Бесплатная горячая линия

Взыскание неустойки с застройщика через арбитражный суд

Содержание

Что такое судебная неустока

Взыскание судебной неустойки как указали в своих постановлениях №22 ВАС РФ и №7 ВС РФ, представляет собой способ побуждения должника исполнить судебное решение. Взыскание неустойки возможно по договорам долевого строительства, займа, аренды, поставки, алиментам.

Однако необходимо так же понимать, что изложенная позиция Пленума ВАС РФ позиция — рекомендательная для судов, и такой расчет неустойки является правом суда, а не его обязанностью.

Особенности применения

Статья 308.3 ГК РФ допускает взыскание неустойки, если у кредитора имеется право на предъявление требования по исполнению обязательства в натуре, а так же в рамках исполнительного производства (выдается отдельный исполнительный лист). При этом, Судебные решения по судебной неустойке подлежат исполнению только по окончании периода, установленного для погашения основного обязательства в натуре.

При этом суд может присудить судебную неустойку только на случай:

  1. неисполнения обязательства в натуре;
  2. неисполнения гражданско-правовых обязанностей.

Во всех остальных случаях суд вам окажет.

При этом суд указал, что речь идет в том числе:

  • об исполнении обязательства, которое предполагает воздержание должника от совершения определенных действий (негативное обязательство);
  • об исполнении судебного акта, который предусматривает устранение нарушения права собственности, не связанного с лишением владения (ст. 304 ГК РФ, по негаторным искам).

ВС РФ указал, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности при просрочке исполнения, законом или договором может быть предусмотрена обязанность должника уплатить кредитору определенную денежную сумму (неустойку), размер которой может быть установлен в твердой сумме — штраф или в виде периодически начисляемого платежа — пени (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).

Важно: Заявление о присуждении неустойки не носит искового характера (см. ниже).

Основания для взыскания неустойки

214 ФЗ в первую очередь нацелен на защиту дольщиков, которым он дает намного больше прав, чем застройщикам. Собственно это и неудивительно, поскольку дольщиками являются обычные граждане, для которых участие в долевом проекте – это подчас единственная возможность приобрети жилье для своих личных нужд, в отличие от застройщиков, преследующих только коммерческие цели.

У последних имеется лишь одно основание для истребования неустойки – просрочка участником оплаты по договору. Граждане могут взыскать с застройщика неустойку в следующих случаях:

  • привлечение финансовых средств на строительство дома лицом, не имеющим на это законного права;
  • просрочка сдачи объекта;
  • не устранение в срок выявленных недостатков жилья;
  • при расторжении ДДУ в одностороннем порядке или по решению суда.

Возможно ли взыскать неустойку без потери процентов

В последние годы граждане все чаще прибегали к взысканию компенсации с застройщика через Арбитраж, поскольку снижение неустойки по ДДУ в Арбитражном суде происходило намного реже. Самостоятельно дольщик не может подать туда исковое заявление, так как в Арбитраже рассматриваются только споры между организациями. Поэтому до лета 2019 года складывалась довольно обширная практика передачи дольщиком своих прав в части истребования неустойки с застройщика юридическому лицу, которое затем предъявляло иск к строительной фирме уже от имени своей компании.

Между дольщиком (цедентом) и выбранной им юридической компанией (цессионарием) подписывается договор цессии, где отражаются основные моменты переуступки права требования неустойки. Данную сделку не следует путать со сделкой по переуступке права требования жилья. В этом случае дольщик не передает другой компании свои права на будущую квартиру. Это право остается за ним. Речь идет только о неустойке.

Данная сделка является законной, она не противоречит 214 ФЗ и регулируется положениями ГК. Договор не требует государственной регистрации. Договор, как правило, заключается на одном из условий:

  1. Полный выкуп неустойки юридической компанией. В этом случае дольщик получает фиксированную сумму, указанную в договоре и полностью уступает свою неустойку юр. лицу. В дальнейшем он не может претендовать на компенсацию, которая будет отсужена у застройщика.
  2. Компания, с которой заключен договор, обязуется передать участнику деньги, полученные от застройщика за вычетом своих расходов, оплаты юридических услуг и других необходимых платежей.

Необходимо также отметить несколько важных моментов заключения данной сделки:

  • по общему правилу согласие застройщика на переуступку не требуется, даже если данное условие содержится в договоре.
  • строительную компанию необходимо должным образом (письменно) уведомить о смене кредитора.
  • сделка может происходить в любое время после регистрации ДДУ. Участник может уступить право на пеню и после подписания передаточного акта.
  • Дольщик должен обладать теми правами, которые передает цессионарию, и предавать он может их только в том объеме, которым владеет.

Почему взыскать неустойку по ДДУ в арбитраже – оптимальное решение?

