Бесплатная горячая линия

Покупка квартиры, полученной по наследству: риски, занижение суммы, порядок расчета

Содержание

Прописные истины

Начнем мы, впрочем, с азов. Гражданским кодексом РФ предусмотрены два вида наследования: по закону и по завещанию. Причем второе имеет преимущество перед первым. Поэтому при обращении к нотариусу всегда проверяется наличие или отсутствие завещания умершего.

В завещании должно содержаться ясное и подробное волеизъявление человека. Документ должен быть обязательно в письменной форме и составлен лично завещателем или нотариусом в его присутствии.

Завещать можно лишь свое имущество. Например, если имущество приобретено в браке, то оно относится к категории совместно нажитого и принадлежит супругам в равных долях (исключения – наличие брачного договора, в котором предусмотрено другое, а также имущество, подаренное одному из супругов или полученное кем-то из них по наследству, либо совместное завещание супругов). Следовательно, в такой ситуации завещатель вправе распоряжаться своей частью совместно нажитого имущества.

Завещание может быть переписано сколько угодно раз, действительным будет последнее заверенное у нотариуса.

А если завещания нет, тогда наступает право наследования по закону. При этом круг наследников определяется в зависимости от очередности.

Напомним, что всего очередей семь. В первую входят дети, супруг и родители наследодателя. А в седьмую, представители которой крайне редко на практике вступают в наследство, – пасынки, падчерицы, отчим и мачеха наследодателя.

Завещание на двоих

Гораздо интереснее подробно поговорить о новациях в российском законодательстве. Первое – это совместное завещание супругов. Некоторые информированные люди говорят, что появилась данная новелла из-за того, что жители Крыма, ранее имевшие украинское гражданство, составляли такие завещания (законы Украины сие предполагали), и резонно возник вопрос: что теперь с этими завещаниями делать, когда завещатели стали россиянами? Другие, не менее информированные, уверяют, что законопроекты (и этот, и о наследственном договоре, о котором речь пойдет ниже) разрабатывались еще в 2013 году.

Как бы то ни было, в итоге отечественный законодатель принял революционную норму, которая революционной является, впрочем, только для России – во многих странах она действует давно.

В чем суть? Если изъясняться строго юридическим языком, то в совместном завещании супруги вправе по обоюдному усмотрению определить следующие последствия смерти каждого из них, в том числе наступившей одновременно: завещать общее имущество супругов, а равно имущество каждого из них любым лицам; любым образом определить доли наследников в соответствующей наследственной массе; определить имущество, входящее в наследственную массу каждого из супругов, если такое определение не нарушает прав третьих лиц; лишить наследства одного, нескольких или всех наследников по закону, не указывая причин такого лишения; включить в совместное завещание супругов иные завещательные распоряжения, возможность совершения которых предусмотрена Гражданским кодексом РФ.

Очень часто супруги, распоряжаясь имуществом, нажитым в период брака, не понимают, что, завещав часть имущества и не распорядившись второй его половиной, они, по сути, могут нарушить тот план, который ими предполагается. Споров таких достаточно много, потому что всегда есть доля пережившего супруга и доля, которая идет в наследственную массу

Теперь в совместном завещании можно прописать, например, что квартира войдет в наследственную массу только после смерти обоих супругов.

При этом условия совместного завещания супругов действуют в части, не противоречащей правилам об обязательной доле в наследстве (в том числе об обязательной доле в наследстве, право на которую появилось после составления совместного завещания супругов), а также о запрете наследования недостойными наследниками.

Напомним, что недостойными наследниками (это такой юридический термин, закрепленный в Гражданском кодексе РФ) могут быть признаны лица, совершившие против других наследников, самого наследодателя либо против осуществления его последней воли умышленные противоправные действия. Это может быть подделка, хищение и уничтожение завещания. Или давление на других наследников, дабы те отказались от наследства. Или же попытки заставить наследодателя переписать завещание. Важно: умышленные противоправные действия должны быть доказаны в суде.

Совместное завещание супругов утрачивает силу в случае расторжения брака или признания брака недействительным как до, так и после смерти одного из супругов. Соответственно, если люди хотят распорядиться своим имуществом, они должны заново идти к нотариусу и оформлять новые завещания.

Свободная планировка: плюсы и минусы открытых пространств

Как я сдавал квартиру студенту, иностранцу и даме с собачкой

Как оспорить завещание

Что нужно знать о предварительном договоре купли-продажи

Как режиссер риэлторов актерскому мастерству учил

При удостоверении совместного завещания супругов нотариус обязан осуществлять видеофиксацию процедуры его совершения, если супруги не заявили против этого своего возражения.

Совместное завещание супругов может быть оспорено по иску любого из супругов при их жизни. После смерти одного из супругов, а также после смерти пережившего супруга совместное завещание супругов может быть оспорено уже по иску лица, права или законные интересы которого нарушены этим завещанием.

Как и от любого другого завещания, от совместного завещания супругов можно в любой момент отказаться или написать новое.

Альтернатива ренте

Вторая новинка сезона – это наследственный договор, ранее такого понятия в российском законодательстве не было.

Это вот что: теперь наследодатель имеет право заключить с любым из лиц, которые могут призываться к наследованию, договор, условия которого определяют круг наследников и порядок перехода прав на имущество наследодателя после его смерти к пережившим наследодателя сторонам договора или к пережившим третьим лицам, которые могут призываться к наследованию.

