Бесплатная горячая линия

Разрешение на продажу квартиры в отделе Опеки и попечительства для покупки в ипотеку большей квартиры

Содержание

На чьей стороне юристы

Опрошенные порталом Банки.ру юристы сомневаются в обоснованности действий Сбербанка, не выдающего средства держателям «Молодежных карт», открывших «Цель» в виде вклада.

«В данном случае банк, по сути, не исполняет надлежащим образом свои обязанности как банковская организация, так как не возвращает по первому требованию средства клиента-вкладчика. Например, в конкретной ситуации из «Народного рейтинга», исходя из того, что молодой человек самостоятельно открыл расчетный счет, он имеет полное право забрать те деньги, которые он сам вносил в банк, без предоставления дополнительных документов, в том числе документов от родителей и органов опеки, — рассказывает адвокат Алексей Токарев. — Здесь важным замечанием является тот факт, что подросток может обслуживаться в банке как самостоятельный клиент в возрасте от 14 до 18 лет, но при этом клиентам 14—16 лет необходимо письменное согласие родителей на совершение крупных сделок, в то время как клиентам 16—18 лет такое согласие не нужно. Крупность сделки определяют материальное положение и сложившиеся обычаи. Например, приобретение автомобиля — это крупная сделка, покупка шоколадки — это не крупная сделка. Является ли крупной сделкой открытие банковского счета? Я полагаю, что нет, потому что это услуга, но при этом в данном конкретном случае, на мой взгляд, стоимость услуги не является крупной сделкой (значительной сделкой)».

Юристы указывают, что «крупность» и значительность сделки — это в принципе достаточно расплывчатое понятие, ссылаться только на него банк не может и не должен.

«Важно, что сначала, судя по всему, несовершеннолетний клиент открыл счет, а потом с него перевел деньги на вклад. И в этом смысле открытие вклада подразумевало отношения только между молодым человеком и банком. Это значит, что и снятие денег с этого вклада должно быть ограничено этими двумя участниками, без привлечения сторонних лиц», — считает Токарев.

Ведущий специалист практики имущественных и обязательственных отношений НЮС «Амулекс» Жанна Гринева обращает внимание, что снятие поступивших на вклад несовершеннолетнего от третьих лиц денежных средств регламентируется не только указанными статьями ГК РФ, но также статьей 60 Семейного кодекса РФ и статьями 17 и 19 федерального закона от 24.04.2008 № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве». Согласно им, такие поступления во вклад лица, не достигшего 18 лет, и даже причитающиеся ему по вкладу проценты несовершеннолетний клиент может снять только при наличии разрешения органов опеки и попечительства и одного из родителей.

«Следует отметить, что инструкция Сбербанка РФ «О порядке совершения в СБ РФ операций по вкладам физических лиц» была дополнена по представлению Генеральной прокуратуры РФ требованием, согласно которому обязательным условием выдачи вкладов несовершеннолетним, открытых и пополняемых третьими лицами, является разрешение органа опеки и попечительства, независимо от размера вклада и получаемой суммы», — поясняет Гринева.

Тем не менее, отмечает она, как минимум из описанной в «Народном рейтинге» ситуации следует, что размещенные на счете несовершеннолетнего денежные средства были внесены во вклад им лично. При указанных обстоятельствах вкладчиком и вносителем денежных средств во вклад является несовершеннолетний, а законодательство не содержит ограничений на распоряжение денежными средствами, внесенными во вклад, лично несовершеннолетним.

«Из ответа банка следует, что денежные средства поступали на счета путем перечисления с карт третьих лиц. Однако банк не принимает во внимание, что договор банковского вклада был заключен после зачисления денежных средств на счет несовершеннолетнего, а во вклад денежные средства были перечислены лично несовершеннолетним, — указывает Гринева. — В рассматриваемой ситуации несовершеннолетний распорядился денежными средствами, находящимися на счете, внеся их во вклад. Соответственно, при указанных обстоятельствах требование банка о предоставлении согласия родителей и разрешения органов опеки на закрытие вклада не соответствует действующему законодательству».

Схожее мнение и у Алексея Токарева. По его словам, если бы денежные средства были положены на счет несовершеннолетнего клиента его родителями или такой счет изначально открыли родители в пользу своего сына, то есть третьего лица, здесь снятие денежных средств и распоряжение ими было бы возможно только в случае согласия органов опеки. Так как в данном случае попытку родителей вывести деньги со счета ребенка можно было расценивать как умышленное причинение материального ущерба ребенку.

«Сейчас банк и пытается «инкриминировать» клиенту — держателю «Молодежной карты» эту причину, поэтому требует согласие от органов опеки, чтобы исключить возможность причинения вреда благосостоянию несовершеннолетнего клиента. Но молодой человек сам открыл счет в банке, а значит, банк неверно трактует требования ГК РФ в данном случае», — полагает Токарев.

По мнению руководителя отдела анализа банковских услуг Банки.ру Екатерины Марцуковой, банк обязан предупреждать клиентов о действиях, которые не могут быть осуществлены в обратном порядке.

