Бесплатная горячая линия

Взаимозачет квартиры: чем отличается взаимозачет от обмена и какие преимущества при покупке квартиры по взаимозачету?

Как работает программа?

Схема, которую мы предлагаем, имеет определённое сходство с обменом, однако более удобна и эффективна.

  • Вы оставляете заявку на нашем сайте.
  • Специалист компании предлагает вам несколько вариантов жилья, из которых вы выбираете оптимальный. Данная жилплощадь будет забронирована на 2 месяца – время продажи квартиры. Сумма оплаты за бронь возвращается в полном объёме, если компания Est-a-Tet в течение этого срока не находит покупателя на вторичку.
  • Определяется стоимость вторичной жилплощади на рынке. Если цена жилплощади в новостройке будет выше, чтобы приобрести её вы сможете оформить ипотеку или просто доплатить недостающую сумму.
  • Est-a-Tet проводит рекламную кампанию на собственных и сторонних ресурсах, привлекая потенциальных покупателей.
  • При появлении покупателя наши специалисты проводят сделку, оформляют все необходимые документы и проводят все финансовые расчёты.

Взаимозачет или Trade-in на новостройку — что это?

1. Вы выбираете квартиру из новостроек представленных нашей компанией, получая при этом квалифицированную помощь наших специалистов в подборе, с учетом ваших пожеланий.

При этом Вы получаете:

  • грамотную оценку рыночной стоимости Вашей квартиры;

    рекламу Вашей квартиры, используя огромный ресурс компании с целью продажи;

  • квалифицированную юридическую поддержку и полное сопровождение сделки;
  • возможность бронирования выбранной новостройки на время продажи старого жилья.

2. Когда покупатель на недвижимость, которую Вы продаете, будет найден, Вы подписываете договор продажи и одновременно – договор покупки квартиры в новостройке. Оплата производится после регистрации договора о приобретении.

3. Ваша выгода:

  • Вы становитесь обладателем новой с улучшенной планировкой квартиры в короткие сроки.
  • На взаимозачет распространяются эксклюзивные ипотечные программы, предоставленные нашими банками-партнерами и возможность использовать рассрочку по оплате.
  • Вы всегда уверены, что понравившаяся квартира будет Вашей и ее стоимость не будет изменена.

Схемы покупки квартиры в ипотеку с зачетом имеющегося жилья

ипотека в зачет жилья

Прежде чем выбрать один из предложенных вариантов приобретения нового жилья в зачет старого, физическим лицам необходимо внимательно изучить все схемы. Следует просчитать, какой вариант окажется менее затратным и рискованным, чтобы исключить возможность возникновения проблем в будущем.

Ипотека под залог

Эта традиционная схема покупки жилья у застройщика предусматривает несколько этапов:

  1. Физическое лицо выбирает для сотрудничества банк, который предлагает ипотечные программы на самых выгодных условиях.
  2. Претендент на получения кредита отправляется в финансовое учреждение и получает список документов, которые ему нужно предоставить для подписания договора.
  3. Если клиенту удается собрать нужные бумаги, а также у него есть личная недвижимость, которую он может передать в залог, то в банке оформляется договор на ипотеку, и получается согласие на перевод заемных средств.
  4. С застройщиком подписывается соглашение.
  5. Банк перечисляет деньги за квартиру в новостройке.
  6. Как только объект будет сдан в эксплуатацию, покупатель сможет сделать в квартире ремонт и заселиться в нее.
  7. В течение определенного количества лет он будет выплачивать банку ежемесячные платежи до полного погашения задолженности. Стоит отметить, что с полученных от заемщика платежей изначально списываются начисленные проценты и прочие банковские издержки, а в последнюю очередь уменьшается тело ипотечного кредита. При наличии возможности клиент может в досрочном порядке закрыть свой кредит, одним платежом погасив оставшуюся сумму задолженности. В этом случае банк обязан выполнить перерасчет.

