Бесплатная горячая линия

Может ли муж продать жене квартиру?

Содержание

Когда оформляют согласие супруга на продажу квартиры

Согласие супруга на продажу недвижимости — документ, который оформляют, если супруг имеет право на часть квартиры, дома или офиса. Так бывает в двух случаях.

Недвижимость купили или приватизировали в браке

Если муж и жена купили недвижимость в браке, она считается совместной собственностью (ст. 34 СК РФ). Один из супругов не может продать общую квартиру или дом, если второй супруг не согласен на сделку. Это правило действует, даже если в свидетельстве о праве собственности или выписке из ЕГРН значится только один собственник.

Если супруги развелись, но имущество не поделили, оно все еще считается совместным — согласие придется получить.

Недвижимость отремонтировали на общие деньги

Это правило распространяется на случаи, когда квартира или дом принадлежит одному из супругов. Если там провели капитальный ремонт или реконструкцию на средства из семейного бюджета, второй супруг имеет право на долю недвижимости (ст. 37 СК РФ).

По умолчанию считается, что раз один из супругов продает квартиру, второй в курсе и согласен на сделку. Поэтому переход права собственности оформят, даже если согласие супруга не приложат к пакету документов. Такие сделки опасны.

Когда согласие супруга на продажу квартиры не нужно

Согласие супруга не нужно, если он не имеет права на долю недвижимости. Так бывает, если она:

Куплена до брака

Подарена одному супругу

Досталась одному супругу в наследство

Приватизирована в браке, и один из супругов от нее отказался

Принадлежит только одному супругу на основании брачного договора

В этих случаях недвижимость не считается совместной собственностью, поэтому согласие мужа или жены на продажу не нужно (ст. 36 СК РФ).

Как оформить согласие супруга

Согласие супруга на продажу недвижимости оформляют у нотариуса. В нем отмечают данные о браке, объекте недвижимости и супруге, дающем согласие на продажу.

Чтобы оформить согласие супруга на продажу квартиры или дома, нужно предоставить документы:

Паспорт супруга, который соглашается на продажу

Свидетельство о браке

Свидетельство о праве собственности или выписку из ЕГРН

Если супруги развелись, к пакету документов прилагают свидетельство о разводе.

Иногда нотариус запрашивает справки от психиатра и нарколога. Так бывает, если он сомневается в дееспособности человека, дающего согласие на сделку.

Документы предоставляют нотариусу в оригинале.

Сотрудники нотариальной конторы составляют документ о согласии супруга на продажу недвижимости. Супруг его подписывает, а нотариус заверяет.

Услуги нотариуса и оплата госпошлины обойдутся от 1500 до 2500 рублей. Сумма зависит от расценок конкретной конторы.

Срок действия согласия не ограничен. Его оформляют, когда только собираются продавать квартиру, или уже нашли покупателя.

Чем опасна сделка без согласия супруга

Переход права собственности регистрируют и без нотариально заверенного согласия супруга. В этом случае в ЕГРН отмечают, что согласие не предоставили. Такая ситуация опасна, особенно для покупателя.

По закону супруг, которого не предупредили о продаже недвижимости, имеет право в течение года оспорить сделку (ст. 35 СК РФ). Если суд встанет на его сторону, квартира перейдет к старым владельцам. Покупателю придется судиться с продавцом, чтобы вернуть деньги.

Сделку признают действительной, только если покупатель или продавец компенсируют супругу стоимость его доли недвижимости. В этом случае собственником останется покупатель.

Чтобы не потерять квартиру, проверяйте перед покупкой все документы. Если ее купили, приватизировали или отремонтировали в браке, требуйте, чтобы продавец оформил согласие супруга на продажу.

Выкуп доли в квартире с согласия бывшего мужа

Для совершения сделки необходимо, чтобы жилое помещение было в собственности сторон. Доля в муниципальной квартире не может быть выкуплена у нанимателя.

В соответствии со ст. 250 ГК РФ при наличии согласия бывшего мужа, сделка между сособственниками может быть оформлена беспрепятственно. Стороны не обязаны уведомлять других совладельцев.

Сделка может быть оформлена только в случае надлежащего определения доли. То есть стороны должны заключить соглашение о выделении долей.

Важно! Право в совместной собственности не подлежит продаже.

Для оформления сделки стороны должны прийти к договоренности, относительно цены доли. Как показывает практика, стоимость доли, продаваемой отдельно, ниже, чем цена такой доли при продаже всей квартиры. Поэтому продавец заведомо проиграет в цене.

