Бесплатная горячая линия

Образец договора купли-продажи квартиры в новостройке

Содержание

Предварительный сбор информации

Прежде всего, к разговору требуется подготовиться: собрать информацию о доме, квартире и самом застройщике. Интересуетесь ЖК «Преображение»? Гуглите и яндексите не только «жк преображение отзывы», но и «жк преображение проблемы», «жк преображение минусы», «жк преображение недостатки». И даже — «инград отзывы», «инград проблемы».

Репутация строительной компании – первое, что нужно выяснить при покупке жилья, если вы хотите получить качественную квартиру в оговоренный срок и не волноваться, что застройщик сбежит с вашими деньгами.

Кстати, если это первый дом застройщика, трудно гарантировать, что он будет завершен успешно.

Если же компания работает в строительном бизнесе достаточно давно, пользуется заслуженной репутацией, регулярно сдает дом за домом, а жильцы не высказывают нареканий, тогда застройщику можно доверять.

Собрать информацию в наши дни не сложно, ответы на многие вопросы можно найти с помощью интернет-ресурсов. Проектная декларация, разрешительная документация, планировка, условия рассрочки или ипотеки обычно выкладываются на официальной странице проекта. На многочисленных форумах можно просмотреть мнения о застройщиках, публикуется и рейтинг строительных компаний.

kakie_voprosy_nuzhno_zadavat_2.jpg

Таким образом, когда покупатель обращается к застройщику, у него должно быть уже сформировано мнение о доме и компании и составлен список вопросов, которые необходимо прояснить.

Предъявите документы

Начать стоит с вопроса о наличии документов на осуществление строительства. У добросовестного застройщика в порядке будут все разрешительные документы.

Прежде всего, это документы на землю, на которой осуществляется застройка. Отметим, что земля может находиться в аренде, субаренде или в собственности. Важно, чтобы назначение земельного участка не конфликтовало с характером проводимых работ: если земля отдана под индивидуальную застройку, на ней не может быть построен многоквартирный дом.

Важно спросить и разрешение на строительство. Если компания-застройщик его не имеет, она не может вести строительные работы. Если дом построен без оформления этого документа, Госстройнадзор не примет постройку. Следует помнить, что разрешение должно быть действующим и оформленным на имя застройщика, который в дальнейшем понесет ответственность перед покупателем.

kakie_voprosy_nuzhno_zadavat_3.jpg

  • Следует спросить и о наличии договоров с газовщиками и энергетиками. Подключение коммуникаций – процедура долгая и дорогостоящая. Будет обидно, если некоторых технических удобств в новой квартире не видать по причине нехватки выделенной энергетической мощности. Замечательно, когда уже на начальном этапе компания сможет предоставить технические условия на все коммуникации. Тогда можно не сомневаться, что газ, свет и вода у жильцов будет сразу после заселения.

  • Не лишним будет также спросить, кто подводит коммуникации, и найти сведения о них и отзывы в интернете.

  • Не менее важно поинтересоваться типом договора – ЖСК, ДДУ и т.д. Каждый договор характеризуется своими особенностями приобретения жилья, которые обязательно следует учитывать при его подписании.

Прозрачность финансовой ситуации

Чтобы оценить финансовую надежность застройщика, потенциальному покупателю стоит спросить, кто осуществляет инвестиции в строительство дома, привлекает ли компания банковские кредиты, и что выступает в качестве залога в случае их привлечения.

Чем меньше долговая нагрузка застройщика, тем вероятнее, что он справится со строительством даже в случае кризиса. Отметим, что лучше, если застройщик возводит здание на собственном участке. Если земля используется по инвестиционному договору, стоит выяснить, не имеет ли застройщик задолженностей перед городским бюджетом по этому участку.

kakie_voprosy_nuzhno_zadavat_4.jpg

Нужно обсудить, какой будет стоимость вашей квартиры при различных вариантах оплаты (полная предоплата, рассрочка, ипотека), наличие акций. Сразу лучше осведомиться об условиях расторжения договора, в том числе и по переуступке.

Стоит также помнить, что застройщик может включить в договор дополнительные расходы: пени, регистрацию документов и ипотеки, переобмер квартир, оплату домофона, камеры, коммунальные платежи вперед и прочие траты.

Торг вокруг цены

Проектное финансирование удорожает строительство. Компании занимают средства у банка в среднем под 12-15 процентов. Как результат — многие столичные застройщики уже анонсировали пересмотр цен с 1 июля на 10-15 процентов, сообщает компания «Метриум».