«Например, если несовершеннолетний оформляет вклад, но не сможет в любой момент забрать деньги, он должен об этом знать. Или если банк открывает вам виртуальную карту, а закрыть ее нельзя до истечения срока действия, вы тоже должны быть уведомлены заранее. К сожалению, очень часто в мобильном или интернет-банке информирование осуществляется не в полной мере», — отмечает эксперт Банки.ру.

Марцукова обращает внимание, что родителям проще оформить дополнительную карту к своему счету для несовершеннолетнего подростка. Во-первых, такая дополнительная карта может быть оформлена в личном кабинете или по телефону, а доставит ее курьер домой или на работу. Во-вторых, родители смогут контролировать расходы своего ребенка, но при этом им не придется дополнительно сопровождать его в офис или предоставлять свое письменное согласие, а также «бороться» за снятие средств, которые ребенок может разместить на накопительном счете или вкладе, как произошло в ситуации с теми же клиентами Сбербанка.

Разрешение органов опеки на снятие денежных средств

Как уже говорилось ранее, но в соответствии со стат. No37 гражданского кодекса России предусматривается основное положение о дальнейшем управлении вопросов относительно семей и детей. Все это также рассматривается местной администрацией местного муниципального учреждения. Любые доходы, приходящие на имя малолетнего гражданина могут быть использованы основными представителями ребенка, то есть являются родителями или опекунами. А получение дохода на руки будет возможным, если было получено, непосредственное разрешение из органов опеки, а также попечительства.

Родители малолетних граждан, в соответствии со стат. No64 семейного кодекса России, считаются полноценными законными представителями, а также могут выступать в основную защиту прав своих детей, а также должны будут рассматриваться любые другие отношения с иными физическими, а также юр. лицами.

В соответствии со стат. No26 гражданского кодекса России, то любые несовершеннолетние граждане, достигшие четырнадцатилетнего возраста, и до восемнадцати лет могут совершать небольшие сделки в письменном варианте, только по предварительному согласию собственных родителей, опекунов и так далее.

Согласно со стат. 28 гражданского кодекса России за любых малолетних граждан, которые еще не достигли 14 лет, сделки будут осуществляться только от имени самих законных представителей. Если же ребенку тем временем уже есть десять лет, то в соответствии со стат. No57 семейного кодекса России органы опеки, а также попечительства зачастую могут принимать решение только с согласия самого ребенка. Благодаря чему, все малолетние граждане после достижения десятилетнего возраста обязательно будут прописаны в заявлении на дальнейшее управление по основным вопросам относительно семей, а также детства. Все это имеется в администрации муниципального отделения.

Разрешение органов опеки на снятие денежных средств, документы

Чтобы получить разрешительный документ на дальнейшее снятие денег со счета малолетнего гражданина России, где придется в последующем предоставить в органы управления некоторые обязательные документации:

  1. Письменно заполненное заявление от законного представителя малолетнего гражданина России;
  2. Письменное заявление, то есть прямое согласие малолетнего гражданина, кто считается старше десяти лет;
  3. Основные документации, которые считаются удостоверением личности самих представителей, если же один из родителей умирает, тогда следует предоставить свидетельство о смерти, а также признание недееспособным кого-то из них;
  4. Свидетельство о рождении малолетнего гражданина, но или его паспорт при 14 летнем возрасте;
  5. Выписка из лицевых счетов, а также домовой книжки по месту прописки самого ребенка;
  6. Сберкнижка;
  7. Выписной лист по определенному счету (где определяется объем вклада);
  8. Договор при составлении банковского счета, но или вклада.

Как же можно будет снять деньги, которые находятся на счету малолетнего гражданина России, и какие именно документации для этого потребуются?

Если же руководствоваться статьей гражданского кодекса России, то чтобы получить разрешающий документ для снятия средств с основного счет малолетнего гражданина нужно будет заранее предоставить в дальнейшее управление относительно вопросов любой семьи и детства все указанные документации, в том числе ксерокопию свидетельства о непосредственном праве на управление наследством и так далее.

Разрешение от соответствующих органов на дальнейшее снятие денег не потребуется, если ребенок тем временем достиг полного совершеннолетия. Таким образом, как только гражданин достигает восемнадцатилетнего возраста, то его деньгами распоряжаться не сможет никто кроме него самого. Любая приобретенная в момент нахождения брака дееспособность может быть сохранена в полном ее объеме, и только после расторжения брака до полного совершеннолетия, если же судебными органами не было принято основное решение о трате малолетним гражданином полной его дееспособности.

К тому же малолетний гражданин России, который достиг 16 лет, можно будет считать полностью дееспособным гражданином, но только если тот работает в соответствии с трудовым соглашением, но или по контракту и с обязательным согласием родителей. Все это также предусматривается согласно со стат. No27 гражданского кодекса.

В этой статье вы узнали, про разрешение органов опеки на снятие денежных средств. Если у вас возникли вопросы и проблемы, требующие участие юристов, то вы можете обратиться за помощью к специалистам информационно-правового портала «Шерлок». Просто оставьте на нашем сайте заявку, и наши юристы вам перезвонят.

Открыть легко, снять невозможно

Дочь Александра учится в девятом классе. Недавно она попросила открыть ей «Молодежную карту» Сбербанка. «Ей хотелось быть более независимой, не просить каждый раз у меня карманные деньги напрямую, и дизайн карты тоже очень понравился», — говорит Александр.

