Бесплатная горячая линия

Предварительный договор купли-продажи доли в квартире: образец, краткая инструкция по оформлению, а также сроки реализации

Содержание

Понятие предварительного контракта купли-продажи

Ст. 429 ГК РФ предусматривает возможность оформления контракта купли продажи квартиры на предварительной основе. Это письменное соглашение, которое включает все основные условия основного документа. Основной целью контракта является закрепление достигнутой договоренности между потенциальными сторонами.

Закон не обязывает стороны оформлять предварительный контракт. Стороны свободны в данном решении.

Популярные причины заключения контракта:

  1. Оформление ипотеки. Если стороны пришли к соглашению о цене, порядке расчетов, то можно оформить предварительный контракт. Зачастую при оформлении ипотеки, банк настаивает на предоставлении документа.
  2. Объект продажи находится в долевой собственности. В соответствии с законодательством, сособственники имеют преимущественное право выкупа. Если продавец уверен, что совладельцы не желают покупать его часть, то он может найти покупателя из числа третьих лиц. На период соблюдения преимущественного права (30 дней) можно оформить договор предварительно.
  3. Продавец не является собственником. Зачастую такая ситуация возникает, если гражданину необходимо дооформить право собственности. Например, объект получен в наследство или проходит процесс приватизации. Стороны заключают предварительное соглашение, чтобы закрепить намерения друг друга.
  4. Особые обстоятельства. Возникают много причин, которые препятствуют немедленному оформлению основного договора. Для удостоверения намерений можно подписать соглашение предварительно.
  5. Предварительный договор купли-продажи доли в квартире: образец, краткая инструкция по оформлению, а также сроки реализации

Кто составляет?

Составить документ могут как сами участники сделки, так и нотариус. Законодательство не обязывает удостоверять предварительный договор нотариально.

Предварительный договор не требует регистрации в органе Росреестра. Чтобы он имел юридическую силу, составляется с учетом требований ст. 429 ГК РФ.

Для чего необходим предварительный контракт

В случае продажи доли в квартире стороны могут оформить договор предварительно. Он требуется, чтобы официально изложить основные условия сделки.

Контракт купли-продажи, как основной, так и предварительный оформляется в письменной форме.

Сведения, которые должен содержать документ

№ п/пУсловияКомментарии
1Сведения о сторонахУказываются данные покупателя и продавца, сведения о представителях, реквизиты нотариальной доверенности (если сделка проводится с участием представителя)
2Предмет договораНеобходимо описать адрес квартиры, общую площадь, этажность дома, этаж, на котором располагается квартира, величина части
3Основание возникновения праваУказываются наименование и реквизиты правоустанавливающего документа
4Стоимость Описываются все нюансы, включая сведения об авансе, задатке и предоплате
5Порядок оплатыВключаются сведения о способе оплаты (наличный или безналичный расчет), наличие кредитных средств по ипотеке
6Срок заключения основного договораУказывается предельный период, в течение которого будет оформлена сделка. Если срок не указан, то сделка должна быть оформлена в течение 12 месяцев с момента оформления первого соглашения.
7Подписи сторонПродавец, покупатель, их представители должны проставить личные подписи

Если одна из сторон уклоняется от оформления основного договора, то вторая имеет право обратиться в суд для принуждения к совершению сделки (ст. 445 ГК РФ). Обращение в суд возможно в течение 6 месяцев с момента, когда срок действия первого соглашения истек.

Подготовка к составлению предварительного договора

Каждый из участников долевой собственности имеет право распорядиться своей долей. Для этого ему необходимо получить согласие остальных содольщиков или уведомить их о предстоящем отчуждении имущества в пользу третьих лиц.

