Бесплатная горячая линия

Страхование сделки купли-продажи квартиры: нюансы оформления полиса для новостройки и на вторичном рынке, расчет его стоимости при заключении договора

Как лишаются права собственности

По словам директора департамента рисков НСКА Бориса Шаронова, около 2% сделок в год расторгается по решениям судов в результате различных исков. Право собственности может быть оспорено во многих случаях. Это могут быть ошибки, допущенные при регистрации прошлых сделок, или, например, случаи, когда права собственника предъявляет лицо, чьи права при приватизации или отчуждении недвижимости были нарушены: скажем, на тот момент человек не достиг совершеннолетия, или находился в заключении, или был болен и недееспособен.

Также основанием для претензий может быть наличие поддельной или подложной доверенности при совершении в прошлом какой-либо из сделок, совершение сделок по поддельным или подложным документам, совершение сделок недееспособными лицами или лицами, которые находились под влиянием заблуждения, обмана, насилия, стечения тяжелых обстоятельств или лицами, не способными понимать значение своих действий или руководить ими, совершение сделок с нарушением прав сособственников недвижимости или наследников и другие дефекты в праве собственности.

Лишиться квартиры можно, если продавец страдает психическими расстройствами и в установленном порядке признан недееспособным, на приобретенное имущество наложен судебный арест из-за долгов бывшего владельца, а также в результате мошеннических действий.

1. Для чего нужно страхование квартиры, дома или дачи

Защита недвижимости является главным критерием ее правильного использования. Защищать свое имущество можно при помощи высоких заборов, крепких дверей и замков, установкой охранных систем и решеток на окнах.

Но невозможно предусмотреть все стихийные бедствия, наступление которых не зависит от собственников. Речь идет о пожарах, затоплениях, нанесениях иного ущерба недвижимости. Страхование поможет возместить ущерб от потери и повреждения собственности.

Страхование жилья является универсальным средством имущественной защиты частных и юридических лиц при наступлении страхового случая. Его экономической природой является формирование страхового фонда за счет взносов, который предназначен для выплат, при наступлении определенных договором условий.

В РФ обязательному страхованию подлежит только здоровье граждан и автотранспортных средств. Все другие виды являются добровольными, но недвижимость нуждается в не меньшей защите, ее стоимость выше, чем у автотранспорта, и причиненный ущерб может принести большие проблемы.

Особенно, это касается недвижимости, которая посещается собственниками нерегулярно – дачи, загородные дома. Риск порчи частного домовладения выше, чем квартиры.

Практика западных стран говорит о том, что система страхования должна работать во всех сферах жизни, в том числе на рынке недвижимого имущества. За рубежом страховые полисы имеют все владельцы и распорядители недвижимого имущества.

В СССР также существовала система обязательного страхования жилых домов, дач, хозяйственных построек, она перестала работать в связи с развалом государства. Нестабильная экономическая ситуация в стране, снижение жизненного уровня трудящихся сделало систему страхования недоступной для большинства собственников.

Статистика представляет данные о том, что в общей структуре рынка сегмент страхования частного имущества составляет менее 5 %. В эту сумму входит обязательная страховка при выдаче ипотеки, иначе сумма была бы еще ниже.

Граждане часто надеются на «авось», надеются, что с имуществом ничего не случиться. Страховые взносы не относят к обязательным расходам из бюджета, подвергая этим себя и свою семью риску остаться без «крыши над головой».

Но современность диктует новые правила. Сегодняшние собственники дорогих домовладений и квартир понимают, что сумма страховых взносов значительно ниже суммы возможного ущерба. Это только денежное выражение убытков, а сколько волнений, переживаний унесет у владельца собственности стихийное бедствие? Поэтому, на протяжении последних лет рынок страхования имеет устойчивую тенденцию к росту.

Например:

Собственник, вновь построенного частного дома, приехав проверить свое имущество, увидел, как сильный ветер опрокинул на кровлю дома большое дерево. Крышу пришлось отстраивать заново за счет собственных сбережений, отложенных на долгожданный семейный отдых за границей. При наличии страхового полиса, ситуация не была бы столь критичной.

Даже в случае отсутствия свободных денежных средств, стоит отдавать себе отчет в том, что возможные вложения в испорченную собственность в разы превысят страховые взносы. Страхование поможет уберечь не только деньги, но и здоровье собственника.