Возмещение убытка через арбитраж имеет ряд преимуществ перед практикой суда по административным правонарушениям:

  • Неустойка, требуемая истцом, не уменьшается в ходе решения экономического спора.
  • На ответчика накладываются полноразмерные штрафные санкции на основании п. 6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей» – 50% от запрашиваемой неустойки.
  • Ставка налогообложения неустойки с застройщика в арбитраже, – 6% (регулируется №214-ФЗ), взысканных штрафов в районном, городском или областном суде общей юрисдикции (ОЮ) – 13%. Очевидна существенная экономия для истца.
  • Стоимость услуг юриста при работе в арбитраже определяется предварительным договором. Суды ОЮ назначают плату юристу по своему усмотрению. Эффект неожиданности невыгоден для истца.
  • В арбитраже строго соблюдаются процессуальные сроки: выдача исполнительного листа, а значит, и выплата денежных средств истцу произойдет существенно быстрее.
  • Высокая квалификация судьи из арбитража: должность могут занять граждане, у которых минимум два высших образования: юридическое и экономическое. Для экономических споров – это принципиально важный нюанс

.

Срок исковой давности по требованию неустойки

По смыслу статьи 330 ГК РФ, истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ). Законом или договором может быть установлен более короткий срок для начисления неустойки, либо ее сумма может быть ограниченна (например, пункт 6 статьи 16.1 Федерального закона от 25 апреля 2002 года N 40-ФЗ «Об обязательном страховании гражданской ответственности владельцев транспортных средств»).

Расчета судебной неустойки (формула)

Для взыскания штрафных санкций с контрагента, не исполнившего или ненадлежащим образом исполнившего договорные обязательства, кредитору необходимо выполнить ряд процедур.

  1. Определить дату, с которой осуществляется начисление неустойки. Если срок исполнения обязательств четко прописан в договоре, то начисление неустойки начинается со следующего дня после этой даты. Если же этот срок не отражен в договоре, то кредитору необходимо направить в письменном виде требование об исполнении обязательств по договору. Если обязательство не будет погашено, то кредитору следует начислять неустойку начиная с восьмого дня после получения должником такого требования.
  2. Рассчитать размер неустойки, в случае если она выставлена в процентах или в виде пени. Ниже представлена формула для расчета пеней.

Сумма пеней = База для расчета неустойки указанная в договоре (цена договора, сумма неисполненных обязательства) * ставка неустойки * Количество периодов просрочки (дней, месяцев, часов и т.д.).

Заметим, что правила расчета неустойки законодательно не установлены и долгое время оставался открытым вопрос о начислении неустойки за просрочку оплаты по договору на сумму НДС, включенную в цену. Но суда пришли к обоюдному выводу, что НДС включать не нужно.

Пример расчета неустойки с застройщика

Неустойка может быть установлена законом (законная неустойка), а также договором участия в долевом строительстве (договорная неустойка). При этом размер законной неустойки не может быть уменьшен договором; договорная неустойка может только увеличивать законную.

Если застройщик нарушил сроки передачи дольщику объекта строительства, не согласовав при этом изменение условия договора об участии в долевом строительстве в части сроков сдачи объекта, размер неустойки (пени) составляет двойную величину 1/300 ставки рефинансирования Банка России на день исполнения обязательства.

Неустойка рассчитывается от цены договора за каждый день просрочки начиная со дня, следующего после указанной в договоре даты исполнения застройщиком обязательства по передаче объекта (ч. 2 ст. 6 Закона № 214-ФЗ; п. 23 Обзора, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013 года).

Застройщик нарушил срок передачи объекта на 100 дней. Цена договора составляет 1 000 000 руб. Размер неустойки составит 56 666,67 руб. (100 дней x 1/300 x 1 000 000 руб. x 0,085 x 2).

Куда подавать заявление

Его можно заявить:

  1. либо одновременно с вынесением судом решения о понуждении к исполнению обязательства в натуре. К примеру в самом исковом заявлении или заявить ходатайство в судебном процессе;
  2. либо в последующем при его исполнении в рамках исполнительного производства (ч. 4 ст. 1 ГПК РФ, ч. 1 и 2.1 ст. 324 АПК РФ) К примеру: в случае неисполнения судебного решения по существу.

ВАС РФ в пункте 3 Постановления № 22 уточнял, что в первом случае истец может заявить требование: либо в самом исковом заявлении; либо в ходатайстве по ходу рассмотрения дела.

Когда лучше обратиться в суд общей юрисдикции, а когда – в арбитражный суд

Дольщик – физическое лицо может взыскать неустойку:

  • В суде общей юрисдикции, – как потребитель.
  • В арбитражном суде, – уступив право требования юридическому лицу или ИП.

Где выше шансы на успех

Практика показывает, что при обращении в арбитражный суд, выше шансы взыскать неустойку в максимальном объеме.

Стоит ли связываться с арбитражем сейчас?

К сожалению, на этот вопрос нельзя ответить уверенно и однозначно. Все очень субъективно. Многое зависит от вашего застройщика, его юр. адреса, суммы неустойки и судьи, которому попадет дело. Конечно, мы, столько лет занимаясь спорами в сфере долевого строительства, уже выработали некоторые алгоритмы и хитрости в работе. Эти разработки позволяют нам получать более успешные решения и добиваться высокого процента взыскания. Но и эти ноу-хау дают осечки.

