Бесплатная горячая линия

Можно ли и как продать долю в квартире банку

Можно ли продать долю в квартире банку

Реализовать долю в квартире с привлечением кредитно-финансовой организации можно одним из способов:

  1. Путем заключения договора кредитования, в котором доля станет залоговым имуществом. Такая сделка возможна, если потенциальная выгода для банка будет выше, чем величина кредита. Существует ограниченное количество банков, выдающих такие займы. В их число входит Сбербанк, ВТБ. Однако существует ряд иных кредитных, инвестиционных образований, которые дадут деньги под залог недвижимости с целью последующего «выживания» совладельца из квартиры. Стоит быть готовым, что ставка по таким займам высока и составляет 14-22% годовых.
  2. Заключением договора купли-продажи. Согласно ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица вольны заключать договор по своему усмотрению. По содержанию документ не отличается от соглашения, заключенного между физлицами, кроме того, что покупателем является не гражданин, а отделение банка в лице представителя.

При продаже доли банку стоимость доли будет ниже, чем сумма, которую можно получить при продаже квартиры целиком и последующем разделе сумы между содольщиками. Прежде чем решиться на сделку, следует попытаться решить вопрос продажи с иными владельцами.

Основная цель, преследуемая сторонними кредиторами не из числа крупных банков — получить максимальную выгоду от последующей продажи проблемного жилья целиком. Для этого придется «выживать» остальных содольщиков, и в ход идут нелицеприятные способы. Например, в выкупленной доле устраивается продолжительный ремонт, происходит сдача жилья внаем вопреки несогласию жильцов. Поэтому выкуп доли лицами, проживающими в квартире, выгоден всем содольщикам.

При невозможности достичь договоренности взятие кредита — один из законных способов продать долю в квартире банку.

Какое имущество не может являться предметом залога

Накануне выдачи кредита банк-кредитор тщательно проверяет историю получения доли собственником, определяет, кому принадлежат остальные части недвижимости. В некоторых случаях юридическое лицо не имеет законных оснований получить средства обратно.

Согласно ст. 336 ГК РФ, предмет залога — любое имущество (вещи, имущественные права), кроме тех, на которые не может быть обращено взыскание, а также неразрывно связанных с личностью заемщика.

К такому имуществу, согласно ст. 79 закона №229-ФЗ, ст. 446 ГПК РФ, причисляется жилье (или его часть), если для заемщика или членов его семьи оно является единственным помещением, пригодным для проживания. Из этого правила есть исключение: если недвижимость — предмет ипотеки, то есть сам объект приобретался на средства, полученные в банке, его могут изъять независимо от числа прописанных лиц, даже если среди них есть несовершеннолетние.

Если доля принадлежит несовершеннолетнему ребенку, потребуется согласие на сделку органов опеки и попечительства (ст. 37 ГК РФ). Такие сделки для банка нежелательны, поскольку одобрение ООП получить проблематично, они не допустят возможной потери жилья подопечным.

Как продать банку долю в квартире

В первую очередь необходимо оценить рентабельность жилья. На практике кредиты, в которых залогом является незначительная доля жилья, выдаются крайне редко, поскольку ее последующая реализация затруднительна и затратна. Однако если речь идет о значительной части квартиры, в которой остальная доля принадлежит заемщику, сделки оформляются охотно.

Пример 1

Гражданка С. и гражданин М. расторгли брак. В супружестве ими была совместно куплена квартира, в которой они выделили доли по ½ каждому. После развода жена не согласилась покинуть квартиру, а предложила мужу продать его долю, однако средств на выкуп не имела. Она обратилась в Сбербанк с просьбой об оформлении ипотеки на выкуп доли в квартире, где С. станет полноправной хозяйкой. Проверив платежеспособность С, сотрудник банка одобрил кредит. В данном случае при неуплате доля перейдет финучреждению. В случае сложных жизненных обстоятельств хозяйка сможет продать банку оставшуюся долю по заниженной цене, а организация реализует ее по стоимости, покрывающей все издержки.

Заключая договор займа, финансовые организации удостоверяются, что предоставляемая доля — последняя «частица», после выкупа которой обратившийся станет ее полноправным владельцем.

