Резервирование земель для государственных или муниципальных нужд

Что представляет собой резервирование участка

Резервирование земельного участка – это наложение ограничения на использование надела собственником в связи с высокой вероятностью дальнейшей ее эксплуатации во благо страны. Территория считается забронированной лишь после регистрации в Росреестре факта закрепления земли за государством.

Ограничение может распространяться на земли, принадлежащие частным лицам. Это вступает в противоречие с Конституцией, ведь частная собственность в РФ неприкосновенна.

Зарезервированные земли будут у собственника отчуждены, но на возмездной основе – государство их выкупит.

Органы власти, бронируя конкретный надел, обязаны уведомить его владельца о том, что на этом участке планируется проведение определенных работ.

Далее выполняется оценочная экспертиза. По ее окончании земля считается предварительно зарезервированной. Этот статус она утратит в одном из двух случаев:

• начнется процедура выкупа участка;
• исчезнет потребность в резервировании в результате пересмотра стратегических планов.

При этом необходимо учитывать установленный максимальный срок бронирования надела.

Резервирование земель. Понятие и особенности проведения резервирования земель для последующего удовлетворения нужд государственных и муниципальных органов

Под резервированием земель подразумевается определенный тип ограничения прав по пользованию и распоряжению участком земли.

Проведение резервирования земель возможно только при наличии определенных обстоятельств, среди которых:

• необходимость разместить объекты государственного и муниципального значения, если отсутствует возможность их размещения на другом участке земли;
• необходимость разметить объекты обороны и безопасности государства;
• необходимость провести размещение объектов транспорта, путей сообщения, информатики и связи;
• необходимость разместить объекты, обеспечивающие ведение космической деятельности;
• необходимость провести размещение объектов, обеспечивающих защиту границ Российской Федерации;
• необходимость строительства дорог федерального, регионального или муниципального уровня.

Основания для изъятия земель у населения

Осно­ва­ния для изъ­я­тия уже предо­став­лен­ных граж­да­нам и юрли­цам земель­ных наде­лов опре­де­ля­ют­ся Земель­но­го кодек­са. Это:

• Выпол­не­ние Рос­си­ей меж­ду­на­род­ных обя­за­тельств, взя­тых на себя по дого­во­ру.
• Стро­и­тель­ство либо рекон­струк­ция объ­ек­тов, име­ю­щих госу­дар­ствен­ное, реги­о­наль­ное или мест­ное зна­че­ние (при отсут­ствии иных вари­ан­тов реше­ния про­бле­мы):
  • объ­ек­ты энер­ге­ти­че­ской и атом­ной про­мыш­лен­но­сти;
  • обо­рон­ные и слу­жа­щие для повы­ше­ния без­опас­но­сти объ­ек­ты (сюда вхо­дят так­же линей­ные объ­ек­ты, соору­же­ния, линии свя­зи и ком­му­ни­ка­ции, про­ло­жен­ные вдоль линий гра­ниц);
  • объ­ек­ты кос­ми­че­ской отрас­ли;
  • транс­порт­ные объ­ек­ты;
  • желез­ная доро­га со всей её инфра­струк­ту­рой;
  • авто­мо­биль­ные доро­ги;
  • объ­ек­ты свя­зи, систе­мы газо‑, электро‑, теп­ло- и водо­снаб­же­ния, водо­от­ве­де­ния и дру­гие линей­ные объ­ек­ты госу­дар­ствен­но­го, реги­о­наль­но­го или мест­но­го зна­че­ния;
• Иные закон­ные осно­ва­ния.

Вступление в силу

Решение о резервировании подлежит опубликовании в официальном СМИ субъекта РФ на территории которого расположены резервируемые земельные участки и вступает в силу только после такого опубликования. Если резервирование проводит местной администрацией, то и опубликование будет по месту нахождения земельных участков.

Уполномоченные органы

Решение о резервировании земель для государственных и муниципальных нужд принимает уполномоченный орган, в зависимости от уровня размещаемого объекта.

