Бесплатная горячая линия

Маткапитал, покупка квартиры у близкого родственника

Разрешены ли сделки с близкими родственниками

Разрешены ли сделки с близкими родственниками

Согласно ст. 14 СК РФ к близким родственникам относятся:

  • родители (усыновители) с детьми;
  • сестры с братьями (в т. ч. при одном общем родителе);
  • бабушки и дедушки с внуками.

Законодательством РФ не установлены какие-либо ограничения в операциях купли-продажи недвижимости между указанными лицами. Решиться на подобный вариант продажи недвижимости поможет ряд преимуществ:

  • экономия на оплате услуг агентства недвижимости, риэлтора;
  • простота оформления документов без необходимости нотариального заверения;
  • возможность прописать любые обязанности и права сторон;
  • отсутствие оснований для оспаривания сделки третьими лицами.

Оспорить договор в судебном порядке только на основании того, что его заключили лица, состоящие в близком родстве, невозможно. Покупатель или продавец также не вправе отменить совершенную сделку, если кто-либо из них просто передумал, поэтому принять окончательное решение о продаже следует до регистрации права собственности за покупателем.

Что касается недостатков, здесь стоит выделить:

  • Для покупателя: во-первых, утрачивается право получить налоговый вычет, во-вторых, при покупке в период брака, квартира перейдет в совместную собственность с супругом и, соответственно, будет подлежать разделу в случае развода.
  • Для продавца появляется необходимость уплатить налог с продажи жилья, если он был его собственником менее 3 (5) лет.

Понятие близкого и дальнего родства

Покупка квартиры у родственников на средства государственной поддержки законом не запрещается. Но есть одно «но». Необходимо точно различать, кто из родственников является близким, а кто дальним.

Так, близкие родственники — это мать, отец, дедушка, бабушка, а также родные сёстры и братья, то есть родные по прямой нисходящей и восходящей линии, что следует из ст. 14 Семейного кодекса РФ. Дальние родственники — все остальные: тётя, дядя, племянник/племянница, двоюродные сёстры и братья и т. д.

СК РФ Статья 14. Обстоятельства, препятствующие заключению брака

Не допускается заключение брака между:

  • лицами, из которых хотя бы одно лицо уже состоит в другом зарегистрированном браке;
  • близкими родственниками (родственниками по прямой восходящей и нисходящей линии (родителями и детьми, дедушкой, бабушкой и внуками), полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами);
  • усыновителями и усыновленными;
  • лицами, из которых хотя бы одно лицо признано судом недееспособным вследствие психического расстройства.

Запреты и ограничения

Федеральный закон №256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» гласит, что прямые запреты на свершение сделки купли-продажи жилья между родственниками отсутствуют. Что касается того, можно ли держателю маткапитала купить квартиру и другое жилое имущество у своего законного мужа или жены, то здесь требования закона более однозначны: такие сделки запрещены, что весьма логично.

Однако семьи, которые планируют приобрести жильё у родственников, должны знать, что далеко не всегда возможно осуществить задуманное. Покупка жилья у родни с привлечением средств материнского капитала обладает рядом правовых ограничений:

  • недопустимо заключение договора купли-продажи недвижимого имущества с близкими родственниками;
  • приобщение несовершеннолетних детей к участию в коммерческих сделках запрещено;
  • при покупке недвижимости с помощью средств финансовой поддержки от государства, согласно ст. 10 Закона о материнском капитале необходимо оформить квартиру в собственность всех без исключения членов семьи (обоих супругов и всех детишек). Размер доли каждого владельца жилплощади устанавливается по договорённости между членами семьи.

Итак, если семейная пара желает купить квартиру у родных, следует помнить, что сделки между лицами младше 18 лет и их родителями или прочими близкими родственниками находятся в противоречии с законодательством. Исключение — передача жилья в дар или пользование на безвозмездных условиях.

Важно! Сделки купли-продажи недвижимого имущества с привлечением материнского капитала не могут быть осуществлены между близкими родственниками с участием несовершеннолетних.

На практике редкие случаи приобретения жилья у ближних родных всё же встречаются. Но в этой ситуации ПФР очень подозрительно относится к участникам сделки и проверяет все этапы процесса с предельной тщательностью. Если обнаруживается факт мошенничества с обналичиванием средств государственной помощи, виновные могут быть привлечены к уголовной ответственности.

