциона.
  3. В соответствии со ставками платы за аренду или методическими указаниями по ее расчету, утвержденные Министерством экономического развития РФ.
  4. Рыночной стоимостью объекта.

При заключении сделки по аренде объектов недвижимости государственные органы устанавливают в таком договоре следующее условие: плата за аренду должна производиться минимум раз в полугодие безналичным расчетом на счета казначейства.Во многих местных законодательствах срок оплаты за арендованный участок установлен поквартально: до 15 числа последнего квартального месяца.Сделки, заключенные с государством, не только дают выгоды, но и требуют особой ответственности по выполнению условий договора, в том числе по внесению своевременно арендной платы.

Главные аспекты

Ели наниматель не своевременно вносит оплату за аренду определенного имущества, то в отношении него может быть подан иск в судебную инстанцию.

Однако на это отводится определенный промежуток времени, который чаще всего принято называть сроком исковой давности.

В данном случае необходимо более подробно изучить ситуацию, связанную с арендой имущественных объектов.

Срок исковой давности по договору аренды недвижимости или иного имущества составляет три года с того момента, как лицо узнало или должно было узнать о нарушении своих интересов и законных прав.

Согласно ГК РФ максимальная исковая давность в Российской Федерации по гражданским делам составляет десять лет.

Что это такое

Срок исковой давности по договору аренды лесного участка или иного имущества – это временной промежуток, когда в отношении неплательщика может быть подан иск для принудительного исполнения его обязательств, которые четко прописаны в договоре аренды.

В данном случае на течение срока расторжение договора аренды никак не влияет, он так и продолжает свое исчисление.Что касается возбуждения гражданско процессуального дела, то оно возможно лишь в рамках установленного срока давности.В противном случае, если истец подает заявление по истечению срока давности и без уважительной причины, исковое заявление будет отклонено без рассмотрения и последующего доведения дела до гражданско-правового слушания.

Какие условия могут повлиять на продолжительность

Как уже было сказано ранее, исковая давность по договору аренды жилого помещения или иной собственности, составляет три года с момента выявления правонарушения.

Однако на величину срока могут оказать влияние следующие моменты:

  1. Наниматель внес определенный платеж по своим обязательствам – срок давности сместился.
  2. Арендодатель не может точно выявить дату пропуска очередного платежа, из-за чего срок давности начинается с момента востребования средств.
  3. Арендодатель обратился в суд с заявлением о продлении срока исковой давности по договору аренды.
  4. Арендодатель обратился к суду с требованиями возобновить исчисление срока исковой давности при наличии смягчающих обстоятельств.
  5. Наниматель помещения скрылся, из-за чего исковая давность может возобновиться с момента его появления.

Такие условия могут оказать непосредственное влияние на продолжительность срока исковой давности по делам об арендной плате и ее принудительному взысканию.

Правовое регулирование

Регулирование вопроса относительно установления сроков давности по гражданско-правовым делам, связанным с арендой, основывается на следующих правовых актах Российской Федерации:

  • нормативно-правовые акты, регулирующие деятельность судебных инстанций на территории России;
  • Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 11.12.2012 года № 29 «О применении судами гражданско процессуального законодательства»;
  • Гражданско процессуальный Кодекс Российской Федерации статья № 196;
  • Гражданско процессуальный Кодекс Российской Федерации глава № 34.

На основании этих документов, устанавливается срок исковой давности по аренде имущества, когда собственник вправе обратиться в суд за принудительным взысканием долга.

Понятие исковой давности

Закон определяет данную норму как срок, на протяжении которого суд обязан предоставить потерпевшей стороне защиту его нарушенного права (ст. 195 ГК РФ).

Необходимость установления ограничения объясняется несколькими причинами:

  • лимит времени облегчает установление судом обстоятельств спора, что способствует принятию обоснованного решения;
  • помогает исключить неопределенность в отношениях участников земельного спора, неизбежно возникающую в результате того, что нарушитель постоянно находится под угрозой применения к нему принудительных мер, предусмотренных законом;
  • длительное промедление с подачей иска потерпевшей стороной является свидетельством того, что она недостаточно заинтересована в защите своих прав, или сомневается в правомерности своих требований;
  • способствует укреплению договорных отношений, является стимулом для защиты своих прав и взаимному контролю за выполнением обязательств.

Данная норма устанавливается ГК РФ и имеет императивный характер, то есть она не может быть изменена в результате договоренности участников спора (ст. 198 ГК РФ).