Внимание! Пока собственность заемщика находится в банковском залоге, он не сможет с ней осуществлять никаких юридических действий. Сегодня только некоторыми банками предлагается российским гражданам ипотека на квартиру в зачет имеющегося жилья. Ипотека под залог недвижимости более подробна рассмотрена нами ранее.

Застройщик выкупает квартиру

Крупные строительные компании имеют в распоряжении средства для выкупа вторичного жилья у своих клиентов с дисконтом. Параллельно бывшим собственникам выкупленных объектов оформляются права требования на квартиры в новостройках. Стоит отметить, что процесс оценки такого жилья в каждой компании проводится по-разному. Но в большинстве случаев при срочном выкупе размер дисконта варьируется в диапазоне от 10,0% до 20,0%. В дальнейшем застройщик самостоятельно занимается реализацией выкупленных объектов, возвращая себе, таким образом, потраченные средства с довольно приличной наценкой.

Требования к жилью под зачет

Каждая строительная компания, выступающая в качестве застройщика, выдвигает свои требования к объектам недвижимости, которые будут предоставлять клиенты под зачет. К общим требованиям можно причислить следующее:

  1. К зачету принимается любая недвижимость, на которую у клиента оформлены правоустанавливающие документы.
  2. Объекты должны быть юридически и физически свободны, либо владельцы их могут освободить в рекордно короткие сроки.
  3. В недвижимости не должно быть проведено незаконных перепланировок.
  4. Объекты должны находиться в личной собственности своих владельцем не менее трех лет.
  5. Некоторые застройщики, или компании, занимающиеся выкупом, требуют, чтобы недвижимость находилась в престижных городах или районах.

Ждем ваши вопросы далее. Будем признательны за оценку поста, лайки и репосты. Также вам будет интересно узнать, что выгоднее ипотека или рассрочка от застройщика.

 

Список документов для продажи квартиры

Чтобы зарегистрировать договор купли-продажи обе стороны обязаны предоставить перечень необходимых официальных бумаг, среди которых:

  • Паспорт. Если собственников несколько, то каждого из них. В случае, когда малолетний состоит в числе владельцев, достаточно предоставить его свидетельство о рождении и паспорт родителя/опекуна.
  • Разрешение органов опеки и попечительства. Подобный документ необходим, если ребенок – владелец всей квартиры или ее доли. Нужно предоставить копию вместе с оригиналом.
  • Согласие супруга (только после нотариального заверения). Если недвижимость куплена в браке, оформлена на мужа или жену, то регистратор потребует согласие от второго супруга, который обязан предоставить паспорт. Также требуется свидетельство о браке или его расторжении. Данное согласие необходимо даже в случае, если на момент сделки супруги уже находятся в разводе. Без согласия можно обойтись только в некоторых случаях: квартира получена по наследству или принята в дар. Если второй супруг умер, необходимо свидетельство о смерти.

Более детально рассмотрим, как получить разрешения от органов опеки. Оба родителя должны обратиться в соответствующую службу вместе с ребенком, если ему от 14 лет. В случае развода родителей, но не лишения их родительских прав, все равно приходит и мама, и папа. Если же воспитывают ребенка усыновители или опекуны, то с ребенком в орган опеки являются они. С собой следует взять:

  • Свидетельство о рождении ребенка или его паспорт.
  • Документы, удостоверяющие личность, обоих родителей.
  • Справка о составе семьи или другое название – выписка из домовой книги (форма №9). Чтобы ее получить, нужно пойти в паспортный стол с паспортом и написать заявление (форма №11), сотрудник учреждения назначает дату, когда справка будет готова и ее можно будет забрать. Действие выписки – 30 дней, для некоторых учреждений – 14.
  • Бумажная выписка из ЕГРН. Для ее получения нужно обратиться в Регистрационную палату или МФЦ. При этом следует предоставить паспорт, оплатить государственную пошлину и поставить подпись под заявление. При подаче заявления стоит узнать или выписать кадастровый номер квартиры. По Закону учреждения должно предоставить выписку не позднее, чем через три дня (рабочих) после обращения. Забрать документ уполномочен только заявитель.
  • Технический паспорт на недвижимость (выставленную на продажу и покупаемую).

