Бесплатная горячая линия

Продажа квартиры в 2020 году, полученной по наследству, менее 3 лет в собственности

Содержание

Какие проблемы могут возникнуть

При операциях с недвижимостью, полученной продавцом по наследству, споры возникают чаще всего. Ведь нотариусы, которые открывают наследственные дела, не разыскивают всех заинтересованных участников. Они работают только с гражданами, которые сами сообщают о своих правах.

Но часто шести месяцев, отведенных на поиск претендентов на имущество покойного, оказывается недостаточно. Люди могут быть лишены возможности получить свою часть наследства по разным причинам:


  1. Прохождение срочной воинской службы.
  2. Пребывание на длительном лечении в медучреждении.
  3. Отбывание срока наказания за совершение преступления.
  4. Нахождение в другом городе или другой стране.

Если человек докажет, что пропустил срок давности по серьезным причинам, он легко сможет отсудить свой кусок имущества. То же самое происходит, когда завещатель лишает наследства кого-то из родных, имеющих право на необходимую долю.

Встречаются и случаи откровенного мошенничества. Обычно в этой роли выступают люди, первыми узнавшие о смерти родственника, оставившего наследство. Если желания делиться с другими претендентами нет, они стараются быстрее продать завещанное имущество.

Несколько реже, но все же случаются факты подделки документов. Подделывают все, что можно: договора дарения, доверенности, завещания.

Приобретение квартиры, переданной в наследство по закону

квартира наследника

Поскольку имущество может передаваться как по завещанию, так и в законном порядке, нужно рассмотреть каждый из этих способов. Прежде всего это наследование согласно закону. Оно предполагает разделение всей родни в зависимости от степени родства, начиная ближней и заканчивая дальней.

Самыми первыми кандидатами на имущество покойного становятся самые близкие: дети, родители, мужья или жены. При их отсутствии наследниками становятся сестры и братья, бабушки и дедушки. Если нет и таких, к наследованию будут пригашены дяди и тети. Но нередки и следующие случаи:

  • Владелец квартиры много лет не жил с мужем или женой, но законного развода не было. Про вторую половинку все могли просто забыть, да и она давно не интересовалась жизнью бывшего супруга. Но когда человек узнает о печальных событиях, он является в нотариальную контору и заявляет о своих законных правах;
  • Суд признает кого-то из наследников недостойным. В таком случае вся наследственная масса, в том числе и спорная квартира, распределяется между остальными претендентами;
  • Оказывается, что муж/жена или дети наследодателя давно умерли, но остались всеми забытые внуки, которые по разным причинам не могли сообщить о себе.

Когда такое происходит, ситуация обычно разворачивается не в пользу покупателя. Суд обязывает его освободить, как выяснилось, незаконно занятые квадратные метры. Полученные за недвижимость деньги взыскать несложно: суд будет на стороне незадачливого нового владельца. Но если бывший владелец их потратил и взять с него больше нечего, дело принимает плохой оборот.

Покупка жилья, унаследованного по завещанию

Когда квартира наследуется по завещанию, риск возникновения нежданных претендентов тоже есть. Это могут быть муж, жена, мать и отец, лишенные трудоспособности, а также дети покойного. Они вправе претендовать до 50% в доле имущества, наследуемого по закону, но отступные в виде денежных средств им выплатить придется.

Бывают и другие варианты. Например, при установлении завещательного отказа его условия придется выполнять новому хозяину имущества. Наконец, стоит учесть, что обнаружится завещание усопшего, составленное много лет назад. Пусть о нем все давно забыли, но обделенные наследники вправе вступить в спор, и исход такого дела предсказать трудно.

Риски при покупке квартиры по наследству

Источники рисков покупателя при покупке квартиры по наследству:

  1. Наследники, которые через полгода после открытия наследства не вступили или не заявили на свои права;
  2. Мошеннические действия вступивших в наследство продавцов квартиры, которые умышленно не оповестили остальных наследников;
  3. Риск признания продавца квартиры недостойным наследником;
  4. Супруг собственника, после смерти которого открылось наследство не получил свою долю;
  5. Наличие наследника, который имеет обязательную долю в открывшемся наследстве;
  6. Признание завещания юридически ничтожным.

Любые из перечисленных выше причин увеличивают риски покупки наследственной квартиры.

3 года после открытия наследства — срок самых высоких рисков отчуждения жилья (исковая давность ст. 196 ГК РФ)

Спустя 3 года после открытия наследства наследники теряют право:

  1. Предъявлять свои права на наследство (долю в нем);
  2. Право проживания или пользования услугами за счет жилья.

Однако срок начинает течь с момента, когда они узнали об открытии наследства.

Когда не стоит покупать квартиру по наследству

Квартира, полученная по наследству увеличивает риски покупателя в следующих случаях:

  1. С момента открытия наследства прошло менее 3 лет;
  2. Квартира, полученная по наследству или завещанию продается по доверенности;
  3. В квартире прописаны третьи лица кроме наследника-собственника;
  4. Продавец не предоставил справку о дееспособности, хотя находится в преклонном возрасте (старше 70 лет);
  5. Продавец отказывается предоставлять справки, которые помогут покупателю убедиться в «прозрачности» сделки.

Пожалуй единственным плюсом при покупке квартиры у наследников, окупающим риски, является возможность получить хорошую скидку.

Общая информация о наследовании квартир

дом

После смерти собственника жилье не становится бесхозяйным. Оно переходит новому владельцу (или группе новых владельцев) по следующим основаниям приобретения:

  • нотариальное завещание, составленное на специальном государственном бланке;
  • если завещания нет, происходит наследование по закону в порядке очередности;
  • если наследников нет, имущество переходит по наследству на баланс поселка или города и приобретает статус социального жилья.

Хозяин квартиры, полученной по наследству, не ограничен в своих правах независимо от оснований приобретения – он может продать недвижимость без ограничений. Поэтому может случиться, что администрация города продает имущество, полученное по наследству. Сделки покупки квартиры по наследству у муниципалитета можно признать самыми безопасными. Остальные продавцы вполне могут злоупотреблять своими правами, предлагая заведомо обремененное или проблемное жилье.

