Бесплатная горячая линия

Особенности постройки и покупки блокированного дома

Что значит дом блокированной застройки

Что значит дом блокированной застройки

Дом блокированной застройки имеет от 2 до 10 автономных жилых блоков высотой не выше трех этажей. В нем имеются общие стены без проемов с соседними блоками. Каждый индивидуальный блок предназначен для проживания одной семьи. Автономность заключается в наличии подведенных коммуникаций, своего земельного участка и отдельного входа.

Особый вид застройки

Блокированная застройка

В новых кварталах больших городов жилые дома блокированной застройки это естественный и напрашивающийся способ максимального использования земли.

В Градостроительном кодексе даётся описание, что такое дома блокированной застройки. В статье 49 упомянутого кодекса они описываются как дома из нескольких блоков, каждый из которых имеет глухие боковые стены, расположен на отдельном участке, количество этажей в этом доме не свыше трёх.

Дополнительное ограничение: каждый блок должен быть предназначен для проживания одной семьи, т. е., в этих блоках нельзя выделять отдельные квартиры и превращать их в многоквартирные дома.

Дома блокированной застройки – это понятие, схожее с многоквартирными домами, поскольку они выглядят как единый объект, но от многоквартирных домов их отличает расположение на разных участках, тогда как многоквартирный дом должен быть построен на одном участке. Несмотря на это различие в 2010 году Министерство экономического развития выпустило письмо, в котором относило блокированные дома к многоквартирным. Блокированные многоквартирные дома возможны; например, в местных правилах землепользования и застройки используется различие между жилыми домами блокированной застройки и блокированными многоквартирными жилыми домами. Примеры последних можно увидеть на центральных улицах городов: дома имеют общие боковые стены.

Блокированная застройка


Близость, расположение домов вплотную друг к другу порождает тонкости возведения и ввода в эксплуатацию таких домов, которые связаны с:

  • обязательным межеванием участков под блоками;
  • повышенными требованиями к технической и пожарной безопасности;
  • синхронностью действий всех собственников участков и, соответственно, блоков.

Поскольку выполнить эти требования простому человеку не так легко, обычно блокированную застройку возводят профессионалы: фирмы, специализирующиеся на строительстве; они же вводят дома в эксплуатацию, а потом предлагают готовое жильё. О том, как проверить такой дом при покупке, будет сказано ниже.

Законодательная база

  • Градостроительный кодекс РФ (фиксирует определение дома блокированной застройки);

  • Жилищный кодекс РФ (описывает свойства здания, характеризующие жилой дом блокированной застройки);

  • Земельный кодекс РФ (разъясняет вопросы, связанные с оформлением земельных участков под строительство домов).

Статус дома блокированной застройки

Статус дома блокированной застройки

Каждый жилой блок таунхауса оформляется в собственность как отдельный дом со своим земельным участком, который тоже оформляется в собственность. Площадь земельного участка в зависимости от проекта равна от 100 до 300 кв. метров. Эта территория может использоваться для обустройства зоны отдыха с барбекю и озеленения. Впереди имеется парковочное место для одного автомобиля. Метраж предусмотрен генеральным планом г. Михайловска и документом ПЗЗ. Если в будущем владелец решит продать свой дом, то ему не нужно будет спрашивать на это разрешения у своих соседей.

Дом автономен – он имеет свое газоснабжение, электроснабжение, водоснабжение и водоотведение. Соответственно для каждого собственника выделены отдельные лицевые счета на газ, электричество и воду. Индивидуальное отопление позволяет экономить на коммунальных платежах.

Когда дом признается домом блокированной застройки

Когда дом признается домом блокированной застройки

Дома блокированной застройки являются юридически законными на территории нашей страны. Разрешение на их строительство отображается в Градостроительном кодексе РФ и в ряде СП (строительных предписаний). Стоит отметить, что многие организационные процедуры выполняются застройщиком заранее, порядок прохождения дальнейших инстанций сокращается до минимума.

  • Застройщик подготавливает проектную документацию;

  • Получает разрешение на строительство;

  • Строит объект и вводит его в эксплуатацию.

