Бесплатная горячая линия

Можно ли продать квартиру, если она находится в ипотеке?

Содержание

Можно ли продать квартиру в ипотеке

Каждого третьего заемщика волнует вопрос: можно ли продать имущество, которое было приобретено за счет заемных средств? Поскольку данный продукт выдается на длительный срок, то кредиторы понимают, что могут случиться непредвиденные ситуации, поэтому в большинстве случаев не против продажи имущества.

Если внимательно изучить условия кредитного договора, то можно не только получить ответ на данный вопрос, но и узнать что следует для этого сделать. В кредитном договоре прописываются условия продажи, которые следует просто внимательно изучить.

На практике актуальны следующие варианты продажи:

  • Погашение долга ранее срока. Для такой сделки потребуется найти покупателя, который не против будет приобрести квартиру, обремененную залогом.
  • Перекредитование. Данный вариант подходит тем заемщикам, которые могут оформить кредит на более выгодных условиях, с целью погашения имеющегося ипотечного долга.
  • Смена заемщика. В этом случае потребуется найти покупателя, который согласится взять на себя ипотечный долг. Заемщик сможет получить только те средства, которые он выплатил финансовой компании, в счет погашения долга.

Получается, можно продать имущество, не выплатив ипотеку. Единственное, о чем необходимо помнить, что к данному вопросу следует подходить крайне ответственно.

В каких ситуациях продают квартиру

Причин, по которым заемщики решают продать квартиру в ипотеке, несколько.

Условно их можно поделить на три группы:

  1. При потере основного заработка.

Мало кто во время подписания кредитного договора задумывается о том, что может попасть в сложную финансовую ситуацию. Но угадать, что будет через несколько лет – невозможно.

При подписании кредитного договора заемщик соглашается со всеми условиями и обязуется каждый месяц вносить оплату, согласно графику. Если данное условие будет нарушено, кредитор может начислить пени и штрафные санкции.

Но что делать, если вы потеряли основную работу и нечем платить по кредиту? Если такое случилось с вами, то не стоит тянуть время и ждать что произойдет чудо. Следует обращаться в финансовую организацию и озвучивать проблему.

Конечно, финансовая компания предложит увеличить срок кредитования и тем самым уменьшить размер ежемесячного платежа. Но это актуально тем заемщикам, которые нашли новую менее оплачиваемую работу и могут вносить оплату.

  1. Когда необходимо приобрести новую квартиру.

Это актуально для тех клиентов банка, которые не испытывают финансовых трудностей и хотят приобрести новую, более просторную квартиру. Такое бывает, когда заемщики планируют детей и необходимо улучшить жилищные условия. Данная необходимость может появиться в результате переезда в другой город.

  1. Когда заемщик хочет заработать деньги на ипотеке.

Многие знают, что приобрести квартиру на этапе строительства можно за небольшие средства. Как только дом будет сдан, квартиру можно продать и покрыть все расходы, связанные с первоначальными вложениями в ипотеку.

Единственное, о чем следует помнить, что приобретение квартиры в строящемся доме – это большой риск. Вкладывая средства в новостройку, вы вынуждены длительное время ждать, пока дом полностью построится.

Но как говорят, кто не рискует, тот не пьет шампанское. Вложившись в квартиру, можно приумножить средства в 5-7 раз за 3-5 лет.

Способы продажи квартиры приобретенной в ипотеку

Продать ипотечную квартиру, находящуюся в залоге у банка, владелец-заемщик может четырьмя путями:

  1. Погасить кредит досрочно (за счет внешнего источника финансирования
  2. Погасить кредит в процессе сделки купли-продажи (за счет денег Покупателя
  3. Продать квартиру вместе с ипотечным долгом (смена заемщика и перевод долга
  4. Обратиться в банк с заявлением о невозможности выплачивания кредита и просьбой о продаже заложенной квартиры (банк сам реализует заложенное имущество с публичных торгов).

Рассмотрим эти варианты по порядку.

 

Продажа ипотечной квартиры путем досрочного погашения долга

Первое решение самое простое (технически), но трудновыполнимое из-за обычного отсутствия достаточной суммы денег. Если Продавец-заемщик может где-то найти недостающую для погашения долга сумму (например, взять краткосрочный потребительский кредит), то он просто гасит ипотечный кредит досрочно, получает из банка справку об отсутствии ипотечного долга, передает эту справку в Росреестр и снимает обременение.

