Бесплатная горячая линия

Покупка квартиры у юридического лица

Содержание

Особенности покупки квартиры у юр. лиц

Законодательством РФ определен особый порядок продажи квартир, которые находятся в собственности у компаний и организаций. Дополнительные требования вводятся, если сделка признается крупной, т.е. цена недвижимости больше 25% от общей балансовой стоимости всего имущества фирмы. Кроме этого устав отдельных компаний позволяет признавать крупными все транзакции, связанные с покупкой или продажей недвижимости (ст. 46 ФЗ-14), и перед заключением подобных соглашений генеральный директор предприятия должен получить согласие учредителей на проведение операции.

Одобрение сделки оформляется документально в виде протокола собрания или заседания учредителей (участников акционерного общества). Отсутствие документа свидетельствует о том, что квартира продается без их согласия.

Пакет документов на покупку недвижимости у юр. лиц более объемный, чем при сделках между частными лицами. Добавляются учредительные документы, бумаги на землю (если жилплощадь покупается в новостройке), а также документация, подтверждающая полномочия лица на совершение операции от имени фирмы. Могут потребоваться и другие бумаги, в зависимости от конкретной ситуации.

Частному лицу, которое не обладает знаниями в данной области, сложно разобраться с документами и особенностями сделки, поэтому при желании купить квартиру у юр. лица рекомендуется воспользоваться помощью квалифицированного юриста.

Риски покупателя

Существует ряд потенциальных рисков, при которых покупатель может потерять деньги и право собственности на приобретенную недвижимость. Рассмотрим самые распространенные примеры:

  1. Поддельные документы. Предполагается, что организация реально существует, однако продавать свою собственность она не намерена. Обман исходит от одного или нескольких сотрудников фирмы.
    У компании есть квартира, которая предоставляется сотрудникам из других регионов, работающих вахтовым методом. При заселении работники получают часть документов на квартиру для подтверждения права на проживание. С течением времени они подделывают другие бумаги и продают недвижимость, как собственную или от лица компании. Подобные сделки легко признаются ничтожными на основании судебного иска фирмы-владельца, в результате чего право собственности аннулируется.
  1. Продажа жилплощади поддельным юридическим лицом. Ситуации, когда мошенники создают фиктивное предприятие или просто подделывают документы, после чего продают жилье, которое им не принадлежит, случаются довольно часто.
    Существует застройщик «ВавиловДом» — компания, которая занимается продажей новых квартир. Мошенники создают фиктивную фирму «ВавиловДомПлюс». По всем бумагам она идентичная реальной организации. Потенциальному покупателю предлагается жилплощадь по более низкой цене. Чтобы зарезервировать недвижимость с него требуют оплату – 30-50% от стоимости квартиры, о чем составляется фиктивный предварительный договор купли-продажи. После получения средств мошенники исчезают. Вернуть деньги через реального застройщика невозможно.
  1. Финансовые махинации. С целью сокращения расходов или уменьшения прибыли для уплаты налогов в меньшем объеме, юр. лицо продает квартиру по стоимости на порядок выше или ниже рыночной.
    Например, если стоимость жилплощади ниже рыночной, то фирма-продавец может оспорить сделку в суде на том основании, что она была заключена ошибочно. При завышенной цене с покупателем достигается устная договоренность о том, что он покупает квартиру по реальной стоимости, а в документах фигурирует завышенная цена. Такую куплю-продажу также можно оспорить на том основании, что покупатель не выплатил полную стоимость недвижимости.

Подобные варианты мошенничества часто реализуются параллельно с ликвидацией или банкротством предприятия. При оспаривании сделки в суде представители фирмы подтверждают банкротство, в связи, с чем компенсировать убытки покупателя становится невозможным.

Есть и другие схемы обмана, как на первичном, так и на вторичном рынке недвижимости, по которым покупатель рискует понести убытки или вовсе потерять право собственности.

Покупка квартиры в новостройке

Существует два варианта сделок на первичном рынке: покупка жилплощади в новом доме или на этапе строительства. Во втором случае объектом соглашения выступает не сама квартира, а право собственности на нее. До недавнего времени такие сделки оформлялись в виде договора долевого участия (ДДУ).

Кроме махинаций с бумагами, которые могут стать основанием для признания покупки недействительной, существует риск, что дом не введут в эксплуатацию или он вовсе не будет достроен.