Основными рисками, которые защищает система страхования, являются:

  • Утрата имущества в связи с пожарами, взрывами газа и т.д.
  • Последствия затопления домов в связи с паводками, квартир из-за старых коммуникаций.
  • Падение на крышу тяжелых объектов (деревья, столбы).
  • Внутренняя отделка помещения, инженерные коммуникации, сантехника.
  • Ограбление, кражи со взломом.
  • Повреждение несущих конструкций в связи с усадкой дома.
  • Ответственность перед соседями за причиненный ущерб.
  • Защита от повреждений арендуемого жилья.
  • Стихийные бедствия (сильный ветер, удар молнии и т.д.).
  • Незаконные действия, например,  хулиганские акты и вандализм.

У владельцев частных домовладений могут возникнуть дополнительные риски:

  • При нахождении дома рядом с шоссе, возможен въезд в дом транспортного средства.
  • Печное отопление, наличие бани.
  • Повреждения фасадов здания.

Страхование сделки купли-продажи недвижимости: зачем это нужно?

Кто-то может справедливо заметить, что сделки с недвижимостью чаще всего проводятся с участием профессиональных риелторов. Да это так, но рассматриваемая проблема не становится меньше. Данная сфера недостаточно урегулирована законодателем, и в случае ошибок риелтора рассчитывать больше, чем на 5% от суммы самого договора не стоит. Да и этих 5% получить не так просто, потому что придется доказывать в суде, что убытки были нанесены именно вследствие просчетов риелтора.

Есть вариант, когда риелторы сами страхуют собственную деятельность, но это справедливо для крупных агентств недвижимости. Они пользуются услугами страховых компаний для того, чтобы дистанцироваться от массы конкурентов, в результате чего они становятся более привлекательными для клиентов.  Считается, что в страховом покрытии заложена защита от вероятных рисков, которые возникают из-за недоработок агентов. Их промахи в работе могут обернуться для клиентов большими финансовыми потерями, а страховать и лицензировать риэлтерскую деятельность по закону необязательно.

Оформленная страховка покрывает те затраты, которые возникли из-за невыполнения условий сделки по отчуждению объекта недвижимости на основании аукциона. Они могут быть связанны с тем, что сама сделка неверно юридически оформлена, а при сборе сведений о предмете сделки были допущены упущения. Проблема для клиента, который понес финансовые потери, заключается в том, что в таких случаях получить существенную компенсацию по страховому случаю очень непросто.

Усиливает проблему и тот факт, что нет законодательных норм, которые бы устанавливали четкий и универсальный перечень работ, проводимых риелторами. А поэтому возникает сложность доказать, что тот или иной прецедент относится к страховому случаю. Нужно установить причинно-следственную связь между ущербом, который понес клиент, и действиями риелтора, а сделать из-за отсутствия законодательных норм сложно.

Наконец, не установлен типовой договор на оказание услуг риэлтерскими агентствами.  Каждое из них имеет собственные образцы соглашений со своими особенностями. Поэтому, доказательствами нарушения обязанностей по сделке отчуждения недвижимости со стороны риелтора будут те его действия, которые идут вразрез с прописанными в договоре условиями. Если этого невозможно сделать, в договоре о каких-то действиях, обязанностях не будет указано, то это будет служить причиной отказа в выплате страховки.

Важно знать! Выявить совершенную риелтором ошибку или небрежность нередко получается позже прекращения срока действия страхового полиса ответственности агентства или риелтора. И в этом случае получить страховую сумму будет невозможно. Чтобы этого избежать, нужно настоять на внесении в соглашение определенного условия. Оно заключается в том, что по страховому  случаю компенсация подлежит независимо от того, когда по договору была предъявлена претензия.

Пошаговая инструкция, как застраховать сделку купли-продажи

Подтолкнуть к приобретению полиса должна предстоящая продажа или покупка квартиры, чтобы снизить риски до минимума.

  1. Необходимо найти компанию, предлагающую наибольший перечень страховых продуктов.
  2. Можно предварительно проконсультироваться по телефону и выбрать время для приема или отправить заявку в режиме онлайн.
  3. В офисе будет рассмотрен пакет документов и заключен договор, соответствующий нормативным положениям.
  4. Проводится проверка и высчитывается стоимость полиса исходя из установленных требований.
  5. Отказ происходит из-за слишком высоких рисков или когда имеются несколько претендентов на собственность.
  6. Если условия полиса устраивают стороны, то страховщики берут на себя защиту интересов клиента в судебных инстанциях и выплаты при наступлении страхового случая.