Внимание! Квартира, приобретенная по ренте, не считается полученной по наследству. Смерть бывшего владельца лишь освобождает ее от обременения, но не является основанием для перехода права собственности. Однако наследники умершего могут попытаться оспорить рентное соглашение и вместе с ним отменить все последующие сделки. Читайте на нашем портале подробнее о договоре ренты и спорах с наследниками.

Если продавец утверждает, что приобрел квартиру в наследство по договору дарения – скорее всего, это мошенник. Заключение дарственных, вступающих в силу после смерти дарителя, запрещено законом. Читайте подробнее о таких сделках здесь.

Аннулирование договора купли-продажи

Основная опасность для нового владельца жилья, полученного продавцом по наследству, – аннулирование договора купли-продажи через суд и изъятие квартиры. Конечно, в случае признания сделки недействительной покупателю должны вернуть уплаченные деньги, но, как правило, это либо невыполнимо на практике, либо очень долго. Судебное разбирательство длится несколько месяцев. За это время продавец успеет потратить крупную сумму, которую потом будут частями взыскивать с его официальной зарплаты.

Потребовать аннулирования сделки через суд могут:

  • Наследники, права которых были нарушены при распределении имущества. Особенную опасность представляют владельцы обязательной доли в наследстве – иждивенцы умершего, нетрудоспособный супруг, родители и дети.
  • Супруг, которому не выделили супружескую долю.
  • Наследники, которые не успели принять наследство в течение положенных 6 месяцев по уважительным причинам (тяжелая болезнь, служба и так далее).
  • Граждане, доказавшие свое родство уже после смерти наследодателя. Если бы этот факт был установлен вовремя, имущество распределилось бы по-другому.

Судебных процедур отмены покупки квартиры по наследству тоже может быть несколько. В зависимости от требования заинтересованного лица:

  • оспаривание завещания;
  • обжалование действий нотариуса;
  • восстановление срока на принятие наследства;
  • признание наследника (продавца) недостойным;
  • аннулирование самого ДКП.

В результате любой из перечисленных процедур покупка отменяется, квартира возвращается в наследственную массу и происходит новое распределение имущества.

Отказополучатели

Существенным риском при покупке квартиры, полученной в наследство является выявление пожизненных жильцов:

  • отказополучателей – по завещательному отказу;
  • получателей ренты – по договору ренты, который не прекратился смертью плательщика.

Отказополучатели могут не только пожизненно проживать в квартире, но и осуществлять любые другие права. Например, пользоваться ей временно.

Формулировка «завещательный отказ» имеет мало общего с какими-то негативными последствиями. По отказу человек (отказополучатель) получает определенную выгоду – в данном случае связанную с проживанием в квартире. Эта выгода не обусловлена его родством с умершим или наличием у него право на наследство. Достаточно только воли наследодателя, чтобы наделить кого-либо по его усмотрению правом пожизненного проживания в квартире.

Внимание! Выселить отказополучателя принудительно не получится даже после нескольких продаж квартиры.

Отказ излагается в завещании и выглядит следующим образом:

Продажа квартиры в 2020 году, полученной по наследству, менее 3 лет в собственности

Если нет завещания – то нет и отказа. При этом в завещании может быть указан один только отказ.

Долги умершего

Риск, который может возникнуть при любой покупке, не только квартиры, полученной по наследству, — обнаружение долгов бывшего владельца. Чаще всего это долги по коммунальным платежам. Распределяется бремя погашения задолженности так:

  • коммунальные платежи – ЖЭУ, вода, канализация, тепло, газ – оплачиваются продавцом;
  • взносы по капитальному ремонту следуют за квартирой и после покупки погашаются новым владельцем.

Мошеннические схемы

Недобросовестный продавец может воспользоваться некоторыми уловками, чтобы провернуть мошенническую схему, в результате которой приобретатель останется в крайне невыгодном положении или вовсе лишится денег, не получив взамен ничего.

Пример. «Сокрытие отказополучателей». Наследополучатель по завещанию вместе с квартирой получил в наследство и ее жителя — друга покойного, обладающего правом пожизненного проживания на жилплощади. По предварительному сговору с последним преемник выставил квартиру на продажу, а отказополучатель отложил оформление своего права до конца установленного срока (3 года со дня смерти наследодателя).

Наследник продает квартиру и через год к новому владельцу является отказополучатель, указывающий на оформленное право проживания в квартире. Он требует от приобретателей компенсации значительной суммы, а после отказа на законных основаниях подселяется к ним. Причиняемые жильцом неудобства вынуждают собственников заплатить ему за нотариально удостоверенный отказ от прав на проживание на жилплощади.

Пример. «Отмена доверенности». Владелец жилья оформляет доверенность на его продажу знакомому, который далее действует от его имени. На вопросы покупателей о собственника квартиры представитель сообщает о его срочном отъезде за границу. Доверчивые приобретатели подписывают договор купли-продажи и передают злоумышленнику деньги. Сразу после этого реальный собственник жилплощади аннулирует доверенность, и вся сделка считается недействительной ввиду отсутствия правомочий представителя.

Далее злоумышленник скрывается, а владелец называет себя жертвой обмана.

Пример. «Сговор с наследополучателем». Ситуация разворачивается по схеме, аналогичной сговору с отказополучателем, которого в этом случае заменяет приоритетный наследник или правообладатель обязательной доли.

Один из приоритетных преемников оформляет жилплощадь на себя и спустя 3 года находит покупателей на нее. Сообщник в это время под прикрытием уважительных причин якобы не знает об открытии наследства, а спустя несколько лет является в суд за восстановлением наследственных прав в суде. И, поскольку срок исковой давности начинает свой отсчёт только с момента, когда наследополучатель узнал или должен был узнать о смерти наследодателя, он добивается успеха в суде.

С судебным решением о восстановлении срока принятия наследства мошенник оформляет свою часть квартиры и предъявляет требования по выплате компенсации новому хозяину унаследованной жилплощади. По задумке злоумышленников покупатели должны были заплатить за квартиру дважды. Но своевременное обращение к юристу уберегло их от неоправданных расходов. Специалист разъяснил им позицию закона насчёт прав добросовестного приобретателя, согласно которой все имущественные притязания объявившегося наследника должны быть направлены в адрес продавца.