Наиболее распространенные варианты обмана:

  • Продажа одной жилплощади нескольким покупателям – полноправным владельцем обычно становится тот, кто первый заплатит за жилье. Остальным покупателям остается требовать компенсации через суд.
  • Предоставление покупателю квартиры другой площади или планировки, в отличие от той, которая указана в соглашении.
  • Умышленное затягивание сроков строительства и сдачи нового дома в эксплуатацию.
  • Отказ передавать право собственности под любым предлогом, включая банкротство строительной компании.
  • Аннулирование договора купли-продажи по подложным документам.

Часто, в процессе покупки жилья в новостройке покупатель взаимодействует не напрямую с застройщиком, а с посредником, представляющим интересы строительной фирмы. В таких ситуациях застройщику даже не нужно объявлять о банкротстве. На практике были случаи, когда банкротом признавался жилищный кооператив или другой представитель компании-застройщика, который продавал паи от своего имени. В результате у застройщика нет никаких обязательств перед дольщиками, а обманутые покупатели имеют минимальные шансы, чтобы добиться компенсации даже через суд.

Как обезопасить себя

Перед тем как заключать договор необходимо обратить внимание на следующие моменты:

  • Репутация застройщика – сколько объектов было им сдано, наличие проблем с регистрацией сделок у других покупателей и т.д.
  • Наличие у компании разрешения на строительство, лицензии и проектной документации.
  • В каком состоянии находится строительный объект – ведутся ли работы, и какими темпами.
  • Право на землю – земельный участок, на котором ведется строительство, должен находиться в собственности у застройщика либо в долгосрочной аренде.

Если дом уже достроен, необходимо запросить заключение госстройэкспертизы, которая подтвердит, что объект сдан в эксплуатацию. Желательно проверить и правоустанавливающие документы на собственность. Особое внимание нужно уделить договору. В соглашении обязательно должны быть отражены следующие сведения:

  • планировка, количество комнат, проектная площадь и другие параметры квартиры;
  • степень сдачи жилплощади – черновая, чистовая отделка или «под ключ».
  • ответственность компании за несвоевременную сдачу жилья.
  • способы выхода из ситуации, в случае финансовой несостоятельности застройщика и порядок разрешения других споров.

С 1 июля вступили в силу поправки в ФЗ-214 «О долевом участии строительства многоквартирных домов». Привычных договоров долевого участия больше не будет. Вместо них введено проектное финансирование с посредником в виде банка. По новой схеме приобретения строящейся недвижимости деньги покупателей не передаются застройщику напрямую, как было раньше, а размещаются на специальном счете в банке, доступ к которому предоставляется после того, как компания сдаст новый объект в эксплуатацию. Такой вариант минимизирует риски, поскольку исключается возможность нецелевого расходования денежных средств и большинство способов мошенничества со стороны застройщиков. В случае банкротства строительная фирма несет ответственность только перед кредиторами, тогда как дольщики смогут получить свои деньги обратно.

Покупка квартиры на вторичном рынке

Большинство рисков здесь сводится к тому, что договор купли-продажи аннулируется в судебном порядке на основании иска заинтересованных лиц, если:

  • юр. лицо на момент подписания соглашения было реорганизовано или ликвидировано;
  • у лица, подписавшего соглашение, не было соответствующих полномочий;
  • учредительное собрание компании не одобрило крупную сделку;
  • в процессе заключения соглашения использовались поддельные документы – устав предприятия, копии решений общего собрания, доверенность, подтверждающая полномочия представителя фирмы и т.д.;
  • квартира с обременением, т.е. находится под арестом или в залоге.

Как обезопасить себя

Минимизировать риски можно несколькими способами:

  • Запросите выписку из ЕГРЮЛ – в реестре содержится информация обо всех зарегистрированных юридических лицах. Порядок получения сведений закреплен в Ф3-129. Информация предоставляется в электронном виде через сайт: www.egrul.nalog.ru/index.html или в бумажном варианте. Второй способ подразумевает оплату пошлины в размере 200 руб.
  • Проверьте доверенность – получить достоверную информацию о полномочиях представителя компании можно только у генерального директора. Существует 3 вида доверенности. Генеральная позволяет совершать любые действия с имуществом. Разовая оформляется только для проведения одной операции. Специальная выдается для представительства в суде. В доверенности должны быть отражены такие полномочия как право на продажу, на получение денежных средств, если расчет проводится наличными, а также на подписание документов.
  • Закажите выписку из ЕГРН для проверки наличия обременений и подтверждения, что недвижимость принадлежит организации, с которой заключается соглашение. Получить сведения можно в электронном виде через сайт: rosreestr.ru/site/ur/poluchit-svedeniya-iz-egrn или в бумажном варианте в отделении Росреестра (п. 4 Приказа Минэкономразвития № 968). Цена выписки: 300 руб. – в электронном виде; 700 руб. – на бумажном носителе.
  • Проверьте факт процедуры банкротства в отношении юр. лица. Получить данные можно через Единый реестр сведений о банкротстве.