В то же время нельзя говорить, что так же поступят застройщики всей страны. Во многих регионах стоимость квадратного метра находится на максимально возможном уровне, ее повышение приведет к существенному снижению продаж.

Часть квартир будет продаваться по старым правилам и после 1 июля. Но при банкротстве застройщика гарантии возврата средств за такие квартиры нетnoindex

В общем-то с такой ситуацией рискуют столкнуться и столичные застройщики. Изменения анонсировались давно, и люди старались решить квартирный вопрос до вступления изменений в силу, тем более что тема повышения цен на квартиры активно обсуждалась и стимулировала к покупке. Поэтому рассчитывать на то, что квартиры будут дорожать, но при этом пользоваться спросом, не стоит. Застройщикам придется искать компромисс с покупателем, предлагать хорошую цену, бонусы и скидки, чтобы не «уронить» продажи.

«Тезисы о том, что масштабное регулирование отрасли приведет к снижению объемов ввода жилья или подорожанию жилья — спекуляция, — говорит председатель Комитета Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николай Николаев. — Мы шли изначально к тому, что не все застройщики пройдут эту реформу, потому что целый ряд застройщиков работали как финансовые пирамиды. Яркий тому пример — компания Urban Group».

Денег в руки не берут

Образец договора купли-продажи квартиры в новостройке

Основное изменение — деньги дольщика больше не перечисляются застройщику. В этом был основной риск. Получившие средства компании тратили их по своему усмотрению, и не всегда на строительство домов, в которых куплены квартиры.

Теперь застройщики не получают средств дольщиков, они остаются в банке на специальных эскроу-счетах. Снять их девелоперы смогут только после завершения строительства и передачи ключей от квартиры покупателю.

Строить дом застройщикам придется на заемные средства или свои собственные. Компании должны к 1 июля перейти на проектное финансирование, то есть найти банк, который выдаст кредит на возведение дома или целого комплекса.

Для самих покупателей процедура приобретения жилья изменится не сильно. Появится необходимость открыть эскроу-счет, на который будут перечисляться деньги. «Если речь идет об ипотечной сделке, то деньги из банка перечисляются не застройщику, а остаются на эскроу-счете», — говорит Дмитрий Логинов, руководитель юридического департамента АН «Бон Тон». То есть покупатель кладет на такой счет сумму первоначального взноса, а банк — сумму займа. Так на одном счете формируется полная стоимость квартиры.

Эскроу-счета гарантируют безопасность сделки. Если застройщик обанкротится, деньги вернут дольщику или за счет них будет завершено строительство дома. Все сделки страхуются Агентством по страхованию вкладов на сумму до 10 миллионов рублей.

С 2019 года перечень защищенных законом объектов расширился. На достройку могут рассчитывать покупатели кладовок и машино-мест.

Образец договора купли-продажи квартиры в новостройке

А вот владельцы нежилых коммерческих помещений законом о долевом строительстве не защищены, они не смогут получить ключи или компенсации, если застройщик обанкротился. Деньги выплачиваются им из конкурсной массы уже после завершения процедуры банкротства, но к моменту краха компании в ее «кошельке» обычно уже ничего не остается.

Чем рискуют покупатели квартир

Применение механизма проектного финансирования и спецсчетов позволяет более качественно управлять риском по сравнению с продажей квартир на стадии котлована, говорит Казначеев. Возможность нецелевого использования средств будет сведена к нулю, считает Колочинский. С ним соглашается и Сапронов: задачу недопущения появления новых обманутых покупателей новостроек новый закон решит.

Кто будет контролировать

В каждом субъекте Федерации будет создан специальный контролирующий орган, который должен будет следить за соблюдением законодательства и вести реестр пострадавших граждан. Застройщики обязаны ежеквартально отчитываться перед ним: предоставлять данные о финансовых показателях и этапах строительства. Согласовывать руководителя такой структуры будет Минстрой России. Сегодня подобное ведомство есть только в Москве – Москомстройинвест.

Кроме того, состояние застройщиков будет проверять Фонд защиты дольщиков, куда с октября прошлого года застройщики перечисляют 1,2% от цены договора долевого участия. Фонд или контролирующий орган могут заявить в Росреестр о нарушениях застройщика, в этом случае регистрация договоров будет приостановлена. Фонд защиты дольщиков также будет иметь право инициировать процедуру банкротства застройщиков.