Пример. «Черный риелтор». Жертвой данной схемы рискуют стать не только покупатели, но и собственники жилья. Только два последних последствия — гораздо плачевнее. Преступники, так называемые черные риелторы, обманным путем, под воздействием физического или морального давления заставляют наследодателя завещать им квартиру, после чего умерщвляют его. Полученное наследство оформляется, а затем и продается ими по всем правилам.

Последствия незаконной сделки для покупателей наступают в случае возникновения сомнений у законных преемников умершего хозяина квартиры. Если они смогут доказать преступное деяние в адрес родственника, сделка по продаже будет признана недействительной по причине отсутствия у завещания юридической силы.

Стоит ли покупать квартиру, полученную в наследство?

Решение о покупке унаследованной жилплощади следует принимать с учётом всех существующих рисков и дважды подумать, если:

  1. С момента смерти прежнего хозяина прошло меньше трёх лет (этот пункт не исключает вероятности оспаривания сделки по непредвиденным для покупателя и продавца обстоятельствам, но значительно снижает риски, связанные с недобросовестностью последнего).
  2. Нет личного контакта с владельцем недвижимости. Крайне настораживающее обстоятельство, особенно с учётом ненадежного правового положения доверенности, по которой будет осуществлять продажу посредник.
  3. Наследополучатель не успел снять с регистрации на жилплощади проживающих ранее лиц, включая себя.
  4. Продавец преклонного возраста (старше 70 лет) отказывается предоставлять справку о собственной дееспособности (распространенным поводом для аннулирования сделок является наличие у одной из ее сторон старческой деменции, полностью или частично лишающей больного дееспособности).
  5. Собственник квартиры отказывается предоставлять потенциальному приобретателю документы, способные подтвердить прозрачность договора.

В остальных случаях покупатель может рассмотреть приведенные ниже рекомендации и при полном отсутствии подозрений касательно документов и добросовестности продавца решиться на оформление договора купли-продажи. Ведь многие из продаваемых квартир являются полученными в наследство и отказываться от желаемого варианта без наличия явных на то оснований не всегда целесообразно.

Как безопасно оформить сделку

Права нового владельца жилплощади защищены Постановлением Конституционного суда РФ от 21.04.2003. Согласно его предписаниям, лицо, считающее себя собственником проданной вещи, не вправе истребовать ее у добросовестного покупателя. А п. 42 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.05.2012 г. № 9 «О судебной практике по делам о наследовании» гласит, что в случае принятия наследства по истечении 6 месяцев, преемник может рассчитывать лишь на денежную компенсацию со стороны продавца квартиры.

Главная задача покупателя при этом — обеспечить себе статус добросовестного, то есть:

  1. Приобрести недвижимость возмездно.
  2. Быть уверенным в том, что имущество было продано при наличии у продавца правомочий на это.

В соответствии со вторым пунктом, обезопасить себя от неудачной покупки можно, проследовав следующей инструкции:

  1. Попросить у собственника правоустанавливающие акты на жилье, выписку из ЕГРН, домовую книгу и паспорт.
  2. Внимательно проверить документы на подлинность и соответствие друг другу.
  3. Изучить информацию о количестве жильцов, зарегистрированных на данной жилплощади, и сделках, осуществляемых с ее участием.
  4. Ознакомиться со справкой об отсутствии долговых обязательств на приобретаемое имущество.
  5. Узнать об основании, на котором продавец получил квартиру в собственность (если по завещанию, то попросить предоставить документ).
  6. Изучить содержание завещание на предмет наличия распоряжений относительно завещательного отказа.
  7. Убедиться, что в договоре купли-продажи стоит достоверная и актуальная цена на жилье.*

* — очень важный нюанс, который предостерегает от указания в документе заниженной стоимости: кроме снижения расходов продавца это влечет за собой возможные финансовые потери покупателя в случае, если сделка все же будет расторгнута.

Сделка через представителя требует тщательной проверки доверенности и осведомленности о ней владельца квартиры. Кроме того, следует обезопасить себя на случай, если собственник сразу после оплаты решит аннулировать юридическую силу доверенности.

Что касается момента оплаты, можно взять на вооружение несколько способов передачи продавцу оговоренной суммы:

  1. Сразу после подписания договора купли-продажи. Рекомендуется это делать при свидетелях, истребуя от продавца расписку о сумме полученных им средств (в расписку включить паспортные данные сторон сделки и подписи свидетелей).
  2. Посредством закладки в ячейку банка. Покупатель помещает деньги за квартиру в специализированный банковский сейф и распоряжается о выдаче средств продавцу только при наличии свидетельства о регистрации квартиры на покупателя.

И важно понимать, что даже при соблюдении всех мер предосторожности нельзя добиться 100%-ной гарантии безопасности при покупке наследственной жилплощади, но увеличить ее до максимума можно с помощью советов опытного юриста.

Покупка квартиры по доверенности: основные правила

Покупка квартиры по доверенности: основные правила

doverennostМногих интересует: насколько вообще велик риск приобретения недвижимости по доверенности? Безусловно, такая операция чревата серьезными рисками. И правильнее все-таки познакомиться с человеком, который является владельцем недвижимости и выписал доверенность представителю. К тому же следует помнить, что выписавший доверенность вправе отменить ее в любой момент в одностороннем порядке. А это чревато для покупателя все тем же судебным разбирательством, отменой сделки и долгими мытарствами с возвратом собственных денежных средств.

Важную роль играет и дееспособность владельца квартиры, выписавшего доверенность. Если она (дееспособность) под сомнением, сделка будет также аннулирована в суде. И вот тут с деньгами незадачливый покупатель сможет распрощаться уже навсегда. А квартира непременно вернется недееспособному гражданину.

Каким образом проверить дееспособность продавца? Попросить у него водительское удостоверение или навести справки в местном психоневрологическом диспансере.

Как не проиграть при покупке квартиры, полученной по наследству?

Как не проиграть при покупке квартиры, полученной по наследству?

aferyi-s-nedvizhimostyu

Есть квартиры, которые продаются и перепродаются буквально «по кругу». На руку мошенникам в таких ситуациях юридическая безграмотность населения и непреодолимое желание сэкономить, даже в ущерб собственной финансовой безопасности.