Так, при размещении объектов федерального значения, таких как:

• федеральный транспорт;
• оборона страны и безопасность государства;
• энергетика;
• высшее образование;
• здравоохранение,

решение принимает федеральный орган исполнительной власти. К примеру, Правительство Российской Федерации.

При размещении объектов регионального значения, таких как:

• транспорт;
• предупреждение ЧС межмуниципального и регионального характера, стихийных бедствий, эпидемий и ликвидация их последствий;
• образование;
• здравоохранение;
• энергетика;
• физическая культура и спорт,

решение принимает исполнительный орган субъекта Российской Федерации. К примеру, Правительство Свердловской области.

При размещении объектов муниципального значения, таких как:

• электро-, тепло-, газо- и водоснабжение населения, водоотведение;
• автомобильные дороги местного значения;
• образование;
• здравоохранение;
• физическая культура и массовый спорт;
• обработка, утилизация, обезвреживание, размещение твердых коммунальных отходов,

решение принимает орган местного самоуправления. К примеру, Администрация города Екатеринбурга.

Для чего государство резервирует землю

Существует немало причин для госрезервирования, поэтому каждому владельцу земли нужно быть готовым к тому, что процедура бронирования надела может начаться в любой момент. Список основных причин указан в ст.49 ЗК РФ:

1. Основания, связанные со строительством либо реконструкцией:
   • инженерных систем горячего и холодного водоснабжения, газо- и электроснабжения:
   • линейных объектов, обеспечивающих функционирование субъектов естественных монополий и космической отрасли;
   • объектов инфраструктуры авто- и Ж/Д транспорта;
   • объектов безопасности государства и обороны страны;
   • энергетических систем и объектов использования атомной энергии.
2. Основания, связанные с выполнением принятых Россией обязательств по межгосударственным договорам.

Резервирование также необходимо при создании водохранилищ, организации природоохранных зон, оборудовании специальных объектов, формирующих инфраструктуру ОЭЗ (Особой экономической зоны).

Цели создания ОЭЗ

ОЭЗ созда­ют­ся с целя­ми:

• раз­ви­тия обра­ба­ты­ва­ю­щей про­мыш­лен­но­сти и высо­ких тех­но­ло­гий;
• стро­и­тель­ство транс­порт­ных объ­ек­тов и созда­ние инфра­струк­ту­ры, с ними свя­зан­ной;
• раз­ви­тие сана­тор­но-курорт­но­го биз­не­са и туриз­ма;
• про­из­вод­ство новой про­дук­ции.

Права владельцев участков

Хотя использование земель призвано решать проблемы государственного или регионального уровня, это не отменяет требование обеспечить защиту интересов собственников резервируемых участков.

Однако это не распространяется на неприватизированные наделы. Их владельцы сталкиваются, как правило, со следующими ограничениями:

• приватизировать зарезервированные земли нельзя;
• не допускается строительство объектов коммерческого назначения и жилых зданий, поскольку их стоимость в случае изъятия, скорее всего, компенсирована не будет;
• запрещается возводить ирригационные сооружения, предназначенные для производства мелиоративных работ, и иные объекты.

В случае возникновения убытков от резервирования земельного участка, его владелец может подать исковое заявление на их возмещение в судебную инстанцию.

Типы ОЭЗ

В свя­зи с родом дея­тель­но­сти сво­бод­ные эко­но­ми­че­ские зоны мож­но раз­де­лить на такие типы:

• про­мыш­лен­но-про­из­вод­ствен­ные;
• тури­сти­че­ские рекре­а­ци­он­ные;
• тех­ни­ко-внед­рен­че­ские;
• пор­то­вые.

Объ­еди­нить меж­ду собой в кла­стер мож­но ОЭЗ одно­го типа или раз­лич­ных типов по реше­нию пра­ви­тель­ства РФ.

О правилах застройки и использования земель

В контексте рассматриваемого вопроса полезно ознакомиться с Правилами застройки и землепользования (далее ПЗЗ). Согласно Градостроительному Кодексу, ПЗЗ – это документ градостроительного зонирования, утверждаемый органом местного самоуправления. Он устанавливает:

• градостроительные регламенты;
• территориальные зоны;
• порядок применения и внесения в документ дополнений и изменений.