Марьяна Баларева считает, что наследственный договор станет отличной альтернативой договору ренты (или договору пожизненного содержания с иждивением) и будет широко применяться. То есть условия можно прописать такие же, но право собственности перейдет к наследнику только после смерти наследодателя – в отличие от договора ренты, по которому право собственности переходит к плательщику ренты, а ее получатель сохраняет право пожизненного проживания.

Наследственный договор лучше защищает интересы наследодателя.

Во-первых, он может его расторгнуть, уведомив всех лиц, участвующих в договоре. Правда, тогда возникает обязательство возместить другим сторонам наследственного договора убытки, которые возникли у них в связи с его исполнением к моменту получения копии уведомления об отказе наследодателя от наследственного договора. Другие стороны наследственного договора также вправе совершить односторонний отказ в порядке, предусмотренном законом или наследственным договором.

Во-вторых, наследодатель остается собственником, что, конечно, греет душу, особенно пожилым людям.

Наследственный договор может также содержать условие о душеприказчике и возлагать на участвующих в наследственном договоре лиц, которые могут призываться к наследованию, обязанность совершить какие-либо не противоречащие закону действия имущественного или неимущественного характера, в том числе исполнить завещательные отказы или завещательные возложения.

Опять возвращаемся к ликбезу. Завещательный отказ – это возлагаемые на наследника обязательства, связанные с имуществом или собственностью наследодателя. Наследник после вступления в наследство может отдать определенную долю завещанной собственности в пользу иных, третьих лиц. Ну, к примеру, погасить их кредит, передать им какие-то предметы или вещи.

Завещательное возложение – близкое понятие. Отличие в том, что отказ имеет отношение к имуществу завещателя, а завещательное возложение необходимо для достижения целей материального и нематериального характера – например, оплата образования малообеспеченных детей или уход за домашними животными покойного.

Наследственный договор должен быть подписан каждой из сторон и, конечно же, подлежит нотариальному удостоверению. При удостоверении наследственного договора нотариус также обязан осуществлять видеофиксацию процедуры заключения, если стороны не заявили возражение против этого.

Советы покупателям

Существует предубеждение, что покупка квартиры, полученной по наследству, – априори рискованная сделка. Марьяна Баларева эту точку зрения не разделяет. Однако советует покупателям придерживаться определенного набора правил, чтобы обезопасить себя.

Алгоритм действий следующий.

Из свидетельства о праве на наследование, которое является правоустанавливающим документом, понятно, было это имущество получено по завещанию или по закону.

При наследовании по завещанию потенциальному покупателю (или его представителю – риэлтору) необходимо проверить, есть ли наследники по закону, которые могут оспаривать завещание.

При наследовании по закону – уточнить круг наследников.

Далее надо получить от нотариуса справку о том, что другие наследники с заявлением о принятии наследства не обращались. Такую справку кому попало не дадут – только собственнику, его потенциальный покупатель должен об этом попросить.

Проверить отсутствие наследников, имеющих право на обязательную долю.

Проверить, выделялась ли супружеская доля, в том числе при праве общей совместной собственности.

Если не прошло трех лет с момента открытия наследства, то в целях «налоговой оптимизации» продавцы часто просят занизить стоимость, прописанную в договоре купли-продажи. Во избежание возможных в будущем проблем покупателю не стоит на это соглашаться – надо настаивать, чтобы фигурировала обязательно реальная рыночная стоимость объекта. В крайнем случае, если, допустим, очень нравится квартира, можно согласиться на уплату какой-то части налога за продавца.

И, наконец, не будет лишним внести в договор купли-продажи положения о том, что продавец принимает на себя урегулирование спорных вопросов в случае возникновения претензий со стороны третьих лиц.

Особенности покупки квартиры полученной по наследству

Недвижимость, полученная в наследство принадлежит наследнику на правах частной собственности. Поэтому она может быть продана или подарена, как и любое другое имущество. Особенностей оформления сделок с таким наследным имуществом закон не предусматривает. Однако, фактически, покупая унаследованную недвижимость, покупатель идет на риск. Это связано с тем, что наследное право имеет множество разных нюансов, проследить которые не всегда представляется возможным. Поэтому, при покупке квартиры, полученной продавцом в наследство, следует быть готовым к разным неожиданностям в течение 10 лет. Подробно можно ознакомиться в статье: Сроки исковой давности по наследственным делам

Квартира может быть унаследована по закону или по завещанию. По возможности этот момент необходимо выяснить у продавца. По закону наследниками могут быть только родственники покойного. При этом они делятся на группы по очередности права на получение наследства:

  • Первая очередь — супруг, дети (как родные, так и усыновленные) и родители;
  • Вторая очередь — родные братья и сестры, дедушки и бабушки;
  • Третья очередь — тети и дяди;
  • Остальные очереди — родственники по порядку убывания поколений и степеней родства.

Таким образом, унаследовав квартиру по закону, родной сын покойного может не знать о том, что кроме него есть другие дети, которые могут претендовать на наследство. Ст.1155 Гражданского кодекса РФ позволяет восстановить пропущенный срок для принятия наследства, если наследник не знал о смерти наследодателя или имел другие уважительные причины. В этом случае свидетельство о праве на наследство будет аннулировано, а унаследованное имущество поделено между наследниками в новых долях. Гражданский кодекс гласит, что наследник должен обратится в суд в течение 6 месяцев с того момента, как он узнал о смерти наследодателя и своем возможном праве на наследство. Хотя в ст.1155 ГК РФ не указан предельный срок давности, на практике применяются нормы п. 2 ст.196 ГК РФ. В ней сказано: «срок исковой давности не может превышать десять лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен». То есть, новый законный наследник может появится спустя несколько лет и потребовать свою законную долю в квартире. Обычно суд идет на встречу таким наследникам и присуждает вернуть квартиру, а продавец в этом случае обязан вернуть деньги.