Универсальная защита от любых проблем – оформление титульного страхования, т.е. на случай потери права собственности на купленную квартиру. Цена такого полиса – 1-2% от стоимости недвижимости.

Любая купля-продажа квартиры, где одной из сторон выступает юр. лицо может сопровождаться рисками. На рынке недвижимости работает множество мошенников, поэтому подходить к заключению сделки нужно со всей ответственностью. Только участие специалиста позволит избежать проблем не только на стадии заключения договора, но и после его регистрации. Проконсультируйтесь у наших юристов, как избежать обмана на любом этапе оформления соглашения? Какие документы нужно проверить, а какие затребовать в регистрационных органах? В каких случаях нужно привлекать нотариуса? Специалисты ответят на все вопросы и помогут избежать рисков при покупке недвижимости у юр. лица.

Пошаговая инструкция по проведению сделки

Основой сделки является заключение и регистрация договора купли-продажи. Но прежде чем оформить переход права собственности, нужно найти покупателя и подготовить пакет документов.

С другой организацией

Как правило, сделки между двумя юридическими лицами совершаются уполномоченными представителями, действующими на основании доверенности, полученной от генерального директора. Она обязательно должна удостоверяться нотариально, согласно нормам статей 185, 185.1 ГК РФ. После просмотра нежилого помещения и проверки его правоспособности изучением документации, стороны приступают к оформлению купли-продажи.

Согласно статье 429 ГК РФ юридические лица, выступающие в роли покупателя и продавца, вправе составить предварительный договор купли-продажи (ПДКП). В нём указывают:

  1. Организации, выступающие в роли сторон и уполномоченных лиц, которые представляют стороны сделки.
  2. Описание объекта недвижимости. Его стоимость и условия участия в сделке.
  3. Сроки проведения купли-продажи. Ответственность сторон по её проведению.
  4. Передача и получение аванса.

В ответственность сторон по преимуществу вносятся условия уплаты компенсации за просрочку по сделке или за её срыв контрагентом.

ВНИМАНИЕ: по ПДКП недопустимо требовать или передавать полную стоимость недвижимости.

В установленный положением ПДКП срок, стороны составляют основной договор купли-продажи. Он соответствует нормам статьи 549 ГК РФ. Его участниками должны быть те же представители юридических лиц, которые заключали ПДКП. Если такое условие не соблюдается, то необходимо оформить передоверие доверенности, по которой происходит представительство.

Статья 549 ГК РФ. Договор продажи недвижимости

  1. По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
  2. Правила, предусмотренные настоящим параграфом, применяются к продаже предприятий постольку, поскольку иное не предусмотрено правилами о договоре продажи предприятия (статьи 559 — 566).

В основной договор нужно перенести параметры нежилого помещения, подлежащего продаже. Здесь ни в коем случае не допускается замена его параметров или кадастровых характеристик. То же касается стоимости – она должна полностью соответствовать той, которая устанавливалась в ПДКП. Если требуется изменить то или иное положение, составляется дополнительное соглашение.

Дополнительно могут вноситься любые положения, существенные для конкретной сделки. По усмотрению сторон вносят:

  • условия страхования объекта;
  • страхование сделки;
  • удостоверение сделки нотариусом;
  • условия расторжения договора.

В завершение даются реквизиты контрагентов, в том числе – ИНН, ОГРН, КПП. Документ подписывается руководителями или их доверенными лицами, чьи паспортные данные так же указываются в документе. Скрепляется печатями организаций. К договору, подписанному сторонами, прилагается пакет документов.

СПРАВКА: расчёт покупателя с продавцом может быть только безналичным. Через бухгалтерию перечисляются денежные средства организации покупателя, которые поступают на лицевой счёт продавца.

С гражданином или ИП

Если покупателем выступает индивидуальный предприниматель или гражданин, процедура остаётся аналогичной, но имеет небольшие изменения. Покупатель так же вправе воспользоваться услугами поверенного, но может участвовать в сделке лично.

