Бесплатная горячая линия

Перепланировка квартиры 2020- что можно, а что нельзя?

Содержание

Перепланировка: что можно и нельзя делать в квартире?

Перепланировка: что можно и нельзя делать в квартире?Насмотревшись красочных интерьеров в интернете, журналах или у соседей, чуть ли не каждый собственник, купив квартиру, желает воплотить в жизнь увиденное. Однако это не всегда возможно. Давайте поговорим о том, что можно и нельзя делать при перепланировке.

Незнание законов проектирования не освобождает от ответственности. Особенно, если речь идет о многоквартирном доме. Несоблюдение норм ведет, как минимум, к проблеме с согласованием БТИ, лишним расходам на переделку и невозможности в дальнейшем продать квартиру.

Нормами перепланировки предусмотрено, что любой собственник при желании может расширить «мокрую» зону, поменяв расположение перегородок в санузле или кухне за счет нежилых помещений (коридора, кладовки). Причем, даже если у соседа внизу в месте, где у вас кладовка, размещена спальня, по БТИ это все равно относится к нежилому помещению, поэтому перепланировка разрешается. 

Можно делать то же самое, но наоборот — увеличить коридор за счет санузла. 

Также разрешается смена расположения ненесущих перегородок в комнатах и расширение жилого пространства за счет коридора.

Объединять лоджию с жилым помещением запрещено — по закону, между ними обязательно остекление. Но иногда делают так: на плане планировки перегородку рисуют, а по факту не делают. Остекление появляется, если вдруг при продаже квартиры возникают сложности.

Что делать нельзя

Главное не допускать, чтобы произошло обрушение несущих конструкций. Любые действия должны сопровождаться вопросом: а не нарушаете ли вы устойчивость конструкций, дав чрезмерно нагрузку, поставив тяжелые перегородки или громоздкое оборудование?

Запрещается:

  • сносить или уменьшать вентиляционные короба (демонтаж допускается только если короба размещаются в металлических трубах, а сверху обложены пазогребневыми перегородками);
  • увеличивать санузел за счет жилого пространства;
  • размещать санузел над жилыми комнатами и кухней соседей этажом ниже;
  • делать кухню или комнаты под санузлом соседей сверху;
  • обустраивать кухню над жилым помещением соседей снизу;
  • делать вход в ванную или душевую из комнаты или кухни (можно только в спальне, при условии, что в квартире предусмотрен второй санузел с унитазом, который выходит не в жилую зону);
  • закрывать доступ к сантехнике, стоякам и счетчикам, вентиляторам и вентиляционным коробам;
  • прокладывать теплые полы, подключая к центральной системе отопления;
  • оставлять жилые помещения и кухню без естественного света;
  • оставлять без двери кухню, на которой установлена газовая плита.

Если в квартире газ, перегородка между кухней и жилыми помещениями обязательна. В квартире с электричеством объединение возможно при условии, если оборудование осталось на территории кухни и не зашло на территорию жилой зоны.

Чем грозит незаконная перепланировка?

Многие собственники предпочитают не «заморачиваться» с документами и не легализуют перепланировку. Тем самым они обрекают себя на тревоги и негодование соседей.

Если ваши соседи увидят горы строительного мусора и пожалуются на шум, нагрянет проверка. А это — штрафы и требование вернуть все, как было. Правила пишутся для вашей же безопасности. Если вы сомневаетесь в том, можно ли провести перепланировку, уточните у экспертов и согласуйте этот шаг с Мосжилинспекцией.

Перепланировка требует серьезного подхода и одного только большого желания сделать по-вашему мало. Обязательно согласуйте и узаконьте перепланировку, чтобы избежать проблем в дальнейшем!

1.
Что такое перепланировка?


Согласно Жилищному кодексу Российской Федерации переустройством и (или) перепланировкой считается любая работа, результат которой отражается на техническом плане помещения. 

Процедура согласования перепланировки зависит от того, как именно вы собираетесь менять помещение. Существует перечень конкретных работ, согласовать которые нужно до того, как вы их проведете. 

2.
Какие работы нужно предварительно согласовать?


Есть три вида работ, требующих предварительного согласования: по переустройству, по перепланировке и работы, затрагивающие общее имущество дома. 

Мероприятия, или работы, по переустройству

  1. Установка новых и перестановка существующих газовых приборов с прокладкой дополнительных подводящих сетей.
  2. Установка бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов.
  3. Замена, перенос, установка дополнительного оборудования (инженерного, технологического) с увеличением энерго-, водопотребления и (или) с заменой существующих или прокладкой дополнительных подводящих сетей (для нежилых помещений).

