Бесплатная горячая линия

Встречная покупка квартиры: что это такое, порядок действий

Покупатель и продавец одновременно

При встречной покупке жилья продавец выступает одновременно и покупателем. Приобретение новой квартиры происходит в ходе сложной цепочки операций. Это достаточно сложное мероприятие, которое провести без помощи риелтора практически нереально.

Почему распространены встречные покупки

Мало у кого из сегодняшних покупателей имеются свободные средства: на счетах может быть скоплена сумма, которую хватит только на покупку жилья.

При встречных сделках можно приобрести квартиру при отсутствии «живых» денег, поэтому они так популярны. Для многих такой вариант является единственным шансом решить жилищную проблему.

В некоторых случаях агент может помочь потенциальному покупателю раздобыть средства на оплату квартиры. В этом случае риелтор совершает дополнительную работу: вместо одной сделки участвует в 2-х.

И в большинстве случаев эти услуги не оплачиваются, потому что таких клиентов сегодня большинство. Если им отказывать, шанс продать квартиру уменьшится на 80 %.

Желания и возможности

Как показывает практика, встречная покупка не является самым простым вариантом улучшить жилищные условия. Есть и другие решения: можно получить ипотеку или оформить рассрочку. После продажи старой квартиры деньги могут быть направлены в счет погашения займа.

Чтобы понять, подходит вам встречная покупка или нет, воспользуйтесь следующими рекомендациями:

     

  1. Изучите рынок недвижимости — определите ценность и востребованность своего жилья, присмотритесь к вариантам, которые вам нравятся и, самое главное, которые вы можете себе позволить. Оцените выгоду проведения сделки и возможную сумму доплаты. Если у вас типовое жилье, то в средствах массовой информации вы сможете подобрать множество потенциальных вариантов.
  2. Реально оцените свои силы относительно самостоятельного проведения сделки. Эксперты советуют сразу же обращаться к услугам специалистов. Встречными продажами часто прикрывают махинации с недвижимостью.
  3. Узнайте, нужно ли вам будет оплачивать налоги и какую сумму. Помните, что ответственность за заполнение и предоставление налоговой декларации возлагается на вас. Поэтому учитывайте эту статью расходов, планируя бюджет покупки.

Каждый из обозначенных пунктов лучше обсудить со специалистом в сфере недвижимости. В каждом отдельном случае он разъяснит вам выгодность проведения сделки.

Основные типы сделок

Сделки по организации встречной покупки жилья классифицируются с учетом условий их проведения и могут быть:

     

  • равноценными — когда затраты на покупку и продажу совпадают;
  • с доплатой — когда продавец к полученной от продажи квартиры добавляет собственные средства, чтобы приобрести более просторное или благоустроенное жилье. К этому типу относится также обратный вариант сделки — когда на покупку нового жилья затрачивается меньше денег, чем было получено при продаже. Остаток используется на усмотрение собственника;
  • съезд — продается 2 и более жилых помещений для покупки одной квартиры или дома, обычно с целью дальнейшего совместного проживания;
  • разъезд — когда на сумму от реализации жилья необходимо купить несколько жилых помещений.

Независимо от того, какой вариант будет применен, покупка встречного жилья будет проводиться на основе предварительных договоренностей. Для этого заключается соглашение. Для минимизации рисков желательно, чтобы документы были подписаны и завизированы у нотариуса в один день.

Особенности сделок встречной покупки

Фактически, такой вид сделок является своеобразным обменом жилым фондом. Например, вы нашли привлекательное предложение на «вторичке». Но, продавец заявляет, что съедет только тогда, когда приобретет другую недвижимость. У него попросту нет места для проживания после реализации собственного жилья. Таким образом, вам придется ждать, когда будет найден подходящий вариант для владельцев вашей будущей квартиры. Существенным минусом подобной сделки является длительность ожидания. Нередко процесс может затянуться на многие месяцы, а вам придется вносить залог для подтверждения серьезности намерений. В каком случае можно идти на такую сделку? Если спешки нет и цена на квадратные метры значительно ниже, хотя бы на 10% от среднерыночной на подобное жилье.

Встречная покупка недвижимости

Теперь стоит перечислить этапы продажи квартиры со встречной покупкой, если вы выступаете в роли продавца. Чтобы избежать рисков, необходимо обращаться за профильной помощью к квалифицированным юристам, лучше всего — заключить продуманное соглашение с агентством, пользующимся хорошей репутацией. Итак, перечислим основные этапы:

1. Заключаете договор на оказание услуг с агентством, ваши права на собственность тщательно проверяются.