Многие уверены: если в «карусели» с объектом недвижимости суд их, как последних приобретателей, признает «добросовестными собственниками», квартира останется за ними. Ан нет! Судья будет докапываться до сути. И независимо от того, сколько владельцев было, вернет жилье первоначальному законному собственнику.

Чтобы быть уверенным, что квартира приобретается у хозяина по закону, стоит обратиться за выпиской в БТИ — там сведения достоверные. И договор надо обязательно читать. Читать, не спеша — там отображена вся информация, касающаяся реализуемого объекта жилой недвижимости.

Можно проконсультироваться у адвоката, специализирующегося на вопросах купли-продажи недвижимости. Пусть сопровождает сделку, чтобы наверняка. Это, конечно, будет стоить денег, но небольших, по сравнению с тем, что можно потерять.

Порядок расчета при покупке квартиры

Порядок расчета при покупке квартиры

Возможны 3 законных варианта проведения расчета за купленную квартиру:

  1. Наличными до государственной регистрации сделки, после подписания основного договора купли-продажи квартиры.
  2. Наличными же после проведения государственной регистрации передачи права собственности.
  3. Посредством передачи денег с использованием банковской ячейки.

Практика показывает, что последний способ является самым верным, надежным и безопасным. Однако, какой бы способ ни был избран, стоит прежде:

  • проверить, не прописаны ли в квартире лица, выписать которых будет очень сложно (по Домовой книге);
  • выяснить, нет ли в квартире жильцов, обладающих законным правом пожизненного проживания в ней;
  • уточнить, есть ли у продавца, состоящего в законном браке, нотариально заверенное разрешение от супруга/супруги на продажу объекта недвижимости.

Важно: покупать или не покупать квартиры, унаследованные недавно — это только решение покупателя. Однако нелишним будет все-все узнать о выбранном объекте недвижимости и проконсультироваться с опытным специалистом.

У таких квартир есть один солидный плюс — нередко они стоят дешевле других, аналогичных. Так что можно действительно сделать выгодное масштабное приобретение. Тем более, что срок давности по наследным делам только 3 года. Дальше к этому имуществу никто никаких претензий выдвигать не будет.

Наследство не облагается налогом на доходы

При получении наследства в любой форме (денежной или в виде имущества) Вам НЕ нужно платить налог на доходы (п. 18 ст. 217 НК РФ).

Пример: Дубровин Л.П. получил в наследство от сестры квартиру. Согласно п. 18 ст. 217 НК РФ доходы в натуральной форме, которые получены в порядке наследования, не подлежат налогообложению. Поэтому Дубровину Л.П. не нужно декларировать доход от наследства и платить налог.

При этом, в отличие от налога при дарении, степень родства с наследодателем не имеет значения.

Пример: Красильникова А.А. получила в наследство от подруги деньги в сумме 3 млн рублей. Так как степень родства с наследодателем значения не имеет, и согласно п. 18 ст. 217 НК РФ доходы в денежной форме, полученные в порядке наследования, не облагаются налогом, Красильникова А.А. освобождена от подачи декларации по форме 3-НДФЛ и уплаты налога.

Единственным исключением, когда нужно платить налог на доходы при получении наследства, является получение вознаграждения, выплачиваемого наследникам (правопреемникам) авторов произведений науки, литературы, искусства, а также открытий, изобретений и промышленных образцов (п. 18 ст. 217 НК РФ).

Пример: В 2019 году Каменистый Д.И. после смерти отца получил в наследство вознаграждение 80 000 рублей за написанное им произведение литературы. Согласно п. 18 ст. 217 НК РФ при получении вознаграждения, выплачиваемого наследникам авторов произведений литературы, доход от наследства облагается подоходным налогом. Поэтому по окончании 2019 года (до 30 апреля 2020 года) Каменистый Д.И. подал декларацию 3-НДФЛ в налоговую инспекцию и заплатил налог в размере 80 000 х 13% = 10 400 руб. до 15 июля 2020 года.

Когда можно продать квартиру после вступления в наследство

Продать квартиру, переданную по наследству, можно сразу после получения на нее свидетельства о праве собственности — в противном случае такая сделка будет считаться недействительной. Для этого нужно обратиться в Росреестр с уже полученным у нотариуса свидетельством о праве на наследство, а также со следующими документами:

  • заявление о регистрации права собственности (заполняется в Росреестре при подаче документов);
  • документ, удостоверяющий личность наследника (паспорт);
  • кадастровый паспорт на квартиру;
  • квитанция об уплате госпошлины за регистрацию в размере 2000 руб.

ВниманиеПри получении в наследство квартиры и ее регистрации в Росреестре на предмет перехода права собственности ее последующее отчуждение не будет как-либо отличаться от обычной сделки по продаже жилья. Однако если в продаваемой квартире прописан несовершеннолетний ребенок, то будет необходимо получить разрешение органов опеки.

Налог при продаже унаследованного имущества

Как мы отметили, при получении наследства не нужно платить налог. При этом важно понимать, что в случае продажи унаследованного имущества, собственником которого Вы являлись менее 3 лет, Вам придется заплатить налог на доходы.

Пример: В 2018 году Новикова Г.Л. получила в наследство от дяди квартиру. В 2019 году она продала эту квартиру. Так как срок владения квартирой составил менее 3 лет, Новикова Г.Л. по окончании 2019 года (до 30 апреля 2020 года) должна будет подать декларацию по форме 3-НДФЛ и до 15 июля 2020 года заплатить налог на доходы по ставке 13%.

Если Вы владели унаследованным имуществом более 3 лет, налог на доходы платить не придется (п. 17.1 ст. 217 НК РФ).

Пример: Веселов Т.Б. получил в наследство от сестры квартиру в 2013 году. В 2019 году он продал эту квартиру. Так как квартира находилась в собственности Веселова Т.Б. более 3 лет, он не должен подавать декларацию 3-НДФЛ и платить налог на доходы от продажи жилья.

Начало владения наследством считается со дня открытия наследства (дня смерти наследодателя), а не с даты его фактического принятия или момента государственной регистрации права на имущество.

Пример: Васильев Д.К. унаследовал квартиру бабушки, умершей в 2015 году. Свидетельство о праве собственности на квартиру Васильев Д.К. получил в 2016 году. В 2019 году он продал эту квартиру. Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня смерти наследодателя. Поэтому при продаже квартиры в 2019 году Васильев Д.К. не должен платить налог на доходы, так как срок владения квартирой составил более 3 лет (с 2015 до 2019).