Пример 2

Внук А., получивший 1/6 долю квартиры в наследство, решил ее продать, но покупателей не нашлось. Он обратился в Сбербанк с просьбой о выдаче кредита под залог недвижимости, однако ему отказали, поскольку последующая реализация такой части невозможна. А. обратился к частной фирме по выдаче кредита под большой процент. Сумма займа составила 30% от реальной стоимости доли. А. не выполнил обязательства, и имущество в договорном порядке перешло кредитору. Интерес последнего заключался в принуждении к продаже второго владельца своей части имущества (5/6 долей) по заниженной цене.

Если банк дорожит чистотой репутации, заключение с ним договора с «подтекстом» последующего выселения остальных жильцов невозможно. Такие сделки с легкостью оформят финансовые организации, специально для этого созданные.

Условия перехода доли финучреждению

Чтобы доля квартиры перешла в собственность банка, необходимо соблюсти правила ст. 348 ГК РФ:

  • дождаться, пока сумма неисполненного обязательства составит более 5% от стоимости залога;
  • не выполнять условия договора в течение периода от 3 месяцев.

Совокупность указанных условий дает банку основания для обращения взыскания, если договором залога не предусмотрено иное.

Также существует понятие систематического нарушения сроков. Даже незначительная просрочка, повторившаяся не мене 3 раз в течение 12 месяцев, является основанием для обращения банка в суд.

Процедура

Отчуждение доли при неисполнении условий кредита производится исключительно в судебном порядке, если имущество является единственным для проживания (ст. 349 ГК РФ).

Если у залогодателя имеется альтернативное жилье, а на долю обращено взыскание во внесудебном порядке, финансовая организация обязана направить уведомление о начале обращения взыскания.

Реализация такого имущества возможна по истечению 10 дней с момента получения должником уведомления о продаже.

Через суд

Возникновение просрочки является основанием для обращения банка в суд. Финучреждение подает иск на неплательщика с целью отчуждения заложенной недвижимости. Если имущество является залоговым, у кредитора не возникает проблем с получением соответствующего исполнительного листа. Последний передается в отделение Федеральной службы судебных приставов. На его основании начинается исполнительное производство.

Пристав выяснит место работы должника, осуществит мероприятия по убеждению добровольно выполнить обязательства. При неисполнении — выявит имущество, на которое будет обращено взыскание.

В качестве предупредительной меры на недвижимость накладывают арест. Если доля в залоге, а выплаты по кредитному договору не производятся, ее реализуют на торгах. После покрытия издержек (помимо кредита, штрафов, вычитается исполнительский сбор в размере 7%, но не менее 1 тыс. руб. согласно ст. 112 закона №229-ФЗ) оставшаяся сумма передается должнику.

Условия ипотеки на вторичное жилье от банков

 Российские банки предлагают массу вариантов для ипотеки на вторичное жилье. Условия примерно одинаковы: от потенциального заемщика требуется платежеспособность, первоначальный взнос и выбор стоящего, по мнению банка, объекта недвижимости.
— Критично условия в 2020 году не изменились, — рассказал «Комсомольской правде» юрист, риэлтор Юрий Паршиков. — Но банки стали тщательнее проверять потенциальных клиентов. У них есть рекомендация Центрального банка о том, что следует изучать полную кредитную нагрузку кандидата.

Требования банка к заемщикам

Какими бы ни были условия ипотеки, банки предъявляют два основных требования к заемщикам:

  • платежеспособность;
  • хорошая кредитная история.