Смена владельца земельного участка также не является причиной для изменения установленного периода (ст. 201 ГК), поэтому правопреемнику, в случае необходимости защиты своих прав, следует учитывать оставшееся время до окончания отведенного законом срока.

Составление и подача искового заявления

Споры по договорам аренды рассматривают арбитражные судебные инстанции. Их выбирают по месту регистрации или проживания должников (ответчиков) или, если это юрлицо — расположению основного офиса. В среднем, рассмотрение дел отнимает от месяца. Срок давности у них стандартный, трехгодичный.

Заявление делится на вводную, основную части и приложения. В начале документа указывают наименование инстанции, которая будет рассматривать дело, полные реквизиты заявителя, контакты для связи, данные об ответчике и общую сумму задолженности. В нее не включают судебные издержки, которые понес истец, но, при успешном для него исходе дела, арендодатель вправе возместить их за счет нанимателя-должника.

В основной части заявления формулируют:

  • суть требований и причины их возникновения со ссылками на положения арендного договора;
  • факты, подтверждающие, что ответчик нарушил договор, и требования истца законны — с указанием их документальных доказательств;
  • конкретную сумму, которую требует арендодатель, расчет цены иска;
  • предпринятые истцом досудебные меры — с датами отправления претензионного письма, получения уведомления и так далее;
  • перечень документов, которые обосновывают позиции истца и содержатся в приложениях к заявлению.

Одновременно с заявлением стоит подать прошение об обеспечении иска — к примеру, аресте счетов, собственности ответчика. Оно, как правило, ускоряет рассмотрение вопроса и служит дополнительной «защитной» мерой для заявителя. Если претензионный этап соблюден, заявление правильно составлено и подано, есть грамотно подобранные документальные доказательства, суд с большой долей вероятности удовлетворит требования владельца участка.

Подготовка документов для взыскания

Чтобы обосновать позиции в суде, необходимо подать полный пакет документов. Кроме искового заявления, которое составляет истец с помощью юриста, адвоката, в него входит ранее отправленное претензионное письмо с подтверждением факта отправки — почтовой квитанцией, журнальной выпиской и так далее. К ним прикладывают документы, свидетельствующие о вручении претензии и, если есть — письменный ответ должника на нее. На почтовом уведомлении должны присутствовать дата получения и подпись ответчика.

В пакет обязательно включают оригинал арендного договора, по которому возник финансовый спор. Кроме этого, в список нужных документов входят:

  • финансовые подтверждения наличия задолженности и частичной оплаты аренды — квитанции, чеки;
  • в случае участия в споре юрлица, ИП — его свидетельство о регистрации, выписки из ЕГРЮЛ/ЕГРИП со сведениями о нахождении сторон разбирательства и датой последнего обновления данных;
  • квитанция об уплате судебной госпошлины — ее рассчитывают на основании цены иска.

Срок сбора документационного пакета — 30 суток до момента подачи заявления. После этого судья назначает первичные заседания и начинает рассматривать дело.

Длительность срока исковой давности

Ст. 196 ГК устанавливает трехлетний период исковой давности с момента, когда заявитель выявил факт нарушения своих прав или должен был об этом узнать. А также кто в данном случае является ответчиком (ст. 200 п. 1 ГК).

При заключении небольшой сделки точкой отсчета считается момент выполнения условий договоренности. В данном случае подтверждающим документом является сертификат на право владения землей.

В некоторых случаях размытая формулировка начала срока открывает простор для манипуляций. Лицо, подающее иск, обязано сообщить дату выявления факта нарушения своих прав. И зачастую ее действительность доказать практически невозможно.

Поэтому, при наличии обоснованных причин, суд может признать сделку недействительной и по прошествии 10 лет.

Применение нормы в судебной практике

Окончание установленного срока вовсе не означает, что возможность восстановить справедливость утрачена. Согласно ст. 199 п. 1 ГК, независимо от того истекло установленное законом время или нет, суд примет заявление о нарушении права.

Ст. 199 п. 2 ГК РФ предусматривает применение существующей нормы срока давности по заявлению одной из сторон спора только до вынесения судом окончательного вердикта.

Закон предоставляет одинаковое право сделать заявление, как истцу, так и ответчику. Хотя в большинстве случаев в этом заинтересован последний. Заявление третьего лица о применение нормы судом во внимание не принимается.

Следовательно, закон предоставляет возможность сторонам конфликта осуществлять свои права по своему усмотрению (ст. 9 п. 1 ГК РФ).

Суд не имеет права применять по собственной инициативе норму исковой давности. А только по письменному или устному заявлению одной из сторон, сделанному в процессе судебного разбирательства. О чем в протоколе заседания делается соответствующая запись.