2. Идет активный поиск потенциальных покупателей вашей недвижимости, организуются просмотры.

3. После того, как найден покупатель, с ним заключается договор, он вносит задаток. Может быть подписан первоначальный договор, свидетельствующий о намерениях. Важный момент — старайтесь обозначить максимальные сроки завершения сделки. За месяц вам навряд ли удастся отыскать наиболее подходящее жилье. Настаивайте на увеличении сроков, если вам придется взамен своей квартиры приобретать несколько объектов недвижимости.

4. На следующем этапе важно уложиться в сроки, отведенные покупателем вашей квартиры для поиска жилья. Вам придется поспешить, чтобы не нарушить сроки, указанные в договоре. После того, как жилье найдено, вам следует внести за него аванс либо задаток.

5. Далее — самый ответственный момент. Происходит оформление всего пакета документов одновременно, заключаются все сделки в цепочке. Согласно оговоренным срокам происходит переезд всех новых собственников в приобретенные квартиры.

Риски при совершении встречной покупки жилья

Для того, чтобы встречная покупка без рисков прошла в предполагаемые сроки, нужно четко учитывать ситуацию на рынке. Вы должны осознавать, на какое жилье можете реально рассчитывать, за сумму, вырученную от продажи вашей квартиры. Затягивание процесса, нежелание понимать текущие реалии может привести к срыву сделки. Человек, внесший задаток за ваше жилье, сможет опротестовать намечающуюся сделку из-за срывов вами сроков. За кажущейся простотой таятся значительные риски. К таким сделкам можно рекомендовать прибегать в самом крайнем случае. Подумайте, может есть смысл, после реализации своей недвижимости пожить у родственников, снять жилье на 2-3 месяца, пока вы будете скрупулезно, не спеша подыскивать для себя новую квартиру? Такой подход более разумный, вам не придется искать жилье, действуя в жестких временных рамках. Даже расходы, которые вы понесете, снимая жилье, будут вполне оправданы.

Этапы организации сделки

Так выглядит примерная схема сделки со встречной покупкой для семьи Петровых

Чтобы не переживать из-за сделки, Петровы обратились за помощью в агентство недвижимости. Вместе с агентом они пройдут два этапа. На первом найдут покупателя для старой квартиры и выберут новую, на втором оформят продажу со встречной покупкой.

1. Определение рыночной стоимости квартиры
Агент предложит Петровым цену, за которую реально продать их квартиру. Цена исходит из ситуации на рынке недвижимости и аналогичных предложений.
Предполжим, что знакомые Петровых угадали с ценой: агент тоже предлагает продавать квартиру за 3 млн.
2. Подбор вариантов квартиры за 4,5 млн
Затем агент покажет Петровым возможные варианты двухкомнатных квартир за те деньги, которые у них есть. Так агент формирует адекватные ожидания клиента, чтобы тот соотнёс свои возможности с реальностью.
Петровы — реалисты. Поэтому предложенные варианты не повергли их в шок, но вселили уверенность в то, что они со всем справятся.
3. Организация продажи квартиры
Агент организует продажу квартиры: готовит документы, рекламирует объект и ищет покупателя.
Покупатель квартиры Петровых внесёт аванс, чтобы подтвердить готовность купить квартиру. В договоре о внесении аванса будет указан период, за который сделка должна состояться. Это тот период, за который Петровы должны подобрать новую квартиру, иначе покупатель заберёт залог и откажется от покупки.
4. Поиск квартиры для покупки
Когда агент и Петровы подберут подходящую квартиру, агент проверит документы. Если с ними всё в порядке, Петровы внесут аванс.

Первый этап завершён: агент нашел покупателя для квартиры Петровых, а они выбрали подходящую двухкомнатную квартиру. Дальше — оформление сделки