Как законно построить блокированный дом

Поскольку законы и подзаконные акты содержат расхождения относительно того, что считать блокированной застройкой, и каким её видом, ключевым документом для начала блокированной застройки является разрешение на строительство. Для получения разрешения необходимо обратиться в местную администрацию. Как правило, выдачей разрешений занимается отдел (или управление) архитектуры и строительства администрации.

В пакет документов обязательно войдут:

  • заявление, образец которого предоставят в управлении архитектуры;
  • правоустанавливающий документ на земельный участок (сейчас достаточно выписки из ЕГРН);
  • межевой план участка;
  • проект жилого дома, выполненный архитектором – членом саморегулируемой организации;
  • технические условия подключения к коммунальным сетям.

Документы


Перечень документов может меняться, поскольку меняется законодательство.

По окончании строительства дом необходимо вест в эксплуатацию, для чего представить:

  • правоустанавливающий документ на землю;
  • разрешение на строительство;
  • градостроительный план участка;
  • технический план БТИ;
  • акт приёмки (если строительство осуществлял подрядчик);
  • документ о соответствии здания требованиям технических регламентов.

Могут истребоваться дополнительные документы, но в пределах перечня, установленного ст.55 Градостроительного кодекса. Для домов блокированной застройки обычно хватает вышеприведённого пакета документов.

Если смежные участки имеют неровную границу, но межевания ещё не было, самое простое решение для хозяев, которые хотят построить блокированные дома, это заказать межевание и указать кадастровому инженеру в качестве межи прямую линию, которая станет границей участков, и над которой будет стоять общая стена блокированного дома. Если участки уже замежёваны, а граница между ними изломана, то для её выравнивания собственники должны подписать соглашение о перераспределении земельных участков и обратиться к кадастровому инженеру, который зафиксирует новые участки с новой, ровной границей; далее участки необходимо зарегистрировать в ЕГРН.

Отличия от многоквартирного дома и дома в долевой собственности

В многоквартирном доме имеются помещения общего пользования либо общий участок, куда есть выход из квартир. В доме с долевой собственностью отдельные доли, как правило, в натуре не выделены. Хотя, если отдельный блок находится в долевой собственности, то это будет частным случаем упомянутой ситуации; однако если два соседних блока находятся в собственности каждый у своего хозяина, здесь долевой собственности не возникает, хотя блоки и имеют общую стену. Данная разница может приводить к следующим недоразумениям и последствиям.

Поскольку в законе указывается только максимальная высота (три этажа), жилой дом блокированной застройки может иметь блоки разной высоты: например могут соседствовать одно- и трёхэтажный блок; при этом изначально все блоки могут быть одноэтажными, а потом собственник какого-либо блока может решить надстроить пару этажей. Подобные действия способны привести к конфликту собственников разных блоков, потому что строительные работы всегда сопровождаются шумом и неудобствами.

Блокированный дом

В отличие от многоквартирных домов, блокированные дома не являются предметом долевой собственности: каждый блок это юридически отдельный дом, и его собственник вправе реконструировать его без согласия соседей, а только лишь с соблюдением общих правил поддержания санитарного состояния и благоустройства в городе.

Разница между этими тремя видами домов наиболее наглядно проявляется в следующих моментах:

  1. Блокированный дом – не многоквартирный дом, потому что у блоков нет общих помещений и участков.
  2. Блокированный дом – не долевая собственность, потому что каждый блок это отдельный дом.
  3. Блок может иметь квартиры, но они не имеют отношения к соседнему блоку.
  4. Блок может быть в долевой собственности, но его доли не связаны с соседними блоками.

Покупка блока в блокированном доме

Приобретение блока требует проверки документов продавца и условий договора ввиду особого характера объекта недвижимости. Напомним: блок в блокированной застройке сам по себе не является долей. Поэтому в договоре купли-продажи предмет покупки должен называться именно блоком или домом, а не долей. Площадь блока в выписке из ЕГРН, которую предъявляет продавец, должна соответствовать площади, которая по договору переходит к покупателю.