Территория муниципального образования, в соответствии с ПЗЗ, подразделяется на зоны различного предназначения:

• жилые,
• производственные,
• общественно-деловые и так далее.

Для любой из зон определяются виды разрешенного использования объектов капстроительства и земельных участков. Например, территория может вообще не подлежать застройке.

Основания для изъятия земель государственной и муниципальной собственности

Изъ­яты могут быть не толь­ко уже рас­пре­де­лен­ные земель­ные участ­ки, но и те, кото­рые нахо­дят­ся в госу­дар­ствен­ных и муни­ци­паль­ных фон­дах. Осно­ва­ния такие же, как и в ста­тье 49 ЗК РФ, но добав­ля­ют­ся ещё:

• стро­и­тель­ство объ­ек­тов соци­аль­ной и инже­нер­ной инфра­струк­ту­ры;
• созда­ние при­род­ных охра­ня­е­мых зон, водо­хра­ни­лищ и водо­е­мов;
• созда­ние осо­бых эко­но­ми­че­ских зон (ОЭЗ) и объ­ек­тов инфра­струк­ту­ры, пред­на­зна­чен­ных для обу­строй­ства, осна­ще­ния тех­ни­кой и дру­ги­ми мате­ри­аль­ны­ми ресур­са­ми ОЭЗ и тер­ри­то­рии, при­ле­га­ю­щие к ним;
• раз­ра­бот­ка и исполь­зо­ва­ние недр.

Порядок принятия решения о резервировании, его содержание

Решение о необходимости проведения резервирования земель принимается уполномоченным на это федеральным или региональным органом власти, сфера деятельности которого включает в себя необходимость установления подобного рода ограничений на участки. В отдельных случаях, принимать решение о резервировании земель уполномочен и орган местного самоуправления.

Решение о резервировании земель должно содержать в себе следующую информацию:

• цели, ради которых происходит резервирование земель, а также точные сроки, на которые устанавливается данное ограничение;
• реквизиты документов, на основании которых осуществляется установка ограничений;
• полный перечень ограничений на право собственности, владения и распоряжения участком земли. Данный перечень устанавливается на уровне федерального законодательства;
• сведения о точном времени и месте, где стороны смогут ознакомиться со схемой проведения резервирования земельных участков;
• полный перечень кадастровый номеров участков, которые подлежат резервированию.

В качестве дополнения к решению должны быть предоставлены схема проведения мероприятия, кадастровые номера всех участков, попадающих в данную резервируемую территорию.

Территории и зоны, в которых допустимо резервирование земель

На уровне земельного законодательства установлено, что проведение процедуры по резервированию земель допускается только в специально выделенных в документации зон планируемого размещения следующих видов объектов:

• имеющих федеральное значение;
• имеющих региональное значение;
• имеющих муниципальное значение.

При этом разметить подобные объекты возможно только в пределах специально определенной территории, которая была указана в заявке от высшего исполнительного органа государственной власти.

Таким же образом осуществляется планирование территорий при необходимости создания особых экономических зон. Данные зоны могут быть созданы для удовлетворения целого ряда государственных проблем, среди которых:

• развитие обрабатывающих отраслей экономики;
• развитие высокотехнических отраслей экономики;
• развитие туризма и санитарно-курортной сферы;
• развитие транспортной инфраструктуры.

Прекращение резервирования

Прекращение резервирование а соответственно и действие ограничений возможно в одном из следующих случаях:

• Окончание срока резервирования, указанного в решении о резервировании;
• Предоставление ЗУ для целей установленных решением о резервировании земель;
• Отмена решения о резервированием, органом, принявшим решение о резервировании;
• Изъятие земельного участка, путем выкупа;
• По решению суда.

Орган, принявший решение о резервировании, в течение 30 дней с момента прекращения резервирования обязан направить заявление о снятии ограничений на резервированные земельные участки в Управление Росреестра РФ.

Процедура изъятия наделов для государственных и муниципальных нужд

Земельные участки могут изыматься в принудительном или добровольном порядке. Последний вариант предусматривает заключение соглашения о выкупе надела между уполномоченным представителем муниципалитета и собственником.