Платежеспособность потенциального клиента определяется исходя из его доходов — хватит ли у человека денег, чтобы каждый месяц платить очередной взнос. С введением в России показателя предельной долговой нагрузки этот фактор стал особенно важен. Банкам дороже обходятся более рискованные клиенты, большой процент доходов которых будет «съедать» ипотека. Поэтому они тщательно подходят к оценке платежеспособности.
Немаловажный фактор — наличие других кредитов. Займ на машину или просрочка по кредиту могут поставить под сомнение одобрение ипотеки или сделать ее дороже. Так что перед тем, как задуматься о покупке жилья, стоит расквитаться с уже имеющимися долгами.
Важно, как человек раньше отдавал свои займы. Если ипотека на длительный срок будет первым кредитом в жизни человека, это дополнительный риск для банка, ведь у потенциального заемщика просто не было такого опыта. Все это менеджеры банка узнают из вашей кредитной истории.
— Кредитной историей признается информация, которая хранится в бюро кредитных историй и характеризует исполнение человеком принятых на себя обязательств, в том числе по предыдущим договорам займа, — рассказала ведущий юрист Европейской Юридической Службы Србуи Иващенко. — Чтобы посмотреть свою кредитную историю, сначала выясните, где она хранится. В России несколько бюро, которые собирают такую информацию. Нужно направить запрос в Центральный каталог кредитных историй, а потом уже обратиться в нужное бюро.
Также ее можно раз в год бесплатно проверить в любом отделении вашего банка.

Требования банка к недвижимости

Требования банка к недвижимости. Купить что угодно на заемные средства банк вам не даст. Ведь в случае, если человек не сможет расплачиваться по ипотеке, финансовая организация должна быть уверена, что у нее будет возможность продать недвижимость.
Вот несколько важных факторов, на которые обязательно обращают внимание кредитные менеджеры.
Возраст дома. Покупку жилья в старых домах финансировать, скорее всего, не будут. Такие квартиры дешевеют слишком быстро. Сейчас год отсечения где-то в районе 1975-го — со всем, что старше, могут возникнуть проблемы.
Этажность дома. Чем выше, тем лучше. Минимумом считаются пятиэтажки, хотя, конечно, возможны варианты.
Состояние дома. Здания, официально признанные аварийными, не заинтересуют кредиторов.
Участие в программе реновации. Это чисто московская фишка. Когда было объявлено о реновации, кто-то попытался купить квартиры в хрущевках, чтобы получить за убитую двушку приличное жилье в новостройке. Финансировать такие операции банки не возьмутся.
Неузаконенная перепланировка. Банк не будет возиться с прохождением всех инстанций, чтобы продать квартиру со снесенной внутренней стеной. Впрочем, получить ипотеку на такое жилье все-таки можно, но придется взять на себя обязательство либо уладить все формальности, либо привести помещение в первоначальный вид.

Как оформить ипотеку на вторичное жилье

Как оформить ипотеку на вторичное жилье Сделку можно разбить на 3 этапа.

  1. Выбор банка и подача документов на одобрение платежеспособности заемщика.
  2. Сбор документов на объект недвижимости и одобрение ипотеки на конкретную квартиру или дом.
  3. Покупка недвижимости.

Что такое залоговая квартира у банка

Что такое залоговая квартира у банка

Залоговым имуществом считается собственность заемщика, который по определенным причинам отказывается от расчетов с банком. Реализация таких квартир может происходить как должником, так и самим банком. Для продажи ипотечного жилья собственником, необходимо получить разрешение от банка на реализацию.

Все заемщики подписывают договор с банком и знают, что несвоевременное погашение и оплата может повлечь за собой арест квартиры с последующей продажей ее на торгах. Это вынужденная мера, которая позволит кредитору вернуть проценты и средства. Таким образом, банк выставляет на продажу объект недвижимости, находящуюся в залоге в связи с невыполнением ипотечного договора.

Плюсы и минусы покупки залоговой квартиры

Плюсы и минусы покупки залоговой квартиры

Плюсы и минусы покупки залоговой квартиры

Сегодня в Москве можно на выгодных условиях купить квартиру не только у собственника, но и у банка. Рассмотрим все положительные и отрицательные стороны такого способа покупки. Очевидны и плюсы таких приобретений:

  • Стоимость квартиры намного ниже рыночной
  • Квартиры в основном имеют нормальный ремонт
  • Жилье имеет юридическую прозрачность
  • Это один из безопасных способов приобретения жилья. Весь процесс продажи проверяется контролирующими органами
  • Сделка защищена от мошеннических схем

Минусы:

  • Снятие обременения после перехода права собственности влечет за собой неудобства и дополнительные сложности
  • Юридические процедуры могут требовать дополнительных финансовых затрат
  • В квартире могут остаться зарегистрированные люди
  • Ответственность за выселение ложится на плечи покупателя
  • Арест или обременения могли быть наложены не только банком (следственные, административные или правоохранительные органы)

Как купить квартиру в залоге от банка

Почему залоговые квартиры продаются дешевле

Никакого дефекта у залоговых квартир нет. Это могут быть прекрасные объекты недвижимости в хорошем районе города. Дом может быть достаточно новым, а все соседи — приличными людьми. Квартира продается дешевле просто потому, что банку важна срочность в этом вопросе.

