Бесплатная горячая линия

Преимущественное право покупки доли квартиры, уведомление, отказ от выкупа доли

Содержание

Порядок продажи доли в квартире

Важно понимать, что речь идет именно о продаже или мене имущества, а не о другом отчуждении. Если собственник решает, к примеру, подарить свою долю недвижимости любому лицу, в том числе не являющемуся сособственником данной недвижимости, то он не должен извещать об этом своих соседей.

Но, если фактически это не дарение, а все-таки купля-продажа доли, прикрытая дарением, то такая сделка может быть оспорена соседями в суде, как притворная. Подробнее об этом читайте в разделах оспаривание притворной сделки, как оспорить мнимую сделку.

Нужно учитывать, что продать свою долю можно только по цене, не ниже той, которую Вы предложили сособственникам, т.е. предложение стороннему покупателю должно быть на аналогичных условиях.

К примеру, если комната предложена соседям за 1000 000 рублей, а потом продана стороннему покупателю за 900 000 рублей, то такая сделка может быть оспорена в суде, и ее признают незаконной.

А вот продать долю дороже, чем было предложено сособственникам можно, в этом отношении закон ограничений не устанавливает.

Как известить о продаже доли в квартире

Только в случае отказа всех сособственников общего имущества, или непоступления от них ответа в установленный законом срок, продажа доли в квартире возможна любому другому лицу.

Сведения обо всех собственниках жилого помещения можно получить из архивной справки о регистрации лиц в квартире (архивная Ф-9).

Итак, если отношения со всеми хорошие, то можно устно или письменно известить каждого из них о продаже своей доли, и обо всех условиях продажи. Если никто из них не изъявит желания выкупить эту долю, то следует заверить такие отказы нотариально, и смело заниматься продажей доли стороннему покупателю.

Если же отношения с соседями натянутые, либо не столь доверительные или даже просто нейтральные, то согласно закону необходимо направить в адрес каждого из них письменное предложение о выкупе доли.

У соседей есть 30 дней на то, чтобы принять решение относительно покупки отчуждаемой доли недвижимости. По истечении указанного времени, и в случае отсутствия предложений, продавец вправе будет продать свою долю любому третьему лицу (пункт 2 статьи 250 ГК РФ).

Необходимо, чтобы в заявлении об отказе от преимущественного права покупки доли собственник указал конкретные характеристики этого имущества: адрес, площадь (если это отдельная комната), размер доли в процентном соотношении, владельца доли.

Если сособственники никак не отреагируют на предложение, то доказательством того, что соответствующее предложение все же направлялось в их адрес, послужат почтовые документы: квитанция об отправке, опись вложения с почтовым штампом, уведомление о вручении корреспонденции адресату, либо распечатка почтового идентификатора. Сохранив данные документы, вы обезопасите себя от возможного оспаривания сделки в дальнейшем.

Также, указанную процедуру извещения сособственников можно доверить нотариусу, оплатив предусмотренный законом тариф. После проведения процедуры извещения по всем правилам, установленным законом, нотариус выдаст свидетельство о передаче заявления, и оно будет доказательством извещения всех сособственников о продаже доли.

Отказы собственников от преимущественного права покупки доли, нотариальное свидетельство о передаче заявления необходимо будет приложить к заявлению о регистрации перехода права собственности при продаже своей доли третьему лицу (ст. 24 ФЗ № 22 от 21.07.1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Дарение доли в праве собственности

Нередко, чтобы обойти правило о преимущественном праве покупки, продавцы долей оформляют договор дарения. При этом в действительности получают за свою долю деньги. Для дарения доли в праве собственности закон препятствий не предусматривает. То есть долю можно подарить и без согласия других собственников. Но если при этом фактически платятся деньги, такая сделка называется притворной. Притворная сделка, это сделка, которая прикрывает другую. В данном случае дарение прикрывает куплю-продажу. И эта сделка является недействительной. Больше всего при этом страдает покупатель доли. Ведь в случае оспаривания сделки ему может быть довольно непросто доказать, что он платил за долю деньги. Ведь продавец часто отказывается писать расписку в их получении. Это и понятно – расписка неопровержимое доказательство того, что фактически произошла купля-продажа. Нельзя также забывать о налоге на дарение, который составляет 13% от стоимости полученного в дар имущества. То есть покупатель, если будет заключён договор дарения, должен будет уплатить этот налог.

Дарение незначительной доли в праве собственности

Закон не ограничивает продавца в том, кому из других участников долевой собственности предложить купить свою долю. Он может предложить это одному, нескольким или всем сразу. Поэтому нередко для обхода преимущественного права покупки используется следующая схема: продавец доли сначала дарит стороннему покупателю незначительную часть. Например, 1/100 в праве собственности. Потом ему продаётся остальная доля. Правило преимущественного права покупки при этом соблюдается. Долю, формально, приобретает участник долевой собственности. Делается это для того, чтобы заключить настоящий договор купли-продажи и оформить передачу денег. Это позволяет получить доказательства оплаты и уйти от уплаты налога. Такая сделка также может быть признана в суде недействительной. Однако по опыту нашей юридической фирмы, сделать это будет практически невозможно. Формально все стороны действуют совершенно законно. А оспаривание сделок по причине недобросовестности их участников в нашем законодательстве не предусмотрено.