Как застройщики заставляют покупателей платить за «сниженную» ипотечную ставку

Ставки «от застройщика» могут быть выгодны при долгих сроках кредитования, говорят эксперты

Банковский сектор еще не готов брать на себя финансирование, переходить на систему счетов эскроу и выполнять несвойственную ему функцию контроля застройщиков и долевого строительства, считает Тимофеев. Обязанность банков контролировать застройщиков вызовет большие проблемы, соглашается представитель крупного банка. Это потребует создания целых департаментов в банках и значительно увеличит их издержки. Было бы логичнее, если бы таким контролем занималась отдельная структура, а банки бы только выделяли средства на проектное финансирование. «Банки должны будут следить, как застройщики используют средства. Сейчас подобные механизмы уже существуют – например, банки обязаны следить за цепочкой всех платежей по госконтрактам. Если придется следить и за застройщиками, то это повысит операционные расходы банков», – считает председатель правления Росбанка Илья Поляков. Однако представитель ЦБ отмечает, что в целом «кредитными организациями отмечена готовность к осуществлению банковского сопровождения строительства многоквартирных домов и ведению счетов эскроу».

ЦБ может смягчить требования к условиям кредитования застройщиков, говорит один из разработчиков поправок к закону о долевом строительстве. До конца 2018 г. к кредитным организациям будет применен новый критерий – рейтинг, который позволит расширить количество банков, обслуживающих счета застройщиков и счета эскроу, уточняет представитель ЦБ. Этим критериям смогут соответствовать более 50 банков, в том числе региональных, что позволит обеспечить банковское сопровождение на всей территории страны. Также, по словам собеседника «Ведомостей», предусмотрена разработка механизма предоставления «Дом.рф» (бывшее Агентство по ипотечному жилищному кредитованию) поручительств и независимых гарантий для застройщиков по целевым кредитам на строительство жилья.

Предпосылки введения новой модели финансирования

С 30 декабря 2004 г., когда вступил в силу Федеральный закон №214 «Об участии в долевом строительстве», застройщики получили в распоряжение эффективный механизм финансирования. Он был максимально прост и удобен для всех участников процесса. Покупатели могли вкладываться в недвижимость на стадии котлована и экономить, а застройщики — получать прямые инвестиции для реализации объектов.

Главная проблема долевого строительства — это рост числа обманутых дольщиков. По данным РБК, в I квартале 2018 г. в России насчитывается 842 проблемных объекта (1 261 дом), где заключено 80,3 тыс. ДДУ дольщиками, которые попали в реестр пострадавших. Количество проблемных домов растет, несмотря на принимаемые компенсационные меры.

Попытки государства решить проблему за 14 лет так и не увенчались успехом. Тогда в октябре 2017 г. Владимир Путин поручил профильным министерствам разработать трехлетний план отказа от долевого строительства с переходом на новые виды финансирования. В ходе «Прямой линии» 7 июня 2018 г. глава государства назвал точные сроки упразднения долевого строительства — с 1 июля 2019 г. оно будет заменено на проектное финансирование.

Как будет происходить переход к проектному финансированию

Резкий переход на новую систему финансирования строительства — это новый виток кризиса, который и так не первый год сотрясает рынок недвижимости. Как отметил Президент Владимир Путин во время «Прямой линии» 7 июня 2018 г., переход нужно провести постепенно, поэтому процесс разделят на 2 этапа, которые реализуют соответственно в 2018 и 2019 гг.

Цели перехода на проектное финансирование

Недостатки 214-ФЗ были выявлены уже в первые годы существования закона. Его положения не давали 100% защиты прав дольщиков, и число обманутых граждан постепенно возрастало. Для принятия контрмер с 1 января 2017 г. в стране начал действовать новый орган — компенсационный фонд долевого строительства, который занимается возмещением ущерба при неисполнении застройщиками своих обязательств. Средства, поступающие в фонд, аккумулируются из обязательных страховых отчислений застройщиков.

Созданный механизм за год существования показал свою перспективность, однако государственные структуры не изменили своего решения и по-прежнему настаивают о необходимости отказа от ДДУ.

Переход к проектному финансированию преследует следующие цели:

  • защита прав покупателей жилья;
  • удаление с рынка недобросовестных и ненадежных застройщиков;
  • сокращение сроков строительства.

По мнению министра строительства и ЖКХ Владимира Якушева, новый механизм «позволит использовать деньги дольщиков, но при этом максимально их сохранить, не устраивать пирамид, которые мы на сегодняшний день имеем». Если сейчас невозможно проконтролировать целевое использование средств застройщиками, то в будущем появится некая гарантия их сохранности. В новых условиях смогут выжить только крупные компании с высокой степенью доверия, а финансовый прессинг в виде выплаты процентов по кредитам мотивирует застройщиков не тянуть со сроками сдачи объектов в эксплуатацию.