Приостановление и восстановление исковой давности

Окончание установленного законом периода не всегда означает для потерпевшей стороны, что все потеряно. Ст. 202 ГК РФ предусматривает определенные условия, при наличии которых течение срока может быть приостановлено:

  • подача иска была невозможна вследствие непреодолимой силы (природные катаклизмы и т. п.);
  • одна из сторон земельного спора находилась в составе подразделений ВС, осуществляющих военные действия;
  • закон, регулирующий правоотношения в данном споре, утратил силу или был приостановлен;
  • в связи с мораторием, установленным на основании действующего законодательства РФ.
Перечисленные обстоятельства могут быть причиной приостановления срока только в том случае, если они имели место на протяжении 6 месяцев, предшествовавших его окончанию.
Возобновление течения срока давности начинается после того, как обстоятельства, препятствовавшие подаче иска, были прекращены.

В особых случаях суд может восстановить действие нормы, если посчитает причины ее пропуска уважительными (ст. 205 ГК РФ). Такими обстоятельствами считаются беспомощное состояние или тяжелое заболевание истца в течении 6 месяцев, предшествовавших окончанию срока. Обстоятельства, относящиеся к личности ответчика, не являются причиной для восстановления срока.

Исковая давность применяется не только в земельных спорах, но и во всех гражданско-правовых отношениях. Кроме случаев, связанных с нанесением вреда здоровью и жизни человека, нарушением личных неимущественных прав, а также с требованиями выдачи банковских вкладов.

Стоит отметить, что срок давности по земельным спорам, пропущенный юридическими лицами и гражданами-предпринимателями, восстановлению не подлежит.

Давность для иных видов договоров

Стоит кратко перечислить периоды исковой давности для договоров, используемых для наиболее распространенных сделок.

Сроки могут быть следующими:

2 года – по претензиям и по требованиям, вытекающим из договора имущественного страхования (параграф 966 ГК). Исключение – соглашение страхования ответственности, относимой к обязательствам, связанным с нанесением ущерба здоровью, жизни либо имущественным объектам третьих лиц. В этом случае давность будет равна 3 годам.

3 года — по договору предоставления услуг. Требования могут быть связаны с необходимостью соблюдения пунктов договора, которые были проигнорированы второй стороной. Или, например, суть иска может заключаться во взыскании средств, переданных за услугу, не выполненную надлежащим образом.

1 год — по договору подряда. В отношении сооружений либо зданий действует стандартный период – 3 года. Если результат деятельности засчитывался по частям, то отсчет давности начинается с момента принятия работы в целом.

3 года – по соглашению аренды. Здесь распространенным исковым требованием выступает взыскание платежей, невнесенных за непосредственное использование объекта.

По договору цессии действует стандартный срок давности в количестве 3 лет.

В рамках отдельных видов договоров период исковой давности может различаться. Однако в большинстве ситуаций срок составляет 3 года. Причем при пропуске периода допускается его восстановление. Но только в том случае, если будет доказан факт наличия уважительных обстоятельств, вызвавших несоблюдение норм закона. К тому же запрета на подачу иска после завершения периода давности не установлено.

Продление договора аренды

В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на неопределенный срок.

При этом арендатор, продолжающий пользоваться имуществом, не несет перед арендодателем никакой материальной ответственности за несвоевременный возврат имущества.

Вместе с тем, до сих пор ряд арбитражных судов признают такие договоры прекратившими свое действие, а действия арендаторов – незаконными, взыскивая с них пени, штрафы и неустойки. В частности, в праве на продление арендных договоров суды отказывают в следующих случаях:

  • при установлении в тексте договора срока его действия;
  • при установлении в договоре условия об обязательном возврате имущества по истечении срока действия договора;
  • при наличии в договоре условия о неустойке за несвоевременный возврат имущества по окончании срока действия договора.

Теперь же Верховный Суд РФ признал подобные судебные решения необоснованными и нарушающими права арендаторов (определение ВС РФ № 305-ЭС19-15922).

ВС РФ пояснил, что согласие арендодателя на продолжение арендных отношений в случае отсутствия своевременных возражений с его стороны всегда предполагается.

Соответственно, если никаких возражений от арендодателя не поступает, арендатор является стороной действующего договора. Поэтому к нему не могут быть применены установленные договором меры ответственности за нарушение обязанности по возврату имущества в связи с окончанием срока договора.

От договора, возобновившегося на неопределенный срок, арендодатель может отказаться в порядке, предусмотренном ст. 699 ГК РФ. Само же по себе установление срока договора и условия о неустойке за несвоевременный возврат имущества по окончании этого срока не означает, что договор не может быть продлен на неопределенный срок.