Предложение покупки доли по завышенной цене

Договор дарения доли, при котором платятся деньги, как уже говорилось, будет недействителен. Дарение незначительной доли с последующей продажей занимает много времени. Если продавец доли категорически не хочет продавать свою долю другим сособственникам, он может избрать ещё один способ обхода преимущественного права покупки. Он может в строгом соответствии с законом направить другим собственникам предложение о покупке. Причём указать в нём явно завышенную цену. Например, при рыночной цене доли 1 миллион рублей, указать 2 миллиона. Естественно, за такую цену покупать долю никто не согласится. После этого собственник доли смело продаёт её третьему лицу. Но в договоре купли-продажи при этом указывается цена 2 миллиона рублей. На эту же сумму должна быть написана расписка в получении денег. В этом случае, как и в предыдущем, с точки зрения закона всё верно. Ничьи права не нарушены. Хотя обман, конечно, на лицо. Однако и здесь доказать что-либо будет крайне проблематично.

Оформление доли в залог по фиктивному договору займа

Есть ещё один способ обойти преимущественное право покупки. Для этого продавец доли заключает договор зама, по которому получает деньги. При этом доля в праве собственности передаётся заимодавцу в залог. Срок возврата денег истекает, и кредитор забирает долю в счёт уплаты долга. Для этого не требуется согласия других собственников. Но и этот способ продажи является незаконным. Это также будет притворная сделка. В данном случае договор купли-продажи прикрывается договором займа с залогом. Но в этом случае получение денег будет доказываться договором зама. То есть собственник доли отдаёт её в уплату долга. Деньги, полученные по договору займа, остаются, таким образом, у него. Следовательно, эта сделка будет носить возмездный характер и по сути ничем не будет отличаться от купли-продажи. Не так давно Верховный суд РФ вынес решение по одному из таких споров. Суд встал на сторону других участников долевой собственности и признал, что передача доли таким способом незаконна. Поскольку доказательство нарушения преимущественного права покупки, как неоднократно говорилось выше, процесс достаточно сложный, обратитесь за помощью в ведении таких дел к профессиональным юристам.

Как продать долю в квартире без согласия других собственников.

Как правильно продать долю в квартире без согласия других собственников. Читайте в статье.

 

Возник вопрос, как продать долю в квартире без согласия остальных собственников? Начать следует с того, что у других собственников действительно есть право преимущественной покупки. Это означает, что прежде, чем продать долю третьим лицам, вы должны в обязательном порядке предложить ее другим собственникам на тех же условиях.
Однако в жизни бывают разные ситуации. Например, вы не имеете связи с другими собственниками, они не проживают в этой квартире, и нет никакой возможности, что они купят долю. А оформление официального отказа займет много времени. Более того, бывает, что отношения между собственниками достаточно конфликтные, и они могут всячески мешать продать свою долю другим лицам.
Как обычно обходят право преимущественной покупки доли?
Одним из самых часто практикуемых способов является оформление дарения вместо купли-продажи доли. Но эксперты не рекомендуют поступать подобным образом, ведь существует достаточно серьезный риск признания такой сделки недействительной. Да и найти покупателя, который согласится оформить дарение вместо купли-продажи, достаточно сложно.
Можно оформить передачу доли в качестве отступного, но при этом последствия будут такие же, как и при оформлении договора дарения. Данная сделка может быть признана судом недействительной по притворности.
Разновидностью первого варианта, но с меньшим риском, является двухшаговая сделка. В чем она заключается? Вы дарите своему покупателю какую-то совершенно мизерную долю в праве собственности на квартиру, а затем оставшуюся часть доли вы ему продаете. Таким образом, у вас и соблюдено право преимущественной покупки, и никаких претензий, собственно, к вам быть не может. Однако для вас в этом случае остается достаточно большой риск, что покупатель этой самой маленькой доли, впоследствии не захочет у вас покупать остальную часть.
Как же правильно продать свою долю в квартире посторонним лицам?
Для того чтобы ваш договор купли-продажи доли был зарегистрирован в Росреестре, (переход права у нас возникает только с момента государственной регистрации) вам необходимо предоставить в регистрирующий орган документы, подтверждающие соблюдение права преимущественной покупки. Самое простое, это, конечно же, получить от других собственников отказ в приобретении принадлежащей вам на праве собственности доли.
В случае если такой возможности нет, у вас есть следующие варианты:
  • Вы можете обратиться к нотариусу. Нотариус составляет заявление с предложением покупки другим собственникам, и на этом заявлении удостоверяет вашу подпись. После чего нотариус сам со своим сопроводительным письмом отправляет данное письмо другим собственникам. По факту получения нотариусом отказа от приобретения доли, либо, что чаще бывает, отказа от получения письма, нотариус выдает вам документ, подтверждающий, что право преимущественной покупки соблюдено;
  • Можно упростить решение данной проблемы. В настоящее время, регистрирующий орган принимает в качестве документа, подтверждающего соблюдение преимущественного права покупки, заверенный почтой текст телеграммы, из которого следует, что вы предлагали другим собственникам приобрести у них долю именно на тех условиях, на которых вы ее впоследствии продаете. При этом на почте вам проставляют отметку об отказе от получения данной телеграммы, либо о невозможности доставки телеграммы указанному вами адресату;
  • Возможно также предоставление заказного письма с уведомлением о вручении, в котором также проставляется отметка почты о невозможности доставления указанного письма вашему адресату.