Надо отметить, что в случае существования завещания, кроме тех, кто в нем указан претендовать на наследство могут только те, кто имеет право на его обязательную долю, в соответствии со ст.1149 ГК РФ:

  • Несовершеннолетние или нетрудоспособные дети умершего;
  • Нетрудоспособные супруг и родители умершего;
  • Иные нетрудоспособные иждивенцы умершего, подлежащие обязательному призванию к наследованию.

Их доля должна обязательно составлять половину от доли, причитающейся им в случае унаследования имущества по закону. Остальные наследники по закону, вне зависимости от очередности, могут рассчитывать на наследство только в случае признания завещания недействительным.

Нюансы при покупке квартиры после 3 лет вступления в наследство

После того, как с момента вступления в наследство прошло 3 года, риски для покупателя жилья все равно сохраняются. Срок давности может быть восстановлен в судебном порядке. Правда для этого должны существовать исключительные обстоятельства. В соответствии с нормами ст.205 ГК РФ это может быть болезнь или беспомощное состояние потенциального наследника. Наследники, могут аргументировать пропуск срока исковой давности тем, что они не знали о причитающемся наследстве. Однако эти обстоятельства будут приняты судом во внимание, если они имели место в течении последних 6 месяцев срока исковой давности. Наследник, у которого имеются уважительные причины пропуска, обязан обратиться в суд не позже 6 месяцев со дня отпадения обстоятельств, послуживших основанием пропуска срока, установленного законом. Важно!!! истечение данного срока лишает наследника права на обращение в суд.

Надо отметить, что срок в 3 года исчисляется не с момента государственной регистрации права собственности на недвижимость, а со дня принятия наследства. Чаще всего это день смерти наследодателя. Поэтому, если в свидетельстве о наследстве указана дата намного раньше чем в свидетельстве о государственной регистрации права собственности, это абсолютно нормально и законно.

Даже если прошло 3 года, риск появления новых наследников все равно сохраняется. К сожалению, выяснить заранее есть ли такие наследники, не представляется возможным. Однако, исходя из судебной практики следует, что через 3 года фиксируется очень мало прецедентов появления новых претендентов на наследство.

На что покупатель унаследованного жилья должен обратить особое внимание

Поскольку существуют случаи мошеннических действий со стороны продавцов квартир, доставшихся по наследству, покупатель должен обратить внимание на такие моменты:

  1. Обязательно выяснить в УК, ЖЭУ или у соседей состав семьи продавца. Кто был зарегистрирован в этой квартире и в каких родственных отношения состоял с продавцом или с наследодателем, так же необходимо заказать архивную выписку из домовой книги.
  2. Если квартира досталась продавцу по завещанию, ознакомится с текстом этого завещания. Ведь существует вероятность, что в нем, в соответствии со ст.1137 ГК РФ, содержится завещательный отказ. Это значит, что завещатель мог обязать наследника предоставить пожизненное право пользования жильем какому-либо лицу. При этом, смена владельца жилья не влияет на такое право.

Пример: Умер Геннадий Петрович, состоящий в гражданском браке с Мариной Васильевной. По завещанию он оставил квартиру своему единственному сыну, но включил в него условие, что Марина Васильевна имеет право единолично проживать в квартире и пользоваться ей до своей смерти. По условиям завещательного отказа вселение в квартиру других лиц, до смерти Марины Васильевны было запрещено. Сын продал унаследованную квартиру, но честно рассказал новому владельцу про завещательный отказ. Таким образом право въехать в свое жилье наступило у покупателя только после того как умерла Марина Васильевна, через 4 года после приобретения квартиры.

Однако на практике многие продавцы не ставят в известность покупателей о завещательном отказе, и после покупки квартиры это становится весьма неприятным сюрпризом.

Перед покупкой унаследованной квартиры настоятельно рекомендуем обратиться за консультацией. Сегодня в судах огромное количество пострадавших людей которые рискнули купить жилье у продавцов которым это жилье досталось по наследству.
Соблазн купить унаследованную квартиру объясняется ее невысокой ценой по сравнению с аналогами.

При покупке наследственной квартиры нужно быть готовым к возможным неожиданностям в течение 10 лет. Так как, лишь по прошествии этого срока, можно ничего не опасаться и смело покупать такую квартиру.

Риски по завещанию

Отдельно следует упомянуть неприятности, грозящие покупателю квартиры, унаследованной по завещанию.

Некоторые люди уверены (в основном благодаря заверениям недобросовестных или недостаточно сведущих в делах наследования продавцов), что завещание даёт высокие гарантии приобретателю наследственного имущества. С одной стороны так и есть. Некоторые завещания сужают круг возможных преемников, распределяют наследство между назначенными лицами, значительно сокращая срок оформления собственности и устраняя повод для наследственных споров.

Не всегда акт последней воли прежнего владельца жилья содержит в себе четкие указания по поводу наследополучателей и размера причитающихся им долей. Иногда его предметом является лишь исключение некоторых лиц из круга законных преемников или другие несущественные для покупателя распоряжения. Таким образом, от наличия завещания надёжность сделки не увеличивается, а, как показывает практика, наоборот, даёт дополнительный повод усомниться в покупке наследственной недвижимости.