Деньги на карту дочери кидали сам Александр, его жена и иногда по праздникам бабушки девочки.

«Дочка расплачивалась пластиком в кино, пополняла телефон, а однажды решила открыть «Цель». Есть такая функция в мобильном приложении Сбербанка. Получить эти деньги с «Цели» мы пытаемся уже не первый месяц», — жалуется Александр.

У Ирины тоже дочь, в 14 лет она получила «Молодежную карту» Сбербанка, потом решила зачислить деньги на так называемую «Цель». И вот уже полгода ни она сама, ни родители не могут снять деньги с этой «Цели».

«Нас просят предоставить документы из органов опеки. Конкретно по нашему округу органы опеки сами были в шоке, когда мы к ним обратились, потому что не знают, какой документ писать для предоставления в банк. Тем более когда законные родители ребенка живы-здоровы. Органы опеки не понимают, как в таком случае им составлять нужный документ. В банке разводят руками, говорят о списке требуемых документов, который у них есть, и без справки из органов опеки предлагают только дожидаться совершеннолетия дочери для снятия средств», — жалуется Ирина.

По словам Ирины, при оформлении «сберовской» карты дочка заполнила только один документ — типовой договор на открытие счета. «При этом никто не предупреждал мою дочь, что снять деньги с «Цели» будет совсем непросто», — возмущается она.

Другой «пострадавший» — Сергей, отец Василия, также обращает внимание, что после открытия «Цели» с ребенком не было заключено ни отдельного договора, ни дополнительного соглашения.

«Между тем сама по себе «Цель» — это совсем другой продукт, нежели счет, — говорит Сергей. — То ли вклад, то ли накопительный счет, то ли их аналог. Но ему явно должен соответствовать отдельный документ, в котором будут прописаны все нюансы этого продукта».

«Единого понимания, что делать в случае обращения подростка за снятием средств с «Цели», в офисах Сбербанка нет», — делится Ирина результатами собственного мини-«расследования».

Финансовая несамостоятельность

«Молодежная карта» Сбербанка открывается клиентам в возрасте от 14 до 25 лет. Она имеет небольшую стоимость обслуживания, но при этом обладает всеми основными функциями банковской карточки, включая бесконтактную оплату и cash back «спасибками» в размере до 10% от суммы покупки. В качестве одного из дополнительных преимуществ карты банк заявляет возможность так называемого накопления на цели. Она предполагает, что держателю «Молодежной карты» доступно открытие вклада от тысячи рублей через дистанционный канал обслуживания — «Сбербанк Онлайн».

На сайте Сбербанка есть предупреждение в отношении этого продукта: «Вклад открывается несовершеннолетним, поэтому есть ряд законодательных ограничений, и до 18 лет ты получаешь частичный доступ к вкладу».

На сайте «зеленого слона» также сказано, что несовершеннолетний может пополнять вклад любым способом (в том числе с «Молодежной карты»), но вот снимать деньги с вклада можно только в отделениях банка, «без специальных разрешений можно снимать личные взносы, зарплату, призы за олимпиады и прочее». В то же время «для снятия с вклада взносов третьих лиц (родственников), пенсий, пособий, алиментов, страховых, наследственных сумм нужно разрешение органов опеки и попечительства и одного из родителей».

Как оказалось, подростки, открывшие «Цель» в приложении Сбербанка, не имели понятия об этих ограничениях, так как сотрудники банка при заключении договора банковского обслуживания не сообщили им эту особенность, а в приложении не было предупреждений об этом.

Подростки активно жалуются на эту несправедливость на различных форумах.

«Я — несовершеннолетний, есть карта «Молодежная». На карте были деньги, через приложение решил создать две цели — отложить (деньги) на потом. Приложение предложило открыть цель с процентом (ставка 1%, если не ошибаюсь). Внимательно прочитал договор в электронном виде, пункта о невозможности закрытия цели мной самостоятельно там не было, — рассказывает в «Народном рейтинге» Банки.ру karabashnash. — В нужный срок решил закрыть цель — фиг, пишет: владелец вклада несовершеннолетний. Хотя в приложении написано, (что можно) закрыть когда угодно, и приложение знает, что я несовершеннолетний. Далее иду в банк, хочу закрыть (вклад), говорят: нужно разрешение органов опеки и присутствие двух родителей (которые работают и не имеют возможности не то что пойти в органы опеки, а даже дойти до отделения, причем разрешение от органов опеки делается две недели). Далее ищем правовую подоплеку вашему беспределу, и оказывается, (что) я не первый среди угнетенных, но первый с родителями-юристами».

Несмотря на свой возраст, karabashnash вместе с родителями провел целое расследование и даже привел в качестве доказательства необоснованности действий Сбербанка решение Советского городского суда Калининградской области: суд еще в 2008 году признал действия местного отделения Сбербанка противоправными и потребовал их прекращения.

Известно, что Советское отделение № 7382 СБ РФ два года не выдавало вклады несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет, внесенные на их имя третьими лицами, требуя не только письменное согласие родителей (опекунов, попечителей), «но и письменное разрешение органов опеки и попечительства, ссылаясь на изменения в инструкцию о порядке совершения операций по вкладам физических лиц от 16.10.2000 года № 1-2-р, согласно которым несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет могут получить вклад с письменного разрешения любого из его законных представителей и по представлению письменного разрешения органа опеки и попечительства».