Мероприятия, или работы, по перепланировке

  1. Устройство (перенос, изменение границ) уборных и ванных комнат.
  2. Устройство несущих стен.
  3. Устройство проемов в перекрытиях (при изменении границ помещений) с устройством внутренних лестниц.
  4. Устройство проемов в несущих стенах.
  5. Устройство проемов в несущих (ненесущих) межквартирных стенах (с усилением в несущих стенах) для изменения границ помещений.
  6. Заделка проемов в несущих стенах и перекрытиях.
  7. Изменение конструкции и (или) устройство полов в домах с деревянными перекрытиями.
  8. Полная или частичная разборка ненесущих перегородок, воспринимающих дополнительную сверхнормативную нагрузку перекрытия (разгружающие).
  9. Устройство перегородок, создающих сверхнормативные нагрузки на перекрытия (кирпич, пазогребневые блоки, керамзитобетонные блоки, пенобетонные блоки, газосиликатные блоки толщиной более 10 сантиметров либо иные материалы, создающие нагрузки более 150 кг/кв. м) в многоквартирных домах, в том числе с железобетонными перекрытиями.
  10. Устройство перегородок в домах с деревянными перекрытиями.
  11. Устройство (перенос) кухонь, кухонь-ниш.
  12. Устройство антресоли площадью не более 40% площади помещения, в котором она сооружается.

Работы, проведение которых связано с передачей в пользование части общего имущества и (или) затрагивает архитектурный облик многоквартирного дома

  1. Создание, ликвидация, изменение формы оконных и дверных проемов во внешних ограждающих конструкциях (стенах, крышах) — без ослабления несущей способности элементов конструкций дома.
  2. Создание навесов, остекленных навесов (в пределах существующих границ террасы) на эксплуатируемых кровлях многоквартирных домов, не предусматривающее увеличение высоты здания, создания помещения, оснащения отоплением, инженерным и санитарно-техническим оборудованием, без надстройки стен, в том числе наружных.
  3. Создание входов, входных групп (лестниц, крылец и других площадок) в подвальные либо цокольные помещения или на первые этажи зданий в пределах габаритов земельного участка, относящегося к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе с устройством козырьков и навесов — общей площадью не более 10 кв. м, без устройства фундамента.
  4. Создание навесов в пределах габаритов существующих элементов здания многоквартирного дома (дебаркадеры, стилобаты).
  5. Устройство балконов, лоджий на первых этажах без устройства фундаментов и помещений, в том числе подземных, под лоджиями, балконами и организации отопления.
  6. Устройство каминов, дымоходов.
  7. Устройство на фасаде многоквартирного дома вентиляционных коробов только со стороны двора.
  8. Иные работы по переустройству, перепланировке, связанные с использованием общедомового имущества.

3.
С чего начинать перепланировку?


Итак, если планируемые вами работы есть в одном из списков, приведенных выше, стандартная процедура перепланировки будет состоять из четырех этапов.

Шаг 1. Определиться с проектом перепланировки.

Шаг 2. Получить разрешение Мосжилинспекции на проведение перепланировки.

Шаг 3. Провести сами работы, соблюдая все необходимые условия (требования к ведению журнала работ, оформлению актов на скрытые работы и др.)

Шаг 4. Оформить акт о завершенных работах.

Если того, что вы планируете делать в рамках перепланировки, нет в списках выше, получать согласование не нужно — достаточно оформить акт о завершенных работах, когда вы их закончите.

4.
Где взять проект перепланировки и что в нем должно быть?


Перепланировка, требующая предварительного согласования с Мосжилинспекцией, должна проводиться на основании проекта. Он может быть составлен для вас проектной организацией, являющейся членом саморегулируемой организации (СРО).

Кроме того, существует каталог типовых проектов, одобренных Мосжилинспекцией.

Проект переустройства и (или) перепланировки помещения в текстовом и графическом выражении должен содержать:

  • планировочные, архитектурные, конструктивные, технологические решения;
  • решения по устройству инженерного оборудования и заключение о функционировании внутренних инженерных сетей;
  • решения по охране окружающей среды, противопожарным мероприятиям;
  • решения по организации производства работ, обеспечению доступности маломобильным группам населения (для нежилых помещений).

Конкретные требования, выдвигаемые к проектной документации, закреплены в приложении №3 постановления Правительства Москвы от 25 октября 2011 года № 508-ПП.

При планировании работ ознакомьтесь также с перечнем того, что не допускается при перепланировке.

5.
Какие документы нужны, чтобы получить решение о согласовании?


Заявление на согласование перепланировки может подать собственник помещения или лицо, занимающее его по договору социального найма. Интересы заявителя может представлять его законный представитель или представитель по доверенности от нотариуса.

Для подачи запроса понадобятся: 

  • заявление о согласовании переустройства и (или) перепланировки;
  • документ, удостоверяющий личность заявителя;
  • документ, удостоверяющий личность представителя заявителя, если заявление будет подавать представитель;
  • документ, подтверждающий полномочия представителя заявителя, если заявление будет подавать представитель (нотариально удостоверенная доверенность);
  • правоустанавливающие документы на помещение, в котором будет проводиться перепланировка, если право на него не зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН);
  • учетно-техническая документация на помещение: жилое или нежилое — нужна, если сведений нет в базовом регистре; если эти сведения есть в базовом регистре, вы можете представить документы по собственной инициативе;
  • письменное согласие всех членов семьи нанимателя (если помещение в соцнайме) или собственника (если помещение в собственности); исключение — нежилые помещения, находящиеся в собственности города Москвы;
  • подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки помещения; если перепланировка проводится по типовому проекту — в заявлении указывается номер проекта;
  • дополнительные документы, если производство работ связано с передачей в пользование части общего имущества.