Кроме того, можно учесть наличие несовершеннолетних детей. Продажа доли в квартире третьим лицам значительно сложнее, если в составе сособственников недвижимости есть несовершеннолетние дети.

 Порядок действий

После достижения соглашения в отношении цены, стороны должны действовать следующим образом:

  1. Подготовка документации.
  2. Подготовка проекта договора купли-продажи.
  3. Нотариальное удостоверение сделки.
  4. Государственная регистрация перехода прав.

Сбор документов

Перед оформлением сделки необходимо подготовить документацию:

  1. Гражданские паспорта сторон. Важным моментом является актуальность документов. Если в процессе развода одна из сторон поменяла фамилию на добрачную, то паспорт лишается юридической силы. Для совершения сделки необходимо сначала поменять документ.
  2. Выписка из ЕГРН. Документ подготавливается в виде бумажного экземпляра. Ее можно заказать через Росреестр или МФЦ. Стоимость выписки составляет 750 р. Документ необходим в качестве доказательства наличия преимущественных прав жены на долю мужа.
  3. Правоустанавливающий документ. В этом качестве можно представить акт о приватизации, договор купли-продажи, дарения, мены.
  4. Технический паспорт из БТИ. Документ требуется в ряде случаев. Например, если объект подлежал перепланировке.
  5. Выписка с лицевых счетов. Бывший муж должен представить информацию об оплате всех долгов за коммунальные услуги.
  6. Выписка из домовой книги. Документ доказывает смену регистрации.

Оформление договора купли-продажи

Контракт должен включать следующие данные:

  • наименование документа;
  • место оформления;
  • дата заключения;
  • данные бывшей жены и бывшего мужа;
  • сведения о продаваемой доле (размер, адрес);
  • стоимость объекта;
  • порядок перечисления денежных средств;
  • данные об акте приема-передачи;
  • права и обязанности продавца и покупателя;
  • ответственность сторон;
  • заключительные положения;
  • подписи сторон.

Образец контракта купли-продажи на долю квартиры

 Может ли муж продать жене квартиру?

Может ли муж продать жене квартиру?

Может ли муж продать жене квартиру?

Скачать образец договора купли-продажи доли в квартире

Нотариальное удостоверение

Сделки в отношении долей в недвижимости необходимо оформлять через нотариальную контору. Поэтому целесообразно сразу, вместе с документами обратиться к нотариусу.

Закон не ограничивает выбор граждан. Можно подать документацию в нотариальную контору по месту нахождения имущества или любую другую на усмотрение сторон.

Величина тарифов за нотариальные услуги различаются в зависимости от региона обращения. Например, в г. Москве в 2020 году необходимо оплатить 6000 р. только за нотариальные услуги. В Алтайском крае за такую услугу необходимо оплатить 2 000 р. Дополнительно нужно внести госпошлину в размере 0,3% от стоимости доли квартиры.

Государственная регистрация сделки

После нотариального удостоверения необходимо повести государственную регистрацию объекта. Для этого необходимо подать документы в Росреестр.

Информация может быть передана:

  • лично;
  • через МФЦ.

Предварительно нужно оплатить госпошлину. Она составляет 2000 р.

После чего, стороны совместно обращаются в уполномоченный орган. Каждая сторона оформляет заявление. Дополнительно необходимо предоставить:

  • нотариально удостоверенные экземпляры договора;
  • гражданские паспорта;
  • правоустанавливающие документы;
  • технические документы;
  • выписка из домовой книги.

Как заключить договор купли-продажи

В статье 549 Гражданского кодекса РФ прописано, как заключить договор купли продажи, посредством которого жена сможет выкупить часть квартиры бывшего мужа. Он должен быть составлен в письменной форме и включать все существенные условия сделки:

  • имена и паспортные данные сторон;
  • сведения и технические характеристики долевого участка (адрес, метраж, количество комнат в квартире, число этажей в доме);
  • оценочная стоимость доли;
  • название правоустанавливающих документов сторон;
  • число совладельцев с указанием метража их долей;
  • число физических лиц, зарегистрированных и проживающих в квартире;
  • ответственность сторон.

После подписания договора купли-продажи, визирования его у нотариуса и перечисления денежных средств, бывший муж составляет акт приема-передачи, а жена оформляет в Росреестре выписку о регистрации прав собственности (ст. 42 218-ФЗ от 13.07.2015).

За регистрацию прав собственности нужно заплатить государственную пошлину в размере 2 000,00 рублей на физическое лицо.