При определении стоимости участка в учет принимается:

• рыночная цена;
• сумма понесенных владельцем убытков по причине переезда на другое место;
• стоимость расположенного на земле имущества.

Срок, в течение которого орган местной власти обязан уведомить правообладателя об изъятии, не превышает 1 неделю с момента принятия решения по этому вопросу. В проекте договора о выкупе участка должна быть указана предполагаемая стоимость.

На изучение нюансов владельцу земли отводится 3 месяца. Передача надела муниципалитету или государству раньше указанного промежутка времени может осуществляться только с согласия собственника.

Порядок и условия проведения резервирования земель для удовлетворения государственных и муниципальных нужд

В Земельном кодексе России отдельно выделена норма, подразумевающая, что любая федеральная или муниципальная собственность, которая не была предоставлена в пользование ни физическим, ни юридическим лицам, автоматически используется в мероприятиях, направленных на резервирование земель для нужд государства или для муниципальных нужд.

Согласно положениям данного Кодекса земли для удовлетворения нужд государства и отдельных субъектов государства не могут быть зарезервированы на срок больше семи лет. Если же речь идет о резервировании участков, входящих в состав специально отведенной федеральными законодательными актами экономической зоны, срок резервирования подобных земель не может превышать двух лет.

Если резервированный участок не был предоставлен во временную или постоянную собственность юридическим или физическим лицам и используется для проведения строительства и реконструкции транспортных средств и прочих линейных объектов, общий срок проведения данных мероприятий может быть продлен до двадцати лет.

Порядок резервирования земель определяется соответствующими постановлениями Правительства РФ.

Решение о резервировании земель должно быть принято специально уполномоченным на это федеральным органом власти. Если резервирование земель происходит для удовлетворения нужд определенного субъекта государства, данные действия уполномочен совершать региональный орган власти или орган местного самоуправления.

Решение о резервировании земель принимается на основании следующего перечня документов:

• документ о планировании территорий;
• документ о планировании территории при создании особой охраняемой территории или территории оборонительного характер
• программы по проведению геологического изучения недр.

К решению о резервировании должны прикладываться схемы территории, на которую устанавливается ограничение, а также полный перечень кадастровый номеров участков, расположенных в границах данной территории. Решение о резервировании земель обязательно должно приниматься в отношении участков, которые находятся в пределах одного установленного в документе кадастрового округа.

Что такое свободная экономическая зона

Пра­ви­ла созда­ния ОЭЗ уста­нов­ле­ны Феде­раль­ным зако­ном N 116-ФЗ “Об ОЭЗ в РФ”.

По реше­нию пра­ви­тель­ства РФ или мест­ных реги­о­наль­ных орга­нов на части тер­ри­то­рии может быть обра­зо­ва­на зона с осо­бым режи­мом: на неё рас­про­стра­ня­ют­ся пра­ви­ла сво­бод­ной тамо­жен­ной тор­гов­ли и воз­мож­но осу­ществ­ле­ние пред­при­ни­ма­тель­ской дея­тель­но­сти.

Несколь­ко подоб­ных ОЭЗ могут объ­еди­нять­ся по харак­те­ру дея­тель­но­сти в еди­ное сво­бод­ную эко­но­ми­че­скую зону — кла­стер, и управ­лять­ся одной УК.

В роли управ­ля­ю­щей ком­па­нии (УК), участ­ву­ю­щей в созда­нии и управ­ле­нии ОЭЗ, могут высту­пать:

• откры­тое акци­о­нер­ное обще­ство (ОАО), пол­но­стью кон­тро­ли­ру­е­мое госу­дар­ством (100% акций ОАО при­над­ле­жат ему);
• ком­мер­че­ская хозяй­ствен­ная орга­ни­за­ция, сотруд­ни­ча­ю­щая с ОАО и заклю­чив­шая дого­вор с пра­ви­тель­ством РФ о сов­мест­ном управ­ле­нии ОЭЗ ( зако­на N 116-ФЗ).

Сроки резервирования

Сроки резервирования регламентированы п. 3 ст. 70.1 Земельного Кодекса РФ:

• Резервирование частных земельных участков — не более чем 3 года.