5. Одобрение банка
Сбербанк предварительно подтвердил ипотеку Петровым, но теперь её надо одобрить для конкретной квартиры. Поэтому собственник квартиры, которую покупают Петровы, предоставляет документы на квартиру в банк. Банк рассмотрит документы в течение 2 недель, а затем назначит день сделки.
6. Сделка
В день сделки стороны подписывают следующие документы: кредитный договор, закладную, договор аренды банковской ячейки, договоры купли-продажи по каждой квартире, договор страхования, различные заявления, обязательства и доверенности.
Кредитный договор и закладную подписывают Петровы и банк: теперь банк может дать им недостающие 1,5 млн. Договор аренды банковской ячейки подписывают сотрудник банка и те, кто вносит деньги в ячейку и получает их. Он определяет, при выполнении каких обязательств деньги будут переданы продавцу. Договоры купли-продажи подписывают все собственники квартиры и все покупатели. Они фиксируют условия сделки: сумму и условия передачи денег, сроки освобождения квартир и снятия с регистрационного учёта.
В этот же день деньги закладываются в банковскую ячейку. Когда условия аренды ячейки будут выполнены, продавец получит доступ к деньгам.
7. Завершение сделки и переезд
После подписания документы отправляют в МФЦ, чтобы Росреестр зарегестрировал переход права собственности. Когда это произойдёт, продавец получит деньги из ячейки, а Петровы переедут в новую двухкомнатную квартиру.

Второй этап завершён: Петровы оформили ипотеку в банке, арендовали банковскую ячейку и заключили договоры купли-продажи с продавцом двухкомнатной квартиры и покупателем их однокомнатной. Переход права собственности зарегестрировали в Росреестре. Продавец получил свои деньги. Теперь семья Петровых может переезжать

Что такое «цепочка»

Так выглядит схема цепочки, в которую теоретически могли ввязаться Петровы

Представим, что ситуация Петровых оказлась гораздо сложнее.
Петровы нашли подходящую двухкомнатную квартиру. Она принадлежит Ивановым. Ивановы тоже не дураки и продают свою, чтобы купить трёхкомнатную. А трёхкомнатная квартира принадлежит Анфисе Ивановне, старушке 70 лет. Она хочет разменять её на две однокомнатные, чтобы внучка Оля жила отдельно.
Это и есть цепочка. Работа агента — разобраться во всём этом и гарантировать безопасность клиенту.

Цепочка — это когда не только вы продаете квартиру, чтобы купить новую,но и владелец квартиры, которую покупаете вы, тоже продаёт, чтобы купить другую квартиру. Одним словом, это несколько продаж со встречной покупкой одновременно.

Порой цепочки включают в себя четыре, пять и даже шесть квартир. Чем больше квартир, тем больше работы и трудностей.

Обычно, у каждой квартиры есть свой агент. Когда цепочка выстраивается, агенты всех квартир собраются вместе и «разруливают» ситуацию: согласовывают сроки, проверяют документы, назначают даты.

Почему с агентом лучше

Продажа со встречной покупкой — это сложно, потому что в ней участвуют несколько сторон и квартир.

Практически у каждой квартиры на вторичном рынке есть особенности: в одной квартире доля принадлежит ребёнку, поэтому органы опеки должны дать согласие на продажу, другая обременена ипотекой, поэтому банк дикует свои условия, третья перешла в собственность по наследству при неясных обстоятельствах.

Чтобы быть в безопасности, надо прояснить все вопросы и детали. Поэтому лучше обратиться за помощью к агенту недвижимости. Он знает, как сделать так, чтобы ваши деньги и квартира были защищены, а сделка не сорвалась в последний момент.

Агент проверит все документы и удостоверится в безопасности каждого шага. Он не даст вам купить сомнительную квартиру. Агент отстоит ваши интересы среди других агентов, которым на вас будет всё равно. У них свои задачи: они занимаются вопросами своего клиента, а не вашими. Агент поможет вам организовать цепочку и продать квартиру. Самостоятельно выстроить систему встречных покупок крайне сложно, поскольку такая работа требует опыта.

Агент знает, как сделать так, чтобы деньги и квартира были защищены, а сделка состоялась

Что такое встречная покупка квартиры

Встречная покупка квартиры – это одновременная или практически одновременная продажа одного жилья и покупка другого. Самые частые и распространенные варианты:

  • Продажа квартиры с одновременной покупкой новой.
  • Продажа квартиры с одновременным приобретением жилья в новостройке.
  • Обмен одной квартиры на другую с доплатой.

Главная особенность таких сделок в том, что операции по купле-продаже разных объектов недвижимости, не связанных друг с другом ничем, кроме как покупателем/продавцом, производятся с минимальной разницей по времени, а то и вообще без нее.

Некоторые застройщики даже предлагают прямой выкуп недвижимости с одновременным предоставлением жилья в новостройке. Это не столь выгодно, как обычная продажа и последующая покупка, зато гарантированно и очень быстро.