Риски приобретения завещанной квартиры:

  1. Оспоримость завещания. Акт посмертного волеизъявления гражданина может быть признан недействительным* в судебном порядке по инициативе любого преемника из текущей очереди наследования по закону.
  2. Наличие дополнительных распоряжений наследодателя. Самым неприятным для нового владельца жилплощади является завещательный отказ. Он выражается в предоставлении некоторому лицу права проживания в наследственной квартире на протяжении определенного срока или пожизненно. Причём право это не аннулируется при отчуждении имущества, то есть в приобретённом жилье у нового собственника может появиться нежелательный сосед.
  3. Существование правообладателей обязательной доли наследства. Эту категорию преемников нельзя лишить наследственной собственности даже по завещанию — они вправе претендовать на половину того, что могли бы получить по закону в любом случае (если только не будут объявлены недостойными наследополучателями). Это могут быть нетрудоспособные отец, мать, супруг, дети и иждивенцы наследодателя, которые по уважительным причинам не смогли вовремя заявить о своих правах на квартиру.

* — завещание признается недействительным, если завещатель в момент его составления:

  • был лишён дееспособности;
  • пребывал в состоянии кратковременной потери чувства реальности происходящего (по причине опьянения химическими веществами, сильного стресса, аффекта);
  • находился под психологическим и/или физическим давлением.

В раздел рисков, практически не поддающихся анализу потенциального покупателя, попадает вероятность признания наследополучателя недостойным. Лишению прав может подвергнуться даже преемник, который был назначен самим наследодателем, никаких преимуществ перед преемником по закону у него в этом нет.

Основания для объявления наследника недостойным могут быть следующими:

  • уличение его в противоправных действиях в отношении наследодателя, совершения им волеизъявления, а также других наследников с целью увеличения получаемой в наследство прибыли;
  • невыполнение алиментных обязательств по отношению к ныне покойному (в установленных законом случаях).

Мошеннические схемы

Недобросовестный продавец может воспользоваться некоторыми уловками, чтобы провернуть мошенническую схему, в результате которой приобретатель останется в крайне невыгодном положении или вовсе лишится денег, не получив взамен ничего.

Пример. «Сокрытие отказополучателей». Наследополучатель по завещанию вместе с квартирой получил в наследство и ее жителя — друга покойного, обладающего правом пожизненного проживания на жилплощади. По предварительному сговору с последним преемник выставил квартиру на продажу, а отказополучатель отложил оформление своего права до конца установленного срока (3 года со дня смерти наследодателя).

Наследник продает квартиру и через год к новому владельцу является отказополучатель, указывающий на оформленное право проживания в квартире. Он требует от приобретателей компенсации значительной суммы, а после отказа на законных основаниях подселяется к ним. Причиняемые жильцом неудобства вынуждают собственников заплатить ему за нотариально удостоверенный отказ от прав на проживание на жилплощади.

Пример. «Отмена доверенности». Владелец жилья оформляет доверенность на его продажу знакомому, который далее действует от его имени. На вопросы покупателей о собственника квартиры представитель сообщает о его срочном отъезде за границу. Доверчивые приобретатели подписывают договор купли-продажи и передают злоумышленнику деньги. Сразу после этого реальный собственник жилплощади аннулирует доверенность, и вся сделка считается недействительной ввиду отсутствия правомочий представителя.

Далее злоумышленник скрывается, а владелец называет себя жертвой обмана.

Пример. «Сговор с наследополучателем». Ситуация разворачивается по схеме, аналогичной сговору с отказополучателем, которого в этом случае заменяет приоритетный наследник или правообладатель обязательной доли.

Один из приоритетных преемников оформляет жилплощадь на себя и спустя 3 года находит покупателей на нее. Сообщник в это время под прикрытием уважительных причин якобы не знает об открытии наследства, а спустя несколько лет является в суд за восстановлением наследственных прав в суде. И, поскольку срок исковой давности начинает свой отсчёт только с момента, когда наследополучатель узнал или должен был узнать о смерти наследодателя, он добивается успеха в суде.

С судебным решением о восстановлении срока принятия наследства мошенник оформляет свою часть квартиры и предъявляет требования по выплате компенсации новому хозяину унаследованной жилплощади. По задумке злоумышленников покупатели должны были заплатить за квартиру дважды. Но своевременное обращение к юристу уберегло их от неоправданных расходов. Специалист разъяснил им позицию закона насчёт прав добросовестного приобретателя, согласно которой все имущественные притязания объявившегося наследника должны быть направлены в адрес продавца.

Пример. «Черный риелтор». Жертвой данной схемы рискуют стать не только покупатели, но и собственники жилья. Только два последних последствия — гораздо плачевнее. Преступники, так называемые черные риелторы, обманным путем, под воздействием физического или морального давления заставляют наследодателя завещать им квартиру, после чего умерщвляют его. Полученное наследство оформляется, а затем и продается ими по всем правилам.

Последствия незаконной сделки для покупателей наступают в случае возникновения сомнений у законных преемников умершего хозяина квартиры. Если они смогут доказать преступное деяние в адрес родственника, сделка по продаже будет признана недействительной по причине отсутствия у завещания юридической силы.

Как безопасно оформить сделку

Права нового владельца жилплощади защищены Постановлением Конституционного суда РФ от 21.04.2003. Согласно его предписаниям, лицо, считающее себя собственником проданной вещи, не вправе истребовать ее у добросовестного покупателя. А п. 42 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.05.2012 г. № 9 «О судебной практике по делам о наследовании» гласит, что в случае принятия наследства по истечении 6 месяцев, преемник может рассчитывать лишь на денежную компенсацию со стороны продавца квартиры.