После предоставления всех документов, родители или опекуны, или усыновители и сам ребенок, достигший 14 лет, пишут заявление в органах опеки о том, что собираются продать квартиру и купить новую. Рассмотрение прошения длится до 14 дней. Дело сотрудников опеки – проверить, не ущемлены ли права ребенка, вследствие взаимозачета недвижимости. Разрешение на продажу выдается в письменном виде.

Дополнительные документы для продажи апартаментов

Агентство также может потребовать при взаимозачете квартиры дополнительный пакет документов. Нужно уточнить заранее, требуется ли он, чтобы не тратить время на его сбор. Данный список бумаг помогает определить юридическую чистоту квартиры. Среди них:

  • Выписка из ЕГРН на недвижимость. Чтобы доказать, кто именно является владельцем квартиры, и что на ней нет никаких обременений, необходимо иметь на руках выписку из ЕГРН. Она предоставляется в Регистрационной палате или в МФЦ. Нужно учитывать при сборе документов, что она действительна только 30 дней. Документ с 2017 года заменяет кадастровый паспорт и свидетельство о регистрации права. В выписке указаны следующие данные: имя собственника или собственников жилья, сведения об обременениях, графический план.
  • Техпаспорт апартаментов. Основная цель его предоставления – удостовериться, что владельцы не делали неузаконенных перепланировок. Оформление техпаспорта – задача БТИ. Изготовление документа требует до 15 дней. Если заказать срочную выдачу, увеличивается размер государственной пошлины. 15 дней – 900 руб., 7-10 – 1300 руб. В документе указаны сведения о квартире. Такие, как: площадь (жилья в целом и каждой комнаты в частности), инвентаризационная стоимость недвижимости, год возведения и проведения капремонта, адрес, материал, из которого изготовлены стены, перекрытия, внутренняя отделка, сведения о инженерных коммуникациях. Для получения технического паспорта нужно предоставить паспорт РФ и документ, подтверждающий право владения квартирой. В качестве последнего подойдет свидетельство о праве собственности, договор передачи или купли-продажи, свидетельство о наследстве, договор инвестирования или ренты, выписка из ЕГРП.
  • Выписка из лицевого счета. Свидетельствует о наличии или отсутствии задолженностей перед коммунальными службами (ЖКХ, ЖЭУ, ТСЖ). Взять такую справку можно в паспортном столе, в бухгалтерии. Она будет действительна только при наличии печати начальника отдела.
  • Справка об уплате по платежам (Интернет, домофон, телефон). Получить подобные справки можно в компаниях, которые предоставляют те или иные услуги. Если покупатели квартиры не намерены переписывать на себя Интернет, телефон, кабельное телевидение, договоры с компаниями нужно расторгнуть.
  • Справка от нарко- и психоневрологического диспансера. Данный документ нужен крайне редко, но и случаи, когда они понадобились, также были зафиксированы. Вместо справки подойдут водительские права, если их нет, то нужно обратиться в психоневрологический диспансер. Услуга выдачи удостоверения адекватности платная.

Если самостоятельно нет времени собирать все перечисленные документы, обратитесь к юристам. Это позволит минимизировать возможные риски при приобретении недвижимости.

Проверка застройщика

Если выбрали взаимозачет квартиры на новостройку, отзывы о застройщике обязательно стоит просмотреть. Если, по отзывам, репутация строительной компании вас устроила, стоит ознакомиться с реализованными ею проектами, банками-партнерами, планами. Второй шаг – проверка документов. Застройщик должен предоставить по запросу покупателя:

  • свидетельство о регистрации;
  • устав;
  • сведения из налоговой службы об уплате налогов;
  • лицензия, дающая право совершать строительные работы;
  • проект застройки, имеющий утверждение со стороны архитектурно-строительного надзора;
  • государственный акт на право аренды землей или же ее владением;
  • инвестиционная экспертиза проекта строительства.

Также нужно оценить цену, она должна быть средней рыночной. Если стоимость ниже на 15%, есть вероятность, что дом так и не будет достроен.