После этого квартира оказывается в его полном распоряжении, и он может ее продавать обычным способом. Причем, регистрацию сделки купли-продажи квартиры и снятие обременения можно провести одновременно.

Из вырученных за квартиру денег тут же гасится и потребительский кредит. Плюс, возможно, придется уплатить некоторую сумму (штрафы) обоим банкам – за досрочное погашение ипотеки и досрочное погашение потребительского кредита, если это было предусмотрено в кредитных договорах. Поэтому такой способ продажи ипотечной квартиры, хоть он простой и быстрый, но довольно дорогостоящий для Продавца.

С другой стороны, это единственный способ продать заложенную банку квартиру по рыночной цене. Остальные способы технически сложнее и предполагают существенный ценовой дисконт, который мотивирует Покупателя пойти на эти сложности.

 

Продажа ипотечной квартиры с погашением долга в процессе сделки

Второй вариант – это случай, когда досрочное погашение ипотеки происходит за счет средств Покупателя. Если Покупатель с «живыми деньгами» (т.е. собственными, не заемными средствами) соглашается на покупку квартиры с ипотечным обременением, то часть его денег уходит банку (в счет долга по ипотеке), а остаток передается Продавцу. Как это технически происходит?

Если остаток долга по ипотеке небольшой, то с Покупателя можно взять аванс или задаток (под соответствующий договор – см. подробнее по ссылке), погасить им кредит, снять обременение, и продать квартиру уже «чистой».

Некоторые используют для оформления аванса Предварительный договор купли-продажи, что не меняет сути.

Если же остаток долга значительный (аванс такого размера никто не даст), то придется привлекать банк к участию в сделке. Тогда расчеты по сделке (например, наличными) происходят через две банковские ячейки, в которые Покупатель квартиры закладывает деньги (как это делается – см. по ссылке).

К одной ячейке получает доступ сотрудник банка-кредитора (он заберет долг по ипотеке), к другой – сам Продавец (заберет то, что осталось от общей суммы продажи). Оба получат доступ к ячейкам только после подписания Договора купли-продажи квартиры и регистрации сделки.

Обременение на квартиру по условиям договора переходит к Покупателю, но он сразу может его снять, т.к. банк в результате сделки получает полный расчет по кредиту и выдает Покупателю справку об этом.

Это самый распространенный вариант продажи квартиры с невыплаченной ипотекой. Причем, банк-кредитор часто предлагает услуги собственного депозитария с ячейками для проведения расчетов в таких сделках. Либо, если расчеты предполагаются по безналу, то вместо двух ячеек используются два аккредитива. Принцип доступа к деньгам здесь тот же (см. подробнее по ссылке), но вместо доступа к ячейке, каждый получает доступ к деньгам на счете после регистрации сделки.

Контроль документов для подобного случая (в т.ч. составление Договора об авансе с учетом погашения долга), лучше поручать специализированным юристам. Типовые договоры аванса/задатка и купли-продажи здесь не подойдут. Здесь надо разрабатывать персональные договоры с учетом условий конкретной сделки, сумм долга, порядка передачи денег разным получателям и т.п.

 

Продажа долговых обязательств

Другое название данного варианта – «перезайм». Жильё, находящееся в залоге у кредитной компании, владелец вправе передать в долг другому физическому лицу, если оно возьмёт на себя обязательства по ипотеке.

Желающего перезанять ипотеку можно найти самому. Заёмщик, нашедший клиента, приводит его в банк и проводит процедуру переоформления. Будущий владелец должен соответствовать требованиям банка – иметь стабильный доход и приличную кредитую историю. Если клиент соответствует условиям, составляется новый договор.

Согласно этому документу жильё продолжает оставаться в банковском залоге, но деньги по кредиту выплачивает уже другой клиент. При желании «перезаемщик» вправе погасить кредит досрочно.

Чем квартиры, находящиеся в залоге, могут привлечь покупателей:

  • во-первых, сниженной стоимостью;
  • во-вторых, расположением в хорошем районе;
  • в-третьих, улучшенной планировкой и отделкой.