Юриспруденция – это гуманитарная наука. И кроме присущей ей неопределенности, очень многое решает человеческий фактор. Ведь итоговое решение принимает судья. И очень многое в российском законодательстве отдано на откуп пресловутому «судейскому усмотрению». А тут уже в силу вступает настроение судьи, его убеждения, его симпатии к представителям одной или другой стороны и т.д.

Так что, тут нет четкого рецепта. Но есть инструменты, позволяющие повысить вероятность положительного исхода. И мы постоянно используем их в своей работе. Конечно, это никак не связано с личным знакомством или коррупцией. Ни в коем случае. Просто изучая огромный массив судебной практики и алгоритмы работы арбитражных судов, мы выявили некоторые закономерности, которые пока не известны большинству наших конкурентов. Это и составляет одно из наших конкурентных преимуществ.

И в целом, имея неустойку свыше 700 000 рублей, мы можем предложить некоторые комбинированные решения, включающие в себя работу с арбитражем. Такие решения позволяют увеличить сумму взыскания от 20% до 50%. И когда речь идет о миллионных неустойках – это очень ощутимо.

Плюсы и минусы взыскания неустойки через арбитражный суд

Плюсы:

  • Возможность получить всю сумму неустойки.
  • Возможность получить деньги сразу, уступив требования юридическому лицу или ИП.
  • Можно просить большие суммы. Арбитражные суды «не боятся» присуждать неустойку больше миллиона рублей (Решение АС Московской области от 05.04.2017г. дело А41-9530/17).
  • Высокий уровень подготовки судей – к ним предъявляются более жесткие требования.
  • Можно сэкономить на налогах: налог с неустойки по 214-ФЗ, взысканной через арбитраж, – 6%. Через районный суд – 13%.
  • Судебные акты готовят быстрее, чем в судах общей юрисдикции, и публикуют на сайте arbitr.ru.
  • Возможность полностью компенсировать затраты на юриста

Минусы:

  • Дольщик, как физ. лицо, не может самостоятельно обратиться в арбитражный суд, чтобы представлять свои интересы. Нужно уступить взыскание юридическому лицу или предпринимателю.
  • Нельзя выбрать «подходящий» суд. Иск подается по месту нахождения застройщика или в суд, указанный в договоре долевого участия.
  • Дольщик получит не всю неустойку, которую назначит суд, а только процент от этой суммы. Столько, сколько указано в договоре уступки.
  • Нет 100% гарантии, что неустойку не уменьшат. Арбитражные суды редко, но принимают решения со снижением неустойки (решение АС Тверской области от 16.08.2017 года по делу А66-9192/2017, решение АС города Москвы от 16.08.2017 года по делу А40-73256/2017). Хотя вероятность и процент снижения ниже, чем в судах общей юрисдикции.
  • Есть риски: деньги от застройщика поступают на «чужой» счет – на счет юридического лица. Если дольщика обманут, придется долго ждать свои деньги.
  • Нужно платить госпошлину. Чтобы посчитать точную сумму, воспользуйтесь этим Калькулятором.

Перевод в арбитраж осуществляется путем продажи долга

Поскольку арбитражные суды рассматривают суды только между предпринимательскими структурами, то граждане самостоятельно не могут обращаться в эти инстанции. Для этого им потребуется посредничество в виде юридического лица или ИП.

Заключается договор переуступки или продажи неустойки между участником ДДУ и предпринимателем или юридическим лицом.

Компании и ИП предлагают условия выкупа, в которых:

  • Сумма возвращается сразу после заключения договора или по результатам рассмотрения в суде;
  • Гражданин получает фиксированную сумму, составляющую от 15 до 50% общей неустойки или выигранную в арбитраже сумму неустойки за вычетом определенных платежей компании посреднику.

Самый выгодный способ – это передача прав родственнику, зарегистрированному в качестве индивидуального предпринимателя. В этом случае потери могут быть минимальными и составят только сумму госпошлины и налога на доход, который зависит от системы налогообложения, на которой работает ИП.

Полезно: Максимальные суммы получают те, кто заключил ДДУ с финансово благополучной строительной компанией, не имеющей задолженности по судебным решениям. Посредники сразу возвращают большие суммы и не тянут до завершения суда.

В любом случае, все эти вопросы решаются путем переговоров с юридической компанией.

В обратном случае, если застройщик финансово неблагополучный, риски третьих лиц (покупателей долга) увеличиваются, и они возмещают незначительную часть полагающейся по закону неустойки, либо вообще отказываются подписывать договор в связи с полной безнадежностью получения средств.

Варианты с отказом случаются нечасто, так как сегодня строительные компании страхуют свой бизнес, и в случае неудачи компенсации возвращаются из страховых сумм или за счет реализации заложенного имущества.

По шагам: как подать иск в арбитражный суд + ключевые особенности

Как подать иск о взыскании неустойки по ДДУ в арбитражный суд:

  • Направляем претензию застройщику с требованием выплатить неустойку добровольно (это нужно, чтобы взыскать штраф 50% от присужденной судом суммы).
  • Передаем право требования неустойки по договору цессии (ст. 382 ГК РФ) юридическому лицу или ИП. Договор уступки заключается письменно, а если акт приема-передачи не подписан, подлежит гос. регистрации (ст. 4, ст. 17 № 214-ФЗ).
  • Уведомляем застройщика о переуступке прав.
  • Оплачиваем госпошлину
  • Составляем исковое заявление по правилам АПК РФ и подаем месту нахождения застройщика ( АПК) лично или по почте.

