Бесплатная горячая линия

Покупка квартиры в пользу третьего лица – что такое покупка квартиры на третье лицо

Содержание

Кто же такие эти третьи лица в сделках с недвижимостью?

Третьими лицами в сделках называют тех, кто НЕ является стороной Договора купли-продажи (ДКП), т.к. не имеет в данный момент прав собственности на квартиру, но может претендовать на них, или иметь другие права на квартиру, например, право пользования.

Кто же может выступать в роли этих самых «третьих лиц»?

Третьими лицами могут быть, например:

  • Супруг владельца квартиры, который не вписан в Свидетельство о регистрации права, но может иметь право на квартиру, в силу закона (см. в Глоссарии – «Право общей совместной собственности супругов»
  • Наследник, который неожиданно объявился уже после оформления наследства на текущего собственника (см. в Глоссарии – «Наследование недвижимого имущества»
  • Человек, не являющийся наследником, но имеющий право пользования квартирой в силу завещательного отказа (см. в Глоссарии – «Наследование недвижимого имущества»
  • Прописанные в квартире, но не имеющие прав собственности, родственники владельца (см. в Глоссарии – «Право пользования квартирой»
  • Пользователи приватизированной квартиры, отказавшиеся в свое время от ее приватизации (см. в Глоссарии – «Продажа приватизированной квартиры»
  • и т.п.

Таким образом, «третье лицо» может даже не оспаривать совершенную сделку и не лишать Покупателя права собственности, но существенно его ограничить, предъявив свои претензии на пользование квартирой.

Какие бывают права третьих лиц?

Права третьих лиц в сделках с недвижимостью могут выражаться в:

  • правах пользователей (рассмотрено на шаге: «Кто имеет право пользования квартирой»), в т. ч. по договору найма (ст.675 ГК РФ) или по договору безвозмездного пользования (п.1, ст.700 ГК РФ);
  • правах несовершеннолетних (рассмотрено на шаге: «Покупка квартиры с несовершеннолетними»
  • правах предыдущих собственников квартиры (рассмотрено на шаге «Квартира куплена на «вторичке»
  • правах наследников, в т.ч. правах по завещательному отказу (рассмотрено на шаге: «Квартира получена в наследство»
  • правах супругов (рассмотрено на шаге: «Права супругов на квартиру»
  • правах кредитора (рассмотрено на шаге: «Квартира приобретена в ипотеку»
  • правах получателя ренты (рассмотрено на шаге: «Квартира получена по договору ренты»

Еще один вид права третьих лиц возникает при продаже комнаты в коммунальной квартире, а также при продаже доли в квартире. И в том и в другом случае имеется ввиду – право преимущественной покупки.

Риск нарушения прав третьих лиц присутствует в сделках с квартирами на «вторичке» практически всегда, в той или иной степени. Многие Покупатели, выбирая квартиру на вторичном рынке, даже не осознают этого риска. Во многих случаях ни юристы, ни риэлторы не могут поручиться за отсутствие в природе «третьих лиц», но снизить этот риск – вполне возможно.

Чтобы избежать данного типа риска совсем, можно отказаться от вторичного рынка, и выбрать квартиру на «первичке».

Если же душа тянется именно ко «вторичке», то этот риск снижается пунктуальным анализом документов на квартиру, выявлением возможных прав третьих лиц и соответствующими защитными действиями, описанными в ИНСТРУКЦИИ для каждого отдельного случая.

Снизить риск покупки квартиры, связанный с нарушением прав третьих лиц на «вторичке», можно также путем подготовки и заверения сделки у нотариуса.

В общем случае (если иное не установлено законом), после продажи квартиры, члены семьи бывшего владельца (т.е. «третьи лица») теряют право пользования этой квартирой (п.2, ст.292 ГК РФ).

Исключение (то самое – «иное» из статьи закона) здесь предусмотрено для тех, кто в свое время написал отказ от приватизации этой квартиры, и получил, таким образом, бессрочное право пользования ею.

Кроме того, ст. 460 ГК РФ прямо указывает, что Продавец обязан передать квартиру свободной от прав третьих лиц. И это же обязательство должно быть прописано в Договоре купли-продажи (ДКП) квартиры.

В то же время п.1, ст. 558 ГК РФ говорит о том, что если в продаваемой квартире кто-либо из ее жильцов сохраняет право пользования этой квартирой после ее отчуждения, то это должно быть прямо указано в ДКП, и это является существенным (т.е. обязательным) условием договора.

Если в процессе анализа документов обнаруживается присутствие этих самых «третьих лиц» (или даже подозрение на их присутствие), полезно будет получить по этому вопросу дополнительную консультацию юриста применительно к конкретной сделке.

Мошенничество с квартирами. Поучительные истории с примерами из практики.

Третьи лица, равно как и непосредственные участники сделки купли-продажи квартиры имеют право предъявлять претензии и подавать иск в суд только в пределах допустимого срока исковой давности в сделках с недвижимостью.