Последствия перехода на новую модель финансирования

Чтобы решить проблему недобросовестных застройщиков, государство решило пойти по самому простому пути. Нет долевого строительства — нет и обманутых дольщиков. Однако подобная логика слабо работает в отношении такой сложной структуры, как российский рынок недвижимости. Столь радикальные изменения в структуре рынка недвижимости могут привести к непредсказуемым последствиям.

Что произойдет после перехода на проектное финансирование:

  • введение эскроу-счетов;
  • покупатели не смогут дешево покупать жилье на стадии котлована;
  • вырастет себестоимость объектов недвижимости;
  • на рынке сократится количество застройщиков.

Главное преимущество долевого строительства для покупателей — это возможность инвестировать в недвижимость на начальных этапах застройки и таким образом экономить до 30% от ее начальной стоимости. Когда вступят в силу новые правила игры, граждане все так же смогут вкладываться на стадии котлована, но выгоды с этого получить уже не получится. Застройщики будут выстраивать ценовую политику, исходя из будущей стоимости готового жилья, а не текущей.

Переход к проектному финансированию лишает застройщиков «легких денег», которые они до этого получали от дольщиков в виде прямых инвестиций. Чтобы найти средства на строительство, фирмы будут вынуждены обращаться в банки за крупными кредитами, по которым придется выплачивать проценты — а это приведет к снижению рентабельности.

Банки, в свою очередь, ужесточат требования к застройщикам. Кредиторы с опаской относятся к долгосрочным проектам, а потому будут сотрудничать преимущественно с крупными компаниями. Начинающим фирмам будет трудно получить одобрение, так как целевые кредиты требуют составления детально проработанного проекта. Внедрение нового механизма неизбежно приведет к банкротству ряда мелких застройщиков, которые не сумеют адаптироваться к новым условиям.

Как сильно поднимутся цены в новостройках

Это, пожалуй, один из самых животрепещущих вопросов, которые волнуют граждан. Но однозначного ответа на него дать нельзя — пока неясно, как вообще будет работать схема, и как поведут себя застройщики в условиях жесткого прессинга.

С одной стороны, себестоимость проектов определенно вырастет. Проектное финансирование взваливает на плечи девелоперов нагрузку в виде обслуживания кредитов. Новый закон ставит застройщика примерно в то же положение, что и обычных граждан, покупающих жилье в ипотеку — исходя из стандартных ставок в 10-10,5%, за 3 года производственного цикла им придется переплачивать до 30% от тела кредита. Вполне логично, что самый простой способ «избавиться» от этой нагрузки в подобной ситуации — поднять рыночную цену.

Однако по мнению Олега Репченко, руководителя аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», застройщики вряд ли смогут переложить обслуживание кредитов на покупателей жилья. Такой вывод был сделан в результате прогнозирования ситуации на рынке недвижимости на период 2018-2024 гг.

Условия, которые делают маловероятным повышение цен на жилье в ближайшие годы:

  • затоваривание новостройками;
  • сниженная покупательская способность населения;
  • неопределенность на рынке новостроек.

Российский рынок недвижимости с 2016 г. переживает период кризиса и сильного затоваривания. В 2017 г. объем предложения составил 7,5 млн кв. м жилья, тогда как в 2011-2013 гг. — около 4-5 млн. кв. м. Число новых проектов к Москве, Санкт-Петербурге и по всей стране будет расти и дальше, вплоть до 1 июля 2019 г. Девелоперы торопятся построить как можно больше объектов «по старым правилам», и, сами того не сознавая, еще сильнее усугубляют свое положение.

Рост предложения провоцирует снижение спроса, которое подогревается также тем, что у граждан банально не хватает денег на покупку жилья. Имеются в виду слои населения с доходами на уровне 30-50 тыс. руб. в месяц — именно они сейчас составляют целевую аудиторию для девелоперов.

Если также учесть, что пока не подготовлена устойчивая платформа для организации строительства и финансирования по новым правилам, первые несколько лет сделки будут заключаться с высокой степенью риска для всех ее участников. Резкое повышение цен на недвижимость может попросту обрушить и так неустойчивый рынок.

