Бесплатная горячая линия

Процедура титульного страхования — порядок действий, необходимые документы

Содержание

Что такое титульное страхование?

Это страхование риска утраты недвижимого имущества в результате прекращения права собственности на него полностью или частично.

Особенности титульного страхования квартиры

Особенности титульного страхования квартиры

Следует иметь ввиду, что страхование титула покрывает не все риски сделки, а только те, которые ведут именно к утрате права собственности на квартиру – только это считается страховым случаем. Если же в результате судебного спора возникает какое-либо обременение права собственности без потери этого права (например, кто-то из бывших жильцов восстановил свое право проживания в квартире), то это НЕ будет являться страховым случаем, и условия титульного страхования на такую ситуацию не распространяются.

Поэтому лучше всегда самому контролировать возможные риски сделки с недвижимостью, чем безоглядно полагаться на риэлтора или страховщика.

Но в целом, титульное страхование недвижимости позволяет снизить риски возникновения неблагоприятных последствий, поскольку все обстоятельства сделки тщательно проверяются юристами страховой компании. Даже отказ страховой компании в страховании титула по конкретной квартире оказывает практическую помощь Покупателю, т.к. ясно указывает ему на существование высоких рисков потери права собственности.

Если Покупатель обратился за услугой страхования титула ДО регистрации своего права собственности на квартиру, то это обеспечивает ему реальную защиту. Если страховщик отказал (с мотивировкой причин) – значит, риски слишком высоки, и от покупки такой квартиры лучше отказаться.

Если страховая компания согласилась обеспечить страховую защиту титула, но выставила слишком высокий счет (тариф) – значит, риски все равно остались высокие, но приемлемые. И стоит хорошенько задуматься – а не поискать ли другую квартиру.

Если же страховая компания дает согласие, и назначает умеренный (средний по рынку) тариф за титульное страхование, то сделка с выбранной квартирой, очевидно, признается низкорисковой.

Если же Покупатель обратился к страховщику уже ПОСЛЕ регистрации своего права собственности на квартиру, то в случае отказа страховщика, ему придется смириться с мыслью, что он приобрел «стремную» квартиру.

Парадокс в том, что естественное желание застраховать титул возникает у Покупателя именно в случаях высокого риска, а страховщики готовы обеспечивать страховую защиту только в случаях низкого (приемлемого для них) риска. Баланс между этими двумя противоположностями находится каждый раз в индивидуальном порядке. Но пообщаться на эту тему со страховщиками перед покупкой квартиры – точно лишним не будет.

Кроме того, у страховщиков следует выяснить, какие случаи при заключении договора страхования могут привести к отказу в страховом возмещении (не путать с отказом в страховании).

Например, к отказу в выплате страхового возмещения по застрахованному титулу может привести несоблюдение указанных в договоре требований. В частности, таких требований, как сроки и порядок уведомления страховой компании о наступлении страхового случая, или о событиях, приводящих к нему. Или порядок обращения клиента (страхователя) за юридической помощью – например, в договоре страховщик может указать конкретных юристов и адвокатов, сотрудничающих с самим страховщиком. Если клиент обратился к другому адвокату и, в итоге, проиграл дело, то это может служить поводом для отказа в страховом возмещении.

От чего защищает страхование титула?

Этот вид страхования защищает собственника недвижимого имущества от признания сделки по приобретению недвижимости недействительной или требований бывшего собственника о возврате имущества, выбывшего у него помимо его воли.

Признание сделки недействительной возможно по различным основаниям, установленным законом, например:

  • Сделки, совершенной гражданином признанным недееспособным;
  • Сделки, совершенной одним супругом без согласия другого супруга при распоряжении общим имуществом;
  • Cделки, совершенной под влияние обмана, угрозы или стечения тяжелых обстоятельств (кабальные сделки);
  • Cделки, совершенной гражданином, не способным понимать значение своих действий;
  • Cделки, совершенной гражданином в нарушение норм закона, как, например, отчуждение имущества плательщиком ренты без согласия рентополучателя; или совершения сделки с превышением полномочий представителя собственника.