6.
Куда подать документы на получение решения о согласовании?


Заявку на получение решения о согласовании вместе с подготовленным пакетом документов вы можете подать:

  • в любой центр госуслуг «Мои документы» независимо от места вашей регистрации и места нахождения помещения;
  • онлайн на mos.ru.

При подаче заявки в электронной форме все документы прикрепляются в виде скан-копий. Обратите внимание: если вы использовали не типовой проект перепланировки, а подготовленный проектной организацией, — сам проект, техническое заключение (и иные документы в их составе), оформленные проектной организацией, должны быть подписаны электронной подписью лица, имеющего право действовать от имени юридического лица. 

Если эти документы не подписаны электронной подписью, в течение 5 рабочих дней с даты регистрации запроса нужно представить всю проектную документацию на бумажном носителе в центр госуслуг «Мои документы».

После того как ваш запрос будет зарегистрирован в Мосжилинспекции, начнется процесс проверки информации и межведомственного взаимодействия.

Кроме того, если в заявлении вы указали, что перепланировка будет проводиться по типовому проекту, до принятия решения о согласовании понадобится обследование помещения на предмет возможности (или невозможности) производства планируемых работ. 

Для проведения этого обследования проектная организация согласует с вами дату и время. По результатам обследования будет оформлено заключение, которое передается в Мосжилинспекцию для рассмотрения и принятия решения.

Решение о согласовании будет готово через 20 рабочих дней, кроме некоторых случаев.

Если решение о согласовании положительное, вместе с ним вы получите журнал производства работ — производственный документ, отражающий технологическую последовательность, сроки, качество выполнения и условия производства работ по переустройству и перепланировке.

Срок действия решения о согласовании — 1 год со дня подписания.

7.
Что нужно учитывать при проведении работ?


Приступая к перепланировке, учтите, что работы, включенные в списки выше, должны проводиться организацией, являющейся членом саморегулируемой организации; работы, затрагивающие газовое оборудование, должны выполняться специализированной организацией, ведущей деятельность по техническому обслуживанию и ремонту внутридомового и (или) внутриквартирного газового оборудования.

Чтобы выполненная перепланировка была принята, нужно соблюсти ряд требований: 

  1. Отразить в журнале ход производства работ.
  2. Провести работы в соответствии с правилами и нормами производства и приемки работ.
  3. Оформить акты на скрытые работы в той последовательности и в те сроки, которые установлены в журнале.
  4. Закончить работы по перепланировке до окончания срока действия решения о согласовании.

Вы можете выбрать, кто будет контролировать проведение работ в ходе переустройства и перепланировки: Мосжилинспекция либо проектная организация, подготовившая проект перепланировки, на основании договора об осуществлении авторского надзора.

8.
Как продлить срок действия разрешения на перепланировку?


Срок действия решения о согласовании перепланировки — 1 год с даты его подписания. За это время нужно успеть не только провести все работы, но и подать заявление на оформление акта о завершенных работах.

Если необходимо, вы можете продлить срок действия решения. Сделать это можно один раз и не более чем на 6 месяцев.

Дополнительные документы предоставлять не нужно. Достаточно подать заявление в период срока действия решения о согласовании:

  • онлайн; 
  • в центр госуслуг «Мои документы».

Что нельзя делать при перепланировке квартиры?

Список мероприятий, которые запрещено выполнять при ремонте квартиры и на которые невозможно получить соответствующего разрешения, перечислены в пункте 10 Приложения 1 к Постановлению Правительства Москвы №508. Пункт 10.9 из этого списка также говорит и о том, что перепланировка не должна нарушать ещё и СНиПы, СаНПиНы, Постановления Правительства РФ и другие нормативные документы. Для начала рассмотрим все мероприятия, которые запрещены Постановлением №508:

  • любые мероприятия, ведущие к ухудшению условий проживания третьих лиц или ограничивающие доступ к общедомовым коммуникациям. Сюда, к примеру, можно отнести перенос стояков отопления, горячего и холодного водоснабжения, зашивка этих стояков сплошными коробами без лючков для инспектирования состояния труб;
  • нарушение несущей способности здания. Этот пункт говорит о том, что ни в коем случае не стоит демонтировать несущие стены или устраивать в них проёмы без получения соответствующего разрешения на ремонт;
  • врезка в общедомовые коммуникации отключающих или регулирующих устройств;
  • уменьшение сечения или демонтаж вентиляционных каналов. Часто собственники квартир не планируют затрагивать сами вентиляционные каналы, но хотят уменьшить вентшахту, в которой есть много пустого места помимо самих труб. Согласовать это очень сложно. Площадь внутри вентшахты не входит в площадь квартиры и, следовательно, собственник квартиры её не покупал и она ему не принадлежит. В соответствии с пунктом 1 ст.36 ЖК РФ эта пустая площадь внутри шахты относится к общедомовому имуществу. В соответствии с пунктом 5 Приложения 3 Постановления Пр-ва Москвы №508 для присоединения этой площади необходимо организовать собрание всех собственников помещений в многоквартирном доме, на котором они примут решение о передаче этой площади в безвозмездное пользование или аренду. К тому же необходимо, чтобы положительно проголосовали не менее две третьих от всех собственников квартир в целом здании. Организация такого собрания в большинстве случаев невозможна. Внутри шахт свободная площадь присутствует из-за того, что архитектор дома прорабатывает при проектировании дома планировку квартир и берёт площади с запасом, так как не знает какие трубы и какого сечения понадобится проложить инженерам-смежникам, проектирующим вентиляцию, водоснабжение и канализацию и т. д.;
  • увеличение нагрузки на перекрытия при заливке стяжки или замене материала перегородок на более тяжелые. Данный пункт относится, в основном, к домам с деревянными перекрытиями, в которых нельзя лить стяжку в пол, а также устанавливать джакузи, ванны, перегородки из пеноблоков без проведения проверочных расчетов;
  • перенос водяного радиатора отопления на балкон или лоджию. При этом устраивать теплые электрические полы или радиаторы на балконе возможно;
  • устройство водяных полов от систем отопления или горячего водоснабжения. Опять же, устройство электрических теплых полов никто не запрещает;
  • затрагивание или частичный демонтаж несущих колонн, пилонов или диафрагм жесткости;
  • устройство штраб в несущих стенах;
  • устройство лоджий на всех этажах кроме первого;
  • перепланировка чердака или технического этажа, если они не относятся к Вашей собственности. Многие собственники квартиры на последних этажах хотят частично присоединить чердак и сделать на неё лестницу из квартиры. К сожалению, данный пункт запрещает такие перепланировки;
  • объединение газифицированной кухни с жилой комнатой;
  • устройство проёма в перегородке между газифицированной кухней и комнатой без двери;
  • любое затрагивание несущих стен, в том числе устройство проема, без согласования с организацией, проектировавшей здание;
  • объединение лоджий и балконов с внутренними помещениями;
  • затрагивание наружных стен с ослаблением несущей способности здания;
  • устройство в помещении более одной антресоли;
  • устройство на антресоли ванной комнаты, санузла, душевой, туалета и кухни;

Отказ Жилинспекции в выдаче разрешения на перепланировку из-за несоответствия нормам.

Отказ Жилинспекции в выдаче разрешения на перепланировку из-за несоответствия нормам.

Комментарий к видео:

С выходом нового постановления Правительства Москвы № 1104 от 29 декабря 2017 пункт с перечислением запрещенных работ изменился с одиннадцатого на десятый. Сам текст пункта остался таким же.

Теперь рассмотрим требования строительных, санитарно-гигиенических и правовых норм, которые также не разрешают выполнять определенные типы перепланировки:

  • расширение или перенос санузлов, ванных комнат, туалетов, душевой и т.д. на территорию кухни или жилой комнаты (пункт 9.25 СП 54.13330.2016 и п. 3.8 СаНПиН 2.1.2.2645-10). Сюда не входят постирочные комнаты, так как стиральная машина никак не указывается на планах БТИ. Также этот пункт не действует, если этажом ниже под квартирой располагаются нежилые помещения или подвал;
  • расширение или перенос кухни на площадь санузла (пункт 9.25 СП 54.13330.2016 и п. 3.8 СаНПиН 2.1.2.2645-10), если квартира расположена не на последнем этаже;
  • устройство или перенос кухни на территорию жилой комнаты (п. 24 Постановления Правительства РФ №47 от 28.01.2006). Опять же, данный пункт не применим, если под квартирой находятся нежилые помещения;
  • организация кухни без естественного освещения (п. 9.12 СНиП 31-03-2003 и п. 5.1 СаНПиН 2.1.2.2645-10). Свет от окна должен проникать в кухню по прямой хотя бы через светопрозрачные двери, перегородки или окна в них;
  • организация кухни-ниши площадью менее 5 кв.м.
  • объединять вентиляцию кухни и санузлов (9.7. СП 54.13330.2016);
  • устройство полов в санузлах и других мокрых помещениях без гидроизоляции (СНиП 2.03.13-88 «Полы»);
  • устройство пола в санузле без порожка или без занижения на 15-20 мм. относительно смежного помещения (п. 4.11 «Технического требования и правил проектирования, устройства, приемки, эксплуатации и ремонта (в развитие СНиП 2.03.13-88 «Полы»);
  • устройство выхода из помещения с унитазом (санузел, туалет) в кухню или комнату (п. 3.9 СанПиНа 2.1.2.2645-10). Выход из санузла или туалета можно сделать в комнату, если есть второй санузел с выходом в коридор. Выход из душевой или ванной комнаты (помещения без унитаза) можно осуществлять в любые комнаты;
  • демонтаж порожков при выходе на балкон в панельных домах. На такую перепланировку не дают своё разрешение авторы проекта типовых серий панельных домов, а без их согласия согласно п. 3.7 Приложения 1 к 508-мому Постановлению согласовать такую перепланировку невозможно;
  • демонтаж подоконных блоков или устройство проёмов в несущих стенах в типовых домах после 2007-ого года постройки, автором которых является проектный институт МНИИТЭП, не дающий на это своего разрешения. Подробнее о проёмах в несущих стенах мы говорили здесь.
  • расширение проёмов в наружных стенах при выходе на балкон (лоджию) в панельных и кирпичных домах, так как на это не дают своего согласия авторы проекта дома;
  • демонтаж части не несущей стены при выходе на балкон в монолитных домах, если при этом не останется на всю квартиру хотя бы один противопожарный простенок длиной 1200 мм. от края балкона до проёма или длиной 1600 мм. между двумя выходами на балкон (п. 6.20 СНиП 21-01-97);
  • демонтаж подоконного блока в кирпичных домах, если он удерживает балконную плиту за счет защемления;
  • объединение двух квартир с разными собственниками (п.1 ст.40 ЖК РФ). Квартиры можно объединять только в том случае, если у них один собственник;