Данная застройка требует соблюдения правил пожарной безопасности. Норма об обязательном расстоянии не менее шести метров между отдельными жилыми домами была исключена из закона о пожарной безопасности несколько лет назад. Дома, стоящие на разных участках, могут даже касаться друг друга и иметь общую стену, если они соответствуют критериям пожарной безопасности.

Блокированная застройка

Без соблюдения правил пожарной безопасности органы противопожарного надзора не согласуют ввод здания в эксплуатацию, поэтому если у продавца есть разрешение на ввод, а сам блок в ЕГРН зарегистрирован как жилой дом, то с точки зрения административных норм предмет покупки является «чистым». Дав разрешение на ввод в эксплуатацию, администрация подтверждает соответствие строения всем требованиям технической безопасности.

Разногласия в законах и подзаконных актах приводят к тому, что иногда под видом блокированного дома покупателю могут предложить квартиру в многоквартирном доме, которая получила статус блока по невнимательности, некомпетентности регистратор или иным причинам.

Если есть выбор иного жилья, от покупки квартиры лучше отказаться; либо же, если принято решение купить эту квартиру, помнить о том, что местная администрация сможет, выявив несоответствие факта и документа, изменить статус недвижимости с блока на квартиру.

Собственник блока может надстраивать его до высоты в три этажа без согласования с соседями.

Надстройка квартиры уже потребует согласования с соседями, поскольку единый дом предполагает единый фундамент и перегрузка на него может привести к трещинам в стенах у соседей.

Итак, при покупке блока следует проверять:

  • основание для введения в эксплуатацию;
  • наименование предмета: блок или дом, но не доля (кроме случая долей в самом блоке);
  • совпадение площади в выписке ЕГРН и в договоре;
  • фактический характер недвижимости: блок или оформленная под блок квартира.

Положительные сторона приобретения блока: независимое проживание, как в частном доме, но совместное решение коммунальных вопросов, как в многоквартирном. Обычно коммунальные службы, реконструирующие водопровод, канализацию, протягивающие линии связи, обслуживают группы потребителей, поэтому обновление коммуникация вскладчину будет дешевле, чем для отдельного дома. Также выше безопасность, поскольку злоумышленник рискнёт проникнуть скорее в отдельный дом, нежели в блок, по соседству с которым есть ещё минимум один такой же.

Определение зданий типа ДБЗ

В РФ основными формами помещений, относящихся к частной собственности, признаны индивидуальные сооружения, многоквартирные здания и жилплощадь в многоэтажках. Домам, причисленным к блокированным застройкам (ДБЗ), свойственны характеристики всех вышеназванных видов, поэтому зачастую встречаются затруднения при утверждении типа застройки и ее оформлении. В статье 49 Градостроительного кодекса (ГрК) ДБЗ обозначены жилые строения из нескольких типовых секций, разделенных совместной стеной без входов к соседям. Для зданий этого вида характерны признаки:

  • число этажей насчитывает не свыше 3;
  • нахождение на ограниченной территории;
  • каждая секция предполагает проживание 1 семьи;
  • совокупное количество составляющих элементов от 2 до 10;
  • имеет изолированный выход на единую территорию. Приусадебная область может быть совместной или разграниченной;
  • каждая секция эксплуатирует изолированные инженерные сети;
  • нет общедомового имущества.

Статья 49. Экспертиза проектной документации и результатов инженерных изысканий (ФЗ № 190)

Статья 49. Экспертиза проектной документации и результатов инженерных изысканий (ФЗ № 190)

ВНИМАНИЕ! Главными критериями оценки жилья и причисления его к ДБЗ выступает автономность его составляющих секций, на что указывают отдельный вход в них, изолированные инженерные сети, отсутствие проемов в общей стене между соседними сооружениями.

Особенности строения

Блокированным сооружениям характерен ряд правовых свойств и нюансов, выделяющих их среди иных типов жилья. К особенностям строений относятся:

  • при внесении здания в кадастр оно обозначается как целостный дом, регистрация автономных элементов не осуществляется;
  • в наследство допустимо передать часть строения совместно с долей прилегающей территории;
  • такие строения неправильно причислять к многоквартирным домам (МКД), поскольку они выступают единым строением с изолированными выходами из составляющих отделений, не обладают имуществом общего назначения (лестничной площадкой, подвалом, подъездом и так далее).