Для регистрации документов у нотариуса необходимо предоставить все письменные отказы содольщиков. За процедуру нотариального удостоверения сторонам придется заплатить 0,5% от стоимости недвижимого имущества. Бывшему мужу также нужно перечислить налог на доходы физических лиц в размере 13% (для налоговых резидентов РФ) за доход, вырученный от продажи недвижимости супруге.

Как купить долю в квартире через суд

Если бывший муж не соглашается продать свою часть квартиры, но при этом сам не живет в оспариваемом участке жилплощади, а доля эта является незначительной, то ее можно отсудить (п. 4 ст. 252 ГК РФ). В таком случае судья обяжет супругу выплатить компенсацию супругу.

Для возбуждения судебного производства жена подает исковое заявление. Иск подается в суд по месту регистрации недвижимости, по которой будет вестись судебное разбирательство. Заявитель должен составить прошение о признании доли незначительной с последующей выплатой компенсации супругу.

В обращении обязательно указывается суть такого иска — правомочия бывшего мужа в отношении незначительной доли, наличие у него другой недвижимости или иного постоянного места жительства, стоимостная оценка приобретаемого участка квартиры.

Также нужно описать проблематику и указать, что спорный долевой участок ущемляет имущественные права совладельцев. Нужно отметить, что все стороны пытались договориться о продаже доли, но собственник отказался от сделки.

Перед подачей искового заявления нужно заплатить государственную пошлину, размер которой варьируется в зависимости от оценочной стоимости долевого участка (ст. 333.19 НК РФ). Дела имущественного характера рассматриваются около двух месяцев. Если суд сочтет доводы истца удовлетворительными, то будет принято решение о признании доли незначительной и выплате компенсации. После этого часть квартиры супруга перейдет в собственность к его бывшей жене.

Условия покупки

Можно ли выкупить часть жилья у родственника?

Условия выкупа зафиксированы в ст. 252 ГК РФ. Статья закрепляет порядок раздела имущества, находящегося в долевой собственности у двух и более человек.

Согласно данной статье выделение доли квартиры возможно в следующих ситуациях:

  1. Купить имущественную долю можно только по добровольному соглашению сторон.
  2. Один из совладельцев может требовать выделения принадлежащей ему части недвижимости.
  3. В ситуации недостижения договоренности совладельцами недвижимости о разделе либо выкупе одной из частей недвижимости один из долевых собственников вправе настаивать на выделении своей доли по решению суда.
  4. Когда выдел доли невозможен (т.к. это будет являться нарушением действующего законодательства либо несет несопоставимый ущерб имуществу), владельцу должна быть предоставлена денежная либо имущественная компенсация доли.
  5. При незначительной имущественной доле, выделение которой в натуре не представляется возможным, и при отсутствии существенного интереса собственника в пользовании недвижимостью, возможно без его согласия осуществить выкуп его доли (после вынесения судебного решения).
  6. После получения компенсации владелец перестает обладать правами на принадлежавшую ему долю.

Успешное выделение части недвижимости зависит от:

  • Наличия возможности раздела недвижимости в натуре (с учетом возможного причиненного вреда объекту). Раздел недвижимости в натуре считается реальным, если в результате возможно создание как минимум двух отдельных и пригодных к изолированному проживанию объектов недвижимости.
  • Согласия совладельцев данной собственности получить/выплатить денежную сумму взамен имущественной доли.

Приобретение части жилья у родственника

Добровольное выделение (выкуп) находящегося в собственности имущества происходит при взаимном соглашении сторон и не требует судебного вмешательства.

Если одна из сторон отказывается от выкупа находящейся в собственности доли, возможно обращение в суд с целью решения данного вопроса. Обращение должно быть с требованием о признании преимущественного права на получение в собственность недвижимости. Взамен производится выплата ответчику денежной компенсации.

Чтобы удовлетворение судом такого иска стало возможным истец должен:

  • Обладать преимущественным правом на квартиру (т.е. являться собственником части квартиры или быть зарегистрированным в ней и проживать на постоянной основе).
  • Не владеть иной, подходящей для проживания, недвижимостью (это не является обязательным требованием, но владение дополнительной недвижимостью может являться причиной отказа в выкупе доли).
  • Предложить родственнику компенсацию за выкупаемую долю, которая должна соответствовать реальной рыночной стоимости. В качестве компенсации может выступать как денежная сумма, так и другое имущество, соответствующее по стоимости.
  • К моменту вынесения судебного решения обладать заявленной денежной суммой или имуществом (средства должны быть внесены на депозит суда, при отказе или невозможности сделать это, в удовлетворении иска отказывается).

В случае если квартиру возможно поделить на два изолированных подходящих для проживания помещения, истцу будет отказано.