Что говорит Сбербанк

Судя по всему, вопрос упирается не только в возраст несовершеннолетних клиентов Сбербанка, которые открыли вклад («Цель»), используя «Молодежную карту», но и в источник поступления средств.

Банкиры, с которыми удалось поговорить Банки.ру, отмечают, что на счета несовершеннолетних часто поступают переводы от родителей и других ближайших родственников. А такие поступления расцениваются кредитными организациями как взносы третьих лиц, которые можно снять только при наличии необходимых документов из органов опеки.

В официальном ответе форумчанину karabashnash в «Народном рейтинге» Банки.ру Сбербанк сослался на требования действующего законодательства, а именно: статей 26 и 37 Гражданского кодекса РФ. Требования этих статей как раз и перечислены на сайте Сбербанка, о них мы писали выше. В частности, «Сбер» указывает на то, что несовершеннолетний вкладчик в возрасте от 14 до 18 лет распоряжается своим вкладом сам с рядом оговорок, включая выдачу с вклада сумм, перечисленных держателю вклада третьими лицами.

«Поскольку денежные средства поступали на ваши счета путем перечисления денежных средств с карты, которая пополнялась с карт третьих лиц, произвести закрытие вкладов вы можете только с разрешения органов опеки и попечительства и письменного согласия одного из родителей», — резюмировал в своем ответе Сбербанк.

При этом, отвечая на запрос Банки.ру, пресс-служба Сбербанка написала следующее: «К сожалению, ГК РФ ограничивает несовершеннолетних клиентов в распоряжении своими вкладами. Они могут свободно распоряжаться своими личными взносами (если сами заработали), но деньгами с иной природой происхождения (даже поступлениями от родителей) могут распоряжаться только по разрешению органов опеки. Это сделано для защиты детей, оставшихся без попечения родителей или из неблагополучных семей, но создает неудобство всем детям и их родителям. Поэтому в Сбербанке для снятия средств со своего вклада подросток должен обратиться в отделение, где сотрудник может поверить природу происхождения средств».

Впрочем, в пресс-службе Сбербанка отметили, что работают над тем, чтобы упростить процесс распоряжения вкладами для несовершеннолетних. Правда, когда именно можно ждать этого упрощения, не сообщили.

Банки против такого развития событий

Из-за второго варианта возникают проблемы с банками. Многие отказываются принять в качестве залога жилое помещение, если один из собственников – ребенок. «Нами не выделяется доля, положенная несовершеннолетним детям. Это только потому, что нельзя нести ответственность и выделять долю несовершеннолетнему лицу в случае, если его родителями-банковскими заемщиками вдруг не будет обслужен свой ипотечный кредит (и квартира будет реализована)», — такой ответ был дан руководителем руководитель ипотечного центра Санкт-Петербургского филиала «Промсвязьбанка», Александром Жестковым. Кредитные организации ведут себя осторожно, ведь, как гласит действующее российское законодательство, при дефолте заемщика продажа квартиры с долей ребенка будет очень сложным процессом.

Задача решается путем исключения из схемы залога недвижимости, собственником которой выступает несовершеннолетний. К примеру, залогом может стать иная недвижимость, если семья имеет таковую. Есть вариант с потребительским кредитом для доплаты при обмене жилья. Но, такой кредит меньше, чем ипотечный. И он более дорогой — примерно 18-22% годовых против 12-14% по жилищному займу.

Есть и такой вариант: если размер и цена помещения позволяют, то можно продать ее и купить небольшое жилье на имя ребенка. Разница в данном случае – это и есть первоначальный ипотечный взнос. При этом доля ребенка не должна уменьшиться. Приобретенную недвижимость можно сдавать в аренду – арендные платежи покроют некоторые расходы по обслуживанию ипотечного кредита.

Наконец, ребенок может получить собственную долю в иной недвижимости. Это может быть квартира или дом бабушки или дедушки. Органами опеки будет дано согласие на продажу жилья в том случае, если родственники подарят ребенку долю в своей квартире. В такой ситуации есть возможность получения ипотечного кредита под залог нового жилья, в которой ребенок уже не будет собственником.

Органы опеки и ипотека: в чём заключается связь?

Законодательное регулирование прав несовершеннолетних исходит из защиты их интересов, в том числе и в жилищной сфере: ребёнок не может быть лишён жилья, а ухудшение его жилищных условий недопустимо.

В связи с этим в обязанность органов опеки входит контроль за проживанием несовершеннолетних и сделок, совершаемых с их жилой собственностью. Важно, что до недавнего времени абсолютно все «жилищные» правоотношения с участием детей требовали получения одобрения со стороны эти исполнительных органов.

Сейчас купля-продажа квартиры (дома, доли) регулируется ООиП, только когда ребёнок является собственником (имеет долю) в продаваемой квартире или должен стать собственником в покупаемом жилье (например, если первоначальный взнос за ипотеку делается за счёт средств материнского капитала).

При оформлении ипотеки, где право собственности/долю на жилое помещение планируется оставить за ребёнком, органы опеки обязаны оценить все риски и дать согласие или отказать семье в приобретении жилья по данному виду кредитования. Это связано, с перестраховкой ООиП и риском невыплаты ипотечной суммы, что приведёт к изъятию жилого помещения.

