Бесплатная горячая линия

Взыскание задолженности по договору аренды нежилого помещения: что делать, если гражданин не платит, и как правильно составить претензию по этому факту?

Содержание

Что делать, если арендатор не платит?

устанавливает, что своевременное внесение арендной платы – прямая обязанность арендатора (обо всех правах и обязанностях арендатора и собственника читайте здесь).

Что делать, если арендатор не платит арендную плату?

Во-первых. нужно обратиться к , в которой арендодателю предоставляется право требовать расторжения договора аренды, в частности, в случае, если лицо, пользующееся имуществом, не перечисляет за это деньги, в течение двух сроков уплаты подряд. В этой же статье указано, что арендодатель не имеет права обратиться в суд, если вышеизложенное требование не было направлено арендатору в форме претензии.

Исходя из данных положений гражданского законодательства, можно сделать вывод о том, что взыскать задолженность можно:

  • в претензионном (досудебном) порядке;
  • обратившись в орган правосудия, только, если порядок, указанный в первом пункте, был соблюден.

И все же, в указанной статье речь идет о расторжении договора, а не о взыскании арендной платы. Но, как представляется, эти требования взаимосвязаны. Мало кто захочет иметь дело с арендатором, который не платит.

Совет! Расторгнуть договор – лучший выход из ситуации. В любом случае, лучше и правильнее сначала направить претензию нерадивому арендатору.

Реально ли обойтись без суда? На практике, такое случается. Все люди разные. Если арендатор адекватен, то он поймет, что виноват и постарается договориться о погашении задолженности во внесудебном порядке. Это ему обойдется дешевле. Есть такие, кто не платит по решению суда и исполнительному листу. Все индивидуально.

Последствия несвоевременного возврата арендованного помещения

В соответствии с п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. По общему правилу окончание срока действия любого договора влечет прекращение обязательств сторон по нему (ст. 425 ГК РФ).

Следовательно, по окончании срока действия договора аренды помещение должно быть передано арендодателю. Срок возврата имущества может быть установлен в договоре аренды, если же нет, оно должно быть возращено арендодателю в разумный срок. На это, в частности, указано в п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора».

Причем арендованное имущество в силу ст. 622 ГК РФ должно быть возвращено в том состоянии, в котором его получил арендатор, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Однако наличие недостатков у арендованного имущества не позволяет арендодателю отказываться от его приема, о чем свидетельствует, например, Постановление АС ВВО от 14.01.2015 № Ф01-5603/2014 по делу № А29-9323/2013. Арбитры отметили, что после прекращения арендных отношений арендатор неоднократно просил принять, а арендодатель отказывался принять помещение по акту приема-передачи, ссылаясь на наличие недостатков. В то же время арендодатель не вправе не принять возвращаемое арендатором помещение после прекращения договора аренды, наличие недостатков в помещении, возвращаемом по окончании срока действия договора аренды, не дает арендодателю права отказаться принять такое помещение из аренды, так как в противном случае арендодатель получает возможность принудить арендатора к пользованию помещением после прекращения договора аренды вопреки его воле, что нарушает принцип свободы договора, следовательно, данные действия арендодателя являются уклонением от приема арендованного имущества.

Арендодателю не стоит забывать о том, что в силу п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Таким образом, арендодатель должен заявить о том, что срок действия договора аренды истек и помещение должно быть возвращено.

Тут следует отметить: некоторые суды считают, что если в договоре стороны прямо не предусмотрели условие о том, что после истечения срока аренды действие договора продлевается на не­определенный срок, то по истечении срока действия договора арендованное имущество должно быть возвращено. Так, в Постановлении АС ЗСО от 08.04.2015 № Ф04-17831/2015 по делу № А27-11359/2014 арбитры указали, что само по себе пользование арендатором-истцом нежилыми помещениями по истечении срока действия договора и внесение арендной платы не свидетельствуют о возобновлении договора аренды на неопределенный срок.

Если договор аренды расторгнут и арендатор не возвратил арендодателю арендуемое имущество, он обязан вносить плату за пользование имуществом, а отсутствие денежных средств не освобождает от ответственности за неисполнение обязанности по внесению платежей за фактическое пользование объектом имущественного найма (Постановление АС ВВО от 26.01.2015 № Ф01-5821/2014 по делу № А11-2046/2014). При этом не важно, имело ли место или отсутствовало в период просрочки фактическое использование арендатором своевременно не возвращенного арендованного имущества. Платежи взыскиваются за все время просрочки до дня фактического возврата объекта аренды (Постановление АС МО от 24.02.2015 № Ф05-17079/2014 по делу № А41-34844/14).