Обратите внимание: Налоговый орган может письменно уведомить Вас, что Вы получили доход от продажи недвижимости и должны подать декларацию 3-НДФЛ. Это происходит потому, что налоговому органу известно о дате регистрации свидетельства о праве собственности на недвижимость, но не о фактическом нахождении его в собственности. В этом случае достаточно написать в налоговую объяснительную с описанием ситуации и приложить к письму документы, подтверждающие срок владения недвижимостью (копия свидетельства о смерти наследодателя).

Продажа доли в собственности одним из наследников

При продаже доли в квартире важно учесть право преимущественного выкупа: владельцы долей в собственности на общее имущество имеют преимущественное право выкупить продаваемую одним из наследников долю по ее заявленной цене, а также другие равные условия (п. 1 ст. 250 ГК РФ).

  1. Для этого сначала необходимо в письменной форме уведомить всех участников общей долевой собственности о своем желании продать принадлежащую часть наследуемой квартиры, указав стоимость и другие условия продажи.
  2. Отказ всех сособственников фиксируется в письменной форме.
  3. Если в течение месяца со дня получения уведомления о продаже участники долевой собственности не подтвердили своего желания приобрести продаваемую долю, отказ принимается автоматически.

В случае нарушения указанного процедуры любой совладелец будет иметь право в срок до трех месяцев подать исковое заявление в суд о переводе на него прав по покупке жилья.

ИнформацияВ 2016 году депутатами Госдумы от фракции ЛДПР было внесено предложение об обязательной продаже квартиры, наследуемой в долях. В этом случае если в течение полугода наследники не смогут самостоятельно определиться с единоличным владельцем или найти покупателя, то квартира будет подлежать принудительной продаже через аукцион. Вырученная сумма будет делиться между наследниками в соответствии с их долями.

По мнению депутатов, такая мера позволит уменьшить частоту семейных споров вокруг наследуемого имущества и снизит риски мошенничества в ситуациях, когда один из наследников создает условия, непригодные для проживания других собственников, чтобы стать единоличным владельцем жилого помещения.

Особенности

Продать квартиру, доставшуюся в наследство



Многих наследников интересует, когда они вправе реализовать полученное ими жилье. Закон устанавливает, что вступление во владение имуществом происходит в день смерти родственника-завещателя. Это означает, что в квартире можно жить, сдавать ее в аренду. Также наследник обязан уплачивать за недвижимость налоги, нести расходы по жилищно-коммунальным услугам.

Но распорядиться наследственным имуществом можно будет лишь по истечении шести месяцев после кончины завещателя. Ранее данного срока ни продать, ни подарить его не удастся.

На протяжении полугода нужно подать заявление нотариусу о намерении вступить в права наследства и ожидать наступления требуемой даты. Шестимесячный срок необходим для того, чтобы все потенциальные претенденты имели достаточно времени узнать о смерти завещателя и заявить о своих правах.

По истечении указанного периода можно получить свидетельство. Его, вместе с другими документами, необходимо подать в органы Росреестра. Они произведут регистрацию собственности на недвижимость. Будет выдана выписка, подтверждающая данный факт. Сделать это допустимо через многофункциональные центры или Интернет. Только после прохождения данного этапа можно заниматься куплей-продажей.

Для этого нужно заключить договор с покупателем и подать его на регистрацию в Росреестр. Если продавец, получивший наследство, является недееспособным, сделку за него оформляет опекун. В случае, когда это несовершеннолетний, в его интересах действуют родители (если ему меньше 16 лет), либо он сам с их согласия (с 16 до 18 лет). При этом потребуется обязательное получение разрешения от органов опеки на продажу.

Согласие супруга на продажу квартиры, полученной мужем или женой по наследству, не требуется. Данная недвижимость не относится к совместно нажитой в браке собственности семьи. Исключение составляет случай, когда иной порядок установлен брачным договором. В такой ситуации необходимым документом для регистрации Росреестром будет являться нотариально удостоверенное согласие супруга на сделку.

Порядок продажи

Продажа квартиры, полученной по наследству, которая менее 3 лет в собственности, потребует уплаты налога. Обложение осуществляется от цены, прописанной в договоре. Но здесь есть некоторые нюансы. При этом важным моментом будет то, когда именно было получено наследство.

  1. Продажа квартиры после вступления в наследство


  2. Наследование произошло до 01 января 2016 года.
    Исчисление НДФЛ необходимо производиться от суммы, прописанной сторонами в договоре купли-продажи.
  3. Наследодатель умер после 01 января 2016 года.

В этой ситуации необходимо узнать кадастровую стоимость квартиры на 1 января того года, когда планируется продажа. Нужные сведения можно получить в многофункциональных центрах. Для этого заказывается выписка на объект или справка о данном виде стоимости. Также возможна выдача указанных документов в электронном виде через сайт Росреестра.

Необходимо сравнить кадастровую стоимость с той ценой, за которую реализована квартира. Если сумма, полученная в результате сделки, меньше данной величины, расчет налога должен будет производиться следующим образом.

Цена покупки по договору во внимание приниматься не будет. Для определения налогооблагаемой базы нужно кадастровую стоимость помножить на понижающий коэффициент. От полученной суммы и необходимо производить расчет. По общему правилу, коэффициент устанавливается в размере 0,7. Но  субъекты Российской Федерации своими законами вправе его снизить. Данная льгота может распространяться как на всех граждан, так и на отдельные категории, например, инвалидов или пенсионеров.

Если же кадастровая стоимость на 1 января того года, в котором осуществлена регистрация покупки унаследованной недвижимости, не установлена, расчет производится от цены договора.

Пример: гражданин Лустов унаследовал квартиру в марте 2016 года. Он продал ее за 3 000 000 рублей. Кадастровая стоимость данного объекта установлена в 4 500 000 рублей. Налогообложение необходимо производить от суммы 3 150 000 рублей (4 500 000 х0,7).

Налоговый вычет

Размер дохода, указанный в договоре или исчисленный от кадастровой стоимости, можно уменьшить. Сделать это могут только резиденты Российской Федерации.

Применяется следующие виды.