Если составляется ПДКП, к нему применяются те же гражданские нормы. Но в самом договоре купли-продажи между, например, ООО и физическим лицом вносятся следующие сведения о покупателе:

  • Ф.И.О.;
  • год и место рождения;
  • серия и номер паспорта;
  • кем и когда выдан паспорт;
  • место прописки.

Далее договор содержит все существенные положения по организации сделки. В назначенное для заключения сделки число покупатель подходит в компанию, где заключается основной договор купчей на недвижимость.

Основной договор составляется по такому же алгоритму:

  • в него переносятся сведения из ПДКП;
  • или составляются дополнительные соглашения.

ВАЖНО: в заключение вносятся реквизиты Продавца – юридического лица и паспортные данные покупателя – физического лица. Ставятся подписи сторон и печать продавца.

Производится расчёт по сделке, в результате которого покупатель кладёт на лицевой счёт, указанный в договоре, соразмерную сумму средств. При необходимости – составляет кредитный договор с банком.

Прилагаемая документация

К договору, составленному в трёх экземплярах, продавец прилагает пакет учредительной документации:

  1. Свидетельство о госрегистрации юридического лица.
  2. Все учредительные документы, с внесёнными дополнениями и изменениями.
  3. Свидетельство о присвоении ИНН, выданное ФНС РФ.
  4. Положение о полномочиях руководителя.
  5. Решение общего собрания участников, акционеров ООО, разрешающее совершение крупной сделки.
  6. Если сделка не является крупной, то справку о балансовой стоимости активов или справку о балансовой стоимости основных средств.
  7. Для государственных и муниципальных организаций, владеющих имуществом на праве оперативного управления, письменное согласие вышестоящего органа по управлению государственным или муниципальным имуществом.
  8. Для организаций, созданных на основе приватизации государственных или муниципальных предприятий – выписку из реестра акционеров с указанием количества акций, находящихся в собственности государства или муниципалитета. Если более 25% акций принадлежит государству или муниципалитету, то официальное согласие органа по управлению государственным или муниципальным имуществом.
  9. Акт об оценке имущества.
  10. Нотариальная доверенность на представителя – для представителей.

На объект, участвующий в сделке, продавец подаёт следующие документы:

  • правоустанавливающий документ;
  • свидетельство о собственности или выписку из ЕГРП;
  • техническую документацию из БТИ;
  • кадастровую справку об отсутствии арестов и обременений;
  • кадастровый паспорт (если собственность не зарегистрирована в ЕГРП).

ВНИМАНИЕ: законный или уполномоченный представитель предъявляет свой гражданский паспорт.

Покупатель предоставляет приложением к договору:

  • учредительную документацию – для юридических лиц;
  • доверенность – для представителей;
  • кредитный договор, если недвижимость оформляется в кредит;
  • квитанцию об оплате пошлины.

И покупатель, и продавец предъявляют гражданские паспорта и СНИЛС.

Оформление сделки между организациями

Покупка квартиры у юридического лицаПеред тем как заключать сделку нужно провести собрание акционеров и согласовать решение о купле-продаже общей недвижимости.

Также необходимо проверить содержание уставных документов, иногда там сказано, о том, что недвижимость нельзя продавать третьим лицам.

В этом случае меняют устав, а потом проводят сделку.

Самое важное в сделке между двумя юр лицами – согласие учредителей и акционеров обеих организаций на куплю или продажу, соответственно. Согласие оформляют в письменном виде.

Форма документа зависит от типа собственности: протокол собрания, заседания акционеров или решение совета директоров.

Если единственный учредитель – директор компании, согласие не нужно.

Необходимые документы

Пакеты документов для сторон различаются.

Для покупателя:

  • копия Устава компании;
  • выписка из Единого государственного реестра юридических лиц;
  • согласие учредителей на сделку;
  • доверенность на представление интересов от имени юрлица (не требуется, если договор подписывается директором на основании Устава);
  • паспорт директора организации или доверенного лица.

Для продавца:

  • паспорт или учредительные документы юрлица;
  • свидетельство о собственности или выписка из ЕГРН/ЕГРП;
  • выписка из реестра, которая подтверждает, что у недвижимости нет обременений;
  • договоры приватизации, купли-продажи и другие документы, подтверждающие на каком основании у продавца возникло право собственности;
  • технический план и экспликация помещения из БТИ, которая подтверждает, что квартиру не перепланировали незаконно;
  • выписка из домовой книги, которая подтверждает, что в квартире никто не прописан;
  • выписка из финансово-лицевого счета или Единый жилищный документ, который подтверждает, что нет долгов по ЖКХ.