Кроме того, согласно ст. 622 ГК РФ в случае расторжения договора аренды взысканию также подлежат убытки и неустойка за просрочку, допущенную арендатором, по день фактического исполнения им всех своих обязательств.

Как подготовить претензию?

В законодательстве нет правил, касающихся формы и содержания досудебной претензии, о которой идет речь. Но, на практике, имеет место определенный «образец». Обращение к арендатору можно подготовить на обычном листе бумаги, написав его от руки или напечатав на компьютере.

Особое внимание стоит уделить содержанию документа. В документе должна быть следующая информация:

  1. Об арендаторе и арендодателе.

  2. О договоре, на основании которого возникли и существуют правоотношения, связанные с пользованием нежилым помещением.

  3. О фактических обстоятельствах отношений, сложившихся на момент подготовки претензии по договору аренды. На этом нужно остановиться подробнее. Следует указать, за какие месяцы и в какой сумме образовалась задолженность.

    Желательно сослаться на нормы законодательства и пункты договора, где речь идет об обязанности вносить арендную плату к определенному числу. Кроме того, хорошее бы подробно изложить данные о том, как производился расчет задолженности.

  4. О требованиях арендодателя. Скажем: погасить задолженность или расторгнуть договор вместе с этим.

  5. О сроках, в течение которых заявленные требования должны быть удовлетворены.

Стоит ли писать о возможных последствиях? О вероятности решения конфликта в судебном порядке?

В принципе, эту информацию можно и не излагать в претензии. С другой стороны, на отдельных недобросовестных арендаторов она может произвести впечатление. Кому-то проще отдать деньги сразу, чем нести убытки, тратить время, участвуя в судебных заседаниях.

Пошаговая инструкция “Взыскание задолженности по арендным платежам в арбитражном суде”

Для взыскания задолженности по договору аренды, а также неустойки за просрочку оплаты или процентов по ст. 395 ГК РФ рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.

Шаг 1. Уточнение информации о наличии производства по делу о банкротстве должника

С даты вынесения арбитражным судом определения о признании обоснованным заявления о признании гражданина банкротом и введении реструктуризации его долгов (для физических лиц), наблюдения (для юридических лиц) наступают, в частности, такие последствия:

  • срок исполнения денежных обязательств, возникших до принятия судом заявления, считается наступившим
  • прекращается начисление неустоек (пеней, штрафов), иных финансовых санкций и процентов по обязательствам гражданина, кроме текущих платежей

Порядок действий кредитора, сроки для защиты своих имущественных интересов при банкротстве должника зависит от правовой природы требований к должнику, а также от введенной в отношении должника процедуры. Ознакомиться с порядком действий при банкротстве должника вы можете в статье “Банкротство должника: что делать кредитору?”. В настоящей статье далее речь пойдет о действиях кредитора при взыскании долга, если должник не является банкротом.

Шаг 2. Подготовка и направление претензии с требованием о выплате задолженности по договору аренды, иных сумм (неустойки, процентов по ст. 395 ГК РФ)

Важно правильно составить и направить претензию об уплате долга по арендным платежам и иных сумм. Получив претензию, должник может добровольно удовлетворить ваши требования, что позволит избежать обращения в суд. Если же он этого не сделает, у вас будут доказательства соблюдения претензионного порядка (для споров, подведомственных арбитражному суду, соблюдение данного порядка обязательно).

Рекомендуем подробно указать в претензии все свои будущие исковые требования. Укажите в претензии также сумму процентов/неустойки, для этого определите период начисления процентов (неустойки) и приведите расчет процентов (неустойки). Приложите к претензии документы, подтверждающие ваш расчет при необходимости. Если претензию подписывает представитель по доверенности, приложите копию доверенности.

Направьте претензию юридическому лицу (индивидуальному предпринимателю) по адресу, содержащемуся в ЕГРЮЛ (ЕГРИП), и по адресу, который указал должник, например, в договоре в качестве почтового. Рекомендуем направлять претензию заказным письмом с описью вложения и сохранить почтовую квитанцию об отправке, опись вложения. При вручении претензии под роспись необходимо удостовериться в наличии полномочий лица, принимающего претензию, при получении претензии представителем, получите копию доверенности представителя. Вы можете дополнительно направить претензию по электронной почте, вручить иным способом с целью урегулировать вопрос мирным путем. То есть у вас должны быть документы, точно подтверждающие соблюдение претензионного порядка надлежащим образом, если все-таки придется идти в суд, но вы вправе любыми иными способами уведомлять арендатора о задолженности, вести переговоры.