До момента заключения предварительного договора необходимо:

  1. Оповестить содольщиков о продаже. Это даст возможность реализовать право преимущественной покупки (ст. 250 ГК РФ). Рекомендуется отправить совладельцам письмо с уведомлением о намерении продать долю, в котором обязательно указать цену недвижимости. Впоследствии в соглашении нельзя поставить сумму ниже той, что предлагалась в оповещении.
  2. Выждать 1 месяц после того, как содольщики получат уведомления. В течение этого периода они могут принять решение приобрести долю или отказаться.
  3. Получить их отказ или согласие на сделку. Если совладельцы оформят письменные отказы от предложения покупки и заверят их у нотариуса, ждать 1 месяц нет необходимости, можно оформлять сделку незамедлительно. Если ответа не последовало, рекомендуется привлечь нотариуса, который впоследствии подтвердит, что процедура оповещения содольщиков соблюдена. Полученные «корешки» о вручении или согласия содольщиков на продажу необходимо предоставить в Росреестр.
  4. Приступить к оформлению договора.

Если отчуждение имущества планируется в пользу одного или нескольких содольщиков, уведомлять о продаже не требуется.

Документы для оформления предварительного договора

Продавцу и покупателю важна чистота, законность сделки. Все сведения об объекте содержатся в документах, которые необходимо подготовить обеим сторонам:

Сторона сделки

Документ

Дополнительные документы

Продавец

  • Паспорт.
  • Документ о праве собственности на жилье.
  • Выписка из домовой книги, ЕГРН.
  • Отказы от приобретения доли от содольщиков.
  • Документ об оценке стоимости недвижимости.
  • Если доля принадлежит несовершеннолетнему — разрешение на сделку из органов опеки и попечительства.
  • Если доля принадлежит ребенку от 14 лет — предоставить его согласие на отчуждение имущества.
  • Для лиц в официальном браке — согласие супруга на сделку.

Покупатель

Паспорт.

Если жилье покупается в ипотеку:

  • Справка о доходах.
  • Документ, требуемый банком для удостоверения личности.
  • Документ об оценке стоимости доли квартиры.
  • Для лиц в официальном браке — согласие супруга на сделку.

Нужно ли заверять предварительный договор у нотариуса

Согласно ст. 429 ГК РФ, форма ПДКП должна соответствовать форме, установленной для основного договора.

В соответствии с п.1 ст. 42 Закона «О государственной регистрации недвижимости» № 218-ФЗ от 13.07.2015 г., сделки, связанные с отчуждением долей в праве общей долевой собственности, подлежат нотариальному заверению.

Поскольку ПДКП будет касаться отчуждения доли квартиры, то по аналогии с основным договором он должен составляться в письменном виде и иметь нотариальное удостоверение. При несоблюдении правил оформления документа возможно признание его ничтожным.

На практике в преимущественном числе сделок удостоверение таких соглашений не проводится, при этом они считаются действительными.

Для предупреждения признания сделки недействительной будет нелишним заверить ПДКП у нотариуса.

Разновидности предварительного договора

Как и любой вид договора, предварительное соглашение не имеет строгой формы, но должно содержать основные реквизиты. В зависимости от случаев сделки могут быть добавлены пункты, уточняющие условия, обязанности и иные моменты, которые должны быть выполнены сторонами.

Предварительный договор, как правило, заключается в различных ситуациях.

При покупке квартиры от застройщика

Заключается с юридическим лицом, являющимся застройщиком дома. Оформляется только в случае, когда строительство завершено, дом сдан в эксплуатацию и на руках у строительной компании имеется документ о праве собственности.

Если же дом еще не сдан, с покупателем может быть заключен договор долевого участия.

При оформлении ипотечного кредита

Третьей стороной в такой сделке выступает банк, выдающее покупателю кредит на приобретение жилья. Поэтому здесь важно заручиться его согласием.

Составление предварительного договора, не получив одобрение банка, является фактором риска, что сделка может быть сорвана. Тогда в нем необходимо уточнить последствия того, что банк откажет в выдаче ипотеки.

Если для закрепления гарантий продавцу покупателем был выплачен задаток, то необходимо прописать условия его возврата.

Зачастую банк настаивает на оформлении и заверение предварительного договора нотариусом. Так кредитное учреждение подстраховывается на случай возникновения спорных ситуаций.