Зачем нужно титульное страхование

Титульное страхование (или на более простом языке страхование покупки квартиры) обеспечивает страховую защиту на случай утраты права собственности или других вещных прав на недвижимость, если вашу сделку признают в суде незаконной по причине событий, которые не были вам известны на момент заключения договора купли-продажи.

Основное отличие титульного страхования от других видов заключается в том, что оно защищает собственника от уже произошедших событий, которые не были известны на момент заключения сделки с недвижимым имуществом.

Заранее предвидеть такие обстоятельства, а также полностью изучить юридическую историю объекта недвижимости часто, как правило, просто невозможно. По этой причине, покупая квартиру, вы должны надежно застраховать свою сделку.

Опасности при покупке недвижимости

К наиболее типичным рискам, покрываемым титульным страхованиям, относятся следующие:

  • в процессе оформления необходимых документов для сделки были допущены ошибки;
  • имеет место случай мошенничества;
  • не были учтены интересы наследников и/или несовершеннолетних лиц;
  • предыдущие сделки по приватизации или продаже данного объекта недвижимости не были законными и др.

Риски утраты титула

Страховой случай, предусмотренный страховкой титула, наступает в результате действий третьей стороны, чьи интересы были ущемлены в ходе совершения сделки купли-продажи объекта недвижимости. Как правило, речь в подобной ситуации идет о судебном иске одного из двух типов – виндикационном или о признании сделки недействительной.

Виндикационный иск

Под виндикационным иском понимается истребование недвижимого имущества из незаконного пользования. Возможность подобного обращения в судебные органы предоставляется только законным владельцам, способным доказать собственные права на недвижимость. Фактически, рассмотрение доказательств этого и становится предметом судебного разбирательства.

От заемщика в подобной ситуации практически ничего не зависит. Главное для получения страховки – подтвердить статус добросовестного покупателя, не знавшего о том, что другая сторона сделки не является законным владельцем. Также крайне важно доказать возмездный характер купли-продажи, для осуществления которой использовались как заемные средства банка по ипотечному кредиту, так и собственные деньги.

Установленный законодательством срок исковой давности по виндикационным искам – 3 года. Учитывая данный факт, становится понятным, почему при осуществлении сделок с имуществом, находящимся в собственности дольше указанного срока, титульное страхование применяется заметно реже.

Иск о признании совершенной сделки с недвижимостью ничтожной

Наиболее часто подовом для подачи подобного иска выступает нарушение законных прав владельцев недвижимости, являющихся недееспособными или несовершеннолетними. Для таких сделок законодательством предусмотрен особый порядок осуществления, предполагающий обязательное получение разрешения органов опеки.

Реальная судебная практика формируется таким образом, что вероятность вердикта судьи, признающего сделку ничтожной, крайне велика. Поэтому оформление титульного страхования при покупке объекта недвижимости, среди владельцев которой числятся указанные выше категории собственников, является грамотным и взвешенным решением. Оно позволит гарантировать защиту интересов ипотечного заемщика при неблагоприятном развитии событий. Важно отметить, что срок давности для рассматриваемого типа исков также установлен на уровне 3-х лет.

Какие случаи входят в титульное страхование

Страховка титула предусматривает защиту от признания сделки по приобретению недвижимости в ипотеку недействительной. Подобное решение принимается судебными органами и может быть вызвано следующими причинами:

  • подделкой документов, оформленных при осуществлении сделки, и подписей участвующих в ней сторон;
  • нарушение прав собственников, в качестве которых выступают лица, являющиеся несовершеннолетними или недееспособными;
  • совершение сделок с лицом, которое не является законным владельцем;
  • нарушения, допущенные при приватизации объекта;
  • нарушения в процессе оформления и совершения сделки купли-продажи.

Зачем страховать риск утраты права на недвижимость?

Покупка квартиры или дома – дело сложное и небезопасное. Все наслышаны о том, что поймали банду мошенников, продававших квартиры по поддельным документам, или что суд расторг сделку и вернул квартиру предыдущему собственнику.