Какой срок ответа на претензию о выплате долга по договору аренды?

Общий претензионный срок — 30 календарных дней с даты направления претензии должнику, если иной срок не установлен в договоре оказания услуг (например, стороны могут предусмотреть 10 дней с даты направления претензии, или наоборот, увеличить претензионный срок, также в договоре можно изменить момент, с которого исчисляется претензионный срок). Поэтому до обращения в суд внимательно изучите ваш договор поставки на предмет претензионных сроков.

Шаг 3. Подготовка и подача искового заявления с требованием о взыскании задолженности по договору аренды в суд

На требования о взыскании задолженности по договору аренды, процентов (неустойки) распространяется общий трехлетний срок исковой давности, установленный в п. 1 ст. 196 ГК РФ. Срок исковой давности по договору аренды исчисляется отдельно по каждому просроченному арендному платежу. Платеж определяется применительно к каждому дню просрочки. Таким образом, по каждому просроченному арендному платежу рассчитывается срок его уплаты согласно договору, исходя из данного срока учитывается срок исковой давности для взыскания задолженности по данному платежу. Некоторые арендодатели ошибочно полагают, что срок исковой давности начинает течь с даты окончания действия договора, а потому затягивают с взысканием задолженности до окончания договора аренды, по долгосрочным договорам аренды это может привести к истечению срока исковой давности по ряду арендных платежей (Данная позиция содержится в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 № 43).

Пример расчета срока исковой давности по арендным платежам и неустойки за просрочку: Договор аренды заключен 01.11.2016 года и действовал до 31.12.2017 года. Согласно условиям договора срок внесения арендных платежей — до 6 числа каждого месяца. За просрочку внесения арендных платежей установлена неустойка в размере 0,1% за каждый день просрочки. Арендатор не внес арендные платежи 06.11.2017, 06.12.2017 года. Соответственно по платежу 06.11.2017 года срок исковой давности истекает — 06.11.2020, по платежу 06.12.2017 — 06.12.2020 года. Неустойка по платежу, который должен быть внесен 06.11.2017 года, начинает течь с 07.11.2017 года, срок исковой давности по неустойке рассчитывается по каждому дню просрочки, то есть по дню просрочки 07.11.2017 истекает 07.11.2020, 08.11.2017 — 08.11.2020 и т.д.

Исковое заявление можно подать в суд и после истечения срока исковой давности, но если ответчик в суде заявит об истечении срока исковой давности, суд откажет во взыскании задолженности, процентов (неустойки), по которым истек срок давности для обращения в суд. Также важно учитывать, что по смыслу пункта 3 статьи 202 ГК РФ соблюдение сторонами предусмотренного законом претензионного порядка в срок исковой давности не засчитывается, фактически продлевая его на этот период времени. Вместе с тем, ответчик может по каким-либо причинам не заявить об истечении срока давности (не получит уведомления о рассмотрении дела в суде, не явится в суд и не направит письменные возражения, по незнанию и т.д.). Поэтому при обращении в суд необходимо оценить риски: насколько высока вероятность заявления возражений, какая разница в сумме госпошлины, уплачиваемой за рассмотрение иска в суде, если будут заявлены требования с истекшим сроком исковой давности.

Подсудность по делам о взыскании задолженности

Исковые заявления о взыскании задолженности по общему правилу подаются в суд по месту регистрации ответчика, если иная подсудность не установлена договором. Если ответчик арендует недвижимое имущество для размещения своего филиала, представительства, то иск можно подать в суд как по их месту нахождения, так и по месту нахождения ответчика (ч. 5, 7 ст. 36 АПК РФ). Имейте в виду, что сведения о филиале, представительстве должны быть указаны в ЕГРЮЛ (п. 3 ст. 55 ГК РФ). Юридические лица, индивидуальные предприниматели свободны в выборе договорной подсудности. Обратите внимание на то, что в договоре может быть также предусмотрено, что все споры передаются на рассмотрение третейского суда (арбитража), в этом случае для взыскания задолженности по договору необходимо обращаться в данный суд (за некоторыми исключениями).