Предварительный договор купли-продажи квартиры с задатком или авансом

Условие о задатке устанавливается на усмотрение сторон. Задатком признается часть денежных средств от стоимости квартиры, которые передаются продавцу в момент заключения предварительного договора и засчитываются в цену договора (п. 1, 4 ст. 380 ГК РФ). По общему правилу при отказе покупателя от сделки, продавец задаток не возвращает. Если же продавец отказывается, то обязан вернуть покупателю задаток в двойном размере (п. 2 ст. 381 ГК).

В договоре допустимо прописать внесение аванса или задатка. Это различные, с точки зрения законодательства, понятия:

  • задаток является суммой, вносимой в качестве гарантии предстоящей сделки и учитываемой, как платеж за покупку квартиры. Независимо от размера задатка он прописывается в предварительном договоре и в случае отказа от сделки подлежит возврату в соответствии с ГК;
  • аванс устанавливается в процентном отношении к стоимости квартиры и возвращается покупателю в случае срыва сделки, но за вычетом понесенных второй стороной издержек. Например, покупатель получил аванс и часть его потратил на оформление необходимых для продажи документов. Если покупатель откажется заключать основной договор, продавец вернет ему аванс за вычетом потраченных средств, которые подтвердит документально.

Для участников предварительного договора задаток является предпочтительной мерой обеспечения гарантии сделки, поскольку имеет более серьезные последствия в случае отказа от купли-продажи.

Передача задатка или аванса происходит по расписке. Причем в ней обязательно нужно указать, в качестве чего сумма передана и принята. Если в расписке не будет фигурировать условие задатка, то переданная сумма будет считаться авансом.

Виды общей собственности

Когда имущество принадлежит двум или более лицам, значит оно находится в общей собственности. Законодатель в ст. 244 ГК РФ разделяет её на два вида в зависимости от правового регулирования отношений:

  1. Общая долевая. Здесь доля каждого собственника определена. Владение и пользование происходит пропорционально той части, которая принадлежит лицу. Распоряжается каждый своей долей сам, но с учетом мнения остальных. Если один собственник хочет продать свою долю, то он обязан вначале предложить купить её остальным сособственникам, так как они имеют преимущественное право покупки согласно ст. 250 ГК РФ. В случае их письменного отказа, можно искать стороннего клиента.
  2. Общая совместная. Доля собственников не определена. Имуществом распоряжаются совместно, и отчуждать тоже должны все вместе. Такой вид собственности возникает в определенных случаях:
    • Между супругами. Лица, находящиеся в браке, приобретают квартиру в общую совместную собственность на основании ст. 256 ГК РФ, независимо от того на чье имя заключается договор купли-продажи. По семейным правоотношениям и муж, и жена являются владельцами. Если они хотят определить доли, то составляют брачный договор.
    • При приватизации. Иногда недвижимость приватизируют в собственность одной семьи без определения долей, в этом случае можно после договора приватизации обратиться к нотариусу за соглашением об определении долей.

Законодательные основы

Помимо упомянутого выше Гражданского Кодекса имущественные права несовершеннолетнего гражданина РФ охраняются в соответствии с положениями Конституции, Семейного и Жилищных Кодексов. Основным федеральным законом, регулирующим вопрос реализации недвижимости, в данной ситуации является «Об опеке и попечительстве» от 24.04.2008 N 48-ФЗ.

Помимо этого на местном уровне органы исполнительной власти принимают административные регламенты по предоставлению услуги выдачи разрешения органов опеки на продажу доли недвижимости несовершеннолетнего.

Несмотря на то, что данные нормативные акты не содержат указание на обязательный характер предоставления договора купли-продажи, поскольку это являлось бы понуждением к совершению сделки,упомянутое соглашение рекомендовано, как наиболее полное и актуальное подтверждение условий сделки.

Предварительный договор купли-продажи доли в квартире: образец, краткая инструкция по оформлению, а также сроки реализации

Когда могут отказать?