Задаток при покупке квартиры: правила проведения

 

Не все застройщики требуют задаток при взаимозачете квартиры на новостройку. Но и такие случаи бывают. Задаток – денежное доказательство серьезности намерений покупателя. Он обязывает продавца не продавать квартиру никому другому на протяжении определенного срока. Задаток впоследствии суммируется ко всей стоимости апартаментов.

Отдавать деньги без договора – ошибка многих покупателей. Договор имеет юридическую силу, если составлен по всем правилам, и гарантирует, что покупатель не потеряет отданные деньги, а продавец не продаст никому другому жилье.

Задаток распространяется только на ту квартиру, за которую был отдан первоначально. Если покупателю позднее приглянулась другая жилплощадь, задаток не возвращается. В случае, когда продавец не выполнил условия договора, и намерен продать квартиру другому, он обязан вернуть покупателю задаток в двойном размере. Такой пункт должен быть прописан в договоре.

Возврат задатка возможен по соглашению сторон, если один из участников не может выйти на сделку по причине болезни, отказа в ипотеке, ухудшения финансового благополучия. Но такой пункт также должен быть в договоре, при его отсутствии и не желании продавца идти на уступки, деньги остаются у застройщика.

В статьях Гражданского кодекса РФ (380 и 381) указано, что необходимо указать в договоре задатка:

  • сведения о продающей и покупающей стороне (обо всех владельцах);
  • паспортные данные (без сокращений) с адресами проживания;
  • итоговая цена жилья (прописью и цифрами);
  • сумма задатка (прописью и цифрами);
  • все характеристики жилья;
  • ответственность при невыполнении условий договора: кто, в каком размере получает задаток при развитии разных ситуаций;
  • отдельные условия, в числе которых может быть договоренность об уплате задолженностей по квартире, наличии или отсутствии телефонной линии и т. п.

Договор задатка должен быть распечатан и подписан в двух экземплярах. У каждой стороны свой оригинал. Не указаний об обязательном нотариальном заверении. Составление договора лучше предоставить юристу.

После подписания договора, покупатель передает деньги продавцу при свидетелях. В роли свидетелей должны выступать посторонние люди (ни родственники). Застройщик дает расписку о получении средств. Она должна быть написана исключительно от руки шариковой ручкой (ни ручки-роллеры, ни карандаши не подойдут). В ней содержится следующая информация:

  • название документа;
  • дата составления;
  • паспортные данные (все);
  • указать, что передан задаток, а не что-либо еще;
  • сумма задатка прописью и цифрами;
  • ссылка на договор задатка;
  • краткие сведения о недвижимости;
  • подпись продавца, максимально соответствующая подписи в паспорте.

Зная все нюансы взаимозачета квартиры на новостройку, можно быть уверенным, что вы, как минимум не дадите себя обмануть. Но без помощи юриста все-таки могут обойтись далеко не все покупатели.

 

Подготовка декларации

Собранный перечень документов не будет принят без декларации о доходах.

Она заполняется по форме 3-НДФЛ. Для физических лиц разрешается вносить данные от руки на распечатанных бланках или заполнять их в электронном виде, воспользовавшись специальными программами.

Для тех, кто впервые заполняет декларацию, этот бланк может показаться весьма запутанным, но на самом деле в нем нет ничего страшного. Каждый раздел и строка имеют подробное описание, что исключает возможность внесения данных не в ту ячейку. Заявителю следует лишь отнестись со всей ответственностью к заполнению формы.

В декларацию одновременно вносятся данные на имущественный вычет при продаже жилья и на возврат НДФЛ при покупке. В самом бланке для этого предусмотрены отдельные разделы:

  • один для указания налогооблагаемых сумм, полученных в отчетном периоде;
  • второй для расчета имущественного вычета.

Если бланк декларации вызывает трудности, можно обратиться к специалисту ФНС, который обязательно подскажет, как правильно заполнять ячейки.