  1. Имущественный вычет.

Размер его установлен в 1 000 000 рублей. Применим при продаже земли, квартиры, жилого и садового дома, комнаты. Если реализуется иное строение или помещение (например, гараж), вычет составит 250 000 рублей. Эта сумма распространяется на сделки, предметом которых является автомобиль.

Исключение составляет имущество, используемое для целей предпринимательства, будь то недвижимость или авто. В этом случае применять вычет нельзя.

Чтобы понять, как правильно посчитать сумму налога, которая должна платиться, рассмотрим примеры из практики.

1). Гражданин Купцов продал полученный по наследству дом за 3 650 000 рублей. Он должен будет уплатить налог в сумме 344 500 рублей. 3 650 000 (получено по договору) — 1 000 000 (сумма вычета) = 2 650 000 х 13 %= 344 500 рублей.

2) Гражданка Зарипова продала унаследованную комнату в коммунальной квартире за 900 000 рублей. Поскольку полученный доход ниже размера вычета, сумма налога составит 0 рублей.

Многие пытаются воспользоваться так называемой хитростью, чтобы избежать расходов на уплату налога. При продаже в договоре указывают цену, равную вычету в 1 000 000 рублей, или меньше. В действительности же передается большая сумма. Данный вариант имеет определенные риски. Так, если по какой-либо причине договор будет расторгнут, продавец, при недобросовестности покупателя, сможет получить назад только миллион, указанный в документах.

Налоговый вычет можно применить за год только в сумме 1 000 000 рублей. Если за этот период продается несколько объектов, он определяется в совокупности по ним всем, а не по каждому в отдельности.

  1. Имущественный вычет при продаже доли

    Имущественный вычет при продаже доли.

Вычет также применяется, если продана была доля в праве на квартиру. Однако его размер на каждого из собственников будет зависеть от того, реализуется вся недвижимость целиком, или только его часть.Когда долевые сособственники продают квартиру как единый объект по одному договору, налоговый вычет распределяется между ними. Каждый получает право на него в зависимости от размера своей доли. Когда у наследника купили только долю, он может применить к уменьшению дохода всю сумму целиком. Чтобы было понятно, сколько в каком случае подлежит вычету, рассмотрим примеры из жизни:

1) Брат и сестра Полицаевы унаследовали квартиру по ½ доли каждый. Спустя полгода решили ее продать гражданину Петрову за 1 500 000 рублей. Поскольку недвижимость единовременно была реализована как целый объект, оба продавца вправе уменьшить доход на 500 000 рублей. Таким образом, Полицаев и Полицаева обязаны заплатить налог в сумме 32 500 рублей каждый.

1 500 000 / 2= 750 000 рублей – доход каждого из продавцов.

750 000 – 500 000= 250 000 х 13%= 32 500 рублей

2) Брат и сестра Демидовы унаследовали жилой дом по ½ доли каждый. Сразу после получения Демидова решила продать свою долю за 1 200 000 рублей. Брат никаких сделок не совершал. Поскольку реализуется только часть имущества, гражданка Демидова вправе применить налоговый вычет в полном объеме. Она обязана перечислить налог в размере 26 000 рублей.

1 200 000 – 1 000 000 = 200 000 х 13%= 26 000 рублей

  1. Затраты, понесенные при приобретении имущества.

Продавец вправе уменьшить полученный от реализации жилья доход на сумму затрат, произведенных им при вступлении в наследство.К ним могут быть отнесены:

  • госпошлины и тарифы, выплаченные нотариусу;
  • расходы на оценку имущества, которое предполагается наследовать;
  • Налоговая декларация по налогу на доходы

    оплата изготовления техплана и постановки на кадастровый учет (если ранее объект не стоял);
  • оплата пошлины за регистрацию в Росреестре;
  • гонорары за юридические услуги, если наследство оформлялось в судебном порядке;
  • выплаты риелтору, если оформлением занимался такой специалист.

Все понесенные расходы необходимо документально подтвердить. Также должно быть понятно, с какой конкретно недвижимостью они связаны. Не допускается учитывать затраты, произведенные на оформление другого объекта.

Пример: гражданка Лялина продала унаследованный дом за 2 600 000 рублей. При исчислении налога она уменьшила доход на сумму произведенных ею при оформлении имуществ затрат. 75 000 рублей было потрачено на услуги нотариуса, 15 000 рублей на изготовление домовых документов. Таким образом, уплате подлежит 326 300 рублей.

2 600 000 — (75 000+15 000)=2 510 000 х 13%=326 000 рублей.

Как правило, такие расходы не очень большие. Очевидно, что гораздо выгоднее применять вычет. Однако снижение дохода на понесенные затраты целесообразно использовать тогда, когда в течение года продается еще какая-либо собственность. В этом случае по одному объекту доход уменьшается на сумму вычета, по второму – на понесенные расходы.

Применять вычет, или уменьшать доход на сумму произведенных затрат – решает только сам плательщик. Никто, в том числе налоговая инспекция, не вправе давать указания на этот счет.

Декларирование дохода

При обязанности уплатить налог с продажи наследственного имущества, необходимо подать декларацию. Заполняется она по форме 3-НДФЛ. Сделать это можно как на бумажном носителе, так и в электронном виде.

Бланк данного документа можно получить в любой налоговой инспекции, а также на официальном сайте. Как правило, там же представлен образец заполнения. К декларации необходимо приложить следующие документы, являющиеся основаниями для применения вычетов:

  • копию договора купли-продажи;
  • расписку или квитанцию в получении денег (если данные о расчете не указаны в договоре);
  • подтверждение понесенных затрат на нотариуса, юриста, риелтора и прочее, когда применяется не вычет, а уменьшение на сумму расходов.

При сдаче на бумажном носителе это может сделать лично налогоплательщик либо его представитель по доверенности. Также возможно направление документов почтой. Для этого письмо должно быть заказное, иметь опись.

Заполнить для отправки электронную форму можно на сайте Федеральной налоговой службы через личный кабинет или портал Госуслуг. Для этого понадобится цифровая подпись.

Объекты, за которые платят налог


Декларацию требуется подавать, даже если налог к уплате составит 0 рублей после применения вычета. Когда унаследованная недвижимость в собственности более трех лет, направлять ничего в налоговую не нужно.