Особенности покупки жилья в пользу третьего лица

При осуществлении такой сделки покупатель передает деньги продавцу, но не становится законным владельцем приобретаемого жилья – права собственности оформляет на себя третье лицо. Отдельных законодательных актов, касающихся именно такой схемы приобретения квартиры, нет, тем не менее, сделка проходит в правовом поле и считается законной. Действия покупателя в данном случае регламентируются ст.430 ГК РФ об исполнении должником обязательств в пользу не кредитора, а третьего лица указанного или не указанного в договоре. Обязательством может стать не только купля-продажа – чаще всего законодательная норма применяется при оказании различных услуг (страхования, грузоперевозок, банковских вкладов и пр.).

В чьих интересах совершается сделка?

Ст. 430 ГК РФ не ограничивает круг лиц, в интересах которых может быть заключен договор, но на практике чаще всего жилье покупают пожилым родственникам или детям. По своему смыслу такое соглашение очень похоже на дарение, но оно имеет весомое преимущество – процедура передачи жилья значительно упрощается. Покупателю удается обойтись всего одним документом (ДКП), ему не приходится тратить время и деньги на составление дарственной.

Приобретаемая по такой схеме квартира становится личной собственностью третьего лица, отсудить ее часть при разделе имущества не удастся (права собственности считаются безвозмездно переданными, как при дарении).

Такой особенностью пользуются некоторые родители – приобретая жилье в качестве свадебного подарка сыну/дочери, они оформляют договор купли-продажи в пользу своего ребенка. Даже если со временем пара решит развестись, квартира не будет приниматься в расчет при разделе имущества, поскольку по закону она не относится к совместной собственности.

Пригодится такая схема и в случае, если человек физически не имеет возможности вести переговоры с продавцом, ходить по инстанциям, собирая необходимые бумаги, выполнять другие действия – кто-то из родственников может взять на себя роль покупателя. При этом ему не придется тратить деньги на оформление доверенности, как это было бы необходимо при проведении сделки в качестве законного представителя.

Иногда таким образом оформляют ДКП дети в интересах своих родителей. Будучи в почтенном возрасте, люди далеко не всегда сохраняют ясность ума – им очень сложно выступать в качестве одной из сторон сделки, вникать в юридические аспекты процесса. Действуя самостоятельно, они могут стать жертвой мошенников – покупка квартиры в пользу пожилых членов семьи становится хорошим выходом.

Пример. Пожилой человек хочет купить однокомнатную квартиру. В силу состояния своего здоровья он не может приять активного участия в процессе, поэтому все функции берет на себя сын. Он находит подходящую квартиру и покупает ее, указав в договоре, что действует в интересах третьего лица. После обращения в территориальный орган Росреестра осуществляется регистрация прав собственности на отца покупателя.

Физические и юридические лица как субъекты гражданского права

Субъектом права называется лицо, обладающее по закону способностью иметь и осуществлять непосредственно или через представителя права и юридические обязанности. Понятие «лицо» является родовым, распространяющимся на всех участников гражданско-правовых отношений: как на отдельных индивидов

Физические и юридические лица как субъекты гражданского права

Субъектами гражданского права являются физические и юридические лица. Кроме того, в отношениях, регулируемых гражданским законодательством, могут участвовать публичные образования – Российская Федерация, субъекты РФ и муниципальные образования. Физическими лицами являются граждане РФ

Третье лицо как сторона договора, правомочная его расторгать или требовать его расторжения

Становится ли третье лицо стороной договора после изъявления им согласия с договором или намерения воспользоваться выговоренным правом? Этот вопрос, как правило, обсуждается в связи с правомочием третьего лица требовать расторжения договора или расторгать его в одностороннем порядке.

В основном в литературе, да и в законодательстве большинства стран, придерживаются такой точки зрения: третье лицо ни при каких условиях не может стать стороной договора. Соответственно, третье лицо по общему правилу не может требовать расторжения договора[1]. Но вот что на это возражает Ю. А. Тарасенко: если должник вправе выдвигать против третьего лица те же возражения, что и против кредитора, то третье лицо может не получить причитающегося ему по договору из-за неисправности кредитора, а значит, не только должник, но и кредитор обязан перед третьим лицом. Следовательно, неверно утверждение о том, что третье лицо не сторона договора; третье лицо является полноценной стороной договора, перед которой обязаны две другие стороны. Другим доводом в пользу того, что третье лицо является стороной договора, Ю. А. Тарасенко считает невозможность изменять и расторгать договор без согласия третьего лица с момента изъявления им своего намерения воспользоваться выговоренным правом. Соответственно, как сторона договора третье лицо вправе требовать его расторжения[2].

Надо сказать, не только Ю. А. Тарасенко считает, что с момента изъявления своего согласия с договором третье лицо становится его стороной. Согласно п. 1 ст. 6:254 ГК Нидерландов[3] после того, как третье лицо, в пользу которого заключен договор, приняло его, оно становится полноценной стороной договора. Однако такая позиция законодателей является редкостью. Все же в основном нормы о договорах в пользу третьего лица таких правил не содержат.