Заявителю потребуется собрать довольно полный пакет документов, без которых невозможно подготовить полис, и провести сделку по продаже. Список предоставляемых документов:

  1. заявление;
  2. справка о регистрации права собственности;
  3. паспорт собственников;
  4. данные тех.паспорта (ксерокопия или выписка);
  5. выписка из домовой книги;
  6. банковский счет;
  7. информация о заключение сделок с квартирой за последние несколько лет;
  8. подтверждение о праве на наследство; 9. справка о смерти бывшего хозяина;
  9. заявление на приватизацию;
  10. справка от ЖКХ о том, что нет долгов;
  11. согласие опеки на совершение сделки (если в квартире есть прописанные собственники младше 18 лет);
  12. разрешение остальных владельцев, на продажу;
  13. справка, о психическом здоровье гражданина.

ПРИМЕР ЗАПОЛНЕНИЯ ЗАЯВЛЕНИЯ:

Страхователь: Мельников Сергей Сергеевич.

Дата рождения: 02.11.1991 г.

ИНН: 532117571319.

Резидент/ Неризедент: Резидент.

Адрес регистрации: г. Санкт-Петербург, ул. Боткинская, д. 2,кв.152

Телефон/e-mail: 8 (904) 555-51-51, Fox@mail.ru

Паспортные данные: 4500 №785785, выдан 25 ОМ Выборгского р-на, г. Спб.

Период страхования: с 15.02.2010 по 14.02.2019 г.

Порядок оплаты: ежегодно.

Представитель физического или юридического лица: Буриков Иван Федорович, паспорт 4501 №745748, выдан 6 ОМ Калининского р-на, г.СПб.

Адрес регистрации: г. Санкт-петербург, Верности ул, д. 12, кв.15.

Доверенность № 1 от 14.02.2010г.

Описание недвижимого имущества: Квартира: г. Санкт-Петербург, ул. Лени Голикова, д. 1, к. 2, кв. 145.

Стоимость имущества: 6 500 000 руб.

Страховая сумма: 130 000 руб.

Проведение перепланировки: не проводилась.

Собственник недвижимого имущества:

Объект страхования будет приобретен: Страхователем.

Продавец: Семенов Василий Иванович, 15.06.1974 г.р., паспорт 4705 № 356215, выдан 15 ОМ Московского района, г. Спб.

Адрес Регистрации: г. Санкт-Петербург, ул. Веденеева, д. 2, кв. 12.

Собственность: единоличная.

Информация о праве собственности на недвижимое имущество и сделках с ним:

Дата совершения сделки: 05.02.2010г.

Наименование сделки: договор купли-продажи.

Прилагаемые документы: здесь отмечаются документы, которые предоставлены в страховую компанию. Не исключено затребование других справок и подготовленного акта передачи объекта вместе с договором покупки и продажи.

Тонкости процесса для вторичного рынка

Покупка жилья на вторичном рынке квартир значительно повышает риски. За долгие годы квартиры не раз меняет хозяев и даже последний владелец не может дать стопроцентные гарантии соблюдения всех норм.

При спорных вопросах истинный собственник сможет обратиться в суд после окончания трехлетнего срока, так как не был поставлен в известность.

Во время приватизации не учитываются интересы всех прописанных жильцов, имеющих свою долю.

Преимущественный выкуп говорит о том, что цена за квартиру не может быть меньше той, что была предложена другим собственникам.

Справка. Только страховка титула при покупке недвижимости на вторичном рынке, дает определенные гарантии и уберегает от мошенников. Страховщики проведут собственное расследование и предпочтут отказать, если обнаружат серьезные недочеты.

Нюансы для новостройки

Дольщикам не удастся получить полис страховки, новостройки еще не подлежат титульному страхованию.

Пока осуществляется строительство, отсутствуют права собственности. После введения в строй первой очереди новоселы далеко не всегда предпочитают сразу въезжать в квартиру и оплачивать коммуналку.

В строящемся доме производится отделка и ремонт, вырастает долг по коммунальным платежам. Определенное время уходит на передачу права собственности от застройщика к дольщикам.

Когда произойдет постановка на учет и будет выдано свидетельство, необходимость в полисе фактически отпадает. Владелец известен, жилье еще не эксплуатировалось и находится в отличном состоянии.

Полис оформляется как до проведения сделки покупки новостройки, так и после выдачи свидетельства.

Однако он вступит в действие лишь с момента регистрации.

 Расторжение договора

Задача страхования состоит в возмещении материального ущерба, когда сделка будет признана недействительной. Это происходит в случае:

  • нарушения норм законодательства (происходит захват или отчуждение имущества);
  • одна из сторон не может считаться дееспособной и принимать адекватные решения;
  • супруг, особенно после развода, не дал своего письменного нотариально заверенного согласия;
  • продажа произошла в результате обмана или угроз, выставлены невыгодные условия и занижена стоимость.