Что можно делать при перепланировке квартиры?

Согласованный лист с новой планировкой квартиры.

Согласованный лист с новой планировкой квартиры.

Если говорить кратко, то при перепланировке можно делать всё, что не запрещено нормами. Тут важно, чтобы ремонт относился именно к перепланировке, так как некоторые ремонтные работы относятся к реконструкции и на них необходимо получать разрешение на строительство. Постараемся перечислить те работы, которые можно осуществлять при перепланировке:

  • перенос или расширение кухни на площадь нежилого помещения (коридор, кладовая и т.д.) при соблюдении остальных требований по её площади, инсоляции и т.д.
  • расширение санузла или мокрых зон на территорию нежилых помещений с обязательным устройством гидроизоляции в полу расширенной части;
  • изменение конфигурации не несущих перегородок между комнатами или комнатами и коридором, кладовой, постирочной, гардеробной и т.д.;
  • демонтаж подоконного блока в монолитных домах с установкой французского окна между балконом (лоджией) и внутренним помещением;
  • демонтаж подоконного блока в кирпичных домах, если балконная плита держится не за счет защемления в наружной стене, или если это защемление останется достаточным и при ликвидации подоконного участка с установкой французских окон;
  • демонтаж подоконного блока в панельных домах до 2007-ого года постройки. А также более позднего года постройки, если его автором является не МНИИТЭП, с установкой французского окна;
  • устройство проёмов в несущих стенах кирпичных и монолитных домов. Ширина и возможное место проёма определяются на основании обследования квартиры. Также в проёме обязательно делается усиление из металлоконструкций;
  • устройство проёмов в несущих стенах панельных домов до 2007-ого года постройки. Или более позднего года постройки, если его автором не является МНИИТЭП. Допустимая ширина и расположение проёма определяются также после соответствующего обследования квартиры;
  • демонтаж порожка и части наружной стены в монолитном доме, если в квартире остается хотя бы один противопожарный простенок;
  • остекление балкона и установка наружного блока кондиционера (не требуют никакого согласования);
  • изменение конструкции полов;
  • перестановка сантехнических приборов (плиты, ванной, унитаза, душа и т.д.) в пределах мокрых зон;
  • объединение кухни с электрической плитой и жилой комнаты путём демонтажа перегородки между ними;
  • перенос радиаторов отопления на другую стену. К замене радиаторов на конвекторы в полу Жилищная инспекция относится плохо- требует согласовать такую замену в управляющей компании, которая, в свою очередь, может затребовать предоставить проект марки ОВ на квартиру;
  • Установка электрической плиты вместо газовой при достаточной выделенной мощности;
  • Объединение квартир по горизонтали и вертикали, если обеими квартирами владеет один собственник;
  • Устройство антресоли площадью не более 40% помещения;
  • Устройство лоджии на первом этаже. Однако для такой перепланировки также обязательна организация общедомового собрания, о котором мы уже писали выше;

Безусловно, рассмотреть абсолютно все типы перепланировок в рамках одной статьи невозможно, так как существуют ещё пограничные мероприятия по перепланировке, успешность согласования которых сильно зависит от позиции по данному вопросу проверяющего чиновника.

Комментарий к видео:
Изменился пункт: При перепланировке квартиры не должны нарушаться требования строительных, санитарно-гигиенических, пожарных и правовых норм согласно пункту 10.9, а не пункту 11.9, как было раньше. Сам текст пункта не поменялся. (после выхода ППМ №1104 от 29.12.2017).

Жилищная инспекция перестала согласовывать перепланировки, в которых кухня расширяется на территорию санузла (если это не последний этаж) даже при предоставлении нотариально заверенного письма о добровольном ухудшении жилищных условий.

Жилищная инспекция перестала пропускать площадь кухни-ниши менее 5 кв.м. (раньше они допускали её площадь до 2 кв.м.).

Вместо противопожарного простенка в наружной стене длиной 1200мм. теперь можно установить жаростойкое стекло той же длины.

Надеемся, мы смогли ответить на Ваш вопрос о том, что можно, а что нельзя делать при перепланировке квартиры.