Что такое преимущественное право и когда оно возникает

Когда один из участников желает продать свою долю в ООО третьему лицу, у оставшихся участников возникает преимущественное право покупки этой доли. Такое правило предусмотрено в пункте 4 статьи 21 Федерального закона от 8 февраля 1998 г. № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» (далее – Закон об ООО).

Преимущественное право участников выражается в том, что «в очереди» за долей они «стоят» перед третьими лицами.

Такое право могут иметь не только участники, но и само общество. Однако это право возникает лишь в случае, если это прямо предусматривает устав (абз. 2 п. 4 ст. 21 Закона об ООО). В такой ситуации «в очереди» за долей общество «стоит» после участников, но перед третьими лицами.

Уступать или передавать кому-либо свое преимущественное право запрещено (абз. 8 п. 4 ст. 21 Закона об ООО).

Используя преимущественное право, участники могут приобрести продаваемую долю по цене предложения третьему лицу или по другой цене, когда она заранее была определена в уставе. Причем установленная заранее цена должна быть одинаковой для всех участников.

Пример: как заранее определить цену доли в ООО на случай покупки ее с использованием преимущественного права

Прежде всего, в устав нужно внести соответствующие положения.

Это происходит только в случае единогласного решению участников, принятому на общем собрании.

Цену покупки доли в уставе можно установить:

  • в твердой денежной сумме;
  • на основании одного из критериев, которые определяют стоимость доли (стоимость чистых активов общества, балансовая стоимость активов общества на последнюю отчетную дату, чистая прибыль общества и т. п.).

Когда цена будет установлена в уставе, купить долю участникам (и обществу) можно будет только по этой цене. По цене предложения доли третьему лицу купить ее будет уже нельзя. Когда любой из участников решит продать свою долю третьему лицу, установленная цена будет равна для всех оставшихся участников (п. 4 ст. 21 Закона об ООО). Для общества можно установить цену выше, чем для участников.

Заранее установленная цена дает участникам и обществу реальное преимущество в покупке доли – продавец не сможет «обойти» преимущественное право участников, установив для них чрезмерно высокую цену.

Цена продажи доли третьему лицу не должна быть ниже цены, установленной в уставе (если для участников и общества установлена разная цена, то исходной будет цена, установленная для общества согласно п. 7 ст. 21 Закона об ООО).

Участники вправе пробрести долю только в части, пропорциональной размерам их долей (п. 4 ст. 21 Закона об ООО).

Не соблюдать это правило можно, только когда это разрешает устав. Включить такое положение в устав участники могут по единогласному решению.

Дополнительно в уставе можно предусмотреть, что участники или общество могут использовать преимущественное право частично и приобрести только часть от положенной им части доли. Включить такое положение в устав участники могут по единогласному решению. Однако, как показывает практика, участники могут использовать свое право частично только при согласии продавца продать долю частично (постановление ФАС Поволжского округа от 1 июня 2011 г. по делу № А72-6793/2010).

Устав может предусматривать и иной порядок осуществления преимущественного права покупки доли (п. 4 ст. 21 Закона об ООО).

Необходимо отметить, что преимущественное право не возникает при продаже доли одному из участников общества, а не третьему лицу (п. 4 ст. 21 Закона об ООО).

Пример: суд отказал участнику в требовании перевести на него права покупателя доли, так как в данном случае участники не обладали преимущественным правом, поскольку доля продана не третьему лицу, а одному из участников

11 июля 2007 года два участника ООО «Д.» заключили договор купли-продажи доли в размере 1,12 процента от величины уставного капитала.

Другой участник – гражданка Е. обратилась в арбитражный суд с требованием о переводе на нее прав и обязанностей покупателя по указанному договору купли-продажи, считая, что ее преимущественное право покупки доли было нарушено.

Суд занял позицию ответчиков (продавца и покупателя доли). Суд указал на то, что преимущественное право покупки доли возникает у участника только в случае продажи доли третьему лицу, не являющемуся участником данного общества. Поскольку спорная сделка совершена между участниками, преимущественное право покупки у других участников, в том числе у истца, не возникло.

Устав может предусматривать необходимость получить согласие других участников общества на переход доли в уставном капитале от одного участника к другому, но в данном случае это не предусмотрено.

В удовлетворении исковых требований было отказано (постановление ФАС Уральского округа от 23 июля 2008 г. № Ф09-5154/08-С4 по делу № А76-23768/2007-7-694/93).

Как не нарушить преимущественное право

Закон обязывает соблюдать преимущественное право, однако на практике его нередко обходят или просто игнорируют.

Как соблюсти преимущественное право

Если участнику не принципиально, кому продать долю (третьему лицу или остальным участникам ООО), то преимущественное право лучше соблюсти. Это позволит избежать излишних рисков, в частности, риска оспаривания сделки как притворной (п. 2 ст. 170 ГК РФ).

Продавать долю с соблюдением преимущественного права нужно в следующем порядке.

1. Участник, который намерен продать свою долю, должен известить об этом остальных участников и само общество.