Следовательно, ребёнку негде будет жить, или его условия намного ухудшатся. Данный вопрос имеет множество противоречий в сфере законотворчества и его исполнения. Нет конкретной базы в регулировании данной проблемы. Не все банки выдают ипотечное кредитование под залог покупаемой квартиры, если в нём участвуют дети. Если кредитная организация одобряет получение такого кредита, то одним из обязательных условий является получение разрешения от органов опеки и попечительства на совершение такой сделки.

В этом случае банк как бы перекладывает ответственность за несовершеннолетнего на ООиП и пытается обезопасить себя от убытков в случае неуплаты долга и, как следствие, беспроблемной продажи залоговой квартиры для погашения оставшейся суммы займа.

В вопросах ипотеки с участием ребёнка исполнительные органы, регулирующие вопросы опеки, играют основную роль. Без их согласия проведение такой сделки невозможно, а при её заключении по каким-либо причинам можно оспорить и признать недействительной.

Как убедить органы опеки и получить разрешение на покупку квартиры в ипотеку?

Ипотека всегда связана с определенными рисками её невыплаты. Никто не может быть уверен в полной платёжеспособности на весь период выплаты долга: болезнь, получение нетрудоспособности, потеря работы — все эти факторы влияют на материальное положение.

Поэтому при подаче заявления на получение разрешения взять жильё в ипотеку необходимо подтвердить свое благополучное материальное положение и, главное, убедить опеку, что ребёнку будет намного удобней и комфортней проживать в новом жилье.

Сотрудник опеки самостоятельно на субъективном уровне оценивает ситуацию в каждой конкретной семье и, как правило, только от его сложившегося мнения семья получит либо не получит согласие на проведение сделки.

Для получения положительного ответа постарайтесь следовать следующим советам:

  1. берите ипотеку на самую меньшую сумму, которую сможете осилить. Лучше занять денег или накопить для увеличения первого взноса и уменьшения суммы кредита. Чем меньше сумма займа, тем больше гарантий на одобрение;
  2. по закону при купле-продажи у несовершеннолетнего доля в праве собственности не может стать меньше, чем в старом месте проживания. Поэтому для увеличения шансов на благосклонность со стороны опеки увеличьте долю ребёнка. К примеру, если его доля в предыдущей квартире составляла 1/3, то новая доля может составить 2/3;
  3. предоставить расписку, гарантирующую покупку жилой площади несовершеннолетнему с продажи залогового помещения, в случае его неоплаты по кредитным обязательствам.

Для получения разрешения от органов опеки наряду с заявлением с просьбой дать согласие на подписание договора ипотечного кредитования, требуется собрать целый пакет подтверждающих справок.

Перед подачей заявления следует выполнить определённые действия:

  • заручиться официальным согласием банка на выдачу ипотеки;
  • найти реального покупателя на имеющееся жильё;
  • подыскать конкретный вариант нового жилого помещения;
  • получить от банка письменную гарантию, что ребёнок является собственником покупаемого жилья. Это достаточно длительная процедура: сначала продавец нового жилья оформляет договор купли-продажи и выделяет долю несовершеннолетнему. Затем составляется договор ипотеки с передачей в залог новой недвижимости.

Список необходимых документов, предоставляемый в ООиП:

  • одобрение банком ипотеки с участием несовершеннолетнего;
  • письменное согласие, что у ребёнка возникнет право собственности на покупаемую недвижимость;
  • договоры купли-продажи на продаваемое и покупаемое жильё;
  • правоустанавливающие документы на обе квартиры (купля-продажа, дарение, переход по наследству и т.д.);
  • письменное заявление ребёнка, достигшего 14-летнего возраста, на согласие проведения данной сделки;
  • паспорта родителей;
  • свидетельства о рождении/паспорта детей;
  • свидетельство о заключении брака
  • справки об отсутствии задолженности по коммунальным услугам;
  • выписки из домовых книг;
  • подтверждение материального положения родителей.

Как выглядит разрешение на приобретение ипотечного жилья?

Само заявление и все документы подаются лично в территориальный орган опеки и попечительства. С заемщиками проводится беседа сотрудниками отдела опеки. Если ребёнок достиг 14 лет, он также должен присутствовать.

Срок рассмотрения заявки от 14 до 30 дней. В это время сотрудники органа опеки могут затребовать дополнительные документы, повторно провести беседу с семьёй, выехать на квартиру и др.

По результатам проверки выдаётся приказ или распоряжение о разрешении/отказе в приобретении жилья под его залог. Он подписывается руководителем отдела территориального органа опеки и попечительства.

Если принято положительное решение, то в нем обязательно указывается адрес новой и старой (если имеется) квартиры, сумма ипотеки, доля несовершеннолетнего в покупаемой недвижимости. Отказ в выдаче разрешения должен быть мотивирован. Его можно обжаловать.

Итак, видно, что покупка недвижимости под залог с участием несовершеннолетних- это очень трудоёмкое занятие, которое отнимет много сил и времени.

Остаётся надеяться только на понимание и адекватность со стороны опеки, которые, заботясь о благополучии детей, не будут видеть только риск неуплаты долга, а, наоборот, дадут возможность ребёнку жить и развиваться в комфортных для него и его семьи жилищных условиях.