Виды

1. Требующая согласования

Такие работы требуют четкий проект перепланировки, а также согласование ваших действий, иначе будет наложен штраф. Это сложный вариант проведения организационных работ. Например, при принятии свеженькой квартиры, люди задумываются о создании проекта своего будущего жилья и сразу делают перепланировку в новостройке. А ведь можно было просто сделать ремонт! Все изменения фиксируются в техническом паспорте. Если у вас его нет, то нужно обратиться в Бюро технической инвентаризации (БТИ) для решения проблемы. Технический паспорт содержит подробное описание жилого помещения и все изменения о перепланировке.

Перепланировка данного типа включает в себя работы, содержащиеся в параграфах 2 и 3 Приложения 2 Постановления правительства Москвы № 840 (или приложения 1 № 508).

2. Которую можно выполнить упрощенно (по эскизу)

Согласовано

Сюда относят варианты перепланировки, которые не требуют обязательного расписывания всех этапов. Они не влияют на несущие конструкции здания, но все же требуют внесение изменений в БТИ. Например, вырезка в стене арки из комнаты на кухню.

В том случае, если вы правильно определили категорию перепланировки квартиры, то без проблем получите согласие комиссии на реализацию своей идеи, которую предоставите в БТИ.

3. Без согласования

Такие работы нельзя назвать перепланировкой, так как это противоречит определению и организации процесса. Чаще в эту категорию попадают работы в квартире, которые ранее требовали внесение информации в документацию и согласования с БТИ: установка кондиционера и т.п.

4. Типовая

В этом случае перепланировка значительно упрощается. Согласования работ добиваются, следуя следующим пунктам:

  • Определите, к какой серии относится дом;
  • Узнайте, какие типовые планировки данной серии можно выполнить;
  • Согласуйте с экспертами.

Перепланировка двухкомнатной квартиры

Пример

Рассмотрим такой вариант перепланировки: увеличение площади кухни за счет ванны.
Для получения согласия необходимо:

  • составить проект конечного варианта квартиры после перепланировки. Для этого лучше обратиться к проектировщику. Он составит документ по утвержденному образцу;
  • получить разрешение от компании, которая обслуживает ваш дом;
  • согласовать с БТИ.

В этом примере проекта перепланировки мы делаем свою ванну меньше, поэтому часть кухни будет находиться под ванной соседей сверху. Получается, вы ухудшаете свои условия, нужно будет дополнительно дать свое согласие на это.

После того как все нужные документы будут утверждены, приступайте к самой перепланировке квартиры.

Увеличение пространства в квартире за счет ванной комнатыУвеличение пространства в квартире за счет ванной комнаты

Отказ можно получить по одному из следующих пунктов:

– В СНиП 2.08.01-89* Раздел 2, пункт 2.6 сказано: «Не допускается размещение уборной и ванной (или душевой) непосредственно над жилыми комнатами и кухнями»

– Постановление Правительства № 73 пункт 3.1.: «Не допускается переустройство помещений, при котором ухудшаются условия эксплуатации дома и проживания граждан»

Можно ли сделать самостоятельно

Часто жильцы думают, что перепланировку в квартире можно сделать без согласования. Избежать лишних затрат. Однако это не так, а лучше предоставить дело вообще специалистам. Может встретиться много подводных камней. Тщательно узнайте все нюансы конкретно вашей ситуации, если все же решились делать все сами.

Нередко возникают ситуации, когда квартира достается по наследству. Она не соответствует требованиям жильцов. Новоселы хотят сократить часть расходов и минимальными усилиями сделать жилье комфортным для себя.

Простая перепланировка

Выпишите, что хотите изменить в квартире. От этого будет зависеть несколько факторов дальнейших действий:

  • Нужно ли будет согласовывать;
  • Затронуты коммуникации и несущие стены или нет;
  • Не противоречит ли ваша задумка разрешенным критериям (в противном случае придется отказаться от плана);

Сложную перепланировку квартиры самостоятельно согласовать практически нет возможности. Доверьте работу профессионалам. Вы сократите время воплощения цели, сбережете нервы.

Какая перепланировка возможна без разрешения

Составление проекта

Для того чтобы ваш проект получил одобрение от БТИ, а также всех необходимых спецслужб, найдите оригинальный план помещения. Он подскажет, где находятся несущие стены, все точные размеры. Рекомендуется провести замеры комнат вручную, чтобы проверить, не была ли предыдущими жильцами сделана незаконная перепланировка. Убедитесь в том, что план соответствует действительности.

После того как оригинальный план найден и сделан проект на перепланировку квартиры, приступайте к согласованию. Оно может проходить несколькими способами:

– в уведомительном порядке. Этот вариант является менее трудным. Используется, когда не затрагиваются несущие и межквартирные стены, коммуникации.

– второй вариант подразумевает реализацию проекта. Специалисты досконально проверяют, можно ли проводить предложенные работы. Иногда в проект вносятся корректировки или выносится решение об отказе в осуществлении вашей идеи.

Работы, которые можно делать без разрешения

Перепланировка или переустройство — это работы, которые отражаются на плане БТИ: снос перегородок, перенос газовой плиты и сантехники, новые дверные проемы. Если работы на плане квартиры не отображаются, это не перепланировка. Согласовывать их не нужно — даже если прийти с такой просьбой в Мосжилинспекцию, услугу она не окажет.