Декларация подается не позднее 30 апреля следующего после продажи календарного года. Так, если квартира реализована в 2017 году, документы нужно сдать до 30.04.2018 года.

Сроки уплаты и штрафы

Подоходный налог нужно перечислить в бюджет не позднее 15 июля следующего за продажей года. То есть, при сделке, совершенной в 2017 году, оплата должна пройти до 15.07.2018 года.

В случае, когда продавец не подал декларацию и не произвел необходимых расчетов, на него будет наложен штраф. Размер его составляет 20 процентов от суммы подлежащей уплате (40 процентов, если данные действия носят умышленный характер). Кроме того, за каждый просроченный день насчитываются пени по 1/300 ставки рефинансирования.

Но если плательщик подал декларацию, в которой рассчитал налог, то от штрафа он освобождается. Взыскиваются только пени за просрочку.

Предусмотрен штраф при не сдаче декларации или нарушении этих сроков. За каждый месяц будут начисляться пени в размере 5 процентов от налога, подлежащего уплате.

Максимально штраф не должен быть больше 30 процентов от данной суммы. Также установлен минимальный размер – 1 000 рублей. Даже в случае, если налог после применения вычета 0 рублей, придется заплатить 1 000 рублей.

Продажа квартиры после вступления в наследство влечет за собой обязанность уплатить налог. Освобождаются от этого только те лица, которые владели имуществом свыше трех лет. При уплате расчетную базу можно уменьшить на сумму вычета либо произведенные расходы. Обязательно необходимо подать декларацию, даже если к оплате 0 рублей. За нарушение обязанностей предусмотрены штрафы.

Виды наследования

Передача имущества по наследству возможна двумя способами:

  • На основании завещания.
  • По закону.

Во втором случае претендовать на имущество покойного могут 7 очередей родственников, распределённых в зависимости от степени родства. К первой очереди относятся самые близкие родственники – дети, супруги и родители.

Принятие наследства

В течение трёх лет после принятия наследства даже близкие родственники должны будут платить подоходный налог с его продажи. Исключение предусмотрено лишь для несовершеннолетних членов семьи.

По истечении трёх лет, все родственники первой категории могут не платить налог на продажу квартиры, полученной в наследство.

Время раскрытия наследства

Под данным термином подразумевается момент, с которого продажа наследства освобождается от налога.Налог на продажу квартиры, полученной в наследство

Наследственное дело открывается с момента смерти наследодателя. В течение полугода после этого наследники могут вступить в права наследования. С этого момента и начинается отсчёт трёх лет для близких родственников и пяти лет для всех остальных наследников, по истечении которых квартиру можно будет продать без уплаты налога.

Досрочная продажа

Если квартира досталась по наследству, когда можно её продать по закону?

Продажа квартиры после вступления в наследство менее 3 лет находящаяся в собственности разрешена законом.

Но тогда счастливому продавцу-наследнику после удачной сделки необходимо будет оплатить подоходный налог.

ВНИМАНИЕ! По новым изменениям в законодательстве РФ с 1 января 2016 года уплачивать налог, составляющий 13% от суммы сделки, придется в случае продаже жилплощади до истечения срока владения недвижимостью в 5 лет (после получения наследником права законного владения).

Но если новоявленный владелец продает полученную квартиру после окончания официально установленного периода, от оплаты налога он будет освобожден (НК РФ, статья 217, п.17.1).

НК РФ Статья 217. Доходы, не подлежащие налогообложению (освобождаемые от налогообложения)

17.1) доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период:

  • от продажи объектов недвижимого имущества, а также долей в указанном имуществе с учетом особенностей, установленных статьей 217.1 настоящего Кодекса;
  • от продажи иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.

Положения настоящего пункта не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от реализации ценных бумаг, а также на доходы, получаемые физическими лицами от продажи имущества, непосредственно используемого в предпринимательской деятельности.

СОВЕТ. До продажи квартиры по наследству менее 3 лет в собственности и уплаты налога, обязательно убедитесь в отсутствии прочих наследников (либо вооружитесь от таких лиц согласием на сделку и обещанием не претендовать на недвижимость).

Также проверьте жилплощадь на «чистоту» в плане кредитных, залоговых и иных финансовых обязательствах, чтобы продажа квартиры полученной по наследству менее 3 лет назад, не потянула за собой множество других юридических проблем.

Обходим подводные камни

Зная через сколько можно продавать квартиру после вступления в наследство, можно избежать многих неприятностей.

Так, чтобы побыстрее продать наследуемую жилплощадь, следует как можно скорее оформить полноценное право собственности на недвижимость.

План действий:

Отправляемся к нотариусу. После вступления в права наследуемой квартиры (со времени кончины наследодателя) необходимо прибыть в нотариальную контору для получения свидетельства на право владения недвижимостью.

Нотариус потребует предоставления следующего пакета документов:

  1. Свидетельство о смерти (оригинал и ксерокопия документа). Получают его в ЗАГСе при предъявлении справки о смерти и медицинского заключения.
  2. Завещание наследуемого лица, подтверждающего права на недвижимость.
  3. Заявление, которое составляется в момент обращения к нотариусу на месте. Этот документ позволяет узаконить официальные права на наследуемую жилплощадь.
  4. Документ, подтверждающий последнее зарегистрированное место жительства усопшего. Справка выдается в ЖЭУ или управляющей компании.
  5. Справка о снятии бывшего владельца недвижимости с регистрационного учета. Выдают ее в паспортном столе. Этот документ нотариус требует не всегда, но на всякий случай ее нужно получить.
  6. Документ, подтверждающий наличие родственных уз наследника и умершего лица (свидетельство о заключении брака, о рождении).
  7. Завещание (если оно имеется).

Если времени на сбор документов и походы в нотариальную контору нет, можно задействовать поручителя. Поверенному лицу оформляется доверенность на право таких действий (документ заверяется у нотариуса).

ВАЖНО! Чем быстрее будут собраны необходимые документы, тем проще пройдет процедура оформления наследства.

Если полгода истекли, а лицо не успело заявить о своих наследуемых правах, этот срок продлевается по решению суда. Наследуемому лицу следует помнить и о том, что вместе с недвижимостью, он наследует и долги усопшего (кредиты, ипотеку, иные займы).