Главная задача покупателя при этом — обеспечить себе статус добросовестного, то есть:

  1. Приобрести недвижимость возмездно.
  2. Быть уверенным в том, что имущество было продано при наличии у продавца правомочий на это.

В соответствии со вторым пунктом, обезопасить себя от неудачной покупки можно, проследовав следующей инструкции:

  1. Попросить у собственника правоустанавливающие акты на жилье, выписку из ЕГРН, домовую книгу и паспорт.
  2. Внимательно проверить документы на подлинность и соответствие друг другу.
  3. Изучить информацию о количестве жильцов, зарегистрированных на данной жилплощади, и сделках, осуществляемых с ее участием.
  4. Ознакомиться со справкой об отсутствии долговых обязательств на приобретаемое имущество.
  5. Узнать об основании, на котором продавец получил квартиру в собственность (если по завещанию, то попросить предоставить документ).
  6. Изучить содержание завещание на предмет наличия распоряжений относительно завещательного отказа.
  7. Убедиться, что в договоре купли-продажи стоит достоверная и актуальная цена на жилье.*

* — очень важный нюанс, который предостерегает от указания в документе заниженной стоимости: кроме снижения расходов продавца это влечет за собой возможные финансовые потери покупателя в случае, если сделка все же будет расторгнута.

Сделка через представителя требует тщательной проверки доверенности и осведомленности о ней владельца квартиры. Кроме того, следует обезопасить себя на случай, если собственник сразу после оплаты решит аннулировать юридическую силу доверенности.

Что касается момента оплаты, можно взять на вооружение несколько способов передачи продавцу оговоренной суммы:

  1. Сразу после подписания договора купли-продажи. Рекомендуется это делать при свидетелях, истребуя от продавца расписку о сумме полученных им средств (в расписку включить паспортные данные сторон сделки и подписи свидетелей).
  2. Посредством закладки в ячейку банка. Покупатель помещает деньги за квартиру в специализированный банковский сейф и распоряжается о выдаче средств продавцу только при наличии свидетельства о регистрации квартиры на покупателя.

И важно понимать, что даже при соблюдении всех мер предосторожности нельзя добиться 100%-ной гарантии безопасности при покупке наследственной жилплощади, но увеличить ее до максимума можно с помощью советов опытного юриста.

Пошаговая инструкция по покупке квартиры, полученной по наследству

После выполнения действий, указанных в здесь (см. «Как безопасно оформить сделку»), приобретателю следует придерживаться следующего плана действий:

  1. Договориться с продавцом о месте и времени проведения сделки.
  2. Выбрать способ оплаты и уведомить об этом владельца квартиры.
  3. Составить договор.*
  4. Поместить деньги в депозитарную банковскую ячейку (при выборе данного способа расчета) либо найти свидетелей, способных подтвердить наличную оплату «из рук в руки».
  5. Вместе с продавцом явиться к выбранному нотариусу по месту нахождения квартиры (единственный возможный способ удостоверения сделки по отчуждению квартиры после внесения изменений в ст. 42 Федерального закона № 218-ФЗ).
  6. Оплатить государственную пошлину (0,5 % от стоимости квартиры, но в пределах 300–20000 рублей, согласно пп. 5 п. 1 ст. 333.24. Налогового кодекса РФ) и нотариальные услуги правового и технического характера (устанавливается нотариальной палатой субьекта).
  7. Подписать договор.
  8. Осуществить расчет с продавцом.
  9. С нотариально удостоверенным договором отправиться в ближайший офис Росреестра или отделение многофункционального центра осуществить регистрацию перехода права собственности.

* — в договоре купли-продажи должно содержаться:

  • технические характеристики жилплощади;
  • данные о местоположении квартиры;
  • цена сделки;
  • срок вступления договора в действие;
  • распределение расходов на оформление сделки;
  • реквизиты сторон.

При совершении сделки продавец должен предоставить следующие документы:

  • паспорт;
  • свидетельство о праве на наследство;
  • выписка из единого государственного реестра недвижимости;
  • экспликация;
  • поэтажный план.

От покупателя требуется лишь паспорт.

Аннулирование договора купли-продажи

Основная опасность для нового владельца жилья, полученного продавцом по наследству, – аннулирование договора купли-продажи через суд и изъятие квартиры. Конечно, в случае признания сделки недействительной покупателю должны вернуть уплаченные деньги, но, как правило, это либо невыполнимо на практике, либо очень долго. Судебное разбирательство длится несколько месяцев. За это время продавец успеет потратить крупную сумму, которую потом будут частями взыскивать с его официальной зарплаты.

Потребовать аннулирования сделки через суд могут:

  • Наследники, права которых были нарушены при распределении имущества. Особенную опасность представляют владельцы обязательной доли в наследстве – иждивенцы умершего, нетрудоспособный супруг, родители и дети.
  • Супруг, которому не выделили супружескую долю.
  • Наследники, которые не успели принять наследство в течение положенных 6 месяцев по уважительным причинам (тяжелая болезнь, служба и так далее).
  • Граждане, доказавшие свое родство уже после смерти наследодателя. Если бы этот факт был установлен вовремя, имущество распределилось бы по-другому.

Судебных процедур отмены покупки квартиры по наследству тоже может быть несколько. В зависимости от требования заинтересованного лица:

  • оспаривание завещания;
  • обжалование действий нотариуса;
  • восстановление срока на принятие наследства;
  • признание наследника (продавца) недостойным;
  • аннулирование самого ДКП.

В результате любой из перечисленных процедур покупка отменяется, квартира возвращается в наследственную массу и происходит новое распределение имущества.