Что учесть:
Получать согласие от застройщика на уступку права требования не нужно, но в ДДУ могут быть предусмотрены штрафы или запрет. Эти пункты можно оспорить.

  • Выбирая, кому передать право требования, будьте осторожны. Лучше обратитесь к родственнику-предпринимателю или в компанию, которой доверяете.
  • Цена уступки обычно не больше 10–40% от неустойки. Определитесь, хотите получить деньги сразу или процент от полученной неустойки после того, как суд вынесет решение. Только потом заключайте договор. Помните, если договоритесь о проценте, а деньги с застройщика взыскать не получится, цессионарий вам ничего не должен.
  • Изучите пункты о порядке и сроках расчетов в договоре цессии, прежде чем подписать. Оптимально, если в договоре о прописано:
  • Если в ДДУ есть третейская оговорка, юридическое лицо (или ИП) должно обратиться за неустойкой в третейский суд или оспорить этот пункт в судебном порядке.

Схема взыскания неустойки с застройщика через арбитражный суд

Для взыскания неустойки в арбитражном суде необходимо:

Направить в адрес застройщика письменную претензию с указанием требований и подробным расчетом неустойки по 214 ФЗ. Претензия передается нарочно с отметкой о получении или направляется заказным письмом с описью вложения. Данная претензия будет являться доказательством соблюдения досудебного процесса урегулирования спора, что обязательно для арбитражного процесса;

Заключить договор уступки прав требования с выбранным юридическим лицом;
На данном этапе, обязательно изучите пункт договора, описывающий порядок расчетов. Недобросовестные компании зачастую указывают, что расчеты между сторонами будут произведены в течение одного года или даже более с момента заключения Договора. Менеджеры будут уверять: «Это лишь для подстраховки, вдруг взыскание денежных средств затянется». Согласие на эти условия может привести к невозможности получить денежные средства, взысканные юридическим лицом с застройщика.
Требуйте, чтобы в договоре было прописано: «Цессионарий уплачивает Цеденту сумму, указанную в п. ____ настоящего договора, путем перечисления денежных средств на счет Цедента, указанный в настоящем договоре, в течение 3 дней с даты поступления денежных средств от Должника, на счет Цессионария». Если акт приема передачи квартиры по договору долевого участия не подписан, договор уступки требуется регистрировать в органах Росреестра.

Уведомить застройщика о произведенной уступке прав требования;

Направить в адрес строительной организации претензию от юридического лица с предложением о добровольном исполнении требований;

Сформировать пакет документов для подачи в арбитражный суд, состоящий из:

  1. Договора, на основании которого приобреталась квартира (ДДУ, предварительный договор купли-продажи (ПДКП), договор членства в жилищно-строительном кооперативе (ЖСК), инвестиционный договор и другие виды договоров);
  2. Документов, подтверждающих оплату квартиры по договору в полном объеме (платежные поручения, выписка из банка, аккредитивы, векселя и другие виды документов в зависимости от схемы приобретения объекта недвижимости);
  3. Претензии застройщику о выплате неустойки, подтверждающей соблюдение досудебного порядка урегулирования спора. Необходимо отметить, что для суда важно подтверждение получения претензии другой стороной;
  4. Письменного расчета неустойки, согласно формуле расчета неустойки по 214 ФЗ, заверенной подписью истца;
  5. Договора уступки права требования с юридическим лицом;
  6. Уведомления строительной организации о проведенной уступке;
  7. Претензии юридического лица в адрес застройщика с предложением о добровольном исполнении требований;

Подготовить иск о взыскании неустойки с застройщика;

Направить исковое заявление с приложением копий вышеназванных документов в адрес ответчика. Направление осуществляется заказным письмом с описью вложения на юридический адрес строительной организации;

Оплатить госпошлину за рассмотрение дела в суде.
Калькулятор госпошлины на сайте арбитражного суда г. Москвы: http://www.msk.arbitr.ru/process/duty/calc

Подать исковое заявление с приложением копий вышеуказанных документов, квитанции об оплате госпошлины и почтовой квитанции о направлении копии искового заявления ответчику;

Судебный процесс. В арбитражном суде возможен переход из предварительного судебного заседания в основное и вынесение судебного решения в течение одного судебного заседания;

Исполнительное производство. После завершения судебного процесса и вступления решения суда в законную силу (месяц после вынесения решения), необходимо подать заявление на выдачу исполнительного листа.
Исполнительный лист может быть предъявлен как в службу судебных приставов – исполнителей, так и в любой банк, где у застройщика имеется открытый расчетный счет. Если известно, где находится открытый расчетный счет, на который поступают денежные средства, предпочтительнее предъявление исполнительного листа напрямую в банк, т.к. в этом случае денежные средства будут переведены банком со счета организации напрямую на счет истца; 

Финансовый расчет между юридическим лицом и дольщиком. Производится на основании условий договора уступки права требования неустойки по 214 ФЗ за нарушение сроков долевого строительства.