При оформлении права собственности в Росреестре, дополнительно понадобятся заявление на отчуждение и вступление в право собственности, и квитанция с оплаченной госпошлиной. Размер для юридических лиц единый по всей России – 22 000 руб.

Самый главный документ в сделках с недвижимостью – договор купли-продажи. Его составляют, учитывая требования гл. 30 Гражданского кодекса РФ.

Покупка квартиры у юридического лицаВ договоре должны быть указаны:

  1. Предмет сделки;
  2. Цена объекта недвижимости;
  3. Права и обязанности сторон;
  4. Наличие обременений;
  5. Условия расторжения договора.

Договор купли-продажи квартиры подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 558 ГК РФ). Отсутствие регистрации договора влечет его недействительность.

Статья 558 ГК РФ. Особенности продажи жилых помещений

  1. Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
  2. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
  3. Утратил силу.

Порядок проведения

Схема действий для оформления сделки следующая:

  1. Организации обсуждают условия купли-продажи недвижимости.
  2. Подписывают предварительный договор купли-продажи, покупатель вносит задаток или аванс.
  3. Подписывают основной договор купли-продажи.
  4. Представители обеих компаний проходят процедуру государственной регистрации перехода права собственности.
  5. Покупатель оплачивает остаток по договору купли-продажи.
  6. Стороны подписывают акт приема-передачи недвижимости.

Нюансы и особенности

Документы для государственной регистрации сделки передают в региональное отделение Росреестра или в МФЦ. После юридическое лицо-покупатель получит выписку из ЕГРН, которая подтверждает право собственности на квартиру.

Решение о регистрации договора или отказа в его регистрации должны принять в течение 10 рабочих дней со дня подачи документов.

Риски продающей стороны

Чем рискует продавец – юрлицо:

Покупка квартиры у юридического лица

  1. Деньги. Самый безопасный способ оплаты такой крупной покупки как квартира – банковская ячейка.
    • наличные могут быть поддельными;
    • при переводе на банковский счёт можно ошибиться при вводе реквизитов;
    • безналичным способом можно оплатить недвижимость, только после регистрации перехода права собственности.
  2. Недействительность сделки. Нужно тщательно проверять документы, особенно подтверждающие согласие всех учредителей ООО. В этой области часто бывают подводные камни.

Если обнаружат ошибки в оформлении этих документов, на юрлицо-продавца могут подать в суд и признать документ недействительным, а сделку незаконной. Поскольку подобные сделки с недвижимостью компании не могут проходить без согласия всех учредителей фирмы.

Также необходимо проверить согласие на покупку учредителей компании-покупателя.

Затраты собственника

Организация, которая продаёт квартиру, должна будет заплатить налоги. Если компания использует упрощенную схему налогообложения, НДС можно не платить. Согласно пп. 22 и пп. 23 п. 3 ст. 149 НК РФ. Правда, «упрощёнкой» пользуются только небольшие компании, доходы от объекта которых не превышают 120 млн руб. в год.

Крупные объекты коммерческой недвижимости предполагают больший оборот, при их продаже нужно платить НДС, налог на прибыль и 13% с остатка на дивиденды собственнику от дохода.

Как происходит продажа недвижимости юридическим лицом?

Характер и содержание процедуры продажи недвижимости юрлицом во многом зависит от состояния объекта:

  • достроенный недвижимый объект, на который оформлено право собственности, продается на основании договора купли-продажи;
  • недвижимость в еще строящемся здании реализуется по договору уступки прав требования.

В первой ситуации договор, даже если по нему юридическое лицо продает недвижимость юридическому лицу, во многом похож на обычный договор купли-продажи, заключаемый с физлицами. Единственное отличие – подпись представителя организаций всегда заверяется печатью.

Продажа по договору уступки права требования существенно отличается своим содержанием. Главная особенность, которую должен учитывать и продавец, и покупатель, заключается в том, что само право требования не всегда может быть явным.

В частности, подрядчики, ведущие строительство, нередко получает несколько помещений в качестве взаимозачета с заказчиком – при этом договора инвестирования или долевого участия не заключаются.