Процедурой перерегистрации обременения в Росреестре обычно занимается сам банк. От первого заёмщика требуется подписание соглашения о переуступке долговых обязательств.

Процедура продажи долговых обязательств занимает в среднем около 20 дней. 5 дней нужны для снятия обременения и 2 недели на оформление нового документа купли-продажи.

Продажа ипотечной квартиры банком-кредитором с публичных торгов

Четвертый вариант – это самый худший сценарий продажи для владельца квартиры, купленной в ипотеку. Такое может случиться, когда владелец-заемщик не в состоянии платить по кредиту, и не может (не хочет или не имеет возможности) самостоятельно найти Покупателя на ипотечную квартиру. Тогда банк-кредитор через суд обращает взыскание на заложенное недвижимое имущество, и реализует квартиру с публичных торгов (через судебных приставов).

Почему продажа ипотечной квартиры (реализация залога) самим банком – худший вариант для заемщика? Потому что банк заинтересован только вернуть свои деньги, а сколько останется бывшему владельцу – не важно. В итоге банк продает быстро и дешево, забирает себе то, что ему причитается, плюс комиссию «за труды», а если еще что-то осталось – отдает бывшему владельцу квартиры.

Продажа заложенной недвижимости происходит на специальных интернет-площадках по принципам аукциона так, что дисконт от рыночной цены квартиры может доходить до 50%.

Бывает, что с учетом набежавших процентов, штрафов и пеней за просрочки платежей – после продажи квартиры с торгов за полцены, заемщик еще остается должен банку. Такая ситуация абсолютно разорительна для любого человека. И что здесь можно сделать? В таком случае выходом может быть услуга по срочному выкупу квартир (например, ЗДЕСЬ) – там тоже выкупают недвижимость с дисконтом за срочность, но этот дисконт меньше, чем на публичных торгах.

 

Продажа с помощью банка

Продажа посредством банка считается наименее привлекательным способом реализовать ипотечную квартиру. Ее плюсом выделяют лишь защищенность от мошенничества со стороны покупателя. При этом продавцу не нужно ничего предпринимать, банк делает все сам.

Значительным минусом для продавца считается снижение стоимости квартиры. Банк не заинтересован продать недвижимость дороже, его основная цель — вернуть предоставленный заемщику кредит. Нередко к данному способу владельца недвижимости принуждают при просроченных платежах и задолженностях.

Процедура оформления следующая:

  • заемщик обращается в банк, дает согласие на продажу недвижимости банком;
  • квартира оценивается, выставляется на торги, при задержках в поисках покупателя стоимость квартиры постепенно снижается;
  • для совершения сделки открываются две ячейки — одна содержит сумму долга перед банком, вторая — остаток для продавца;
  • на открытые ячейки покупатель вносит положенную сумму;
  • после этого оформляется договор купли-продажи — заемщик лишь подписывает документы, их составление и снятие залога осуществляется банком.

Если ипотека была оформлена недавно — ячейка для заемщика может и вовсе оказаться пустой. Особенно если квартира была продана по существенно низкой цене.

Самостоятельная продажа

Самостоятельная продажа квартиры в ипотеке имеет схожую процедуру с реализацией недвижимости через банк. Ключевая особенность — продавец ищет покупателя и составляет договор купли-продажи на своих условиях.

Процедура оформляется по следующему алгоритму:

  • заемщик обращается в банк и получает согласие на продажу квартиры в ипотеке;
  • определяется объем оставшегося долга;
  • кредитор открывает две ячейки для себя и продавца;
  • покупатель вносит невыплаченную ипотеку банку и оставшуюся часть переводит в ячейку продавца;
  • подписывается договор купли-продажи, сделка регистрируется в Росреестре;
  • после регистрации держателем залога становится покупатель, заемщик использует средства из первой ячейки для погашения ипотеки;
  • покупателю выдается выписка из ЕГРН об отсутствии обременения;
  • продавец получает положенные ему средства из второй ячейки.

Такая сделка считается наиболее защищенной и выгодной для всех сторон. Продавец уверен в надежности покупателя — тот уже оплатил стоимость квартиры. Продавец защищен банковскими гарантиями. Сам банк при этом возвращает сумму кредита.