ВНИМАНИЕ! Без полного погашения всех долгов продать недвижимость, перешедшую по наследству, будет невозможно! И здесь неважно то, что квартира в наследстве менее 3 лет или более.

Идем в Росреестр. В этой госпалате наследнику необходимо получить документ, подтверждающий право собственности.

Прежде, чем отправляться за вожделенной бумагой, вооружитесь следующими документами:

  1. Справка и постановке наследуемой жилплощади на кадастровый учет (если это не было сделано ранее).
  2. Паспорт наследуемого лица.
  3. Заявление о регистрации прав собственности наследника (заполняется в Росреесте сразу при предъявлении всех собранных документов).
  4. Квитанция об уплате обязательной пошлины (ее размер составляет 2000 рублей).
  5. Свидетельство, подтверждающее право владения наследуемым имуществом (документ выдается нотариусом).

Подоходный налог при реализации жилплощади

Когда наследник решается на продажу квартиры, полученной по наследству менее 3 лет в собственности, ему следует приготовиться к уплате подоходного налога (ГК РФ статья 558). Эта сумма взимается по общим принятым принципам налогообложения, касаемых физических лиц.

ГК РФ Статья 558. Особенности продажи жилых помещений

  1. Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с «законом» право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
  2. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
  3. Особенности купли и продажи жилых помещений, соответствующих условиям отнесения к жилью экономического класса, установленным уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, определяются законом.

Для выплаты налога наследнику после совершения сделки максимально быстро нужно прийти в налоговую инспекцию и предоставить декларацию по форме 3 НДФЛ (приказ ФСН РФ от 24 декабря 2014 года за № ММВ 7-11/671).

Расчет налога при продаже квартиры по наследству менее 3 лет в собственности, производится в соответствии со статьей 220 НК РФ (пункт 2), где сказано:

  1. Налог насчитывается с суммы сделки по продаже, превышающей в 1 млн. руб. Фактически наследнику государство предоставляет льготный вычет в миллион рублей.
  2. Налог с продажи квартиры по наследству менее 3 лет в собственности для российских граждан составляет 13%, а для подданных других государств 30%.

НК РФ Статья 220. Имущественные налоговые вычеты

2) имущественный налоговый вычет в размере выкупной стоимости земельного участка и (или) расположенного на нем иного объекта недвижимого имущества, полученной налогоплательщиком в денежной или натуральной форме, в случае изъятия указанного имущества для государственных или муниципальных нужд.

Как рассчитывать сумму налога? Например, квартира, в наследстве менее 3 лет, продалась за 3 500 000 рублей. Налогообложение подвергается сумма в 2 500 000 руб. Высчитываем из этой суммы 13% и получаем 325 000 рублей. Именно эту сумму и следует уплатить после совершения сделки.

ВАЖНО! Право на налоговый вычет в 1 000 000 руб. дается гражданину только один раз.

Кто может не платить?

Теперь вы знаете, через какое время после вступления в наследство можно продать квартиру и заплатить налог.

А также через сколько можно продать квартиру по наследству с уплатой налога.

Но есть и некоторые исключения из правил.

Подоходный налог от суммы продажи унаследованной жилплощади не взимается при двух условиях:

  1. Если недвижимость находится в собственности более 3 лет (с 2016 года более 5 лет).
  2. Если жилплощадь купили на сумму в менее миллиона рублей (такое возможно при приобретении доли либо комнаты в квартире).

Законом предусмотрена и категория лиц-льготников, освобожденных от уплаты подоходного налога. К таким гражданам относятся следующие лица:

  • инвалиды детства;
  • люди пенсионного возраста;
  • лица с инвалидностью 1 и 2 группы.

Чтобы законно освободиться от выплаты подоходного налога при продаже квартиры по наследству менее 3 лет в собственности, следует явиться в НИ и написать заявление. К заявлению необходимо приложить документы, подтверждающие льготную категорию граждан.

В данной статье мы рассказали через сколько лет можно продать квартиру после вступления в наследство, но даже, если все формальности и сроки были тщательно соблюдены, имеется риск возникновения непредвиденных обстоятельств.

Поэтому для проведения подобных сделок лучше задействовать профессионального юриста, имеющего опыт в работе с наследуемой недвижимостью. Вы теперь знаете все о том, что делать, если квартира досталась по наследству и когда можно её продать.

Источники

  • https://Yur01.com/zhilishhnoe-pravo/pokupka-kvartiry/pokupka-kvartiry-u-naslednika
  • https://www.HabRealty.ru/pokupatelyu/riski-pokupke-kvartiry-nasledstvu.html
  • https://ipotekaved.ru/pokupka/kvartiry-po-nasledstvu.html
  • https://ros-nasledstvo.ru/pokupka-kvartiry-poluchennoj-po-nasledstvu/
  • https://pravo.moe/pokupka-kvartiry-poluchennoj-po-nasledstvu-riski-i-sposoby-ix-minimizacii/
  • https://verni-nalog.ru/nalog-na-nasledstvo/
  • http://nasledstvoved.ru/imushhestvo-v-nasledstvo/kvartira/prodazha/
  • https://FamAdviser.ru/preemstvo/voprosy/prodazha-kvartiry-poluchennoj-po-nasledstvu-menee-3-let-v-sobstvennosti.html
  • https://runasledstvo.ru/nalog-na-prodazhu-kvartiry-poluchennoj-v-nasledstvo/
  • https://zhivemvrossii.com/kvartira/nasledstvo/kogda-mojno-prodat.html
[свернуть]
Решите свою юридическую проблему сегодня, не выходя из дома!
300 рублей бесплатно

Напишите свой вопрос - в течении 5 минут наш эксперт перезвонит и бесплатно проконсультирует

 

Заполните форму с контактными данными и получите бесплатную консультацию в течении 5 минут

 
 
Спасибо!
Ваша заявка принята

Юрист позвонит в течение 5 минут

 
Анонимно
Информация о вас не будет разглашена
Быстро
Через 5 минут с вами свяжется наш консультант
 

Последние ответы

Бесплатная горячая линия 24/7
8 (800) 550-82-45
по всей России


+7 (499) 398-51-30
Для жителей Москвы и МО
+7 (812) 305-28-25
Для жителей Спб и области