Поэтому важно уделять внимание правильному оформлению прав юридического лица на недвижимое имущество. В противном случае покупатель получает дополнительные риски – и продавцу приходится их компенсировать, как правило, снижением стоимости.

Ограничения при покупке квартиры

В случаях, если квартиру приобретает лицо, имеющее статус ООО, АО или ПАО и сделка будет считаться крупной, нужно согласие от всех членов (совладельцев, акционеров) юридического лица. Под крупной сделкой понимается приобретение имущества, стоимость которой превышает 25% активов предприятия. Оно оформляется в виде документа (например, протокола заседания акционеров или решения совета директоров), отражающего согласие всех членов юридического лица совершить эту сделку.

Причиной необходимости получить такое одобрение от совладельцев предприятия кроется в высоких рисках, которые должны быть оценены совместными усилиями.

Покупка квартиры у юридического лицаБез наличия согласия генеральный директор может оформить сделку в случаях, если юридическое лицо имеет только одного владельца (учредителя, акционера и т. п.) или когда стоимость сделки не превышает 25% стоимости активов компании.

В последнем варианте потребуется подтверждающий документ, например, решение о том, что сделка не является крупной.

На законодательном уровне иных ограничений на приобретение недвижимости юридическими лицами не предусмотрено. Однако они могут быть отражены в уставе и других учредительных документах предприятия.

В том числе могут быть оговорены условия, при которых потребуется согласие всех учредителей юридического лица в случаях, если стоимость покупки ниже 25% стоимости активов компании.

Налоги

Статья № 149 НК (Налоговый кодекс) России не предусматривает обязанности уплаты НДС при покупке квартиры. Однако налогоплательщик в соответствии с п. 5 этой же статьи может самостоятельно отказаться от права на освобождение от выплаты НДС. В таком случае нужно написать заявление в органе налогового учёта, в срок не позже 1 числа периода, с которого появилось желание отказаться от освобождения выплаты по НДС.

Это значит, что приобретение квартиры юридическим лицом будет облагаться налогом только при желании членов этого юридического лица выплатить НДС.

Если недвижимость приобретается для последующей продажи, то организация должна будет оплатить налог на прибыль. Он рассчитывается с разницы между стоимостью покупки и продажи квартиры.

В некоторых случаях жилые помещения могут облагаться налогом, если недвижимость не учтена на балансе предприятия в качестве имущества, принадлежащего к основным средствам. Эта обязанность указана в статье № 378.2 НК России.

Покупка квартиры у юридического лицаК примеру, с этим могут столкнуться юридические лица, которые занимаются куплей-продажей жилой недвижимости.

В таком случае квартира будет относиться к товару, а не к основным средствам и к ней будут применены налоги, предусмотренные для продажи товаров.

Дополнительной статьей расхода станет оплата налога на имущество юридического лица. Согласно статье № 374 НК России такая обязанность лежит на всех организациях нашей страны. Размер налогового сбора составит 2,2% от стоимости квартиры, которая указана в балансе предприятия.

Эти налоги предусмотрены при покупке квартиры юридическими лицами, использующими общий режим налогообложения.

Для организаций, работающих на упрощённой системе налогообложения (УСН), предусмотрены следующие сборы:

  • 6% от суммы договора при последующей продаже квартиры.
  • 15% от суммы разности между продажей и приобретением, в случае использования УСН «доход минус расход».

Нюансы оформления долевой собственности

При покупке квартиры юридическим лицом, учредителями (акционерами) которого являются два и более человека, собственность будет считаться долевой. Размеры долевого участия будут определяться в соответствии с величиной вложений в уставной капитал компании.

Ограничений правоспособности в таком случае не предусмотрено. Иные формы распределения долей и права последующего распоряжения квартирой могут быть предусмотрены решением участников (акционеров) организации.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-31-84. Это бесплатно.

Продажа квартиры юридическому лицу физическим лицом

Зачастую такое бывает, что квартиру хотят приобрести организации. Они приступают к поискам квартир через агентства или объявления. Чаще квартиры покупаются у физических лиц. Но ведь в современном мире часто за такими безобидными сделками скрывается обман. Как обезопаситься физическому лицу при продаже недвижимости юридическому лицу?

Какие нужны документы для покупки недвижимого имущества у физического лица:

  • Паспорт покупателя.
  • Регламент организации, которая покупает недвижимость у физического лица.
  • Паспорт доверенной личности (если предприятие ведет деятельность через посредника), доверенность, протокол, который укажет полномочия представителя юрлица.
  • Документ, который подтвердит право собственности на недвижимость.
  • Кадастровый план на продаваемое жилье.
  • Справка из жека.
  • Справка из организации, которая ведет управление домом, об отсутствии задолженностей в коммунальных платежах.