Как следует из данных инфопортала irn.ru, отражающих колебания индекса стоимости жилья в Москве, с 2016 г. наблюдается снижение стоимости недвижимости. В расчет берутся как бюджетные новостройки, так и элитные жилые комплексы. Основными факторами, которые привели к упадку рынка, являются общее ослабление национальной валюты и снижение покупательской способности населения. В среднем цены на жилье с 2016 г. опустились на 25-30% по сравнению с показателями докризисного периода. В 2017 г. наблюдался период относительной стагнации.

В связи с последними событиями, 2018 г. станет для рынка периодом неопределенности — давать какие-либо прогнозы сложно, так как государство применяет как нормативно-правовые рычаги давления, так и послабляющие санкции. Значительное повышение цен при таких обстоятельствах — весьма рискованный шаг для застройщиков. Более реальный сценарий — это сокращение объемов предложения. Застройщиков связали по рукам и ногам последние поправки к 214-ФЗ, ввиду чего они начнут более избирательно подходить к реализации объектов и вливанию денежных средств. Между тем в перспективе они все равно будут ждать благоприятного момента, чтобы повысить цены на жилье.

Как банки будут финансировать стройки

Сейчас до 90% инвестиций в строительство составляют деньги дольщиков. Их предлагается заместить в основном банковскими кредитами. Готовы ли банки?

«В жилищное строительство на сегодняшний день инвестировано 4,2 трлн руб., еще 1,8 трлн руб. необходимо, чтобы достроить дома, – рассказывает владелец девелоперской компании «Баркли» Леонид Казинец. – Совокупно все банки на жилищное строительство выдали порядка 600 млрд руб. То есть нужно увеличить объем проектного банковского финансирования за 1,5 года в 10 раз». По его словам, с учетом существующих процедур получения кредита – обработки заявки, оценки залогов и т. д. – банкам необходимо либо увеличить количество людей, работающих с проектным финансированием, в 10 раз, либо в противном случае сроки прохождения кредитного дела увеличатся на порядок.

Преимущества и недостатки проектного финансирования

Реформа строительства в России преследует благую цель, но вполне может только усугубить положение на рынке недвижимости. Эффект защиты дольщиков, которого власти надеются достигнуть, наступит не ранее чем через 3-5 лет. Грубо говоря, это защита «будущих покупателей», тогда как совершенно непонятно, какие действия будут предприняты в отношении тех, кто приобретет жилье в первые годы существования новой схемы.

Покупка строящегося жилья с 2019 г. из инвестиции превратится в банальное бронирование. Внеся деньги на эскроу-счет, граждане просто подтверждают свое намерение приобрести конкретный лот. При этом денежные средства на спецсчете неактивны — их нельзя вовлекать в какие-либо банковские операции и получать прибыль ни застройщику, ни покупателю, ни банкам. Это не депозит, а просто «замороженная» фиксированная сумма, которую за 2-3 года производственного цикла «съедает» инфляция.

Неясно, кто и как будет осуществлять надзор за соблюдением прав покупателей жилья. Банки в соответствии с новым законом выступают только как гарант сохранности денег на эскроу-счетах — не в их интересах выступать в роли контрольного органа и регулировать строительство, это работа Минстроя.

Проектное финансирование усложняет выход на рынок новых застройщиков и осложняет деятельность существующих. Если фирма не имеет опыта сотрудничества с кредитными организациями, ей будет тяжело вникнуть во все нюансы процесса и прогнозировать финансовые потери. Кроме того, сами банки, вероятней всего, ужесточат требования к компаниям, так как для кредитора финансирование строительного проекта связано с высокими рисками. В целом, переход к проектному финансированию — это большой шок для всех участников рынка, от застройщиков до рядовых покупателей.

Стоит ли покупать жилье в 2018-2020 гг.

Эпоха 214-ФЗ неизбежно приближается к логическому завершению, но по-прежнему остается актуальным вопрос, стоит ли «гнаться за журавлем» и покупать жилье по ДДУ в 2018 г., пока еще это возможно. Попробуем разобраться, какие преимущества может дать такой формат сделки.

Так как основная цель проектного финансирования — это защита прав покупателей жилья, то логично было бы предположить, что такой формат сделки более надежен, чем ДУУ. Однако если долевое строительство существует уже 14 лет вместе со всем накопленным за эти годы судебным опытом, то новая схема будет «обкатываться» еще как минимум 3-5 лет. В первые годы разрешение конфликтных вопросов будет трудоемким процессом. В этом отношении ДДУ явно выигрывает у проектного финансирования.