К сожалению, по истечении регламентированного срока заявители могут получить отказ в продаже недвижимости. Данное решение должно иметь мотивировку. В случае несогласия, законные представители несовершеннолетнего вправе обжаловать документ в судебном порядке.

Основными причинами для отказа являются:

  • Несоответствие покупаемой недвижимости общим нормам, стандартам и правилам, установленным для жилых помещений в РФ. Жилье может оказаться ветхим, аварийным, не соответствующим требованиям СанПиНов.
  • Ухудшается финансовое состояние ребенка. В данном случае имеются в виду ситуации, когда доля в новом объекте значительно меньше или дешевле предыдущей.
  • Нарушение условий комфортного проживания ребенка, например отдаленность жилья от детских садов и школ.
  • Ненадлежащее назначение квартиры. В том случае, когда жилое помещение покупается для сдачи внаем, а не для улучшения условий проживания детей, а также если продажа связана с невозможностью финансового содержания реализуемого жилища, собственники рискуют получить отказ.

Условия для одобрения

  • Для получения одобрения необходимо, чтобы предварительный договор содержал положения о покупке сопоставимой по качеству недвижимости. Иными словами приобретаемое жилье должно быть не хуже реализуемого.
  • Доля несовершеннолетнего должна быть аналогична или превышать по стоимости имеющуюся в реализуемом жилье.
  • Обязательна близость социальных объектов, необходимых для нормальной жизнедеятельности ребенка – детский сад, школа, поликлиника и т.д.

Правила оформления

В соответствии со ст. 429 ГК РФ форма предварительного контракта должна полностью соответствовать форме основного соглашения, предусмотренного для такого вида сделок. С 2016 года сделки в отношении долей в недвижимости подлежат нотариальному удостоверению. Поэтому первое соглашение в отношении доли в жилом помещении необходимо удостоверить нотариально.

Предварительный договор купли-продажи доли в квартире: образец, краткая инструкция по оформлению, а также сроки реализации

Важно! Соглашение, которое не было нотариально удостоверено, не считается заключенным. В случае отказа одной стороны от заключения сделки, другая не сможет обратиться в суд для принуждения к заключению договора.

Порядок действий при продаже доли:

  1. Уведомление сособственников. Документ оформляется исключительно в случае, если покупателем доли будет являться третье лицо. Если покупателем будет выступать совладелец, то уведомление других долевых собственников не требуется.
  2. Предоставление 30дневного срока для принятия решения долевыми собственниками. В указанный период совладельцы должны сообщить о своих намерениях. Если ни один из сособственников не решает купить долю, то она может быть продана третьим лицам. Срок начинает исчисляться с момента вручения уведомления совладельцу.
  3. Оформление контракта предварительно. Документ должен включать основные сведения о сделке. После того, как продавец и покупатель приходят к согласию в отношении основных условий сделки, соглашение подлежит нотариальному удостоверению.
  4. Оформление постоянного договора. Документ заключается в срок, установленный первым контрактом. Но не позднее 12 месяцев с его оформления.

Предварительный договор купли-продажи доли в квартире: образец, краткая инструкция по оформлению, а также сроки реализации

Стоимость затрат на оформление соглашения значительно различается в зависимости от субъекта РФ, в котором располагается жилое помещение. В 2020 году в Москве необходимо оплатить госпошлину в размере 500 р. и расходы на правовые и технические услуги в размере 11 000 р.

Правовая база

Основные моменты и понятия, связанные с совместной собственностью, освещены Гражданским Кодексом РФ:

     

  • в 246-й и 247-й статьях — как пользоваться и распоряжаться;
  • в 249-й — как нести расходы, связанные с подобным имуществом;
  • в 250-й и 251-й — об особенностях продажи;
  • в 252-й — о том, как разделять и выделять доли.

Нюансы заключения предварительного договора и требований к нему содержатся в 429-й статье ГК РФ.

Предварительный договор купли продажи доли в квартире

Довольно часто предварительный договор заключается при купле-продаже доли в квартире.