Исковое заявление в арбитражный суд может быть подано:

  • через электронную систему подачи документов в суд
  • лично или через представителя в экспедицию суда
  • отправлено Почтой России или иной почтовой/курьерской службой

Как составить исковое заявление о взыскании задолженности по договору аренды?

Важно, чтобы иск о взыскании задолженности по договору аренды был составлен с соблюдением требований ст. 125 АПК РФ, а именно:

  • составьте иск в письменной форме
  • укажите в нем наименование суда, в который направляется иск; данные истца, ответчика, третьих лиц
  • опишите в иске требования со ссылками на положения закона, договора и иных нормативно-правовых актов
  • укажите цену иска (она включает в себя итоговую сумму задолженности, которую вы просите взыскать, а также начисленные неустойки, проценты; госпошлину и иные судебные расходы в цену иска включать не нужно; приложите к иску расчет требований, укажите размер госпошлины; рекомендуем оформить расчет взыскиваемой суммы как приложение к иску и указать в самом иске, что расчет приведен в приложении)
  • укажите в иске дату отправки претензии ответчику, претензионный срок
  • можете также заявить ходатайство о наложении обеспечительных мер (арест денежных средств на счете и т.д.) — мер, направленных на обеспечение исполнения решения суда о взыскании денег; вы можете сразу в иске сформулировать и иные ходатайства, в том числе ходатайство об истребовании доказательств от ответчика или других лиц
  • укажите в исковом заявлении перечень прилагаемых документов

В случае, если вышеуказанные требования не будут соблюдены, то арбитражный суд оставит исковое заявление без движения. Это будет означать приостановление процесса принятия иска к рассмотрению в целях необходимости устранения допущенных недостатков при составлении и подаче иска. После устранения истцом данных недостатков суд примет к производству иск, в противном случае суд вернет иск. Ошибки в иске, неполнота приложенных документов могут значительно увеличить срок взыскания задолженности, который очень важен в процессе фактического исполнения решения суда о взыскании (финансовое состояние ответчика может очень быстро меняться).

В шапке иска указывается наименование суда, данные истца, ответчика, третьих лиц, цена иска и размер госпошлины.

Следует отметить, что в соответствии со ст. 64 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. В связи с этим, важно чтобы все доводы, указанные в исковом заявлении, основывались на доказательствах. Укажите в иске о взыскании задолженности по договору аренды следующие обстоятельства и доказательства, которые их подтверждают:

  • заключение договора (напишите его название, номер, дату заключения, а также укажите условия договора со ссылками на номер пункта договора: об объекте аренды, размере арендной платы и порядке уплаты арендных платежей; о порядке возмещения арендатором расходов арендодателя на коммунальные услуги, если это предусмотрено; о неустойке, если это предусмотрено договором)
  • передача имущества арендатору (укажите реквизиты акта или иного документа, который подтверждает факт и дату передачи объекта недвижимости арендатору, если между арендодателем и арендатором подписывались ежемесячные акты с указанием арендной платы за месяц, то укажите сведения о данных актах также)
  • невнесение (несвоевременное внесение) арендатором арендной платы, коммунальных платежей (укажите периоды просрочки; если в подтверждение вы прикладываете многостраничные бухгалтерские документы, рекомендуем указать, на какой странице изложена нужная информация, на что обратить внимание)

При расчете задолженности по договору аренды нужно учитывать, включена ли в состав арендной платы стоимость коммунальных услуг, возмещается ли их стоимость отдельно от арендной платы. В первом случае вы рассчитываете задолженность по коммунальным платежам в составе долга по арендной плате, а во втором — отдельно долг по арендной плате и отдельно задолженность по коммунальным платежам. Это повлияет на формулировку ваших исковых требований. Если ваш договор не предусматривает возмещения коммунальных платежей, просто рассчитайте долг по арендной плате. Плата за коммунальные услуги, как правило, носит переменный характер, т.е. зависит от объема потребленных коммунальных ресурсов и рассчитывается по показаниям приборов учета арендованного помещения и/или пропорционально занимаемой площади от всего объема по зданию и определяется на основании документов об оплате/выставленных счетов от управляющей организации, ресурсоснабжающих организаций. В последнем случае необходимо приложить документы, подтверждающей расходы/начисление платы за коммунальные услуги.