Выкуп доли квартиры посредством заявления преимущественного права возможно осуществить не позднее чем через три года после смерти наследодателя. По истечении трех лет преимущественное право утрачивается без возможности восстановления. По прошествии 3 лет выкуп возможен только:

  1. при добровольной договоренности сторон;
  2. при желании одного из собственников получить компенсацию за свою долю;
  3. в случае признания доли родственника незначительной, невозможности ее выделения в натуре и отсутствия существенного интереса в использовании квартиры со стороны собственника.

Если собственник владеет незначительной частью квартиры, суд учитывает следующее:

  • возможно ли закрепить за данным собственником часть имущества;
  • какие неудобства (или ущерб) причиняет другим совладельцам квартиры его владение долей недвижимости;
  • обеспечен ли он другим жильем (т.е. устанавливается, где он будет фактически проживать после принудительного выкупа его доли).

Обе стороны могут представлять доказательства, что нуждаются в выкупаемой жилплощади в силу социальных и экономических факторов (преклонный возраст, проблемы со здоровьем, наличие несовершеннолетних детей и т.п.). По каждому конкретному иску решение суда будет индивидуально.

Как проходит принудительный выкуп у бывшего мужа?

Одна из наиболее часто встречающихся ситуаций в данной сфере — выкуп доли квартиры у бывшего мужа в судебном порядке. Перед обращением в суд необходимо сделать попытку мирно договориться о выкупе доли квартиры. Данную попытку следует оформить в письменной форме, чтобы впоследствии подтвердить попытку мирного урегулирования перед государственными органами. При получении отказа, стоит обращаться в суд.

Обращение должно быть совершено в суд общей юрисдикции (районный суд) по месту регистрации недвижимости. Для этого нужно подать исковое заявление и пакет необходимых документов.

Исковое заявление в суд должно содержать следующую информацию:

  • ФИО и контактные данные обеих сторон;
  • причины обращения в суд;
  • указание на то, что проводилась досудебная процедура;
  • дату и подпись истца.

Скачать бланк искового заявления о выкупе доли квартиры

К исковому заявлению в обязательном порядке прилагаются следующие документы:

  • документы, подтверждающие право собственности истца;
  • справка о регистрации истца в квартире (форма Ф-9);
  • характеристика жилого помещения;
  • результат оценки квартиры;
  • квитанция об оплате госпошлины;
  • документы, подтверждающие попытку мирного урегулирования (доказывающие предложение о выкупе части квартиры до обращения в суд) — это может быть почтовая квитанция (если предложение направлялось по почте), опись вложения в письмо, извещение;
  • акты о непроживании ответчика, документы о наличии долгов по коммунальным платежам (если таковые имеются).

Аргументы, которыми можно мотивировать в суде правомерность выкупа доли квартиры:

  1. Нахождение в разводе (отсутствие принадлежности к семье истца на момент рассмотрения иска). В данном случае может потребоваться свидетельство о расторжении брака.
  2. Отсутствие факта проживания и использования собственником своей доли квартиры (бывший муж не проживает на данной жилплощади и не участвует в расходах по ее содержанию).

    Для подтверждения этого нужно представить следующие документы:

    • налоговые выписки;
    • квитанции об оплате коммунальных и прочих услуг.

    А также приветствуется присутствие свидетелей, которые могут подтвердить, что ответчик не проживает в квартире, не участвует в расходах на ее содержание и в целом ей не пользуется.

В судебном заседании обычно участвуют истец, ответчик и представители Росреестра.

Сроки рассмотрения дела

Исковое заявление должно быть рассмотрено не позднее чем через 2 месяца с момента подачи заявления. Обстоятельствами, затягивающими рассмотрение дела, могут быть:

  • возникновение дополнительных обстоятельств;
  • неявка одной из сторон либо свидетелей;
  • действия адвоката одной из сторон и т.п.

Траты на госпошлину и прочие услуги

Перед подачей заявления необходимо оплатить госпошлину. Изначально она оплачивается истцом, но, в случае удовлетворения судом иска, ответчик обязан возместить истцу сумму госпошлины. Возмещение должно произойти в течение 10 дней после решения суда.

Размер госпошлины зависит от цены иска и зафиксирован ст. 333.19 НК РФ. Если цена иска:

  • менее 20 000 рублей – госпошлина составит 4% от исковой суммы;
  • 20 001 – 100 000 рублей – 800 рублей + 3%;
  • 100 001 – 200 000 рублей – 3 200 рублей + 2%;
  • 200 001 – 1 000 000 рублей – 5 200 рублей + 1%;
  • более 1 000 000 рублей – 13 200 рублей + 0,5% (но не более 60 000 рублей).