Несколько по-иному к вопросу о правомочии третьего лица расторгать договор или требовать его расторжения подошла М. С. Каменецкая. Она пишет в диссертации: «Если должник не исполняет или ненадлежащим образом исполняет обязательство либо принятие исполнения становится обременительным для третьего лица, то по логике ему должно принадлежать право прекратить обязательство, расторгнув договор. В самом Кодексе содержатся нормы, аналогичные приведенным рассуждениям»[4]. Позволим читателям самим оценивать слово «логика» применительно к «приведенным рассуждениям», а сами обратимся к примерам из ГК РФ, которые приводит М. С. Каменецкая и в которых третьим лицам, не принимавшим участия в заключении договоров, действительно предоставляется правомочие расторгнуть их, причем иногда даже не в судебном, но в одностороннем порядке.

Так, в договоре поставки (ст. 518 и 519 ГК РФ) не только покупателю, но и получателю товара (третьему лицу) позволяется воспользоваться средствами защиты, предоставляемыми ст. 475 и 480 ГК РФ соответственно. Среди этих средств защиты имеется правомочие «отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной денежной суммы».

В силу ст. 599 ГК РФ получатель пожизненной ренты, которым может быть как сторона договора, так и третье лицо, вправе требовать расторжения договора при существенном нарушении его условий.

Согласно ст. 958 ГК РФ страхователю (выгодоприобретателю) предоставлено право в любой момент отказаться от исполнения договора страхования, т. е. расторгнуть его.

На основании ст. 1024 ГК РФ договор доверительного управления прекращается, в том числе в силу «отказа выгодоприобретателя от получения выгод по договору, если договором не предусмотрено иное».

Таким образом, действительно видно, что в некоторых случаях законодатель предоставляет третьему лицу правомочие не только отказаться от получения выговоренных выгод, но и прекратить договор либо односторонним волеизъявлением, либо в судебном порядке.

Все приведенные выше рассуждения, обосновывающие правомочие третьего лица расторгать договор, являются, очевидно, догматическими. Однако практически несложно показать, что в большинстве случаев правомочие третьего лица расторгать договор или требовать его расторжения скорее не укрепляет, а разрушает разумный предсказуемый порядок. Представим себе договор ОСАГО, договор добровольного страхования ответственности, договор страхования жизни заемщика, от исполнения которых в силу п. 2 ст. 958 ГК РФ отказался потерпевший-выгодоприобретатель. В этом случае в результате чужого волеизъявления страхователь оказывается лишенным страховой защиты, которую он для себя приобрел. Причем в соответствии с п. 3 ст. 958 ГК РФ он даже не сможет вернуть себе уплаченную страховую премию.

Предположим, получателю (третьему лицу) поставлен некомплектный товар и имеются основания для применения ст. 518 ГК РФ, которая отсылает к ст. 480 ГК РФ. Согласно нормам этой статьи получатель товара по договору поставки, расторгая договор, может потребовать вернуть уплаченные за товар деньги. Но не он их платил, а покупатель. Значит, он должен требовать от поставщика возврата денег покупателю? Но покупатель совершенно не обязан этого желать. Напротив, покупатель может пожелать распорядиться поставленным некомплектным товаром по-иному, чем назначенный по договору получатель. Неясны цели, с которыми получателю товара, являющемуся всего лишь назначенным по договору третьим лицом, предоставляется право распоряжаться договором без согласия тех, кто его заключил.

В договоре доверительного управления возможность выгодоприобретателя прекратить договор хотя бы не императивна, и сторона договора может это предусмотреть и исключить.

Наконец, положение получателя пожизненной ренты, который не принимал участия в заключении договора, может оказаться таким, что ему действительно потребуется правомочие расторгнуть договор без согласия того, кто договор заключал (например, в случае смерти стороны договора). По существу, внимательное знакомство с нормами § 3 гл. 44 ГК РФ позволяет сказать, что получатель пожизненной ренты в определенных случаях становится стороной договора, как и в случае банковского вклада. Соответственно, он получает все правомочия стороны договора, и договор утрачивает особенности договора в пользу третьего лица.

В целом, полагаем, из приведенных рассуждений видно, что императивно установленное право третьего лица прекратить договор без согласия на это сторон договора не может являться общим для всех разновидностей договоров в пользу третьего лица. Для некоторых разновидностей договоров такое право действительно установлено законом, но, как показано, в двух случаях из трех это является явной недоработкой регулирования. В четвертом же из рассмотренных случаев согласие стороны договора на его расторжение все же предусматривается, хотя и в форме диспозитивной оговорки.