А вот что касается дальних родственников, тут всё существенно проще. На покупку жилья у дальней родни не распространяется запрет о свершении сделок с привлечением несовершеннолетних. Кроме того, Пенсионный фонд России с большим доверием относится к гражданам, которые хотят купить квартиру, к примеру у двоюродного брата или тёти, чем у родных матери с отцом, пусть даже живущих отдельно.

      

Условия покупки

Приобретение квартиры у родни с использованием средств материнского капитала довольно проблематично, но всё-такие реально. Чтобы оформить сделку, следует отталкиваться от действующего законодательства и гражданско-правовых норм.

В этом случае выход один — оформить квартиру в собственность только держателя маткапитала с условием, что он реализует обязательство о выделении долей всем членам семьи не позднее, чем через 6 месяцев после перечисления средств господдержки.

Общие условия покупки жилой площади у родственников следующие:

  • сделка не должна быть фиктивной, то есть совершённой для того, чтобы перевести маткапитал в «живые» деньги без фактического изменения порядка пользования квартирой;
  • приобретение квартиры у родственника возможно только если он откажется от права собственности, и владеть жильём станет держатель сертификата, а также члены его семьи.

Прежде чем совершать подобного рода сделки, рекомендуется обратиться в Пенсионный Фонд России и проконсультироваться. Необходимо осветить все нюансы сделки, чтобы избежать дальнейших проблем и сложностей в процессе покупки жилища.

Начальные условия и положения

Согласно п. 6 ст. 7 ФЗ № 256, направить средства материнского капитала на улучшение жилищных условий можно будет только после того, как второму, третьему или следующему по счету ребенку исполнится 3 года. Здесь имеется в виду тот родной или усыновленный ребенок, появление которого дало семье право на получение маткапитала.

Управлять средствами материнского капитала может только владелец именного сертификата. Данный документ может быть оформлен в территориальном отделении Пенсионного фонда России (ПФР) сразу же после рождения или усыновления ребенка. ПФР также выполняет контролирующую и регулирующую функцию. Так, по прошествии 3-х лет его сотрудники должны еще и дать свое одобрение на расходование субсидии по тому или иному направлению.

Работники могут посчитать, что причина, указываемая гражданином в заявлении о распоряжении средствами материнского капитала, недостаточно основательна или подтверждена. Тогда они вправе отказать в предоставлении средств. При этом сам маткапитал продолжит числиться за конкретным семейством.

Получается, что прежде, чем приобретать квартиру у родственников, семейству понадобится подождать 3 года. Только по прошествии этого времени можно будет подавать в территориальное отделение ПФР соответствующее заявление.

Чтобы подтвердить серьезность своих намерений, Покупатель может заранее заключить с родственником-Продавцом типовой договор купли-продажи квартиры с отсрочкой платежа. В этом случае часть суммы должна быть сразу же уплачена Покупателем из его личных сбережений, а оставшаяся часть – уплачена через 3 года (или менее) с привлечением средств материнского капитала.

Однако условие о 3-годичном ожидании – далеко не единственное. В соответствии с пп. 4 п. 1.1 ст. 10 ФЗ № 256, Покупатель жилья (он же владелец именного сертификата) в числе прочих документов должен предоставить в ПФР письменное обязательство оформить приобретаемую недвижимость в равную долевую собственность всех членов семьи. Сам Покупатель не может стать единоличным владельцем купленной квартиры. Он должен в 6-месячный срок с момента ее приобретения внести в перечень содольщиков и своего супруга, и всех своих детей (как совершеннолетних, так и несовершеннолетних). Все содольщики указываются в тексте договора купли-продажи как «Покупатели». Подробнее: Соглашение об определении долей в квартире по материнскому капиталу

Отсюда вытекает еще одна важная особенность, регламентируемая ст. 14 Семейного кодекса РФ. Т.к. дети оказываются содольщиками приобретаемого жилого помещения и косвенно вовлекаются в процесс купли-продажи, сделка подпадает под определенные ограничения. Возмездная сделка имущественного характера в принципе не может проводиться между несовершеннолетним ребенком и его близким родственником. Речь идет про:

  • родителя и ребенка;
  • мачеху/отчима и ребенка (т.е. недвижимость не может быть продана одним супругом другому супругу – родителю ребенка);
  • усыновителя и усыновленного;
  • дедушку/бабушку и внука;
  • полнородных и неполнородных братьев/сестер.