Страховщики смогут высказать свое мнение в ходе судебного разбирательства. Если вердикт признает сделку незаконной, удастся возместить издержки и получить назад свои деньги.

Важно! Компенсация стоимости квартиры не сможет превышать сумму, затраченную на покупку жилья и судебные расходы.

Выплаты произведут не позднее 10 дней с момента судебного постановления. Страховые компании имеют право отказать в выплате суммы, когда не соблюдаются требования полиса, грубо нарушен порядок и срок, отведенный для уведомления после совершения страхового случая.

Расторжение сделки в судебном порядке позволит вернуть основные средства в кратчайшие сроки. Вполне достаточно этого аргумента, чтобы обратиться в страховую компанию и не бояться за последствия после заключения договора.

Страхование сделки купли-продажи квартиры: нюансы оформления полиса для новостройки и на вторичном рынке, расчет его стоимости при заключении договора

От каких рисков можно застраховать жилье?

В ЦБ отмечают, что чаще всего имущество в России страхуют от:

  • пожаров — учитывается и ущерб от задымления, гари или если пожарные зальют помещение при тушении; 
  • заливов — если прорвет батареи, трубы или затопят соседи;
  • противоправных действий третьих лиц — на случай кражи, грабежа, разбоя, вандализма или если кто-то сознательно повредит имущество.

Но среди страховых рисков могут быть и другие. Например: 

  • взрыв газа; 
  • удар молнии;
  • падение летательных аппаратов и их частей;
  • стихийные бедствия. 

Зачастую компании включают все эти пункты в типовые решения и предлагают уже готовую страховку. Туда же, как правило, входит и страхование гражданской ответственности. Эксперты настоятельно рекомендуют оформлять такую страховку. Она поможет, если, например, зальете соседей, — ущерб им возместит страховая. 

Но есть и исключения — компании редко покрывают убыток, полученный при террористическом акте (хоть это и противоправное действие), во время военных действий или общественных волнений. А если и соглашаются страховать эти риски, то увеличивают стоимость полиса.

2. Основные виды страхования жилья – ТОП-5 популярных объектов страхования 📋

Страховыми компаниями, в целях развития рынка услуг, разрабатываются разнообразные виды и условия страховки.  Объектами могут выступать, и недвижимое, и движимое имущество граждан.

Клиенты сами выбирают компанию и необходимый пакет услуг, в соответствии с индивидуальными требованиями.

К основным объектам страхования недвижимости (частных домовладений, квартир и пр.), относятся:

1) Конструктивные элементы

Конструктивные элементы (несущие конструкции) недвижимости представляют собой взаимосвязанные части здания и являются основной частью общей стоимости жилья.

К ним относится:

  • Крыша, стены, фундамент.
  • Перегородки, перемычки, стройки.
  • Люки, лестничные площадки, тамбуры.

Данные конструкции обладают повешенным риском только в сейсмически опасных зонах, для остальных граждан, в связи с минимальными рисками, тарифы на страхования незначительны.

2) Внутренняя отделка и инженерное оборудование

К внутренней отделке помещения относят оконные конструкции, дверные полотна, встроенную мебель, половое покрытие, отделку стен и потолка.

В составе инженерного оборудования — газопровод, отопление, водопровод, канализация, электрические сети.

Все перечисленные выше объекты обладают повышенным риском. Они первыми страдают во время пожаров или затоплений. А с протеканием труб сталкивался наверняка каждый.

Такая страховка является желательной после дорогостоящего ремонта, для избегания неприятных ситуаций в будущем.

3) Домашнее имущество

Понятие домашнего имущества объединяет всю обстановку внутри помещения. Это мебель, ювелирные изделия, личные вещи, предметы антиквариата, компьютеры и т.д., которые находятся в собственности.

Их страхуют от кражи, порчи, залива, пожаров, механических воздействий.

4) Гражданская ответственность

Гражданская ответственность подразумевает ответственность перед соседями за причинение им ущерба.  При пожаре, прорыве трубы, может пострадать не только имущество страхователя, но и соседей.

Пострадавшему придется восстанавливать помимо своего домовладения, еще и имущество соседей. Это вызывает много споров и разногласий. Обезопасить себя можно при помощи страхования гражданской ответственности.