Банк сохраняет за собой право требовать принудительной продажи квартиры в случае неуплаты по кредиту. Это одно из требований ипотечного договора.

Банк — не риэлторская компания, ему неинтересно держать недвижимость на своем балансе. Для него это — только дополнительные убытки. Как минимум банку как новому собственнику нужно оплачивать коммунальные платежи, налоги и т.п. Задача кредитной организации — максимально быстро избавиться от квартиры, вернув свои деньги.

Соответственно, для покупателя, который хотел бы купить залоговую квартиру, такой вариант — это экономия 10-15% от рыночной цены, плюс отпадает нужда в оплате услуг риэлторов

Как купить залоговую квартиру

Существует два основных варианта покупки залоговой квартиры: у банка или у заемщика, который не справился с ипотекой.

Если речь идет о банках, то практически у любого из них можно найти список объектов недвижимости, выставленных на продажу. Это могут быть объекты коммерческой недвижимости и жилые квартиры.

Имеет смысл изучить подобные предложения во всех банках вашего города. Из крупных кредитных организаций прежде всего нужно обращать внимание на Сбербанк, ВТБ, Дельта Кредит, Альфа-Банк. В этих банках процесс продажи залогового жилья налажен очень хорошо.

Что касается варианта с покупкой квартиры у собственника, который еще не передал все права на недвижимость банку, то этот вариант также существует. В такой ситуации нужно будет помнить о некоторых важных нюансах.

Покупаем залоговую квартиру у банка

Вариант приобретения залогового жилья у банка — наиболее безопасный. Кредитные организации берут на себя юридическую чистоту сделки — на них работают или собственные риэлторы, или специалисты партнерских агентств.

Банк избавит вас от проблемы с обременением квартиры — оно будет снято ради вас до сделки. Вам выдадут справку об отсутствии долга для нотариуса.

Наконец, если вы приобретаете залоговую квартиру за наличные, банк предоставит банковскую ячейку для внесения средств. Окончательно рассчитавшись с банком и подписав все документы, вы становитесь полноправным собственником своего жилья.

Если вы рассчитываете купить залоговую квартиру в ипотеку, такой вариант также может быть рассмотрен. Разумеется, нужно предупредить об этом банк заранее. Если в банке не будут против, а ваша кредитная история окажется хорошей, вам могут оформить ипотеку там же.

Главное, на что стоит обратить особое внимание в данном варианте — два принципиальных момента.

Во-первых, прежний собственник должен подписать согласие на продажу квартиры. Во-вторых, среди зарегистрированных жильцов не должно быть детей младше 18 лет. Нарушение любого из этих двух условий (тем более, обоих сразу) — повод оспорить сделку в суде.

Покупаем залоговое жилье у собственника

Для покупателя этот вариант менее предпочтительный. Конечно, может возникнуть ситуация, когда ипотечник и сам понимает, что не справляется с кредитом, он морально готов расстаться с квартирой и даже договорился об этом с банком.

Для банка такой вариант не самый плохой — кредитной организации не приходится судиться со своим клиентом, тот самостоятельно продает жилье и гасит свою задолженность.

С недостатками такого способа покупки сталкивается приобретатель квартиры.

Во-первых, купить квартиру по цене заметно ниже рыночной вряд ли удастся. Недвижимость продает собственник, который не хочет терять деньги. Скорее всего, ему при этом не так важно, как долго продается квартира.

Во-вторых, в такой ситуации вы покупаете квартиру, которая находится под залоговым обременением. Обременение должно будет сняться банком только тогда, когда сделка полностью пройдет. По этой причине не стоит давать продавцу никакого аванса. Лучше отдать всю сумму сразу во время сделки.