Важно помнить, что существуют льготы для семей с детьми, которые собираются взять квартиру/дом в ипотеку:

  1. по программе «Молодая семья» возможно отложение оплаты долга на срок, пока малыш не достигнет 3-х лет;
  2. «Помощь молодым семьям» — возможность получить от государства субсидирование в размере до 40% от стоимости жилья.

Когда требуется разрешение

Разрешение от органов опеки необходимо в следующих случаях:

  • Несовершеннолетнее лицо является владельцем/одним из владельцев квартиры, которую планируется продавать.
  • Несовершеннолетний становится собственником квартиры, находящейся под обременением.
  • Ипотечный кредит оформляется на несовершеннолетнего.

Последний вариант – редкое явление. Банки крайне неохотно идут на любые варианты сделок, в которых фигурируют несовершеннолетние. Хотя бы просто потому, что в случае проблем что-то исправить или изменить будет практически невозможно (за этим органы опеки следят очень пристально).

Таким образом, если нужно оформить ипотеку, банки обычно предлагают именно родителям брать и выплачивать кредит, а только после этого уже оформлять недвижимость на кого угодно. В том числе и на несовершеннолетних детей.

В отдельных случаях банк может пойти на такую схему: ипотечный кредит оформляется на родителей, но собственником приобретаемой квартиры становится несовершеннолетний ребенок. Однако в такой ситуации практически всегда требуется, чтобы в качестве залога выступала другая недвижимость. Например, квартира родителей.

Признанные дееспособными (совершеннолетними)

При определенных условиях, лица, не достигшие возраста 18 лет, могут быть признаны дееспособными (совершеннолетними). Об этом сказано в ст.21 ГК РФ. Так, совершеннолетними признаются лица, которые вступили в брак до достижения 18-летнего возраста. К ним же относятся те несовершеннолетние, которые в судебном порядке признаны эмансипированными.

В случае расторжения брака, супруг/супруга, не достигшие возраста 18 лет могут потерять право называться совершеннолетними.

Расходы и сроки

Разрешение от органов опеки выдается бесплатно. Не требуется платить никакую пошлину. Срок зависит от ситуации. В большинстве случаев получить разрешение можно всего за один день, но, если сделка, ее условия, предоставленные документы или другие факторы требуют длительной проверки, процедура может затянуться.

Финансовые аспекты опеки и попечительства

В соответствии с 37 статьей Гражданского Кодекса Российской Федерации, все финансовые операции от имени несовершеннолетнего может совершать его законный опекун. При этом он же получает доступ ко всем доходам несовершеннолетнего лица за исключением тех, которыми его подопечный, в соответствии с законом, может распоряжаться сам.

Опекун должен действовать исключительно в интересах несовершеннолетнего гражданина и получает это право только после разрешения вышестоящего органа.

Практически всегда несовершеннолетнее лицо, находящееся под опекой, имеет номинальный счет, на который поступают такие средства, как:

  • алименты от родителей
  • пенсии
  • пособия, возмещающие вред здоровью
  • пособия, компенсирующие ущерб от потери кормильца
  • все прочие средства, основная целевая задача которых – содержание несовершеннолетнего.
Этот счет открывается по специальной процедуре, описанной в 45 статье Гражданского кодекса РФ, самим опекуном. Последний имеет право снимать с этого счета деньги без отдельного и предварительного разрешения контролирующего органа, однако, ежегодно должен отчитываться о том, как именно и на что были потрачены средства.

Для снятия денег со всех остальных принадлежащих ребенку счетов требуется отдельное разрешение органов опеки.

Какой орган контролирует финансовую деятельность опекуна

Всеми финансовыми вопросами, касающимися взаимодействия опекунов и их подопечных, ведает орган опеки и попечительства Российской Федерации. Именно туда нужно обратиться опекуну для того, чтобы получить разрешение на снятие средств со счета несовершеннолетнего гражданина или же для выполнения любой другой финансовой операции в интересах подопечного. Ответ органа может быть как положительным, так и отрицательным – если специалисты сочтут требования опекуна незаконными или нарушающими интересы подопечного.

Когда органы опеки могут отказать в выдаче разрешения

Как уже говорилось выше, органы опеки имеют полное право отказать опекуну в выдаче разрешения на снятие наличных средств со счета ребенка. Обычно для этого есть веские причины, а именно:

  • документы, необходимые для получения разрешения, были поданы не полностью
  • в поданных документах были обнаружены фальсификации или ошибки;
  • сумма, которую хочет снять опекун, не соответствует нормам, предусмотренным для ежемесячного снятия.

Попытка договориться с сотрудниками банковского учреждения о снятии средств без разрешения едва ли приведет к положительному результату. Банк не имеет права выдавать деньги опекуну, не имеющему на руках разрешения, так как в противном случае нарушит закон.

Следует помнить о том, что права ребенка расширяются по достижении им возраста 14 лет. В соответствии с 26 статьей Гражданского Кодекса РФ, лицо, достигшее 14 лет, имеет право заключать сделки и совершать иные финансовые операции (за исключением тех, что прописаны в части 2 той же статьи) с письменного разрешения своего родителя или опекуна.