Во время приобретения квартиры у физического лица либо маклера, довольно важно верно заключить соглашение. Однако, в данной ситуации может появиться проблема другого характера. Частное лицо, обычно, требует вносить залог, составляющий порой 40-50% от общей цены за недвижимость до того, как будет оформлено все документально и произойдет передача прав на недвижимое имущество.

Обратите внимание! Перед внесением денежных средств частному лицу обязательно удостоверьтесь, что недвижимость принадлежит данному человеку.

Как обезопасить свою фирму? Перед оформлением сделки требуется сделать заказ справки в органах регистрации о том человеке, который является владельцем квартиры. В данной справке будут указаны сведения об ограничениях и обременениях, находящихся на данном недвижимом имуществе.

Обязательно обратите внимание на срок действия данной справки. При оформлении договора о купле-продаже правильнее будет заказать справку за день заключения сделки. В таком случае юридическая организация будет обладать актуальными и требуемыми сведениями о недвижимом имуществе, которое данная организация собирается купить.

Как сделать договор

По Гражданскому Кодексу Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договорам купли-продажи обязаны осуществить процесс государственной регистрации. Данным процессом регистрации занимается Федеральная регистрационная служба кадастра и картографии.

Список документов обязан подаваться в регистрационную службу, принимающей решение о регистрации договора либо отрицательного решения в его регистрации в течение 10 рабочих дней с того момента, как был подан пакет документов.

Юридические лицо обретает права собственности на недвижимость лишь после того, как договор между юридическим и физическим лицом будет регистрирован в регистрационной службе.

Как уже было указано выше, для проведения сделки потребуется договор, проведение собрания и выписка из протокола о проведенном собрании. Лишь в этом случае может быть заключен договор о купле — продаже недвижимости. Кроме того, в качестве «согласия» возможно предъявление письменного заявления, которое составляется в произвольной форме каждым соучредителем.

Однако, стоит быть готовым к тому, что юридические лица могут использовать поддельные документы. Соглашение будет оформлено, деньги переданы, вроде, все идет по плану. Но спустя некоторое время, суд признает данный договор недействительным, и вы лишитесь договора о купле — продажи недвижимости и своих денег. Другая же сторона останется и с деньгами, и с квартирой.

НДС

Многих может интересовать вопрос об обложении продажи недвижимости НДС. Принимая во внимание Налоговый Кодекс РФ, операции, при которых происходит реализация жилых помещений на территории России, не облагаются НДС.

Оплачивать налог необходимо лишь в данных случаях:

  1. Организации ведут рабочую деятельность на базе общей системы налогообложения.
  2. Недвижимое имущество покупается не для последующей реализации в виде продажи, а будет находиться на балансе средств.

В рассрочку

О рассрочке владеют представлениями практически все. Но далеко не любой человек знает, какие именно есть нюансы у рассрочки при покупке недвижимости. Каким образом происходит оформление сделки с рассрочкой?

Отличий от традиционной сделки купли-продажи практически нет. Обе стороны также обязаны обратиться в Росреестр с написанным заявлением о переходе прав собственности на имущество и договором. Ведомство регистрирует данную сделку в установленный период времени, который определяется законом. Разница будет в следующем:

  • В соглашение о купле — продаже добавляются определенные условия о рассрочке.
  • При подаче пакета документации на регистрацию две стороны обязаны заявить о том, что недвижимости будет обременение. Данный факт должен зафиксироваться в заявлении.
  • В выписке из ЕГРП ставится отметка о данном обременении. Это означает, что провести продажу, завещание, дар данной недвижимости до абсолютного погашения рассрочки новый хозяин не сумеет.

Продажа квартиры юридическому лицу обремененную ипотекой

Ипотека является обременением прав на недвижимость. Банковский филиал, где была взята ипотека, ограничивает возможность заемщика в распоряжении данной недвижимости, поскольку она все еще находится в залоге у банка до окончательной выплаты ипотеки. Такое обременение будет зарегистрировано в Росреестре сразу, как только вы оформите ипотеку. Узнать об этих сведениях сумеет любой человек при заказе выписки из ЕГРП на данную квартиру.