Риски перевода дела в арбитраж

Если строительная компания не выполняет своих обязательств и физическое лицо хочет получить неустойку, компенсации или возвратить вложенные деньги, он может самостоятельно обратиться в суд или произвести продажу неустойки к застройщику третьему лицу.

Данное действие может осуществляться:

  • после окончания действия договора, когда обязательства застройщика выполнены, но с нарушением сроков или качества работ;
  • во время действия договора при возникновении риска его невыполнения или по другим причинам.

Во втором случае происходит досрочное расторжение договора долевого участия и предъявляется иск на возврат всех вложенных средств вместе с соответствующими процентами, неустойками и штрафами.

При расторжении договора основные риски состоят в том, что:

  • Гражданин с одной стороны, теряет право на квартиру, а с другой может не получить назад вложенные деньги, если застройщик за период судебного рассмотрения окажется финансово несостоятельным.
  • С расторжением ДДУ теряется право на возмещение вложенных средств за счет доли собственности на земельный участок, а также объектов незавершенного строительства (будущего дома, а может и конкретной возведенной квартиры), которые по закону находятся в залоге у дольщика в соответствии со ст. 13 Закона № 214-ФЗ , если будет производиться реализация собственности застройщика по процедуре банкротства.
  • Если ДДУ был заключен на первых этапах строительства, то в нем речь идет о возврате минимальной стоимости квартиры, тогда как после сдачи жилье обычно существенно повышается.

В любом случае при расторжении ДДУ или передаче иска в Арбитражный суд необходимо внимательно изучить финансовое состояние застройщика, чтобы быть уверенным, что оговоренные в решении суда суммы можно получить фактически.

Если речь идет о переуступке неустойки к застройщику, то основные риски приходятся на долю компании, получившей право на взыскание сумм с застройщика. Прежде чем подписывать договор переуступки сотрудники компании проверяют платежеспособность ответчика. Со стороны гражданина необходимо:

  • убедиться, какие гарантии возврата суммы предлагает юридическая компания;
  • проверить, насколько обоснована рисками сумма (обычно это 15-50 % от суммы иска), получаемая в результате переуступки.

Плюсы и минусы перевода взыскания неустойки в арбитражный суд

Прежде чем решиться на передачу прав на взыскание неустойки через арбитражный суд, необходимо оценить все возможные преимущества и риски данного действия.

Общеизвестные плюсы:

  • Арбитражные суды не практикуют повального снижения сумм возмещения неустойки, в отличие от судов общей юрисдикции.
  • Сроки рассмотрения в Арбитраже короче, чем в перегруженных гражданских судах.
  • Заключая договор переуступки с юридической компанией, гражданин имеет больше гарантий получить средства, так как уже сам факт подписания документов говорит о том, что третья сторона уверена в платежеспособности ответчика и сможет взыскать с них деньги.
  • Возможность получить деньги сразу, не дожидаясь рассмотрения дел в суде.

Основные риски при этом:

  • возможность нарваться на мошенников, которые не выполняют своих обязательств;
  • изначальное занижение суммы компенсации (фактически суммы претензий к застройщику, которые переуступаются) при заключении договора.

Степень риска и получаемых выгод в каждом случае оценивается индивидуально при согласовании условий договора на передачу прав третьим лицам.

Таким образом, вопрос по переводу дела в Арбитраж заключается в выборе между надеждой на получение всей суммы при самостоятельно поданном иске через суд и твердой уверенностью в получении оговоренной части суммы при подключении юридической компании, выкупающей право на взыскание неустойки в арбитражном суде.

Сложности при взыскании неустойки по ДДУ через арбитражный суд

Препятствием в получении полного размера неустойки может быть не только ее несоразмерность последствиям нарушение договорных обязательств. Зачастую оказывается, что отношения между застройщиком и дольщиком начинают регулироваться Законом № 127-ФЗ о несостоятельности и банкротстве.

Это происходит в том случае, когда в период ведения договорных отношений по ДДУ застройщик попросту обанкротился. Все выплаты в период банкротства застройщика, которые касаются:

  • возврата денежных средств, вложенных в строительство;
  • сумм, которые дольщику положены в качестве компенсации (неустойки, штрафа, морального и материального вреда),должны быть включены в реестр жилой недвижимости или в реестр требований кредиторов, если дольщик в установленный законом срок заявляет о своем интересе на квартиру или потребует возврат денег.

Именно с этого момента ситуация может развиваться в нескольких направлениях:

  • либо дольщик получит выплату от банка, который выдал поручительство застройщика
  • либо дом будет достроен.

Важно! Страховую выплату или выплату от банка возможно получить, если такой договор всё ещё продолжает свои действия со страховой или с банком. В результате изменений, которые были внесены в 214-й Закон, требования, которые касаются данных способов обеспечения обязательств застройщика по договору долевого участия уже утратили силу и страхование гражданской ответственности теперь является добровольном правом застройщика.