В просительной части сформулируйте четко исковые требования. Вам нужно перечислить сами требования к контрагенту со ссылками на нормы. Рекомендуем во вступительном предложении перечислить все нормы Гражданского кодекса РФ — основания удовлетворения ваших требований, а также нормы Арбитражного процессуального кодекса РФ, которыми вы руководствовались при подготовке и подаче иска. После него перечислите исковые требования к ответчику. Это могут быть:

  • сумма задолженности по арендной плате. Если арендная плата включает в себя коммунальные услуги (переменная часть), то рекомендуем указать размер задолженности по постоянной и переменной частям арендной платы, получившийся в результате расчета по каждой из них
  • стоимость коммунальных услуг в случае, если она не входит в состав арендной платы
  • сумма неустойки (пени) и/или процентов по ст. 395 ГК РФ
  • иные суммы (убытки в связи с причинением ущерба помещению и т.д.)
  • судебные расходы (госпошлина, расходы на представителя)
Совет юриста: Рекомендуем при обращении в суд заявить все возможные штрафные санкции к взысканию с должника, в том числе по предшествующим просрочкам внесения арендной платы со стороны ответчика, при этом учитывайте сроки исковой давности (например, ответчик арендует помещение 3 года, в течение действия договора ответчик часто допускал просрочки внесения арендных платежей, по последним арендным платежам не оплатил в течение длительного времени, истец решает обратиться в суд для взыскания долга, при этом истец вправе заявить неустойку за просрочку оплаты (проценты) не только по тем арендным платежам, по которым возникла задолженность, но и по всем предыдущим просрочкам).

Узнайте, как правильно рассчитать неустойку, проценты за пользование денежными средствами при взыскании долга здесь.

До подачи иска о взыскании задолженности по договору аренды в арбитражный суд необходимо направить иск и документы к нему ответчику, третьим лицам (направляйте иск ценным письмом с описью вложения, в описи перечислите все направляемые документы).

Документы для взыскания задолженности по договору аренды в суде

При подаче иска о взыскании задолженности по договору оказания услуг в арбитражный суд необходимо приложить следующие документы:

  • копия договора аренды
  • копия передаточного акта, иного документа, подтверждающего передачу объекта недвижимости ответчику; ежемесячные акты, если подписывались
  • документы, подтверждающей расходы/начисление платы за коммунальные услуги (при необходимости, исходя из условий договора аренды)
  • акт сверки взаимных расчетов
  • расчет требований о взыскании долга, неустойки, процентов с ответчика
  • копии документов, подтверждающих соблюдение претензионного срока (опись вложения, почтовая квитанция, уведомление о получении или распечатка информации с сайта Почты России)
  • копия свидетельства о регистрации истца в качестве юридического лица
  • копия решения о назначении лица, действующего без доверенности от имени юридического лица — истца
  • выписки из ЕГРЮЛ (ЕГРИП) в отношении истца и ответчика
  • копия доверенности, если иск подписывает представитель
  • документы, подтверждающие направление иска и документов к нему ответчику, третьим лицам (почтовая квитанция об отправке, опись вложения)
  • копии документов, подтверждающих оплату судебных расходов (при наличии — например, при привлечении юриста для взыскания задолженности)документ об оплате госпошлины за рассмотрение иска в суде

Госпошлина за рассмотрение иска о взыскании задолженности по договору аренды в суде

Процесс взыскания задолженности в суде не бесплатный, для подачи иска необходимо оплатить госпошлину либо заявить ходатайство о предоставлении рассрочки/отсрочки уплаты госпошлины в установленном порядке (в отдельных случаях истцы освобождаются от уплаты госпошлины, в этом случае необходимо указать основание освобождения от уплаты пошлины). В противном случае арбитражный суд вынесет определение об оставлении иска без движения, в котором предложит устранить допущенные нарушения.

Размер госпошлины устанавливается Налоговым кодексом РФ и по делам о взыскании задолженности зависит от цены иска:

  • до 100 000 рублей — 4 % цены иска, но не менее 2 000 рублей
  • от 100 001 рубля до 200 000 рублей — 4 000 рублей плюс 3 % суммы, превышающей 100 000 рублей
  • от 200 001 рубля до 1 000 000 рублей — 7 000 рублей плюс 2 % суммы, превышающей 200 000 рублей
  • от 1 000 001 рубля до 2 000 000 рублей — 23 000 рублей плюс 1 процент суммы, превышающей 1 000 000 рублей
  • свыше 2 000 000 рублей — 33 000 рублей плюс 0,5 % суммы, превышающей 2 000 000 рублей, но не более 200 000 рублей

Вы можете рассчитать пошлину и узнать реквизиты для ее уплаты на сайте арбитражного суда.