Можно ли продать банку

Банк может становится собственником квартиры своего клиента только при определенных и очень редких условиях. Таким образом, продать жилье напрямую финансовой организации практически невозможно. Однако вполне реально заявить, что денег на погашение кредита нет и предложить банку самостоятельно реализовать квартиру через торги.

Такой вариант является крайне невыгодным для клиента. Банк будет заинтересован только в том, чтобы погасить долг, но не получить прибыль. Как следствие, в зависимости от суммы задолженности, жилье может быть продана за сумму на 20-50% меньше, чем реальная рыночная стоимость такой квартиры.

Подобные действия также негативно сказываются на кредитной истории заемщика. Проще говоря, взять еще один ипотечный кредит в этом или любом другом банке будет крайне затруднительно (а то и вообще невозможно).

Пример: Квартира заемщика стоит на рынке 4 миллиона рублей. Долг по кредиту составляет 2 миллиона рублей. Если такое жилье будет продавать банк, то он, для того, чтобы быстрее погасить долг, может выставить ее на торги за 2-2,5 миллиона. Естественно, на жилье быстро найдется покупатель (особенно, если квартира действительно хорошая). В результате продавец-заемщик получит лишь несколько тысяч рублей, вместо пары миллионов, которые он мог бы выручить.

Можно ли продать квартиру по ипотеке и купить другую

Как уже говорили, у заемщика может возникнуть потребность реализовать залоговую квартиру и купить другую, большую по площади, в другом районе или в строящемся доме. В теории эта процедура вполне возможна, вот только на практике провести ее будет крайне сложно.

Будьте готовы к тому, что потребуется потратить много сил и времени, чтобы найти покупателя, который согласится погасить долги.

После, потребуется:

  • Найти новое имущество;
  • Подготовить полный пакет документов;
  • Пройти проверку финансовой компанией;
  • Внести первоначальный взнос;
  • Подписать договор.

На практике подобная процедура может длиться несколько месяцев. Стоит принимать во внимание, что кредитор может отказать в проведении сделки и вам придется искать средства, чтобы полностью погасить долговые обязательства.

Также опытные кредитные специалисты советуют прежде внимательно изучить условия кредитного договора и только после этого обращаться в банк. Если есть возможность, то следует получить консультацию у опытного юриста, который внимательно изучит условия ипотечного договора и подскажет вам правильный вариант решения данной проблемы.

Можно ли продать квартиру без уведомления банка?

Ответ – нет. Законно продать залоговую квартиру как свою собственную не получится. Банк должен быть в курсе любых операций с ипотечной недвижимостью, пока долг не погашен полностью.

Однако если вы выплатили ипотеку вместе со всеми комиссионными, объект становится полностью вашим имуществом, и вы вольны распоряжаться им самостоятельно – дарить, продавать, обменивать, передавать по наследству.

Как продать ипотечную квартиру при разводе супругов?

Если супруги приобрели квартиру в ипотеку, а потом развелись, еще не выплатив кредит, то им придется делить не только совместно нажитое имущество, но и общие долги. Разделение долговых обязательств перед банком может происходить только с участием самого банка, т.к. для него развод супругов-должников не является основанием для изменения условий кредитного договора.

Изменить условия возврата ипотечного кредита можно только с согласия самого банка, и только если его устроит платежеспособность супругов по отдельности. Сами супруги, при этом, не вправе своим соглашением (между собой) изменить порядок погашения кредита. А если раздел имущества и долгов супругов происходит в судебном порядке, то банк будет участником этого гражданского процесса.

Продать ипотечную квартиру после развода супругов (созаемщиков) можно тоже только с согласия банка-кредитора, например, одним из перечисленных выше способов. Как вариант, по взаимному соглашению супругов и банка, один из супругов может отказаться от своей доли заложенного имущества (квартиры) и от своей части долга, соответственно.

Можно ли продать жилплощадь, купленную по военной ипотеке?

Опять же, если заемщик уже рассчитался с долгом, он волен совершать любые операции с квартирой. Всё усложняется, если военный не успел рассчитаться с долгом, но в силу обстоятельств вынужден продавать жильё.