Со стороны продавца участвует один из собственников, часть из них или все сразу.

Покупателей тоже может быть один или несколько.

В каких случаях он составляется?

Продажа недвижимости, особенно доли в ней, — сложный процесс.

От этапа переговоров до непосредственной продажи иногда проходит довольно много времени. Продавцу требуется получить отказ от других владельцев.

А покупателю может понадобиться время, чтобы собрать деньги, например:

     

  • получить одобрение ипотеки;
  • завершить другую сделку;
  • получить разрешение на использование материнского капитала;
  • и т. д.

В таких случаях и составляется предварительный договор.

Он служит обязательством заключить сделку на определённых условиях (о которых договорились стороны). Часто в таких ситуациях вносится задаток.

Для чего он нужен?

Предварительный договор фиксирует основные положения купли-продажи. Ни продавец, ни покупатель не смогут их поменять в одностороннем порядке.

В частности, продавец «не поднимет» стоимость, к чему покупатель может быть не готов. А покупатель не будет затягивать сделку или пытаться «сбить цену».

Ответственность покупателя и продавца

Согласно п.4 ст.445 ГК, при несоблюдении обязательств отмеченных в предварительном договоре, потерпевшая сторона в течение 6 месяцев может отправить требование о понуждении к выполнению требований договора.

Особенности составления предварительного договора при продаже доли ребенка

Если принято решение продать долю, принадлежащую несовершеннолетнему ребенку (до 18 лет), потребуется разрешение органов опеки и попечительства.

Дети обладают имущественными правами. Недвижимостью, доставшейся им в процессе приватизации, при покупке жилья за счет материнского капитала, после получения наследства или иным путем, распоряжаются либо родители, либо опекуны. При этом органами опеки контролируется:

  • получат ли дети в результате сделки иную недвижимость;
  • не будет ли площадь, доля в новой квартире меньше той, что была ранее;
  • присутствуют ли вблизи альтернативного жилья объекты инфраструктуры, позволяющие детям развиваться умственно и физически.

Попытки «обойти» ООП будут тщетны. Даже если предварительное соглашение удастся подписать, разрешение на продажу доли ребенка потребует:

  • нотариус;
  • представитель Росреестра.

Для получения разрешения ООП необходимо предоставить документ, где будет отмечено, что несовершеннолетний приобретет в собственность долю не меньшего размера и площади.

Срок ожидания ответа из ООП составляет в среднем 15 дней. Для точного определения срока необходимо узнать, как часто происходят заседания опекунского совета.

Образец предварительного договора купли-продажи квартиры с долями детей


Предварительный договор продажи квартиры с долями

Квартира может продаваться несколькими собственниками одновременно.

Пример. Супруги, брак которых не сложился, решили разделить совместную собственность. Каждому было выделено по ½ доли в недвижимости. Спустя некоторое время они решили продать квартиру целиком, а сумму продажи поделить, поскольку раздельная реализация долей оказалась невыгодна. В таком случае составляется договор между покупателем и двумя собственниками.

Образец предварительного договора купли-продажи квартиры с долями


Срок действия

Устанавливается по соглашению сторон. Это может быть конкретная дата или дата, не позднее которой сделка должна состояться. Если же такого условия нет, то считается, что основной договор должен быть подписан в течение календарного года от даты составления предварительного ДКП (п. 4 ст. 429 ГК РФ).

Следует также учитывать, что при отсутствии в указанный период предложений с любой из сторон о заключении договора купли-продажи, предварительное соглашение утратит силу.

После подписания договора стороны вправе изменить его существенные условия, оформив их дополнительным соглашением. Документ подписывается обеими сторонами, что подтверждает их согласие на изменение условий.

Основания для расторжения ПДКП

Действие предварительного договора может быть прекращено по следующим причинам:

  • в сроки, указанные в документе, стороны не предприняли попыток к заключению основного договора;
  • ошибки в реквизитах сторон, описании квартиры и т.д. автоматически аннулируют соглашение;
  • расторжение по инициативе одной из сторон возможно только при согласии второй стороны, иначе она может обратиться в суд для принуждения к исполнению условий договора;
  • обоюдный отказ с составлением соглашения о расторжении предварительного договора купли-продажи жилого помещения.