Итак, после подачи иска при соблюдении всех установленных законодательством требований арбитражный суд выносит определение о принятии иска к производству.

Иск о взыскании задолженности по договору аренды может быть рассмотрен:

  • в порядке упрощенного производства
  • в порядке рассмотрения по общим правилам искового производства

Также при определенных условиях вы можете обратиться в суд с заявлением о выдаче судебного приказа о взыскании задолженности по договору аренды. Взыскание задолженности в рамках приказного производства позволит вам оперативно добиться взыскания долга. Чтобы решить, можете ли вы обратиться в суд с требованием о выдаче судебного приказа, вам нужно проверить, соответствует ли ваше требование обязательным условиям. Учтите, если требование подлежит рассмотрению в порядке приказного производства, а вы обратились в суд с иском, он вернет исковое заявление. И наоборот, когда усматривается наличие спора о праве, суд отказывает в принятии заявления о выдаче судебного приказа. Приказное и упрощенное производство существенно ускоряют процесс взыскания долга в суде, однако допустимы не во всех случаях взыскания задолженности. Подробнее о том, как быстро взыскать долг в арбитраже читайте здесь.

В случае взыскания процентов по ст. 395 ГК РФ или неустойки по договору аренды важно правильно сформулировать исковые требования. Формулировка будет зависеть от объема требований, удовлетворенных должником. Если на момент обращения в суд должник погасил сумму основного долга, а проценты (неустойку) не уплатил, то укажите в иске ту сумму процентов (неустойки), которая набежала за период до погашения долга. Если должник не погасил сумму основного долга, рекомендуем потребовать взыскания процентов (неустойки), начисленных до момента фактической уплаты вам долга. При этом день уплаты задолженности включается в период расчета процентов (п. 48 Постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016 № 7).

Пример формулировки искового требования о взыскании процентов по ст. 395 ГК РФ, если сумма долга не погашена
“Прошу взыскать с ответчика проценты за пользование чужими денежными средствами по ст. 395 ГК РФ:

  • по состоянию на 28 марта 2019 г. (дата вынесения решения суда) — в размере 18 700 (восемнадцать тысяч семьсот) рублей
  • за период со дня, следующего за днем вынесения судом решения, по день фактической уплаты долга истцу, определенные ключевой ставкой Банка России”.

Таким образом, подготовка и направление иска в суд должны включать в себя следующие действия:

  • сбор документов
  • подготовка иска о взыскании задолженности
  • направление иска ответчику (третьим лицам)
  • оплата госпошлины за рассмотрение иска в суде
  • направление иска в суд

Взыскание долга по незарегистрированному договору аренды

По общему правилу договор аренды, заключенный на срок 1 год и более, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. При этом на практике встречаются ситуации, когда арендатор пользуется помещением по договору аренды, не зарегистрированному в реестре в установленном порядке. При возникновении задолженности по такому договору аренды встает вопрос о возможности взыскания долга в этом случае. В соответствии с пунктом 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 года № 73 в случае, если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то судам необходимо установить: а) передано ли имущество в пользование без каких-либо замечаний; б) достигли ли стороны соглашения о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования; в) исполнялись ли сторонами достигнутые договоренности). Если данные обстоятельства будут доказаны, то в таком случае незарегистрированный договор аренды связал стороны обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон. Аналогичные разъяснения приведены в абзаце 3 пункта 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 “О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора”. Поэтому при доказанности указанных трех обстоятельств задолженность, а также установленная договором неустойка может быть взыскана с ответчика.

Шаг 4. Защита интересов в арбитражном суде

После подачи иска в арбитражный суд вы можете в Картотеке арбитражных дел отслеживать движение дела (принятие иска судом, назначение судебного заседания, если дело рассматривается в общем порядке, или вынесение определения о необходимости предоставления возражений, документов, если иск рассматривается в упрощенном порядке, в этом случае можно также получить через сайт суда доступ к документам, поданным ответчиком). Как правило, рассмотрение в суде искового заявления о взыскании задолженности по договору оказания услуг занимает 1,5-2 месяца.

Если суд отказал

Есть всего два варианта:

  1. Обжаловать решение в вышестоящий орган. На это придется потратить несколько месяцев.
  2. Согласиться с мнением суда. Искать иные основания для расторжения договора. Либо же, продолжать взаимодействовать с этим же арендатором.