Чтобы получить разрешение на продажу «военно-ипотечной» квартиры заёмщику придётся собрать огромное количество разрешительных и прочих документов, посетив для этого десяток разных инстанций. Продать такую квартиру без разрешения Минобороны РФ не получится.

В ситуации, когда продажа квартиры связана с переводом военного в иногороднюю часть, Росвоенипотека всячески содействует процедуре продажи.

В других случаях вопрос решается лично военным – если ему удастся убедить официальные органы выдать разрешение на продажу, он сможет выставить квартиру на торги, если нет, придётся ждать окончания срока выплат.

Как продать квартиру в ипотеке, полученную с использованием маткапитала

Продажа квартиры, взятой по ипотеке с привлечением материнского капитала, тоже обладает своими особенностями. Так, продать ее можно, если:

  • ребенку, на которого был выдан сертификат, исполнилось 3 года;
  • обязательно нужно получить разрешение от органов опеки;
  • приобретается новое жилье, чтобы права чада не нарушались. Это подтверждается соответствующими документами.

Значит, родителям сначала нужно выполнить обязательство о выделении доли ребенку, т.к. впоследствии сделку купли-продажи могут признать недействительной. Продать жилье они могут в двух случаях:

  • еще обремененное;
  • после полного погашения ипотеки.

Рассмотрим первую ситуацию:

  1. Получаем согласие банка с указанием причины отчуждения квартиры.
  2. Занимаемся получением разрешения органов опеки.
  3. Определяемся со схемой продажи из описанных выше.
  4. Устанавливаем цену (она будет ниже рыночной из-за рисков, которые несет покупатель).
  5. Ищем покупателя.
  6. Проводим сделку.
  7. В течение 6 мес. покупаем новую жилплощадь и выделяем в ней ребенку долю. Обратите внимание, что новая недвижимость должна отвечать определенным требованиям: площадь, доля и техническое состояние могут быть больше/лучше или равнозначными предыдущей.
  8. Регистрируем соглашение о распределении долей.

Как продать квартиру в ипотеке, которая в собственности менее 3 лет?

Продажа квартиры, находящейся в собственности меньше 3 лет, предполагает уплату налога с продажи, который для многих продавцов будет непосильным.

Однако можно осуществить такую сделку без уплаты налога, если продажная цена на квартиру будет не больше той, за которую вы её приобретали. Данная процедура называется «занижение цены».

В любом случае договариваться придётся непосредственно с представителями банка. Если они дадут «добро» на такую сделку, никто не помешает вам провести её.

Как поступают с продажей ипотечной новостройки

Реализовать квартиру в недостроенном доме, купленную в ипотеку – задача, требующая недюжинной сноровки, смекалки и, прямо скажем, везения. Те, кто хочет подзаработать на разнице цен (квартиры на стадии котлована стоят гораздо дешевле, чем в квартиры в доме на завершающих стадиях строительства), могут расходиться. Вряд ли это можно сделать, и вот почему.

Во-первых, продается не квартира, а фактически воздушное пространство между гипотетическими четырьмя стенами (или сколько там обычно стен), да еще и в залоге у банка.

Во-вторых, поскольку квартира еще не перешла в собственность гражданина, ипотечный договор может содержать в себе некоторые подводные камни. Снова вспомним о том, что нашит люди не приучены внимательно изучать то, что подписывают. Поэтому для многих становится неожиданностью тот пункт ипотечного договора, который запрещает продавать квартиру в течение нескольких лет после постройки дома или даже до полной выплаты кредита. Это условие встречается в договорах не так уж редко. Единственным выходом из такой ситуации может стать полное погашение долга заемными или личными средствами с последующей продажей квартиры. Вряд ли найдется покупатель, готовый предоставить вам часть суммы для погашения кредита в качестве залога, и дожидаться заключения сделки после снятия обременения.

Прежде всего, сообщите банку о своем решении. Раньше банки неохотно шли на подобные сделки, но теперь ситуация понемногу меняется. Если заемщик покажется им действительно неплатежеспособным, то гораздо выгоднее сменить заемщика или получить всю сумму целиком, чем тратить ресурсы на организацию электронных торгов.