Покупая залоговое жилье у собственника, вы рискуете нарваться на мошенников. Поэтому для полной безопасности стоит придерживаться следующей схемы проведения сделки:

  • квартиру нужно покупать на условиях самостоятельного погашения долга перед банком вами (через переуступку долга),
  • для расчетов используется две ячейки: одна для внесения суммы в пользу банка за аннулирование долга и снятие обременения, вторая — остаток, который достается продавцу.

Как продают жилье из-под ипотеки

Евгения Чурилова риелтор агентства недвижимости «Миллениум Риэлт»

Суть схемы «ипотека на ипотеку» в том, что первоначальный взнос покупателя передается на счет продавца для погашения кредита. Эта сумма может быть равна или не равна остатку по ипотеке продавца. Обычно ее хватает частично, остальное добирается из любых других источников, в том числе кредитом покупателя квартиры.

Схемы продажи ипотечного жилья каждый раз обсуждаются в банке в индивидуальном порядке.

Сделку регистрируют в Росреестре, где присутствует представитель банка с доверенностью. Он подтверждает законность операции и сдает на регистрацию дополнительное соглашение о внесении поправок в закладную. В нем говорится об изменении залогодателя.

Обычно банки дают возможность использовать схему «ипотека на ипотеку», если все сделки совершаются только в нем. Иногда ее можно реализовать и с разными кредиторами: если заемщик не в состоянии погасить долг и есть просрочки, банк может разрешить продать квартиру под ипотеку другого. Банки готовы рассматривать такие индивидуальные случаи и в целом идут на это охотно. Они проверяют залоговый объект и обычно дают добро, поскольку зарабатывают на этом деньги.

Клиентов с такой схемой у нас достаточно: 20—30% от всех ипотечников. Их становится все больше: наличных денег у людей нет, все в кредитах. Кроме того, снижаются ставки по ипотеке, что влияет на общий объем сделок. Очень много таких квартир продают при разводе: люди поженились, взяли кредит, а потом им нужно разделить имущество. Это рядовая ситуация.

Продажа через досрочное погашение ипотеки

Так как квартира, находящаяся в ипотеке, будет с обременением и если должник решит сам продать квартиру или через посредника, то схема продажи будет выглядеть следующим образом:

  • реклама квартиры;
  • находится на квартиру покупатель;
  • заключается предварительный договор купли-продажи с покупателем на продажу квартиры;
  • покупатель вносит аванс, равный сумме обременения;
  • деньги вносятся в кассу банка;
  • банк снимает обременение;
  • регистрация снятия обременения в Росреестре;
  • все выписываются из квартиры;
  • подписание основного договора купли-продажи;
  • сдача документов в Росреестр для регистрации права собственности на нового владельца.

Если после этой продажи осталось денег больше, чем сумма долга, то разницу заемщик забирает себе.

Банк сам выкупает квартиру у заемщика

Если искать покупателя дело долгое, банк может выкупить квартиру у заемщика, а потом продать ее. Обычно на такие квартиры дается льготные условия по ипотеке.

  • получить согласие банка;
  • определить стоимость квартиры;
  • подписать соглашение о передаче квартиры в счет погашения долга;
  • оформить передаточный акт на квартиру;
  • оформить передачу права собственности в Росреестре на банк;
  • разница денег, если она осталась, возвращается заемщику.

Скажем прямо, банки не всегда дают свое согласие, на то, чтобы выкупить квартиру. Все зависит от банка, у крупных банков процесс продажи залоговых квартир хорошо организован, но если это небольшой банк, могут быть трудности. У банка просто может не быть возможностей выкупить залоговую квартиру. При определении стоимости квартиры нужно понимать, что банк выкупит квартиру не по рыночной стоимости, а за цену 70-80% от рыночных цен. По такой цене квартиры выкупаются также и агентствами недвижимости и выставляются на аукционах. Необходимо будет посчитать, чтобы сумма долга, все пени, штрафы включались в эту сумму, необходимо понять закроет ли стоимость квартиры задолженность полностью. После определения и согласования цены между банком и заемщиком подписывается соглашение, оформляется передаточный акт на квартиру. После документы несут в Росреестр, и там оформляется переход права собственности от заемщика к банку.