Хотя М. С. Каменецкая считает возможность третьего лица прекратить договор «логическим» следствием его права отказаться от предоставленных третьему лицу по договору выгод, мы полагаем, что отказ от выгод не может влечь за собой прекращение договора. По нашему мнению, право третьего лица расторгать договор может устанавливаться лишь как исключение из общего правила, так как предоставление третьему лицу, не принимавшему участия в заключении договора, права полностью прекратить договор без согласия его сторон является разрушением предсказуемого порядка, в котором люди действуют «своей волей и в своем интересе». Чужая воля, законно разрывающая договор, заключенный другими в своих интересах, создает не предсказуемость последствий действий участников оборота, а произвол.

Отказ третьего лица воспользоваться выговоренными для него правами по договору — это, конечно, неотъемлемое его право, но после этого стороны договора должны сами решать судьбу договора уже без участия третьего лица.

Здесь целесообразно вернуться к работе Ю. А. Тарасенко, который пишет: «Договор в пользу третьего лица является уникальной конструкцией, позволяющей лицу, не участвовавшему в формировании условий договора, становиться участником (стороной) в таком договоре, преобразуя такой договор в трехсторонний силой своего одностороннего волеизъявления»[5]. Выше мы уже высказались об одном из элементов данной конструкции — о правомочии третьего лица расторгать договор, заключенный без его участия, теперь же позволим себе задать более общий вопрос: зачем вообще нужна такая «уникальная конструкция», разумеется, если оставить в стороне полезность упражнений в построении новых правовых конструкций?

С позиций сторон договора (тех, кто его заключал) это совершенно не нужно. Если бы им был нужен полноценный третий партнер, они бы его с самого начала пригласили участвовать в договоре. Поскольку они этого не сделали, значит, не желали. Они заключили договор на тех условиях, на которых хотели, т. е. не пригласили третьего в партнеры, а наделили его только правом требовать исполнения. Для каких целей гражданское право против воли сторон договора, руководствуясь волей этого третьего, будет навязывать его в партнеры двум другим?

Предположим, для защиты интересов этого третьего. Но какие интересы третьего лица можно таким образом защитить? Какие правомочия приобретет третье лицо, став стороной договора, помимо тех, которые у него имеются как у третьего лица? Их можно перечислить: возможность требовать расторжения и изменения договора, право препятствовать сторонам договора в его изменении более активно, чем это предусмотрено в п. 2 ст. 430 ГК РФ, способность более активно мешать развитию договорных отношений, которые возникли помимо его воли. Какие интересы третьего лица это позволит защитить? Никаких практических интересов, кроме помех тем, кто заключил договор, мы не видим. Этого ли ожидали лица, заключившие договор, от правопорядка? Полагаем, вряд ли разумные люди могут ожидать, что правопорядок помимо их воли навяжет им партнера, которого они явно не собирались приглашать.

Наконец, последнее, что следовало бы сказать по этому вопросу. Об этом уже говорилось в предыдущем параграфе настоящей главы. С того момента, как третье лицо в силу прямого указания закона действительно становится стороной договора (банковский вклад, ст. 6:254 ГК Нидерландов, возможно, пожизненная рента и т. д.), этот договор утрачивает черты договора в пользу третьего лица. Он превращается в обычный договор, и изучение его свойств как договора в пользу третьего лица становится бессмысленным. Но если договор сохраняет свойства договора в пользу третьего лица, в котором третье лицо не является его стороной, правомочие этого лица расторгать или требовать расторжения договора по изложенным выше причинам не может быть общим правилом.

Правовое положение третьего лица

Состав, порождающий право третьего лица Дискуссии о составе, порождающем возникновение у третьего лица права требовать исполнения договора, заключенного в его пользу, идут в отечественном праве Эти дискуссии пришли к нам, как и следовало ожидать, из немецкогогражданского права.

Статья 430. договор в пользу третьего лица

ГК РФ).Договор купли-продажи является основанием возникновения обязательственного (относительного) правоотношения между продавцом и покупателем; причем покупатель приобретает право собственности на купленное имущество, т.е. вещное абсолютное право. Подразделяется на: a) розничная купля-продажаПо договору розничной купли-продажи продавец, осуществляю­щий предпринимательскую деятельность по продаже товаров в роз­ницу, обязуется передать покупателю товар, предназначенный для личного, семейного, домашнего или иного использования, не связан­ного с предпринимательской деятельностью (п.

1 ст. 492 ГК РФ).Розничная купля-продажа является наиболее распространенной разно­видностью договора купли-продажииимеет приоритетное значение в гражданском обороте для удовлетворения потребностей граждан.

ГК РФ) d) контрактация-По договору контрактации производитель сельскохозяйственной продукции обязуется передать выращенную (произведенную) им сельскохозяйственную продукцию заготовителю — лицу, осуществляющему закупки такой продукции для переработки или продажи (п.1 ст. 535 ГК РФ). e) Договор энергоснабжения-По договору энергоснабжения энергоснабжающая организация обязуется подавать абоненту (потребителю) через присоединенную сеть энергию, а абонент обязуется оплачивать принятую энергию, а также соблюдать предусмотренный договором режим ее потребления, обеспечивать безопасность эксплуатации находящихся в его ведении энергетических сетей и исправность используемых им приборов и оборудования, связанных с потреблением энергии (п.1 ст. 539 ГК).