Пример: Собственник однокомнатной квартиры решил улучшить свои жилищные условия и приобрести двухкомнатную квартиру в новостройке от застройщика. Застройщик соглашается приобрести старое жилье за 1,5 миллиона рублей, в результате чего клиент должен будет доплатить еще 1 миллион, чтобы стать владельцем двухкомнатной квартиры. Все это происходит одновременно и, фактически, можно стать собственником нового жилья всего за 1 день. Если бы человек продавал свою однокомнатную квартиру самостоятельно он мог бы выручить и 2 миллиона рублей, что на 500 тысяч больше, чем в случае с предложением застройщика, но на это могли уйти месяцы или даже годы.

Порядок действий при встречной покупки квартиры

Порядок действий при встречной покупке квартир несколько отличается от обычного, хоть и не глобально:

  1. Определить стоимость своего жилья.
  2. Подобрать подходящего покупателя на квартиру и продавца другой недвижимости, которую хотелось бы приобрести.
  3. Договориться со всеми сторонами о том, как будет производиться сделка.
  4. Проверить потенциально новое жилье и разрешить это сделать покупателю.
  5. Составить договор купли-продажи.
  6. Зарегистрировать право собственности и подписать акт приема передачи с одновременным окончательным расчетом.

Оценка недвижимости

Чтобы понимать порядок цен и возможные варианты обмена (встречной покупки), первым делом нужно провести оценку собственного жилья. Самый простой и доступный вариант – обратиться в оценочную компанию. Там выдадут актуальную на данный момент рыночную стоимость, не согласиться с которой у потенциального покупателя не будет никаких оснований.

Как вариант, можно методом рыночных аналогов оценивать жилье самостоятельно. Это не так сложно, на самом деле, однако только при условии, что покупатель согласится на установленную продавцом цену. В противном случае в этом нет никакого смысла – только время терять, если все равно придется заказывать оценку у специализированной компании.

Пример оценки: Предположим, что в том же районе, где находится квартира клиента, продаются и другие подобные же типы жилья. Если действовать совсем упрощенно, достаточно подобрать 3-5 таких предложений, сложить их вместе и разделить на количество использованных предложений. Допустим, продается 3 схожие квартиры, одна за 1 миллион, вторая за 2 миллиона, третья за 800 тысяч. Складываем и получаем 1+2+0,8=3,8 миллиона рублей. Делим на 3, получаем среднюю рыночную стоимость жилья: 1,26 миллиона рублей.

Преимущества единовременных операций

При встречной продаже собственник:

  • получает возможность сразу заселиться в новое жилье.
  • прямо экономит на услугах посредников – за две операции специалистам выплачивается один гонорар.
  • минимизирует финансовые потери – в условиях быстроменяющихся цен на недвижимость отсутствует риск потерять в деньгах или лишиться возможности купить имущество в случае роста цен.

Во встречных операциях практически всегда участвуют риэлторы или агенты по недвижимости. Они занимаются подготовкой и оформлением необходимых документов. Процедура сложная, поэтому без их участия сложно обойтись. Решившись на встречную покупку, вам необходимо правильно пройти все ее этапы.

Покупатель и продавец одновременно

Встречная покупка жилья – это сделка по купле-продаже недвижимости, при которой продавец жилья одновременно выступает покупателем. Это сложная цепочка операций, при которой человек на деньги, вырученные от продажи своих квадратных метров, одновременно приобретает новое жилье. Такие сделки обычно сложны и без помощи риелтора их провести почти нереально.

В принципе, вы можете попробовать и самостоятельно провести встречную покупку, такие «обмены» возможны по взаимной договоренности. Но здесь могут возникнуть сложности:

  1. Синхронизация действий. Новую недвижимость нужно успеть купить в сжатые сроки. Цена недвижимости меняется на рынке очень быстро. И вы рискуете оказаться в ситуации, когда вырученной суммы окажется недостаточно на покупку желаемых квадратных метров.
  2. Документальное оформление. В договоре должны быть прописаны сроки передачи денежных средств, а также возможность последующего проживания в уже проданном жилье определенное время.
  3. Проверка «чистоты» сделки. Иногда в таких цепочках участвуют несколько покупателей-продавцов. Как при «сложных обменах», известных с советских времен. И здесь возникают дополнительные риски оказаться жертвами недобросовестных участников сделки.

Лучше всего при участии в таких цепочках пользоваться услугами надежных специалистов, и тогда все риски будут сведены к минимуму.

Основные типы сделок

Продажа жилья со встречной покупкой может включать в себя несколько участников, каждый из которых стремится получить необходимый результат.