Информация: на решения о резервировании земель для государственных или муниципальных нужд, принятые до 01.04.2015 не распространяется 3-летний срок, установленный п. 3 ст. 70.1. (ФЗ от 31.12.2014 N 499-ФЗ).

То есть, если решение принято, до 01.04.2015 г., то срок резервирования установлен — не более чем 7 лет.

• Резервирование государственных и муниципальных земель на создание особой экономической зоны – не более 2 лет.
• Резервирование государственных и муниципальных земель на строительство и реконструкцию объектов морского, внутреннего водного, железнодорожного, воздушного транспорта, иных линейных объектов, метрополитена – не более 20 лет.

Ограничение прав собственников

Статьей 40 Земельного Кодекса РФ предусмотрены права собственников земельных участках. В соответствии со ст. 56.1, указанного кодекса, права собственников могут быть ограничены в связи с резервированием земель для государственных или муниципальных нужд.

Ограничения прав собственников устанавливаются в Решении о резервировании. Обычно устанавливаются следующие виды ограничения:

• оформление в частную собственность земельных участков;
• строительство новых зданий, сооружений;
• реконструкция существующих объектов.

Данные ограничения создаются в целях ограничения повышения выкупной стоимости объектов недвижимости, в случае их изъятия.

Данные ограничения подлежат государственной регистрации в Управлении Росреестра РФ. В дальнейшем, после регистрации, в выписке из ЕГРН в графе «Ограничения» будут указаны реквизиты решения о резервировании.

Важно: В том случае, если собственник самостоятельно построит новый объект недвижимости или произведет реконструкцию существующего в период резервирования, то в случае изъятия земельного участка, собственнику будет возмещена стоимость лишь за те объекты, которые были созданы и зарегистрированы до резервирования.

Реквизиция земли

Реквизиция выступает в качестве одного из оснований для изъятия у собственника имущества. От конфискации она отличается тем, что:

• применяется в принудительном порядке не как картельная мера, а только по причине возникновения острой необходимости;
• процедуре присущ возмездный и временный характер.

Реквизиция земельного надела производится на основании опубликованного Правительством РФ заявления о возникновении в конкретном регионе страны чрезвычайных ситуаций или решения, принятого уполномоченным органом.

Цель проведения процедуры – защита людей, общества и государства от негативных последствий бедствий. Понесенные человеком расходы компенсируются из госбюджета.

Требования к земельным наделам под ОЭЗ

• Про­мыш­лен­но-про­из­вод­ствен­ные ОЭЗ могут быть созда­ны на тер­ри­то­рии, пло­щадь кото­рой не пре­вы­ша­ет 40 км².
• Тех­ни­ко-внед­рен­че­ские — на земель­ных участ­ках не более 4 км².
• Созда­ние тури­сти­че­ских рекре­а­ци­он­ных зон воз­мож­но на одном или несколь­ких земель­ных участ­ках (Осно­ва­ние: феде­раль­ный зако­ны N 76-ФЗ и N 240-ФЗ).
• Пор­то­вые ОЭЗ мож­но созда­вать на тер­ри­то­ри­ях, не пре­вы­ша­ю­щих 50 км², при­ле­га­ю­щих к пор­там (мор­ским, реч­ным, аэро­пор­там) меж­ду­на­род­но­го зна­че­ния, на зем­лях про­мыш­лен­ной и транс­порт­ной кате­го­рии, кото­рые пред­на­зна­че­ны для стро­и­тель­ства объ­ек­тов пор­то­вой инфра­струк­ту­ры. Они могут вклю­чать в себя часть аква­то­рий и тер­ри­то­рий пор­тов. В их пре­де­лах воз­мож­но нахож­де­ние объ­ек­тов инфра­струк­ту­ры, кро­ме иму­ще­ствен­ных ком­плек­сов (зда­ний мор­ских, реч­ных и аэро­вок­за­лов), осу­ществ­ля­ю­щих обслу­жи­ва­ние пас­са­жи­ров, их посад­ку и высад­ку.
• ОЭЗ может зани­мать тер­ри­то­рию одно­го или несколь­ких муни­ци­паль­ных обра­зо­ва­ний или субъ­ек­тов РФ. Пре­вы­ше­ние допу­сти­мой пло­ща­ди тер­ри­то­рии ОЭЗ раз­ре­ша­ет­ся толь­ко при соот­вет­ству­ю­щем пра­ви­тель­ствен­ном поста­нов­ле­нии.