Помимо госпошлины истец несет расходы связанные с оценкой доли недвижимости, с получением различных справок (зависит от места получения справок и документов). При наличии квитанций, подтверждающих расходы истца, суд может обязать ответчика компенсировать истцу в том числе и данные затраты.

Решение суда по исковому заявлению зависит от множества индивидуальных особенностей конкретного иска. Так, нет единой системы определения незначительной доли в собственности. В различных ситуациях ¼ часть квартиры может быть признана незначительной, но в то же время в другой ситуации 1/64 незначительной являться не будет.

Наиболее простой, эффективный и менее затратный способ выделения доли – по соглашению сторон. Однако, практика судебных решений в пользу истца также распространена.

Имущественные права супругов на квартиру при разводе

В случае расторжения брака предметами споров становятся материальные ценности. Один из наиболее дорогостоящих и желанных объектов — квартира. По закону имущество, приобретенное в браке, является совместной собственностью супругов (ст. 34 СК РФ, ст. 256 ГК РФ). В случае развода распределение приобретенных материальных благ регулируется положениями семейного, жилищного, гражданского права. Возможность раздела зависит от того, каким образом квартира досталась владельцам.

Приватизированная квартира

Доли в квартире, полученной от государства бесплатно, иными словами — «приватизированной», могут принадлежать одному или обоим супругам.

Если муж приватизировал жилье до брака, жена не может претендовать на долю. Также получить часть имущества в собственность не получится, если квартира была приватизирована на одно лицо, а иные оформили отказ.

Выйти из положения можно одним способом: в судебном порядке доказать, что в квартире общими усилиями были произведены дорогостоящие улучшения, увеличившие стоимость имущества, или второй супруг не приносил в семью доход и не тратился на поддержание жилья в надлежащем виде (ст. 39 СК РФ).

В случае приватизации квартиры на 2-х, 3-х и более лиц, каждый становится собственником доли. После развода делить уже нечего, все предопределено. Жена может купить имущество мужа, соблюдая установленный порядок действий.

Купленная квартира

Недвижимость, приобретенная по договору купли-продажи в зарегистрированном браке, принадлежит мужу и жене. Если женщина не имеет самостоятельного дохода, это не лишает ее возможности владеть совместно нажитым имуществом.

По умолчанию муж и жена имеют равные права на недвижимость — по ½ квартиры каждому. Еще находясь в браке, они могут заключить соглашение о разделе, согласно которому жена станет собственницей определенной доли.

Оформление купленного жилья на одного из супругов не дает ему преимуществ, если иное не установлено брачным договором. Такая квартира может быть поделена в добровольном или судебном порядке, после чего жена сможет выкупить долю у мужа.

Жилье в ипотеке

Высокая стоимость недвижимости побуждает к оформлению ипотеки. Иногда после длительной обоюдной выплаты долгов люди расстаются. Закономерный вопрос: кому достанется квартира, как выполнять обязательства перед банком? Согласно п. 3 ст. 39 СК РФ, долги супругов распределяются пропорционально принадлежащим им долям. Последние определяются в согласительном или судебном порядке.

Возможные варианты событий:

  1. Каждому из супругов достается половина квартиры и долга по ипотеке. При этом необходимо обратиться в банк с просьбой переоформить договор кредитования.
  2. Единоличным владельцем становится один из супругов, например, жена, на которую возлагается обязанность по выплате ипотеки. Муж имеет право на получение компенсации в размере ½ вынесенных платежей.

При первом варианте развития событий жена сможет выкупить долю у мужа, добившись его согласия и одобрения банка на проведения сделки.

Способы выкупа доли в квартире бывшего супруга

Покупка доли мужа предполагает заключение договора купли-продажи. Порядок действий будет отличаться в зависимости от того, является ли супруга содольщиком, есть ли иные совладельцы.

Вариант 1. Супруг согласен на продажу доли, содольщиков несколько, жена в их число не входит

В этом случае необходимо соблюсти право преимущественной покупки для остальных совладельцев (ст. 250 ГК РФ). По закону супруг не сможет продать имущество бывшей жене, если иные собственники выразят заинтересованность в приобретении доли.

Порядок действий будет таков:

  • определить цену недвижимости;
  • муж должен известить содольщиков о намерении продать имущество бывшей супруге;
  • дождаться получения письменных отказов от приобретения доли или выждать период в 30 дней, назначенный для принятия совладельцами окончательного решения; если содольщики — дети, потребуется отказ от покупки, полученный в органах опеки и попечительства;
  • оформить договор купли-продажи.