Составление заявления

Взаимозачет при продаже и покупке жилья в одном налоговом периоде подразумевает проведение одновременно двух операций. Налогоплательщик должен написать заявление об:

  1. Уменьшении налогооблагаемой базы для уплаты НДФЛ.
  2. Получении имущественного вычета при покупке жилья.

Эти два действия должны отражаться в двух отдельных бланках. Что касается уменьшения налогооблагаемой базы, то здесь заявка пишется в произвольной форме. В ней следует, сославшись на статью 220 НК РФ, выразить просьбу о снижении налогового бремени и указать данные проданного имущества. Заготовки таких бланков есть в каждом отделении ФНС, заявителю остается лишь проставить в форму свои личные данные и подписать документ.

А вот для получения налогового вычета есть унифицированная форма, действовать в обязательном порядке она начала только с этого года. В ней заявитель отмечает вид получаемой льготы и вносит необходимую информацию о приобретенной недвижимости.

Обращение в налоговую

Подготовив все бумаги и бланки, можно идти в ФНС. Налогоплательщик не должен забывать о сроках подачи. По закону обращаться за льготами можно не раньше, чем закончиться отчетный период, в котором были произведены сделки. Есть и конечный срок для обращения – 30 апреля. И если для возврата НДФЛ его можно не придерживаться, то для уплаты налога соблюдение сроков обязательно иначе к заявителю будут применены штрафные санкции.

Чем раньше будут собраны документы, тем лучше для самого налогоплательщика. Специалисты ФНС обязаны проверить все предоставленные сведения, на что им отводится 90 дней. По истечении указанного срока они должны вынести вердикт о правильности расчетов или выявлении недостоверных данных.

Расчет уплаты налога для продавца

Рассчитать налог, который нужно уплатить продавцу, при реализации жилья, можно следующим образом:

сумма от продажи недвижимости – вычет, положенный продавцу (от фактических затрат или равный 1 миллиону рублей) – уменьшение покупателю (до 2 миллионов рублей).

Полученная сумма облагается НДФЛ в сумме 13% (если значение больше нуля) и перечисляется в государственный бюджет.

Важно! В случае если сумма равна нулю или имеет отрицательное значение, налогоплательщик освобождается от уплаты НДФЛ.

Рассмотрим реальные примеры расчетов:

  1. Квартира была продана за 5 300 000 рублей, а новая приобретена за 7 200 000 р. Учитываем первое уменьшение в 1 миллион рублей, получаем следующее:

    5.3 млн. р. – 1 млн. р. = 4.3 млн. р.

    Далее уменьшаем полученную сумму на 2 миллиона рублей (оставшиеся 5.2 млн. р., которые получены с покупки, не учитываются). Получаем следующее:

    4 300 000 – 2 000 000 = 2 300 000 рублей, умножаем на 13% = 299 000 р. – это сумма налога, который необходимо уплатить при одновременной покупке и продажи квартиры в одном году.

  2. Жилплощадь была продана за 4 000 000 рублей, а новая приобретена за 1 900 000 рублей. Здесь можно применить все варианты снижения уплачиваемого налога. Получаем следующее:

    4 млн. р. – 1 млн. р. – 1.9 млн. р. = 1 100 000 рублей, которые умножаем на 13 % = 143 000 р. – это сумма налога, который необходимо уплатить гражданину.

    В данной ситуации учитываются расходы на приобретение нового жилья в полном объеме, так как ее стоимость менее установленного лимита (2 млн. р.). Неиспользованные 100 тысяч рублей, налогоплательщик может учесть в качестве возврата в следующем налоговом периоде.

  3. Квартира была продана за 800 000 рублей, а новая приобретена за 3 100 000 р. НДФЛ с продажи уплачивать не нужно, так как стоимость жилья менее 1 млн. рублей. А налоговый вычет, гражданин может получить в полном объеме, то есть – 260 тысяч р. (от 2 000 000 р.).

Возврат

В данном случае у покупателя имеется два варианта:

  1. Получают налоговый вычет с приобретения жилья (до 260 000 р.).
  2. Уменьшают налог от продажи квартиры, путем использования НВ с покупки.