Для этого нужно совершить следующие действия:

  • составить оферту о продаже доли (т. е. письменное уведомление о том, что участник намерен продать свою долю). В документе необходимо перечислить адресатов оферты (т. е. указать всех остальных участников ООО, кроме продавца, и само общество, если устав наделяет его преимущественным правом). Также нужно предусмотреть цену и другие условия, на которых участник намерен продать долю. Кроме того, надо соблюсти требования к документам, подлежащим нотариальному заверению;
  • заверить оферту у нотариуса;
  • подать ее в общество – вручить под расписку генеральному директору (иному уполномоченному лицу) либо направить по почте ценным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении.

Оферта считается полученной всеми участниками в момент ее получения обществом.

Оферта считается неполученной, если до ее получения обществом участнику поступило извещение о ее отзыве. После того как оферта поступила в общество, отозвать ее можно только с согласия всех участников, если иное не предусмотрено уставом.

Такие правила установлены в пункте 5 статьи 21 Закона об ООО.

2. В течение 30 дней с даты получения оферты обществом участники акцептуют оферту. Устав может предусматривать более продолжительный срок для использования преимущественного права (абз. 2, 5п. 5 ст. 21 Закона об ООО).

Сделку по отчуждению доли необходимо (п. 11 ст. 21 Закона об ООО):

оформить в виде единого документа (договора купли-продажи), подписанного сторонами, и

заверить у нотариуса.

Обоснование

Ранее (до 1 января 2016 года) закон:

  • прямо разрешал не заверять у нотариуса сделку по отчуждению доли с использованием преимущественного права (абз. 2 п. 11 ст. 21 Закона об ООО
  • не предусматривал обязанности оформлять ее в виде единого документа.

С 1 января такую сделку исключили из перечня случаев, не требующих нотариального удостоверения (подп. «б» п. 2 ст. 3, ч. 3 ст. 6Федерального закона от 30 марта 2015 г. № 67-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части обеспечения достоверности сведений, представляемых при государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей»).

Это значит, что теперь на нее распространяются общие правила пункта 11 статьи 21 Закона об ООО, в том числе обязанность составить единый документ, подписанный сторонами.

Если срок для акцепта истек либо все участники отказались приобретать долю, то ее может купить само общество, обладающее преимущественным правом. Сделать это общество вправе в течение семи дней. Устав может предусматривать более продолжительный срок (абз. 3, 5 п. 5 ст. 21 Закона об ООО).

Если отдельные участники отказались от использования преимущественного права или приобрели лишь часть от положенной им части доли, другие участники могут купить оставшуюся долю. Такую долю участники могут приобрести пропорционально размерам их долей.

Устав может устанавливать иной порядок приобретения оставшейся доли (абз. 4 п. 5 ст. 21 Закона об ООО).

3. Преимущественное право участников (и общества) прекращается, когда истекает срок использования ими такого права.

Преимущественное право прекращается также в том случае, когда до истечения срока от участников (потенциальных покупателей доли) в общество поступили нотариально заверенные заявления об отказе от использования преимущественного права, а от общества (если ему предоставлено преимущественное право) аналогичное заявление поступило самому участнику – продавцу доли (п. 6 ст. 21 Закона об ООО).

4. Если участники или само общество не приобрели долю в течение установленного срока, ее можно продать третьему лицу.

Цена продажи доли не может быть ниже той, что была указана в оферте (или установленной уставом цены, при этом если для участников и общества уставом установлена разная цена, то ориентироваться нужно на цену, предусмотренную для общества).

Условия продажи также должны соответствовать тем, которые указывались в оферте (п. 7 ст. 21 Закона об ООО).

Доля переходит к третьему лицу с момента, когда налоговая инспекция вносит соответствующую запись в ЕГРЮЛ (п. 12 ст. 21 Закона об ООО).

Совет: есть несколько индикаторов, которые можно принять за безрисковую ставку

Определение ставки дисконтирования по кумулятивному методу наиболее подходит для российских условий. За безрисковую ставку доходности можно принимать доходность по долгосрочным облигациям Правительства РФ, по депозитам Сбербанка, а также по иностранным государственным ценным бумагам со сроком погашения 10–20 лет.

Как обходят преимущественное право

Иногда продавцу доли в ООО нужно, чтобы она перешла к конкретному лицу, которое не является участником общества. Для этого на практике вместо договора купли-продажи заключают договор дарения, договор мены или иной договор, по которому доля не продается, а отчуждается любым иным образом.

Преимущественное право участников действует при отчуждении доли только путем продажи и не распространяется на иные случаи отчуждения доли.

Правомерность данной позиции подтверждает судебная практика (подп. «б» п. 12 постановления от 9 декабря 1999 г. Пленума Верховного суда РФ № 90, Пленума ВАС РФ № 14 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об обществах с ограниченной ответственностью» (далее – постановление № 90/14), п. 7 Рекомендаций Научно-консультативного совета при ФАС Уральского округа № 3/2007).