Например:

Перед работой была включена стиральная машина-автомат, чтобы к вечеру было готовое чистое белье. В результате срыва шланга произошла утечка воды. Были затоплены соседи снизу. Вечером, вместо чистого белья, получаются разборки с соседями, дополнительные денежные затраты на восстановление их ремонта и ремонта собственного агрегата. Если есть договор страхования – проблема будет решена быстро и безболезненно.

Обычно гражданская ответственность выступает дополнительным объектом страхования к основному договору, при этом увеличение страховой суммы происходит незначительно.

5) Титульное страхование

Титульное страхование – это защита от возможных материальных потерь приобретателя недвижимости, если произойдет утрата права собственности на него.

Данный вид необходим при заключении договора на приобретение в собственность дорогостоящего имущества. Например, при оформлении договора ипотеки.

Страхование, как правило, применяется и при приобретении жилья на вторичном рынке. О том, что нужно знать при покупке квартиры мы писали в этой статье.

Кредитные учреждения также настаивают на титульном страховании, чтобы снизить возможные риски в случае «нечистоплотной» сделки, при заключении ипотечного договора.

При длинной цепочке сделок с недвижимостью (квартирами, домами), в случае, если хотя бы одна из них не правомочна, влечет за собой ничтожность всех сделок (последующих договоров купли-продажи).

Например: Приобретение жилья, на которое в последующем будут претендовать близкие родственники продавца, имеющие право на долю и не отказавшиеся от нее в процессе заключения договора купли-продажи.

Если продавец был неправомочен заключать договор по продажи недвижимости, могут быть не учтены интересы несовершеннолетних или недееспособных владельцев собственности.

Данный вид защиты гарантирует покупателю возврат вложенных средств, при возникновении событий, ведущих к недействительности договора страхования:

  • Незаконность договора купли-продажи.
  • При совершении сделки неправомочным продавцом.
  • Мошеннический характер сделки.

На сегодняшний день самой востребованной программой является страхование ипотечной квартиры. Кредитные учреждения предъявляют обязательное требование страхования недвижимости, которая оформляется банку в залог. Это долгосрочное страхование, действует до полного погашения кредита и снятия с жилья обременения.

Более подробно про условия ипотеки мы писали в статье — «Что такое ипотечный кредит», где описали как рассчитать ипотеку и какие ипотечные программы наиболее популярны.

Особенностью ипотечного страхования является постепенное снижение стоимости полиса, при погашении задолженности по кредиту. Жилье страхуется на остаток задолженности. В среднем тариф составляет 0,15% от страховой суммы. Если стоимость квартиры 3 млн. руб., максимальная страховка вместе с титулом обойдется в 15 тыс. руб. в год.

Зачем нужно титульное страхование

Титульное страхование (или на более простом языке страхование покупки квартиры) обеспечивает страховую защиту на случай утраты права собственности или других вещных прав на недвижимость, если вашу сделку признают в суде незаконной по причине событий, которые не были вам известны на момент заключения договора купли-продажи.

Основное отличие титульного страхования от других видов заключается в том, что оно защищает собственника от уже произошедших событий, которые не были известны на момент заключения сделки с недвижимым имуществом.

Заранее предвидеть такие обстоятельства, а также полностью изучить юридическую историю объекта недвижимости часто, как правило, просто невозможно. По этой причине, покупая квартиру, вы должны надежно застраховать свою сделку.

Что это такое?

Титульное страхование, т. е. страховка сделки купли-продажи недвижимости, призвана обеспечивать дополнительную защиту в том случае, если новый сособственник утратит право собственности или другие имущественные права в отношении приобретённого жилья вследствие судебного решения, согласно которому совершенная сделка будет признана незаконной и аннулирована.

Главной особенностью титульного страхования является то, что оно предполагает защиту владельца от тех событий, которые уже произошли и не были известны на момент заключения договора купли-продажи. Предвидеть эти обстоятельства чаще всего не представляется возможным.

Что гарантирует страховка?

В случае аннулирования сделки по независящим от покупателя причинам ему будет выплачено страховое возмещение в размере понесенного им ущерба (стоимости жилья согласно ДКП), но не более той суммы, которая указана в страховом договоре. Основание для выплаты – постановление суда, имеющее законную силу.

Преимущества титульного страхования

Подписать договор страхования можно как до заключения ДКП, так и после этого – в силу он вступает с момента оформления прав собственности. Разумнее всего становиться клиентом страховой компании (СК) до подписания документов – аналитики, проводя предстраховую экспертизу, редко ошибаются в своих прогнозах. Ориентируясь на их мнение, можно либо утвердиться в своем желании купить квартиру, либо подумать о поиске другого объекта.