Для рассмотрения вопроса банки просят при себе иметь разрешение застройщика для смены собственника. Технически, застройщику все равно, кто купил у него квартиру, но фактически такое разрешение может быть платным. Да и сами банки за заключение договоров цессии могут затребовать комиссию, будьте к этому готовы.

Далее следует найти покупателя и обсудить с ним все детали. Если у него есть вся необходимая сумма на руках, оформляйте четырехстороннюю сделку (девелопер, точнее, его согласие, представитель банка, продавец и покупатель). В этом случае после регистрации сделки банк также забирает свою часть денег (как мы описывали выше систему двух ячеек), а продавец – свой остаток.

Если у покупателя нет всей суммы, алгоритм такой же, как и в случае со вторичкой, с той разницей, что необходимо дополнительное согласие девелопера на смену кредитора.

В этом случае проводят либо замену стороны по кредитному договору на исходных условиях, либо заключают новый кредитный договор с покупателем. В любом случае, банк будет серьезно проверять платежеспособность нового клиента, и только в случае положительного решения даст добро на сделку.

Конечно, новый заемщик может взять кредит в другом банке на более выгодных условиях, и этой суммой расплачиваться с продавцом. Здесь лучше изучить все возможные варианты действия.

Документы для продажи квартиры в ипотеке

Перечень документов в различных ситуациях может меняться. Перечислим максимально полный список, что потребуется предоставить:

  1. Паспорта всех собственников квартиры (а также свидетельство о рождении, если собственниками являются несовершеннолетние дети).
  2. Выписка из ЕГРН на квартиру.
  3. Документ – основание возникновения права на собственность (например, завещание или договор купли-продажи).
  4. Технический паспорт жилого помещения с экспликацией.
  5. Справка об оценке квартиры, выданная организацией, одобренной банком.
  6. Справка о зарегистрированных в квартире гражданах.
  7. Справка об отсутствии долгов по коммунальным платежам.
  8. Разрешение от органа опеки и попечительства, если собственниками являются несовершеннолетние дети.
  9. Согласие супруга, заверенное нотариально, если имущество приобреталось в зарегистрированном браке.

Пока долг по ипотеке полностью не погашен, вы не вправе продать квартиру без согласия банка. Получить его можно при личном обращении в кредитное учреждение с заявлением.

Риски при продаже квартиры в ипотеке

Сделки с недвижимостью всегда сопряжены с рисками. Важно, чтобы планы и действия продавца были согласованы с банком. Иначе в регистрации перехода права собственности к покупателю может быть отказано. При правильном оформлении сделки риски минимальны.

Непросто продать ипотечную квартиру, если она приобретена с использованием материнского капитала или по программе военной ипотеки:

  1. Продажа квартиры с участием материнского капитала. В такой квартире родители обязуются выделить детям доли сразу после снятия обременения. Риски покупателя здесь в том, что придется ждать не только снятие обременения после уплаты ипотечного долга, но и выделение долей. Впоследствии потребуется получение справки от органов опеки и попечительства. Выдадут ее только в случае приобретения другого жилья с оформлением долей детям.
  2. Продажа квартиры с участием военной ипотеки. Военная ипотека подразумевает покрытие части долга перед банком государственными средствами, выделенными военнослужащему. В этом случае квартира будет находиться в залоге не только банка, но и Министерства обороны РФ до момента полного погашения долга. Чтобы продать такое жилье, потребуется полностью рассчитаться с банком собственными средствами или за счет потребительского кредита.

Сколько по времени проходит сделка купли продажи квартиры по ипотеке

В зависимости от того, как проходит продажа квартиры, срок может варьироваться от 1 месяца и до полугода. В среднем на всю процедуру уходит около 2-3 месяцев из которых большая часть времени отведена на рассмотрение банком заявления, сбор документов и переговоры между сторонами. Если все согласны с условиями сделки, на руках есть все необходимые документы и разрешение от банка, то сама процедура займет от силы 1 день.