Как защитить себя и свою квартиру от мошенников при сделках с недвижимостью?

Единственный правильный вариант – застраховать квартиру (или дом, или комнату) от утраты права собственности. Если случится такое, что имущество у Вас отберут, то страховая компания вернет Вам деньги.

Почему надо страховать?

страхование необходимо ради Вашего спокойствия. 

Риэлторы никогда Вам не вернут стоимость квартиры, если ее у Вас отберут. В лучшем лучшем случае приедут в суд и дадут показания в Вашу пользу. В худшем – выключат телефон и оставят вас одних.

Юристы –проверяют только представленные им документы, если каких то документов нет- то и проверить и найти проблему они не смогут. К тому же найти хорошего юриста так же сложно, как и хорошего врача. И если что то случится с квартирой, то защищать Ваши интересы он будет только за отдельные деньги. 

Риски при покупке квартиры на вторичном рынке

Покупая квартиру на вторичном рынке следует опасаться следующих рисков:

— появление обделенных наследников/несовершеннолетних лиц;

— предыдущие сделки по продаже, дарении, приватизации объекта недвижимости не были законными;

— мошеннические случаи;

Договоры титульного страхования СК Югории максимально защитят в случае признания сделки недействительной по следующим основаниям:

— сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта (168 ГК РФ), включая требования, предусмотренные Федеральным законом «О несостоятельности (банкротстве)» от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ;

— сделка, совершенная с целью, противной основам правопорядка или нравственности (169 ГК РФ);

— мнимая и притворная сделка (170 ГК РФ);

— сделка, совершенная гражданином, признанным недееспособным (171 ГК РФ);

— сделка, совершенная несовершеннолетним, не достигшим четырнадцати лет (ст. 172 ГК РФ);

— сделка, совершенная юридическим лицом в противоречие с целями деятельности (ст. 173 ГК РФ);

— сделка, совершенная без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа или органа местного самоуправления (ст. 173.1 ГК РФ);

— сделка, совершенная представителем или органом юридического лица с нарушением условий осуществления полномочий либо интересов представляемого или интересов юридического лица (ст. 174 ГК РФ);

— сделка, совершенная в отношении имущества, распоряжение которым запрещено или ограничено (ст. 174.1 ГК РФ);

— сделка, совершенная несовершеннолетним в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет (ст. 175 ГК РФ);

— сделка, совершенная гражданином, ограниченным судом в дееспособности (176 ГК РФ);

— сделка, совершенная гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими (177 ГК РФ);

— сделка, совершенная под влиянием существенного заблуждения (178 ГК РФ);

— сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств (179 ГК РФ);

— сделка, совершенная лицом при отсутствии полномочий, либо с превышением таких полномочий (ст. 183 ГК РФ);

— признание сделки недействительной по иску одного из собственников недвижимости, находящейся в общей долевой собственности (ст. 250 ГК РФ).

Сколько стоит страховка ?

Разумная цена безопасности – 1% от стоимости квартиры при действии договора 3 года или 0.35% при страховании имущества на 1 год. Можно конечно, найти и тариф ниже, но стоит ли рисковать – мы отобрали для Вас самые надежные страховые компании, а кто будет страховать дешевле? Только те, кто знают, что не будут выплачивать при наступлении страхового случая.

Это стандартный срок оспаривания сделок. 

Почему рекомендуется заключать договор на 3 года?

В соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (ст. 196)

Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

В индивидуальном порядке можно установить срок как больший, так и меньший, в зависимости от страховой компании. 

Необходимые документы для оформления

При оформлении страховки титула ипотечный заемщик формирует и предоставляет в страховую компанию следующий набор документов:

  • от покупателя — паспорт (для физлица) или комплект уставной и регистрационной документации (для организаций);
  • от продавца — аналогичные документы, а также документы, подтверждающие его дееспособность;
  • правоустанавливающие документы, в качестве которых выступают: выписка из ЕГРН, завещание или другая документация о наследовании недвижимости, свидетельство о госрегистрации прав собственности, договор дарения, обмена или купли-продажи и т.д.;
  • техпаспорт или другие документы о характеристиках недвижимого имущества;
  • экспертное заключение о рыночной стоимости объекта, полученное в процессе оформления ипотечного договора с банком;
  • договор о предоставлении ипотечного кредита, в рамках подготовки которого происходит титульное страхование недвижимости.