Считается, что в ходе подобной неправомерной купли-продажи владелец сертификата может фактически обналичить средства материнского капитала, тем самым совершив уголовное преступление. Купля-продажа жилого помещения, куда вовлекается несовершеннолетний ребенок и его близкий родственник, – незаконная процедура, которая легко может быть признана недействительной.

В качестве Продавца необходимо выбирать только такого родственника, который не находится в прямой связи ни с Покупателем, ни с его детьми (будущими сособственниками жилья). Нельзя приобрести за счет маткапитала квартиру у старшей и совершеннолетней сестры ребенка, у бабушки ребенка и пр.

В идеале Продавцами должны выступать дальние родственники – например, дяди и тети, двоюродные сестры и братья, прабабушки и прадедушки и т.д.

Помимо этого приобретение квартиры у родственника с использованием средств материнского капитала должно отвечать следующим условиям:

  1. Жилье находится на территории России.
  2. Обе стороны (и Продавец, и главный Покупатель – владелец именного сертификата) не имеют психических расстройств и признаются полностью дееспособными.
  3. Владелец сертификата планирует приобрести именно отдельное жилое помещение, а не долю. Покупка доли возможна только в том случае, если эта доля выделена в натуре.

Приобрести у родственников

Нередко бывают случаи, когда материнский капитал запрещают использовать на покупку жилья у близких родственников. Но письмо Минэкономразвития 22.09.2010 №д23-3764свидетельствует о том, что приобретение жилья возможно, и не может быть никаких запретов.

Для оформления договора покупки недвижимости между родственниками обязательно соблюдение некоторых требований:

  1. Реальность сделки. Ребенок вместе с родителями должен проживать в приобретенном объекте недвижимости.
  2. Запрещено заключение договоров между супругами.
  3. Продавец должен полноценно отказаться от права собственности на ту часть, которая переходит во владение семьи с ребенком.

Можно ли купить дом у мужа

Законом запрещена покупка недвижимости у супруга за материнский капитал — эту ситуацию рассматривают как обналичивание денег. Даже если родители несовершеннолетних детей живут в гражданском браке, и оба записаны в свидетельстве о рождении, покупка дома за МК будет запрещена.

После развода бывшие супруги могут заключить между собой сделку по продаже имущества на маткапитал, но только, если пенсионный фонд, после проверки, посчитает ее действительной.

Родители своим детям

Положения ст. 37 ГК РФ о запрете опекунов и попечителей совершать сделки по отчуждению от имени подопечного со своими родственниками применяются и в отношении связи родителей и несовершеннолетних детей, что закреплено ст. 28 ГК РФ.

Маткапитал, покупка квартиры у близкого родственникаВ отношении малолетнего (до 14 лет) представителем выступает один из родителей и получается, что ему придется купить квартиру у самого себя.

Если же речь идет о несовершеннолетнем ребенке от 14 лет, то закон не устанавливает подобного ограничения (ст. 26 ГК РФ) и один родитель может продать ребенку квартиру при наличии письменного согласия второго родителя.

Покупка дома у родителей

Покупка имущества у близких родственников за МК государство не одобряет — такие сделки тщательно проверяет пенсионный фонд, поэтому провести их фиктивно не получится.

Единственный способ покупки недвижимости у родителей — оформление ипотеки. МК можно  использовать как первый взнос, а потом  каждый месяц вносить платёж в банк.

Как оформить покупку у родителей через ипотеку:

  1. Узнать в банке о предложениях по ипотечному кредитованию. Указать, что будете использовать маткапитал.
  2. Получить сертификат на МК.
  3. Получить одобрение на сделку в отделении пенсионного фонда.
  4. Составить договор купли-продажи, зарегистрировать сделку в росреестре и собирать пакет документов для окончательного оформления.
  5. Оформить ипотечный кредит в банке.

Преимущества покупки

Несмотря на сложности получения займа на покупку недвижимости у родни, такая сделка имеет определенные преимущества:

  • уверенность в чистоте приобретаемого жилья и в том, что сделка не будет расторгнута сторонами;
  • возможность договориться о более низкой цене по сравнению с ценами на рынке недвижимости;
  • возможность оплаты первоначального взноса частями (можно снять и повторно внести те же средства) либо о временной передаче в качестве первоначального взноса свободных средств семьи.