Поскольку СК не заинтересована терять деньги, ее представители будут настаивать на соблюдении всех правовых аспектов оформления сделки, что также на руку покупателю – проблемные моменты будут выявлены и учтены.

Если в суд подан иск о признании застрахованной сделки недействительной, страховая компания может стать участником процесса в качестве заинтересованной стороны. Этот факт отпугивает мошенников. Узнав, что покупатель подписал договор титульного страхования или собирается это сделать, они в большинстве случаев отказываются от своих намерений – уйти от ответственности будет сложно или невозможно, что не соответствует концепции легкой прибыли. Несмотря на то, что СК в суде защищает свои интересы, она заинтересована в том, чтобы объект остался в собственности у страхователя.

Страхование титула

Механизм, призванный решить проблему, — это титульное страхование, которое защищает интересы собственника в случае непредвиденной утраты квартиры. Застрахованным риском в данном случае является утрата объекта недвижимости вследствие прекращения права собственности по причинам, не зависящим от страхователя. Страховка покрывает оговоренную сумму (обычно – рыночную стоимость квартиры на момент сделки), также в договоре титульного страхования может быть предусмотрено покрытие расходов на ведение дел в суде.

Первый полис титульного страхования в России был выдан в 1994 году компанией «Стандарт-Резерв». Однако, по словам Бориса Шаронова, официально титульного страхования не существовало вплоть до 1998 года, когда страховые компании, включая, в частности, «Стандарт-Резерв», «Росгосстрах», «Лидер», РОСНО, «Спасские ворота» и др., получили первые лицензии на осуществление титульного страхования.

Эксперт приводит пример из страховой практики: в 1995 году пропал бизнесмен; через много лет его дочь, получив с помощью определенных «профессионалов» свидетельство о его смерти и завещание в свою пользу, продала квартиру отца. «Впоследствии сделка была оспорена родственниками жены пропавшего собственника. К счастью, у нового владельца квартиры был полис титульного страхования, ему удалось отстоять квартиру с помощью адвоката страховой компании», — рассказывает Борис Шаронов.

Страхование титула получило стимул для развития только с приходом ипотечного кредитования. Банки, знающие о наличии титульных рисков, настаивали, чтобы заемщики страховали риск утраты права собственности при получении ипотечных кредитов. Сегодня большинство страховщиков занимаются титульным страхованием только в рамках сотрудничества с банками, причем полагаются, главным образом, на результаты банковской проверки заёмщика и чистоты сделки, поэтому заключают такие договоры едва ли не автоматически. Однако нужно иметь в виду, что страховое возмещение в таком случае получит банк, а не покупатель квартиры. То есть он в любом случае лишится собственности, банк получит страховку, а максимум, на что может претендовать человек – на разницу между страховой выплатой и остатком долговых обязательств перед банком.

Когда могут отказать

По словам управляющего партнера «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Татьяны Саксонцевой, страховые компании порой отказывают в заключении договора титульного страхования в связи с высокорисковой историей переходов прав на объект недвижимости: недавнее наследство по завещанию, неправильное определение долей, двойные продажи квартир в новостройках, нарушения прав несовершеннолетних при приватизации.

Отказать также могут в страховании квартиры, поступившей в собственность по договору ренты, особенно если после смерти получателя ренты прошло менее года, в случае наследования дальними родственниками, продаже по доверенности.

Также надо учитывать, что страховка распространяется только на случаи, когда обстоятельства для выплаты компенсации возникли независимо от страхователя. Если произошла передача приобретаемого имущества другим лицам по возмездному или безвозмездному договору (даже если человек был введен в заблуждение), страховой выплаты он не получит. Кроме того, в выплате могут отказать, если застрахованный объект используется не по назначению (например, если жилая квартира используется как офис), если произошло изменение характеристик, свойств, конструктивных параметров объекта недвижимости, если объект подлежит изъятию у страхователя (например, фискальными органами).

Подводные камни

Есть и не столь очевидные нюансы. Первая проблема заключается в сроках. Чаще всего квартира страхуется на три года – срок давности по искам в отношении сделок с недвижимостью составляет три года. Однако, во-первых, в некоторых случаях срок может быть продлен до 10 лет, а во-вторых, истец может в суде настоять на том, чтобы этот срок отсчитывался не с момента заключения сделки, а с того времени, когда истец узнал, что его права были нарушены. «А узнать, возникнуть на пороге и пригрозить судом он может и через 10, и через 20 лет», — говорит Борис Шаронов. Выплачивать страховку в течение всех этих лет весьма накладно. Стоимость обычно составляет 0,2-1% в год, а в особо сложных случаях может достигать 5%. То есть это десятки тысяч рублей в год за бюджетную квартиру в Москве.