Если ипотечный кредит все еще не выплачен, то недвижимость всё равно возможно продать. Сделать это можно не только при помощи банка-кредитора, но и без него. Ключевая сложность будет при продаже заложенной недвижимости в том, что потребуются денежные расчеты. Формально обладатель и собственник квартиры один человек, а получают за нее деньги 2 различных субъекта – владелец и банк.Ипотечная квартира

Методы продажи квартиры, которая обременена ипотекой

Продать недвижимость, обремененную ипотекой, владелец может с помощью четырех путей:

  1. Произвести погашение ипотеки досрочно (благодаря внешнему источнику).
  2. Погасить ипотеку при оформлении сделки за счет денежных средств покупателя.
  3. Продать недвижимость совместно с ипотекой (перемена заемщика и перевод долга на другого покупателя).
  4. Обратиться в банковский филиал с заявкой о том, что вы не можете производить выплату ипотеки и просите продать недвижимость (банковское учреждение самостоятельно проведет продажу недвижимости с торгов).

У многих людей может возникать вопрос о том, можно ли продать квартиру в ипотеке без согласия и уведомления банковского филиала? Можно сразу сказать, что это невозможно. Во-первых, договор о купле — продаже недвижимости под ипотекой без согласия банка в письменном виде не будет занесен в Росреестр. Во-вторых, если всё же как-то сделка пройдет, и вы продадите недвижимость, то это ненадолго – по требованию банка данный договор будет признан недействительным.

Продажа квартиры от юридического лица физическому лицу

Приобретение имущества, находящееся в праве у юридического лица, нуждается в более ответственном подходе. Делать это нужно по той причине, что в этой процедуре может быть большое количество нюансов и в этом случае повышается опасность мошенничества.

Основное различие между сделками заключается в том, что в период оформления соглашения между двумя юр лицами к списку документов прибавляются и справки об основании организации и документ, который подтверждает право собственности юр лица на недвижимое имущество.

Обратите внимание! Квартира обязана быть на балансе юридической организации. Данный шаг тоже следует подтверждать документами. Такая документация показывает государственным структурам то, как имущество стало долей баланса организации.

Юридическая фирма способна оформить право на имущество и иными методам. Недвижимое имущество может приобретаться напрямую у застройщика.

Какие нужны документы в подобной ситуации:

  1. Разрешение на сооружение дома.
  2. Подтверждающий документ о праве собственности на имущество. Оно может быть в долгосрочной аренде либо быть собственностью фирмы, которая ведет застройку.
  3. Документ, подтверждающий введение недвижимости в использование.
  4. Справка о том, что дому присвоен адрес.

Зачастую юридическую организацию может представлять уполномоченное лицо либо собственно директор данной организации. Непременно нужно запросить ксерокопию устава, где написано о том, что данная личность может проводить сделки подобного типа.

Кроме того, чтобы не попасться на улов мошенников, обратите внимание на доверенность. В ней должен быть пункт, что доверитель обладает правом забрать деньги у покупателя. Если данного пункта в документе нет, то денежные средства не стоит переводить доверителю. Обязательно обращайте внимание даже на незначительные аспекты и как только вы заподозрите что-то неладное, останавливайте сделку.

Источники

  • http://law-divorce.ru/riski-pokupatelya-pri-pokupke-kvartiry-u-yuridicheskogo-litsa/
  • https://svoe.guru/nezhilaya-sobstvennost/nezhiloe-pomeshhenie/kuplya-prodazha/pr-yuridicheskim-litsom.html
  • https://zhivem.pro/kvartira/prodazha/yuridicheskim-licom.html
  • https://urburo1.com/materials/prodazha-nedvizhimosti-yuridicheskim-licom/
  • https://zakonguru.com/nedvizhimost/priobretenije/pokupka/yur-licom.html
  • https://seismofond.ru/kvartira/prodazha-kvartiry-yuridicheskomu-litsu-osobennosti-riski-i-otzyvy.html
[свернуть]
Решите свою юридическую проблему сегодня, не выходя из дома!
300 рублей бесплатно

Напишите свой вопрос - в течении 5 минут наш эксперт перезвонит и бесплатно проконсультирует

 

Заполните форму с контактными данными и получите бесплатную консультацию в течении 5 минут

 
 
Спасибо!
Ваша заявка принята

Юрист позвонит в течение 5 минут

 
Анонимно
Информация о вас не будет разглашена
Быстро
Через 5 минут с вами свяжется наш консультант