Отказополучатели

Существенным риском при покупке квартиры, полученной в наследство является выявление пожизненных жильцов:

  • отказополучателей – по завещательному отказу;
  • получателей ренты – по договору ренты, который не прекратился смертью плательщика.

Отказополучатели могут не только пожизненно проживать в квартире, но и осуществлять любые другие права. Например, пользоваться ей временно.

Формулировка «завещательный отказ» имеет мало общего с какими-то негативными последствиями. По отказу человек (отказополучатель) получает определенную выгоду – в данном случае связанную с проживанием в квартире. Эта выгода не обусловлена его родством с умершим или наличием у него право на наследство. Достаточно только воли наследодателя, чтобы наделить кого-либо по его усмотрению правом пожизненного проживания в квартире.

Внимание! Выселить отказополучателя принудительно не получится даже после нескольких продаж квартиры.

Отказ излагается в завещании и выглядит следующим образом:

Покупка квартиры, полученной по наследству: риски, занижение суммы, порядок расчета

Если нет завещания – то нет и отказа. При этом в завещании может быть указан один только отказ.

Долги умершего

Риск, который может возникнуть при любой покупке, не только квартиры, полученной по наследству, — обнаружение долгов бывшего владельца. Чаще всего это долги по коммунальным платежам. Распределяется бремя погашения задолженности так:

  • коммунальные платежи – ЖЭУ, вода, канализация, тепло, газ – оплачиваются продавцом;
  • взносы по капитальному ремонту следуют за квартирой и после покупки погашаются новым владельцем.

С каких средств удерживается налог НДФЛ?

Данный налог будет удержан из конечного дохода после продажи квартиры. Данные о доходе берутся из ежегодной декларации, которую граждане подают в Федеральную налоговую службу. Важно учесть, что даже в случае освобождения от налога в рамках описанных выше норм закона, декларацию по форме 3-НДФЛ всё равно нужно подать, даже если в ней будет указана нулевая сумма.

Какие ситуации могут возникнуть?

Многих наследников, не обладающих соответствующими юридическими знаниями, пугает факт ответственности за неуплату такого налога, тем более что помимо штрафов в некоторых случаях может быть назначена уголовная ответственность.

В каких случаях уменьшить налог не получится?

На протяжении установленных законом 3 лет (5 лет для дальних родственников и посторонних наследников) снизить ставку не удастся. Только по истечении этого срока наследники смогут не платить налог с продажи унаследованной недвижимости.

Сделок до 2020 года изменения не касаются

Если доход от продажи подарка или наследства получили до 2019 года, НДФЛ нужно начислять по старым правилам: расходы дарителя и наследодателя учесть нельзя, двойной НДФЛ с дарения и продажи тоже останется в бюджете.

Основы наследственного права

Процессу покупки квартиры, доставшейся по наследству, характерны определенные риски и выплывающие из них проблемы. Обезопасить себя можно путем изучения основных нюансов вступления в наследство:

  • Унаследовать имущество покойного можно по законному или завещательному принципу:
    • При законном наследовании наследство делится поровну в пределах приоритетной очереди. Всего есть 8 наследственных групп. Если отсутствуют представители первой категории, то очередь переходит ко второй и так далее.
    • Если наследователь против законного деления, то он вправе составить договор наследования, самостоятельно указав претендентов. В документе хозяин имущества может прописывать определенные доли для каждого наследника или указать завещательный отказ, то есть определенные условия получения.
  • Грамотно составленное и нотариально заверенное завещание не сможет лишить претендентов первой очереди и иждивенцев умершего гражданина гарантированной доли собственности. Если в документе прописано лишь 1 лицо, то прочие наследники из приоритетной группы вправе подать в суд.
  • Наследство считается открытым со дня гибели завещателя. Претендентам будет дано 6 месяцев, чтобы наследовать имущество или отказаться от него. Если дата смерти неизвестна, то придется обратиться в правовую инстанцию. Судья решит, с какого числа начнется шестимесячный отсчет времени. Продление срока допустимо при наличии уважительных причин.
  • Имущественные права передаются вместе с обременениями. Например, наследникам придется выплачивать долг по квартире, купленной завещателем в ипотеку, или отказаться от своей доли.
  • При получении наследства маленькими детьми (до 14 лет) выступают от имени наследников родители или опекуны. С 14 лет достаточно получить разрешение от них.
  • Претендент на имущество покойного не будет допущен к наследству, если получит статус «недостойного наследника». Под фразой подразумевается причинение вреда завещателю или другим лицам, находящимся в приоритетных группах.
  • Больше 1 завещания не может быть. Актуальным станет последний документ, написанный умершим человеком.

Приоритетность претендентов

Очереди наследования в порядке убывания (от 1 до 8 ) выглядят следующим образом:

  • Первая группа:
    • усыновленные или родные дети;
    • муж или жена;
    • отец, мать;
    • внуки, внучки, если не осталось в живых родных детей.
  • Вторая группа:
    • бабушки, дедушки;
    • братья, сестры и их дети (по праву представления).
  • Третья группа:
    • сестры, братья родителей;
    • двоюродные сестры, братья при смерти родителей.
  • Четвертая группы:
    • родители бабушек и дедушек умершего.
  • Пятая группа:
    • сестры, братья бабушек и дедушек покойного;
    • двоюродные внучки и внуки.
  • Шестая группа:
    • двоюродные:
      • правнуки;
      • племянники;
      • дяди, тети.
  • Седьмая группа:
    • дети жены или мужа;
    • отчим, мачеха.
  • Восьмая группа:
    • граждане, находящиеся на иждивении завещателя (пенсионеры, инвалиды).