Поставщик обязуется осуществить поставку (наименование товара) (далее — Товар), в соответствии с приложением N 1 к настоящему Договору «Спецификация» (далее — Спецификация), третьему лицу, указанному в п.1.4 настоящего Договора, в срок и на условиях, предусмотренных настоящим Договором, а Покупатель обязуется организовать принятие Товара третьим лицом и оплатить Товар. 1.2. Наименование, ассортимент, цена, количество Товара указаны в Спецификации, которая является неотъемлемой частью настоящего Договора.

Договор банковской гарантии, не содержащий наименование бенефициара, является в пользу третьего лица.

Из ст. 430 не вытекает, что на могут возлагаться какие-либо обязанности. На практике, которое воспользовалось своим правом требовать исполнения обязательства в свою пользу, берет на себя некоторые обязанности в рамках этого права.

Намерение воспользоваться своим правом, конечно, включает в себя и предъявление со стороны требования об исполнении обязательства.

Существенные условия

ДКП имеет четыре главных условия:

  • соглашение заключается между контрагентами;
  • третья сторона выражает свое согласие на участие;
  • четко прописана процедура выполнения обязательств;
  • предусмотрена ответственность сторон.

Под первым пунктом законодатель понимает, обязанность продавца передать товар или услугу, а покупателя — оплатить полученные блага. Но, учитывая обстоятельства, право на материальные средства есть только у 3-го лица. В данном случае он считается кредитором и обладает полным перечнем сопутствующих по ГК РФ возможностей.

Согласие – это важный признак. Без него права кредитора переходят к продавцу. Под согласием законодатель понимает добровольное волеизъявление третьего лица на участие в договоре.

Интересно, что законодатель не требует указывать третье лицо. Примером служит договор страхования цивильной ответственности, по которому страховая – продавец, водитель – покупатель, а пострадавшее в ДТП лицо – выгодоприобретатель.

Если третье лицо в соглашении не указано, при составлении документа нужно прописать такую формулировку, согласно которой легко можно будет установить и определить субъекта, имеющего права кредитора. Иначе отношения перейдут в плоскость классической купли-продажи.

В юридической практике часто встречается предварительный контракт в пользу третьего лица. Документ описывает условия, при наступлении которых стороны обязаны заключить основную сделку и выполнить ее условия. Документ по общему правилу не дает право требовать с должника денежных средств.

Но, если в суде будет доказано, что одна из сторон осознанно уклонялась от подписания основного соглашения, предварительно получит статус обязательного к исполнению.

Плюсы минусы данного вида договора

ДКП в пользу третьего лица открывает широкие возможности для торговых операций и позволяет упростить некоторые бюрократические моменты. Продажа в пользу 3-го лица удобна для:

  • движимого и недвижимого имущества;
  • логистических сделок;
  • может заменить часть кредитных отношений.

Тем не менее – это не панацея и не пробел в законодательстве, который можно использовать для махинаций или минимизации налогообложения.

На практике есть серьезные недостатки:

  • сложность составления;
  • малоизученность и недостаточность юридической практики;
  • ограничения на использование средств.

Последний пункт касается материнского капитала и других государственных видов помощи. Средства должны быть личными, а происхождение доходов прозрачным. Продажа или покупка в пользу третьего лица – правовой инструмент, который только лишь развивается в юридической практике, поэтому его возможности до конца не изучены.

Чаще всего используется в банковской сфере. Примером контракта в пользу третьего лица служит вклад на получателя. В этом случае человек или компания заключает с банком договор об открытии счета, пользоваться которым может только третье лицо. Если сумма большая, процедура позволяет существенно сэкономить на банковских процентах за перевод средств.

Требования к составлению

Закон не устанавливает формальный образец договора в пользу третьего лица и оставляет его разработку на усмотрение участников сделки. Соответственно документ составляется по правилам ст. 160 и ст. 434 ГК РФ, определяющих форму и основные положения соглашений между несколькими лицами. В их числе такие условия:

  • предмет договора;
  • обязанности сторон;
  • условия выполнения;
  • ответственность;
  • разрешение споров;
  • срок действия.

В зависимости от предмета соглашения, будь то услуги, товары или обязательства, порядок исполнения долга перед кредитором отличается. К составлению этого пункта нужно подходить максимально ответственно, а главное, с учетом законодательных особенностей, установленных для конкретной категории сделки.

Трехсторонний договор на оказание услуг: требования ГК РФ и специфика сделки

Порядок заключения сделок, предусматривающих возмездное оказание услуг, регулируется нормами главы 39 ГК РФ. П. 2 ст. 709 ГК РФ указывает, что правила данной главы применяются к широкому спектру оказываемых услуг:

  • медицинских;
  • образовательных;
  • туристических;
  • рекламных;
  • бухгалтерских,
  • маркетинговых и т. д.