Еще один важный момент – далеко не всегда страховка будет покрывать риски, о которых думает покупатель, заключая договор с компанией. «К сожалению, титульное страхование не панацея, так как зачастую страховые компании исключают из страхового покрытия возникновение события, приведшего к наступлению страхового случая, до заключения договора страхования, а страхового случая – в период действия договора, – предупреждает генеральный директор агентства «Финанс-Недвижимость» Эльвира Дадашева. – Это означает, что если причина, по которой собственник может потерять право собственности из-за притязаний третьих лиц, возникла до страхования титула (а в основном оно так и происходит), а страховой случай наступил уже в период обладания правом собственности, то страховая компания не будет ничего возмещать». Раньше такие случаи были очень распространены и по сути являлись показателем недобросовестности страховщиков – ведь в этом случае страховка практически теряет смысл. Сейчас чаще всего страхуются как раз события в прошлом, но нужно внимательно читать договор.

«Кроме того, страховая компания может оспорить тот факт, что утрата объекта недвижимости произошла по причинам, не зависящим от страхователя, упирая на то, что покупатель недостаточно хорошо проверил документы, например, не запросил справку о дееспособности продавца», — говорит адвокат, президент «Гильдии Юристов Рынка Недвижимости» Олег Сухов. Поэтому титульное страхование не избавляет от необходимости проверки документов и истории квартиры.

Так как титульное страхование призвано ограждать покупателя только от рисков, связанных с потерей права собственности на купленное имущество, то в случае возникновения обременения оно не действует. Например, купили вы квартиру, прожили в ней определенное время. Неожиданно на пороге появляется человек, освободившийся из мест лишения свободы. Если даже он никогда не владел вашей жилплощадью, но когда-то был прописан в квартире, он имеет право в ней жить, согласно ст. 40 Конституции России, — при условии, что другого дома у него нет. В этом случае титульная страховка не работает, так как на ваше право собственности никто не претендует. И вам придется делить жилье с незнакомым человеком.

За рубежом

За рубежом практика титульного страхования более распространена и дает больше гарантий. В первую очередь, благодаря более четкому определению понятия «титул». В российском законодательстве его по сути нет, страхуется не титул как таковой, а риск утраты собственности.

В Европе и США практически все сделки с недвижимостью предполагают наличие титульного страхования. По словам управляющего инвестициями в недвижимость, основателя портала Indriksons.ru Игоря Индриксонса, в США объект страхуется один раз на всю жизнь его владельца и страховщик выплачивает клиенту сумму, необходимую для приобретения такого же жилья на момент наступления страхового случая. Напомним, в России размер страховки фиксированный (то есть не учитывает возможное изменение цен на рынке) и договор заключается на определенный срок.

В Канаде и Германии действует не титульное, а актовое страхование – то есть гарантии дает не страховая компания, а государство. Что-то случилось – государство платит, а потом само разбирается с нарушителями и взыскивает с них деньги. Взнос уплачивается единовременно в момент совершения сделки и обычно не превышает 1-2% от стоимости жилья. А, например, в Австрии плата за государственную гарантию и вовсе символическая – 0,15% от стоимости объекта.

По мнению экспертов, лучший способ повысить эффективность титульного страхования – сделать его пожизненным, так как риски лишения собственности могут возникнуть в любой момент. Однако в западных странах, где история квартиры более прозрачна, а механизмы защиты прав собственников лучше налажены, реально лишиться прав на квартиру сложнее. Поэтому возможны недорогие варианты пожизненной страховки. В России такое страхование будет очень дорогим.

Оформление

Для того чтобы оформить полис необходимо:

  1. Определиться со страховой компанией.
  2. Изучить предоставленный договор, узнать строки и возможные условия возмещения ущерба в случае наступления страхового случая.
  3. Предоставить требующийся пакет документов.
  4. Составить заявление и подписать его.
  5. Оплатить страховую премию.

Справка: Договор должен быть составлен в трех экземплярах – один из них останется на руках у застрахованного лица, второй предназначен для страховой компании, а третий отправится в банк.

На начальном этапе покупатель составляет заявление установленной формы, бланк которого предоставляет специалист компании. В нем в обязательном порядке указываются персональные данные клиента и цель его обращения.

Аналитики страховой компании в течении суток обрабатывают поступившую заявку и передают данные страховому агенту, который будет работать с клиентом.