Запре­ща­ет­ся в осо­бых эко­но­ми­че­ских зонах:

• раз­ме­ще­ние ОЭЗ в зонах тер­ри­то­ри­аль­но­го раз­ви­тия мун. обра­зо­ва­ний;
• стро­и­тель­ство жилых поме­ще­ний (за исклю­че­ни­ем тури­сти­че­ских рекре­а­ци­он­ных зон);
• раз­ра­бот­ка недр и добы­ча полез­ных иско­па­е­мых (кро­ме при­род­ной мине­раль­ной воды);
• про­из­вод­ство (либо пере­ра­бот­ка) алко­голь­ной, табач­ной про­дук­ции, бен­зи­на, раз­лич­ных видов топ­ли­ва, масел и дру­гих подак­циз­ных това­ров (кро­ме лег­ко­во­го авто­мо­биль­но­го транс­пор­та и мото­цик­лов).

Пра­ви­тель­ство РФ впра­ве допол­нять спи­сок огра­ни­че­ний дея­тель­но­сти в ОЭЗ по сво­е­му усмот­ре­нию. Раз­ре­шать или запре­щать опре­де­лен­ные виды дея­тель­но­сти в сво­бод­ных эко­но­ми­че­ских зонах Тамо­жен­но­го Сою­за име­ет пра­во комис­сия ТС.

• Резер­ви­ро­ва­ние земель для госу­дар­ствен­ных или муни­ци­паль­ных нужд — факт, дока­зы­ва­ю­щий, что в конеч­ном счё­те зем­ле при­над­ле­жит госу­дар­ству. Если в инте­ре­сах госу­дар­ствен­ных орга­нов, субъ­ек­тов, муни­ци­паль­ных обра­зо­ва­ний будет созда­ние стра­те­ги­че­ски важ­ных, обо­рон­ных, инже­нер­ных, транс­порт­ных объ­ек­тов на зем­лях, при­над­ле­жа­щих насе­ле­нию, то дан­ные земель­ные участ­ки могут быть изъ­яты из поль­зо­ва­ния и заре­зер­ви­ро­ва­ны на опре­де­лен­ный или неопре­де­лен­ный срок (опре­де­лен до 3 лет при резер­ви­ро­ва­нии после 1.04.2015 г.).
• Резер­ви­ро­ва­ние земель для созда­ния осо­бых эко­но­ми­че­ских зон, запо­вед­ни­ков, соци­аль­но зна­чи­мых объ­ек­тов, раз­ра­бот­ки недр долж­но вестись из земель, при­над­ле­жа­щих не граж­да­нам, а госу­дар­ствен­ным и муни­ци­паль­ным фон­дам.
• Срок резер­ви­ро­ва­ния земель под осо­бые эко­но­ми­че­ские зоны обо­зна­чен зако­ном до 2 лет, одна­ко если в ОЭЗ пла­ни­ру­ет­ся созда­ние или рекон­струк­ция транс­порт­ных объ­ек­тов, то срок может быть уве­ли­чен до 20 лет.

Осо­бые эко­но­ми­че­ские зоны пред­на­зна­че­ны для осу­ществ­ле­ния ком­мер­че­ских про­ек­тов. Одна­ко резер­ви­ро­ва­ние земель под них не долж­но про­ис­хо­дить в ущерб тер­ри­то­ри­аль­но­му раз­ви­тию реги­о­нов стра­ны.

Заключение

Согласно отечественному законодательству, процедура резервирования может производится только по отношению к землям, которые расположены в специально выделенных зонах, имеющих муниципальное, региональное и федеральное значение. Обязательное изъятие надела в данном случае не предусмотрено. Решение о резервировании вступает в силу только после его публикации в СМИ.