Договор долевого участия даже в том виде, каким он будет в период 2018-2020 гг., все еще остается относительно выгодным механизмом инвестирования, тогда как проектное финансирование исключает такую возможность. Более того, в последнем случае вообще пропадает какой-либо смысл вкладываться в проект заранее — только если нужно получить гарантию того, что за покупателем зарезервируют определенный лот. Но стоит ли игра свеч, если можно просто положить деньги в банк под проценты, подождать несколько лет и купить уже готовое жилье?

В случае с ипотекой при небольшом первоначальном взносе ситуация еще сложнее, так как государство уже 9 лет обещает снизить кредитную ставку до 6-7%. В новых условиях невозможно предугадать, выгодней оформить кредит сейчас или все же дождаться обещанных послаблений. При перспективе повышения цен на жилье снижение ключевой ставки, возможно, станет едва ли не единственным способом сделать жилье в России более доступным.

Девелоперы стали компенсировать банкам снижение ставок по ипотеке

Ипотека становится единственным способом быстро сбыть построенное жилье в Москве

«Мы приветствуем инициативу ЦБ по смягчению требований к кредитованию застройщиков и в связи с этим планируем наращивать объем кредитования девелоперов», – сообщила пресс-служба ВТБ. «Банк рассматривает возможность работы по счетам эскроу и планирует реализовать этот продукт. Вопрос начала работы банка по этим счетам зависит от намерения клиентов-застройщиков перейти на новую схему», – сообщил зампред правления МКБ Александр Казначеев.

Кредитование застройщиков несет с собой определенную степень риска, но наличие залога в виде денежных средств на счетах эскроу позволит выдавать кредиты по менее высокой ставке, указывает Поляков. Если сейчас застройщики занимают у банков под 11–14% годовых, то с новой схемой эта ставка может опуститься до 4,5–5%, считают разработчики законопроекта. При такой схеме банкам не нужны внешние заимствования (они стоят 7–8%). Сбербанк ранее сообщал о готовности работать по ставке 4,8%.

Вместе с тем возникает другой вопрос. «В случае проблем со стройкой банк должен будет вернуть деньги вкладчикам, а проблемный объект останется на балансе банка. Спрашивается: откуда брать средства на завершение стройки? Получается, прямой заинтересованности в финансировании девелоперов у банкиров не будет», – отмечает Тимофеев.

По какой технологии возводится здание?

От технологии строительства будет зависеть не только долговечность многоквартирного дома, но и комфорт проживания в нем. Сегодня обычно применяется одна из трех методик:

  1. Кирпичное строительство

    Такие здания отличаются высокой надежностью и долговечностью, а также хорошей шумоизоляцией. Кирпич применяется чаще всего при возведении элитного многоквартирного жилья и домов малой этажности, поскольку стоимость материала высока.
  2. Панельное строительство

    Наиболее бюджетная технология, которая также способствует быстрому возведению домов. Панельные постройки хорошо держат тепло, однако их звукоизоляционные характеристики хуже, чем у кирпичных объектов.
  3. Каркасно-монолитное строительство
    Такие многоквартирные здания по многим показателям являются оптимальными: теплые, с хорошей шумоизоляцией, средние по цене. Главным их достоинством является легкость перепланировки: сносу подлежит любая стена, поскольку несущая нагрузка приходится на каркас. Однако эта методика еще недостаточно широко распространена.

Россияне ждут от нового президента помощи в решении квартирного вопроса

Они уверены, что рынок жилья зависит от действий президента, показал опрос Domofond.ru

Переход на счета эскроу позволит решить проблему «застройщик – гражданин», потому что девелоперы будут работать непосредственно с деньгами банков, соглашается Тимофеев. С другой стороны, остается проблема устойчивости самих банков, в которых размещены деньги покупателей квартир. Получается, что один риск в новой системе все же остается – это стабильность самого банка, резюмирует он. Деньги покупателей будут защищены гарантией Агентства по страхованию вкладов (по аналогии с банковскими депозитами), но максимальный размер компенсации в случае отзыва у банка лицензии составит 10 млн руб. за одну квартиру в одном доме. В случае если один покупатель приобрел несколько квартир в одном доме, компенсация будет выплачена только за одну.

Но эта норма оставляет незащищенными клиентов, ориентированных на покупку дорогого жилья и больших квартир, указывает Колочинский: только 40% квартир в новостройках Москвы приходится на квартиры стоимостью менее 10 млн руб. (данные «Метриум групп»).