Гражданский супруг не является наследником.

Исключение составляют случаи подтвержденного факта иждивения или написания завещания на имя мужа или жены, однако родственники из первой группы приоритетности все равно смогут отсудить себе законные доли. Существует и девятая группа, представляемая государством. Становится актуальным подобное наследование в таких случаях:

  • Отсутствует завещание и лица, представляющие 1-8 категории.
  • Наследники не вправе получить имущество умершего.
  • За утвержденный срок никто не вступил в наследственные права.
  • Претенденты подписали отказ от имущества усопшего.

Определение понятия «завещательный отказ»

Под фразой «завещательный отказ» подразумевается нежелание завещателя передавать имущество наследнику без выполнения определенных условий. Например, своей последней волей умерший гражданин обязал претендента на наследство вселить в передаваемую квартиру другого человека. Указание наследователя выполнять нужно в обязательном порядке, если лицо, претендующее на собственность покойного, желает вступить в наследство. В ином случае недвижимость достанется следующему по очередности претенденту. Регулируется момент 1137 статьей ГК РФ.

Примеры ситуаций

Гражданин, желающий приобрести жилье, полученное по наследству, должен учесть возможные риски и проверить доводы продавца. В ином случае придется защищать свои права в судебном порядке от посягательства третьих лиц на купленное имущество:

Перечень проблемОписание
Покойный не проживал с супругой некоторое время, что стало поводом для позднего выявления обстоятельства смертиСупруга вправе подать заявление в суд о разделе совместно нажитого имущества и получении доли наследства. Взыскивается компенсация обычно с продавца. Расторгаются лишь недобросовестные сделки.
Завещатель пережил своих детей, поэтому имущество перешло лицам из второй очереди. Внуки узнали о наследстве лишь спустя несколько лет и потребовали свою долю по праву представления.Имущество должно было перейти не к продавцу из второй очереди, а внукам по праву представления, так как их родители умерли раньше завещателя. Претендентам достаточно обосновать длительное отсутствие и ходатайствовать об отмене сделок по отчуждению собственности покойного или выплате компенсации.
Имеются доказательства незаконного составления завещанияЗаинтересованные лица имеют право подать заявление о признании завещания недействительным в правовую инстанцию. Если суду будут представлены весомые доказательства, то продавца признают «недостойным наследником» и обяжут выплатить положенные другим претендентам доли.

По мнению юристов, если в деле не замешаны мошенники, то виноваты в спорных моментах лишь следующие особы:

Ответственное лицоОсуществляемые действия
НотариусВ функции нотариусов , согласно ГК РФ, входит лишь открытие наследственного дела по заявлению претендентов. Спустя 6 месяцев со дня смерти наследователя имущество распределяется между родственниками, заявившими о себе, по законному или завещательному принципу. В течение 3 лет допустима подача заявления о восстановлении срока вступления в наследство , если есть веские причины опоздания. Осуществление попыток поиска претендентов не входит в перечень должностных обязанностей нотариуса, что вызывает массу проблем.
НаследовательНаследователь может переписать свое имущество на людей, не являющихся родственниками. Допустимо подобное волеизъявление при отсутствии претендентов из первой группы. Если ущемятся права супругов, детей и родителей, то в судебном порядке озвученные лица вправе оспорить завещание.

Принятия мер по поиску претендентов нотариусом и соблюдение норм закона наследователем помогло бы избежать многих спорных ситуаций. Решаются подобные вопросы исключительно правовыми инстанциями. Вердикт судьи напрямую зависит от предъявленных доказательств, добросовестности сделки и осведомленности сторон.

Действия мошенников и советы специалистов

Мошенничество – это хищение имущества и денежных средств путем обмана и использования запрещенных законом методов. Злоумышленники могут попробовать подделать завещание, втереться в доверие к наследователю с целью получения собственности и ввести в заблуждение покупателя, предоставив ложные сведенья или утаив правдивую информацию. Занимаются поиском и наказанием недобросовестных продавцов работники МВД России.

Согласно данным, предоставленным сотрудниками отделов по борьбе с экономическими преступлениями, наиболее распространены следующие мошеннические схемы:

Схема преступленияОписание действий мошенниковИтог
Умышленное сокрытие завещательного отказа от покупателяПокойный передает квартиру по завещанию вместе с жителем (отказополучателем). Уйти он может лишь по своему желанию, написав отказ от права проживания. По предварительному сговору с отказополучателем наследник выставляет жилье на продажу. Клиентам никто не сообщает об условиях, указанных в завещании. В свою очередь житель не подтверждает своего права на проживание, пока кто-либо не купит имущество.Наследник продает квартиру. Отказополучатель ожидает около 1-2 лет и приходит в гости к новым хозяевам с требованием возместить его право проживания и оплату нотариальных услуг.
Аннуляция доверенности после приобретения унаследованного жильяПолучатель наследства оформляет доверенность на третье лицо. Законный представитель выставляет имущество на продажу. Доверчивым клиентам сообщают, что хозяин жилья уехал по срочным делам в другую страну. Затем стороны подписывают договор.Сразу после получения средств доверенное лицо «бесследно исчезает». Хозяин квартиры отменяет доверенность, притворяясь невинной жертвой обмана. Обоснована аннуляция документа отсутствием полномочий на осуществление подобных сделок.
Сокрытие прочих лиц, претендующих на долю наследстваПродавец, унаследовавший квартиру, скрывает факт наличия прочих претендентов на продаваемое имущество. Выставляется жилье спустя 3 года с момента смерти завещателя. Потенциальные покупатели видят правоустанавливающие документы и понимают, что истек срок исковой давности. Начинают действовать прочие претенденты примерно через год после подписания договора купли-продажи.Претенденты на квартиру восстанавливают срок вступления в наследство, обосновав ходатайство наличием уважительных причин опаздания. Затем право подтверждается у нотариуса. Со всеми документами мошенники идут к новым хозяевам жилья и требуют компенсации.
Составление завещания под пыткамиМошенники ищут одиноких людей с целью дальнейшего получения их квартиры. Из-за обмана или физического насилия хозяин имущества пишет завещание на злоумышленников.В итоге преступники убивают наследователя и продают полученную собственность.