Соответственно, сам подопечный может снимать деньги со своего счета, а опекун впоследствии может получить отказ, так как сумма, доступная для снятия в текущем месяце, уже была превышена.

Права детей распоряжаться недвижимостью

Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет вправе продать квартиру при наличии письменного согласия своих законных представителей (родителей, усыновителей, попечителей). В противном случае сделка может быть признана недействительной (п. 1 ст. 26, ст. 175 ГК РФ).

От имени несовершеннолетних, не достигших 14 лет (малолетних), сделки по продаже недвижимости могут совершать только родители, усыновители, опекуны (п. 1 ст. 28, ст. 172 ГК РФ).

Два важных документа

Квартира с долей несовершеннолетнего не может быть продана без согласия органов опеки и попечительства — это вы как потенциальный покупатель обязаны знать. Оформлением такого разрешения, как и подготовкой документа, подтверждающего, что ребенок получил в собственность долю в новой недвижимости, занимается продавец.

Разрешение органов опеки и документ, подтверждающий получение ребенком доли в новой недвижимости, — два документа, которые вы должны попросить у продавца квартиры (для своего же спокойствия).

Отсутствие этих документов и даже допущенные в них ошибки чреваты неприятностями — в первую очередь для покупателя. Они являются поводом для признания сделки недействительной. В результате чего все вернется к исходному состоянию: квартира уйдет обратно к продавцу, выплаченные за нее деньги — к покупателю. Только квартиру вам придется отдать в любом случае, а деньги, вероятнее всего, будут возвращаться частями и не так быстро, как хотелось бы.

Обязательно проверьте, что фамилия, имя и отчество ребенка, указанные в его свидетельстве о рождении или паспорте, совпадают с данными в выписке из ЕГРН (единого государственного реестра недвижимости).

Удостоверьтесь, что новая доля ребенка не уступает старой по площади и другим качественным характеристикам. Также органы опеки могут указать и сроки, в которые должно быть приобретено новое жилье для ребенка.

Что ещё потребуется для покупки квартиры с долей несовершеннолетнего?

Расслабляться пока рано — помимо двух главных документов вам нужно проверить наличие и корректность других документов на квартиру:

  • Выписка из ЕГРН (подтверждает, что недвижимость не является предметом какого-либо обременения)
  • Правоустанавливающая документация на квартиру: договор купли-продажи недвижимости, дарения или мены, свидетельство о праве на наследство и другие
  • Технический паспорт
  • Согласие жены или мужа (если квартира находится в собственности у обоих супругов)
  • Информация об отсутствии задолженностей по налогу на эту недвижимость
  • Квитанции об оплате коммунальных услуг или справка об отсутствии задолженностей по ЖКХ.
  • Справка о зарегистрированных в квартире лицах (обратите внимание, зарегистрированы ли несовершеннолетние).

Была ли эта статья полезна?
Нет
Рассказать

Права несовершеннолетних детей на квартиру

Права несовершеннолетних детей на жилое помещение защищает российское законодательство. Это приводит к наложению ограничений на возможности, предоставляемые ипотечным кредитованием.

Ипотечными банками не берется в качестве залога недвижимость, принадлежащая лицам несовершеннолетнего возраста. Это значит, что для взятия ипотечного кредита под залог уже имеющегося жилого помещения, его собственником не должно быть несовершеннолетнее лицо. Нельзя использовать уже имеющееся жилое помещение как первоначальный взнос, если собственник – ребенок или даже он просто прописан в этом помещении.

Для того, чтобы ребенком не была безвозвратно утрачена его собственность, органы опеки и попечительства осуществляют контроль. Именно эти органы и дают разрешение на проведение операций с недвижимостью (если ее собственником является несовершеннолетнее лицо).

Если у ребенка в продаваемом жилом помещении есть только прописка, то есть вариант с его перепропиской у кого-то из близких – до момента перепродажи.

Если же ребенок – собственник продаваемого жилого помещения, то органы опеки могут выдать разрешение на выделение доли собственности несовершеннолетнего лица в новом жилом помещении (после того, как будет погашен ипотечный кредит. О том, стоит ли погашать ипотеку досрочно можно узнать здесь).

Есть и другой, более сложный способ – обмен долями собственности с каким-либо родственником. Таким образом, ребенок будет обладать долей собственности в квартире дедушки, бабушки и так далее (при этом собственниками продаваемой квартиры будут только взрослые люди). В данном случае стоит учитывать, что такой вариант возможен только в том случае, если новая доля не меньшего размера.

Есть и такой способ – это если отсутствуют сговорчивые родственники: это продажа имеющегося жилья, покупка чего-либо небольшого. При этом не берется ипотечный кредит (ребенок обеспечивается необходимой собственной площадью). Оставшаяся разница от продажи используется в качестве первоначального взноса для получения ипотеки.

Все эти нюансы никак не касаются вопроса детской регистрации в жилом помещении (если оно приобретено по ипотечному кредиту). Регистрация ребенка на такой площади допускается без проблем.

Есть и положительные факторы связки «ипотека – дети». Когда рождается второй и последующий дети, родители становятся обладателями материнского капитала. Он может быть использован для того, чтобы погасить ипотечный кредит (либо же в качестве первоначального взноса для его получения). А программа Сбербанка «Молодая семья» говорит о том, что заемщику при рождении ребенка может быть предоставлена отсрочка в погашении главного долга либо же увеличен срок кредитования (пока ребенку не исполнится три года).