Не означает это и того, что арендатор обязан уплачивать арендодателю какую-либо неустойку и штраф за несвоевременный возврат имущества.

Если по истечении срока договора имущество продолжает использоваться арендатором и арендодатель прямо не требует его возврата, то арендатор обязан уплачивать только саму арендную плату. Причем в изначально оговоренном размере.

Прекращение арендных правоотношений

Обратная ситуация наблюдается в случаях, когда арендаторам пытаются «навязать» продление арендных правоотношений при прекращении использования ранее арендованного имущества.

Основанием для подобного «продления» договоров и взыскания арендной платы в этих случаях выступает отсутствие актов возврата (передачи) арендованного имущества, которые якобы в обязательном порядке должны оформляться после прекращения срока договоров.

Причем многие арбитражные суды встают именно на сторону арендодателей, взыскивая с арендаторов плату по сути за не используемое ими имущество.

По мнению судов, если арендатор не представляет акт возврата имущества арендодателю, составление которого требуется по условиям договора, то арендованная вещь остается в распоряжении арендатора. Ею продолжают пользоваться и, следовательно, должны вносить соответствующую арендную плату.

Сам же факт освобождения арендатором помещений без расторжения договора и без возврата арендодателю имущества по акту приема-передачи не может служить основанием для освобождения от внесения арендной платы.

ВС РФ признал подобную практику противоречащей нормам ГК РФ (определение ВС РФ № 310-ЭС19-26908).

Суд пояснил, что отсутствие актов приема-передачи не является безусловным доказательством того, что арендатор продолжает пользоваться имуществом после прекращения срока действия договора. Не свидетельствует отсутствие этих актов и о возобновлении договоров аренды на неопределенный срок.

Дело в том, что п. 2 ст. 621 ГК РФ связывает возобновление прекратившего действие договора аренды исключительно с продолжением использования арендатором данного имущества, но не с фактом составления акта приема- передачи.

Стороны могут письменно и не составлять данный акт, попросту вернув имущество арендодателю по устной договоренности. Однако это не является основанием для взыскания с арендатора платы за неиспользуемое имущество.

Аренда муниципальных участков

Много споров в последнее время возникает и по поводу продления договоров аренды государственных и муниципальных земельных участков.

Это объясняется тем, что в соответствии с п. 1 ст. 396 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, должен заключаться исключительно на торгах.

Данное правило действует с 1 марта 2015 года, и многие суды сейчас отказывают арендаторам в автоматическом продлении договоров аренды, заключенных до указанной даты, по правилам ст. 621 ГК РФ.

Это приводит к тому, что добросовестные арендаторы, вынужденные участвовать в торгах в целях перезаключения арендных договоров, могут лишиться земельных участков, которые они арендуют уже много лет.

ВС РФ решил поддержать таких арендаторов и признал данную практику разрешения споров незаконной (определение ВС РФ № 308-ЭС19-19368).

Суд указал, что до 1 марта 2015 года законодательством не был установлен запрет на возможность возобновления на неопределенный срок договоров аренды публичных земельных участков, при заключении которых не требовалось проведения торгов.

Договоры могут быть возобновлены на неопределенный срок, если были заключены до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов (ст. 422 ГК РФ).

Поэтому если арендатор продолжает пользоваться муниципальным участком после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Изменение арендной платы за землю: помощь адвоката

Изменение арендной платы за землю – вопрос, который волнует многих.

Многие арендаторы сталкиваются с тем, что арендодатель в определённый момент решает повысить арендную плату на земельный участок или коммерческое помещение.

Как добиться перерасчета арендной платы за землю?

Прежде чем приступить к борьбе за перерасчет арендной платы за землю, необходимо определиться с основаниями для такого перерасчета.

От чего зависит размер арендной платы?

На размер аренды влияет то, к какой категории земель относится земельный участок, вид разрешенного использования и то, как фактически используется земельный участок.

Фактическое использование земельного участка влияет на его доходность.

Кроме того, размер аренды может зависеть от кадастровой стоимости земельного участка, соответственно, если уменьшается кадастровая стоимость, то должна уменьшиться и арендная плата.