Однако нужно учитывать, что нарушение преимущественного права, в том числе путем сокрытия реальной сделки купли-продажи, неизбежно влечет риск оспаривания заключенной сделки как притворной (п. 2 ст. 170 ГК РФ) и (или) перевода прав и обязанностей покупателя по сделке на лицо, преимущественное право которого было нарушено (п. 18 ст. 21 Закона об ООО). В связи с этим возможно, что продавцу придется отстаивать свою позицию в суде, подтверждая реальность отношений, сложившихся между сторонами по сделке.

Пример: суд отказал в признании сделки недействительной, указав, что преимущественное право покупки доли не распространяется на случаи безвозмездной передачи (дарения) участником принадлежащей ему доли третьему лицу

Гражданин А. являлся участником ООО «Г.» с долей в уставном капитале общества в размере 51 процента.

4 февраля 2009 года А. и И. подписали акт приема-передачи доли в уставном капитале ООО «Г.», согласно которому А. передал И. 49 процентов своей доли, что составляет 25 процентов уставного капитала, а И. указанную долю принял. Как позже установил суд, доля была передана безвозмездно.

Через некоторое время гражданин М., который являлся участником того же общества, обратился в арбитражный суд с требованием признать недействительным указанный акт и перевести на него права и обязанности приобретателя доли.

Суд установил, что устав ООО «Г.» не устанавливал обязанности получать согласие всех участников при уступке доли третьему лицу, при этом гражданину И. доля была передана безвозмездно.

Суд отказал в удовлетворении исковых требований. При этом суд сослался на подпункт «б» пункта 12 постановления № 90/14, согласно которому преимущественное право покупки доли не распространяется на случаи безвозмездной передачи (дарения) участником принадлежащей ему доли третьему лицу (постановление ФАС Уральского округа от 24 марта 2011 г. № Ф09-672/11-С4 по делу № А07-26728/2009).

Пример: суд установил, что договор мены прикрывает фактически заключенный договор купли-продажи, и признал его недействительным

Гражданин П. 4 мая 2007 года по договору купли-продажи продал гражданину М. свою долю в ООО «Р.» в размере 45 процентов уставного капитала и получил за нее 45 000 руб., о чем собственноручно составил расписку.

При этом преимущественное право второго участника – гражданки С. было проигнорировано.

Чтобы прикрыть нарушение преимущественного права, П. и М. составили договор мены от 20 апреля 2007 года, согласно которому П. передал М. долю, а взамен получил картину неизвестного автора «После летнего ливня».

Документы, которые подтверждают передачу картины, не оформлялись.

С., узнав о нарушении своего права, обратилась в арбитражный суд с требованием перевести на нее права и обязанности покупателя по договору от 4 мая 2007 года, а также признать договор мены недействительной сделкой, которая прикрывает куплю-продажу доли.

Суд, имея в материалах дела два подписанных договора (договор купли-продажи и договор мены), выяснял вопрос, имеющий существенное значение для дела, – производились ли расчеты за долю между П. и М.

Установив, что факт передачи денег подтверждает расписка, и в то же время нет доказательств, которые подтверждали бы факт передачи картины, суд счел доказанным, что доля была передана по договору купли-продажи.

Суд признал недействительным договор мены, поскольку он был направлен на сокрытие отчуждения доли по договору купли-продажи без намерения создать те правовые последствия, которые связаны с заключением договора мены.

Исковые требования были удовлетворены. Суды апелляционной и кассационной инстанций согласились с судом первой инстанции (постановление ФАС Северо-Западного округа от 29 апреля 2008 г. по делу № А13-6081/2007).

 

Как определить границы доли

Об определении границ доли в квартире или доме речь чаще всего заходит в двух случаях:

  1. При необходимости обособленного раздельного проживания в разных комнатах;
  2. Когда требуется произвести выдел части квартиры с целью отчуждения (дарения, продажи, заклада).

В первом случае сособственники договариваются о выделении отдельных помещений для пользования каждой стороне, проживающей в квартире.

Практика показывает, что к компромиссному распределению комнат и установлению добрососедских отношений приводит принцип деления не по размеру долей, а по «справедливости»

Например: в трехкомнатной квартире пожилому человеку отводится дальняя, наиболее изолированная небольшая комната; маме с ребенком – отдельная; а проходная «гостинка» достается представителю сильного пола. Подобный договор не предусматривает появление новых жильцов, он устанавливает порядок, при котором сособственники могут совместно сосуществовать в одной изолированной квартире.

При заключении подобного соглашения необходимо учитывать три юридических нюанса

.

  • Во-первых, такой (или любой другой) порядок не устанавливается навечно и основывается он на «взаимном непротивлении сторон».
  • Во-вторых, юридическую силу такой договор приобретет после заверения нотариусом подписей всех жильцов – совладельцев квартиры на письменном экземпляре документа.
  • В-третьих, подобное закрепление территории возможно при физическом выделении отдельных помещений всем сособственникам.

Изменение жизненных обстоятельств любого совладельца может привести к необходимости достижения новых договоренностей – юридически каждый продолжает оставаться участником общей собственности со всеми вытекающими обстоятельствами.

Законом предусмотрена возможность достижения консенсуса по решению суда. Для самих жильцов это мало что меняет. Если с решением не согласны несколько сособственников, совместное проживание в одном помещении ляжет тяжким бременем на остальных. Зато подобное решение может стать базой для успешного радикального решения проблемы – продажи квартиры по рыночной цене.