Назаров считает, что изменения законодательства могут привести к увеличению себестоимости на 10–20%, а следовательно, и цены метра. Колочинский с этим не согласен: «Корректировать стоимость жилья в своих проектах девелоперы не станут. Скорее, им придется уменьшить свою маржу. Реальные доходы граждан почти не увеличиваются. В перспективе с учетом роста НДС они еще уменьшатся, а неуверенность в завтрашнем дне и отсутствие необходимых накоплений будут и дальше сдерживать покупательскую активность». Цена не является производной затрат, соглашается Казинец: «Затраты, безусловно, вырастут, но вырастет ли спрос? Реальная динамика доходов населения не столь оптимистична. Система банковского контроля не даст продавать на старте по себестоимости. При счетах эскроу вообще не имеет смысла продавать на котловане или посередине, все равно ты несешь затраты на обслуживание кредита, а готовые квартиры стоят дороже. Так что уж строй до конца».

Остатки сладки

Квартиры, которые будут продаваться по старым правилам, еще будут на рынке 1 июля. Не переходить на эскроу-счета имеют право девелоперы проектов, стадия строительной готовности которых достигла 30 процентов, а доля проданного жилья — 10 процентов.

Процедура покупки таких квартир остается прежней — оформляется договор долевого участия, а деньги напрямую получает застройщик. Выгодна такая покупка понятным механизмом приобретения, а также возможной экономией. Застройщик не несет дополнительных затрат в виде обслуживания кредита в банке, а следовательно, может предложить покупателю выгодную цену.

У такого варианта покупки есть два «но»! Во-первых, прежний механизм рискованный, в случае банкротства застройщика нет гарантии возврата средств дольщику. Или по крайней мере путь к получению ключей будет более долгим и трудным в сравнении с новой моделью финансирования «долевки».

Во-вторых, готовность дома и процент проданных квартир определяется не «на глазок». Право застройщика работать по старым правилам должны подтвердить местные власти. И далеко не все застройщики к 1 июля получат необходимые документы. Если в отделе продаж застройщика вас уверяют, что дома будут достраиваться по старым правилам, а документы вот-вот будут, лучше обойти такую компанию стороной, покупать у нее квартиру — большой риск.

Недавно в министерстве строительства и ЖКХ заявили, что срок получения соответствующих подтверждений может быть продлен до 1 октября. А значит, будут компании, которые после 1 июля не будут переходить на проектное финансирование, но и по старым правилам работать до получения всех необходимых документов не смогут. Покупателям стоит опасаться таких компаний, выбирать застройщика сейчас нужно очень внимательно.

Поддержат фондом

Решать планируется и проблемы сегодняшних обманутых дольщиков. Этому будет способствовать возможность создания регионами специальных фондов. Соответствующий закон на днях принят Госдумой.

Источниками средств для завершения строительства станут компенсационный фонд, федеральный, региональные и муниципальные бюджеты.

«Это будет абсолютно прозрачная процедура, направленная на то, чтобы ни один бюджетный рубль не был потрачен зря и использовался только для достройки проблемных объектов», — пообещал Николай Николаев. Все расходы, сметы, финансовые планы будут устанавливаться правительством РФ, чтобы исключить злоупотребления и растрату денег.

Технические вопросы

Если вы покупаете жилье на начальной стадии строительства, поинтересуйтесь типом строящегося дома. Под внешней отделкой их иногда трудно отличить.

Дома из кирпича доказали свою надёжность с годами. Сейчас таким способом возводят дома малой этажности и элитные дома, их стоимость высока, а времени на строительство требуется больше.

Панели дают возможность в сжатые сроки возводить прочные и теплые многоэтажные дома. Их недостатки: плохая шумоизоляция и невозможность перепланировки.

Каркасно-монолитные постройки сочетают достоинства двух предыдущих. Этот тип возведения зданий представляется сейчас наиболее перспективным. Несущая нагрузка ложится на железобетонный каркас дома, что дает возможность планировать расположение комнат так, как захочется будущему владельцу, и каждая стена может быть снесена.

kakie_voprosy_nuzhno_zadavat_5.jpg

Далее следует выяснить, из какого материала будет осуществлен монтаж стен и межкомнатных перегородок.

Здесь может быть использован кирпич или блоки различных видов. Кирпич — лучший материал: теплый, прочный, легко вкрутить шурупы. Силикатные блоки экологичны. Блоки, производимые методом вспенивания, имеют некоторые особенности: они не испытаны во времени и в них трудно забить гвоздь.

Относительно отделки квартиры тоже лучше спросить заранее. Тут возможны три варианта. Если в квартире нет отделки, покупатель получит бетонный пол, невыровненные стены и самое простое остекление, электросчетчик и провода.