Специалисты сделки встречной купли-продажи классифицируют с учетом их условий:

  1. Равноценные. Одинаковая сумма продажи и покупки.
  2. С доплатой. Продавец к полученной от реализации квартиры сумме добавляет собственные средства, чтобы купить более дорогое и, чаще всего, просторное жилье. К этому же типу относят обратный вариант. На покупку новой квартиры тратится меньше средств, а оставшуюся сумму продавец использует по своему усмотрению.
  3. Съезд. Люди продают две и более квартир для приобретения одной квартиры или дома с последующим совместным проживанием.
  4. Разъезд. После продажи жилья на вырученную сумму необходимо приобрести несколько квартир и/или комнат.

Независимо от выбранного варианта, все договоренности по встречной покупке недвижимости проводятся на основе предварительных договоренностей. Далее заключаются договора. Желательно, чтобы все они были подписаны в один день, в идеале, завизированы у одного нотариуса. Это снижает возможные риски.

Налоги при встречной купле-продаже

По закону, если вы владеете недвижимостью более 3 лет, налоги при продаже платить вам нет необходимости. Другое дело, когда необходимость совершить сделку встречной покупки понадобилось владельцу недвижимости, которую он купил не так давно.

В этом случае вам нужно оплатить НДФЛ от суммы продажи в указанные законом сроки, как и при любом варианте получения прибыли.

Но у вас есть целых два налоговых вычета:

  1. Налоговый вычет продавца. В случае единственной продажи в текущем году он может составлять до 1 000 000 рублей.
  2. Налоговый вычет покупателя. Он равняется стоимости покупки, но не может превышать 2 000 000 рублей.

Разберемся на примерах. Допустим, при встречной сделке вы продаете квартиру за 6 млн рублей. А покупаете за 3,8 млн. рублей. Для простоты будем считать, что никаких других сделок по продаже недвижимости вы в текущем году не проводите.

  1. Используем максимальный вычет при продаже.
    6 000 000 – 1 000 000 = 5 000 000 руб.
  2. Стоимость покупки превышает максимальный вычет. Потому вычитаем 2 млн. рублей:
    5 000 000 – 2 000 000 = 3 000 000 руб.

Далее высчитываем 13% от полученной суммы, и узнаем, какой налог придется заплатить. В случае встречной покупки квартиры в ипотеке, проценты и другие выплаты по кредиту не учитываются.

Приведем еще один пример встречной продажи, если собственник владеет недвижимостью до 3 лет. Продать квартиру удалось за 1, 45 млн. рублей. А новую вы покупаете с доплатой за 1,9 млн рублей.

  1. Вычет при продаже:
    1 450 000 – 1 000 000 = 450 000 руб.
  2. Вычет при покупке (цена менее 2 млн, потому вычитаем просто стоимость жилья)
    450 000 – 1 900 000 = — 1 450 000 руб.

Таким образом, налог в этом случае платить не надо. Более того, если итоговая сумма выходит отрицательной, вы можете не использовать налоговый вычет при продаже или применить его частично, т.к. решение о сумме вычета принимает продавец. Оставшаяся часть вычета от продажи может применяться позже, в случае новых сделок с недвижимостью в том же году.

Источники

  • http://expert-home.net/chto-takoe-vstrechnaya-pokupka-kvartiry/
  • https://hochu-dom.info/vstrechnaya-pokupka-zhilya/
  • https://vashadres.spb.ru/prodazha-kvartiry-so-vstrechnoy-pokupkoy.html
  • https://ros-nasledstvo.ru/vstrechnaya-pokupka-kvartiry/
  • http://law-divorce.ru/vstrechnaya-pokupka-kvartiry/
  • https://23kvartiri.ru/vstrechnaya-pokupka-nedvizhimosti/
[свернуть]
Решите свою юридическую проблему сегодня, не выходя из дома!
300 рублей бесплатно

Напишите свой вопрос - в течении 5 минут наш эксперт перезвонит и бесплатно проконсультирует

 

Заполните форму с контактными данными и получите бесплатную консультацию в течении 5 минут

 
 
Спасибо!
Ваша заявка принята

Юрист позвонит в течение 5 минут

 
Анонимно
Информация о вас не будет разглашена
Быстро
Через 5 минут с вами свяжется наш консультант
 

Последние ответы

Бесплатная горячая линия 24/7
8 (800) 301-37-30
по всей России


+7 (495) 128-74-20
Для жителей Москвы и МО
+7 (812) 507-64-25
Для жителей Спб и области