На деле стоимость квадратного метра доли ниже стоимости его в коммуналке и, тем более, в отдельной квартире. Если в квартире установлен порядок пользования (подтвержденный соответствующим судебным решением), цена доли существенно возрастает. Поэтому, установление такого порядка – отличная основа для подготовки выдела отдельных долей. Решается она в суде.

Определение границ долей при их закреплении в пользовании за отдельными владельцами упрощает задачу выдела и дальнейшей реализации.

Если же планировка квартиры не позволяет установить такие границы, которые бы совпадали с межкомнатными перегородками, доли в реальном помещении не очерчиваются. В этом случае, при невозможности проживания всех лиц совместно, стороны пытаются достичь согласия по установлению другого порядка пользования квартирой, например, введения компенсирующих доплат.

Зачастую невозможность нормально пользоваться долей в квартире приводит к желанию совладельцев реализовать принадлежащую им собственность

Как продать долю квартиры без согласия собственников

Продажа доли, в отличие от действий по пользованию ею, не требует ничьего согласия – это решение владелец принимает единолично. Данное требование изложено в статье 250 ГК. Однако правовой механизм преимущественной продажи, который призван защищать интересы сособственников, нередко трактуется, как необходимость получения от них согласия на эту продажу.

Необходимо просто уведомить партнеров по собственности о планируемой возмездной сделке и об условиях ее проведения за месяц до совершения. Если сроки «поджимают» или сособственников не удается разыскать, либо при их отказе от получения корреспонденции, можно прибегнуть к способам продажи доли без выполнения данного требования.

  1. Способ до начала продажи потенциального покупателя сделать совладельцем. С этой целью продавец оформляет дарение доли от доли – не более 1/20. Новый сособственник оставшуюся часть выкупает на основе преимущественного права, не нарушая закон.
  2. Способ дарения. При этой форме отчуждения положения ГК, устанавливающие требования преимущественной продажи, не применяются.
  3. Способ фиктивного залога. Его суть – представление сделки купли-продажи в качестве получения кредита. Доля выполняет функцию имущественного обеспечения. После передачи денег имущество отходит к займодателю на праве отступного.

Данные методы фактически относятся к различным видам подлога

Однако собрать факты, подтверждающие этот факт, практически невозможно. Если все же доказательная база будет сформирована, сделка судом может быть признана недействительной. Не менее рискованными выглядят возможные имущественные потери продавца, понесенные им в результате использования подобных схем. Для мошенников всегда представляли интерес лица, пытающиеся получить прибыль в обход закона.

Формы права собственности

Существует три основных формы права собственности, а именно:

  • владение;
  • пользование;
  • распоряжение.

Собственник может поступать с вещью по собственному усмотрению, как захочет, если его действия в конкретный момент времени не будут противоречить законодательству, и нарушать права, интересы и свободы других граждан.

Наряду с правами, предоставляемыми собственнику, государство возлагает на его плечи также конкретные обязанности, в ряд которых следует включить:

  • уплату налогов в государственную казну;
  • обязательный ремонт некоторого вида имущества и т.д.

На протяжении нескольких последних лет имущественный налог продолжает меняться в связи с переходом от инвентаризационной стоимости к кадастровой при его расчете. Изменения происходят постепенно и с каждым новым годом все большее количество регионов переводится на новую формулу расчета налогов. О последних изменениях в законе о налоге на имущество физических лиц рассказываем в специальной статье.

Кроме того, если имуществом, принадлежащим собственнику, могут пользоваться иные лица, или контактировать с ним каким-либо иным путем, тогда, он несет также и риск, что в ходе этого самого контакта кто-либо может погибнуть, повредить здоровье, или просто повредить сам имущественный объект.

Закон нашей страны наделяет собственникам не только правом, но и обязанностями по уплате налогов за владение собственностью, и защите жизни и здоровья других людей, которые могут пострадать при пользовании данным наименованием

Право владения

Данное право подразумевает, что лицо может обладать вещью с физической точки зрения, и воздействовать на нее хозяйственным путем. При этом, подразумевается, что помимо собственников являться владельцами временно могут также и лица, которые пользуются благами согласно договоренностям, предварительно заключенным с их хозяином. Например, в рамках договора аренды.

Право пользования

Право пользования подразумевает, что из вещи могут извлекаться какие-либо полезные свойства в процессе ее эксплуатации. Стоит иметь ввиду, что в ходе применения имущества, пользования им, происходит:

  • изнашивание оного;
  • полное потребление объекта.

Право пользования, точно так же, как и право владения, может принадлежать не только собственнику данного предмета, но также и иным лицам, которые наделены соответствующими правомочиями

Право распоряжения имуществом

Именно это право является темой нашей статьи. Оно понимается, как законная свобода определения дальнейшей юридической судьбы того или иного материального наименования. Проще говоря, собственник может решать, как далее поступить с его вещью:

  • оставить;
  • продать;
  • передать в качестве подарка;
  • сдать в аренду и т.д.

Право распоряжаться подлежит реализации только со стороны собственника, за теми исключениями, когда он передал его и другим лицам в виде прямого указания.