При черновой отделке стены выровнены, пол предполагает цементную стяжку, выключатели и розетки установлены, стеклопакеты двойные, откосы оформлены, подоконники есть.

Полная отделка означает, что в такой квартире есть все необходимое, чтобы заселиться.

Немаловажно выяснить, сколько квартир будет на площадке, какие лифты установят, сколько их и где они будут находиться. И поинтересоваться относительно мест расположения мусоропроводов. Звуки лифта и грохот крышки мусоропровода могут доставить немало неудобств, особенно в ночное время.

Территория вокруг дома

Не лишним будет спросить о возведении объектов социальной структуры и поинтересоваться о перспективе: какая застройка планируется через несколько лет, а также, есть ли недалеко от дома экологически вредные предприятия, железнодорожные пути, свалки и кладбища.

Если вы собираетесь купить квартиру в жилищном комплексе и ваш дом построен одним из первых, нужно приготовиться в ближайшие годы дышать цементом и терпеть грохот самосвалов и тракторов. Отметим, что 17-этажный дом не построится ранее, чем за полтора года, поэтому сроки застройки комплекса тоже следует уточнить.

Владельцы автомобилей наверняка захотят знать, предусмотрена ли парковка около дома, сколько машиномест запланировано на одну квартиру.

kakie_voprosy_nuzhno_zadavat_6.jpg

При покупке жилья в новом районе задайте застройщику вопрос, планируется ли строить школу, детский сад и когда будет произведено озеленение.

Стоит учесть и экологическую обстановку. Можно задать вопрос застройщику или посмотреть в интернете экологические карты местности, на которых обозначены все вредные факторы.

Юридические вопросы

Это не менее важные аспекты при приобретении жилплощади в новостройке. Однако их обсуждение лучше всего проводить в присутствии юриста или с последующей консультацией с ним.

К таким вопросам относятся:

  • условия оплаты и возможность изменения ее размеров во время строительства;
  • размер неустойки за задержку сроков возведения и сдачи в эксплуатацию объекта;
  • условия расторжения договора и возможности переуступки жилплощади;
  • наличие дополнительных платежей: пени, оплата домофона, переобмера квартир и т. д.

Текст договора также стоит предоставить юристу для полноценного изучения перед подписанием.

Несколько слов необходимо сказать о наиболее удачном моменте для покупки жилья в новостройке. Оптимально приобретать квартиры в домах, законченных на 60-70 %. Такие объекты имеют меньше риска оказаться долгостроями, при этом цены на жилплощадь в них еще не так высоки, как после полного завершения строительства.

ООО «Корпорация ВИТ» готова предложить новостройки от застройщика. При сотрудничестве с компанией каждый покупатель получит профессиональные ответы на все интересующие вопросы и индивидуальный подход. Мы работаем в строительной сфере свыше 20 лет, реализуя проекты, не вызывающие нареканий у их владельцев.

Компанией реализовано более 10 крупных объектов, которые сегодня успешно функционируют. ООО «Корпорация ВИТ» продолжает создавать комфортабельные жилые дома, на территории которых вы обязательно сможете найти подходящую квартиру для себя!

Источники

  • https://Novostroev.ru/articles/kakie-voprosy-nuzhno-zadavat-zastroyshchikam-pri-pokupke-kvartiry/
  • https://rg.ru/2019/06/25/pravila-pokupki-kvartiry-v-novostrojke-izmeniatsia-s-1-iiulia.html
  • https://www.vedomosti.ru/realty/articles/2018/06/28/774015-novie-pravila
  • https://avaho.ru/articles/ns/otkaz-ot-ddu-v-2019-godu-posledstviya-dlya-pokupateley.html
  • https://vitcompany.ru/articles/kakie-voprosy-nuzhno-zadavat-zastroyshchikam-pri-pokupke-kvartiry/
[свернуть]
Решите свою юридическую проблему сегодня, не выходя из дома!
300 рублей бесплатно

Напишите свой вопрос - в течении 5 минут наш эксперт перезвонит и бесплатно проконсультирует

 

Заполните форму с контактными данными и получите бесплатную консультацию в течении 5 минут

 
 
Спасибо!
Ваша заявка принята

Юрист позвонит в течение 5 минут

 
Анонимно
Информация о вас не будет разглашена
Быстро
Через 5 минут с вами свяжется наш консультант
 

Последние ответы

Бесплатная горячая линия 24/7
8 (800) 550-82-45
по всей России


+7 (499) 398-51-30
Для жителей Москвы и МО
+7 (812) 305-28-25
Для жителей Спб и области