Однако после ужесточения требований законодательства и внесением изменений в ст. 23.2, обманутые дольщики могут хотя бы получить выплату из созданного компенсационного фонда. Возмещение дольщикам по долевому строительству начинает осуществляться в соответствии с требованиями Законом N 218-ФЗ и Постановлением Правительства РФ от 07.10.2017 N 1233 или же из этого фонда будут профинансированы мероприятия по завершению строительства многоэтажки.

План взыскания пени с застройщика-ответчика через арбитраж

Алгоритм действий пострадавшей стороны для возмещения ущерба по ДДУ в арбитраже:

  1. Соблюдение требования досудебного разрешения конфликта: отправка компании-строителю претензии в письменном виде с перечислением притязаний и детализацией расчета штрафных санкций (по формуле №214-ФЗ). Претензия доставляется застройщику лично или курьером и предполагает обязательную отметку принимающего лица о факте получения, также документ можно отправить заказным письмом с приложением-описью на бланке по форме 107.
  2. Поиск юрлица для уступки прав взыскания пени с ответчика. Такая мера необходима, поскольку в арбитражах рассматриваются споры только между юридическими лицами, а дольщик является физическим лицом. Отношения такого характера регулируются гл. 24 ГК РФ и ст. 421 ГК РФ.
  3. Составление договора с юристом об уступке последнему прав требования (договор цессии). Договор дополнительно регистрируется в органах Росреестра вслучаеотсутствияактаприема-передачиквартирыпоДДУ. Все дальнейшие действия по решению возникшего экономического спора выполняет юридическое лицо. Важно! Необходимо обратить особое внимание на пункт о порядке расчетов между сторонами. В договоре с честной и добросовестной юридической компанией должно быть обозначено примерно следующее: «Цессионарий (третья сторона – юрлицо) уплачивает Цеденту (истец, уступающий свои права третьему лицу) указанную сумму путем перечисления денежных средств на счет Цедента в течение 3 дней с даты их поступления от Должника (ответчик – строительная компания) на счет Цессионария».
  4. Уведомление компании-строителя о передаче прав юрлицу.
  5. Отправка ответчику претензии с мирной рекомендацией выполнить притязания истца в добровольном порядке.
  6. Формирование пакета документов для подачи в арбитраж (перечень см. ниже).
  7. Подготовка искового заявления.
  8. Отправление копий иска и подготовленных документов на юридический адрес строительной компании-ответчика. Отправка осуществляется заказным письмом с приложением-описью письма на бланке по форме 107.
  9. Оплата госпошлины за рассмотрение дела в суде. На официальном сайте арбитражного суда СПб и Ленинградской области можно воспользоваться «калькулятором» для точных расчетов размера госпошлины.
  10. Обращение в суд: подача иска с приложением – копии документов, чек об уплате госпошлины, квитанции из почты об отправке копий иска и прочих документов застройщику.
  11. Судебное разбирательство. Решение может быть вынесено уже после одного заседания.
  12. Исполнение судебного решения. Исполнительный лист, выданный после вступления судебного решения в законную силу, предъявляется судебным приставам или в банк, где у строительной организации есть расчетный счет (РС).
  13. Расчет между юридическим лицом и истцом согласно условиям договора цессии. Процесс регулируется №214-ФЗ.

Документы, необходимые для передачи дела в арбитраж:

  • Договора, закрепляющие приобретение квартиры: долевого участия, предварительная купля-продажа, членство в жилищно-строительном кооперативе, инвестиционный или любые другие типы договоров.
  • Документы, подтверждающие полную оплату недвижимости: платежные поручения, банковские выписки, отражающие движения по счету за конкретный период, условные денежные обязательства, векселя и пр.
  • Первичная претензия застройщику. Суд также учитывает подтверждение получения досудебной претензии ответчиком.
  • Расчет штрафных санкций по формуле из №214-ФЗ, изложенный в письменном виде с подписью истца.
  • Договор цессии.
  • Уведомление ответчика о заключении договора цессии.
  • Претензии юридического лица ответчикус предложением выполнить требования истца в добровольном порядке.

Что же делать разумному дольщику?

  • Первое – выбрать синицу в небе (суд общей юрисдикции) или журавля в руке (арбитражный суд).
  • Второе – выбрать надежную юридическую компанию. Именно надежную и именно компанию (а не юриста «с улицы»).
  • Третье – выбрать тариф на взыскание. Тарифы бывают разные. Юридическая компания Legal Mill, например, предлагает сразу 4 варианта на выбор.
  • Четвертое – собрать пакет документов, приехать в офис юридической компании и подписать договор. Обычно это занимает не более 2-х часов вместе с дорогой до офиса юридической компании.
  • Пятое – ждать победы в суде, полностью положившись на надежную юридическую компанию. И в итоге получить свои выплаты в размере, который не сможет Вас не порадовать.

Взыскание морального вреда

При передаче права на взыскание неустойки через Арбитражный суд истец полностью теряет право на возмещение морального ущерба. Данное обстоятельство объясняется тем, что данная компенсация выплачивается только пострадавшему лицу и связана с личностью заявителя в соответствии со статьей .