Предварительный договор является серьезным документом, который обязывает исполнять все прописанные в нем условия всеми участниками сделки. Поэтому внимательно ознакомьтесь с ними и продумайте последствия прежде, чем ставить свою подпись.

Нужен ли предварительный договор купли-продажи при нескольких собственниках

В случае, если сделка все же состоится, юристы рекомендуют заключать предварительный ДКП с каждым из участников. Это позволит:

  • заключить сделку именно на тех условиях, которые обсуждаются на переговорах о ней;
  • обезопаситься от срыва сделки в связи с тем, что кто-то из участников передумает продавать или покупать недвижимость – предварительный ДКП позволит через суд принудить лицо к совершению сделки;
  • в самом договоре тщательно идентифицировать квартиру, право собственности на нее, всех участников договора.

Как показывает юридическая практика, правильно заключенный предварительный ДКП становится залогом того, что сделка состоится, и не будет оспариваться. Ведь многое может «вылезти» как раз на стадии разработки документа. Поэтому юридическое сопровождение строго обязательно. Рисков в такой ситуации в 2-3 раза больше, чем при участии всего 2-х лиц – с каждой из сторон договора по одному.

Может ли этот документ противоречить основному ДКП?

Несмотря на временный характер действия, предварительный документ содержит все оговоренные сторонами условия. Эти условия впоследствии переносятся в основное соглашение. Следовательно, оба договора должны соответствовать друг другу.

Процедура продажи недвижимости с долей несовершеннолетнего заставит собственников побегать по инстанциям. Органы опеки следят за соблюдением прав несовершеннолетних, поэтому рекомендуется предоставить на рассмотрение комиссии наиболее полный пакет документации.

Заключение

Предварительный контракт связывает взаимными обязательствами продавца и покупателя недвижимости до заключения ими основного договора. Ключевыми «точками» являются условия о предмете, цене, сроках и взаимных гарантиях совершения окончательной сделки.

Достигнутое по этим и другим пунктам соглашения изменить в дальнейшем будет затруднительно. Участие юриста и риелтора при составлении проекта документа, конечно, повлечет затраты, но поможет избежать неприятных сюрпризов.

Источники

  • http://allo-urist.com/predvaritelnyj-dogovor-kupli-prodazhi-doli-v-kvartire/
  • https://kupiproday-kvartiru.ru/kuplja-prodazha/predvaritelnyj-dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry/
  • https://ros-nasledstvo.ru/predvaritelnyj-dogovor-kupli-prodazhi-doli-v-kvartire/
  • https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/dogovor/dolevaya-sobstvennost.html
  • https://expravo.com/zhilishhnoe-pravo/kvartira/kuplya-prodazha-kvartiry/dkp-kvartiry/predv/dlya-opeki.html
  • https://zhivem.pro/kvartira/prodazha/doli/dokumenty/predvaritelny-dogovor-kupli-prodazhi.html
  • https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/dogovor/predvaritelnyj/k-p-doli-v-kv.html
  • https://Pravda-Zakona.ru/article/dogovor-kupli-prodazhi-pri-neskolkih-sobstvennikah.html
  • https://myrealproperty.ru/kvartira/pokupka_kv/doli-kvartir/predvaritelnyj-dogovor-d.html
[свернуть]
Решите свою юридическую проблему сегодня, не выходя из дома!
300 рублей бесплатно

Напишите свой вопрос - в течении 5 минут наш эксперт перезвонит и бесплатно проконсультирует

 

Заполните форму с контактными данными и получите бесплатную консультацию в течении 5 минут

 
 
Спасибо!
Ваша заявка принята

Юрист позвонит в течение 5 минут

 
Анонимно
Информация о вас не будет разглашена
Быстро
Через 5 минут с вами свяжется наш консультант