Иногда бывает, что люди думают, что делают серьезный, капитальный ремонт и его обязательно нужно согласовать в Мосжилинспекцией, но на самом деле это не так — не нужно готовить проектную документацию, заказывать план БТИ, платить пошлины и ждать разрешения. Можно просто сделать ремонт, не обращаясь ни в какие инстанции.

Критерии, по которым можно понять, что согласование с Мосжилинспекцией не требуется:

Критерии, по которым можно понять, что согласование с Мосжилинспекцией не требуется:

  • перегородки внутри квартиры остаются на месте;
  • дверные и оконные проемы остаются на месте;
  • сами двери остаются там, где предусмотрены на плане БТИ;
  • конструкция пола не меняется;
  • сантехника, трубы, газопровод — все остается на своих местах.

Перепланировка квартиры 2020- что можно, а что нельзя?
На плане квартиры отображается, где расположены дверные проемы и есть ли в них двери. Если дверь демонтируют и оформляют арку, это перепланировка, так как на плане БТИ это не указывается. Если заменить дверь на другую, даже если она будет открываться в другую сторону, перепланировкой это не будет, так как на плане ничего не изменится.

Примеры работ, которые не нужно согласовывать:

Примеры работ, которые не нужно согласовывать:

  • замена электропроводки, когда нужно штробить стены;
  • прокладка новых труб для санузла;
  • выравнивание стен под покраску или под обои;
  • установка новых дверей;
  • замена окон;
  • замена ванны, унитаза, раковины, мойки;
  • отделка помещения — покраска стен, замена обоев и потолочного покрытия.

Эти работы не считаются перепланировкой и не требуют согласования даже при желании собственника квартиры. Если подать документы в Мосжилинспекцию с просьбой выдать разрешение на такие работы, она откажет. В соответствии с постановлением Правительства Москвы № 508-ПП на работы, которые не предполагают внесение изменений в план БТИ, разрешение в принципе не выдается.

Работы, которые на практике можно не согласовывать

Есть ряд несущественных ремонтных работ, которые при желании можно согласовать с Мосжилинспекцией, но по факту это будет лишними хлопотами. Если выполнить их без разрешения, проблем не будет — ни при продаже квартиры, ни при ее сдаче в аренду.

Речь идет вот об этих работах:

  • устройство встроенного шкафа;
  • демонтаж встроенного шкафа;
  • устройство остекления балкона;
  • демонтаж остекления балкона.

Если весь ремонт состоит из встроенного шкафа или замены остекления на балконе и нет какой-то серьезной перепланировки, которая безусловно требует согласования, на практике можно обойтись без получения разрешения от Мосжилинспекции и составления акта о переустройстве. Серьезный ремонт — это объединение санузла, изменение конфигурации комнат, перенос дверных проемов.

При желании согласовать такие работы можно. Для этого достаточно составить эскиз перепланировки — у нас это можно сделать за 5 тысяч рублей. Однако, кроме этого, нужно будет вызвать техника БТИ, чтобы он отразил на плане, что вы демонтировали шкаф или остекление балкона, — это еще примерно 10 тысяч рублей.

Потратив 15 тысяч рублей, чтобы сделать все строго по закону, можно нажить себе ненужные проблемы. Если при осмотре квартиры техник БТИ найдет, кроме заявленного встроенного шкафа, какие-то недочеты по ремонту, он отразит их в плане квартиры и придется их устранять.

Например, многие не обращают внимание на такое требование строительных норм, как наличие порожка на входе в санузел. Он должен быть высотой минимум 2 см и выполнен из плитки и гидроизолирован. Дверная коробка порожком не считается. Если такое будет выявлено при осмотре квартиры, придется переделывать недочеты, снова вызывать техника из БТИ, тратить время и деньги.

Перепланировка квартиры 2020- что можно, а что нельзя?
Так выглядит порожек при входе в санузел.

Учитывая, что никаких проблем при продаже квартиры устройство встроенного шкафа или остекление балкона не принесет, есть смысл провести все согласования, когда будете делать полноценный серьезный ремонт с переоборудованием или перепланировкой квартиры.

Жителям последних этажей мы советуем согласовать остекление балкона.

Дело в том, что у балконов на средних этажах сверху расположен балкон другого этажа, поэтому остекление не вызывает проблем. На последнем этаже для этого приходится делать дополнительную кровлю. За этой кровлей никто не следит, так как управляющая компания отвечает только за крышу самого дома.

В результате зимой на козырьках таких балконов образуются сосульки и лед, если их своевременно не чистить, они могут упасть и причинить вред людям и машинам, припаркованным рядом с домом. По этим причинам сейчас обсуждаются предложения по запрету таких работ.

Если живете на последнем этаже и хотите остеклить балкон, есть смысл согласовать эти работы с Мосжилинспекцией, на случай если в будущем такие работы запретят.

Работы, которые можно сделать по эскизу

Есть два способа согласовать перепланировку — по проекту и по эскизу. Второй вариант проще, дешевле, но допускается только для некоторых работ.