При перепродаже требований к застройщику в качестве нового истца выступает третье лицо, которому не было нанесено никакого морального вреда, и, соответственно, отсутствуют основания для выплаты. Поскольку обычно моральный ущерб оценивается суммой от 5 до 50 тысяч рублей, то на фоне общих сумм, исчисляемых сотнями тысяч, такая потеря существенного значения не имеет.

При рассмотрении дел в Арбитраже некоторое время возникал вопрос о правилах расчета неустойки при переходе права на нее от физического лица к юридическому.

Важно: Согласно , если участником ДДУ является юридическое лицо, то неустойка рассчитывается как 1/300 доля ключевой ставки за каждый просроченный день. Для физических лиц используется двойная ставка, то есть 1/150 часть.

Поскольку заявителем в Арбитражном суде выступает юридическое лицо, то возникает вопрос о том, какую ставку должен учитывать суд.

В настоящее время существует позиция, которая гласит следующее. Поскольку, несмотря на составление договора цессии, участником ДДУ является физическое лицо, и нарушение сроков было допущено по условиям этого договора, то неустойка начисляется в двойном размере (1/150).

Судебная практика по взысканию неустойки

Как правило, сроки строительства нарушаются не на один месяц, нередко возведение дома затягивается на годы, поэтому и суммы неустоек получаются весьма внушительными. Например, при цене квартиры пять миллионов рублей и просрочке строительства на полгода, размер неустойки, рассчитанной по формуле, приведенной в 214 ФЗ, составит 555 000 рублей, и это не считая других, положенных дольщику компенсаций. Узнать подробнее, как правильно рассчитывается неустойка, можно здесь. Однако практика показывает, что получить неустойку в полном размере очень проблематично.

Дело в том, что суды общей юрисдикции, где рассматриваются дела о спорах дольщиков со строительными компаниями, практически всегда применяют 333 статью ГК, позволяющую снизить сумму неустойки, если суд посчитает, что ее размер несоразмерно выше убытков, которые понес участник строительства. Применение данной статьи не всегда целесообразно, о чем прямо сказано во второй ее части, которая гласит, что уменьшение неустойки допускается лишь в исключительных случаях.Высшие суды также не раз указывали, что снижение размера пени возможно при очень веских причинах. Так, в п.77 Постановления Пленума Верховного суда РФ № 7 от 24 марта 2016 года разъяснено, что уменьшать неустойку можно в крайних случаях, тогда, когда ее получение может повлечь за собой необоснованную выгоду кредитора, в данном случае дольщика.

При этом в Постановлении также отмечается, что доказать несоответствие неустойки понесенным убыткам и неоправданность получения выгоды, должен ответчик, т.е. застройщик обязан представить доказательства того, что именно данный случай является исключительным, и что последствия от неисполненных им обязательств намного ниже, чем сумма неустойки. Обычно такими доказательствами строительные компании не располагают. Вместе с тем, применение данной статьи встречается в 90% подобных дел. В среднем снижения составляют от 30 до 80%, в зависимости от практики, принятой в конкретном суде. При этом суд обычно не занимается выяснением того, как отразилась на дольщике несвоевременная передача ему жилья, а в большинстве случаев даже не объясняет, что послужило основанием для уменьшения неустойки.

Формально для суда достаточно лишь письменного заявления застройщика, в котором тот просит о применении 333 статьи, разумеется, практически всегда данное ходатайство присутствует в деле о взыскании неустойки. И суды зачастую встают на сторону недобросовестных строителей, уменьшая неустойку, тем самым стимулируя последних на дальнейшее неисполнение условий договора.

Требование неустойки через Арбитраж — старая судебная практика

Ранее, до 11 июля 2019 года, взыскание неустойки с застройщика через Арбитражный суд было выгоднее, чем в судах общей юрисдикции. Об этом свидетельствует арбитражная судебная практика 2016 – 2017 годов, которая показывала, что в подавляющем большинстве случаев суды не видели оснований для применения 333 статьи ГК и не удовлетворяли ходатайства строительных компаний о снижении неустойки.

Вместе с тем нередко на юридических форумах возникали вопросы о правомерности взыскания неустойки в двойном размере юр. лицом, поскольку в законе такое преимущество имеют только физ. лица. Ответом на него может послужить решение Девятого Арбитражного апелляционного суда, в котором он указал, что в связи с тем, что нарушение сроков передачи жилья произошло в то время, когда участником долевого проекта являлся гражданин, то и неустойка должна уплачиваться в двукратном размере.

Аналогичную позицию высказывали Арбитражные суды относительно взимания 50 % штрафа в пользу организации, к которой перешло от дольщика право требования неустойки. В этом случае дольщику требовалось (как и сейчас) предварительно направить в строительную компанию требование о денежной выплате. Отсутствие ответа от застройщика являлось основанием для истребования этого штрафа.

В то же время дольщиком не может передаваться право на требование моральной компенсации, поскольку оно отнесено статьей 383 ГК к категории прав, неразрывно связанных с личностью кредитора, которые не передаются другим лицам. Здесь следует отметить, что сумма моральной компенсации, присуждаемой судом, очень редко поднимается выше пятнадцати тысяч рублей, и в то время, когда речь идет о суммах в сотни тысяч, особого влияния данная статья расходов на общий размер компенсаций не имеет.