Все эти преимущества будут действовать при условии того, что в семье доброжелательные и доверительные отношения.

Выкупить у бабушки

Как было указано выше, покупка жилья у близких родственников, в том числе у бабушки или дедушки — совершенно возможна. При отказе Пенсионного фонда руководствуйтесь письмом Минэкономразвития.

Материнский капитал и как его получить

деньги

Материнский капитал – это бюджетные средства, которые предоставляются семьям, выращивающим двух или более детей, на условиях целевого использования.

Распоряжаться маткапиталом можно на основании специального сертификата, который выдаёт Пенсионный фонд.

Воспользоваться правом получения этого документа могут следующие категории лиц:

  • женщины, ставшие матерью, в том числе, путём усыновления, двух или более детей с 2007 года;
  • мужчины, усыновившие двух и больше детей;
  • мужчины, воспитывающие своих детей одни вследствие смерти жены, лишения её родительских прав, заключения её в колонию, отмены ею усыновления;
  • не достигшие совершеннолетия дети или студенты очной формы обучения, моложе двадцати трёх лет, оставшиеся сиротами, родители которых не воспользовались бюджетными средствами.

Условия получения средств:

  • независимо от того, сколько отпрысков в семье, выплата предоставляется единоразово, то есть, получить средства могут только те, кто ранее не обращался в фонд;
  • ребёнок и родители должны иметь российское гражданство;
  • усыновители пасынков, падчериц и граждане, лишённые родительских прав, воспользоваться возможностью права на маткапитал не имеют.

Для получения сертификата требуется в любое выбранное время после появления на свет чада обратиться к специалисту Пенсионного фонда, куда представить:

Паспорт

  • паспорта родителей;
  • соответствующее заявление;
  • детские документы (свидетельства о рождении);
  • СНИЛС (страховой номер индивидуального лицевого счёта);
  • иные документы, если их требует орган власти.

Срок рассмотрения заявления обычно не превышает месяца. При несоблюдении вышеуказанных условий в выдаче сертификата имеют право отказать.

Получив документ, семью не ограничивают во времени получения денег, но существуют некоторые нюансы:

  • распорядиться деньгами можно только после достижения ребёнком трёхлетнего возраста (из этого правила есть исключения, они будут рассмотрены ниже);
  • средства остаются на счетах Пенсионного фонда, пока семья не определится с их назначением, то есть деньги не обналичиваются.

Куда могут быть направлены полученные деньги?

Это может быть:

  • повышение уровня жизни всей семьи и, в частности, детей;
  • направление средств на культурно-образовательные цели;
  • формирование пенсий для женщин;
  • удовлетворение нужд детей-инвалидов.

Направление денег на другие цели запрещено, поэтому Пенсионным фондом в этом будет отказано.

Материнский капитал является отличным средством улучшить финансовое состояние семьи. Сейчас эта сумма насчитывает более чем 450 тысяч рублей. Воспользоваться бюджетными средствами может ограниченный круг лиц, а использование средств допускается только на определённые цели.

Оформление обязательства

Обязательство по выделению долей – это документ, в котором держатель сертификата дает заверения, что им в установленные сроки будет произведена перерегистрация приобретенной недвижимости с целью выделения каждому члену семьи прав на ее часть. Обязательство составляется по закону и должно содержать сведения о том:

  1. Кому будут выделяться доли – ФИО, статус и дата рождения.
  2. Какую часть жилплощади оформляют на указанное лицо.

По закону доли должны быть выделены на:

  1. Второго супруга, при его наличии.
  2. Всех несовершеннолетних детей.
  3. Совершеннолетних детей.

Обязательство может быть оформлено самостоятельно или при помощи квалифицированного специалиста, но во всех случаях его надо заверить у нотариуса. Специалисты Пенсионного фонда не примут заявления, если к нему не приложен данный документ. Без нотариального заверения он считается недействительным.

Необходимые документы

Для сделки купли-продажи и последующей регистрации собственности на имя покупателя в Росреестре понадобятся:

  • паспорта сторон (свидетельство о рождении для лиц до 14 лет);
  • выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности, как подтверждение права собственности продавца на квартиру;
  • правоустанавливающие документы от продавца (предыдущий ДКП, договор приватизации и пр.);
  • техническая документация (кадастровый/технический паспорт);
  • выписка из домовой книги с информацией о прописанных лицах (или их отсутствии);
  • разрешительная документация.