Основным объектом права признается территория, на которой возведены строение и инженерные коммуникации с совместными приборами учета. Зачастую такие нюансы и сходство с МКД провоцируют трудности при выделении доли отдельного владельца и обозначении процедуры обслуживания со стороны УК.

Типы домов блокированной застройки

В строительстве различают несколько видов описываемых зданий. Сооружения имеют идентичные общие характеристики, но отличаются стилем и формой возведения. Могут присутствовать дополнительные элементы, например, бассейн, веранда, что позволяет причислить жилье к элитному.

Таблица 1. Типы домов блокированной застройки

ТипОписание
Таунхаус

Таунхаус

Городское строение, но с компонентами загородного. Вход в каждую секцию — изолированный, перед ним — небольшая площадка. Заднего двора нет. Жилплощадь невелика, проектирование — вертикальное. Каждому этажу отводится обособленная функция
«Виолетта»

«Виолетта»

Форма таунхауса, возведение осуществляется на итальянский манер. На прилегающем участке дополнительно строят веранду, гараж, бассейн и так далее. Относится к категории элитного жилья
«Виолетта»

Дуплекс

Предусмотрен для 2 квартир с совместной крышей и стеной. Обычно возводится 2 , реже 3 этажа
Лэйнхаус

Лэйнхаус

Стиль построек родом из Франции, отличаются удлиненной приусадебной территорией, позволяющей расположить гараж
Квадрохаус

Квадрохаус

Дом с 4 обособленными входами, предполагает размещение 4 семей. Отличается большой жилплощадью, преимущественно возводится в 2 этажа: на первом располагают кухню и техпомещения, на втором — спальни
Британхаус

Британхаус

Выполняется в английском стиле из экологически чистых стройматериалов, поэтому такое жилье относят к премиум-классу

Получение разрешения на строительство

Строительные нормы определяют, что возведение ДБЗ на изолированных территориях недопустимо и противоречит законодательству. То есть земля должна быть общая.

ВНИМАНИЕ! Если собственники соседних участков решили построить дом такого типа, для этого целесообразно совместить все участки, сформировав единый.

Процедура приобретения разрешения на постройку ДБЗ состоит из последовательных действий:

  • формирование плана межевания на целый участок при осуществлении земельно-кадастровых работ. Документ направляется в кадастровую палату Росреестра;
  • оформление градостроительного плана с обозначением предполагаемого использования по всем отдельным участкам и приобретение разрешения на создание блочной конструкции;
  • получение акта на введение ДБЗ в эксплуатацию (на основании разрешения на стройку, техплана);
  • территория делится на доли для каждого из объектов — формируются обособленные планы межевания. После постановки на учет по кадастру владельцы секций приобретут право только на них;
  • каждый изолированный элемент подлежит кадастровому учету совместно с соответствующим его размерам участком земли. Собственник жилья по запросу вправе получить сведения из ЕГРН. После определения границ земельной территории граждане могут обратиться в администрацию для передачи участка в собственность или выкупа (при этом обязательно наличие права владения объектом).

Планы межевания при подготовке документации имеют некоторые особенности. Например, размер участка под обособленным элементом ДБЗ не должна быть меньше величины, обозначенной Правилами землепользования и застройки конкретного региона. Границей участков считается совместная стена секций и по ее линии производится деление общей территории. Основанием государственного кадастрового учета и приобретения права владения на изолированные объекты дома выступают акт на введение в эксплуатацию всего ДБЗ и техпланы для каждого составляющего элемента. Последние формируются стандартным образом, согласно ст. 24 ФЗ № 218 от 13.07.2015.

Статус дома блокированной застройки

Статус дома совмещенного типа постройки связан с некоторыми заблуждениями. Самые распространенные из них:

Квартиры

1. Внесение отдельной части блокированного дома в реестр кадастра в качестве отдельной единицы

Это ошибочное мнение, поскольку по определению, данному в 49 статье кодекса Градостроения, дом совмещенной застройки состоит из отдельных частей и воспринимается как единое целое. Таким образом, отдельный блок, в котором проживает семья или объединение отдельных составляющих не могут восприниматься отдельным самостоятельным жильем. Приравнивание части дома к целому противоречит математическим и логическим принципам.