Рассмотрим реальные примеры расчетов:

  • Квартира была приобретена за 2 700 000 рублей, а старая реализована за 1.5 миллионов рублей. Покупатель использовал 500 000 р. для уменьшения налогообложения, и еще 1 млн. р. за счет стандартного уменьшения НДФЛ. У него осталось 1 200 000 р. (2.7 млн. р. – 1 млн. р. – 500 тысяч р.), с которых он может получить законные 13% возврата, то есть 156 тысяч рублей.

    Эту сумму (156 000 р.), налогоплательщик может получить в дальнейшем, например, в качестве возврата удержанного НДФЛ заработной платы.

    Если налогоплательщик получает зарплату в размере 35 000 р., с которых удерживается 4 550 р. (размер НДФЛ), то он ежемесячно будет получать сумму 4 550 рублей, пока сумма выплаченных средств не достигнет порога в 156 тысяч.

  • Жилье было куплено за 7 миллионов рублей и оформлено на двух собственников, с долей владения 50%. Каждый из владельцев имеет право на получение максимального вычета в размере 260 тысяч рублей (каждый имеет право на возврат 13% от стоимости своей половины недвижимости, то есть от 3.5 млн. рублей, но максимальный лимит суммы, с которой предоставляется вычет – 2 млн. рублей).
  • Квартира была приобретена за 1 700 000 р. Также в текущем году налогоплательщик потратил 200 000 р. на оплату обучения своих детей. Он имеет законное право вернуть 13% от суммы своих затрат, получаем:

    1 700 000 + 200 000 = 1 900 000 * 13% = 247 000 рублей – сумма, которую по закону, может вернуть покупатель недвижимости.

Оформление декларации 3-НДФЛ

При заполнении декларации по форме 3-НДФЛ у налогоплательщика не должно возникнуть затруднений, так как в данном документе существует два раздела:

  1. для налоговых вычетов;
  2. для доходов, которые облагаются 13 % налогом.

Отдельно указываются и социальные вычеты, но они не переносятся на следующие налоговые периоды, а учитываются только в текущем году.

Документально подтверждать заявление о снижении величины на 1 млн. р. при продаже не нужно. В противном случае предъявляются документация, подтверждающая факт приобретения и оплаты жилплощади.

Споры с органами ФНС по двойным вычетам

Несмотря на то, что в Налоговом кодексе РФ четко прописаны положения, дающие право гражданам получить несколько вычетов, а также многочисленные письма Министерства финансов РФ, касающиеся данного вопроса, иногда возникают случаи отказа работников налоговых органов в предоставлении такого права. Аргументируют они такой отказ по разным причинам, например, что невозможен взаимозачет различных групп налогов.

На самом деле при одновременной реализации и приобретении квартиры гражданин РФ вправе уменьшить налог не только на 1 млн. р., но и на положенные ему, как покупателю недвижимости 260 тысяч р., а также другие группы вычетов (обучение, лечение и т.д.).

Внимание! При получении отказа ФНС на получение одновременного вычета при продаже и приобретении квартиры в одном году налогоплательщик вправе обжаловать данное решение, написав соответствующее заявление на имя начальника ФНС или подать иск в суд.

Работники налоговой инспекции правы только в одном случае, например, если продажа квартиры произошла в 2015 года, а покупка – в 2016 году. В этом случае право на получение НВ у гражданина возникает только с 2016 года, в то время как подать декларацию о доходах он должен был в 2016 году.

Необходимые документы

Среди требований к жилплощади, предлагаемой к зачету, – принадлежность покупателю на правах собственности и «юридическая чистота» объекта. Соответственно собственнику нужно подготовить пакет подтверждающих эти факты документов. Среди них:

  • Выписка из ЕГРН. Подтверждает актуальность права собственности на объект и отсутствие обременений.
  • Документ-основание приобретения права собственности (договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство и пр.).
  • Выписка из домовой книги. Подтверждает отсутствие прописанных лиц.
  • Техническая документация (техпаспорт, поэтажный план БТИ, экспликация). Позволяет убедиться в отсутствии неузаконенной планировки.
  • Выписка об отсутствии долгов по коммунальным платежам.
  • Разрешительные документы. По обстоятельствам может понадобиться разрешение от супруга на продажу квартиры, приобретенной в период брака, или от органов опеки на продажу недвижимого имущества несовершеннолетнего собственника.