Необходимость дополнительных разрешений касается случаев, когда недвижимость принадлежит несовершеннолетнему (требуется разрешение на продажу от органов опеки и попечительства) или обеим супругам на правах общей собственности (требуется согласие второго супруга на сделку).

Особенности заполнения заявления

Для рассмотрения возможности покупки жилья у близкой родни в ПФ направляют заявление о расходовании средств маткапитала. Документ заполняется по унифицированной форме, бланк можно получить при посещении ПФ или на официальном интернет-ресурсе учреждения.

  • персональные сведения о держателе сертификата (ФИО, дата рождения);
  • номер СНИЛС;
  • реквизиты сертификата и паспорта;
  • адрес прописки;
  • дата рождения ребенка, за которого оформлялся МК;
  • информация о втором родителе;
  • просьба о предоставление средств на улучшение условий проживания с указанием требуемой суммы;
  • номер документа о праве владения объектом;
  • банковские реквизиты для получения средств;
  • подтверждение, что владелец сертификата не утратил родительских прав, не привлекался к ответственности за преступные действия против своих детей.

Завершает документ личная подпись заявителя с расшифровкой и дата заполнения.

Стоимость сделки

Кроме оплаты цены недвижимости, указанной в ДКП, оплачивается государственная пошлина в размере 2000 руб. за регистрацию перехода права собственности в Росреестре. Обязательство по ее уплате возлагается на покупателя, поскольку факт прекращения права собственности для продавца не облагается какими-либо сборами. По взаимной договоренности стороны могут разделить эти расходы.

Дополнительной статьей расходов может стать оплата нотариальных услуг, если таковые обусловлены требованиями законодательства (при продаже недвижимости с несовершеннолетним собственником) или личной инициативой сторон. Стоимость рассчитывается в зависимости от цены квартиры по ДКП. При этом за счет родства стороны могут сэкономить на оплате услуг нотариуса. Для сравнения в таблице приведены примерные расходы для родственников и других лиц:

Цена договора

Тариф, руб.

Близкие родственники

Другие лица

До 1 млн. руб.

3000 + 0,4% от суммы

1-10 млн. руб.

3000 + 0,2% суммы

7000 + 0,2% от суммы

Более 10 млн. руб.

23 000 + 0,1% суммы (макс. 50 000)

25 000 + 0,1% от суммы (макс. 100 000)

#tablepress-154-no-2 from cache

Действующее законодательство

Программа, позволяющая выполнить приобретение недвижимости на средства материнского капитала, действует в РФ довольно давно. Деньги предоставляются, если в семье появился второй или последующие дети. Средства можно потратить на жилье, пенсию матери, детей. Большинство семей предпочитают направить средства материнского капитала на покупку помещения, однако если квартирой владеют близкие родственники, это может повлечь возникновение ряда трудностей.

Обратите внимание! Особенности предоставления материнского капитала на приобретение квартиры регламентирует постановление правительства РФ №256 от 29 декабря 2006 года.

В 2020 году размер материнского капитала составляет 453 026 руб. Все средства полностью можно направить на покупку помещения.

Однако обычно средств хватает только на долю в квартире или часть дома. Купить жилье целиком на эти средства не удастся. Поэтому обычно деньги используют в качестве первоначального взноса при оформлении ипотеки.

Кстати! На средства материнского капитала можно купить жилье как на первичном, так и на вторичном рынках.

Воспользоваться денежными средствами можно только после того, как ребенок, на которого выдавались средства, достигнет возраста трех лет. Исключение составляют ситуации, когда семья хочет оформить ипотеку. В этом случае воспользоваться суммой можно сразу.

Разрешено ли приобретение квартиры у близких родственников на средства материнского капитала

Если приобретается недвижимость с привлечением средств материнского капитала, устанавливают ряд ограничений. Так, запрещено покупать квартиру у мужа или жены. Соответствующее правило было принято для того, чтобы исключить возможное мошенничество. В законодательстве присутствует чёткое определение того, кто именно считается близким родственником.

В перечень входят:

  • родители;
  • супруги;
  • братья и сёстры;
  • дедушки и бабушки;
  • дети.

Все остальные лица считаются дальними родственниками. В законодательстве отсутствует прямой запрет, не позволяющий выполнять покупку квартиры у близких на средства материнского капитала. Однако решение о заключении сделки принимает Пенсионный фонд. Он может одобрить заявку или отклонить её. Если во время проверки выясняется, что семья не пытается обмануть государство, заявку одобрят.