Еще одно преимущество страхования

В случае судебного спора страховая компания будет участвовать в судебных заседаниях, значит на вашей стороне будут опытные юристы, которые материально заинтересованы в Вашей победе.

На что обратить внимание при оформлении страховки

Титульное страхование заслуженно считается сложной в юридическом плане сделкой. Поэтому при подготовке и подписании документов следует крайне внимательно относится к их содержанию. Оптимальным решением, позволяющим исключить возможные проблемы в будущем, является привлечение квалифицированных юристов, специализирующихся на данном виде страхования.

В любом случае, при оформлении полиса необходимо обращать пристальное внимание на несколько основополагающих моментов, в числе которых:

  • продолжительность договора. Составляет от 1 до 10 лет. В большинстве случаев выгоднее совершать более длительную сделку, особенно учитывая тот факт, что ипотека также практически всегда заключается на серьезный срок;
  • распределение выплат по годам. Как правило, более крупные выплаты по договору страхования предусматриваются в первые годы действия полиса. Такой подход выгоден страховым компаниям, поэтому в интересах заемщика более равномерное разделение платежей по календарным периодам;
  • формула расчета страховой суммы. Главное требование – привязка величины возможного возмещения при наступлении страхового случая к реальной стоимости объекта недвижимости;
  • четкая формулировка страхуемого риска. Одним из наиболее частых оснований для отказа в выплате возмещения страховые компании используют непризнание факта наступления страхового случая. Избежать подобной ситуации достаточно просто – необходимо четко определить все возможные страховые случаи.

Учет каждого из перечисленных параметров в процессе подготовки и подписания договора о титульном страховании объекта недвижимого имущества позволит сделать полис эффективным средством защиты интересов ипотечного заемщика при получении кредита. Важно отметить, что сравнительно небольшая стоимость страховки титула делает эту услугу крайне привлекательной для всех участников сделки – и для заемщика, и для банковского учреждения. Серьезная заинтересованность в оформлении полиса титульного страхования приводит к тому, что практически всегда удается подобрать такие условия осуществления сделки, которые устраивают и выгодны для обеих сторон.

Порядок оформления

Для покупки страховки титула нужно пройти ряд шагов:

  1. Нужно выбрать страховую компанию.
  2. Собрать довольно большой пакет документов, которые страховщик возьмет на изучение прежде, чем согласиться заключить договор.
  3. После получения позитивного ответа от компании оформить страховой полис и оплатить его стоимость.

Выбор компании

Титульное страхование в России предоставляют очень ограниченное число страховщиков. Все они страхуют риски при покупке квартиры, дома, нежилых помещений (например, производственных комплексов), земельных участков, а некоторые даже готовы брать на страхование риск покупки объектов незавершенного строительства.

Но в основном компании сотрудничают с заемщиками банков-партнеров либо юридическими лицами. Перед тем как оформить договор страхования проводится экспертиза всех документов на покупаемую недвижимость.

Название СКТарифСрок страхованияСтраховые риски
Росгосстрах0,25-1%до трех летпотеря права собственности
РЕСО-гарантия0,3-1,4%на срок кредитованияутрата права собственности, обременение
Альфастрахованиеот 0,3%до 10 летпотеря права собственности

Какие документы нужны?

Для титульного страхования нужно будет заполнить заявление-анкету, где описывается покупаемая недвижимость, а также все сведения о праве собственности и предыдущих сделках. Вместе с заявлением нужно подать и пакет документов, большая часть которых связана с самой недвижимостью.