Всего в схеме обычно подписывается 4 договора:

  1. Бронирования новой квартиры.
  2. Посреднических услуг на продажу вторичной недвижимости.
  3. ДКП вторичного жилья.
  4. ДКП или ДДУ для жилья в новостройке.

Риски участия во взаимозачете

Принимая решение об использовании схемы взаимозачета нужно учесть возможные риски:

  1. Повышение стоимости жилья в новостройке. Если застройщик не предлагает зафиксировать цену объекта, она может увеличиться за время продажи старого имущества. В результате суммы сбережений может не хватить для доплаты.
    При бронировании новой квартиры важно обратить внимание, в какой момент фиксируется ее цена: непосредственно на дату брони или на дату покупки (внесения части средств, вырученных от продажи). Очевидно, что первый вариант более выгоден и желателен, чтобы не платить больше, чем рассчитывалось изначально.
  2. Затягивание сроков вселения. Наиболее безопасный вариант – выбирать новостройки высокой степени готовности (например, с уже полученным разрешением на ввод в эксплуатацию). Но такой подход, как правило, не выгоден застройщикам, поэтому они предлагают зачастую к взаимозачету объекты на более ранних этапах строительства. Всегда остается вероятность, что оно растянется на более длительный срок или дело вовсе не дойдет до сдачи объекта в эксплуатацию. С учетом этого риска важно продумать место проживания на случай возможного изменения сроков вселения.
  3. Покупка жилья с «недостатками». Иногда зачетная схема для застройщиков – это способ реализации квартир с неудачной планировкой, неудобным расположением (например, на последних этажах) или другими характеристиками, которые могут мешать продаже традиционными способом.
  4. Завышенная стоимость. Недобросовестные застройщики или агентства недвижимости умышленно выставляют более высокие цены для недвижимости, предлагаемой по зачету.

Основные пути минимизации рисков – внимательный выбор застройщика, сотрудничество только с крупными проверенными компаниями и тщательное изучение условий заключаемых договоров (особенно моменты фиксации цены, возврата аванса в случае незаключения сделки и пр.). Также подозрений в недобросовестности не должно вызывать агентство недвижимости, выступающее представителем или партнером застройщика.

Особенности налогообложения

Использование схемы взаимозачета не отменяет необходимости уплаты налогов (за исключением установленных законом случаев) и права на налоговые вычеты, но имеет некоторые особенности.

Условия и порядок сделок по типу взаимозачета

Процесс покупки квартиры по взаимозачету состоит из нескольких этапов.

  1. Клиент агентства выбирает квартиру в новостройке из числа вариантов, предлагаемых агентством. Очевидно, что обращаться лучше в крупные агентства, которые работают с десятками застройщиков и предлагают на продажу множество квартир в новостройках.
  2. Специалисты агентства проводят независимую экспертную оценку старого жилья и начинают рекламную компанию с целью его продажи. Чем больше и серьезнее агентство, тем шире его рекламные возможности – и, соответственно, тем быстрее найдется покупатель.
  3. Клиент бронирует выбранную квартиру в понравившейся новостройке на все время продажи старой квартиры.
  4. Когда покупатель найдется, одновременно подписывается договор продажи старой квартиры и договор покупки квартиры в новостройке. Юридическую поддержку и полное сопровождение сделки риелторское агентство берет на себя.

Для такой сделки подойдут любые объекты, на которые у клиента оформлено право собственности. Главное – трезво оценивать свои возможности и стоимость жилья. При взаимозачете компании предъявляют определенные требования к старым квартирам – так, в столице чаще всего для взаимозачета принимаются квартиры, находящиеся в собственности более трех лет, юридически и физически свободные – то есть хозяева должны быть готовы освободить жилье в течение пары недель после достижения договоренности.