При этом п. 1 той же статьи указывает на наличие в данной сделке двух сторон: исполнителя (организации, которая принимает на себя обязанности по совершению определенных действий) и заказчика (организации либо гражданина, в чьих интересах действует исполнитель), обязанного оплатить оказанные услуги.

Несмотря на то что ст. 709 ГК РФ указывает лишь на двух участников сделки, практикам не стоит забывать о возможности одной стороны заключить договор не в свою пользу, а в интересах третьего лица. Заключенным же в пользу третьего лица считается контракт, в котором прописано, что исполнитель должен оказать услугу не заказчику, а лицу, специально указанному в тексте документа (п. 1 ст. 430 ГК РФ).

П. 2 ст. 430 ГК РФ указывает, что после получения от третьего лица согласия на предоставление ему обусловленной договором услуги ни исполнитель, ни заказчик не может без согласия данного лица отказаться от сделки, если иное не указано в условиях контракта или каком-либо нормативном акте.

Специфика трехсторонней сделки

При детальном рассмотрении сделки в пользу третьего лица важно выделить 2 принципиальные особенности, отличающие ее от обычной (двусторонней):

  1. Субъектный состав.
  2. Перераспределение комплекса прав и обязанностей сторон.

При этом другие аспекты сделки — ее форма, набор существенных условий и — остаются без каких-либо изменений.

Нормы ГК РФ не устанавливают каких-либо специальных требований к организационно-правовой форме заказчика или исполнителя. Однако деятельность исполнителя является предпринимательской — а это означает, что на его стороне может выступать только организация или ИП. Заказчиком же услуги может быть как гражданин, так и организация.

Что же касается третьего лица, то для определения его возможного правового статуса следует учитывать специальные требования к конкретному виду услуг. Так, если речь идет о рекламных услугах, третье лицо может быть ИП или организацией. В случае же оказания услуг образовательных обучающимся, согласно п. 2 правил, утвержденных постановлением Правительства РФ «Об утверждении…» от 15.08.2013 № 706, может быть только гражданин.

Выше мы упомянули, что при добавлении в состав сторон третьего лица происходит перераспределение прав и обязанностей участников сделки. Однако следует учитывать, что первоначальный набор обязанностей исполнителя остается без изменений, только выполнение их производится не в пользу заказчика, а в пользу третьего лица. Заказчик же, как и в случае с двусторонним договором, обязан оплатить предоставленные услуги.

Что касается третьего лица, то оно приобретает права требования, которые в двухстороннем формате сделки принадлежали заказчику, и обязано соблюдать необходимые условия оказания услуги:

  • выполнять рекомендации исполнителя по лечению, если речь идет о медицине;
  • усваивать необходимые знания и навыки, соблюдать дисциплинарные требования, если речь об образовании, и т. д.

Особенности соглашения, образец трехстороннего договора на оказание медицинских услуг

Важно помнить, что к договору об оказании медицинских услуг применяются нормы не только ГК РФ, но и профильного нормативного акта — правил, утвержденных постановлением Правительства РФ «Об утверждении…» от 04.10.2012 № 1006 (далее — Правила).

Пункт 2 Правил определяет состав сторон. Согласно его положениям, сделка может быть:

  1. Двусторонней, в которой участвуют исполнитель (организация или ИП с лицензией на осуществление медицинской деятельности) и потребитель (гражданин, обращающийся за медицинской помощью).
  2. Трехсторонней, когда в сделке помимо указанных выше участников присутствует также заказчик (гражданин либо организация, которая заключает договор в интересах потребителя).

Перечень информации, которая должна содержаться в договоре, определяет п. 17 Правил. Помимо указания данных об участниках сделки сторонам следует достигнуть соглашения по следующим существенным условиям:

  • предмету договора — набору медицинских услуг, которые исполнитель должен оказать потребителю;
  • стоимости оказываемых услуг, обозначаемой либо в твердой сумме, либо в виде сметы;
  • сроках, а также особых условиях оказания услуг.

Поскольку оказание медицинских услуг несет риск для здоровья потребителя, значительное место в Правилах уделено особым условиям сделки. Так, потребителю по его требованию должна быть предоставлена полная и достоверная информация (п. 29 Правил):

  • о состоянии его здоровья, диагнозе, методах лечения и результатах оказания медицинских услуг, возможных противопоказаниях и рисках для здоровья;
  • квалификации персонала медицинского учреждения, применяемых препаратах, их свойствах, противопоказаниях и т. д.

Распределение обязанностей сторон

В связи с характером медицинских услуг в трехстороннем договоре большая часть прав и обязанностей заказчика переходит к потребителю. Так, последний вправе лично получать всю необходимую информацию об оказываемых услугах и отказаться от них, если их качество или риски для здоровья неприемлемы для гражданина.