Поэтому целым считаются непосредственно все части блокированной постройки.

В то же время, состоящая из одного блока постройка тоже не может считаться блокированной. Поскольку в таком случае не соблюдается та часть определения, которая оговаривает наличие общих (блокированных) стен между блоками строения. В собственность может передаваться только права на принадлежащий блок или часть строения (исключая соседние блоки и земли дома блокированной застройки), чтобы не допускать нарушения прав собственности и владения остальных семей.

2. Дом блокированной застройки является разновидностью многоквартирного дома

Эти два типа недвижимости имеют ряд схожих черт. Так, согласно нормативно-правовым документам, многоквартирным считается жилое помещение, состоящее из двух и более квартир, которые имеют выход на участок или в место общего использования.

В таком ракурсе стоит четко понимать, что в многоквартирном доме каждая часть (квартира) имеет выход в место общего использования, а из него уже на участок, который находится в общей собственности (долевого типа) всех владельцев квартир дома. Что касается дома совмещенной застройки, каждая его составляющая имеет отдельный выход на отдельный (обособленный) участок, а затем уже в место общего использования (чаще всего улица).

Подводя итог, стоит отметить, что согласно со статусом дома блокированной застройки на учет в кадастровых реестрах необходимо ставить отдельный дом (часть) блокированного жилья, в котором проживает отдельная семья, с прилегающим к нему участком земли, а не совокупность составляющих, земли и не всю блокированную постройку. Права собственности оформляются на представителя или представителей семьи.

Управление домами блокированной застройки

В рамках управления различными домами региональное правительство проводит много разнообразных программ. Одна из них – Региональная программа капитального ремонта, в рамках которой дома, признанные аварийными или нуждающиеся в проведении капитального ремонта получают надлежащую помощь.

Дома блокированной застройки не относятся к классу многоквартирных домов, соответственно не могут быть внесены в работу таких региональных программ.

Все работы по ремонту и содержанию домов такого типа производятся жителями отдельных частей. Что касается признания того или иного состояния совмещенной постройки, то можно обращаться в жилищные службы и БТИ, работа которых регулируется действующим законодательством.

В плане управления домом блокированного типа стоит ориентироваться на процесс управления частным домом или коттеджем, в рамках которого ответственность за состояние несет собственник. Для оформления сопутствующей документации существуют органы самоуправления (например, старший по улице и т. д.) и государственные жилищные органы и комиссии.

В общем случае можно отметить, что дома совмещенной застройки представляют собой дом на несколько хозяев, где у каждого владельца есть права на отдельный блок (имеющий общую стену или стены с соседями) и обособленный участок с индивидуальным выходом на него из части-дома и индивидуальным выходом с участка на местность общего использования. Четкой законодательной (нормативно-правовой) базы, регулирующей порядок оформления, управления и решения разных вопросов для домов блокированной постройки нет.

Источники

  • https://TretyRim.ru/o-kompanii/poleznoe/dom-blokirovannoy-zastroyki/
  • https://ZhiloePravo.com/zemlya/blokirovannaya-zastroyka.html
  • https://yr-expert.com/zhiloj-dom-blokirovannoj-zastrojki-eto-chto-takoe/
  • https://consultmill.ru/kvartira/novostrojka/blokirovannoj-zastrojki.html
[свернуть]
Решите свою юридическую проблему сегодня, не выходя из дома!
300 рублей бесплатно

Напишите свой вопрос - в течении 5 минут наш эксперт перезвонит и бесплатно проконсультирует

 

Заполните форму с контактными данными и получите бесплатную консультацию в течении 5 минут

 
 
Спасибо!
Ваша заявка принята

Юрист позвонит в течение 5 минут

 
Анонимно
Информация о вас не будет разглашена
Быстро
Через 5 минут с вами свяжется наш консультант