В целом, для сделок по схеме взаимозачета гораздо более охотно принимаются высоколиквидные квартиры в относительно новых домах (2000-х годов постройки) и в хорошем состоянии. Впрочем, жесткость требований зависит от компании-застройщика – некоторые предлагают весьма необременительные условия.

Важно!

Квартиры, доступные для покупки по взаимозачету, обычно предлагаются в объектах с незавершенным циклом строительства, а это значит, что покупателю придется ждать заселения и быть готовым к тому, что сроки сдачи дома могут быть изменены. Поэтому следует заранее решить вопрос с пропиской или временной регистрацией.

Проблема заниженной оценочной стоимости квартиры

В большинстве случаев оценку предоставляемых для выкупа объектов проводят отдельные подразделения риелторских компаний. Их сотрудники применяют в этом вопросе метод аналогов, предусматривающий сравнение аналогичных по параметрам квартир в конкретном районе. После выезда по адресу клиента проводится осмотр его недвижимости. Оценщик может намеренно занижать стоимость объекта, делая акцент на каких-либо дефектах. Далее компания, занимающаяся выкупом, предлагает собственнику сумму, которая немного ниже оценочной стоимости. Размер дисконта каждой компанией устанавливается в индивидуальном порядке и может достигать 25,0%. Но, если будет предложена хорошая недвижимость, в элитном районе, то размер дисконта может быть снижен до 5,0%.

Внимание! Если человек желает получить максимально точную оценку своей недвижимости, ему необходимо настоять на том, чтобы эту процедуру проводили профессионалы, работающие в специализированных частных или государственных агентствах.

Какой вариант лучше выбрать

Самой распространенной схемой является реализация собственного объекта недвижимости и покупка квартиры в новостройке за вырученные деньги. Если их не будет хватать, то можно в банке оформить наличный кредит, а также договориться с застройщиком о рассрочке. Но, планируя провести такую крупную финансовую сделку, а также привлечь заемные средства, физическое лицо должно реально оценивать свои возможности.

Ему на протяжении многих лет нести на плечах порой непосильное бремя кредита или рассрочки, а также оплачивать текущие расходы, львиная часть которых будут составлять аренда за съемное жилье. Также клиент должен иметь уверенность в том, что застройщик в одностороннем порядке не изменит условий соглашения и не увеличит стоимость новостройки.

Если человек стремится минимизировать возможные риски, то ему следует приобретать объект недвижимости в новостройке еще не стадии строительства. В этом случае застройщик не будет устанавливать заоблачной цены, и денег, вырученных за проданное личное жилье, вполне хватит для проведения полного расчета.

Заключение

Взаимозачет при продаже и приобретении жилья в течение одного года – это очень выгодно, так как он помогает снизить или вообще аннулировать уплачиваемый налог с продажи квартиры.

 
 
Источники

  • https://www.estatet.ru/services/resale/new/
  • http://caprs.ru/vzaimozachyot-na-novostroyku.html
  • https://ipotekaved.ru/custom/ipoteka-v-zachet-zhilya.html
  • https://novostroyki.guru/stati/vzaimozachet-kvartiry-na-novostroyku/
  • https://pravo.estate/nalogi/prodazha-i-pokupka/
  • https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/vzaimozachet-pri-pok-i-pr-v-odnom-godu.html
  • http://law-divorce.ru/vzaimozachet-pri-prodazhe-kvartiry-i-pokupke-kvartiry/
  • https://www.kp.ru/guide/vzaimozachet-kvartiry.html
[свернуть]
Решите свою юридическую проблему сегодня, не выходя из дома!
300 рублей бесплатно

Напишите свой вопрос - в течении 5 минут наш эксперт перезвонит и бесплатно проконсультирует

 

Заполните форму с контактными данными и получите бесплатную консультацию в течении 5 минут

 
 
Спасибо!
Ваша заявка принята

Юрист позвонит в течение 5 минут

 
Анонимно
Информация о вас не будет разглашена
Быстро
Через 5 минут с вами свяжется наш консультант