Кстати! Если квартира куплена на средства материнского капитала, каждый член семьи по закону получает долю в помещении. Их выделение происходит на основании решения суда или нотариальной доверенности.

Если выяснится, что семья попыталась обойти закон, нарушителей могут привлечь к уголовной ответственности.

Как купить квартиру у родителей на средства материнского капитала

Разбираясь, можно ли купить квартиру за материнский капитал у родителей, семья выяснит, что ситуация довольно неоднозначна. По закону сделка не запрещена. Однако представители ПФР с подозрением относятся к подобному.

Чтобы заявку одобрили, нужно выполнить следующие условия:

  • выделить долю помещения каждому члену семьи или подписать соглашение о выполнении действия;
  • предоставить долю в квартире не позднее, чем через 6 месяцев после расходования бюджетных средств;
  • сделка не должна носить фиктивный характер;
  • держатель не должен обналичивать сумму.

Обычно приобретение квартиры у близкого родственника на средства материнского капитала возможна только после того, как выполнен отказ в пользу постороннего лица. Так, примером подобной сделки выступает дарение. После процедуры доступна покупка недвижимости. Однако фактически человек приобретет её не у близкого родственника, а у другого человека. Подобное действие законно. Однако если сделка оформлена таким образом, она связана с некоторыми рисками.

Обратите внимание: Так, если была заключена договоренность, лицо, в чью пользу передана квартира, может отказаться продавать её. В этой ситуации оспорить соглашение проблематично. Кроме того, существует риск, что серая схема вскроется, и представители уполномоченного органа узнают о попытке обмана.

Если человек всё же хочет заключить вышеуказанную сделку, но пытается обезопасить себя с юридической точки зрения, необходимо взять залог с посредника или попросить его написать долговую расписку на полную стоимость апартаментов. Если что-то пойдёт не так, подобное действие в последующем позволит принудительно взыскать задолженность.

Присутствуют и альтернативные варианты. Если покупка жилья за материнский капитал у близких родственников не прошла успешно, можно попытаться договориться с сотрудниками Пенсионного фонда. Во внимание принимаются и взаимоотношения между родственниками. Если гражданин никогда не общался с ними, они живут в другом городе, то сделку могут одобрить. Любое расходование средств маткапитала оформляется документально. Между собственником и покупателем комнаты или квартиры заключается договор купли продажи. Без соглашения расходование средств запрещено.

Как оформить ипотеку?

Единственный вариант для потенциального заемщика, желающего купить жилье у родителей и столкнувшегося с препятствием в предоставлении ипотеки по причине «родственной сделки», – это попытаться договориться с банком.

Сначала потенциальному заемщику целесообразно изучить кредитные продукты, предлагаемые рынком, пообщаться с сотрудниками различных банковских организаций и попытаться узнать о возможности приобретения жилья у родителей с помощью ипотечных средств.

Можно даже для быстрого и грамотного подбора кредитных продуктов обратиться к ипотечному брокеру, способному максимально оперативно проанализировать предложения разных кредитных организаций. Возможно, таким образом потенциальному заемщику и удастся найти кредитора, готового сразу предоставить ипотечные средства без учета того, кто является покупателем и продавцом, а также наличия между ними родственных связей.

Если же потенциальный заемщик все-таки столкнулся с трудностями при получении ипотечного финансирования, можно попытаться доказать банку-кредитору, что планируемая сделка «родственной» продажи не является способом обойти законодательство и обманным способом получить заемные средства.

Одно из наиболее простых доказательств реальности сделки и производимых расчетов между продавцом и покупателем – это проведение платежей за квартиру в безналичной форме. Это к тому же минимизирует риски возникновения претензий родственников и попыток признать сделку купли-продажи жилья недействительной через суд, что, в свою очередь, понижает и риски кредитора.

Однако у банка-кредитора могут возникнуть и другие требования к заемщику и порядку оформления сделки по продаже жилья родителями. Так, некоторых финансовые учреждения справедливо опасаются того, что стоимость жилой недвижимости будет искусственно завышена, и заемщик опять же получит возможность тратить заемные средства на цели, не связанные с приобретением жилья. Но и этот банковский риск можно свести к минимуму, если предложить кредитору провести оценку приобретаемого жилья независимым экспертом, аккредитованным самим банком.