Для страхования потребуется:

  • копии паспортов сторон;
  • правоустанавливающие документы на квартиру;
  • расширенная выписка из ЕГРН;
  • техплан БТИ;
  • выписка из домовой книги;
  • копия финансово-лицевого счета;
  • документы, подтверждающие дееспособность продавца;
  • разрешение органов опеки и попечительства на продажу (если у продавца есть маленькие дети);
  • согласие супруга/и продавца на совершение сделки;
  • отказ соседей или сособственников от преимущественного права покупки отчуждаемой комнаты/доли (если покупается доля).

В случае если квартира ранее часто покупалась и перепродавалась, могут быть затребованы правоустанавливающие документы по предыдущим сделкам. Дополнительно страховщик вправе запросить расширенные выписку из домовой книги, чтобы убедиться в том, что в квартире не прописаны несовершеннолетние лица. После того как все документы будут изучены, подписывается договор страхования.

Делается это без нотариального оформления в простой письменной форме. Страховку титула можно купить как до регистрации права собственности на квартиру, так и после этой процедуры. Но полис вступит в силу только после появления на купчей отметки регистратора.

Срок

Срок, на который покупается страховка, обычно, не превышает 3-х лет (период общей исковой давности).

Сколько стоит?

Стоимость полиса составляет в среднем от 0,2% до 1,4% от страховой суммы. Страховщик имеет право применять к рассчитанным базовым страховым тарифам повышающие (от 1,1 до 5) и понижающие (от 0,9 до 0,1) коэффициенты в зависимости от различных обстоятельств, влияющих на степень страхового риска.

Например, дороже обойдется полис, если квартира продавалась чаще двух раз в год или по доверенности. Размер платежа зависит также от срока страхования – в первый год он самый высокий, а затем постепенно снижается. Страховая сумма обычно привязывается к рыночной стоимости объекта недвижимости или размеру кредита.

Титульное страхование – дорогая услуга. Однако платить можно только первые три года, а не весь срок кредитования, как в случае с обычным имущественным страхованием.

Как определяется страховая сумма?

Страховая сумма может быть установлена в размере действительной (рыночной) стоимости недвижимого имущества, но не более фактически произведенных расходов по покупке недвижимости.

Можно ли отказаться от титула при ипотеке?

С точки зрения отечественного законодательства титульное страхование является добровольным. Вместе с тем, банковские организации имеют право самостоятельно определять условия предоставления услуг ипотечного кредитования.

Как следствие — клиент имеет полное право отказаться от титула. Обычно в подобной ситуации банк либо отказывает в выдаче ипотеки, либо заметно повышается процентную ставку. Поэтому в большинстве случаев целесообразно идти на условия финансовой организации. Тем более, что страховка титула является крайне выгодной для самого заемщика, защищая его от весьма неприятных в финансовом плане и при этом вполне реальных последствий.

Когда полис может не сработать?

Страховые компании нередко отказывают в выплате возмещения при наступлении страхового случая. Основанием для подобного решения в большинстве случаев выступают:

  • невыполнение ипотечным заемщиком обязательств, предусмотренных договором, заключенным с СК. Чаще всего, речь идет о несвоевременной оплате или полной невыплате страховых взносов;
  • обстоятельства форс-мажорного характера, указанные в договоре, например, утрата титула во время военных действий или в результате конфискации недвижимости государством;
  • использование застрахованного объекта недвижимости не по назначению или с нарушением условий эксплуатации;
  • продажа, обмен или дарение заложенного имущества третьим лицам и другие подобные действия страхователя.

.

Страхование ответственности Застройщика

Страхование ответственности Застройщика

Процедура титульного страхования - порядок действий, необходимые документыЗдесь речь идет исключительно о первичном рынке жилья. Об отношениях между Застройщиком и Покупателем квартиры (дольщиком), при условии, что они действуют в рамках Договора долевого участия (ДДУ).

С 1 января 2014 г. в знаменитом законе ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве…» вступили в силу изменения, которые предусматривают дополнительные меры по обеспечению ответственности Застройщиков перед дольщиками, в виде поручительства банка или страхования. В случае страхования, Застройщик может выбрать страховщика на свое усмотрение – либо страховую компанию, либо Общество взаимного страхования (ОВС).