Защита ребенка, как собственника

Сделка с участием несовершеннолетнего является сложной, поскольку возникает конфликт между банковскими интересами и органами опеки. Для продажи квартиры, доля которой принадлежит ребенку в соответствии со статьей Гражданского кодекса РФ, необходимо получение разрешения от органов опеки. В основном, права несовершеннолетних защищаются отделами районной администрации или другими подразделениями органов МСУ.

Чтобы получить их согласие, необходимо собрать определенные документы:

  1. Родительские паспорта
  2. Свидетельства о браке
  3. Свидетельства о рождении детей
  4. Правоустанавливающие документы на обе, продаваемую и покупаемую, квартиры
  5. Справки об оценочной стоимости и кадастровые паспорта

Если ребенку уже есть 14 лет, необходимо также наличие его согласия на проведение данной сделки. Данный пакет документов порой гораздо больше необходимого пакета для совершения самой сделки купли-продажи.

Но, даже после этого, органами опеки может быть дан отказ в проведении сделки. Ведь, по здравому рассуждению, если меняется ничем не обремененная однокомнатная квартира на более просторную, но заложенную у банка – это можно расценить и как ухудшение жилищных условий ребенка. Всегда может случиться дефолт, и ребенок останется на улице, а этого органы опеки допустить не имеют права. Работники муниципалитетов, как правило, являются здравомыслящими людьми и должны понимать, что маленький риск в этом случае оправдан – в ином случае семье врядли когда-нибудь удастся переехать в нормальную квартиру. Поэтому чаще всего согласие все-таки дается.

«Очень многое зависит от вида разрешения, выданного органами опеки. На результат влияет и качественная подготовка к встрече с муниципальными органами, также конкретный округ, специалист и даже форма подачи заявления», — сообщается генеральным директором

«Первого ипотечного агентства», Максимом Ельцовым. Разрешения бывают разными. Первое дает вариант выделения новой доли собственности ребенку после того, как будет погашен ипотечный кредит. Второе разрешение требует совершить это сразу же, в тот момент, когда заключается договор купли-продажи. Первый способ удобнее, так банк скорее выдаст ипотечный кредит. Но второй способ, по сообщениям Максима Ельцова, используется намного чаще.

Когда нужно разрешение

Согласно федеральному законодательству гражданин обретает дееспособность, достигая восемнадцатилетнего возраста. До этого момента о нем обязаны заботиться родители, опекуны. Территориальные органы опеки, попечительства следят, чтобы не нарушались права несовершеннолетнего при отчуждении/покупке квартиры.

Одобрение сделки социальной службой обязательно, если ребенок:

  • выступает владельцем/совладельцем продаваемой недвижимости;
  • получает жилье, которое обременено, в наследство;
  • покупает жилище в ипотеку, а родитель выступает от его имени.

Банкиры неохотно предоставляют заем, если одной из сторон ипотечной сделки является несовершеннолетний. Большинство кредиторов предлагает следующий алгоритм:

  • оформление ипотеки на родителей;
  • выплата кредита;
  • переоформление недвижимости на детей.

Бывают случаи, когда банковская структура выдает заем, а собственником стает ребенок. Она требует в залог не приобретаемый объект, а другую ликвидную собственность. Подойдет квартира, которой уже владеют родители, другие родственники несовершеннолетнего.

Процедура получения разрешения

Чтобы получить разрешение опеки на покупку квартиры в ипотеку, надо пройти несколько этапов.

Источники

  • https://www.klerk.ru/buh/articles/482639/
  • https://www.cherlock.ru/articles/razreshenie-organov-opeki-na-snyatie-denejnih-sredstv-
  • https://finexpert24.com/poleznye-materialy/articles/ipotechnye-kredity/ipoteka-i-deti/
  • https://prozakon.guru/semejnoe-pravo/opeka-i-ipoteka.html
  • https://ros-nasledstvo.ru/razreshenie-opeki-na-pokupku-kvartiry-v-ipoteku/
  • https://zakonguru.com/semejnoje/usynovlenije/razreshenie.html
  • https://blog.DomClick.ru/post/pokupka-kvartiry-s-dolei-nesovershennoletnego-v-2019-godu
  • https://FromBanks.ru/stati/nesovershennoletnie-deti-ipoteka-i-organy-opeki-/
[свернуть]
Решите свою юридическую проблему сегодня, не выходя из дома!
300 рублей бесплатно

Напишите свой вопрос - в течении 5 минут наш эксперт перезвонит и бесплатно проконсультирует

 

Заполните форму с контактными данными и получите бесплатную консультацию в течении 5 минут

 
 
Спасибо!
Ваша заявка принята

Юрист позвонит в течение 5 минут

 
Анонимно
Информация о вас не будет разглашена
Быстро
Через 5 минут с вами свяжется наш консультант
 

Последние ответы

Бесплатная горячая линия 24/7
8 (800) 550-82-45
по всей России


+7 (499) 398-51-30
Для жителей Москвы и МО
+7 (812) 305-28-25
Для жителей Спб и области