Правом распоряжаться могут обладать различные категории собственников, а именно:

  • простые граждане;
  • предприниматели;
  • юридические лица;
  • Федерация;
  • субъекты Федерации;
  • муниципальные организации;
  • иностранцы;
  • зарубежные страны;
  • организации международной категории и т.д.

Правом распоряжаться собственностью обладают самые разные субъекты, например: Российская Федерация, иностранные граждане, россияне, предприниматели и юридические лица, и т.д. Все они могут являться собственниками, и производить в отношении принадлежащего им имущества любые законные действия

Согласно букве закона, на территории нашей страны признаются следующие формы собственности:

  • частная;
  • собственность, коей владеют юридические лица;
  • материальные блага, принадлежащие объединениям общественного или религиозного характера;
  • муниципальная;
  • государственная;
  • принадлежащая совместным предприятиям;
  • относящаяся к иностранным гражданам, компаниям, а также государствам.

Во владении простых граждан, а также юридических лиц, занимающихся коммерческой деятельностью, может находиться имущественный объект любого вида, за исключением некоторых отдельных категорий, ограниченных со стороны законодателя.

При этом, цена и количественный показатель данных материальных благ, не ограничиваются какими-либо рамками.

Собственностью, принадлежащей Российской Федерации, то есть нашему государству, считаются материальные объекты, которые находятся в использовании:

  • у субъектов страны;
  • у предприятий государственного типа;
  • государственных учреждений и т.д.

Владеть той или иной собственностью могут, например, регионы. В этом случае именно они будут выступать в роли собственников. При этом пользоваться и распоряжаться объектами, им принадлежащими, смогут как государственные предприятия, так и местные учреждения иной категории

Муниципальной собственностью будут считаться все те же объекты, которые принадлежат на этот раз муниципальным образованиям различного типа, а именно:

  • городам;
  • поселкам городского типа;
  • селам и прочим разновидностям поселений.

При этом, распоряжаться и пользоваться объектами права собственности могут как предприятия данных муниципальных образований, так и различные учреждения и т.д.

Организации общественного или религиозного типа имеют право обладать собственным имуществом. При этом, использовать имеющиеся на счету материальные объекты им позволяется только с целью достижения поставленных перед ними задач, определенных учредительными документами.

Нарушение преимущественного права покупки

П.3 ст.250 ГК РФ утверждает, что процесс реализации приоритетных прав на выкуп доли акционерного общества должен проходить по тем нормам, которые установлены законом. В противном случае все нарушения будет отмечены в законодательном порядке и в отношении нарушителей будет определена мера ответственности за игнорирование норм закона.

Нарушением преимущественного права покупки может выступать игнорирование законодательно установленных принципов совершения сделок относительно имущества, находящегося в долевой собственности. Также в качестве нарушения выступает игнорирование 3-месячного срока, в течении которого совладельцы принимают окончательное решение.

Имеет ли преимущественное право покупки собственник, которому принадлежит 7/16 частей перед собственником имеющим 1/16 часть, при покупке у третьего сосбственника, имеющего 8/16 частей

ГК РФ Статья 250. Преимущественное право покупки
1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.
(в ред. Федеральногозаконаот 23.06.2014 N 171-ФЗ)
(см. текст в предыдущейредакции)
Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второйстатьи 255настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.
2. Продавец доли обязанизвеститьв письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.
Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной формеоткажутсяот реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.
Особенностиизвещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом.
(п. 2 в ред. Федеральногозаконаот 03.07.2016 N 315-ФЗ)
(см. текст в предыдущейредакции)
3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.
5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договорумены.
Иных правил законом не предусмотрено. Размер доли сособственника не важен

 
ГК РФ Статья 250. Преимущественное право покупки Позиции высших судов по ст. 250 ГК РФ >>> 1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении. (в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ) (см. текст в предыдущей редакции) Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом. 2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков. Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом. (п. 2 в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 315-ФЗ) (см. текст в предыдущей редакции) 3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. 4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается. 5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.

Преимущества выкупа у ДГИ

Если индивидуальный предприниматель или коммерческая организация примет решение о выкупе объекта недвижимости, находящегося в собственности ДГИ, он извлечет из сделки массу преимуществ:

  1. Претенденту предоставляется рассрочка на оплату стоимости приобретаемого помещения, срок которой может достигать пяти лет.
  2. Арендатор заключает соглашение, по которому действуют минимальные процентные ставки.
  3. С суммы оформленной сделки не надо уплачивать в бюджет налог на добавочную стоимость. Благодаря ответствующей норме Федерального законодательства предпринимателю удастся сэкономить 18,00% от суммы, указанной в договоре купли-продажи.
  4. Сразу после подписания соответствующего соглашения с ДГИ, новый владелец может сдавать объект недвижимости в аренду и получать с него пассивный доход.

Внимание! Планируя арендовать помещение у ДГИ, индивидуальный предприниматель или руководитель коммерческой организации должны узнать обо всех рисках. Департамент имеет законное право отказаться пролонгировать договор аренды.

Коммерсанту в таком случае остается лишь воспользоваться преимущественным правом выкупа помещения в аренде, если именно оно необходимо для ведения бизнеса.

 

Порядок выкупа арендуемого помещения

В том случае, когда сделка купли-продажи арендуемого объекта недвижимости оформляется между физическими лицами, то она предусматривает выплату полной стоимости, указанной в соглашении до или после завершения его срока действия.