В любом случае, пытаясь получить от банковской организации ипотечное финансирование, важно сразу поставить кредитора в известность о готовящейся «родственной сделке». В противном случае, когда служба безопасности банка узнает о скрытии этого факта, риск попадания потенциального заемщика в так называемый «черный список» кредитной организации возрастает, а соответственно, и растут риски получения отказа в выдаче ипотеки не только в данной ситуации, но и при следующих обращениях гражданина.

Если сразу сказать сотруднику банка о факте родства покупателя жилья и его продавца, а также объяснить цель предстоящей сделки, то шансы на её одобрение кредитной организацией обычно существенно увеличиваются. К примеру, потенциальный заемщик может рассказать о разделе имущества между братьями и сестрами, при котором стороны договорились, что один из них выкупит квартиру у общих родителей, а остальным достанется другое имущество или деньги.

В рассматриваемом случае потенциальный заемщик может доказать, что предстоящая сделка покупки жилья у родителей не является фиктивной, ведь денежные средства за квартиру действительно переходят родственникам.

Стоит учесть и то, что банк-кредитор с большей вероятностью одобрит ипотеку, если у родителей потенциального заемщика приобретаемая жилая недвижимость не является единственным жильем. А еще лучше, если они при этом будут зарегистрированы по другому адресу. В таком случае потенциальному заемщику целесообразно сразу же предъявить сотруднику банка подтверждающую документацию.

Причины сложностей с ипотекой

Как показывает практика, российские банковские организации далеко не всегда хорошо относятся к подобным «родственным» сделкам и могут отказать заявителю в выдаче ипотеки.

Причинами подобного отрицательного отношения является вполне обоснованное предположение банка-кредитора, что потенциальный заемщик приобретает жилье у родителей в целях обналичивания заемных денег либо намеренного завышения рыночной стоимости приобретаемой квартиры.

Некоторые кредитно-финансовые организации в описании своих кредитных продуктов даже сразу указывают информацию о невозможности приобретения объектов недвижимости у близких у родственников.

Но и когда этих ограничений не прописано, то вероятность отказа в предоставлении ипотечных средств заемщику, приобретающему жилую недвижимость у родителей, все равно достаточно велика. Отказы в ипотечном финансировании «родственных» сделок направлены на снижение рисков кредитора, опасающегося, что заемные средства будут направлены заемщиком на какие-либо другие, отличные от фактического приобретения жилой недвижимости, цели.

Особенно осторожно к подобным «родственным» продажам жилья относятся банковские организации, когда в качестве первого ипотечного взноса потенциальный заёмщик предлагает внести материнский капитал. Подобные покупки, возможно, не будут одобрены Пенсионным фондом, и, соответственно, увеличиваются риски просроченных задолженностей по внесению заемщиком первоначального взноса.

Также отметим, что сделки купли-продажи жилой недвижимости между родственниками обычно не доступны для участников различных государственных программ, направляемых на улучшение жилищных условий (к примеру, льготная ипотека для военнослужащих, сотрудников правоохранительных органов и т. п.).

Ипотека между родственниками: почему банки часто отказывают?

Некоторые банки в условиях ипотечного кредитования сразу указывают тот факт, что недвижимость нельзя приобрести у родственников в ипотеку. К примеру, в правилах рефинансирования ипотеки АИЖК содержатся подобные запрещающие пункты.

Но даже если среди условий кредитования банка нет такого запрета, то вероятность отказа по оформлению ипотечной сделки между близкими родственниками всё равно большая. Это объясняется высоким риском мошенничества.

Особенно высока вероятность отказа банка в случае, когда заёмщик планирует внести аванс за квартиру средствами материнского капитала. Такая покупка, скорее всего, не будет одобрена ПФР, а значит, первоначальный платёж заёмщику придётся внести своими средствами, что чревато возникновением просрочки.

Сделки между близкими родственниками запрещены в рамках участия в государственных программах, предназначенных для улучшения жилищных условий граждан (ипотека для работников РЖД, МВД и т.д.).

В какие банки стоит обращаться?

В какие банки стоит обращаться?

В 2020 году говорить о готовности всех кредитных организаций предоставлять займы для покупки недвижимости у родственников ещё рано. Большинство банков пока не готовы идти на оформление ипотеки между родственниками.