 

Процедура продажи квартиры, которая была приобретена в ипотеку, мало чем отличается от стандартной сделки. Разница лишь в том, что дополнительно нужно просить разрешение от банка. Однако проблемы при реализации жилья могут возникать на различных этапах и без опытного юриста разобраться во всех тонкостях будет очень сложно. На бесплатной консультации специалисты расскажут о наиболее распространенных типах рисков и проблем. Они же могут сопровождать всю сделку, что сделает ее максимально надежной и честной.

Нужно ли платить налог с продажи ипотечной квартиры?

Сделки с недвижимостью подлежат налогообложению в общем порядке. Не имеет значение, продаете вы обремененную ипотекой квартиру или нет. Не облагается НДФЛ в 13 процентов от стоимости имущества объекты, которые находились в собственности не менее:

  • 5 лет;
  • 3 лет, если квартира получена в наследство, по договору дарения от близкого родственника, в процессе приватизации.

Второй вариант для сделок с привлечением ипотеки маловероятен. Потому для того, чтобы избежать налогообложения, квартира должна быть куплена не менее, чем за 5 лет до ее продажи.

Уменьшается сумма налога за счет применения имущественного вычета (ст.220 НК). Это 1 млн.рублей от стоимости квартиры или величина расходов, связанных с ее покупкой. В расходы можно включить не только покупную сумму, но и проценты по ипотечному кредиту. Все эти затраты необходимо подтвердить документами и представить их в налоговый орган вместе с декларацией.

Выгодно ли продавать квартиру в ипотеке

Продажа квартиры в ипотеке, как правило, невыгодна для продавца: цена продажи почти всегда будет ниже, чем цена покупки с учетом выплаченных процентов, предупредил адвокат Родион Ларченко. «Поэтому решение о продаже такой квартиры обычно принимается тогда, когда у продавца нет возможности гасить задолженность по кредиту в срок», — отметил он.

Также продавец при продаже квартиры, которая находилась с собственности менее установленного срока (3 или 5 лет), будет обязан уплатить НДФЛ. При этом доход от продажи квартиры для целей налогообложения может быть уменьшен на сумму расходов по ее приобретению, включая сумму уплаченных процентов. Поэтому, как правило, налоги при продаже ипотечной квартиры не уплачиваются независимо от срока владения. Все расходы, связанные с покупкой квартиры (переоформлением), несет покупатель.

Плюсами покупки ипотечной квартиры, по словам экспертов, являются снижение рисков мошенничества со стороны покупателя, так как большую часть денег перечисляет банк. Также кредитная организация контролирует все операции и следит за юридической стороной сделки.

К минусам покупки ипотечной квартиры юристы относят увеличение срока продажи квартиры. Если квартиру необходимо продать квартиру за короткий срок, то с ипотечным обременением это сделать будет сложно. Только на подготовку к заключению договора, оценочные работы и сбор документов потребуется несколько недель. Кроме того, банк не сразу перечисляет деньги продавцу после заключения договора — так как необходимо дождаться перерегистрации квартиры в Росреестре.

 

Источники

  • https://bfrf.ru/finance/prodat-kvartiru-v-ipoteke.html
  • https://kvartira-bez-agenta.ru/voprosy/faq-2/kak-prodat-kvartiru-kuplennuyu-v-ipoteku/
  • https://hiterbober.ru/personal-money/kak-prodat-kvartiru-v-ipoteke.html
  • https://zen.yandex.ru/media/id/5c99ef9461fcd200b27e5b38/mojno-li-prodat-kvartiru-esli-ona-nahoditsia-v-ipoteke-5c99f87a1a1ea000b4de32d6
  • https://ros-nasledstvo.ru/kak-prodat-kvartiru-nahodyashhuyusya-v-ipoteke/
  • https://vzayt-credit.ru/prodat-kvartiru-v-ipoteke/
  • https://zen.yandex.ru/media/novostroev/kak-prodat-ipotechnuiu-kvartiru-poshagovaia-instrukciia-5e7dfba16c402b45fcb172ee
  • https://kupiproday-kvartiru.ru/ipoteka/mozhno-li-prodat-ipotechnuju-kvartiru-i-kupit-druguju-v-ipoteku/
  • https://zen.yandex.ru/media/realty.rbc.ru/kak-prodat-kvartiru-v-ipoteke-4-varianta-5f3cdfde01fdd842b3f449f2
[свернуть]