В соглашении подробно расписывается информация о передаваемой квартире (площадь, кадастровый номер, номер дома и т.д.), все данные заемщика, реквизиты банка, все условия о которых договорились стороны, стоимость, дату, с которой квартира должна быть продана, номер и дата ипотечного договора. Прекращение обязательств происходит в момент регистрации имущества. После регистрации перехода права собственности от заемщика к банку Росреестр выдает выписку из ЕГРН. До тех пор придется платить проценты, также будут набегать пени за просрочку и штрафы.

Продажа собственного жилья

Часто клиентов интересует, можно при продать квартиру банку, если жилье является собственностью физического лица и не является залоговым. В законодательстве нет пунктов, которые запрещали бы банку владеть жилой недвижимостью. Однако не все они занимаются подобной скупкой квартир.

Можно также продать долю в квартиру банку, если это востребовано. Иногда и доля может являться залогом, тогда с продажей поможет сама финансовая организация, так как в ее интересах получить обратно средства.

Некоторые организации, например, Сбербанк, открывают собственные сервисы, которые помогают клиентам выгодно продать жилье. Так, физическое лицо может выложить объявление о продаже с указанием всех параметров и особенностей квартиры, а банк при этом предлагает более выгодные ипотечные условия. Клиенты таким образом упрощают процедуру продажи и поиска покупателя, а финорганизации привлекают новых заемщиков.

Чтобы продать жилье банку, нужно помнить о следующих нюансах:

  • Квартира должна быть оформлена на одного собственника, который продает недвижимость банку. Если собственников несколько, нужно получить их официальное разрешение на совершение сделки.
  • Жилье не должно находиться в залоге у других финансовых организаций. Банки не будут покупать квартиры, которые уже являются залоговым имуществом и находятся в обременении.
  • Учреждения перед выкупом жилья тщательно его проверяют. Квартира должна находиться в хорошем состоянии, с ремонтом, всеми удобствами, а также в доме, который не находится в аварийном состоянии. Оценивается также район. Чем он более востребованный, благоустроенный, тем больше шансов у банка перепродать квартиру.
  • В квартире не должны быть прописаны дети. Также сложнее осуществляется продажа квартир, приобретенных на материнский капитал, так как для этого потребуется разрешение органов опеки, а также предоставление в дальнейшем ребенку жилья в том же размере и на тех же условиях.

Клиенты могут выставлять объявления о продаже и продавать квартиры непосредственно банкам без опасений. При совершении сделки заключается официальный договор купли-продажи. Даже в том случае, если после заключения сделки банк обанкротится, это не повлечет за собой аннулирование купли-продажи.

Перед тем, как продать квартиру банку, надо будет подготовить пакет документов

Источники

  • https://ros-nasledstvo.ru/kak-prodat-dolyu-v-kvartire-banku/
  • https://www.kp.ru/putevoditel/ipoteka/ipoteka-na-vtorichnoe-zhile/
  • https://prodam-kuplyu-kvartiru.ru/articles/prodazha-kvartir/prodazha-zalogovyh-kvartir-ot-bankov-v-moskve-2/
  • https://zen.yandex.ru/media/id/5b9ba35cc3cbc000ab140b83/5c73e4ca8964fb00b3c72de5
  • https://journal.tinkoff.ru/ipoteka-na-ipoteku/
  • https://1000meters.ru/kak-cherez-bank-prodat-kvartiru/
  • https://brobank.ru/kak-prodat-kvartiru-banku/
[свернуть]
Решите свою юридическую проблему сегодня, не выходя из дома!
300 рублей бесплатно

Напишите свой вопрос - в течении 5 минут наш эксперт перезвонит и бесплатно проконсультирует

 

Заполните форму с контактными данными и получите бесплатную консультацию в течении 5 минут

 
 
Спасибо!
Ваша заявка принята

Юрист позвонит в течение 5 минут

 
Анонимно
Информация о вас не будет разглашена
Быстро
Через 5 минут с вами свяжется наш консультант
 

Последние ответы

Бесплатная горячая линия 24/7
8 (800) 550-82-45
по всей России


+7 (499) 398-51-30
Для жителей Москвы и МО
+7 (812) 305-28-25
Для жителей Спб и области