Если возникла такая необходимость, то стоит обратиться в такие кредитные организации, как:

  • ВТБ 24 (https://www.vtb.ru/);
  • Сбербанк (https://www.sberbank.ru/);
  • Дельтакредит (https://www.deltacredit.ru/).

Кредитная политика данных банков не выделяет таких заёмщиков в отдельную категорию соискателей ипотеки, не предъявляет к ним более жёсткие требования и условия кредитования. В этих банках родственники могут оформить ипотеку на общих условиях с предоставлением стандартного пакета документов.

Итак, мнение о том, что «родственная» ипотека в 2020 году невозможна, ошибочно; при желании жилищный кредит можно оформить в самых крупных и авторитетных банках страны.

Особенностями оформления станет проведение расчётов в безналичной форме, невозможность получения налогового вычета и участие родственников в льготных социальных программах жилищного кредитования.

Плюсы и минусы

Преимущества:

  • родственники заранее знают о подводных камнях и состоянии квартиры;
  • не нужно тратить время на поиск варианта жилья покупателю и поиска покупателя продавцу;
  • все условия договора обговариваются заранее, для чего необязательно заключать предварительный договор.

Минусы:

  • невозможность покупателя получить налоговый вычет после покупки квартиры;
  • ПФР часто отказывает в выдаче материнского капитала для покупки жилья у родственников;
  • возможность испортить отношения с родственниками, если возникнут несогласия по сделке.

Налоги и вычеты

Налогообложение осуществляется по общему правилу договора купли-продажи жилого помещения: если продавец владел им менее 3 (в отдельных случаях – 5) лет, то с полученной суммы от продажи он обязан уплатить НДФЛ в 13% (ст. 217.1 НК РФ).

Внимание! Если же продажа подлежит налогообложению, и налоговые органы обнаружат, что стоимость квартиры ниже рыночной цены на 20%, то они вправе применить штрафные санкции.

А вот покупатель не сможет получить налоговый вычет. В соответствии со ст. 105.1 НК РФ при сделках взаимозависимых лиц, часть суммы не возвращается. Но в том случае, если родственник не относится к этой категории (бабушки и дедушки, дяди и тети, кузены и т.д.), вычет производится в общем порядке (если сумма по договору ДКП превышает 1 млн рублей).

Источники

  • http://law-divorce.ru/kuplya-prodazha-kvartiry-mezhdu-blizkimi-rodstvennikami/
  • https://myrealproperty.ru/kvartira/pokupka_kv/za-materinskij-kapital/u-rodstvennikov.html
  • https://ros-nasledstvo.ru/pokupka-kvartiry-zhilya-u-rodstvennikov-po-materinskomu-kapitalu/
  • https://propravo.guru/materinskij-kapital/vykupit-dolyu-v-kvartire.html
  • https://posobie-na-rebenka.ru/materinskij-kapital/potratit/u-rodstvennikov-kupit-dom/
  • https://expravo.com/zhilishhnoe-pravo/kvartira/kuplya-prodazha-kvartiry/nyuansy-esli-mezhdu-rodstvennikami.html
  • https://SocPrav.ru/pokupka-kvartiry-u-rodstvennikov-v-ipoteku
  • https://ZhiloePravo.com/vopros/matkapital/pokupka-zhilya-rodstvennikov.html
  • https://pravo.estate/kvartira/pokupka-u-rodstvennikov/
  • https://invalid.expert/kupit-dom-za-materinskij-kapital-u-roditelej/
  • https://YurPortal.info/mat-capital/mozhno-li-kupit-kvartiru-za-materinskij-kapital-u-roditelej/
  • https://infonedvizhimost.com/ipoteka/ipoteka-mezhdu-blizkimi-rodstvennikami.html
  • http://ipoteka-expert.com/mozhno-li-kupit-kvartiru-v-ipoteku-u-roditelej/
[свернуть]
Решите свою юридическую проблему сегодня, не выходя из дома!
300 рублей бесплатно

Напишите свой вопрос - в течении 5 минут наш эксперт перезвонит и бесплатно проконсультирует

 

Заполните форму с контактными данными и получите бесплатную консультацию в течении 5 минут

 
 
Спасибо!
Ваша заявка принята

Юрист позвонит в течение 5 минут

 
Анонимно
Информация о вас не будет разглашена
Быстро
Через 5 минут с вами свяжется наш консультант