Во избежание проблем при покупке квартиры, полученной в наследство, юристы составили перечень того, что следует знать покупателю:

МоментОписание
Срок наследованияПриобретать стоит жилье, полученное по наследству более 3 лет назад. Срок исковой давности истекает, поэтому снижается вероятность выявления новых претендентов.
Контакт с хозяином имуществаОбщение с хозяином необходимо, чтобы избежать спорных ситуаций, особенно, если квартира продается посредником по доверенности.
Информация о прописанных в квартире лицахНаследник обязан снять всех с регистрации, включая себя до выставления жилья на продажу. Убедиться в отсутствии прописанных жителей покупатель имеет право, потребовав документы на квартиру.
Дееспособность продавцаПокупая квартиру у пожилого человека (старше 70 лет), рекомендуется убедиться в его адекватности, потребовав соответствующие справки. Продавец может страдать от старческой деменции, что станет поводом для признания сделки недействительной.
Получение необходимых документовПокупатель имеет право потребовать все бумаги, связанные с квартирой. Сокрытие документов должно стать поводом для отказа от сделки.

Рекомендации по совершению безопасных сделок

Закон защищает права добросовестных покупателей. Если сделка осуществлена возмездно и есть доказательства наличия полномочий у продавца на осуществление отчуждения наследства, то даже в судебном порядке имущество не заберут. Суд обяжет наследополучателя самостоятельно выплачивать компенсацию прочим «внезапно объявившимся» наследникам. Для приобретения статуса «добросовестного покупателя» необходимо следовать общепринятой пошаговой инструкции:

  • Требовать у хозяина жилья документы, подтверждающие правомерность сделки и правдивость предоставленной информации:
    • удостоверение личности;
    • правоустанавливающие документы;
    • справки о расчетах по коммунальным платежам;
    • домовую книгу;
    • справку из единого государственного реестра недвижимости.
  • Тщательно изучить представленные бумаги:
    • Просмотреть сведенья о совершаемых ранее сделках с продаваемым жильем.
    • Убедиться, что в квартире никто не прописан и на ней нет обременений.
    • Выяснять, по какому принципу осуществлялось вступление в права наследования. Ознакомиться с завещанием, если таковое есть, убедиться в отсутствии завещательных отказов.
  • Перед заключением сделки еще раз прочитать договор. Особое внимание уделить дате составления и цене на приобретаемое жилье.

Если сделка осуществляется через доверенное лицо, то нужно связаться с хозяином имущества. Затем ознакомиться с доверенностью, чтобы убедиться в ее подлинности. При нежелании наследопоулчателя выходить на связь, стоит отказаться от сделки. Передавать деньги продавцу безопасно лишь 2 способами:

Способ передачиОписание
После подписания договораПокупатель обязан передать деньги после заключения сделки. Во избежание споров в будущем желательно потребовать с продавца расписку о получении определенной суммы. Подкрепить позицию можно привлечением посторонних наблюдателей, например, соседей.
Через банковскую ячейкуПродавец получит право забрать деньги из банка сразу после подписания договора купли- продажи . Условия выдачи стороны должны обсудить заранее.

Несмотря на предпринятые меры, обезопасить себя на 100% невозможно. Приведенная инструкция поможет получить статус «добросовестного покупателя» и избежать многих споров, но всегда остается вероятность наткнуться на мошенника. Юристы советуют оформлять документы в нотариальной конторе. Специалист сможет подсказать, как лучше составить договор, определить подлинность правоустанавливающих бумаг, предоставленных продавцом. Услуги нотариуса платные. Цена зависит от объема работы.

Источники

  • https://www.bn.ru/gazeta/articles/253870/
  • https://etagrealty.ru/praktika/nasledstvstvennye-kvartiry/pokupka-unasledovannogo-zhilya/
  • https://ros-nasledstvo.ru/pokupka-kvartiry-poluchennoj-po-nasledstvu/
  • https://ipotekaved.ru/pokupka/kvartiry-po-nasledstvu.html
  • https://runasledstvo.ru/nalog-na-prodazhu-kvartiry-poluchennoj-v-nasledstvo/
  • https://journal.tinkoff.ru/news/ndfl-darenie-nasledstvo/
  • https://FamAdviser.ru/preemstvo/voprosy/pokupka-kvartiry-poluchennoj-po-nasledstvu.html
[свернуть]
Решите свою юридическую проблему сегодня, не выходя из дома!
300 рублей бесплатно

Напишите свой вопрос - в течении 5 минут наш эксперт перезвонит и бесплатно проконсультирует

 

Заполните форму с контактными данными и получите бесплатную консультацию в течении 5 минут

 
 
Спасибо!
Ваша заявка принята

Юрист позвонит в течение 5 минут

 
Анонимно
Информация о вас не будет разглашена
Быстро
Через 5 минут с вами свяжется наш консультант