Вариант 2. Муж не против продажи, жена в числе содольщиков

В этом случае оповещать о продаже никого не нужно. Стороны заключают соглашение о продаже (предварительный договор) в установленном законом порядке.

Вариант 3. Муж не согласен продать свое имущество

Необходимо изыскать доказательства получения мужем большей выгоды при продаже его части квартиры.

Выкупить долю у бывшего мужа можно одним из 2 способов:

  • Путем составления договора. Подразумевается, что мужчина согласен на продажу.
  • Через суд. Жена-совладелица вправе потребовать выплату компенсации супругу в счет незначительной доли.

Особенности выкупа доли бывшего супруга:

Разберем некоторые нюансы, которые могут встретиться в жизни мужа и жены.

Заключение договора

Юридически, бывший муж — посторонний человек, владеющий имуществом, в покупке которого заинтересована бывшая жена. Совершение сделки купли-продажи оформляется договором, составленном в письменном виде согласно требованиям ст. 549 ГК РФ. Договор содержит информацию:

  • о сторонах соглашения: ФИО, паспортные данные, адреса проживания;
  • о доле: где находится, технические характеристики (квадратура, особенности планировки, этажность здания, количество комнат в квартире);
  • перечень оснований для продажи; уточняется документ, согласно которому продавец стал собственником;
  • о количестве совладельцев и размерах принадлежащих им долей;
  • о количестве зарегистрированных в квартире лиц и сроках их снятия с регистрационного учета;
  • стоимость доли, определение порядка расчета (наличный, безналичный), сроки перечисления денег на счет покупателя;
  • об отсутствии претензий со стороны покупателя;
  • о заключении договора по доброй воле и в здравом уме;
  • ответственность за неисполнение обязательств;
  • количество экземпляров документа;
  • реквизиты и подписи сторон.

Личное имущество

Зачастую супруги вступают в брак в статусе собственников жилья. Или становятся владельцами в период семейной жизни. Например, если получили долю в результате купли-продажи, дарения, приватизации, наследования и др.

Если квартира принадлежит мужу, жена на нее не претендует – это личное имущество супруга. Однако бывшая жена все же может «отщипнуть кусок». Для этого нужно доказать, что в квартиру были вложены деньги или усилия бывшей супруги (ст. 37 СК РФ). Например, она погасила часть ипотеки за счет банковского вклада с наследством. Или занималась ремонтом и может предоставить накладные, чеки и квитанции. Подробнее об этом в статье «Как делится имущество при разводе, если муж собственник«.

Пример:

Кирилл и Ольга сыграли свадьбу. Счастливая пара сразу переехала в квартиру мужа, которая досталась ему от бабушки. Жилье нуждалось в ремонте, но средств у супругов не было. Вскоре Ольга получила наследство от своего отца – 300 000 рублей. Не откладывая дело в долгий ящик, супруги решили сделать ремонт в квартире Кирилла. Ответственной была Ольга, она находилась в декрете и имела много свободного времени. Не прошли даром и курсы дизайна интерьера. Вложив 300 000 рублей Ольги, супруги выполнили евроремонт и увеличили стоимость жилья в 1,5 раза. Все было хорошо, пока не случился развод. Ольга настаивала на разделе квартиры на равные части. Кирилл не возражал, поскольку в жилье были вложены деньги бывшей супруги. Таким образом, Ольга стала собственником ½ доли в квартире. Через полгода она выкупила долю бывшего мужа и стала владеть всей недвижимостью.

Выкуп доли в квартире у бывшего мужа: пошагово

Представим, что супруги решают разделить квартиру цивилизованно: без склок, мести и вредительства. Если жена заинтересована в выкупе мужниной доли, а последний готов ее продать – сделка состоится без проблем.

Однако нужно учесть два обстоятельства:

  1. Бывшая жена входит в состав совладельцев квартиры – выкуп происходит напрямую (муж – продавец, жена – покупатель).
  2. Экс-супруга не имеет отношения к квартире – соблюдение преимущественного права покупки.

Разберем обе ситуации и посмотрим, как действовать разведенным супругам.

Образец предварительного договора купли-продажи доли в квартире

Скачать образец предварительного договора купли-продажи

Образец договора купли-продажи доли в квартире бывшего мужа

Скачать образец основного договора купли-продажи

Может ли муж продать жене квартиру? Может ли муж продать жене квартиру?