При этом к потребителю переходит и ряд обязанностей:

  • соблюдение требований и рекомендаций лечащего врача;
  • выполнение дисциплинарных требований при нахождении в стационаре;
  • представление исполнителю всей необходимой медицинской документации, информирование о наличии заболеваний, аллергических реакциях и т. п.

Для ознакомления с конструкцией договора оказания платных медицинских услуг мы предлагаем образец трехстороннего договора на оказание услуг, который можно использовать на практике.

Виды договоров дарения

Законодательство предусматривает типовые формы договоров дарения, в которых отражаются необходимые для законности сделки сведения. Всего существует 8 видов соглашений, которые различаются указываемыми реквизитами, нюансами работы и сторонами, участвующими в договоренностях. В каждом договоре должны быть данные сторон и их подписи, указание на дарение, поскольку без этого уточнения документ станет недействительным.

Плюсом разнообразия договоров является наличие отдельного бланка для каждой ситуации. Для обещания подарить недвижимость и собственно, дарения, задействуют разные формы, такой же подход существует и во всех остальных форматах договора. Но по закону данная услуга предоставляется бесплатно, и если в госучреждении требуют непредусмотренные деньги – это коррупционное проявление.

Стандартный

Классическое соглашение о дарении наиболее популярное, поскольку не требует особых сведений и соблюдения важных условий. Несмотря на легкость, может потребоваться образец заполнения, ведь в документах все достаточно неочевидно. В стандартном документе указывается только информация о сторонах сделки, участвующих в правоотношениях. Обычно это ФИО, паспортные данные и адрес прописки, но дополнительно в договоре указываются характеристики недвижимости, по которым ее можно идентифицировать.

Под такими характеристиками нужно понимать адрес квартиры, ее общая и жилая площади, количество комнат, состояние и иные важные детали. При составлении стандартного договора, одариваемый может вступить в право владения сразу после его подписания и нотариального заверения.

В пользу третьего лица

Договор в отношении третьего лица в 2019 году необходим если сделка по безвозмездной передаче имущества влияет на интересы людей, не являющихся сторонами правоотношений. К примеру, при передаче квартиры в собственность другого человека на безвозмездной основе, даритель может обязать принимающую сторону предоставить часть помещений для пользования иным людям.

Имеется реальный договор дарения, составленный по стандартным нормам, в котором указываются дополнительные сведения о третьем лице. Обязательно указывается, какие действия в его отношении должен выполнить одариваемый, прописываются паспортные данные и ФИО того самого отдельного лица. Договор вступает в силу в том же порядке, то есть после нотариального заверения можно сразу регистрировать права владения в Росреестре.

Дарение между близкими родственниками

Дарение недвижимости, в частности квартиры, часто проводится между родственниками, что позволяет получить финансовые льготы. При безвозмездной передаче недвижимости между людьми, связанными родственными узами, одариваемый не должен уплачивать налог на прибыль, необходимый в отдельных случаях.

Отличия такого договора от стандартного состоят в указании родственных связей между сторонами. Желательно прописать и подтверждающий это документ, к примеру, свидетельство о рождении или штамп в паспорте. Безвозмездное дарение не потребует уплаты налога только при сделке между близкими родственниками, а это супруги, родители и дети. В каждом перечисленном случае можно предоставить подтверждающие документы.

Родственники могут не платить налоги за подаренное имущество, это сэкономит значительную сумму!

Кроме того, предлагаются и иные виды договоров дарения:

  • консенсуальный – выдача обещания передать имущество во владение при наступлении неких обстоятельств или выполнении условия. Таковым может быть вступление одариваемого в брак, либо достижение им определенного возраста;
  • прижизненный – такое соглашение будет работать только на протяжении срока жизни дарителя. Договор будет аннулирован, если даритель умер, а право собственности не было оформлено. Такая бумага оформляется, к примеру, при желании передать имущество в наследство другому человеку, а не одариваемому;
  • групповой – особенностью является безвозмездная передача имущества нескольким лицам;
  • с описью – к стандартному договору добавляется опись ценных вещей, если недвижимость имеет такое наполнение;
  • по материнскому капиталу – если жилье покупалось дарителем за счет средств маткапитала, а ребенок при этом не достиг совершеннолетия, сделку обязаны проверить органы опеки, чтобы исключить нарушение прав несовершеннолетнего лица.

Кто может быть дарителем?

Подарок стоимостью менее 3 тысяч рублей может подарить кто угодно кому угодно.

Для более дорогих подарков в Гражданском кодексе есть ограничения. Дарителем не может быть:

  • малолетний гражданин, то есть ребенок до 14 лет, — ни лично, ни через законного представителя. С 14 лет дорогостоящие подарки можно вручать с письменного согласия родителей (усыновителей, попечителей); если речь идет о недвижимости, также нужно будет получить разрешение органов опеки и попечительства. Исключение — полная эмансипация ребенка в 16 лет;
  • гражданин, признанный

Кому нельзя дарить подарки?