Кто имеет право выкупа арендованного имущества?

На следующем этапе покупатель регистрирует в Росреестре право собственности на выкупленное помещение.

Когда преимущественным правом выкупа решит воспользоваться предприниматель, то ему придется пройти более сложную процедуру, особенно если объект недвижимости находится в государственной или муниципальной собственности. Претенденту необходимо действовать следующим образом:

  1. Арендатор получает предложение о выкупе объекта недвижимости. Если он не желает покупать помещение, то в течение 30 дней с момента получения предложения он имеет право от него отказаться.
  2. Сторонами определяются условия предстоящей сделки, в частности стоимость помещения (исчисляется исходя из рыночных цен).
  3. При отсутствии разногласий индивидуальный предприниматель или коммерческая организация заключают с государственной или муниципальной структурой договор купли-продажи. На эту процедуру Федеральным законодательством отводится 30 суток.

Если субъект предпринимательской деятельности самостоятельно решил инициировать сделку купли-продажи, то ему нужно действовать по плану:

  1. Делается письменное обращение в государственный или муниципальный орган.
  2. Арендодатель в течение двух месяцев проводит оценку объекта недвижимости.
  3. Подготавливается проект будущего соглашения, в котором описываются все условия выкупа. В течение двух недель после проведения оценки помещения договор должен быть подписан сторонами и на основании его осуществляется реализация имущества.

Порядок выкупа коммерческого помещения

При выкупе объекта недвижимости, имеющего коммерческое назначение, между сторонами должен составляться договор аренды, в котором отдельным пунктом описывается порядок и условия проведения данной процедуры.

Если такой документ отсутствует, законодательство позволяет оформить новое соглашение, в котором в обязательном порядке должна быть отражена стоимость сделки, сроки проведения расчетов, детально описано помещение.

Порядок выкупа муниципального помещения

Решение о том, могут ли субъекты предпринимательской деятельности воспользоваться своими преимущественными правами выкупа арендуемых помещений, принимают органы исполнительной власти.

При этом должны учитываться некоторые нюансы:

  • государственные объекты недвижимости имеют большую стоимость, нежели муниципальные;
  • приватизация прилегающей земли проводится в соответствии с региональными законодательными актами.

Имеет ли преимущественное право покупки собственник, которому принадлежит 7/16 частей перед собственником имеющим 1/16 часть, при покупке у третьего сосбственника, имеющего 8/16 частей

ГК РФ Статья 250. Преимущественное право покупки
1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.
(в ред. Федеральногозаконаот 23.06.2014 N 171-ФЗ)
(см. текст в предыдущейредакции)
Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второйстатьи 255настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.
2. Продавец доли обязанизвеститьв письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.
Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной формеоткажутсяот реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.
Особенностиизвещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом.
(п. 2 в ред. Федеральногозаконаот 03.07.2016 N 315-ФЗ)
(см. текст в предыдущейредакции)
3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.
5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договорумены.
Иных правил законом не предусмотрено. Следовательно, размер доли сособственника не важен.
 
ГК РФ Статья 250. Преимущественное право покупки Позиции высших судов по ст. 250 ГК РФ >>> 1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении. (в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ) (см. текст в предыдущей редакции) Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом. 2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков. Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом. (п. 2 в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 315-ФЗ) (см. текст в предыдущей редакции) 3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. 4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается. 5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.
Источники

  • https://zvonok-yuristu.ru/preimushhestvennoe-pravo-pokupki-doli-v-kvartire/
  • https://familylegal.ru/sposoby-obojti-preimushhestvennoe-pravo-pokupki-doli
  • https://kvart-m.ru/blog/kak-prodaty-dolyu-v-kvartire-bez-soglasiya-drugih-sobstvennikov
  • https://zen.yandex.ru/media/id/5aa8f256a815f1bac2fc4e13/v-kakih-sluchaiah-voznikaet-preimuscestvennoe-pravo-pokupki-doli-v-ooo-i-kak-ego-ne-narushit-5d01c12a70822600ac4eb756
  • https://zakonometr.ru/nedvizhimost/dolevaja/prodat/prodat-dolyu-v-kvartire.html
  • https://yr-expert.com/rasporyazhenie-imushhestvom/
  • https://advokat-malov.ru/sobstvennost/preimushhestvennoe-pravo-pokupki.html
  • https://PravoZhil.com/arenda/vykup/pravo-vykupa-arenduemogo-pomeshhenija.html
[свернуть]
Решите свою юридическую проблему сегодня, не выходя из дома!
300 рублей бесплатно

Напишите свой вопрос - в течении 5 минут наш эксперт перезвонит и бесплатно проконсультирует

 

Заполните форму с контактными данными и получите бесплатную консультацию в течении 5 минут

 
 
Спасибо!
Ваша заявка принята

Юрист позвонит в течение 5 минут

 
Анонимно
Информация о вас не будет разглашена
Быстро
Через 5 минут с вами свяжется наш консультант
 

Последние ответы

Бесплатная горячая линия 24/7
8 (800) 550-82-45
по всей России


+7 (499) 398-51-30
Для жителей Москвы и МО
+7 (812) 305-28-25
Для жителей Спб и области