Необходимые документы

Ситуация с покупкой доли у бывшего мужа не отличается от стандартной купли-продажи. Участникам нужно собрать пакет документов. Основные пойдут нотариусу, а остальные в орган Росреестра.

Документы для выкупа доли в квартире:

  • паспорта бывших супругов;
  • квитанция об оплате госпошлин – нотариусу и регистраторам;
  • проект договора купли-продажи (если имеется);
  • правоустанавливающие документы на долю – прилагает собственник-продавец, т.е. бывший муж;
  • выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности;
  • техпаспорт – старого образца (по запросу);
  • выписка из домовой книги;
  • выписка из лицевого счета – выдается в ЕИРЦ по запросу собственника;
  • отказы от приобретения доли от остальных совладельцев;
  • акт-разрешение от органа опеки – если в сделке фигурируют несовершеннолетние.

Собирайте документы заранее, не откладывая процесс до лучших времен. Отдельные виды справок придется ждать 7-14 дней.

Непосредственно регистрация займет от 3 дней – если на договоре стоит печать нотариуса; от 7 дней – если печати нет. Обращение через МФЦ «Мои документы» отнимет чуть больше времени – от 5 до 8 дней (без выходных и праздников).

Госпошлина, налоги

Размер затрат на оформление выкупа доли:

  • составление проекта договоров – от 3 000 рублей за один экземпляр;
  • выписка из ЕГРН – от 400 до 750 рублей
  • госпошлина за удостоверение договора купли-продажи – 0,5% от цены сделки, однако не меньше 300 рублей, но в пределах 20 000 рублей;
  • прочие услуги нотариуса по тарифу – от 1 000 до 10 000 рублей;
  • размер госпошлины за переход права собственности – 2 000 рублей.

Большинство расходов несет покупатель – заинтересованное в сделке лицо. Впрочем, бывшие супруги могут договориться о разделении расходов (например, жена с ребенком заплатит меньше, а муж больше).

Заключение договора купли-продажи тесно связано с налогообложением. Родственные связи значения не имеют. Зато в расчет берутся сроки владения объектом недвижимости.

Продавец не оплачивает 13% НДФЛ, если доля в жилплощади:

  • находилось в его собственности свыше 5 лет
  • была в собственности от 3 лет и получена в ходе приватизации, наследования и дарения (п. 17.1 ст. 217 НК РФ).

Если налога не избежать, продавец обязан подать декларацию. Причем сделать это нужно до 30 апреля следующего года. Налоговая служба рассчитает сумму и пришлет квитанцию на оплату сбора. Срок на оплату – 2,5 месяца, т.е. до 15 июля текущего года.

Как отсудить долю в квартире у собственника?

Право частной собственности в России охраняется множественными нормативными актами, включая Конституцию (ст. 35). Однако, если оно возникло с нарушением закона или у иного лица имеются аналогичные имущественные права на объект, вопрос разрешается по суду. При наличии веских оснований чужая собственность может быть передана во владение иному лицу. Для этого обязательно обращение с исковым заявлением и, возможно, не единичным, а также сбор хорошей доказательной базы.

В каких случаях можно отсудить?

Закон предусматривает разные случаи, когда отсудить долю в квартире у собственника получится. Анализ судебных дел показывает, что такой вариант чаще встречается:

  • При разделе имущества между супругами;
  • В ходе разбирательств о признании сделки недействительной;
  • При оспаривании дел о разделе наследства.

Важно! Если у ответчика доля в недвижимости – единственное жилье, истец не сможет выселить его даже, если суд признает за истцом право собственности (ст. 446 ГПК РФ). Исключением являются только дела о неоплаченной задолженности при ипотечном кредитовании.

Как отсудить?

Дела, связанные с правами на жилую недвижимость, не требуют претензионного досудебного урегулирования (гл. 27 АПК РФ, ст. 264 ГПК РФ). Поэтому заинтересованные лица имеют право сразу обращаться с исковыми заявлениями в суд.

В качестве истца может выступать:

  • Пострадавшее лицо;
  • Контролирующие органы (Прокуратура, органы опеки, ПФР и пр.);
  • Общественные и образовательные организации;
  • Родственники пострадавших.

Для подачи иска выбирается районный (городской) суд общей юрисдикции по месту жительства ответчика, если это – физическое лицо. Когда ответчик – юридическое лицо, общественная организация, нотариус, выбирают суд по месту нахождения структуры. Сделать это можно двумя способами: при личном визите в канцелярию суда или направив заявление заказным письмом по почте.