Если вы планируете сдать или арендовать нежилое помещение, вам будут интересны и такие статьи:

  • порядок оформления аренды;
  • субаренда;
  • переуступка прав и порядок заключения договора;
  • коды ОКПД 2 и ОКВЭД 2.

Таким образом, если факт наличия задолженности по арендной плате за нежилое помещение, действительно, имеет место, то можно рассчитывать на её взыскание во внесудебном или в судебном порядке.

Судебная практика

Пример 1. Администрацией Краснодарского края был подан иск на ООО «Рэдисон» по поводу взыскания арендной задолженности в сумме 482 760 руб. и неустойки за период с января по ноябрь 2016 г. в размере 25 647 руб. Также истцом было сделано уточнение, согласно которому он просил увеличить сумму задолженности до 484 590 руб. Основанием для перерасчета послужило изменение в 2016 году кадастровой стоимости земельного участка, выступающего объектом арендных отношений.

Судом было отклонено ходатайство о принятии уточнений, однако требование о взыскании первоначальной суммы задолженности и неустойки по ней было удовлетворено. Аргументировал свое решение суд ссылкой на Постановление Правительства РФ №582 от 16.07.2009г., согласно которому при изменении кадастровой стоимости участка, арендная плата пересчитывается не ранее 1 января года, который следует за годом внесения изменений в кадастровый учет.

Пример 2. Истец Павлова В.А., являющаяся индивидуальным предпринимателем, обратилась в Арбитражный суд Республики Бурятия с иском к АО «БайкалБанк» о взыскании арендной задолженности в сумме 4375 руб., из которых 375 руб. неустойка. Ввиду отсутствия обоснования заявленного требования и сведений о досудебном урегулировании, иск был оставлен без движения, а Павловой В.А. было направлено письмо с предложением надлежаще оформить заявление. Так как в течение месяца истец не предпринял каких-либо действий, суд принял решение о возвращении искового заявления Павловой В.А. Уплаченная в размере 2000 руб. госпошлина также была возвращена истцу.

Как показывает судебная практика, добиться удовлетворения требований в отношении арендной задолженности можно только после предоставления суду доказательств нарушения обязательств арендатором. Обязательным моментом также является попытка самостоятельно разрешить спор путем отправки претензии должнику. Только при тщательной подготовке к судебному процессу и надлежащем оформлении всех необходимых документов, можно рассчитывать на взыскание задолженности с недобросовестного арендатора.

Необходимо ли согласие всех арендодателей в случае расторжения договора?

Как уже было сказано выше, в силу п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Согласно п. 2 ст. 610 ГК РФ в случае заключения договора аренды на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Возникает вопрос: необходимо ли согласие всех арендодателей на отказ от договора аренды, который продлился на неопределенный срок?

В качестве примера приведем Постановление АС УО от 03.11.2015 № Ф09-6538/15 по делу № А60-7747/2015.

Суть дела заключалась в том, что в связи с истечением срока действия договора арендатор продолжил пользоваться участком в отсутствие возражений арендодателей, поэтому договор считался возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Впоследствии один из арендодателей направил арендатору уведомление о прекращении договорных отношений. Другой арендодатель не согласился с указанным уведомлением и обратился в суд с исковым заявлением о признании его незаконным, так как не получал информацию о расторжении договора аренды и не согласовывал с другим арендодателем расторжение договора аренды.

Арбитры данное исковое заявление удовлетворили, указав следующее: поскольку на стороне арендодателя по договору аренды выступают два лица, отказ от прекращения арендных отношений должен быть согласован, то есть исходить от двух арендодателей. В настоящем деле отказ от прекращения арендных отношений с другим арендодателем не был согласован, а сам факт его обращения с исковым заявлением от признания отказа незаконным свидетельствует о его намерении продолжать арендные отношения в рамках спорного договора и о наличии у него заинтересованности, так как арендная плата за использование земель, государственная собственность на которые не разграничена, поступает в бюджет муниципального образования.

Также арбитры указали, что при множественности лиц на стороне арендатора стороной в договоре являются все соарендаторы, в связи с чем для прекращения договора в порядке ст. 610 ГК РФ требуется направление согласованного арендодателями уведомления о прекращении договора всем арендаторам.