.

Страхование недвижимого имущества

Страхование недвижимого имущества

Страхование недвижимого имуществаЭто вид имущественного страхования, связанный с риском физического повреждения или полного уничтожения квартиры. Причиной этого могут быть несчастные случаи, разного рода стихийные бедствия или человеческий фактор – такие типы страховых случаев прямо указываются в договоре страхования.

Суть этого вида страхования сводится к тому, что владелец квартиры получает страховое возмещение (финансовую компенсацию) при наступлении страхового случая, если этот случай предусмотрен в договоре.

Страхование недвижимого имущества не имеет прямого отношения к сделкам с недвижимостью, разве что в случаях, когда оно входит составной частью в комплексное ипотечное страхование (см. выше).

Страхование недвижимости и компенсация ущерба

Страхование недвижимости и компенсация ущерба

Выплата страхового возмещения

Договор страхования заключается на срок от 1 года до 10 лет. При единовременной оплате премии за весь срок договора, за исключением срока в 1 год, применяется понижающий коэффициент.

Ипотечные клиенты, страхующие право собственности, могут достраховать риск до полной стоимости покупки недвижимости, защитив свой первоначальный взнос.

Памятка страхователю

Памятка страхователю

При любом виде страхования следует помнить, что страховка «срабатывает» (т.е. деньги выплачиваются) только при наступлении страхового случая. А страховой случай – очень обтекаемое понятие, которое принимается в расчет только если такой случай точно совпадает с юридической формулировкой страхового случая, которая указывается в договоре страхования.

Учитывая, что в каждой страховой компании присутствует большой штат юристов, и каждая страховая компания старается, по возможности, избежать выплаты страхового возмещения, юридические формулировки страховых случаев составляются таким образом, чтобы их можно было трактовать по-разному. А значит, у страховщика есть возможность (лазейка) «законно» уйти от страховой выплаты.

Страхователю (т.е. лицу, которое страхуется) следует все формулировки договора страхования тщательно изучить (лучше с помощью квалифицированного юриста), и возможно, переписать и согласовать со страховщиком в более подходящем варианте, чтобы точно быть уверенным, какие именно события страховщик сочтет за страховой случай.

Вывод: Страховка хоть и обеспечивает реальную финансовую гарантию (компенсацию), но на практике получить ее не так уж просто. Поэтому, несмотря на возможность страхования сделки купли-продажи квартиры, самостоятельное изучение правил организации сделки с недвижимостью существенно повышает безопасность сделки, и снижает риски для Покупателя квартиры.

Источники

  • https://www.AlfaStrah.ru/individuals/housing/rights/
  • https://kvartira-bez-agenta.ru/glossarij-rieltora/straxovanie-v-nedvizhimosti/
  • https://www.RGS.ru/products/private_person/property/title_insurance/index.wbp
  • https://www.Sravni.ru/strahovanie-nedvizhimosti/info/chto-takoe-strahovanie-titula-dlya-ipoteki/
  • https://debitorkinet.ru/strahovanie-titula/
  • https://www.ugsk.ru/regions/private/titulnoe-strakhovanie/
  • https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/pokupka/strahovanie-titula.html
[свернуть]
Решите свою юридическую проблему сегодня, не выходя из дома!
300 рублей бесплатно

Напишите свой вопрос - в течении 5 минут наш эксперт перезвонит и бесплатно проконсультирует

 

Заполните форму с контактными данными и получите бесплатную консультацию в течении 5 минут

 
 
Спасибо!
Ваша заявка принята

Юрист позвонит в течение 5 минут

 
Анонимно
Информация о вас не будет разглашена
Быстро
Через 5 минут с вами свяжется наш консультант
 

Последние ответы

Бесплатная горячая линия 24/7
8 (800) 550-82-45
по всей России


+7 (499) 398-51-30
Для жителей Москвы и МО
+7 (812) 305-28-25
Для жителей Спб и области