Проект перепланировки заказывают в организации, которая состоит в СРО и имеет право разрабатывать проектную документацию, — проектном бюро. У нас это стоит от 19 500 рублей. Это многостраничный документ, к которому прилагается техническое заключение о состоянии несущих конструкций квартиры.

Эскиз перепланировки выполняется на одной странице. Теоретически его можно начертить самому, но не у всех есть необходимые навыки. Эскиз тоже можно заказать в проектном бюро, у нас это стоит 5 000 рублей.

Перепланировка квартиры 2020- что можно, а что нельзя?
Так выглядит эскиз перепланировки — он составляется на одном листе.

В постановлении Правительства Москвы № 508-ПП приведен перечень работ, которые требуют проекта перепланировки (п. 2 приложения № 1). Из него можно вывести критерии, когда для перепланировки достаточно эскиза.

Критерии, по которым можно понять, что можно согласовать перепланировку по эскизу:

Критерии, по которым можно понять, что можно согласовать перепланировку по эскизу:

  • границы мокрых зон не изменяются, то есть кухня и санузел остаются на месте;
  • несущие стены не затрагиваются;
  • газовая плита не меняется на электрическую;
  • газовая плита на кухне не переносится;
  • не меняется конструкция пола (то, что находится под плиткой, линолеумом, ламинатом, паркетом);
  • не сооружается антресоль.

По эскизу можно возводить и демонтировать внутренние перегородки, если они не являются несущими или разгружающими. Такие работы нужно согласовывать, хоть и в упрощенном порядке, потому что при осмотре квартиры отсутствие перегородки или дверной проем не на месте бросится в глаза. Значит, могут быть проблемы при продаже квартиры, так как покупатели могут отказаться брать на себя хлопоты по узакониванию перепланировки или снизить цену. Быстро узаконить перепланировку невозможно, даже если есть срочная необходимость.

Поэтому в случае явной перепланировки, например, если нет перегородки между комнатами, проще согласовать работы заранее, потратив на эскиз 5 тысяч рублей.

Если в доме деревянные перекрытия, например, в «сталинке», новую перегородку между комнатами можно возвести только по проекту перепланировки.

Примеры работ, которые можно согласовать по эскизу:

Примеры работ, которые можно согласовать по эскизу:

  • устроить гардеробную;
  • объединить комнату с гостиной;
  • разделить большой зал на несколько комнат;
  • расширить дверной проем и поставить раздвижные двери;
  • перенести раковину внутри ванной комнаты;
  • заменить старый ламинат на новый паркет.

Если нужно расширить санузел даже на 2 см — это полноценное согласование с составлением акта на скрытые работы по гидроизоляции. Если вы решили перенести газовую плиту из-за нового дизайна кухни — тоже, придется пройти полноценное согласование и получить разрешение от Мосгаза.

Демонтировать дверь и оформить в дверном проеме арку можно по эскизу, если это обычная межкомнатная перегородка. Но если стена несущая, такие работы тоже допускается выполнять только по проекту.

В любом случае — если есть есть какие-то сомнения по поводу того, стоит ли обращаться в Мосжилинспекцию и какие документы готовить, стоит обратиться в проектное бюро и уточнить все спорные вопросы применительно именно к вашему случаю. У нас консультацию можно получить бесплатно.

Оставить заявку на бесплатную консультацию по перепланировке квартиры

Порядок согласования наиболее распространенных ремонтных работ

Не нужно согласовыватьНужно согласовывать по эскизуНужно согласовывать по проекту
поклейка обоев или покраска стенперенос сантехники в ванной или санузлеобъединение санузла
замена электропроводкиновый дверной проем в ненесущей стенезаливка бетонной стяжки, устройство теплых полов
замена сантехнических трубзамена двери на арку в ненесущей стенезамена газовой плиты на электрическую
установка новых дверейобъединение комнат, если сносятся ненесущие перегородкиновые проемы в несущих стенах
замена оконустановка новых легких перегородокзамена двери на арку в несущей стене
Источники

  • https://www.cian.ru/stati-pereplanirovka-chto-mozhno-i-nelzja-delat-v-kvartire-287505/
  • https://www.mos.ru/otvet-dom-i-dvor/kak-oformit-pereplanirovku/
  • https://resog.ru/pereplanirovka-kvartiry-chto-mozhno-a-chto-nelzya/
  • https://skedraft.ru/pereplanirovka/kvartira
  • https://pereplan-one.ru/stati/kakie-pereplanirovki-kvartiry-ne-trebuyut-soglasovaniya.html
[свернуть]
Решите свою юридическую проблему сегодня, не выходя из дома!
300 рублей бесплатно

Напишите свой вопрос - в течении 5 минут наш эксперт перезвонит и бесплатно проконсультирует

 

Заполните форму с контактными данными и получите бесплатную консультацию в течении 5 минут

 
 
Спасибо!
Ваша заявка принята

Юрист позвонит в течение 5 минут

 
Анонимно
Информация о вас не будет разглашена
Быстро
Через 5 минут с вами свяжется наш консультант