* * *

Подведем итоги:

  • арендодатель вправе взыскать штраф за перепланировку арендованного помещения, выполненную без его согласия, даже если впоследствии он ее одобрит;
  • в случае несвоевременного возврата арендованного имущества арендодатель вправе требовать платы за пользование арендованным имуществом исходя из размера арендной платы, возмещения убытков и оплаты неустойки;
  • в случае невозможности передачи имущества в аренду новому арендатору из-за несвоевременного возврата арендованного имущества арендодатель вправе требовать компенсации упущенной выгоды, рассчитанной исходя из разницы арендной платы по договорам аренды;
  • если на стороне арендодателя по договору аренды выступают два и более лица, отказ от прекращения арендных отношений должен быть согласован со всеми арендодателями, при этом отказ от договора аренды должен быть направлен всем арендаторам.

Порядок действий по взысканию арендных платежей

  1. Первым делом нужно написать арендатору претензию. Используйте бланк организации, если он есть. Если нет, то все равно претензия должна иметь официальную форму. Даже если по договору аренды претензионное решение вопроса не предусмотрено, лучше это сделать. Это будет еще одно преимущество в суде. К тому же, досудебное решение вопроса может завершиться успешно, арендатор примет меры и уплатит всю сумму, то взыскание задолженность по аренде не понадобится. Порядок взыскания денежных средств должен быть соблюден. Если договором предусматривается необходимость досудебного решения, но она не была предпринята или не была зафиксирована документально, то суд вправе отклонить такой иск о взыскании аренды – оставив его без рассмотрения.
  2. Претензию следует составлять по форме, это инструмент взыскания задолженности по договору аренды. Обязательно нужно сослаться в ней на статьи закона и пункты договора, регулирующие возникшую ситуацию. Если в договоре указан срок, в течение которого арендатор должен ответить и произвести действия, то нужно выждать его. Если срок не указан, то нужно указать его в претензии.
  3. Отправить получившийся документ нужно по юридическому адресу арендатора. Копию направьте по фактическому адресу (они нередко различаются). Уведомление о вручении обязательно. Именно дата вручения претензия является началом отсчета для судебного процесса и начисления многих неустоек за просрочку в исполнении обязательства.
  4. Если срок, который был поставлен арендатору, истек, а ответа от него не поступило, то можно направить исковое заявление взыскании задолженности по аренде в суд. Текст у него примерно такой же, как и у претензии к арендатору. Требования к оформлению искового заявления можно найти в статьях 125 и 126 Арбитражного процессуального кодекса. В случае затруднения Вы всегда можете позвонить нам — наши адвокаты сделают всю работу по оформлению иска в суд за Вас.
  5. Подготовьте еще один экземпляр заявления и отправьте его арендатору, который в этом деле будет выступать в роли ответчика. К исковому заявлению в суд обязательно нужно приложить квитанцию об отправке копии ответчику. Суд решит вопрос о взыскании долгов по договору аренды.

Обычно решение такого процесса довольно простое, в случае, если с документами все в порядке. Через суд также можно получить взыскание неустойки по договору аренды.

Дополнительные издержки при судопроизводстве, траты на представителя

Арендодателей интересует цена иска о взыскании арендной платы. Стоимость услуг юриста оговаривается индивидуально, в зависимости от взятых обязательств и особенностей ведения дела. Все судебные сборы оплачивает истец, но в случае выигрыша дела вы можете рассчитывать на компенсацию этих затрат ответчиком. В любом случае, мы разработаем выгодное предложение для сотрудничества, которое удовлетворит обе стороны.

Источники

  • https://urexpert.online/nedvizhimost/nezhilaya/vidy-sdelok/ob-arende/vzyskanie-zadolzhnosti-po-dogovoru-ar.html
  • https://www.klerk.ru/law/articles/439693/
  • https://www.dvitex.ru/poleznoe/biznes/vzyskanie-debitorskoy-zadolzhennosti/vzyskanie-zadolzhennosti-po-arendnym-platezham-v-arbitrazhnom-sude/
  • https://pred-pravo.ru/vzyskanie-zadolzhennosti-po-dogovoru-arendy-nezhilogo-pomeshcheniya/
  • https://katsaylidi.ru/article/vzyiskanie-arendnoy-platyi
[свернуть]
Решите свою юридическую проблему сегодня, не выходя из дома!
300 рублей бесплатно

Напишите свой вопрос - в течении 5 минут наш эксперт перезвонит и бесплатно проконсультирует

 

Заполните форму с контактными данными и получите бесплатную консультацию в течении 5 минут

 
 
Спасибо!
Ваша заявка принята

Юрист позвонит в течение 5 минут

 
Анонимно
Информация о вас не будет разглашена
Быстро
Через 5 минут с вами свяжется наш консультант
 

Добавить комментарий