  • Не стоит забывать о человеческом факторе, когда в расчетах может быть допущена ошибка, в связи с применением неверного коэффициента.
  • Как получить перерасчет аренды земельного участка?
  • Определив, что у вас имеются все основания просить арендодателя произвести перерасчет аренды за землю, необходимо обратиться к арендодателю с указанной просьбой письменно под отметку на своем экземпляре письма-претензии.
  1. Письменное обращение необходимо зафиксировать, чтобы в дальнейшем, в случае обращения в суд, подтвердить, что арендатором принимались меры по разрешению возникшего спора в досудебном порядке. В договоре обычно стороны предусматривают срок ответа на претензию, например, 10 дней. Если такой срок не указан в договоре, то ответ на претензию должен быть дан в течение 30 календарных дней.
  2. Если арендодатель не отвечает на претензию или ответил отказом в перерасчете, тогда следует готовить и подавать в суд иск, заявляя требование, например, об обязании произвести перерасчет арендной платы по такому-то договору в отношении конкретного земельного участка.
  3. Истцу необходимо будет принять участие в судебном разбирательстве, обосновав свои требования. После принятия судом решения в Вашу пользу арендодатель обязан будет исполнить требования судебного акта добровольно или принудительно.
  4. Для принудительного исполнения решения суда арендатору необходимо будет обратиться с исполнительным листом в службу судебных приставов.

ВНИМАНИЕ: прежде чем обращаться в суд, внимательно изучите условия договора аренды земельного участка, иные документы и информацию, которые являются основанием для обращения в суд.

Порядок изменения арендной платы за землю

Согласно 424 статье Гражданского кодекса плата за арендованные земли или помещения вносится по условиям, установленным соответствующим договором.

При этом тариф, ставку и расценки устанавливают или регулируют уполномоченные государственные органы или местные власти.

Все споры по договору аренды с нашим адвокатом пройдут профессионально и в срок, главное своевременно начать работать по Вашей задаче.

Согласно Земельному кодексу (65 статья) за арендованную землю необходимо взимать арендную плату. Размер, условия и срок её внесения устанавливают региональные и местные органы власти или владельцы недвижимости (при аренде государственных/муниципальных или частных участков соответственно).

Согласно постановлению Пленума ВАС арендодатели имеют право потребовать арендную плату в размере, указанном в договоре на определённый период.

До истечения срока действия контракта изменение арендной платы на землю запрещено законодательством. Чтобы установить размер арендной платы государственной/муниципальной земли используют кадастровую стоимость.

Если до этого момента рыночную стоимость участка уже определяли, к ней приравнивается кадастровая оценка (согласно 66 ст. ЗК).

Максимальная плата за аренду земли, которая находится в частной собственности, ограничивается её кадастровой стоимостью и составляет определённую часть от этой цены, которая установлена законодательством.

Заключение

Исковое заявление составляется просто, суть проблемы всегда можно изложить своими словами. Главное – обосновать свою позицию доказательствами.

В иске нужно требовать не только полного расчёта, но и выплаты неустойки. Если условия о неустойки в договоре нет, арендодатель может требовать уплаты процентов за пользование чужими деньгами.

Источники

  • https://stroim-domik.org/podgotovka/zemelnyj-uchastok/oformlenie/arenda/dogovor-aren/zadolzhennost
  • https://arendaexpert.ru/kak-uznat-dolg-ob-oplate-arendy-zemelnogo-uchastka/
  • https://posobieguru.ru/sud/isk/srok-davnosti-po-dogovoru-arendy/
  • https://PoKodeksu.ru/zemelnoe-pravo/iskovaya-davnost-po-zemelnym-sporam.html
  • https://dolgnett.ru/stati/7129-vziskanie-zadoljennosti-po-dogovoru-arendi-zemelnogo/
  • https://rospravomed.ru/publikatsii/srok-davnosti/osnovnye-sroki-iskovoj-davnosti-po-dogovoram/
  • https://buh.ru/articles/documents/116878/
  • https://krivtsovo.ru/prochee/vzyskanie-zadolzhennosti-po-dogovoru-arendy-zemelnogo-uchastka-v-2020.html
[свернуть]
Решите свою юридическую проблему сегодня, не выходя из дома!
300 рублей бесплатно

Напишите свой вопрос - в течении 5 минут наш эксперт перезвонит и бесплатно проконсультирует

 

Заполните форму с контактными данными и получите бесплатную консультацию в течении 5 минут

 
 
Спасибо!
Ваша заявка принята

Юрист позвонит в течение 5 минут

 
Анонимно
Информация о вас не будет разглашена
Быстро
Через 5 минут с вами свяжется наш консультант
 

Добавить комментарий

Бесплатная горячая линия 24/7
8 (800) 301-37-30
по всей России


+7 (495) 128-74-20
Для жителей Москвы и МО
+7 (812) 507-64-25
Для жителей Спб и области