Таким образом, у дольщика был выбор: либо взыскивать неустойку обычным способом, выступая в качестве истца в суде, где, скорее всего, ему срежут большую часть компенсации, либо, ничем не рискуя, передать свое право другой компании и получить значительно больше. Однако, вскоре ситуация изменилась.

Неустойка через арбитражный суд — новая практика

Пройдемся по истории. До 2018 года арбитражные суды вообще не урезали неустойку по 214 ФЗ. При этом в арбитраже можно было получить и штраф в размере 50% от суммы неустойки. Для этого заключался договор цессии (уступки), по которому право на неустойку и штраф переходило от дольщика к компании либо к индивидуальному предпринимателю. И новый кредитор уже обращался в арбитражный суд. Это позволяло получать очень высокие результаты взысканий.

Однако шло время, и нагрузка на арбитражные суды росла. Все больше юридических компаний предлагали дольщикам взыскание неустойки через арбитраж. Несмотря на то, что такие компании пополняли бюджет, оплачивая крупные гос. пошлины, в целом арбитражу это не нравилось. Так же росло недовольство со стороны строительных компаний, привыкших к многократным урезаниям пеней. На самых верхах начали обсуждаться вопросы «потребительского терроризма», и реакция не заставила себя долго ждать.

С середины 2018 года судьи арбитражных судов, как по команде, дружно начали урезать неустойку и штраф ровно в два раза. Особенно однообразие такой практики прослеживалось в АС МО. Однако это не решило вопрос и не остановило нас и наших конкурентов на пути взыскания неустойки через арбитраж. По-прежнему это оставалось более выгодным для дольщиков, а соответственно и для юристов.

Решительный и сокрушительный удар нанес Верховный суд, своим определением от 11 июля 2019 года. Когда дал понять нижестоящим судам, что штраф в размере 50% от неустойки не может быть передан юридическому лицу до момента его присуждения. Т.е., другими словами, штраф в арбитраже теперь взыскать нельзя.

И на момент редактирования настоящей статьи, арбитражная практика сформировалась следующим образом:

Исковое требование:АС г. МосквыАС Московской областиНекоторые судьи АС (фамилии называть не будем)
Взыскание штрафаОтказОтказОтказ
Взыскание неустойки при сумме иска до 1 млн рублей20% – 100% от суммы неустойки (в зависимости от судьи)Чаще всего: 50% от суммы неустойкиУрезание ровно в 10 раз – т.е. 10% от суммы неустойки
Взыскание неустойки при сумме иска от 1 млн рублей20% — 70% от суммы неустойки (в зависимости от судьи)30% — 50% от суммы неустойкиУрезание ровно в 10 раз – т.е. 10% от суммы неустойки
Вероятность признания судом договора цессии недействительным при условии грамотной работы юристаОтсутствуетОтсутствуетОтсутствует

Как видно из приведенной выше таблицы, все Арбитражи отказывают во взыскании штрафа. Урезания в АС МО более предсказуемы, но зато в АС г. Москвы можно попытать счастье и взыскать полную сумму неустойки. Ну а некоторые судьи работают в качестве калькуляторов. Они не прислушиваются к доводам сторон, а просто делят сумму ровно на 10. Видимо это истинные приверженцы принципов диспозитивности, состязательности, непосредственности и равноправия сторон, закрепленных в АПК РФ. При этом мы видим, что практика с недействительностью договоров цессии устаканилась. Суды признают такие договоры законными и не находят оснований для их ничтожности либо оспоримости (ст. 166 ГК РФ).

Источники

  • https://malina-group.com/vzyskanie-sudebnoy-neustoyki/
  • https://pred-pravo.ru/vzyskanie-neustojki-cherez-arbitrazh/
  • https://help-ddu.ru/neustojka/vzyskanie-neustojki-s-zastrojshhika-cherez-arbitrazh
  • http://adhoc.su/articles/vzyskanie-neustoyki-po-ddu-v-arbitrazhnom-sude/
  • https://zen.yandex.ru/media/maxard/kak-poluchit-maksimalnuiu-neustoiku-s-zastroiscika-instrukciia-5be3fea4a6390c00aadfca30
  • http://calculator24.ru/2017/05/27/vzyskanie-neustojki-cherez-arbitrazh/
  • https://legalmill.ru/uslugi/fizicheskim-litsam/vziskanie-neustoiki-arbitrazh.php
[свернуть]
Решите свою юридическую проблему сегодня, не выходя из дома!
300 рублей бесплатно

Напишите свой вопрос - в течении 5 минут наш эксперт перезвонит и бесплатно проконсультирует

 

Заполните форму с контактными данными и получите бесплатную консультацию в течении 5 минут

 
 
Спасибо!
Ваша заявка принята

Юрист позвонит в течение 5 минут

 
Анонимно
Информация о вас не будет разглашена
Быстро
Через 5 минут с вами свяжется наш консультант