Желательно написание иска доверить профессиональному юристу, т.к. подобные дела относятся к категории сложных. Заявление в суд составляется на основании ст. 131 – 132 ГПК РФ и содержит следующую информацию:

  • Сведения о суде (название, адрес);
  • Данные истца и ответчика. Если это физические лица: ФИО, дата рождения, место жительства, реквизиты паспортов. Для юридических лиц: наименование, юридический адрес, реквизиты, предоставляемые в выписке из ЕГРЮЛ;
  • Наименование документа;
  • Изложение обстоятельств дела: в чем истец усматривает нарушение своих прав или прав иного лица;
  • Предложение по решению вопроса со ссылкой на нормативные документы, подтверждающие правоту притязаний истца;
  • Перечень документов, прилагаемых к заявлению;
  • Дата составления;
  • Подпись заявителя с расшифровкой.

Перечень документов, прилагаемых к заявлению, будет разниться в зависимости от обстоятельств дела. Если речь идет о необходимости отсудить долю в квартире, обязательно потребуются:

  • Удостоверения истца и ответчика;
  • Техническая документация на квартиру;
  • Документы, подтверждающие правоту притязаний истца.

Важно знать! К заявлению прилагают копии. Оригиналы следует представить во время судебного заседания.

Какие сложности ожидают?

Если в качестве истца вступает не организация, имеющая штатного юриста, а физическое лицо, без помощи профессионала обойтись очень сложно. Особенно, если речь идет об оспаривании сделок. Только профессиональный юрист сможет подсказать, какие доказательства потребуются в суде, и окажет содействие в их сборе. Отсутствие доказательной базы – главная сложность подобных дел.

В зависимости от оснований потребуется делать запросы в банки, строительные организации, медицинские и общественные учреждения и пр.

Сложности возникают также с составлением иска, т.к. процедура требует знания большого количества нормативных актов. Плюс важно правильно представить дело в суде, а истец без опыта с таким делом просто не справится.

Судебная практика

Успешность выкупа через суд зависит от характера дела. Если муж действительно не имеет интереса к своей доле и ее нельзя выделить в виде комнаты – жена сможет настоять на принудительном выкупе. Однако если это единственное место жительства экс-супруга, суд не одобрит сделку. При условии, что ответчик действительно живет в квартире, оплачивает счета и несет расходы на капремонт.

Пример:

Гражданка Черкашина обратилась в суд с требованием о выкупе незначительной доли в квартире у бывшего супруга. Истец и ответчик находились в разводе. Жилье было оформлено в собственность на основании приватизации. Вместе с родителями права на квартиру имел совершеннолетний сын (проживал с матерью). Черкашина предлагала мужу выкупить его долю, но получала отказ. Истец сообщила, что бывший супруг не появляется в квартире, счета не оплачивает, живет в гражданском браке и не имеет особых видов на долю. Размер незначительной доли ответчика – 7 м² (для сравнения у жены – 14 м², а у сына 21 м²). Оказалось, что муж ранее подарил сыну 7 м², урезав свои «квадраты». Определив детали спора, суд установил, что долю ответчика нельзя представить в виде комнаты. Существенного интереса к доле он также не проявлял. На заседание бывший муж не явился. Своим решением суд удовлетворил требования Черкашиной, обязав ее выплатить компенсацию за долю бывшего мужа.

 

Источники

  • https://blog.DomClick.ru/post/soglasie-supruga-na-prodazhu-nedvizhimosti-kogda-nuzhno-i-kak-oformit
  • http://allo-urist.com/kak-vykupit-dolyu-v-kvartire-u-byvshego-muzha/
  • https://rtiger.com/ru/journal/kak-vykupit-dolyu-v-kvartire-u-byvshego-muja/
  • https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/pokupka/p-doli/u-rodstvennika.html
  • https://ros-nasledstvo.ru/kak-vykupit-dolyu-v-kvartire-u-byvshego-muzha/
  • http://law-divorce.ru/kak-vykupit-dolyu-v-kvartire-u-byvshego-muzha/
  • https://yotours.ru/kak-vykupit-dolyu-v-kvartire-u-byvshego-muzha/
[свернуть]
Решите свою юридическую проблему сегодня, не выходя из дома!
300 рублей бесплатно

Напишите свой вопрос - в течении 5 минут наш эксперт перезвонит и бесплатно проконсультирует

 

Заполните форму с контактными данными и получите бесплатную консультацию в течении 5 минут

 
 
Спасибо!
Ваша заявка принята

Юрист позвонит в течение 5 минут

 
Анонимно
Информация о вас не будет разглашена
Быстро
Через 5 минут с вами свяжется наш консультант