Согласно Гражданскому кодексу, запрещается дарить дорогостоящие подарки (дороже 3 тысяч рублей):

  • работникам образовательных, медицинских, социальных и аналогичных организаций, в том числе работникам организаций для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, от лица тех, кто в этих организациях лечится, учится или содержится, и их родственников;
  • лицам, замещающим государственные и муниципальные должности, государственным и муниципальным служащим, служащим Банка России в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей (за исключением подарков в связи с официальными мероприятиями, но и в этом случае подарки дороже 3 тысяч рублей признаются государственной собственностью);
  • коммерческим организациям, если одаряемым по договору дарения также является коммерческая организация.

Как подарить движимое имущество, например деньги или автомобиль?

В Гражданском кодексе предусмотрены случаи, когда письменная форма договора дарения (в обиходе — дарственная) движимого имущества обязательна:

  • если договор содержит обещание дарения в будущем;
  • если даритель — юридическое лицо и стоимость дара превышает 3 тысячи рублей.

В остальных случаях договор дарения может быть заключен как письменно, так и устно — посредством вручения самого подарка, символической передачи подарка (например, вручение ключей) либо вручения правоустанавливающих документов.

Однако во избежание недоразумений рекомендуется все договоры дарения заключать письменно у нотариуса (найти нотариуса в Москве можно с помощью сервиса на сайте Московской городской нотариальной палаты, в России — с помощью сервиса на сайте Федеральной нотариальной палаты. Обращаться можно к любому нотариусу). Во-первых, нотариус разъяснит вам ваши права и обязанности, поможет лучше разобраться в том, какие юридические последствия повлечет за собой заключение договора дарения. Во-вторых, если в будущем кто-то захочет оспорить факт передачи и получения дара, вам будет легче доказать свою правоту в суде: нотариальный акт имеет повышенную доказательную силу. Но даже если в рамках отдельного дела и будет доказано, что нотариальное действие было совершено с нарушением закона, нотариус несет полную финансовую ответственность за результаты своей профессиональной деятельности. Это означает, что он возместит причиненный ущерб в полном объеме. Таким образом, обращение к нотариусу при заключении договора дарения обеспечит максимальную надежность и безопасность совершаемой сделки.

На практике оформленный письменно договор дарения, подтверждающий право собственности нового владельца, потребуется при дарении автомобиля и других автотранспортных средств для регистрации в ГИБДД, а также самоходной техники (регистрируется в Гостехнадзоре Москвы), самолетов и вертолетов (регистрируется в Федеральном агентстве воздушного транспорта РФ) и маломерных судов (регистрируется в Государственной инспекции по маломерным судам РФ города Москвы).

Как подарить квартиру, дом, участок, гараж?

Чтобы подарить недвижимость, необходимо иметь в виду следующие условия:

  • если вы хотите подарить имущество, находящееся в общей совместной собственности, вам требуется получить согласие всех остальных собственников (за исключением случаев, когда между вами заключено соглашение, в котором указано иное). Речь идет именно о совместной, а не долевой собственности. Если вы владеете долей и хотите ее подарить, вам не нужно получать согласие других собственников;
  • письменный договор — обязательное условие при дарении недвижимости. Вы можете составить его как самостоятельно, так и, например, с юристом, но надежнее всего заключить договор у нотариуса (найти нотариуса в Москве можно с помощью сервиса на сайте Московской городской нотариальной палаты, в России — с помощью сервиса на сайте Федеральной нотариальной палаты. Обращаться нужно к нотариусу, работающему в том субъекте Федерации,
Источники

  • https://kvartira-bez-agenta.ru/glossarij-rieltora/treti-lica-v-sdelkax/
  • http://law-divorce.ru/pokupka-kvartiry-v-polzu-tretego-litsa/
  • https://studme.org/310998/pravo/treti_litsa_grazhdanskom_prave
  • https://studref.com/423608/pravo/osnovnye_elementy_pravovogo_polozheniya_tretego_litsa
  • https://maksimovka.ru/treti-litsa-dogovore-postavki/
  • https://ortopedgoncharov.ru/dogovor-postavki-polzu-tretego-litsa-obrazets/
  • https://www.klerk.ru/buh/articles/487705/
  • https://urist-bogatyr.ru/article-item/dogovor-dareniya-kvartiry/
  • https://www.mos.ru/otvet-dokumenti/kak-oformit-dogovor-dareniya/
[свернуть]
Решите свою юридическую проблему сегодня, не выходя из дома!
300 рублей бесплатно

Напишите свой вопрос - в течении 5 минут наш эксперт перезвонит и бесплатно проконсультирует

 

Заполните форму с контактными данными и получите бесплатную консультацию в течении 5 минут

 
 
Спасибо!
Ваша заявка принята

Юрист позвонит в течение 5 минут

 
Анонимно
Информация о вас не будет разглашена
Быстро
Через 5 минут с вами свяжется наш консультант