На втором этапе покупатель предоставляет документы для проведения экспертизы для минимизации возможных рисков.

Страхование сделки купли-продажи квартиры: нюансы оформления полиса для новостройки и на вторичном рынке, расчет его стоимости при заключении договораПосле получения итогов предстраховой экспертизы наступает черед оформления договора титульного страхования. Он содержит:

  1. Название страховой компании.
  2. Персональные данные покупателя.
  3. Сведения об объекте недвижимости.
  4. Тип оформляемого страхового полиса.
  5. Номер кредитного договора и график платежей, утверждённый банковской организацией (если он уже был подписан).

Скачать бланк договора титульного страхования при покупке квартиры

Завершающий этап предполагает передачу в страховую компанию документов, свидетельствующих о непосредственном завершении сделки купли-продажи. Они могут быть предоставлены лично застрахованным лицом, переданы риелтором или банковской организацией.

Перечень документов

Какие документы нужны для страховки жилья по ипотеке? Потребуется:

  • Гражданский паспорт РФ и его копия.
  • Правоустанавливающие документы на объект недвижимости. Если эти бумаги не могут быть предоставлен по каким-либо причинам от сделки следует отказаться.
  • Свидетельство о гос. регистрации или выписка из ЕГРН.
  • Справка по форме №9 (выписка из домовой книги). Этот документ содержит сведения обо всех гражданах, состоящих на регистрационном учете в отчуждаемой квартире.
  • Согласие супруга владельца недвижимости на осуществление сделки. Это документ требуется лишь в том случае, если квартира является совместной собственностью супругов.
  • Согласие органов опеки и попечительства, в том случае, если среди прописанных в отчуждаемой квартире граждан есть несовершеннолетние или недееспособные лица.
  • Справка от управляющей компании об отсутствии долгов за предоставленные коммунальные услуги.
  • Оценка объекта недвижимости. Акт должен быть составлен независимой организацией.

Можно ли защититься от мошенников?

Против тех мошенников, которые профессионально подходят к сделке, покупателя не сможет полноценно защитить ни нотариальное заверение сделки, ни оформление полиса титульного страхования. Нотариус может подстраховать покупателя только в случае возникновения некоторых сомнений в личности продавца. Во всех остальных случаях покупка через нотариуса не является гарантией безопасности.

Титульное страхование хоть и обеспечивает дополнительные финансовые гарантии продавцу (в формате выплаты компенсации), но в реальности получить выплату удается далеко не всегда. Поэтому, несмотря на возможность оформления страхового полиса при заключении договора, нужно самостоятельно изучить все аспекты сделки и проводить всесторонние проверки документов и истории самого объекта недвижимости.

Источники

  • https://news.ners.ru/titulnoe-strahovanie-ne-vsegda-spasaet-ot-lisheniya-kvartiry-kak-zacshitit-pravo-sobstvennosti-na-zhile.html
  • https://RichPro.ru/strahovanie/strahovanie-zhilja-kvartiry-doma-dachi-kak-zastrahovat-ot-pozhara-i-zatoplenija-instrukcija.html
  • http://o-nedvizhke.ru/obshhee/straxovanie-nedvizhimosti/straxovanie-sdelok-s-nedvizhimostyu-stoimost-vidy-straxovye-kompanii.html
  • https://svoe.guru/zhilaya-sobstvennost/strahovanie-zhilaya-sobstvennost/kvartiry/firmy/s-sdelki-kupli-prodazhi.html
  • https://tass.ru/nedvizhimost/6732739
  • https://www.RGS.ru/products/private_person/property/title_insurance/index.wbp
  • https://expravo.com/zhilishhnoe-pravo/kvartira/kuplya-prodazha-kvartiry/strahovanie-sdelki.html
  • http://law-divorce.ru/kak-zastrahovat-sdelku-pri-pokupke-kvartiry/
[свернуть]
Решите свою юридическую проблему сегодня, не выходя из дома!
300 рублей бесплатно

Напишите свой вопрос - в течении 5 минут наш эксперт перезвонит и бесплатно проконсультирует

 

Заполните форму с контактными данными и получите бесплатную консультацию в течении 5 минут

 
 
Спасибо!
Ваша заявка принята

Юрист позвонит в течение 5 минут

 
Анонимно
Информация о вас не будет разглашена
Быстро
Через 5 минут с вами свяжется наш консультант
 

Последние ответы

Бесплатная горячая линия 24/7
8 (800) 550-82-45
по всей России


+7 (499) 398-51-30
Для жителей Москвы и МО
+7 (812) 305-28-25
Для жителей Спб и области